XX市“XXX小区”拆迁安置小区建设项目
可行性研究报告
目录
第一章 总论 ??????????????????????1
1.1项目概况???????????????????????1
1.2主要经济指标?????????????????????3
1.3结论与建议??????????????????????4
第二章 项目建设的必要性????????????????6
2.1项目建设的背景????????????????????6
2.2项目建设的意义 ???????????????????12
2.3项目建设的市场定位 ?????????????????13
2.4市场需求分析 ????????????????????13
第三章 项目选址及建设条件 ??????????????15
3.1项目选址及用地方案 ?????????????????15
3.2项目拟建地址的建设条件 ???????????????18
第四章 项目建设规模及建设内容工程技术方案??????20
4.1项目建设规模 ????????????????????20
4.2建设内容工程技术方案 ????????????????20
4.3建筑安装工程量及“三材”用量估算 ??????????40
第五章 投资估算及资金筹措 ?????????????41
5.1投资估算 ??????????????????????41
5.2资金筹措方案 ????????????????????45
第六章 组织机构及人力资源配置 ???????????46
6.1组织机构 ??????????????????????46
6.2劳动定员 ??????????????????????46
第七章 项目的实施进度 ???????????????48
7.1建设工期 ??????????????????????48
7.2项目实施进度表 ???????????????????49
第八章 项目的组织管理和工程招投标方案 ???????50
8.1项目的组织管理 ???????????????????50
8.2工程招投标方案 ???????????????????51
第九章 环境影响评价 ????????????????53
9.1项目周边生态和环境现状 ???????????????53
9.2生态环境影响分析 ??????????????????53
9.3生态环境保护政策 ??????????????????54
第十章 节约能源 ??????????????????57 10.1节能影响效果分析??????????????????57 10.2节能措施??????????????????????58 10.3节能效果分析????????????????????61 第十一章 效益分析 ?????????????????64 11.1经济效益分析????????????????????64 11.2社会效益分析????????????????????64 11.3社会适应性分析???????????????????66 11.4社会风险及对策分析?????????????????68
第十二章 结论 ???????????????????69 12.1 结论 ???????????????????????69 12.2 建议 ???????????????????????69
凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
第一章 总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
“XXX小区”拆迁安置小区建设项目
1.1.2承办单位
承办单位名称：XX市xx地产公司
1.1.3项目法人
xxx
1.1.4建设地点
XX市xx区XX路
1.1.5建设内容
建设内容为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、小学、幼儿园等，总用地面积约为246.0亩，小区总建筑面积约为35.6万平方米。
1.1.6投资估算
该项目总投资预计约为6.8亿元，资金来源为业主自筹1.3亿元，银行贷款5.5亿元，目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。
1.1.7效益分析
XXX小区拆迁安置房住宅小区，是XX市为加快城市建设步伐，
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境，而确立的第一批拆迁安置小区。项目全部竣工后可容纳安置居民8120人，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。
1.1.8供水
本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区西面的XX路和北面的XX路两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。
1.1.9供电
本项目总用电负荷估算为9000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。
1.1.10交通运输、通讯条件
本项目位于XX市XX开发区。项目距XX大道约300米，距XX广场约1公里，处于XX市一级轴线的交通枢纽地带，距快速环道竹溪路200米，距高速路收费站约1.5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。综上所述，项目区交通非常便利。片区内的程控电话、宽带网已开通，通讯十分便利。
1.1.11环境保护
本项目投入使用后，实施区内的生活污水、生活垃圾根据国家
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。
1.1.12项目实施进度计划
根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在24个月内建成，于20xx年9月底投入使用。
1.2主要经济指标
本项目位于XX市xx区XX路，总用地面积为164000.91平方米，拟建建筑面积为355690平方米，居住人口规模为2320户、约8120人。住宅280760平方米，文体教育8960平方米，商业31330平方米，半地下建筑面积34130平方米。容积率为2.3；建筑密度为23.3%；绿地率35%；机动车停车位2578个。
技术经济指标一览表
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1.3结论与建议
1.3.1结论
⑴ 本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。
⑵本项目安置的对象是本市被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX市现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
⑶本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。
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本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、小学、幼儿园等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。
⑷ 本项目总用地面积为164000.91平方米，新建拆迁安置住房总建筑面积为355690平方米，项目总投资约为6.8亿元，项目建设期为24个月。
1.3.2建议
⑴ 按照拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。
⑵ 抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。
⑶加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。
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第二章 项目建设的必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1建设单位概况
XX市xx地产公司成立于19xx年8月，为自收自支、自负盈亏的企业化管理的事业单位，主要从事房地产开发业务。公司总资产7500万元，净资产780万元。
2.1.2XX市概况
XX市是XX省的省会，位于XX省南部，地处亚热带，介于东经107°45′~100°51′，北纬22°13′~23°32′，坐落在XX盆地中部xx湖两岸，是西南出海大通道上的枢纽城市，市区面积扩大为6559平方公里，全市共有常住人口680万。
XX市正在修编新一轮总体规划（20xx年—20xx年），目前已经通过省政府的审查上报国务院，新一轮总体规划确定XX市城市性质：
XX是XX省省会，西南地区重要的交通枢纽，泛珠三角经济圈西部重要的区域性中心城市。
城市综合发展目标：进一步加强和完善作为XX省省会在政治、经济、文化等方面的中心职能；形成区域性旅游服务中心；力争成为西南地区重要的交通枢纽和产业基地；发扬壮乡历史文化魅力和特色；建设环境优美、生态良好的宜居城市；从以上相关论述中可
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 以看出，XX要成为西南地区重要的交通枢纽和产业基地，未来XX都市发展区逐渐由目前的单核心放射型向外围展开，形成有重点的集中分散式布局，逐步向近郊展开，向远郊辐射。
进入本世纪以来，中国—东盟贸易区和泛珠三角合作战略相继确立以及北部湾（XX省）经济区建设，成为影响XX市以及周边地区发展最为显著的动因。东盟博览会选址XX，并于20xx年、20xx年成功地举办了两届，为XX市带来了前所未有的发展机遇。
2.1.3xx区概况
xx区是中国XX省XX市所辖的一个市辖区。于20xx年3月，由“xx区”改名而成。总面积为872平方公里，20xx年人口为52.5万。
XX市xx区，原名XX市xx区，是XX省省会XX政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息的中心。2总人口53万。xx区地理位置优越，城区街道宽阔，绿荫如盖，青山碧水，风光旖旎，最能体现中国绿城XX——“城在绿中，绿在城中”的城市风景；城市基础设施配套，城市功能完善，城区内交通便利，商贸活跃，通讯发达，产业优势明显，是XX市近年来经济和社会发展最快的城区。
2.1.4XX新区概况
XX区域指南起xx山北麓，北至邕屯铁路线，西起xx大道与xx大道，东至高速公路入口的地域范围，共28.78平方公里。XX为
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 丘陵地带，是XX自然生态环境最好的区域，有着“XX后花园”的美称。XX的东面是已初具规模的xx开发区，南面是占地面积达23平方公里，是素有XX绿肺之称的XX山风景区。
根据XX市《城市空间发展战略规划》的城市发展战略，“东拓西进”中东拓是发展重点，XX作为xx扩功能延伸的领地，已发展成为衔接xxCBD区的CLD区、具备良好发展前景。
XX片区拥有良好的自然景观环境，XX市政府对XX的整体定位是： “以居住为主，以文化、会展、商贸为辅的大型高尚生态型居住区”。XX市政府给XX的定位是：以XX“绿城”为背景的“大型高尚生态型居住区”，将其建设成为“以居住为主，以文化、会展为辅的城市综合新区。会展中心、东盟商贸城、文化中心等大型政府项目的建设和规划，为XX高尚住宅的地产开发和发展奠定了良好的支撑平台。从而为XX的社区商业产生和发展奠定了基础。XX既拥有得天独厚的自然生态资源，又得益于“后天”的高标准城市功能定位和规划，XX“中央居住区”、“中央形象区”的概念将进一步的深入人心，XX将作为XX面向全国、面向东南亚的窗口形象。
XX的规划是成为以超大的城市居住用地为主，配套建设多项大型市政工程，如大型客运中心及停车场、中心公园区、国际会展中心、人大会堂及人大广场，还有众多大型住宅项目。另外，还有东盟国际商贸城、文化中心等。
作为新兴发展的一个核极，XX一端连接xx及原xx区，另一端连接xx新区（按新的城区行政区域划分将纳入xx区），其独特的地
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 理位置和环境优势无可比拟。
2.1.5 可行性研究报告编制依据
⑴“XXX小区”拆迁安置小区编制项目可行性研究报告的委托书；
⑵XX市发展和改革委员会审批意见表
⑶项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；
⑷国家其他有关规范、标准等。
2.1.6项目提出的理由和过程
⑴研究项目研究范围
本项目可行性研究范围包括“XXX小区”拆迁安置小区项目建设的背景、必要性、项目定位、项目选址、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、投资估算、环境影响评价、效益分析、节能分析等。
⑵研究工作概况
受XX市地产业总公司的委托，我院依据国家和地方有关拆迁安置小区项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
2.1.7项目提出的理由与过程
⑴安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX市现有的安置房数量已不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
⑵XX市“XXX小区”拆迁安置小区是为加快XX市城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路而兴建的，是XX市政府为民办实事的重大项目。项目建成以后，将解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。
⑶该项目的建设为加快XX市城市建设步伐，维护被拆迁人的合理权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的开展，落实“先建安置房，再征地拆迁”的征地拆迁工作新思路等措施的执行奠定良好的基础。
2.2项目建设的意义
2.2.1党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。
2.2.2住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设拆迁安置住房，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对于建设和谐XX具有重要意义。
2.3项目建设的市场定位
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。它体现了政府被拆迁人的关爱，一方面国家大力支持并规范拆迁安置住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为被拆迁人通过购买高品质的拆迁安置住
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 房来提高生活质量增强了信心。另一方面，本项目属定向开发建设项目，安置房屋销售对象为我市规划区内因旧区成片改造、政府投资项目的建设及政府实施土地收购、储备而被拆迁的农民或居民。
2.4市场需求分析
根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX个市规划区内因旧区成片改造、政府投资项目的建设规模不断增大，这些改造和建设项目所涉及到的拆迁居民和农民数量大幅度增长。XX市现有的安置房数量已远不能满足被拆迁人的需求。因此新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 建设拆迁安置小区是XX市政府为民办实事的重大项目。为加快XX市城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，从而推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路，建设XXX小区拆迁安置小区解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。使广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障、安居乐业，解决他们的后顾之忧。据相关部门统计，本项目可满足XX市部分被拆迁人的安置住房需求。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
第三章 项目选址及建设条件
3.1项目选址及用地方案
经有关部门和开发单位共同现场踏勘选址确定，该项目建设地址为XX市XX路，北临XX路，西临XX路。
项目规划总用地164000.91平方米，其中城市道路占用11098.26平方米，临时施工用地面积12995.89平方米，项目净用地为139906.76平方米。
本项目位于XX市XX开发区。项目距XX大道约300米，距XX广场约1公里，处于XX市一级轴线的交通枢纽地带，距快速环道竹溪路200米，距高速路收费站约1.5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。
3.1.1交通
①竹溪大道-XX大道立交桥
②XX东西干道工程——快速环道～XX规划路
③XX南北干道工程——XX大道～贤宾路
④仙葫大道与XX大道延长线连接线工程——仙葫大道～XX大道延长线
3.1.2大型公建配套
①XX国际xx中心
包括2000个国际性标准展位、30000㎡广场、国际会议中心、
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 保税仓库、宴会餐厅等项配套服务设施。设有大型高档会议室，提供不同规格的展厅展，设有1176个国际性标准展位和200个非标准展位。
②XX人民会堂工程
新落成的市人大会堂，是XX市地域性和标志性的建筑之一，也是XX市最高等级的会议中心和演剧场。
③xx客运站
全XX省等级最高的现代化汽车客运中心。
④xx公园
已建成使用的大型休闲娱乐生森林公园，总占地面积113公顷。 ⑤中国-xx商贸城
建设中的“中国-xx商贸城”南临XX大道，东临xx森林公园，北临xx山风景区，西临高尚住宅小区，总用地规模为2.5平方公里。
⑥文化艺术中心
未来XX将建设成为以居住为主，文化、会展为辅的综合新区，文化艺术中心作为舒展文化功能的载体，起到了极其重要的作用。
⑦xx项目后面公园
占地面积800亩的森林公园。
⑧学校
XX北片区内现已有XX市x中新校区、北大附属实验学校等多家学校。另外还有六所中学和十二所小学规划待建，可以说，XX北片区的教育文化氛围将相当浓厚。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
⑨XX省国际妇女儿童医院
XX省规模最大，设备最齐全的大型国际妇女儿童医院。
3.1.3供水条件
本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区西面的XX路和北面的XX路两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。
3.1.4供电条件
本项目总用电负荷估算为9000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。
3.2项目拟建地址的建设条件
3.2.1地形地貌条件
XX地块属于丘陵地貌，山体多变，起伏较大，由于降水引起的冲沟较多，山体最大标高为140.3米，低洼地带最低标高为71米，高差相差70米，大部分山体的坡度比较大，平均坡度24％，地质构成较复杂。项目场地东、中部偏东为两个山头，高程为109m和114m；北部被半个山包占据，高程104m；其余部分为低洼的冲沟，高程为79m～82m。山头上植被良好，冲沟中有数个水塘和一个采砂场。
根据《中国地震烈度区划图》XX市基本设防列度为6度。
3.2.2气候条件
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
XX地处北纬22?48?， 东经108?18?，属于较为典型的亚热带海洋气候，夏季高温持续时间较长，湿度较大，雨量较为充沛，且多集中在夏秋季节。4～9月降雨量占全年的80％，城区常年主导风为偏东风。
年平均气温 24℃
最冷月平均气温 12.5℃
极端最高气温 40.4℃(19xx年5月9日)
极端最低气温 -2.1℃(19xx年1月12日)
常年平均蒸发量 1218.5mm
年平均降雨量 1300mm
年最大降雨量 1970.6mm（19xx年）
年最小降雨量 952.9mm（19xx年）
年平均风速 1.9m/s
主导风向 冬季：东风，夏季：东南风
3.2.3水文条件
XXxx湖的正常水位一般在61.17m-64.67m（XX大坑口水位，以下同）。目前，XX市xx湖的洪水警戒水位为72.00m，历史最高水位记录是79.65m，而XX市xx湖设防十年一遇，二十年一遇，五十年一遇及百年一遇的洪水分别是76.51m，77.92m，79.6m和80.89m。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
第四章 项目建设规模及建设内容工程技术方案
4.1项目建设规模
建设内容为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、小学、幼儿园等。
项目总用地面积为164000.91平方米，拟建总建筑面积为355690平方米，居住人口规模为2320户、约8120人。住宅280760平方米，文体教育8563平方米，商业31330平方米，半地下车库建筑面积34130平方米。容积率为2.3；建筑密度为23.3%；绿地率35%；机动车停车位2578个。
4.2建设内容工程技术方案
4.2.1总说明
⑴工程项目概况
XXX小区位于XX市XX路与XX路交汇处，XX路，XX路以东。基地为长方形丘陵山地，用地南北长约550米，东西宽约300米。小区总用地面积164000.91平方米（合约246亩），总建筑面积约355690平方米，容积率为2.3。
基地周边的规划情况如下：东北侧为拆迁安置住房用地，南侧为住宅用地，西侧为储备用地。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
⑵主要设计依据
①XX市规划管理局审查批准《XXX小区规划总平面图》（审批号：2008－091）
②城市居住规划设计规范（GB50180—93）（20xx年版）；
③民用建筑设计通则（GB50352-2005）；
④住宅设计规范（GB50096-1999）；
⑤住宅建筑规范（GB50368-2005）；
⑥城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；
⑦其它国家相关设计规范；
⑧XX市xx地产公司有关文函。
⑶总平面设计说明
①设计理念
作为政府主导的拆迁安置小区，方案希望通过理性的设计，将这里变成居民生活休息的乐园，精神回归的家园。“均好性、经济性”是规划设计的出发点，“健康、活力、舒适”是规划设计的目标。
②规划设计要点
场地为自然的丘陵地貌，起伏较大：东、中部偏东为两个山头，高程为109m和114m；北部被半个山包占据，高程104m；其余部分为低洼的冲沟，高程为79m～82m。山头上植被良好，冲沟中有数个水塘和一个采砂场。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
竖向设计：场地呈不规则长方形，根据地形标高，东西向呈东西两侧高、中间低；南北向呈南高北低。设计将充分利用地形，满足场地排水及道路设计要求。 同时，将东部山头削低，回填西部低洼区域，实现场地内的土方平衡，最终形成东南高、西北低的缓坡场地。
小区将主要商业沿XX路布置，商业综合楼设于西北角，小学临着XX路，幼儿园与活动中心位于小区内部。
小区住宅均为南北向布置，采光、通风良好，楼间距满足日照要求，小区利用地形高差，形成若干半地下车库，实现生态、节能、低造价的目标。
③规划技术经济指标
技术经济指标一览表
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
4.2.2建筑设计说明 ⑴住宅设计要点
小区住宅除了9#、10#楼为一梯四户的塔式住宅外，其余均由两个一梯四户的单元组成，避免了超长建筑的出现，小区空间开敞，视线通透，采光、通风俱佳，无闭塞之感。住宅间距由日照分析软件严格计算，充分满足绝大多数户型的日照要求。
住宅外观展现简洁大方、清新自然的现代风格，外饰面材料以白色和蓝灰色涂料为主，予人亲切、朴实之感的同时，又透露出高雅别致的艺术韵味，既符合小区拆迁项目的特质，又为XX城市建设增添了自然、健康的形象。
⑵住宅技术经济指标
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
户型配比表
住宅日照说明：
日照标准为《城市居住区规划设计规范》、《民用建筑设计通则2005版》中相关内容：XX属于第Ⅳ气候区，每套住宅至少应有一个居住空间在大寒日获得3小时以上日照。具体日照情况如下：
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
⑶公建设计要点
商铺沿XX路设置，三~四层为主，平面尺寸以4.8×12m为基本单元，通过数个单元的排列组合，形成变化丰富、错落有致的沿街立面。商业综合楼设于XX路与XX路交汇处，一、二层为农贸市场，三~五层为大尺度的柱网空间，能适应多种商业、娱乐用途。商业建筑在白、灰色的基调中加入彩色，既与小区住宅相协调，又烘托出热闹的商业氛围。
活动中心作为小区西南入口的对景，是一座小巧别致的建筑，空灵的构架、清澈的幕墙、素雅的色调，予人轻松愉快的感觉。活动中心提升了小区的文化品味，是居民们日常交流会友、休闲娱乐的好去处。
小学位于用地北部，设18个普通教室、若干专业教室和各类办公用房，并设200m跑道的环形运动场一座，内有一个小型足球场和三个篮球场。
幼儿园位于小区中部，内设12个班，平面设计因地制宜，在南北走向的长方形场地中，幼儿园分为两组建筑，以连廊互通，很好的解决了因面宽不足带来的日照问题。幼儿园外观活泼多彩、充满童趣，为小区住宅灰色调的背景注入了新鲜活力。
⑷公建技术经济指标
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
配套公建设施指标表
4.2.3结构设计说明
⑴设计依据
①《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
②《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（20xx年版）；
③《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
④《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；
⑤《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；
⑥《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；
⑦《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ 3-2002）；
⑧《建筑地基处理技术规范》（JGJ 79-2002）；
⑵结构型式
本工程建筑群由高层住宅建筑、多层配套建筑（商铺、小学、幼儿园）组成，其中高层住宅建筑有11+1层、18+1层两种形式，11+1层住宅主要布置于场地东侧，而18+1层住宅则分布于场地西侧和北侧，配套商业建筑沿西侧城市道路边缘设置，幼儿园建筑处于场地中心稍偏南处，小学建筑则位于场地北侧。
建筑高度:18+1层住宅接近60m，11+1层住宅接近40m，其余建筑均小于30m。
地下室设置：局部高层住宅建筑设有半地下室1层，其建筑功能为停车库及设备用房。
各建筑单元结构体系均拟采用全现浇框架结构，其中高层住宅建筑可结合楼电梯间及山墙处布置一些抗震墙，可有效提高结构抗侧刚度及扭转刚度。
高层住宅建筑大部分为两单元双拼形式，多为凹凸不规则，结构设计时需采用符合楼板平面实际刚度变化的计算模型，并对薄弱部位
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 采取相应的加强措施。
部分商业建筑平面超长，拟采用温度伸缩缝（须满足抗震缝要求）分割成数个均满足伸缩缝间距限值的单体建筑。
小学教学楼建筑呈工字形，也采用防震缝分隔成规则简单的体形。
地下室平面中，按照30~40m间距设置一道温度后浇带，待带外两侧混凝土浇注完毕60天后采用高一等级的补偿收缩混凝土予以封闭。
⑶自然条件及荷载：
①建筑设计使用年限：50 年。
②建筑结构的安全等级：
根据《混凝土结构设计规范》GB50010-2001，建筑物均属于一般的建筑物，其建筑结构的安全等级取为二级。
③基本风压：
根据《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（20xx年版），建设场地所在地基本风压W0=0.35kN/m2（50年重现期）。
④地震作用：
根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001，建设场地所在地抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.05g（g为重力加速度）。
另根据《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2004，建筑物的抗震设防类别可划分为丙类民用建筑，其地震作用按本地区抗震设防烈度
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 即6度计算，其抗震措施也可按6度考虑。
⑤工程地质及水文地质条件：
根据建设场地地质初勘资料，该场地现状起伏较大，呈现丘陵、鱼塘地貌，根据场地总平布置方案，场地有相当工程量的挖填整平，其中场地东侧为挖方区，揭露土层为泥岩或砂岩，层厚大且承载力高，可直接作为拟建建筑物的地基持力层，而场地西侧及北侧为填方区，须进行地基处理。
⑥荷载选用：
各建筑物各层楼面、屋面荷载均按照《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（20xx年版）进行取值，填充墙砌体重量按照实际取值。
⑦地基及基础：
根据建设场地地质初勘资料，挖方区建筑拟采用天然地基基础，基础形式为柱下独立基础或筏板基础；填方区建筑拟采用经加固后的复合地基基础，基础形式为柱下筏板基础，地基处理方法拟采用CFG桩处理经压实后的填土。具体待场地岩土工程详细勘察后确定。
4.2.4给排水设计说明
⑴设计依据
①有关批文和协议（见建筑部分）；
②甲方提供的有关市政及单位小区给排水资料和要求；
③建筑提供本工程红线范围内的平、剖面图；
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
④建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；
⑤高层民用建筑防火规范（GB50045-95）;
⑥建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；
⑦自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）。
⑵设计范围及慨况
本工程项目为新建开发城市XXX小区拆迁安置住宅小区。由多栋十一层、十八层住宅楼和会所、商铺、住宅楼、小学、幼儿园等建筑组成。建筑面积约35.6万平方米,总户数2320户。本工程给排水设计范围包括生活给水系统、消火栓给水系统、商铺和车库自动喷水灭火系统、生活污水及雨水系统等内容。
⑶生活给水设计
①水源、水压
本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区西面的XX路和北面的XX路两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。
②生活用水量
根据《建筑给水排水设计规范》要求，生活用水标准按不同用途的建筑分别考虑，详见下表；
生活用水量统计
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
⑷给水系统
给水管道在室外布置成环状管网。室内给水采用无负压叠压供水设备直接供给，四层以下由市政水直接供给。沿街商铺部分由市政自来水公司单独计费供给。管网采用下行上给式的给水方式向各栋、各用水点供水。
⑸热水设计：
本项目主要考虑住宅用热水，采用电热水器供主卫生间用热水。施工预留每户15A电热插座一个。
⑹消火栓给水系统设计
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
①室外消火栓系统
本项目室外消火栓用水量按同一时间火灾次数为一次计。一次火灾用水量按20L/s计。室外消防采用低压制，在室外给水环状管网上按120m范围设置室外消火栓。
②室内消火栓系统
室内消火栓系统置于住宅大楼各层和商铺及半地下车库，设计室内消防用水量30L/s。管网成独立的加压系统，由置于地下的消防水池和消防加压泵加压供给消火栓系统用水。消防水池容积280m3。
⑺自动喷水灭火系统设计
自动喷水灭火主要用于半地下室车库和商场自动灭火，采用湿式灭火系统，由置于地下室的喷水加压泵加压供给。管网成独立的喷水灭火管网，并配备室外消防水泵接合器供消防车事故时向管网加压供水。
⑻排水系统
排水系统采用雨污分流。
①污水系统
室内生活污水采用双立管排除，即带专用通气管的排水系统。小区设置独立的污水管系（有利于城市污水处理）。生活污水经化粪池处理后排入小区污水管网最终排入市政下水管。
②雨水系统
屋面雨水采用雨水斗收集，设计重现期P=5年。采用单斗单立管排除，屋面雨水斗汇水面积按XX市降雨强度设置。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
场地雨水由带篦子暗沟或雨水口收集，小区设置独立雨水管系。雨水经雨水暗沟及雨水管排除至市政雨水管。
⑼环保及节能设计
①给水方面
a、小区埋地给水管道全部采用PE钢网架给水塑料管；室内给水管采用PP-R塑铝稳太管。避免了钢管使用时间长产生的锈蚀，大大提高了生活用水的卫生质量。
b、卫生洁具全部选用节水零配件。经常操作使用的DN15水龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节能。
c、充分利用城市管网压力，节省水泵能耗和投资。降音降嘈，环保供水。
d、总水表处加装管道倒流防止器，有效防止市政管网突然产生负压时的倒流污染现象。
②排水方面
a、排水管采用PVC-U排水管，小区采用雨、污水分流排水体制，对日后小区污水处理起到了分流节能的作用。
b、选用了防止污水渗漏及粪便发酵后水停留时间长、清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池。
c、化粪池进出口采用FRP/PVC玻璃钢复合水封管件，确保安装、使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止大量屎虫爬入管道，避免漂浮气体固体两相污物堵塞化粪池出口管段。
⑽给排水管道材料及设备的选用：
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
给水管道采用给水PE管和PP-R塑铝稳态管。水阻力系数小。卫生、节能、健康。排水管道采用排水塑料管及柔性接口机制排水铸铁管。减少管道阻力，排水顺畅。其它设备及卫生间洁具采用国内节水型优质名牌产品，节约了水资源。
4.2.5电气设计说明
⑴设计依据
①高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）(20xx年版)； ②建筑设计防火规范（GB50016-2006）(20xx年版)；
③建筑物防雷设计规范（GB50057-94）(20xx年版)；
④低压配电设计规范（GB50054-95）；
⑤民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；
⑥火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）；
⑦住宅设计规范（GB50096-1999）；
⑧建筑照明设计标准（GB50034-2004）；
⑵设计范围
变配电系统，照明、动力配电系统，防雷接地系统
电话系统，有线电视共用天线系统，火灾自动报警系统
⑶供配电系统
①电源：本工程总建筑面积约35.6万平米，高层住宅面积约28.1万平方米。半地下车库面积约3.4万平方米,公建面积约4万平方米,总用电负荷估算为9000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电.
②导线选择及敷设方式：从变电站引出的照明，穿管保护沿地面埋地引入各建筑物，动力配电干线电缆沿桥架敷设或在电气竖井内明敷，导线则穿管暗敷。与消防有关的电缆采用耐火型，其余一般电线电缆采用阻燃型。消防线路均穿金属管暗敷，如在桥架内与其它电缆一起敷设，桥架须作防火处理并在桥架中间加隔板。户外电缆穿管保护埋地敷设。
③照明配电系统
照明光源主要以节能型荧光灯为主，住宅按初装修水平设计。 ④防雷接地系统
本工程按第二类建筑防雷标准进行防雷设计。各建筑物屋面采用避雷带方式，利用结构柱内主筋作为引下线，利用建筑基础内主筋作防雷接地装置。电力保护接地采用TN-S制式接地保护，并与防雷接地共用接地装置，接地电阻小于1欧姆。
⑤电话系统,有线电视共用天线系统
本工程在住宅内预留一定数量的电话插座和电视天线插座。
⑥火灾自动报警系统
根据<高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）>规定，本工程在车库，电梯前室等处装设火灾自动报警系统，本工程采用总线制集中报警系统。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
4.2.6暖通设计说明
⑴设计依据
①《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；
②《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；
③《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)（20xx年版）； ④《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)；
⑤ XX省《公共建筑节能设计规范》（DB45/T392-2007）；
⑥《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）； ⑦《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)；
⑧ 建筑专业所提供的方案设计平面图及设计任务书。
⑵设计范围
①空调：地上各房间（包括住宅、商场、文体教育用房及社区服务用房）均采用分体空调，由使用方自理，不在本设计范围内。
②通风：各房间尽量采用自然通风，无法满足自然通风条件的采用机械通风。
③防排烟：有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟方式，无外窗的防烟楼梯间、前室采用机械加压送风方式；其余房间均采用自然排烟。
⑶通风系统设计
①地下车库及设备用房采用机械送、排风方式。
②地下车库按6次/h计算通风量，水泵房及发电机房按6次/h计算通风量，变配电间按12次/h计算通风量。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
③地下车库及设备用房分别采用通风系统。
④地上各房间均采用自然通风方式。
⑷防排烟系统设计
①地下车库采用机械排烟，其排烟系统与排风系统合用。
②地下室设备用房的内走道采用机械排烟，其排烟系统与设备用房的排风系统合用。
③地下室的防烟楼梯间、前室及地上无外窗的防烟楼梯间、前室均分别采用机械加压送风方式。地上有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟方式。
④其余有外窗房间均采用自然排烟方式。
⑸管道
通风及防排烟风管均采用镀锌钢板制作。
⑹节能设计
①地下车库平时使用的通风机采用定时启停控制方式。
②机械通风系统的风机的单位风量耗功率不大于0.32W/(m3/h)。 ⑺环保措施
①风管材料均采用不易积尘、不产生浮游物的材料。
②通风及防排烟设备均采取一定的减振降噪措施，设备机房内墙贴吸声材料。
4.2.7消防
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
⑴设计依据和原则
①依据
《建筑设计防火规范》GB 50016--2006
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
②原则
消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。本项目在同一时间内按一处着火点考虑。
⑵消防措施
①区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。
②平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。
③室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。
④电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。
⑤设计时留出消防通道出口。
⑥施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。
⑦项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。
⑧注意火警预防，将本项目平面布置图交予当地消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
⑶消防手段
本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。
⑷消防器材、消防外协
本项目分别配置手提式。消防外协由小区管理部门与当地消防部门协商解决。
4.2.8劳动保护和安全防护
⑴设计依据及卫生标准
①《工业企业卫生标准》（TJ36-79）
②《建设项目（工程）劳动安全卫生检查规定》
③《建筑物防雷设计规范》
⑵工程特征
本项目的主要内容为住宅小区建设，无毒物有害气体产生，环境较好。
⑶劳动保护
①简述
根据国务院和有关部门的劳动保护条例规定，本项目在技术方案中按住宅小区的要求，采取了必要劳动保护措施。
②安全防护
本项目在设计中采取了必要的安全防护措施，以保障人员安全。 ③主要安全防护措施
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
a、总平面布置设有足够的出入口和疏散通道，以便在发生意外事故时，人员能够及时疏散。
b、配电室设安全门
c、建筑物均作防雷设防，一般建筑物的防雷接地电阻R?30
d、所有电器设备均设有接地保护装置。
e、设置紧急报警系统。
4.3建筑安装工程量及“三材”用量估算
项目建筑面积约为355690平方米，建设用到的主建材为钢材、木材、水泥等。
钢材计划向XX当地厂家按工程进度分批订购，项目地处xx区XX片区，北临城市主干道XX大道，运输便利。选择就近信誉和产量都很好的钢铁厂，完全可以满足项目用钢的时间和数量要求。
木材主要为模板，模板属于周转型耗材，是大多数施工单位必备的建筑材料，在招标过程中会注重考察这一点，确保模板数量满足工程需要。
关于水泥和混凝土，由当地水泥厂供应，按照项目进度计算，完全能够满足项目需求。
经初步估算，项目水泥用量约为3130 吨；项目砌块用量约为1898万块；项目钢材用量约为27141吨；项目所需木材约为1500吨。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
第五章 投资估算及资金筹措
5.1投资估算
5.1.1项目建设投资估算
⑴工程概况
本工程为“XXX小区”拆迁安置小区建设项目投资估算，项目总投资预计约为6.8亿元，资金来源为业主自筹1.3亿元，银行贷款
5.5亿元，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。
估算总投资为67999.50万元（合约6.8亿元），其中建筑工程费为43798.30万元；工程建设其它费为10047.28万元；基本预备费为2692.28万元；贷款利息为8543.24万元；其他成本费用为2918.40万元。
⑵估算范围
本项目投资估算范围包括“XXX小区”拆迁安置小区土建、水电、消防、设备购置安装、水电总平、园林硬景工程及其他工程费用、贷款利息及其他成本费用。
5.1.2投资估算依据
⑴编制依据
①《建设项目投资估算编审规程》（20xx年版）；
②设计方案及说明；
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
③建筑工程投资参与《XX省建设工程造价管理》20xx年第01期指标计算。
④第二部分其他工程费用按《XX省建设其他项目定额》中规定的费率计算。
⑵编制说明
①建设单位管理费根据财政部财建[2002]394号文计取；
②工程建设监理费根据发改价格[2007]670号文计取；
③工程设计费按《工程勘察设计收费标准》（20xx年）规定计取； ④施工图评审费按桂价费字[2006]191号文计取；
⑤招标代理费，按国计委计价格[2002]1980号文计取；
⑥白蚁防治费, 按2元/m2乘以总建筑面积计取；
⑦劳动保险费，按建安工程费的0.3%计取；
⑧基本预备费按第一、二部分费用之和的5%计算；
⑶经济指标
此次投资估算范围拟建总建筑面积355690平方米，包括住宅、学校、商铺及必需的公用配套设施工程。
其中：建筑工程费为43798.30万元；工程建设其它费为10047.28万元；基本预备费为2692.28万元；贷款利息为8543.24万元；其他成本费用为2918.40万元。
5.1.3投资估算表
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
5.2资金筹措方案
本项目总投资约为6.8亿元，其中向银行贷款5.5亿元，业主自筹1.3亿元。贷款年限为3年，贷款年利率为5.27%。项目建设期24个月，全部建设资金在建设期内连续投入。
5.2.1业主自筹资金
本项目业主自筹1.3亿元。
5.2.2信贷融资
⑴本项目向银行贷款5.5亿元。目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。
⑵贷款利息
本项目总投资约为6.8亿元，其中向银行贷款5.5亿元，业主自筹1.3亿元。贷款年限为3年，贷款年利率为5.27%。
还贷方式为按期付息还本，则：
第一年利息为：1449.25万元
第二年利息为：3462.35万元
第三年利息为：3631.64万元
贷款的总利息为：8543.24万元
（利息算法按均匀投入计算，所以平均到半年）
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
第六章 组织机构与人力资源配置
6.1 组织机构
6.2劳动定员
本项目为总经理领导下的项目经理负责制，劳动定员为320人。其中：
拆迁安置管理部30人，协助项目前期手续报批和被拆迁人接待及拆迁安置住房资格材料发放、收集、报审等。
财务部20人，由管理区内财务人员兼任，负责项目工程财务计划管理。
工程部20人，负责项目前期手续报批和建设期工程管理。
项目经理5人，负责职权内本项目工作。
其他部门人员共245人。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
项目建成竣工验收并完成定向租赁后，其物业管理工作交由相关物业管理部门统一管理。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
第七章 项目的实施进度
项目的实施进度计划，以项目的批准成立准许实施为前提，并据此结合项目的工程量和建设单位的资金筹措使用计划，编制工程建设进度计划。
项目实施进度包括工程设计和工程建设、验收三部分。
前期工作包括项目立项，项目可行性研究报告及论证。
工程设计包括初步设计及审批、施工图设计。
工程建设包括办理开工手续、招标选定施工单位、编制施工组织设计文件、土建施工、水、电及设备安装和调试、试运行等。
7.1建设工期
根据本项目的建设、投资规模和时间要求等具体情况，工程建设将用24个月的时间完成（不带前期工作，前期工作于20xx年5月前结束），于20xx年9月底投入使用。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
7.2项目实施进度表
项目实施进度计划表
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第八章 项目的组织管理和工程招投标方案
8.1项目的组织管理
8.1.1 组织管理
⑴为加强项目工作的领导，协调有关部门共同抓好项目的规划、实施、检查落实，特成立“XXX小区”拆迁安置小区建设项目领导小组，组长由公司总经理担任，副组长由副经理担任。
⑵落实项目第一责任人
为加强项目建设领导人责任制，确保工程质量，提高投资效益，由总经理担任项目的第一责任人。
⑶设立专门帐户
为了确保资金到位后能专款专用，设立专门帐户，并按工程实施进度拨款，保证工程实施，按期完成。
⑷建立工程检查、审计制度
为了促进工程建设的顺利进行，建立工程实施检查和审计制度、保证工程质量，按期施工、竣工及发挥其效益。
⑸建立项目实施情况汇报、请示制度
根据工程进度情况，办公室人员特别是项目第一责任人要经常向领导小组汇报工程进展情况，以及资金使用情况，并以书面报告形式向上级有关部门汇报或请示。
⑹在上级部门的领导和统一布置下，按照《“XXX小区”拆迁安
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 置小区建设项目实施方案》，严格按照基本建设程序，抓好项目的实施与管理。
⑺严格按照国家现行的施工验收规范进行检查验收，合格后方可交付使用，发挥投资效益。
8.1.2 质量管理
项目将按《建筑法》、《建设工程管理条例》、《建设工程监理管理规定》的有关规定，委托有相应资质的监理公司负责项目对该工程进行施工全过程监理。
项目建设必须坚持专家审核和领导审核制，严格把好质量关，项目领导小组组长应做到每月到工地检查一次，并要求项目领导小组办公室将本项目实施进度报表和文字材料每月呈报一次到省有关部门，以利于上级主管部门及时掌握本项目实施进度和莅临现场指导项目实施。
8.1.3 资金管理
该项目资金将建立专门户头，随时接受XX省区审计厅的监督。 项目建设资金由“XXX小区”拆迁安置小区建设项目领导小组办公室统一管理，集中使用。项目资金结算实行单位工程报帐制，并采取土建工程先施工和主要设备先购置，后到项目领导小组办公室报帐，确保本项目按质按量完成，充分发挥效益。
8.2工程招投标方案
8.2.1 该项目将按《中华人民共和国招标投标法》要求进行公
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
开或邀请招投标。
8.2.2拟委托一家有相应资格的招投标中介机构进行招投标工作，招投标工作受政府有关部门和公正部门的监督。
8.2.3 招投标地点拟定在XX省XX市。 8.2.4 招投标范围
本项工程属拟建项目，建设过程包括勘查、设计、监理、施工、设备和材料采购。招标范围是全部招标，招标组织形式是委托招标，招标方式是公开招标。
招标基本情况表
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
第九章 环境影响评价
9.1项目周边生态和环境现状
项目位于XX路，北临城市主干道XX大道，南靠青秀山旅游风景区，东望桂海高速，西邻体育中心和高尔夫球场。xx湖绕城而过，环境优雅，位置优越。项目周边有已相当完备的交通、教育、生活配套设施，交通及市政配套设施基本完善。
随着城市建设步伐加快，XX新区住宅是XX未来几年的主流导向。项目区域现有自然环境良好，其他紧邻周边无污染源，适宜居住。
9.2生态环境影响分析
该项目对生态环境产生的主要影响分为以下几个方面：
9.2.1固体废弃物排放
建设期：项目工程体量较大、工程人员多，总用地面积达164000.91m2，总规划最大建筑面积达到355690m2，建筑密度23.3%，建筑垃圾排放量很大，包括建筑废水、泥浆、废弃砌块、废钢材和渣土等。
使用期：项目预计总入住人数8120人，使用期间年产生活垃圾约10万吨，垃圾总量较大，包括食品类、电器类、化工制品类等
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
9.2.2建筑噪声污染
建设期：如项目采用挖土机、维护及工程桩机械、破桩工具等施工机械大量采用，产生噪声较大，会对周边居民和生态环境造成不良影响。
使用期：空调、通风系统工作时机械噪音较大，且管道会因为周期性震动产生共鸣。
9.2.3水污染
建设期：施工期间的桩泥浆护壁、商品砼泵送等工序会产生大量建筑污水，项目相关人员生活、办公也会产生大量生活污水，处理不当会对当地植被、地下水造成不良影响。
使用期：项目区内居民户数2320户左右，人数约8120人，每天会产生大量生活污水。
9.3生态环境保护对策
9.3.1相关政策法规
本项目采用的环境保护标准为：
⑴《建设项目环境保护管理条例》【国务院(98)253号令】
⑵《环境空气质量标准》【GB3095-1996】
⑶《大气污染物综合排放标准》【GB16297-1996】
⑷《污水综合排放标准》【GB8978-1996】
⑸《地表水环境质量标准》【GB3838-2002】
⑹《生活饮用水卫生标准》【GB5479-85】
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⑺《城市区域环境噪声标准》【GB3096-93】
⑻《建筑施工场界噪声标准》【GB12523-90】
⑼《城镇污水处理厂污染物排放标准》【GB18918-2002】
⑽《XX市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》
⑾《污水排入城市下水道水质标准》
⑿《XX市环境噪声污染防治条例》
9.3.2环保措施
⑴施工过程中主要污染及措施
在本项目的施工建设过程中，产生的污染主要是施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等。施工中应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规，采取措施将废气、废水和噪声等控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：
①妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施；
②不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；
③使用密封式的圈筒处理高空废弃物；
④采取有效措施控制施工中的扬尘；
⑤禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；
⑥对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。
⑵运营期可能污染及采取的环保措施
在投入使用后可能会成为污染源的主要是因人流增加后产生的
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 交通运输噪声和社会生活噪声、粉尘、污废水和生活垃圾、固体废弃物等。采取以下几个方面的措施：
①水污染防治措施：本项目实行雨污分流，雨水直接进入城市雨水管网。污水首先经过化粪池处理，去除其中的粪便等大部分的固体物质后，满足《污水排入城市下水道水质标准》要求的污水经城市污水管网送城市污水处理厂处理。本项目将设置一个污水总排放口，按照排污口设置及规范要求，在排放口设置环保部门统一制定的排污标志牌和计量仪表。
②噪声污染防治措施：建设项目所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；选用的主要设备要求噪音低，运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，使主体建筑周围环境达到GB3096-93噪声标准要求。
③固体废弃物防治措施：建设项目的固体废弃物主要是生活垃圾。生活办公垃圾经集中后，由物管部门负责安排人员送到外面的垃圾处理场处理，而且做到当日收集，当日处理。建设项目固体废弃物外排量较小，对环境影响较小。
综上所述，本项目在建设过程中及建成后，通过实行各项环保措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。本项目建成后，将因其合理的布局，优美的环境，优秀的配套服务设施将成为XX市拆迁安置房小区的典范，其形成的人工生态环境将改善该地区环境面貌。因此无论从该区的总体规划，还是从本工程规划看，该项目的建设不会对生态环境构成较大影响。
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第十章 节约能源
10.1节能影响分析
10.1.1用能标准和节能规范
《节能中长期专项规划》
《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》
《节能减排综合性工作方案》
《中华人民共和国节约能源法》
《国务院关于加强节能工作的通知》（国发[2006]28号）
《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
《民用建筑热工设计规范》（GB50176-1993）
《采暖通风和空气调节设计规范》（GBJ19-2003）
《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）
《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
《XX省用建筑热环境与节能设计标准》（DB32/478-2001）
《关于进一步加强禁止使用实心粘土砖工作的通知》（建科
[2007]74号）
《复合保温砂浆建筑保温系统应用管理暂行规定》
10.1.2能耗状况和能耗指标分析
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夏热冬暖地区住宅能耗包括照明、炊事、生活热水、家电、空调等，折合用电量为10-30kwh/m2·年，折合标准煤为3.33-10kg/m2*年。
10.2节能措施
“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代建筑设计中已显得越来越重要。新建建筑要贯彻节约用地、节约能源的方针。本工程位于XX市，属夏热冬暖地区南区，本项目将严格按国家相关规范的要求，杜绝采用限制使用和限期淘汰的落后工艺、技术、制备和高能耗装备，采用符合节能标准的设计标准、设计规范，从以下几个方面采取节能措施：
10.2.1总图布置
根据地势、环境和气候情况，在规划中注意朝阳避风，合理布置不同高度的建筑物与树木植被，在冬季，寒风被后排高大建筑物所遮挡，同时建筑物内部有足够的日照。在夏季，建筑群内部有阴影遮蔽效果，同时形成通风气流。
10.2.2墙体
围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。
控制建筑物体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；增加空调热惰性有利于建筑
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 热稳定性；在外墙保温系统中，拟采用保温砂浆，可减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果。
优化结构设计,减轻墙体自重,减少钢材、木材、水泥等五金机电的耗用量。
本工程拟采用的墙体材料为轻质砌块，相对于普通粘土砖，保温隔热效果大大改善，单位面积节能超过10%。
拟主要采用的墙体材料为混凝土小型空心砌块。该产品耗能较实心砖节能0.4吨标煤/万块标砖，按本项目总建筑面积355690平方米，每平方米建筑面积用标砖150块计算，相应可节能约2135吨标煤。
10.2.3门窗
窗户大小与空调负荷关系较大，适当控制窗墙比，窗户采用双层玻璃；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。特别对西向、南向窗户要更加重视。
10.2.4屋面
由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，是一个十分普遍的问题，必须认真对待。本项目将增加隔热层。
10.2.5材料
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按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》（国办发[1999]72号）文件的要求，从20xx年6月1日起，禁止使用原木生产门窗，沿海城市和其他土地资源稀缺的城市，禁止使用实心粘土砖。本项目建议使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、耐侯性好、使用寿命长的节能型双玻铝合金窗，提高门窗的气密性。积极采用符合国家、行业或地方标准新型材料，不使用粘土实心砖，最大限度减少粘土多孔砖的使用。积极推广使用保温隔热、隔声性能好的轻质砌块，减轻墙体自重，并有利抗震。
10.2.6采光
尽可能充分利用自然光；采用高效照明光源及灯具，居住室外采用节能型钠光源照明，公共楼梯安装电子延时开关。
10.2.7电力系统
本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。
本项目将按照有关节能标准进行下一阶段的设计，从建筑、热工等方面提出节能措施，这对项目的整体形象和市场形势将会产生积极的影响。
为了节约能源，提高功率因数，应考虑装设无功功率补偿设备。选用国家推荐的节能型电机和水泵设备。
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10.2.8供水系统
项目全部采用节水设施，以节约用水。使用国家推荐的用水器具，合理限定配水点水压，根据不同用途及功能分区设置适当数量的水表以控制用水。
卫生间采用水冲式卫生设施，水箱容积符合节水要求。
10.2.9暖通空调
从设计上避免一味追求安全要求将指标定制过大造成的能源浪费现象，严格控制系统的冷热源、能量输配设备、末端换热设备的容量，保证吻合实际需求，杜绝“大马拉小车”现象。
10.2.10其他节能
尽可能采用相关节能技术，如太阳能、日光反射技术、遮阳技术、控制阳光辐射和热量进入外墙的技术、新型节能建材等。
10.3节能效果分析
10.3.1节能保温隔热
本项目外立面拟选用浅色材料。浅色的外立面材料可以反射65%的日照，反射率高的面层材料在日照强的时段大约节省20-30%的能源消耗，预计总体单位面积节能约在5-7%。
10.3.2高强建材应用
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目前我国高强度钢筋、水泥等建筑材料应用正不断推广。据测算，在建筑用钢方面，用HRB400替代HRB335就可以节省14%钢材，替代HRB235则可节省40%以上的钢材，而每吨钢至少要消耗2吨煤。本项目总建筑面积355690平方米，平均用钢量在75千克/平方米左右，总用钢量约为26677吨，若采用HRB400高强度钢筋替代HRB335，则可节约用钢量约3735吨。
另外，在水泥与混凝土的应用中，建筑市场上65%的水泥是32.5级，42.5级及其以上的仅为水泥总量的35%，而采用42.5级水泥比32.5级水泥每立方米混凝土可少用水泥约80千克。
10.3.3节水型器具节水
本项目全面推广节水型水龙头，禁止使用铸铁螺旋升降式水龙头、铸铁螺旋升降式截止阀；推广节水型便器系统，浴室要求普及使用冷热水混合淋浴装置。通过安装使用节水器具，预计可使用水量减少20%左右，全年可节约大量用水。
10.3.4绿色照明
本项目户外公共部分拟采用绿色照明系统，用紧凑型荧光灯代替白炽灯，节能约70% ，每年可以节省大量能耗。
综合以上分析，若上述节能措施能够充分发挥效用，那么本项目通过选择建筑材料，由于建材运用得当，项目投入运营后，通风、空调等用电量减少，每年节约大量电能；通过节水型产品（器具和设备）
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 的推广使用，使每年生活办公用水量减少。可见，通过采取以上措施并达到预期效果，本项目的节能效果较为明显，可减少运营耗能，并降低项目运营成本。
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第十一章 效益分析
11.1 经济效益分析
11.1.1成本分析
⑴贷款利息
本项目总投资约为6.8亿元，其中向银行贷款5.5亿元，业主自筹1.3亿元。贷款年限为3年，贷款年利率为5.27%。
还贷方式为按期付息还本，则：
第一年利息为：1449.25万元
第二年利息为：3462.35万元
第三年利息为：3631.64万元
贷款的总利息为：8543.24万元
（利息算法按均匀投入计算，所以平均到半年）
⑵其他成本费用
项目定员为320名，人平均年工资为3.2万元，福利费为工资总额的14%，项目正常年工资及福利费为1167.36万元。管理费用按照人员工资的150%计提。预计约1751.04万元。
本项目的建设总成本为：67999.50万元，合约6.8亿元。
本项目为拆迁安置项目，不存在盈利性。因此不做盈利效益分析。
11.1.2行业影响分析
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本项目建设单位为XX市地产业总公司，公司原为XX市政府的直属公司之一，在XX有多年大型经济适用房项目开发的经验，公司的知名度和荣誉不断提高。资金实力雄厚，位居XX房地产开发行业的前列。
通过对本项目的整体规划、开工建设可以带动该区域的城市建设发展和拆迁安置房的发展，提升该区域的居住层次，增加对建材、建筑市场的需求。
11.1.3区域经济影响分析
本项目位于XX市发展的热点板块——XX板块，近年来，借助东盟博览会的东风，XX区域特别是东盟商务区得到国内外高度关注。对于东盟各国与中国贸易往来的联络地，政府重视基础设施建设，如片区道路建设、配套规划等取得实质性的进展，使得区域热点持续，对区域楼市发展是强大的助推力。
xx区多次组织有关专家学者献计献策。《中共XX市xx区委员会关于实施科学发展三年计划的决定（讨论稿）》明确，xx区将重点打造XX商圈，把该区域建设成为集行政、商务、服务、居住及文化娱乐为一体的国际商务区，成为现代化高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域。
项目建成后入住户数为2320户左右，能够解决约8120名拆迁居民的住房需求，社区内教育、生活、娱乐、休闲设施配套基本齐全，能够为居民提供一个舒适、完善的生活场所。使拆迁居民的生活质量
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 得到很大的提高。同时可以带动地块周边的服务业和商业，形成良好的商业氛围和居住环境，解决一定的就业问题，配合XX市开发规划的政策优势，形成连带效应，带动片区发展，加速XX新区的发展。 11.2社会效益分析
XXX小区拆迁安置房住宅小区，是XX市为加快城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境，而确立的第一批拆迁安置小区。
项目全部竣工后可容纳安置居民8120人，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。从另一个角度看使进行政府的城市道路建设和其他公共设施建设项目得以顺利实施。同时大量的居民带来的消费、娱乐需要，会极大的刺激相关产业，快速形成居住、商业氛围，改良地区经济结构、增加区域人员密集度、重建区域社会关系。
11.3社会适应性分析
11.3.1开发商
项目建成后将对该片区产生较大的经济带动作用和社会影响力，项目的建设将会为XX市xx地产公司带来很好的地区品牌效应；该项目的建设和使用对所在地经济做出的贡献有利于XX市xx地产公司发展战略的实施。
本项目开发宜早不宜晚，宜快不宜慢，自从20xx年XX市获得联合国“人居奖”，20xx年1月国家正式批准实施“XX省北部湾经济区
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告 发展规划”以来，XX市迎来了房地产发展的又一个春天。我公司作为市政府直属企业应积极配合市委市政府的工作，尽早尽快地为政府提供大量的优质价廉的经济实用型住宅用房。为建设中国绿城，构建和谐社会作出更大的贡献。
11.3.2当地政府
项目位于XX路，北临城市主干道XX大道，南靠青秀山旅游风景区，东望桂海高速，西邻体育中心和高尔夫球场。xx湖绕城而过，环境优雅，位置优越。项目周边有相当完备的交通、教育、生活配套设施，交通及市政配套设施基本完善。本项目应建成为全市拆迁安置小区的典范。
该项目较大的体量和良好的居住前景将对地区住房建设发展做出一定的贡献。在这一点上，和XX市政府维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，以加快城市建设步伐的规划意图是完全契合的。
11.3.3小区居民
住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。本项目的建成，将满足8120名拆迁安置居民的基本住房需求，关系到千家万户拆迁安置居民的切身利益，通过政府的宣传和社会现实的体验，拆迁居民渐渐了解到项目对当地经济的带动，进一步认识到对自己生活的改变。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
11.3.4附近的商家和厂家
项目的建设和使用带来的生产生活用品消费刺激了当地厂家的生产和商家的销售，扩大产销量、增加利润额的利益能够通过项目建设得到满足，是项目受益人，对项目持大力支持的态度。
11.4社会风险及对策分析
11.4.1主要社会风险
该项目的特点是规模较大、投资大、开发周期较长，项目涉及区域，居民生活简单自然，项目带来的众多外来人员、大量施工机械、不可避免的施工噪声等等，在开发周期里有可能会对附近居民正常生活造成困扰，引起居民的抵制情绪和索赔行为，干扰项目的正常进度，处理不当的话，可能导致项目工期无限期延长、项目地区影响力下降、负面影响上升，甚至对城市规划带来不良后果，也对开发企业本身的企业形象造成损失。
11.4.2对策分析
严格遵守环保、市容等部门的规定，及时办理相关手续并大量公示，让附近居民了解施工的紧迫性，充分征求居民的谅解；另外，与政府加强联系，加大宣传力度，尽最大可能让居民了解到项目对地域经济的推动作用，以及对他们生活品质的提升作用，将居民纳入项目共同利益目标体系内。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
第十二章 结论与建议
12.1结论
⑴本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。
⑵安置的对象是城市被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX市现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
⑶本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。
⑷本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、小学、幼儿园等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。
⑸本项目总用地面积为164000.91平方米，新建拆迁安置住房总建筑面积为355690平方米，项目总投资约为6.8亿元，项目建设期为24个月。
12.2建议
⑴按照拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。
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凤岭佳园拆迁安置小区建设项目可行性研究报告
⑵抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。
⑶加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。
⑷做好建设期间的各项协调工作，协调好各方面的利益做到和谐建设。
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