南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
第一章 总论
一、 项目建设背景 南 京 江 宁 经 济 技 术 开 发 区（ 以 下 简 称 江 宁 开 发 区 ）是 于 1992 年 ６ 月 开 始 创 办 的 江 苏 省 首 批 省 级 开 发 区 之 一 ，1997 年 2 月 被 批 准 为 国家级高新技术产业开发区。江宁开发区座落于南京市南郊，总体 规 划 面 积 24.98 平 方 公 里 。 北 距 中 华 门 7 公 里 ， 南 离 禄 口 国 际 机 场 18 公 里 ， 东 与 江 宁 区 相 连 ， 西 依 韩 府 山 、 翠 屏 山 和 将 军 山 。 江 宁 开 发 区 所 依 托 的 古 都 南 京 ，为 江 苏 省 省 会 。是 全 省 的 政 治 、 经济和文化中心，也是我国重要的综合性工业、科技教育基地和长 江三角洲地区仅次于上海的大商埠。近期被评为中国城市综合实力 “五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。 江宁开发区坚持高起点、高标准的开发战略。目前，基础设施 投 入 已 达 12 亿 元 ， 22 平 方 公 里 的 开 发 框 架 业 已 形 成 。 区 内 道 路 总 长 达 55 公 里 ，沿 路 埋 设 各 种 管 网 线 165 公 里 ；日 供 水 5 万 吨 的 新 区 水 厂 、11 万 伏 双 回 路 变 电 站 、5 万 门 程 控 电 话 邮 电 大 楼 已 投 入 运 行 。 日 供 水 量 30 万 吨 水 厂 、 处 理 4 万 吨 的 污 水 处 理 厂 等 重 点 工 程 已 基 日 本建成。 区 内 已 有 金 融 、房 地 产 、商 贸 流 通 、饮 食 服 务 等 近 百 家“ 三 产 ” 企业投入运营。按照教育现代化标准兴建的新区小学、新区中学已 经建成开学，其中新区小学并被批准为省级实验小学。以南京航空 航天大学、河海大学新校区和南京大学、东南大学科技园为龙头的 “大学城”已在区内开工建设。沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄 球馆、水上娱乐中心等一批娱乐休闲设施已相继投入使用。 区内“六通一平”的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基 本能满足进区企业生活、生产和建设的需要。该区以优越的地理位 置 和 优 良 的 投 资 环 境 ， 吸 引 了 21 个 国 家 和 地 区 的 400 多 个 项 目 进 已
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区 落 户 ， 投 资 总 额 突 破 15 亿 美 元 ， 其 中 三 资 企 业 占 70%， 外 商 投 资 额 占 75%，第 二 、三 产 业 之 比 为 2∶ 1，高 新 技 术 企 业 占 30%。实 际 利 用 外 资 4 亿 多 美 元 。 投 资 额 在 1000 万 美 元 以 上 的 大 项 目 有 43 个 。世 界 排 名 前 500 强 的 企 业 中 已 有 瑞 典 爱 立 信 、日 本 东 陶 和 三 井 、 美 国 摩 托 罗 拉 和 百 事 可 乐 等 14 家 进 区 。 宁 开 发 区 已 从 昔 日 的 荒 郊 江 变成南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地。 随着江宁开发区的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提 高，人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。我市及江宁 区近几年建成的普通住宅在数量上有了较大突破，开工面积和竣工 面积都有较大增加，但从总体上看，江宁区的住宅建设仍以中低档 为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。为了 进一步推动江宁开发区经济发展，营造一流投资环境，改善人们居 住环境，提高生活品位，南京利源物业发展有限公司（以下简称利 源公司）拟在江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。 二、 项目单位概况 南京利源物业发展有限公司成立于一九九三年，投资方为香港 大 陆 发 展 有 限 公 司 和 南 京 江 宁 经 济 技 术 开 发 总 公 司 ， 注 册 资 本 300 万美元，主要从事房地产开发、销售、租赁自建房屋并提供配套服 务。公司下设南京百家湖房地产开发有限公司、南京百家湖度假村 有限公司、南京利源电子有限公司、南京利源建设发展有限公司、 南京百家湖物业管理有限公司、 京南山湖农林休闲观光有限公司、 南 南京利源旅游有限公司和南京利源物业发展有限公司销售分公司、 南京利源集团物资贸易分公司。 利源公司主要开发项目为百家湖别墅花园、百家湖公寓花园和 百 家 湖 西 花 园 ， 开 发 土 地 面 积 60 万 平 方 米 ， 总 规 划 建 筑 面 积 75 万 平 方 米 ，其 中 别 墅 面 积 4 万 平 方 米 ，公 寓 面 积 65
万 平 方 米 ，公 用 及 配套设施 6 万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门、维也纳城、罗马 城 、米 兰 城 、威 尼 斯 城 、中 心 配 套 区 组 成 。百 家 湖 别 墅 花 园 共 建 100
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幢 别 墅 ，已 全 部 竣 工 ，1998 年 被 建 设 部 评 为 全 国 城 市 物 业 管 理 优 秀 住宅小区。 百 家 湖 公 寓 花 园 凯 旋 门 于 2000 年 被 上 海 基 尼 斯 总 部 评 为 最 大 的 住 宅 小 区 主 门 楼 ， 2000 年 公 司 被 建 行 江 苏 省 分 行 评 为 2A 级 信 用 单 位 ，1995～ 1999 年 连 续 被 南 京 市 外 商 投 资 企 业 评 为 外 商 投 资 先 进 企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。公司总部现有员工 62 人 ，其 中 教 授 及 具 有 高 级 技 术 职 称 人 员 3 人 ，中 级 专 业 技 术 人 员 8 人 ，经 营 管 理 机 构 为 财 务 部 、工 程 部 、总 经 办 、企 划 部 、 百 家 湖 》 《 杂志编辑部。 三、 可行性研究报告编制依据 （ 一 ） 江 宁 开 发 区 管 委 会 2000 年 月 11 月 宁 经 管 委 发 [2000]201 号 文 关 于 同 意 南 京 利 源 物 业 发 展 有 限 公 司 建 设 百 家 湖 西 “ 花园基建立项的批复” ； （二） 江宁区建设局“百家湖西花园住宅小区规划红线图” ； 利源公司提供的项目有关资料； （ 三 ） 利 源 公 司 2001 年 2 月 委 托 南 京 工 程 咨 询 公 司 编 制 本 项 目可行性研究报告的协议。
四、 项目建设的必要性 （一）我市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发 及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支 柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 “九 五 ”计 划 和 20xx年 远 景 目 标 纲 要 精 神 ， 从 “九 五 ”开 始 已 将 房 地 产 业 列 为 重 点 培 育 发 展 产 业 。 按 照 市 委 、 市 政 府 提 出 的 “一 年 初 见 成 效 ，三 年 面 貌 大 变 、五 年 跃 上 新 台 阶 ”的 要 求 ，我 市 房 地 产 业 在 “九 五 ”期 间 充 分 发 挥 了 先 导 性 产 业 的 作 用 ， 快 房 地 产 业 加 的 商 品 化 、 市 场 化 、 现 代 化 步 伐 ， 坚 持“ 统 一 规 划 ， 合 理 布 局 ， 综 合 开 发 ， 配 套 建 设 ”的 原 则 ， 按 照 以 新 区 建 设 开 发 为 主 旧 城 改 造 为 辅 的
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方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高 产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的 支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。 本 工 程 为 中 高 档 住 宅 建 设 项 目 ，对 进 一 步 加 快 我 市 住 宅 建 设 ，满 足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人 们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。 （二）进一步完善江宁区投资环境的需求 随着改革开放的不断深入，南京市及江宁区的经济建设日新月 异，禄口国际机场的通航又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷 落户江宁开发区，来江宁工作的中外企业员工不断增加。但多年来 江宁区的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高 档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区 域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是 对居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的 前提下，他们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、 甚至第三居所；另外，远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多 老人来此颐养天年；海外及港、澳、台的投资者也倾向于就近选择 环境优美、价格适宜的居所。 因 此 本 项 目 建 设 对 服 务 于“ 空 港 经 济 ”战 略 、改 善 投 资 环 境 、促 进经济发展具有积极的意义。 综上所述，本项目建设十分必要。
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第二章 市场分析
一、 市场分析 随 着 国 家 取 消 福 利 分 房 政 策 的 出 台 和 人 民 生 活 水 平 的 提 高 ，曾 一 度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主 体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将 稳步提高，并会进入一个平稳的发展阶段。 改 革 开 放 以 来 ，中 高 收 入 阶 层 逐 渐 崛 起 ，在 南 京 的 消 费 群 体 中 占 有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛 的消费需求。从目前情况看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡， 但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供 不 应 求 局 面 。开 发 商 往 往 把 握 这 些 市 场 需 求 作 为 项 目 开 发 的 切 入 点 。 百家湖西花园住宅小区具有以下优势： 1、 项 目 优 势 从项目选址上看，其有下列特定优势： 自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重 视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而百家湖西 花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美、空气清 新，很适合人们居住。 人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧 有江南文枢院，使西花园有独特的人文环境优势。 交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该 路东与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公 路相连，其交通条件与利源公司以前开发的百家湖花园一样 具有十分优越的条件。同时项目用地邻近开发区胜太路商业 街，商业配套条件较为完善。此外，临近本文由xjgyzhy贡献
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咨 询 评 估 报 告 校 审 单
报告名称
南京百家湖西花园住宅小区项目 可行性研究报告
编
号
宁咨二 （2001）编 3008 号 业务二部： 核稿：
承办部门和拟稿人： 总工程师： 会 稿 总经济师：
审
核：
签
发：
主 送： 抄 报： 报 送：
共 印 11 份 二〇一〇年十一月二十五日 二〇一〇年十一月二十二日二〇〇五年三月二十三日
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南京百家湖西花园住宅小区项目
可行性研究报告
宁 咨 二 （ 2001） 编 3008 号
南京工程咨询公司 二○○一年二月十日
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可行性研究报告
宁 咨 二 （ 2001） 编 3008 号
南京工程咨询公司 资格证书号：工咨甲 9501010
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经 副 经
理 理
黄 卫 光 陈 冠 南 张 荣 昌 魏 大 晋 魏 大 晋 宋 晓 杰
总 工 程 师 总 经 济 师 项目负责人 参 加 人 员
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目
第一章
录
总 论 ?? 1 市 场 分 析 ?? 5 建 设 规 模 和 建 设 内 容 ?? 10 项 目 选 址 及 配 套 建 设 条 件 ?? 11 建 设 方 案 ?? 13 实 施 进 度 ?? 19 工 程 投 资 与 财 务 分 析 ?? 20 结 论 与 建 议 ?? 24
第二章
第三章
第四章
第五章
第六章
第七章
第八章
附表、附图和附件
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第一章 总论
一、 项目建设背景 南 京 江 宁 经 济 技 术 开 发 区（ 以 下 简 称 江 宁 开 发 区 ）是 于 1992 年 ６ 月 开 始 创 办 的 江 苏 省 首 批 省 级 开 发 区 之 一 ，1997 年 2 月 被 批 准 为 国家级高新技术产业开发区。江宁开发区座落于南京市南郊，总体 规 划 面 积 24.98 平 方 公 里 。 北 距 中 华 门 7 公 里 ， 南 离 禄 口 国 际 机 场 18 公 里 ， 东 与 江 宁 区 相 连 ， 西 依 韩 府 山 、 翠 屏 山 和 将 军 山 。 江 宁 开 发 区 所 依 托 的 古 都 南 京 ，为 江 苏 省 省 会 。是 全 省 的 政 治 、 经济和文化中心，也是我国重要的综合性工业、科技教育基地和长 江三角洲地区仅次于上海的大商埠。近期被评为中国城市综合实力 “五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。 江宁开发区坚持高起点、高标准的开发战略。目前，基础设施 投 入 已 达 12 亿 元 ， 22 平 方 公 里 的 开 发 框 架 业 已 形 成 。 区 内 道 路 总 长 达 55 公 里 ，沿 路 埋 设 各 种 管 网 线 165 公 里 ；日 供 水 5 万 吨 的 新 区 水 厂 、11 万 伏 双 回 路 变 电 站 、5 万 门 程 控 电 话 邮 电 大 楼 已 投 入 运 行 。 日 供 水 量 30 万 吨 水 厂 、 处 理 4 万 吨 的 污 水 处 理 厂 等 重 点 工 程 已 基 日 本建成。 区 内 已 有 金 融 、房 地 产 、商 贸 流 通 、饮 食 服 务 等 近 百 家“ 三 产 ” 企业投入运营。按照教育现代化标准兴建的新区小学、新区中学已 经建成开学，其中新区小学并被批准为省级实验
小学。以南京航空 航天大学、河海大学新校区和南京大学、东南大学科技园为龙头的 “大学城”已在区内开工建设。沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄 球馆、水上娱乐中心等一批娱乐休闲设施已相继投入使用。 区内“六通一平”的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基 本能满足进区企业生活、生产和建设的需要。该区以优越的地理位 置 和 优 良 的 投 资 环 境 ， 吸 引 了 21 个 国 家 和 地 区 的 400 多 个 项 目 进 已
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区 落 户 ， 投 资 总 额 突 破 15 亿 美 元 ， 其 中 三 资 企 业 占 70%， 外 商 投 资 额 占 75%，第 二 、三 产 业 之 比 为 2∶ 1，高 新 技 术 企 业 占 30%。实 际 利 用 外 资 4 亿 多 美 元 。 投 资 额 在 1000 万 美 元 以 上 的 大 项 目 有 43 个 。世 界 排 名 前 500 强 的 企 业 中 已 有 瑞 典 爱 立 信 、日 本 东 陶 和 三 井 、 美 国 摩 托 罗 拉 和 百 事 可 乐 等 14 家 进 区 。 宁 开 发 区 已 从 昔 日 的 荒 郊 江 变成南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地。 随着江宁开发区的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提 高，人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。我市及江宁 区近几年建成的普通住宅在数量上有了较大突破，开工面积和竣工 面积都有较大增加，但从总体上看，江宁区的住宅建设仍以中低档 为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。为了 进一步推动江宁开发区经济发展，营造一流投资环境，改善人们居 住环境，提高生活品位，南京利源物业发展有限公司（以下简称利 源公司）拟在江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。 二、 项目单位概况 南京利源物业发展有限公司成立于一九九三年，投资方为香港 大 陆 发 展 有 限 公 司 和 南 京 江 宁 经 济 技 术 开 发 总 公 司 ， 注 册 资 本 300 万美元，主要从事房地产开发、销售、租赁自建房屋并提供配套服 务。公司下设南京百家湖房地产开发有限公司、南京百家湖度假村 有限公司、南京利源电子有限公司、南京利源建设发展有限公司、 南京百家湖物业管理有限公司、 京南山湖农林休闲观光有限公司、 南 南京利源旅游有限公司和南京利源物业发展有限公司销售分公司、 南京利源集团物资贸易分公司。 利源公司主要开发项目为百家湖别墅花园、百家湖公寓花园和 百 家 湖 西 花 园 ， 开 发 土 地 面 积 60 万 平 方 米 ， 总 规 划 建 筑 面 积 75 万 平 方 米 ，其 中 别 墅 面 积 4 万 平 方 米 ，公 寓 面 积 65 万 平 方 米 ，公 用 及 配套设施 6 万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门、维也纳城、罗马 城 、米 兰 城 、威 尼 斯 城 、中 心 配 套 区 组 成 。百 家 湖 别 墅 花 园 共 建 100
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幢 别 墅 ，已 全 部 竣 工 ，1998 年 被 建 设 部 评 为 全 国 城 市 物 业 管 理 优 秀 住宅小区。 百 家 湖 公 寓 花 园 凯 旋 门 于 2000 年 被 上 海 基 尼 斯 总 部 评 为 最 大 的 住 宅 小 区 主 门 楼 ， 2000 年 公 司 被 建 行 江 苏 省 分 行 评 为 2A 级 信 用 单 位 ，1995～ 1999 年 连 续 被 南 京 市 外 商 投 资 企 业 评 为 外 商 投 资 先 进 企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。公司总部现有员工 62 人 ，其 中 教 授 及 具 有 高 级 技 术 职 称 人 员 3 人 ，中 级 专 业 技 术 人 员 8 人 ，经 营 管 理 机 构 为 财 务 部 、工 程 部 、总 经 办 、企 划 部 、 百 家 湖 》 《 杂志编辑部。 三、 可行性研究报告编制依据 （ 一 ） 江 宁 开 发 区 管 委 会 2000 年 月 11 月 宁 经 管 委 发 [2000]201 号 文 关 于 同 意 南 京 利 源 物 业 发 展 有 限 公 司 建 设 百 家 湖 西 “ 花园基建立项的批复” ； （二） 江宁区建设局“百家湖西花园住宅小区规划红线图” ； 利源公司提供的项目有关资料； （ 三 ） 利 源 公 司
2001 年 2 月 委 托 南 京 工 程 咨 询 公 司 编 制 本 项 目可行性研究报告的协议。
四、 项目建设的必要性 （一）我市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发 及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支 柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 “九 五 ”计 划 和 20xx年 远 景 目 标 纲 要 精 神 ， 从 “九 五 ”开 始 已 将 房 地 产 业 列 为 重 点 培 育 发 展 产 业 。 按 照 市 委 、 市 政 府 提 出 的 “一 年 初 见 成 效 ，三 年 面 貌 大 变 、五 年 跃 上 新 台 阶 ”的 要 求 ，我 市 房 地 产 业 在 “九 五 ”期 间 充 分 发 挥 了 先 导 性 产 业 的 作 用 ， 快 房 地 产 业 加 的 商 品 化 、 市 场 化 、 现 代 化 步 伐 ， 坚 持“ 统 一 规 划 ， 合 理 布 局 ， 综 合 开 发 ， 配 套 建 设 ”的 原 则 ， 按 照 以 新 区 建 设 开 发 为 主 旧 城 改 造 为 辅 的
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方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高 产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的 支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。 本 工 程 为 中 高 档 住 宅 建 设 项 目 ，对 进 一 步 加 快 我 市 住 宅 建 设 ，满 足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人 们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。 （二）进一步完善江宁区投资环境的需求 随着改革开放的不断深入，南京市及江宁区的经济建设日新月 异，禄口国际机场的通航又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷 落户江宁开发区，来江宁工作的中外企业员工不断增加。但多年来 江宁区的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高 档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区 域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是 对居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的 前提下，他们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、 甚至第三居所；另外，远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多 老人来此颐养天年；海外及港、澳、台的投资者也倾向于就近选择 环境优美、价格适宜的居所。 因 此 本 项 目 建 设 对 服 务 于“ 空 港 经 济 ”战 略 、改 善 投 资 环 境 、促 进经济发展具有积极的意义。 综上所述，本项目建设十分必要。
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第二章 市场分析
一、 市场分析 随 着 国 家 取 消 福 利 分 房 政 策 的 出 台 和 人 民 生 活 水 平 的 提 高 ，曾 一 度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主 体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将 稳步提高，并会进入一个平稳的发展阶段。 改 革 开 放 以 来 ，中 高 收 入 阶 层 逐 渐 崛 起 ，在 南 京 的 消 费 群 体 中 占 有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛 的消费需求。从目前情况看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡， 但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供 不 应 求 局 面 。开 发 商 往 往 把 握 这 些 市 场 需 求 作 为 项 目 开 发 的 切 入 点 。 百家湖西花园住宅小区具有以下优势： 1、 项 目 优 势 从项目选址上看，其有下列特定优势： ? 自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视， 人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而百家湖西花园住宅小 区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美、空气清新，很适合人们居 住。 ? 人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧有江 南文枢院，使西花园有独特的人文环境优势。 ?
交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该路东 与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其 交通条件与利源公司以百家湖西花园还有 南航、河海大学等教育配套设施。
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2、 与 竞 争 对 手 的 优 势 分 析 项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势 和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。 项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有 显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设 理念也在不断发展变化。 百家湖西花园”将立足于新世纪， “ 建设新型居住家园，从而与江宁开发区的其他居住区拉开差 距。加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至南京市的显著 影响也有利于本项目赢得市场。 二、 价格定位 （一） 周边楼盘定价调查
楼 盘 开发商 利源物业 江宁房地产总公司 汤山房地产 汤山房地产 金轮房地产 江宁开发区房地产 栖霞建设 江苏联骏 江苏东恒 天地房地产 21世 纪 房 地 产 楼盘性质 现房 多 层（ 现 房 ） 多层住宅 （现房） 联排别墅 （现房） 多层住宅 （现房） 多层住宅 多层住宅 公寓别墅 别 墅（ 期 房 ） 多层住宅 （现房） 多层住宅 （期房） 1000-1800 2000-2400 1480 1880-2110 1950-2180 1880-2300 2200-2350 2180-2400 2100-2400 售 价 （ 元 /M 2 ） 2200 1600-2100 百家湖花园公寓 江南文枢院 温泉公寓 温泉花园别墅 江宁第一城 湖滨世纪花园 太阳城 碧水华庭 中国人家 养龙山庄 21世 纪 假 日 花 园
（二） 楼盘价格发展趋势 江 宁 开 发 区 19xx年 成 立 以 来 ，该 区 域 的 房 地 产 价 格 已 从 每 平 方 米 1480元 逐 步 上 涨 至 目 前 的 2000元 左 右 ， 而 目 前 江 宁 开 发 区 发 展 势 头 仍 很 迅 猛 ， 江 宁 县 撤 县 建 区 后 ， 预 期 未 来 2～ 3年 内 该 区 房 价 仍 有 较
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大上升空间。 （三） 综合优势 “百家湖西花园”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、 新 型 建 材 等 方 面 胜 出 一 筹 ， 故 本 项 目 公 寓 销 售 基 价 预 计 在 1800 ～ 2000元 ／ 平 方 米 。 此 价 位 与 南 京 市 区 的 同 档 楼 盘 比 较 仍 有 明 显 的 价 格优势；而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格、环境、房型等 各方面又有一定优势。 三、 销售对象分析 作 为 江 宁 区 唯 一 的 国 家 一 级 资 质 开 发 企 业 ，利 源 公 司 经 过 八 年 的 开 发 建 设 ， 在 百 家 湖 环 湖 景 观 带 边 规 划 和 建 设 了 30万 M 2 的 高 档 大 型 临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家 湖花园成为南京市市区扩容的一道亮丽的现代都市人居栖区。 中 高 档 公 寓 深 受 资 本 型 收 入 阶 层 的 青 睐 。随 着 社 会 文 化 的 发 展 和 市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支 撑，知本型收入的白领阶层、经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩 容带中的第二居所。
100 %
5%资 本 型 收 入 阶 层 经理阶层 20 %知 本 型 收 入 阶 层 高知阶层 普通收入阶层 中产阶层
白领阶层 0% 经济适用型收入阶层
百家湖花园知本型业主占位图 利 源 公 司 早 在 90年 代 中 期 就 着 手 按 照 知 本 型 消 费 者 的 需 求 设 计 了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城、
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米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层、六层和十二层小 高层之分，套型上有跃层式、错跃层式、楼中楼式、错错层式之分， 房型上有西欧豪华型、欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花 园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知 本 型 业 主 的 第 二 居 所 ， 价 格 定 位 为 ： 百 家 湖 西 花 园 房 价 +汽 车 +20年 汽车使用费＝南京三类地区相同面积房价。 在市、区政府的规划、建设和支持下，利源公司已对天然的大 湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又 一 座 公 园 在 百 家 湖 崛 起 ： 千 亩 湖 面 、 5公 里 环 湖 景 观 路 、 6座 跨 湖 大 桥 、 凤 凰 坛 和 百 家 湖 凯 旋 门 等 4座 标 志 性 建 筑 、 5座 主 题 花 园 、 3个 大 中 型 游 泳 场 及 5大 类 30项 休 闲 项 目 ，百 家 湖 花 园 成 系 列 的 别 墅 式 公 寓 就座落在此景之中。 百 家 湖 花 园 近 10万 M 2 的 各 种 楼 中 楼 公 寓 热 销 一 空 ， 使 利 源 公 司 提 前 进 入 了 面 向 更 大 第 二 居 所 消 费 群 的 新 型 公 寓 的 开 盘 工 作 。同 时 ， 利 源 公 司 也 将 在 近 期 为 南 京 市 民 推 出 第 三 居 所 型 住 宅 ，为 在 闹 市“ 水 泥森林”居所中的消费者增加了选择大自然居所的服务内容。 根 据 利 源 公 司 自 19xx年 以 来 对 百 家 湖 花 园 的 开 发 经 验 ， 百 家 湖 “ 西花园”的主要销售对象定位在以下几个方面： （一） 南京市中高收入阶层。主要为各企事业单位的高级主管 人员、高校研究院所的高级知识分子及自由职业者。此类人群的收 入 较 高 ，年 薪 一 般 在 8万 元 以 上 ，能 方 便 地 解 决 交 通 问 题 ，其 居 住 消 费观念较为超前，对居住环境、生活品味质量要求较高，因此新型 园 区“ 百 家 湖 西 花 园 ”将 成 为 他 们 的 首 选 园 区 ，此 类 人 群 将 成 为“ 百 家湖西花园”最主要的消费对象。 （二） 江宁开发区进区企业中的高级管理人员。江宁开发区已 有数十家国内外大型企业进驻，其二、三产业的发展已经成为南京 市的一个重要的经济增长点，此类企业中有较多的高收入阶层，对 住宅有着较高的要求， 百家湖西花园” 高品味定位将为他们提供 “ 的
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较理想的选择。 （三） 南京市高收入阶层的第二居所。对于这一部分人群，一 个居所已不能满足他们的需求。其因休闲、放松心情或投资等需求 而需要第二甚至第三居所， 百家湖西花园”社区将以较低的价位、 “ 较大的增值空间、一流的社区、一流的建筑、一流的环境来吸引这 类消费者。 （ 四 ） 中 老 年 人 休 闲 、养 老 、颐 养 天 年 的 较 佳 场 所 。 百 家 湖 西 “ 花园”特有的自然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的 配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。 （五） 港、澳、台人士及国外投资者。江宁开发区吸引了众多 的外资，投资者也将倾向于就近选择环境优美的居所。 百家湖西花 “ 园”将是他们较佳的选择之一。
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第三章 建设规模和建设内容
一、 建设规模 百 家 湖 西 花 园 居 住 小 区 项 目 总 用 地 面 积 252668 平 方 米（ 约 379 亩 ） 总 建 筑 面 积 353700 平 方 米 ， 其 中 住 宅 321300 平 方 米 ， 幼 托 、 ， 小 学 、 商 店 等 公 共 建 筑 32400 平 方 米 。 规 划 居 住 户 数 3200 户 ， 居 住 人 口 11200 人 ， 设 计 容 积 率 1.4， 绿 化 率 >40%。 二、 建设内容 本项目主要建设内容有： 1、 普 通 公 寓 2、 跃 层 式 公 寓 3、 小 学 校 4、 小 区 幼 儿 园 、 5、 变 配 电 所 、 煤 气 调 压 站 6、 商 场 、 文 化 娱 乐 设 施 及 物 业
管 理 等 7、 绿 地 8、 区 内 道 路 160650 平 方 米 160650 平 方 米 4000 平 方 米 3000 平 方 米 400 平 方 米 25000 平 方 米 80000 平 方 米 50000 平 方 米 南京工程咨询公司
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第四章 项目选址及配套建设条件
一、 项目选址 南京百家湖西花园居住小区位于江宁经济技术开发区，是百家 湖畔不可多得的一块风水宝地。项目建设用地位于利源中路以西， 西 止 经 四 路 ， 南 临 天 元 路 ,北 靠 太 三 路 。 总 占 地 面 积 25.27 公 顷 。 利 源中路北与绕城公路相接，南京机场高速公路则位于利源中路西面 约 1 公里处。 本 项 目 用 地 为 集 体 所 有 土 地 ， 貌 总 体 平 坦 。 西 部 有 高 差 5～ 地 中 7 米 的 小 山 丘 ，山 地 面 积 约 180 亩 ，其 余 近 200 亩 基 本 平 整 的 耕 地 。 地 块 内 现 有 住 宅 约 60 户 。 南京机场高速公路、利源中路、将军路跨秦淮河大桥以及共青 团路南下工程的相继建成极大地改善了该地区的交通条件。项目用 地 距 南 京 市 中 心 新 街 口 约 10 公 里 ， 到 南 京 火 车 站 约 18 公 里 ， 到 南 京 禄 口 国 际 机 场 约 23 公 里 。 百 家 湖 西 花 园 只 须 5 分 钟 车 程 就 可 到 自 达中华门。外部交通条件便捷。 本项目建设用地外围自然环境优越。百家湖西花园居住小区处 于南京江宁经济技术开发区的西南部，百家湖畔环境优美，风景秀 丽，林木茂盛，气候怡人。 本项目建设用地人文环境优越，西面有由南京航空航天大学分 校、河海大学江宁新校区及东南大学科技园。 综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。 二、 配套建设条件 百家湖西花园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水、 排 水（ 雨 水 、污 水 ） 、供 电 、供 气 、道 路 、电 话 、有 线 电 视 等 均 已 接 至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。具体配套 建设条件如下：
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（ 一 ） 供 水 ： 项 目 东 面 的 利 源 中 路 下 有 DN500 自 来 水 管 ， 区 内供水由此接入。水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。 （二） 电信： 源中路下的电话通信光缆， 满足本项目要求。 利 能 （ 三 ） 供 电 ： 由 东 善 桥 变 电 所 和 开 发 区 变 电 所 提 供 二 路 10KV 电 源 ， 利 源 中 路 现 有 一 路 10KV 高 压 线 。 （ 四 ） 排 水 ：该 地 区 采 用 雨 污 分 流 制 。雨 水 汇 集 后 自 利 源 中 路 下 敷 设 的 DN600 雨 水 管 排 至 百 家 湖 。生 活 污 水 汇 集 后 ，经 污 水 处 理 装 置 进 行 初 步 处 理 后 ， 利 源 中 路 DN500 市 政 污 水 管 排 入 开 发 区 污 由 水处理厂处理。 （ 五 ） 煤 气 ：目 前 该 地 区 主 要 使 用 管 道 煤 气 ，由 梅 山 冶 金 公 司 提供，本项目设煤气调压站一座，煤气供应可保证本项目用气。 （ 六 ） 有 线 电 视 ：利 源 中 路 敷 设 有 南 京 有 线 电 视 网 络 电 缆 ，小 区有线电视由此接入。 南京工程咨询公司
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第五章 建设方案
一、 总平面布置 本 基 地 形 状 为 较 规 则 的 矩 形 ， 占 地 面 积 25.27 公 顷 。 小 区 采 用 多层跃层住宅，将不同单元拼接组合，根据南京地区的地理纬度及 地段环境条件，适当设计南偏东及南偏西的住宅，在不影响日照的 同时，改善小区空间景观效果，避免一般小区中的兵营列式单调布 局 .又 能 增 加 了 组 团 绿 地 。 景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式， 在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，
使每户均有较好的 景观。 根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别 设在东面利源中路与太三路、天元路的交汇处。入口处设小区中心 广场，广场周围沿太三路布置商业、文化娱乐设施；小区沿太四路 布置幼儿园、小学校；绿化街心游园、老人活动场地、儿童活动场 地、体育健身场地等绿化休闲区。 根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港 湾式停车和地下集中式车库相结合。住宅按院落式布置，保证小区 有较为开阔的中心休闲空间。院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等 邻里交往空间。 区 内 道 路 将 整 个 用 地 分 为 A、B、C、D 四 区 。其 中 A 区 为 小 区 用 地 西 北 部 ， 依 据 地 形 布 置 2～ 3 层 的 别 墅 群 ； B、 C 区 为 小 区 用 地 东 部 较 为 平 坦 区 域 ，布 置 跃 层 式 多 层 公 寓 ；D 区 为 小 区 用 地 西 南 部 ， 布置普通多层公寓。 小区道路自由布置，伸向每一个住宅群。主要道路宽 7 米，次 要道路宽 4 米，支路宽 2 米。
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项目主要技术指标表
项 占地面积 居住户数 居住人数前开发的百家湖花园一样具有十分优越的条 件。同时项目用地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完 善。此外，临近百家湖西花园还有南航、河海大学等教育配套设施。 2、 与 竞 争 对 手 的 优 势 分 析
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项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势和价 格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。 ? 项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著 的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不 断 发 展 变 化 。 百 家 湖 西 花 园 ”将 立 足 于 新 世 纪 ，建 设 新 型 居 住 家 园 ， “ 从而与江宁开发区的其他居住区拉开差距。加上利源公司的企业形 象及其在江宁乃至南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场。 二、 价格定位 （一） 周边楼盘定价调查
楼 盘 开发商 利源物业 江宁房地产总公司 汤山房地产 汤山房地产 金轮房地产 江宁开发区房地产 栖霞建设 江苏联骏 江苏东恒 天地房地产 21世 纪 房 地 产 楼盘性质 现房 多 层（ 现 房 ） 多层住宅 （现房） 联排别墅 （现房） 多层住宅 （现房） 多层住宅 多层住宅 公寓别墅 别 墅（ 期 房 ） 多层住宅 （现房） 多层住宅 （期房） 1000-1800 2000-2400 1480 1880-2110 1950-2180 1880-2300 2200-2350 2180-2400 2100-2400 售 价 （ 元 /M 2 ） 2200 1600-2100
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百家湖花园公寓 江南文枢院 温泉公寓 温泉花园别墅 江宁第一城 湖滨世纪花园 太阳城 碧水华庭 中国人家 养龙山庄 21世 纪 假 日 花 园
（二）
楼盘价格发展趋势
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江 宁 开 发 区 19xx年 成 立 以 来 ，该 区 域 的 房 地 产 价 格 已 从 每 平 方 米 1480元 逐 步 上 涨 至 目 前 的 2000元 左 右 ， 而 目 前 江 宁 开 发 区 发 展 势 头 仍 很 迅 猛 ， 江 宁 县 撤 县 建 区 后 ， 预 期 未 来 2～ 3年 内 该 区 房 价 仍 有 较 大上升空间。 （三） 综合优势
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“百家湖西花园”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、 新 型 建 材 等 方 面 胜 出 一 筹 ， 故 本 项 目 公 寓 销 售 基 价 预 计 在 1800 ～ 2000元 ／ 平 方 米 。 此 价 位 与 南 京 市 区 的 同 档 楼 盘 比 较 仍 有 明 显 的 价 格优势；而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格、环境、房型等 各方面又有一定优势。 三、 销售对象分析 作 为 江 宁 区 唯 一 的 国 家 一 级 资 质 开 发 企 业 ，利 源 公 司 经 过 八 年 的 开 发 建 设 ， 在 百 家 湖 环 湖 景 观 带 边 规 划 和 建 设 了 30万 M 2 的 高 档 大 型 临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家 湖花园成为南京市市区扩容的一道亮丽的现代都市人居栖区。 中 高 档 公 寓 深 受 资 本 型 收 入 阶 层 的 青 睐 。随 着 社 会 文 化 的 发 展 和 市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支 撑，知本型收入的白领阶层、经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩 容带中的第二居所。
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100 %
5%资 本 型 收 入 阶 层 经理阶层 2 0% 知 本 型 收 入 阶 层 高知阶层 普通收入阶层 中产阶层
白领阶层 0% 经济适用型收入阶层
百家湖花园知本型业主占位图 利 源 公 司 早 在 90年 代 中 期 就 着 手 按 照 知 本 型 消 费 者 的 需 求 设 计 了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城、 米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层、六层和十二层小 高层之分，套型上有跃层式、错跃层式、楼中楼式、错错层式之分，
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房型上有西欧豪华型、欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花 园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知 本 型 业 主 的 第 二 居 所 ， 价 格 定 位 为 ： 百 家 湖 西 花 园 房 价 +汽 车 +20年 汽车使用费＝南京三类地区相同面积房价。 在市、区政府的规划、建设和支持下，利源公司已对天然的大 湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又 一 座 公 园 在 百 家 湖 崛 起 ： 千 亩 湖 面 、 5公 里 环 湖 景 观 路 、 6座 跨 湖 大 桥 、 凤 凰 坛 和 百 家 湖 凯 旋 门 等 4座 标 志 性 建 筑 、 5座 主 题 花 园 、 3个 大 中 型 游 泳 场 及 5大 类 30项 休 闲 项 目 ，百 家 湖 花 园 成 系 列 的 别 墅 式 公 寓 就座落在此景之中。 百 家 湖 花 园 近 10万 M 2 的 各 种 楼 中 楼 公 寓 热 销 一 空 ， 使 利 源 公 司 提 前 进 入 了 面 向 更 大 第 二 居 所 消 费 群 的 新 型 公 寓 的 开 盘 工 作 。同 时 ， 利 源 公 司 也 将 在 近 期 为 南 京 市 民 推 出 第 三 居 所 型 住 宅 ，为 在 闹 市“ 水 泥森林”居所中的消费者增加了选择大自然居所的服务内容。 根 据 利 源 公 司 自 19xx年 以 来 对 百 家 湖 花 园 的 开 发 经 验 ， 百 家 湖 “ 西花园”的主要销售对象定位在以下几个方面： （一） 南京市中高收入阶层。主要为各企事业单位的高级主管 人员、高校研究院所的高级知识分子及自由职业者。此类人群的收 入 较 高 ，年 薪 一 般 在 8万 元 以 上 ，能 方 便 地 解 决 交 通 问 题 ，其 居 住 消 费观念较为超前，对居住环境、生活品味质量要求较高，因此新型 园 区“ 百 家 湖 西 花 园 ”将 成 为 他 们 的 首 选 园 区 ，此 类 人 群 将 成 为“ 百 家湖西花园”最主要的消费对象。 （二） 江
宁开发区进区企业中的高级管理人员。江宁开发区已 有数十家国内外大型企业进驻，其二、三产业的发展已经成为南京 市的一个重要的经济增长点，此类企业中有较多的高收入阶层，对 住宅有着较高的要求， 百家湖西花园” 高品味定位将为他们提供 “ 的 较理想的选择。
（三） 南京市高收入阶层的第二居所。对于这一部分人群，一
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个居所已不能满足他们的需求。其因休闲、放松心情或投资等需求 而需要第二甚至第三居所， 百家湖西花园”社区将以较低的价位、 “ 较大的增值空间、一流的社区、一流的建筑、一流的环境来吸引这 类消费者。 （ 四 ） 中 老 年 人 休 闲 、养 老 、颐 养 天 年 的 较 佳 场 所 。 百 家 湖 西 “ 花园”特有的自然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的 配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。 （五） 港、澳、台人士及国外投资者。江宁开发区吸引了众多 的外资，投资者也将倾向于就近选择环境优美的居所。 百家湖西花 “ 园”将是他们较佳的选择之一。
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第三章 建设规模和建设内容
一、 建设规模 百 家 湖 西 花 园 居 住 小 区 项 目 总 用 地 面 积 252668 平 方 米（ 约 379 亩 ） 总 建 筑 面 积 353700 平 方 米 ， 其 中 住 宅 321300 平 方 米 ， 幼 托 、 ， 小 学 、 商 店 等 公 共 建 筑 32400 平 方 米 。 规 划 居 住 户 数 3200 户 ， 居 住 人 口 11200 人 ， 设 计 容 积 率 1.4， 绿 化 率 >40%。 二、 建设内容 本项目主要建设内容有： 1、 普 通 公 寓 2、 跃 层 式 公 寓 3、 小 学 校 4、 小 区 幼 儿 园 、 5、 变 配 电 所 、 煤 气 调 压 站 6、 商 场 、 文 化 娱 乐 设 施 及 物 业 管 理 等 7、 绿 地 8、 区 内 道 路 160650 平 方 米 160650 平 方 米 4000 平 方 米 3000 平 方 米 400 平 方 米 25000 平 方 米 80000 平 方 米 50000 平 方 米 带格式的: 项目符号和编号 格式的
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第四章 项目选址及配套建设条件
一、 项目选址 南京百家湖西花园居住小区位于江宁经济技术开发区，是百家 湖畔不可多得的一块风水宝地。项目建设用地位于利源中路以西， 西 止 经 四 路 ，南 临 天 元 路 ,北 靠 太 三 路 。总 占 地 面 积 25.27 公 顷 。 利 源中路北与绕城公路相接，南京机场高速公路则位于利源中路西面 约 1 公里处。 本 项 目 用 地 为 集 体 所 有 土 地 ， 貌 总 体 平 坦 。 西 部 有 高 差 5～ 地 中 7 米 的 小 山 丘 ，山 地 面 积 约 180 亩 ，其 余 近 200 亩 基 本 平 整 的 耕 地 。 地 块 内 现 有 住 宅 约 60 户 。 南京机场高速公路、利源中路、将军路跨秦淮河大桥以及共青 团路南下工程的相继建成极大地改善了该地区的交通条件。项目用 地 距 南 京 市 中 心 新 街 口 约 10 公 里 ， 到 南 京 火 车 站 约 18 公 里 ， 到 南 京 禄 口 国 际 机 场 约 23 公 里 。 百 家 湖 西 花 园 只 须 5 分 钟 车 程 就 可 到 自 达中华门。外部交通条件便捷。 本项目建设用地外围自然环境优越。百家湖西花园居住小区处 于南京江宁经济技术开发区的西南部，百家湖畔环境优美，风景秀 丽，林木茂盛，气候怡人。 本项目建设用地人文环境优越，西面有由
南京航空航天大学分 校、河海大学江宁新校区及东南大学科技园。 综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。 二、 配套建设条件 百家湖西花园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水、 排 水（ 雨 水 、污 水 ） 、供 电 、供 气 、道 路 、电 话 、有 线 电 视 等 均 已 接 至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。具体配套 建设条件如下：
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（ 一 ） 供 水 ： 项 目 东 面 的 利 源 中 路 下 有 DN500 自 来 水 管 ， 区 内供水由此接入。水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。 （二） 电信： 源中路下的电话通信光缆， 满足本项目要求。 利 能 （ 三 ） 供 电 ： 由 东 善 桥 变 电 所 和 开 发 区 变 电 所 提 供 二 路 10KV 电 源 ， 利 源 中 路 现 有 一 路 10KV 高 压 线 。 （ 四 ） 排 水 ：该 地 区 采 用 雨 污 分 流 制 。雨 水 汇 集 后 自 利 源 中 路 下 敷 设 的 DN600 雨 水 管 排 至 百 家 湖 。生 活 污 水 汇 集 后 ，经 污 水 处 理 装 置 进 行 初 步 处 理 后 ， 利 源 中 路 DN500 市 政 污 水 管 排 入 开 发 区 污 由 水处理厂处理。 （ 五 ） 煤 气 ：目 前 该 地 区 主 要 使 用 管 道 煤 气 ，由 梅 山 冶 金 公 司 提供，本项目设煤气调压站一座，煤气供应可保证本项目用气。 （ 六 ） 有 线 电 视 ：利 源 中 路 敷 设 有 南 京 有 线 电 视 网 络 电 缆 ，小 区有线电视由此接入。 带格式的: 项目符号和编号 格式的
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第五章 建设方案
一、 总平面布置 本 基 地 形 状 为 较 规 则 的 矩 形 ， 占 地 面 积 25.27 公 顷 。 小 区 采 用 多层跃层住宅，将不同单元拼接组合，根据南京地区的地理纬度及 地段环境条件，适当设计南偏东及南偏西的住宅，在不影响日照的 同时，改善小区空间景观效果，避免一般小区中的兵营列式单调布 局 .又 能 增 加 了 组 团 绿 地 。 景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式， 在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的 景观。 根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别 设在东面利源中路与太三路、天元路的交汇处。入口处设小区中心 广场，广场周围沿太三路布置商业、文化娱乐设施；小区沿太四路 布置幼儿园、小学校；绿化街心游园、老人活动场地、儿童活动场 地、体育健身场地等绿化休闲区。 根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港 湾式停车和地下集中户均人口 总建筑面积 其 中 住宅建筑面积 公建建筑面积 目 计量单位 亩 户 人 人 万 M2 万 M2 万 M2 层 人 /ha 数 值 379.0 3200 11200
3.5 35.37 32.13 3.24 4.20 443 1.4 % % ＜ 40 ＞ 40 100.0 90.8 9.2 所 占 （ %） 规划住宅平均层数 人口毛密度 容积率 建筑密度： 绿地率
二、 土建 （一） 建筑 居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间 环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建 筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮 挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。 按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。停 车 位 机 动 车 按 0.7 辆 /户 、 自 行 车 按 1.8 辆 /户 进 行 考 虑 。 小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊 整个小区各部分。 小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑 物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。 小区公共建筑
布置在小区东面，沿将军路布置中心会所、农贸 市场、超市、小学和幼儿园。
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小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要， 套型多样，广泛利用新材料、新技术改善居住功能。住宅采用院落 式布置，各建筑围合成相对独立的院落空间。规划设计树立“以人 为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住 宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它 新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求。 （二） 套型 跃 层 式 多 层 住 宅 面 积 每 套 建 筑 面 积 100～ 200 平 方 米 不 等 ， 向 面 较高收入阶层，建筑以院落方式呈自由式布置。 普 通 多 层 住 宅 面 积 每 套 建 筑 面 积 60～ 150 平 方 米 不 等 ， 面 向 中 等收入阶层，建筑沿丘陵路网以院落方式呈自由式布置。 以四～六层跃层房型为主，套型以现有的 F 型、A 型、C 型为 主 ，另 外 增 加 面 积 在 200 平 方 米 左 右 的 跃 层 公 寓 。 其 中 F 型 为 四 层 的 跃 层 公 寓 ， 面 积 在 160 平 方 米 左 右 ， 占 30%； A 型 为
六 层 的 跃 层 公 寓 ， 面 积 在 165 平 方 米 左 右 ， 南 入 口 占 20%， 北 入 口 占 20%； C 型 142 平 方 米 的 六 层 单 层 公 寓 ， 占 10%。 面 积 配 比 ： 1、 客 厅 ： 层 35～ 45 平 方 米 ； 层 25～ 35 平 方 米 ， 宽 3.5～ 跃 单 面 4.2 平 方 米 ；
2、 厨 房 加 餐 厅 ： 15～ 20 平 方 米 ； 3、 主 卧 ： 14～ 16 平 方 米 ； 4、 卫 生 间 ： 4～ 6 平 方 米 ； 5、 次 卧 ： 12～ 14 平 方 米 ； 6、 卫 生 间 ： 4～ 6 平 方 米 ； 7、 层 高 ： 2.8 平 方 米 8、 南 阳 台 ： 3～ 5 平 方 米 房型设计除满足南京市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计 规范以外，要求： 客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅；
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四间卧室中保证有二间是朝南； 顶层为屋顶花园； 楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。 住宅外立面建筑外形以欧式为主，顶层为花园式的平台，选用 弧型阳台以及一些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最 佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。另外，住宅的外 墙面采用高级外墙涂料，周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条， 突出强烈的视觉效果。 （三） 结构 主要结构形式如下： 跃 层 式 住 宅 ， 为 4～ 5 层 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 ； 普 通 住 宅 ， 为 4～ 6 层 砖 混 结 构 ； 小 区 商 业 、 文 化 娱 乐 设 施 为 2～ 4 层 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 或 砖混结构； 幼 儿 园 、 小 学 为 2～ 3 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 。 场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为 池塘处，须视勘探情况进行特殊处理。住宅部分采用条基或整板基 础；公建框架部分采用独立基础。 三、 公用工程 （一）供配电及强弱电等 本 项 目 总 装 机 用 电 量 约 13530KW，按 68%的 同 时 使 用 系 数 ， 项 目 需 设 9200KVA 变 配 电 所
一 座 。 供 电 由 东 善 桥 变 电 所 或 开 发 区 变 电 所 提 供 二 路 10KV 电 源 。 小 区 供 用 地 埋 式 双 回 路 供 电 。 保 证 小 区 24 小 时 供 电 ， 电 量 考 虑 每 户 4～ 6KW， 电 流 表 应 在 40～ 60A。 小 区 在 室 外 采 用 高 压 钠 灯 及 相 应 节 能 灯 具 作 泛 光 照 明 ；室 外 草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场 所照明采用声控延时开关。
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小 区 设 置 综 合 布 线 系 统 ，以 提 供 小 区 周 界 防 范 系 统 、安 全 监 控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电 话等综合智能化服务。 通 讯 系 统 为 每 户 预 留 IDD 直 线 电 话 二 门 。 户 引 入 宽 带 视 频 每 接 入 设 备 以 及
电 视 接 收 系 统 。小 区 内 统 一 设 置 公 用 电 视 接 收 系统，每户设置一个电视终端。 （二） 供水 本 项 目 最 大 总 用 水 量 约 6000 吨 /日 ， 区 设 置 DN200 总 供 水 管 ， 小 日 供 水 量 可 达 6000 吨 ， 水 由 利 源 中 路 的 DN400 城 市 供 水 管 提 供 。 供 （三） 煤气 小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置独立煤气表。 设煤气调压站，设备用国产。 （四） 道路 小区道路分三级。主要道路宽 7 米，次要道路宽 4 米，均为水 泥路面；支路宽 2 米，为石板及卵石路面。 采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即 由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保 证小区环境的安静和整洁有序。 每幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库。 （五） 无障碍设计 整个小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺 设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置 缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。 四、 消防 本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所 等处的室内消防。商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并 配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区 煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。
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室 外 沿 主 要 道 路 设 置 消 防 栓 ， 一 次 消 防 用 水 量 按 15 升 /秒 计 。 小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为 7 或 4 米，以保 证消防车行驶。 五、 环境质量综合保障 (一 ) 水压保障技术
根据南京市建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足 处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。 (二 ) 绿化生态技术
绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有： 小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土； 停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪” 减少灰尘产生并 ， 提供孩童安全活动场地； 东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性 能，提高小区绿化率。 (三 ) 垃圾袋装化收集
本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾 中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。 (四 ) 生活污水处理
本 项 目 实 行 “ 雨 污 分 流 ” 雨 水 排 入 利 源 中 路 DN600 雨 水 管 ， 。 小区产生的生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入利 源 中 路 DN500 城 市 污 水 管 进 入 开 发 区 污 水 处 理 厂 集 中 处 理 。
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第六章 实施进度
本项目建设实施与销售同时进行。待初步设计方案确定后，即 可 开 盘 销 售 。 本 项 目 从 2001 年 4 月 开 工 之 日 起 开 发 期 为 2 年 ， 于 2003 年 3 月 竣 工 。 销 售 从 2001 年 开 始 ， 计 划 3 年 完 成 。 具 体 实 施 进度如下： 编制可研报告、前期审批等 方案招标、初步设计 施工图设计 建筑施工及环境建设 竣工交付 销售 2001 年 2 月 — 2001 年 3 月 2001 年 3 月 2001 年 4 月 — 2001 年 5 月 2001 年 4 月 — 2003 年 4 月 2003 年 4 月 2001 年 5 月 — 2004 年 4 月
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第七章 工程投资与财务分析
一、 总投资估算 南 京 百 家 湖 西 花 园 居 住 小 区 项 目 总 投 资 48404.0 万 元 ， 由 开 发 建设投资、经营费用等两部分组成。其中： （ 一 ） 开 发 建 设 投 资 46994.2 万 元 ， 由 土 地 费 用 、 工 程 费 用 、 其它费用、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费用和预备费 组成。 (1)土 地 费 用 按 14 万 元 /亩 计 。 (2)工 程 费 用 41641.0 万 元 。 其 中 ： 普 通 公 寓 以 700 元 /平 方 米 计 ； 跃 层 式 公 寓 以 900 元 /平 方 米 计 ； 公 共 建 筑 平 均 以 850 元 /平 方 米 计 ； 电 气 按 30 元 /平 方 米 估 算 ； 水 卫 按 20 元 /平 方 米 估 算 ； 道 路 广 场 按 50000 平 方 米 面 积 ， 80 元 /平 方 米 估 算 ； 绿 化 按 80000 平 方 米 面 积 ， 20 元 /平 方 米 估 算 。 (3)开 发 期 税 费 5388.3 万 元 。 其 中 ： 勘 察 设 计 费 按 工 程 费 用 2.0%估 算 ； 监 理 费 按 工 程 费 用 1.0%估 算 ； 市 政 基 础 设 施 开 发 费 按 60 元 /平 方 米 建 筑 面 积 估 算 ； 供 电 贴 费 按 250 元 /KVA 估 算 （ 电 增 容 费 由 住 户 缴 纳 ， 项 目 单位代收） ； 自 来 水 管 网 配 套 费 按 住 宅 26 元 /平 方 米 估 算 ； 结 建 人 防 工 程 费 按 24 元 /平 方 米 估 算 ； 墙改基金按有关规定免收； 白 蚁 防 治 费 按 2.0 元 /平 方 米 估 算 ；
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教 育 附 加 费 按 10.0 元 /平 方 米 估 算 。 (3)预 备 费 2531.3 万 元 。其 中 不 可 预 见 费 按 工 程 费 用 、其 它 费 用 的 8%估 算 。 (4)管 理 费 用 按 工 程 费 用 的 2%估 算 。 (5)财 务 费 用 计 入 银 行 贷 款 利 息 。 (6)销 售 费 用 按 销 售 收 入 的 2%估 算 。 (7)预 备 费 用 按 工 程 费 用 的 8%估 算 。 （ 二 ） 经 营 资 金 。 按 开 发 建 设 投 资 的 3%估 算 。 二、 资金筹措及计划 （一）资金筹措 南 京 百 家 湖 西 花 园 住 宅 小 区 项 目 总 投 资 48404.0 万 元 ， 其 中 利 源 公 司 自 有 资 金 4138.0 万 元 ， 银 行 贷 款 6000.0 万 元 ， 其 余 为 商 品 房 销 售 回 笼 资 金 38266.0 万 元 。 （二）投资计划 本项目预计二年建成，三年完成全部商品房销售。 2001— 2002 年 投 资 分 别 为 19008.3 万 元 、 27985.9 万 元 。 详 见 附 表 1“ 总 投 资 估 算 表 ” 附 表 2“ 投 资 计 划 和 借 款 偿 还 估 、 算表” 。 三、 销售收入 （一）房价 1、 普 通 公 寓 ： 按 1800 元 /平 方 米 价 格 销 售 ； 2、 跃 层 式 公 寓 ： 按 2200 元 /平 方 米 价 格 销 售 ； 3、 公 共 建 筑 ： 按 每 平 方 米 2500 元 /平 方 米 价 格 销 售 。（二） 销售收入 本 项 目 按 三 年 销 售 计 算 。普 通 和 跃 层 公 寓 销 售 率 按 100%，公 共 建 筑 销 售 率 按 50%。 第 一 年 、 第
二 年 、 第 三 年 各 年 的 销 售 比 例 依 次 为 18%、 50%、 32%；销 售 收 入 分 别 为 11717.5 万 元 、32548.5 万 元 、20831.0 万 元 。
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详 见 附 表 4“ 销 售 收 入 估 算 表 ” 。 四、 财务评价 项 目 计 算 期 三 年 ， 基 准 收 益 率 取 现 行 银 行 贷 款 利 率 5.85%。 1、 利 润 总 额 利 润 总 额 为 销 售 收 入 减 经 营 成 本 、运 营 费 用 、销 售 税 金 及 附 加 ； 其 中 营 业 税 率 为 5%， 城 建 税 和 教 育 费 附 加 合 计 为 营 业 税 的 11%。 所 得 税 税 率 按 33%， 税 后 利 润 为 9943.5 万 元 。 2、 利 润 率 投 资 利 润 率 ＝ （ 利 润 总 额 ÷总 投 资 ） ×100%=30.7% 销 售 利 润 率 ＝ （ 利 润 总 额 ÷销 售 收 入 ） ×100%=22.8% 详 见 附 表 5“ 损 益 表 ” 。 3、 财 务 内 部 收 益 率 财 务 内 部 收 益 率（ FIRR）是 反 映 项 目 在 设 定 计 算 期 内 全部 投 资 盈利能力的指标。经计
算，评价结果说明本项目的财务效益较好， 其主要财务评价指标如下： 财务内部收益率（税前） 财务内部收益率（税后） 财务净现值（税前） 财务净现值（税后） 静态投资回收期（税前） 静态投资回收期（税后） 4、 敏 感 性 分 析 经 敏 感 性 分 析 计 算 ， 若 本 项 目 销 售 收 入 下 降 10%时 ， 税 前 财 务 内 部 收 益 率 FIRR） 降 到 16.7%， 后 财 务 内 部 收 益 率 下 降 到 6.0% （ 下 税 （ 详 见 附 表 7“ 财 务 敏 感 性 分 析 表 ” 。 ） 临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项 目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界 值组合显示项目的风险程度。按本项目税后利润为经济指标进行单 44.8% 26.0% 7902.7 万 元 3373.1 万 元 2.5 年 2.6 年 南京工程咨询公司
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因素临界值计算结果如下 项目临界点分析计算表 项 目 数 量 单 位 项 目 数 量 单 位 最低售价 售价 普通公寓 1400.0 元 / 平 方 米 普 通 公 寓 1800.0 元 / 平 方 米 跃层式公寓 1600.0 元 / 平 方 米 跃 层 式 公 寓 2000.0 元 / 平 方 米 公共建筑 2100.0 元 / 平 方 米 公 共 建 筑 2500.0 元 / 平 方 米 最低销量 销量 普通公寓 普通公寓 136550.0 平 方 米 160650.0 平 方 米 跃层式公寓 跃 层 式 公 寓 160650.0 平 方 米 136550.0 平 方 米 公共建筑 公共建筑 12960.0 平 方 米 16200.0 平 方 米 最高土地价格 土地价格 42.0 万 元 /亩 14.0 万 元 /亩 最高工程费用 工程费用 41130.0 万 元 31641.0 万 元 综 上 评 价 可 知 ，本 项 目 在 财 务 上 可 行 ，且 有 一 定 的 抗 风 险 能 力 。
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第八章 结论与建议
房地产是南京市第三产业的核心产业之一，房地产的发展一直 受到市委、市政府的高度重视。本项目建设符合地方产业政策及城 市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品 质中高档住宅的需求，将对营造江宁经济技术开发区的良好投资环 境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。经初步测 算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。 建议项目单位： 1、加 快 办 理 有 关 前 期 手 续 ，申 办 市 、区 部 分 规 费 的 减 免 ，争 取 早日开工建设。 2、 研 究 采 用 社 会 融 资 等 其 它 方 案 解 决 项 目 资 金 来 源 的 可 能 性 。 3、周 密 策 划 项 目 的 营 销 方 案 ，以 准 确 的 市 场 定 位 、成 功 的 广 告 宣传来赢得客户。同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位的现 金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进一步减轻项 目的财务风险。 4、在 项 目 营 销 中 要 加 强 广 告 宣 传 ，注 重 从 生 态 、环 保 的 角 度 策 划百家湖西花园的宣传，让本项目先进的建筑技术、丰富的人文内 涵和以人为本的环境生态思想能够融合利源公司的良好品牌，为社 会广泛认知，形成品牌营销优势。 南京工程咨询公司
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0 万 元 ， 其 余 为 商 品 房 销 售 回 笼 资 金 38266.0 万 元 。 （二）投资计划 本项目预计二年建成，三年完成全部商品房销售。 2001— 2002 年 投 资 分 别 为 19008.3 万 元 、 27985.9 万 元 。 详 见 附 表 1“ 总 投 资 估 算 表 ” 附 表 2“ 投 资 计 划 和 借 款 偿 还 估 、 算表” 。 三、 销售收入 （一）房价 1、 普 通 公 寓 ： 按 1800 元 /平 方 米 价 格 销 售 ； 2、 跃 层 式 公 寓 ： 按 2200 元 /平 方 米 价 格 销 售 ； 3、 公 共 建 筑 ： 按 每 平 方 米 2500 元 /平 方 米 价 格 销 售 。（ 二）
销售收入 本 项 目 按 三 年 销 售 计 算 。普 通 和 跃 层 公 寓 销 售 率 按 100%，公 共 建 筑 销 售 率 按 50%。 第 一 年 、 第 二 年 、 第 三 年 各 年 的 销 售 比 例 依 次 为 18%、 50%、 32%；销 售 收 入 分 别 为 11717.5 万 元 、32548.5 万 元 、20831.0 万 元 。
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详 见 附 表 4“ 销 售 收 入 估 算 表 ” 。 四、 财务评价 项 目 计 算 期 三 年 ， 基 准 收 益 率 取 现 行 银 行 贷 款 利 率 5.85%。 1、 利 润 总 额 利 润 总 额 为 销 售 收 入 减 经 营 成 本 、运 营 费 用 、销 售 税 金 及 附 加 ； 其 中 营 业 税 率 为 5%， 城 建 税 和 教 育 费 附 加 合 计 为 营 业 税 的 11%。 所 得 税 税 率 按 33%， 税 后 利 润 为 9943.5 万 元 。 2、 利 润 率 投 资 利 润 率 ＝ （ 利 润 总 额 ÷总 投 资 ） ×100%=30.7% 销 售 利 润 率 ＝ （ 利 润 总 额 ÷销 售 收 入 ） ×100%=22.8% 详 见 附 表 5“ 损 益 表 ” 。 3、 财 务 内 部 收 益 率 财 务 内 部 收 益 率（ FIRR）是 反 映 项 目 在 设 定 计 算 期 内 全 部 投 资 盈利能力的指标。经计算，评价结果说明本项目的财务效益较好， 其主要财务评价指标如下： 财务内部收益率（税前） 财务内部收益率（税后） 财务净现值（税前） 财务净现值（税后） 静态投资回收期（税前） 静态投资回收期（税后） 4、 敏 感 性 分 析 经 敏 感 性 分 析 计 算 ， 若 本 项 目 销 售 收 入 下 降 10%时 ，税 前 财 务 内 部 收 益 率 FIRR） 降 到 16.7%， 后 财 务 内 部 收 益 率 下 降 到 6.0% （ 下 税 （ 详 见 附 表 7“ 财 务 敏 感 性 分 析 表 ” 。 ） 临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项 目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界 值组合显示项目的风险程度。按本项目税后利润为经济指标进行单 44.8% 26.0% 7902.7 万 元 3373.1 万 元 2.5 年 2.6 年
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因素临界值计算结果如下 项目临界点分析计算表 项 目 数 量 单 位 项 目 数 量 单 位 最低售价 售价 普通公寓 1400.0 元 / 平 方 米 普 通 公 寓 1800.0 元 / 平 方 米 跃层式公寓 元 /平 方 米 跃 层 式 公 寓 1600.0 2000.0 元 / 平 方 米 公共建筑 2100.0 元 / 平 方 米 公 共 建 筑 2500.0 元 / 平 方 米 最低销量 销量 普通公寓 普通公寓 136550.0 平 方 米 160650.0 平 方 米 跃层式公寓 平方米 跃 层 式 公 寓 160650.0 平 方 米 136550.0 公共建筑 公共建筑 12960.0 平 方 米 16200.0 平 方 米 最高土地价格 土地价格 42.0 万 元 /亩 14.0 万 元 /亩 最高工程费用 工程费用 41130.0 万 元 31641.0 万 元 综 上 评 价 可 知 ，本 项 目 在 财 务 上 可 行 ，且 有
一 定 的 抗 风 险 能 力 。
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房地产是南京市第三产业的核心产业之一，房地产的发展一直 受到市委、市政府的高度
重视。本项目建设符合地方产业政策及城 市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品 质中高档住宅的需求，将对营造江宁经济技术开发区的良好投资环 境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。经初步测 算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。 建议项目单位： 1、加 快 办 理 有 关 前 期 手 续 ，申 办 市 、区 部 分 规 费 的 减 免 ，争 取 早日开工建设。 2、 研 究 采 用 社 会 融 资 等 其 它 方 案 解 决 项 目 资 金 来 源 的 可 能 性 。 3、周 密 策 划 项 目 的 营 销 方 案 ，以 准 确 的 市 场 定 位 、成 功 的 广 告 宣传来赢得客户。同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位的现 金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进一步减轻项 目的财务风险。 4、在 项 目 营 销 中 要 加 强 广 告 宣 传 ，注 重 从 生 态 、环 保 的 角 度 策 划百家湖西花园的宣传，让本项目先进的建筑技术、丰富的人文内 涵和以人为本的环境生态思想能够融合利源公司的良好品牌，为社 会广泛认知，形成品牌营销优势。 南京工程咨询公司
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咨 询 评 估 报 告 校 审 单
报告名称
南京百家湖西花园住宅小区项目 可行性研究报告
编
号
宁咨二 （2001）编 3008 号 业务二部： 核稿：
承办部门和拟稿人： 总工程师： 会 稿 总经济师：
审
核：
签
发：
主 抄 报
送： 报： 送：
共 印 11 份 二〇一〇年九月二十四日二 〇〇五年三月二十三日
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南京百家湖西花园住宅小区项目
可行性研究报告
宁 咨 二 （ 2001） 编 3008 号
南京工程咨询公司 二○○一年二月十日
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南京工程咨询公司 资格证书号：工咨甲 9501010
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经 副 经
理 理
黄 卫 光 陈 冠 南 张 荣 昌 魏 大 晋 魏 大 晋 宋 晓 杰
总 工 程 师 总 经 济 师 项目负责人 参 加 人 员
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目
第一章
录
总 论 ?? 1 市 场 分 析 ?? 5 建 设 规 模 和 建 设 内 容 ?? 10 项 目 选 址 及 配 套 建 设 条 件 ?? 11 建 设 方 案 ?? 13 实 施 进 度 ?? 19 工 程 投 资 与 财 务 分 析 ?? 20 结 论 与 建 议 ?? 24
第二章
第三章
第四章
第五章
第六章
第七章
第八章
附表、附图和附件
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第一章 总论
一、 项目建设背景 南 京 江 宁 经 济 技 术 开 发 区（ 以 下 简 称 江 宁 开 发 区 ）是 于 1992 年 ６ 月 开 始 创 办 的 江 苏 省 首 批 省 级 开 发 区 之 一 ，1997 年 2 月 被 批 准 为 国家级高新技术产业开发区。江宁开发区座落于南京市南郊，总体 规 划 面 积 24.98 平 方 公 里 。 北 距 中 华 门 7 公 里 ， 南 离 禄 口 国 际 机 场 18 公 里 ， 东 与 江 宁 区 相 连 ， 西 依 韩 府 山 、 翠 屏 山 和 将 军 山 。 江 宁 开 发 区 所 依 托 的 古 都 南 京 ，为 江 苏 省 省 会 。是 全 省 的 政 治 、 经济和文化中心，也是我国重要的综合性工业、科技教育基地和长 江三角洲地区仅次于上海的大商埠。近期被评为中国城市综合实力 “五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。 江宁开发区坚持高起点、高标准的开发战略。目前，基础设施 投 入 已 达 12 亿 元 ， 22 平 方 公 里 的 开 发 框 架 业 已 形 成 。 区 内 道 路 总 长 达 55 公 里 ，沿 路 埋 设 各 种 管 网 线 165 公 里 ；日 供 水 5 万 吨 的 新 区 水 厂 、11 万 伏 双 回 路 变 电 站 、5 万 门 程 控 电 话 邮 电 大 楼 已 投 入 运 行 。 日 供 水 量 30 万 吨 水 厂 、 处 理 4 万 吨 的 污 水 处 理 厂 等 重 点 工 程 已 基 日 本建成。 区 内 已 有 金 融 、房 地 产 、商 贸 流 通 、饮 食 服 务 等 近 百 家“ 三 产 ” 企业投入运营。按照教育现代化标准兴建的新区小学、新区中学已 经建成开学，其中新区小学并被批准为省级实验小学。以南京航空 航天大学、河海大学新校区和南京大学、东南大学科技园为龙头的 “大学城”已在区内开工建设。沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄 球馆、水上娱乐中心等一批娱乐休闲设施已相继投入使用。 区内“六通一平”的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基 本能满足进区企业生活、生产和建设的需要。该区以优越的地理位 置 和 优 良 的 投 资 环 境 ， 吸 引 了 21 个 国 家 和 地 区 的 400 多 个 项 目 进 已
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区 落 户 ， 投 资 总 额 突 破 15 亿 美 元 ， 其 中 三 资 企 业 占 70%， 外 商 投 资 额 占 75%，第 二 、三 产 业 之 比 为 2∶ 1，高 新 技 术 企 业 占 30%。实 际 利 用 外 资 4 亿 多 美 元 。 投 资 额 在 1000 万 美 元 以 上 的 大 项 目 有 43 个 。世 界 排 名 前 500 强 的 企 业 中 已 有 瑞 典 爱 立 信 、日 本 东 陶 和 三 井 、 美 国 摩 托 罗 拉 和 百 事 可 乐 等 14 家 进 区 。 宁 开 发 区 已 从 昔 日 的 荒 郊 江 变成南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地。 随着江宁开发区的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提 高，人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。我市及江宁 区近几年建成的普通住宅在数量上有了较大突破，开工面积和竣工 面积都有较大增加，但从总体上看，江宁区的住宅建设仍以中低档 为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。为了 进一步推动江宁开发区经济发展，营造一流投资环境，改善人们居 住环境，提高生活品位，南京利源物业发展有限公司（以下简称利 源公司）拟在江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。 二、 项目单位概况 南京利源物业发展有限公司成立于一九九三年，投资方为香港 大 陆 发 展 有 限 公 司 和 南 京 江 宁 经 济 技 术 开 发 总 公 司 ， 注 册 资 本 300 万美元，主要从事房地产开发、销售、租赁自建房屋并提供配套服 务。公司下设南京百家湖房地产开发有限公司、南京百家湖度假村 有限公司、南京利源电子有限公司、南京利源建设发展有限公司、 南京百家湖物业管理有限公司、 京南山湖农林休闲观光有限公司、 南 南京利源旅游有限公司和南京利源物业发展有限公司销售分公司、 南京利源集团物资贸易分公司。 利源公司主要开发项目为百家湖别墅花园、百家湖公寓花园和 百 家 湖 西 花 园 ， 开 发 土 地 面 积 60 万 平 方 米 ， 总 规 划 建 筑 面 积 75 万 平 方 米 ，其 中 别 墅 面 积 4 万 平 方 米 ，公 寓 面 积 65 万 平 方 米 ，公 用 及 配套设施 6 万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门、维也纳城、罗马 城 、米 兰 城 、威 尼 斯 城 、中 心 配 套 区 组 成 。百 家 湖 别 墅 花 园 共 建 100
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南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
幢 别 墅 ，已 全 部 竣 工 ，1998 年 被 建 设 部 评 为 全 国 城 市 物 业 管 理 优 秀 住宅小区。 百 家 湖 公 寓 花 园 凯 旋 门 于 2000 年 被 上 海 基 尼 斯 总 部 评 为 最 大 的 住 宅 小 区 主 门 楼 ， 2000 年 公 司 被 建 行 江 苏 省 分 行 评 为 2A 级 信 用 单 位 ，1995～ 1999 年 连 续 被 南 京 市 外 商 投 资 企 业 评 为 外 商 投 资 先 进 企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。公司总部现有员工 62 人 ，其 中 教 授 及 具 有 高 级 技 术 职 称 人 员 3 人 ，中 级 专 业 技 术 人 员 8 人 ，经 营 管 理 机 构 为 财 务 部 、工 程 部 、总 经 办 、企 划 部 、 百 家 湖 》 《 杂志编辑部。 三、 可行性研究报告编制依据 （ 一 ） 江 宁 开 发 区 管 委 会 2000 年 月 11 月 宁 经 管 委 发 [2000]201 号 文 关 于 同 意 南 京 利 源 物 业 发 展 有 限 公 司 建 设 百 家 湖 西 “ 花园基建立项的批复” ； （二） 江宁区建设局“百家湖西花园住宅小区规划红线图” ； 利源公司提供的项目有关资料； （ 三 ） 利 源 公 司 2001 年 2 月 委 托 南 京 工 程 咨 询 公 司 编 制 本 项 目可行性研究报告的协议。
四、 项目建设的必要性 （一）我市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发 及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支 柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 “九 五 ”计 划 和 20xx年 远 景 目 标 纲 要 精 神 ， 从 “九 五 ”开 始 已 将 房 地 产 业 列 为 重 点 培 育 发 展 产 业 。 按 照 市 委 、 市 政 府 提 出 的 “一 年 初 见 成 效 ，三 年 面 貌 大 变 、五 年 跃 上 新 台 阶 ”的 要 求 ，我 市 房 地
产 业 在 “九 五 ”期 间 充 分 发 挥 了 先 导 性 产 业 的 作 用 ， 快 房 地 产 业 加 的 商 品 化 、 市 场 化 、 现 代 化 步 伐 ， 坚 持“ 统 一 规 划 ， 合 理 布 局 ， 综 合 开 发 ， 配 套 建 设 ”的 原 则 ， 按 照 以 新 区 建 设 开 发 为 主 旧 城 改 造 为 辅 的
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方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高 产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的 支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。 本 工 程 为 中 高 档 住 宅 建 设 项 目 ，对 进 一 步 加 快 我 市 住 宅 建 设 ，满 足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人 们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。 （二）进一步完善江宁区投资环境的需求 随着改革开放的不断深入，南京市及江宁区的经济建设日新月 异，禄口国际机场的通航又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷 落户江宁开发区，来江宁工作的中外企业员工不断增加。但多年来 江宁区的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高 档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区 域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是 对居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的 前提下，他们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、 甚至第三居所；另外，远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多 老人来此颐养天年；海外及港、澳、台的投资者也倾向于就近选择 环境优美、价格适宜的居所。 因 此 本 项 目 建 设 对 服 务 于“ 空 港 经 济 ”战 略 、改 善 投 资 环 境 、促 进经济发展具有积极的意义。 综上所述，本项目建设十分必要。
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第二章 市场分析
一、 市场分析 随 着 国 家 取 消 福 利 分 房 政 策 的 出 台 和 人 民 生 活 水 平 的 提 高 ，曾 一 度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主 体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将 稳步提高，并会进入一个平稳的发展阶段。 改 革 开 放 以 来 ，中 高 收 入 阶 层 逐 渐 崛 起 ，在 南 京 的 消 费 群 体 中 占 有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛 的消费需求。从目前情况看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡， 但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供 不 应 求 局 面 。开 发 商 往 往 把 握 这 些 市 场 需 求 作 为 项 目 开 发 的 切 入 点 。 百家湖西花园住宅小区具有以下优势： 1、 项 目 优 势 从项目选址上看，其有下列特定优势： 自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重 视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而百家湖西 花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美、空气清 新，很适合人们居住。 人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧 有江南文枢院，使西花园有独特的人文环境优势。 交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该 路东与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公 路相连，其交通条件与利源公司以前开发的百家湖花园一样 具有十分优越的条件。同时项目用地邻近开发区胜太路商业 街，商业配套条件较为完善。此外，临近本文由xjgyzhy贡献
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咨 询 评 估 报 告 校 审 单
报告名称
南京百家湖西花园住宅小区项目 可行性研究报告
编
号
宁咨二 （2001）编 3008 号 业务二部： 核稿：
承办部门和拟稿人： 总工程师： 会 稿 总经济师：
审
核：
签
发：
主 送： 抄 报： 报 送：
共 印 11 份 二〇一〇年十一月二十五日 二〇一〇年十一月二十二日二〇〇五年三月二十三日
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南京百家湖西花园住宅小区项目
可行性研究报告
宁 咨 二 （ 2001） 编 3008 号
南京工程咨询公司 二○○一年二月十日
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南京百家湖西花园住宅小区项目
可行性研究报告
宁 咨 二 （ 2001） 编 3008 号
南京工程咨询公司 资格证书号：工咨甲 9501010
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经 副 经
理 理
黄 卫 光 陈 冠 南 张 荣 昌 魏 大 晋 魏 大 晋 宋 晓 杰
总 工 程 师 总 经 济 师 项目负责人 参 加 人 员
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目
第一章
录
总 论 ?? 1 市 场 分 析 ?? 5 建 设 规 模 和 建 设 内 容 ?? 10 项 目 选 址 及 配 套 建 设 条 件 ?? 11 建 设 方 案 ?? 13 实 施 进 度 ?? 19 工 程 投 资 与 财 务 分 析 ?? 20 结 论 与 建 议 ?? 24
第二章
第三章
第四章
第五章
第六章
第七章
第八章
附表、附图和附件
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第一章 总论
一、 项目建设背景 南 京 江 宁 经 济 技 术 开 发 区（ 以 下 简 称 江 宁 开 发 区 ）是 于 1992 年 ６ 月 开 始 创 办 的 江 苏 省 首 批 省 级 开 发 区 之 一 ，1997 年 2 月 被 批 准 为 国家级高新技术产业开发区。江宁开发区座落于南京市南郊，总体 规 划 面 积 24.98 平 方 公 里 。 北 距 中 华 门 7 公 里 ， 南 离 禄 口 国 际 机 场 18 公 里 ， 东 与 江 宁 区 相 连 ， 西 依 韩 府 山 、 翠 屏 山 和 将 军 山 。 江 宁 开 发 区 所 依 托 的 古 都 南 京 ，为 江 苏 省 省 会 。是 全 省 的 政 治 、 经济和文化中心，也是我国重要的综合性工业、科技教育基地和长 江三角洲地区仅次于上海的大商埠。近期被评为中国城市综合实力 “五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。 江宁开发区坚持高起点、高标准的开发战略。目前，基础设施 投 入 已 达 12 亿 元 ， 22 平 方 公 里 的 开 发 框 架 业 已 形 成 。 区 内 道 路 总 长 达 55 公 里 ，沿 路 埋 设 各 种 管 网 线 165 公 里 ；日 供 水 5 万 吨 的 新 区 水 厂 、11 万 伏 双 回 路 变 电 站 、5 万 门 程 控 电 话 邮 电 大 楼 已 投 入 运 行 。 日 供 水 量 30 万 吨 水 厂 、 处 理 4 万 吨 的 污 水 处 理 厂 等 重 点 工 程 已 基 日 本建成。 区 内 已 有 金 融 、房 地 产 、商 贸 流 通 、饮 食 服 务 等 近 百 家“ 三 产 ” 企业投入运营。按照教育现代化标准兴建的新区小学、新区中学已 经建成开学，其中新区小学并被批准为省级实验小学。以南京航空 航天大学、河海大学新校区和南京大学、东南大学科技园为龙头的 “大学城”已在区内开工建设。沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄 球馆、水上娱乐中心等一批娱乐休闲设施已相继投入使用。 区内“六通一平”的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基 本能满足进区企业生活、生产和建设的需要。该区以优越的地理位 置 和 优 良 的 投 资 环 境 ， 吸 引 了 21 个 国 家 和 地 区 的 400 多 个 项 目 进 已
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区 落 户 ， 投 资 总 额 突 破 15 亿 美 元 ， 其 中 三 资 企 业 占 70%， 外 商 投 资 额 占 75%，第 二 、三 产 业 之 比 为 2∶ 1，高 新 技 术 企 业 占 30%。实 际 利 用 外 资 4 亿 多 美 元 。 投 资 额 在 1000 万 美 元 以 上 的 大 项 目 有 43 个 。世 界 排 名 前 500 强 的 企 业 中 已 有 瑞 典 爱 立 信 、日 本 东 陶 和 三 井 、 美 国 摩 托 罗 拉 和 百 事 可 乐 等 14 家 进 区 。 宁 开 发 区 已 从 昔 日 的 荒 郊 江 变成南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地。 随着江宁开发区的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提 高，人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。我市及江宁 区近几年建成的普通住宅在数量上有了较大突破，开工面积和竣工 面积都有较大增加，但从总体上看，江宁区的住宅建设仍以中低档 为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。为了 进一步推动江宁开发区经济发展，营造一流投资环境，改善人们居 住环境，提高生活品位，南京利源物业发展有限公司（以下简称利 源公司）拟在江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。 二、 项目单位概况 南京利源物业发展有限公司成立于一九九三年，投资方为香港 大 陆 发 展 有 限 公 司 和 南 京 江 宁 经 济 技 术 开 发 总 公 司 ， 注 册 资 本 300 万美元，主要从事房地产开发、销售、租赁自建房屋并提供配套服 务。公司下设南京百家湖房地产开发有限公司、南京百家湖度假村 有
限公司、南京利源电子有限公司、南京利源建设发展有限公司、 南京百家湖物业管理有限公司、 京南山湖农林休闲观光有限公司、 南 南京利源旅游有限公司和南京利源物业发展有限公司销售分公司、 南京利源集团物资贸易分公司。 利源公司主要开发项目为百家湖别墅花园、百家湖公寓花园和 百 家 湖 西 花 园 ， 开 发 土 地 面 积 60 万 平 方 米 ， 总 规 划 建 筑 面 积 75 万 平 方 米 ，其 中 别 墅 面 积 4 万 平 方 米 ，公 寓 面 积 65 万 平 方 米 ，公 用 及 配套设施 6 万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门、维也纳城、罗马 城 、米 兰 城 、威 尼 斯 城 、中 心 配 套 区 组 成 。百 家 湖 别 墅 花 园 共 建 100
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幢 别 墅 ，已 全 部 竣 工 ，1998 年 被 建 设 部 评 为 全 国 城 市 物 业 管 理 优 秀 住宅小区。 百 家 湖 公 寓 花 园 凯 旋 门 于 2000 年 被 上 海 基 尼 斯 总 部 评 为 最 大 的 住 宅 小 区 主 门 楼 ， 2000 年 公 司 被 建 行 江 苏 省 分 行 评 为 2A 级 信 用 单 位 ，1995～ 1999 年 连 续 被 南 京 市 外 商 投 资 企 业 评 为 外 商 投 资 先 进 企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。公司总部现有员工 62 人 ，其 中 教 授 及 具 有 高 级 技 术 职 称 人 员 3 人 ，中 级 专 业 技 术 人 员 8 人 ，经 营 管 理 机 构 为 财 务 部 、工 程 部 、总 经 办 、企 划 部 、 百 家 湖 》 《 杂志编辑部。 三、 可行性研究报告编制依据 （ 一 ） 江 宁 开 发 区 管 委 会 2000 年 月 11 月 宁 经 管 委 发 [2000]201 号 文 关 于 同 意 南 京 利 源 物 业 发 展 有 限 公 司 建 设 百 家 湖 西 “ 花园基建立项的批复” ； （二） 江宁区建设局“百家湖西花园住宅小区规划红线图” ； 利源公司提供的项目有关资料； （ 三 ） 利 源 公 司 2001 年 2 月 委 托 南 京 工 程 咨 询 公 司 编 制 本 项 目可行性研究报告的协议。
四、 项目建设的必要性 （一）我市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发 及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支 柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 “九 五 ”计 划 和 20xx年 远 景 目 标 纲 要 精 神 ， 从 “九 五 ”开 始 已 将 房 地 产 业 列 为 重 点 培 育 发 展 产 业 。 按 照 市 委 、 市 政 府 提 出 的 “一 年 初 见 成 效 ，三 年 面 貌 大 变 、五 年 跃 上 新 台 阶 ”的 要 求 ，我 市 房 地 产 业 在 “九 五 ”期 间 充 分 发 挥 了 先 导 性 产 业 的 作 用 ， 快 房 地 产 业 加 的 商 品 化 、 市 场 化 、 现 代 化 步 伐 ， 坚 持“ 统 一 规 划 ， 合 理 布 局 ， 综 合 开 发 ， 配 套 建 设 ”的 原 则 ， 按 照 以 新 区 建 设 开 发 为 主 旧 城 改 造 为 辅 的
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方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高 产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的 支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。 本 工 程 为 中 高 档 住 宅 建 设 项 目 ，对 进 一 步 加 快 我 市 住 宅 建 设 ，满 足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人 们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。 （二）进一步完善江宁区投资环境的需求 随着改革开放的不断深入，南京市及江宁区的经济建设日新月 异，禄口国际机场的通航又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷 落户江宁开发区，来江宁工作的中外企业员工不断增加。但多年来 江宁区的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高 档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区 域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是 对居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的 前提下，
他们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、 甚至第三居所；另外，远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多 老人来此颐养天年；海外及港、澳、台的投资者也倾向于就近选择 环境优美、价格适宜的居所。 因 此 本 项 目 建 设 对 服 务 于“ 空 港 经 济 ”战 略 、改 善 投 资 环 境 、促 进经济发展具有积极的意义。 综上所述，本项目建设十分必要。
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第二章 市场分析
一、 市场分析 随 着 国 家 取 消 福 利 分 房 政 策 的 出 台 和 人 民 生 活 水 平 的 提 高 ，曾 一 度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主 体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将 稳步提高，并会进入一个平稳的发展阶段。 改 革 开 放 以 来 ，中 高 收 入 阶 层 逐 渐 崛 起 ，在 南 京 的 消 费 群 体 中 占 有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛 的消费需求。从目前情况看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡， 但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供 不 应 求 局 面 。开 发 商 往 往 把 握 这 些 市 场 需 求 作 为 项 目 开 发 的 切 入 点 。 百家湖西花园住宅小区具有以下优势： 1、 项 目 优 势 从项目选址上看，其有下列特定优势： ? 自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视， 人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而百家湖西花园住宅小 区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美、空气清新，很适合人们居 住。 ? 人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧有江 南文枢院，使西花园有独特的人文环境优势。 ? 交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该路东 与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其 交通条件与利源公司以百家湖西花园还有 南航、河海大学等教育配套设施。
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2、 与 竞 争 对 手 的 优 势 分 析 项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势 和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。 项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有 显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设 理念也在不断发展变化。 百家湖西花园”将立足于新世纪， “ 建设新型居住家园，从而与江宁开发区的其他居住区拉开差 距。加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至南京市的显著 影响也有利于本项目赢得市场。 二、 价格定位 （一） 周边楼盘定价调查
楼 盘 开发商 利源物业 江宁房地产总公司 汤山房地产 汤山房地产 金轮房地产 江宁开发区房地产 栖霞建设 江苏联骏 江苏东恒 天地房地产 21世 纪 房 地 产 楼盘性质 现房 多 层（ 现 房 ） 多层住宅 （现房） 联排别墅 （现房） 多层住宅 （现房） 多层住宅 多层住宅 公寓别墅 别 墅（ 期 房 ） 多层住宅 （现房） 多层住宅 （期房） 1000-1800 2000-2400 1480 1880-2110 1950-2180 1880-2300 2200-2350 2180-2400 2100-2400 售 价 （ 元 /M 2 ） 2200 1600-2100 百家湖花园公寓 江南文枢院 温泉公寓 温泉花园别墅 江宁第一城 湖滨世纪花园 太阳城 碧水华庭 中国人家 养龙山庄 21世 纪 假 日 花 园
（二） 楼盘价格发展趋势 江 宁 开 发 区 19xx年 成 立 以 来 ，该 区 域 的 房 地 产 价 格 已 从 每 平 方 米 1480元 逐 步 上 涨 至 目 前 的 2000元 左 右 ， 而 目 前 江 宁 开 发 区 发 展 势 头 仍 很 迅 猛 ， 江 宁 县 撤 县 建 区 后 ， 预 期 未 来 2～ 3年 内 该 区 房 价 仍 有 较
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大上升空间。 （三） 综合优势 “百家湖西花园”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、 新 型 建 材 等 方 面 胜 出 一 筹 ， 故 本 项 目 公 寓 销 售 基 价 预 计 在 1800 ～ 2000元 ／ 平 方 米 。 此 价 位 与 南 京 市 区 的 同 档 楼 盘 比 较 仍 有 明 显 的 价 格优势；而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格、环境、房型等 各方面又有一定优势。 三、 销售对象分析 作 为 江 宁 区 唯 一 的 国 家 一 级 资 质 开 发 企 业 ，利 源 公 司 经 过 八 年 的 开 发 建 设 ， 在 百 家 湖 环 湖 景 观 带 边 规 划 和 建 设 了 30万 M 2 的 高 档 大 型 临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家 湖花园成为南京市市区扩容的一道亮丽的现代都市人居栖区。 中 高 档 公 寓 深 受 资 本 型 收 入 阶 层 的 青 睐 。随 着 社 会 文 化 的 发 展 和 市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支 撑，知本型收入的白领阶层、经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩 容带中的第二居所。
100 %
5%资 本 型 收 入 阶 层 经理阶层 20 %知 本 型 收 入 阶 层 高知阶层 普通收入阶层 中产阶层
白领阶层 0% 经济适用型收入阶层
百家湖花园知本型业主占位图 利 源 公 司 早 在 90年 代 中 期 就 着 手 按 照 知 本 型 消 费 者 的 需 求 设 计 了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城、
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米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层、六层和十二层小 高层之分，套型上有跃层式、错跃层式、楼中楼式、错错层式之分， 房型上有西欧豪华型、欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花 园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知 本 型 业 主 的 第 二 居 所 ， 价 格 定 位 为 ： 百 家 湖 西 花 园 房 价 +汽 车 +20年 汽车使用费＝南京三类地区相同面积房价。 在市、区政府的规划、建设和支持下，利源公司已对天然的大 湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又 一 座 公 园 在 百 家 湖 崛 起 ： 千 亩 湖 面 、 5公 里 环 湖 景 观 路 、 6座 跨 湖 大 桥 、 凤 凰 坛 和 百 家 湖 凯 旋 门 等 4座 标 志 性 建 筑 、 5座 主 题 花 园 、 3个 大 中 型 游 泳 场 及 5大 类 30项 休 闲 项 目 ，百 家 湖 花 园 成 系 列 的 别 墅 式 公 寓 就座落在此景之中。 百 家 湖 花 园 近 10万 M 2 的 各 种 楼 中 楼 公 寓 热 销 一 空 ， 使 利 源 公 司 提 前 进 入 了 面 向 更 大 第 二 居 所 消 费 群 的 新 型 公 寓 的 开 盘 工 作 。同 时 ， 利 源 公 司 也 将 在 近 期 为 南 京 市 民 推 出 第 三 居 所 型 住 宅 ，为 在 闹 市“ 水 泥森林”居所中的消费者增加了选择大自然居所的服务内容。 根 据 利 源 公 司 自 19xx年 以 来 对 百 家 湖 花 园 的 开 发 经 验 ， 百 家 湖 “ 西花园”的主要销售对象定位在以下几个方面： （一） 南京市中高收入阶层。主要为各企事业单位的高级主管 人员、高校研究院所的高级知识分子及自由职业者。此类人群的收 入 较 高 ，年 薪 一 般 在 8万 元 以 上 ，能 方 便 地 解 决 交 通 问 题 ，其 居 住 消 费观念较为超前，对居住环境、生活品味质量要求较高，因此新型 园 区“ 百 家 湖 西 花 园 ”将 成 为 他 们 的 首 选 园 区 ，此 类 人 群 将 成 为“ 百 家湖西花园”最主要的消费对象。 （二） 江宁开发区进区企业中的高级管理人员。江宁开发区已 有数十家国内外大型企业进驻，其二、三产业的发展已经成为南京 市的一个重要的经济增长点，此类企业中有较多的高收入阶层，对 住宅有着较高的要求， 百家湖西花园” 高
品味定位将为他们提供 “ 的
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较理想的选择。 （三） 南京市高收入阶层的第二居所。对于这一部分人群，一 个居所已不能满足他们的需求。其因休闲、放松心情或投资等需求 而需要第二甚至第三居所， 百家湖西花园”社区将以较低的价位、 “ 较大的增值空间、一流的社区、一流的建筑、一流的环境来吸引这 类消费者。 （ 四 ） 中 老 年 人 休 闲 、养 老 、颐 养 天 年 的 较 佳 场 所 。 百 家 湖 西 “ 花园”特有的自然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的 配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。 （五） 港、澳、台人士及国外投资者。江宁开发区吸引了众多 的外资，投资者也将倾向于就近选择环境优美的居所。 百家湖西花 “ 园”将是他们较佳的选择之一。
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第三章 建设规模和建设内容
一、 建设规模 百 家 湖 西 花 园 居 住 小 区 项 目 总 用 地 面 积 252668 平 方 米（ 约 379 亩 ） 总 建 筑 面 积 353700 平 方 米 ， 其 中 住 宅 321300 平 方 米 ， 幼 托 、 ， 小 学 、 商 店 等 公 共 建 筑 32400 平 方 米 。 规 划 居 住 户 数 3200 户 ， 居 住 人 口 11200 人 ， 设 计 容 积 率 1.4， 绿 化 率 >40%。 二、 建设内容 本项目主要建设内容有： 1、 普 通 公 寓 2、 跃 层 式 公 寓 3、 小 学 校 4、 小 区 幼 儿 园 、 5、 变 配 电 所 、 煤 气 调 压 站 6、 商 场 、 文 化 娱 乐 设 施 及 物 业 管 理 等 7、 绿 地 8、 区 内 道 路 160650 平 方 米 160650 平 方 米 4000 平 方 米 3000 平 方 米 400 平 方 米 25000 平 方 米 80000 平 方 米 50000 平 方 米 南京工程咨询公司
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第四章 项目选址及配套建设条件
一、 项目选址 南京百家湖西花园居住小区位于江宁经济技术开发区，是百家 湖畔不可多得的一块风水宝地。项目建设用地位于利源中路以西， 西 止 经 四 路 ， 南 临 天 元 路 ,北 靠 太 三 路 。 总 占 地 面 积 25.27 公 顷 。 利 源中路北与绕城公路相接，南京机场高速公路则位于利源中路西面 约 1 公里处。 本 项 目 用 地 为 集 体 所 有 土 地 ， 貌 总 体 平 坦 。 西 部 有 高 差 5～ 地 中 7 米 的 小 山 丘 ，山 地 面 积 约 180 亩 ，其 余 近 200 亩 基 本 平 整 的 耕 地 。 地 块 内 现 有 住 宅 约 60 户 。 南京机场高速公路、利源中路、将军路跨秦淮河大桥以及共青 团路南下工程的相继建成极大地改善了该地区的交通条件。项目用 地 距 南 京 市 中 心 新 街 口 约 10 公 里 ， 到 南 京 火 车 站 约 18 公 里 ， 到 南 京 禄 口 国 际 机 场 约 23 公 里 。 百 家 湖 西 花 园 只 须 5 分 钟 车 程 就 可 到 自 达中华门。外部交通条件便捷。 本项目建设用地外围自然环境优越。百家湖西花园居住小区处 于南京江宁经济技术开发区的西南部，百家湖畔环境优美，风景秀 丽，林木茂盛，气候怡人。 本项目建设用地人文环境优越，西面有由南京航空航天大学分 校、河海大学江宁新校区及东南大学科技园。 综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。 二、 配套建设条件 百家湖西花园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水、 排 水（ 雨 水 、污 水 ） 、供 电 、供 气 、道 路 、电 话 、有 线 电 视 等 均 已 接 至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。具体配套 建设条件如下：
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（ 一 ） 供 水 ： 项 目 东 面 的 利 源 中 路 下 有 DN500 自 来 水 管 ， 区 内供水由此接入。水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。 （二） 电信： 源中路下的电话通信光缆， 满足本项目要求。 利 能 （ 三 ） 供 电 ： 由 东 善 桥 变 电 所 和 开 发 区 变 电 所 提 供 二 路 10KV 电 源 ， 利 源 中 路 现 有 一 路 10KV 高 压 线 。 （ 四 ） 排 水 ：该 地 区 采 用 雨 污 分 流 制 。雨 水 汇 集 后 自 利 源 中 路 下 敷 设 的 DN600 雨 水 管 排 至 百 家 湖 。生 活 污 水 汇 集 后 ，经 污 水 处 理 装 置 进 行 初 步 处 理 后 ， 利 源 中 路 DN500 市 政 污 水 管 排 入 开 发 区 污 由 水处理厂处理。 （ 五 ） 煤 气 ：目 前 该 地 区 主 要 使 用 管 道 煤 气 ，由 梅 山 冶 金 公 司 提供，本项目设煤气调压站一座，煤气供应可保证本项目用气。 （ 六 ） 有 线 电 视 ：利 源 中 路 敷 设 有 南 京 有 线 电 视 网 络 电 缆 ，小 区有线电视由此接入。 南京工程咨询公司
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第五章 建设方案
一、 总平面布置 本 基 地 形 状 为 较 规 则 的 矩 形 ， 占 地 面 积 25.27 公 顷 。 小 区 采 用 多层跃层住宅，将不同单元拼接组合，根据南京地区的地理纬度及 地段环境条件，适当设计南偏东及南偏西的住宅，在不影响日照的 同时，改善小区空间景观效果，避免一般小区中的兵营列式单调布 局 .又 能 增 加 了 组 团 绿 地 。 景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式， 在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的 景观。 根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别 设在东面利源中路与太三路、天元路的交汇处。入口处设小区中心 广场，广场周围沿太三路布置商业、文化娱乐设施；小区沿太四路 布置幼儿园、小学校；绿化街心游园、老人活动场地、儿童活动场 地、体育健身场地等绿化休闲区。 根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港 湾式停车和地下集中式车库相结合。住宅按院落式布置，保证小区 有较为开阔的中心休闲空间。院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等 邻里交往空间。 区 内 道 路 将 整 个 用 地 分 为 A、B、C、D 四 区 。其 中 A 区 为 小 区 用 地 西 北 部 ， 依 据 地 形 布 置 2～ 3 层 的 别 墅 群 ； B、 C 区 为 小 区 用 地 东 部 较 为 平 坦 区 域 ，布 置 跃 层 式 多 层 公 寓 ；D 区 为 小 区 用 地 西 南 部 ， 布置普通多层公寓。 小区道路自由布置，伸向每一个住宅群。主要道路宽 7 米，次 要道路宽 4 米，支路宽 2 米。
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项目主要技术指标表
项 占地面积 居住户数 居住人数前开发的百家湖花园一样具有十分优越的条 件。同时项目用地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完 善。此外，临近百家湖西花园还有南航、河海大学等教育配套设施。 2、 与 竞 争 对 手 的 优 势 分 析
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项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势和价 格优势，这两大优势将
能吸引一部分特定的消费人群。 ? 项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著 的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不 断 发 展 变 化 。 百 家 湖 西 花 园 ”将 立 足 于 新 世 纪 ，建 设 新 型 居 住 家 园 ， “ 从而与江宁开发区的其他居住区拉开差距。加上利源公司的企业形 象及其在江宁乃至南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场。 二、 价格定位 （一） 周边楼盘定价调查
楼 盘 开发商 利源物业 江宁房地产总公司 汤山房地产 汤山房地产 金轮房地产 江宁开发区房地产 栖霞建设 江苏联骏 江苏东恒 天地房地产 21世 纪 房 地 产 楼盘性质 现房 多 层（ 现 房 ） 多层住宅 （现房） 联排别墅 （现房） 多层住宅 （现房） 多层住宅 多层住宅 公寓别墅 别 墅（ 期 房 ） 多层住宅 （现房） 多层住宅 （期房） 1000-1800 2000-2400 1480 1880-2110 1950-2180 1880-2300 2200-2350 2180-2400 2100-2400 售 价 （ 元 /M 2 ） 2200 1600-2100
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百家湖花园公寓 江南文枢院 温泉公寓 温泉花园别墅 江宁第一城 湖滨世纪花园 太阳城 碧水华庭 中国人家 养龙山庄 21世 纪 假 日 花 园
（二）
楼盘价格发展趋势
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江 宁 开 发 区 19xx年 成 立 以 来 ，该 区 域 的 房 地 产 价 格 已 从 每 平 方 米 1480元 逐 步 上 涨 至 目 前 的 2000元 左 右 ， 而 目 前 江 宁 开 发 区 发 展 势 头 仍 很 迅 猛 ， 江 宁 县 撤 县 建 区 后 ， 预 期 未 来 2～ 3年 内 该 区 房 价 仍 有 较 大上升空间。 （三） 综合优势
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“百家湖西花园”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、 新 型 建 材 等 方 面 胜 出 一 筹 ， 故 本 项 目 公 寓 销 售 基 价 预 计 在 1800 ～ 2000元 ／ 平 方 米 。 此 价 位 与 南 京 市 区 的 同 档 楼 盘 比 较 仍 有 明 显 的 价 格优势；而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格、环境、房型等 各方面又有一定优势。 三、 销售对象分析 作 为 江 宁 区 唯 一 的 国 家 一 级 资 质 开 发 企 业 ，利 源 公 司 经 过 八 年 的 开 发 建 设 ， 在 百 家 湖 环 湖 景 观 带 边 规 划 和 建 设 了 30万 M 2 的 高 档 大 型 临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家 湖花园成为南京市市区扩容的一道亮丽的现代都市人居栖区。 中 高 档 公 寓 深 受 资 本 型 收 入 阶 层 的 青 睐 。随 着 社 会 文 化 的 发 展 和 市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支 撑，知本型收入的白领阶层、经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩 容带中的第二居所。
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100 %
5%资 本 型 收 入 阶 层 经理阶层 2 0% 知 本 型 收 入 阶 层 高知阶层 普通收入阶层 中产阶层
白领阶层 0% 经济适用型收入阶层
百家湖花园知本型业主占位图 利 源 公 司 早 在 90年 代 中 期 就 着 手 按 照 知 本 型 消 费 者 的 需 求 设 计 了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城、 米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层、六层和十二层小 高层之分，
套型上有跃层式、错跃层式、楼中楼式、错错层式之分，
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房型上有西欧豪华型、欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花 园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知 本 型 业 主 的 第 二 居 所 ， 价 格 定 位 为 ： 百 家 湖 西 花 园 房 价 +汽 车 +20年 汽车使用费＝南京三类地区相同面积房价。 在市、区政府的规划、建设和支持下，利源公司已对天然的大 湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又 一 座 公 园 在 百 家 湖 崛 起 ： 千 亩 湖 面 、 5公 里 环 湖 景 观 路 、 6座 跨 湖 大 桥 、 凤 凰 坛 和 百 家 湖 凯 旋 门 等 4座 标 志 性 建 筑 、 5座 主 题 花 园 、 3个 大 中 型 游 泳 场 及 5大 类 30项 休 闲 项 目 ，百 家 湖 花 园 成 系 列 的 别 墅 式 公 寓 就座落在此景之中。 百 家 湖 花 园 近 10万 M 2 的 各 种 楼 中 楼 公 寓 热 销 一 空 ， 使 利 源 公 司 提 前 进 入 了 面 向 更 大 第 二 居 所 消 费 群 的 新 型 公 寓 的 开 盘 工 作 。同 时 ， 利 源 公 司 也 将 在 近 期 为 南 京 市 民 推 出 第 三 居 所 型 住 宅 ，为 在 闹 市“ 水 泥森林”居所中的消费者增加了选择大自然居所的服务内容。 根 据 利 源 公 司 自 19xx年 以 来 对 百 家 湖 花 园 的 开 发 经 验 ， 百 家 湖 “ 西花园”的主要销售对象定位在以下几个方面： （一） 南京市中高收入阶层。主要为各企事业单位的高级主管 人员、高校研究院所的高级知识分子及自由职业者。此类人群的收 入 较 高 ，年 薪 一 般 在 8万 元 以 上 ，能 方 便 地 解 决 交 通 问 题 ，其 居 住 消 费观念较为超前，对居住环境、生活品味质量要求较高，因此新型 园 区“ 百 家 湖 西 花 园 ”将 成 为 他 们 的 首 选 园 区 ，此 类 人 群 将 成 为“ 百 家湖西花园”最主要的消费对象。 （二） 江宁开发区进区企业中的高级管理人员。江宁开发区已 有数十家国内外大型企业进驻，其二、三产业的发展已经成为南京 市的一个重要的经济增长点，此类企业中有较多的高收入阶层，对 住宅有着较高的要求， 百家湖西花园” 高品味定位将为他们提供 “ 的 较理想的选择。
（三） 南京市高收入阶层的第二居所。对于这一部分人群，一
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个居所已不能满足他们的需求。其因休闲、放松心情或投资等需求 而需要第二甚至第三居所， 百家湖西花园”社区将以较低的价位、 “ 较大的增值空间、一流的社区、一流的建筑、一流的环境来吸引这 类消费者。 （ 四 ） 中 老 年 人 休 闲 、养 老 、颐 养 天 年 的 较 佳 场 所 。 百 家 湖 西 “ 花园”特有的自然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的 配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。 （五） 港、澳、台人士及国外投资者。江宁开发区吸引了众多 的外资，投资者也将倾向于就近选择环境优美的居所。 百家湖西花 “ 园”将是他们较佳的选择之一。
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第三章 建设规模和建设内容
一、 建设规模 百 家 湖 西 花 园 居 住 小 区 项 目 总 用 地 面 积 252668 平 方 米（ 约 379 亩 ） 总 建 筑 面 积 353700 平 方 米 ， 其 中 住 宅 321300 平 方 米 ， 幼 托 、 ， 小 学 、 商 店 等 公 共 建 筑 32400 平 方 米 。 规 划 居 住 户 数 3200 户 ， 居 住 人 口 11200 人 ， 设 计 容 积 率 1.4， 绿 化 率 >40%。 二、 建设内容 本项目主要建设内容有： 1、 普 通 公 寓 2、 跃 层 式 公 寓 3、 小 学 校 4、 小 区 幼 儿 园 、 5、 变 配 电 所 、 煤 气 调 压 站 6、 商 场 、 文 化 娱 乐 设 施 及 物 业
管 理 等 7、 绿 地 8、 区 内 道 路 160650 平 方 米 160650 平 方 米 4000 平 方 米 3000 平 方 米 400 平 方 米 25000 平 方 米 80000 平 方 米 50000 平 方 米 带格式的: 项目符号和编号 格式的
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第四章 项目选址及配套建设条件
一、 项目选址 南京百家湖西花园居住小区位于江宁经济技术开发区，是百家 湖畔不可多得的一块风水宝地。项目建设用地位于利源中路以西， 西 止 经 四 路 ，南 临 天 元 路 ,北 靠 太 三 路 。总 占 地 面 积 25.27 公 顷 。 利 源中路北与绕城公路相接，南京机场高速公路则位于利源中路西面 约 1 公里处。 本 项 目 用 地 为 集 体 所 有 土 地 ， 貌 总 体 平 坦 。 西 部 有 高 差 5～ 地 中 7 米 的 小 山 丘 ，山 地 面 积 约 180 亩 ，其 余 近 200 亩 基 本 平 整 的 耕 地 。 地 块 内 现 有 住 宅 约 60 户 。 南京机场高速公路、利源中路、将军路跨秦淮河大桥以及共青 团路南下工程的相继建成极大地改善了该地区的交通条件。项目用 地 距 南 京 市 中 心 新 街 口 约 10 公 里 ， 到 南 京 火 车 站 约 18 公 里 ， 到 南 京 禄 口 国 际 机 场 约 23 公 里 。 百 家 湖 西 花 园 只 须 5 分 钟 车 程 就 可 到 自 达中华门。外部交通条件便捷。 本项目建设用地外围自然环境优越。百家湖西花园居住小区处 于南京江宁经济技术开发区的西南部，百家湖畔环境优美，风景秀 丽，林木茂盛，气候怡人。 本项目建设用地人文环境优越，西面有由南京航空航天大学分 校、河海大学江宁新校区及东南大学科技园。 综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。 二、 配套建设条件 百家湖西花园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水、 排 水（ 雨 水 、污 水 ） 、供 电 、供 气 、道 路 、电 话 、有 线 电 视 等 均 已 接 至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。具体配套 建设条件如下：
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（ 一 ） 供 水 ： 项 目 东 面 的 利 源 中 路 下 有 DN500 自 来 水 管 ， 区 内供水由此接入。水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。 （二） 电信： 源中路下的电话通信光缆， 满足本项目要求。 利 能 （ 三 ） 供 电 ： 由 东 善 桥 变 电 所 和 开 发 区 变 电 所 提 供 二 路 10KV 电 源 ， 利 源 中 路 现 有 一 路 10KV 高 压 线 。 （ 四 ） 排 水 ：该 地 区 采 用 雨 污 分 流 制 。雨 水 汇 集 后 自 利 源 中 路 下 敷 设 的 DN600 雨 水 管 排 至 百 家 湖 。生 活 污 水 汇 集 后 ，经 污 水 处 理 装 置 进 行 初 步 处 理 后 ， 利 源 中 路 DN500 市 政 污 水 管 排 入 开 发 区 污 由 水处理厂处理。 （ 五 ） 煤 气 ：目 前 该 地 区 主 要 使 用 管 道 煤 气 ，由 梅 山 冶 金 公 司 提供，本项目设煤气调压站一座，煤气供应可保证本项目用气。 （ 六 ） 有 线 电 视 ：利 源 中 路 敷 设 有 南 京 有 线 电 视 网 络 电 缆 ，小 区有线电视由此接入。 带格式的: 项目符号和编号 格式的
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第五章 建设方案
一、 总平面布置 本 基 地 形 状 为 较 规 则 的 矩 形 ， 占 地 面 积 25.27 公 顷 。 小 区 采 用 多层跃层住宅，将不同单元拼接组合，根据南京地区的地理纬度及 地段环境条件，适当设计南偏东及南偏西的住宅，在不影响日照的 同时，改善小区空间景观效果，避免一般小区中的兵营列式单调布 局 .又 能 增 加 了 组 团 绿 地 。 景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式， 在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的 景观。 根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别 设在东面利源中路与太三路、天元路的交汇处。入口处设小区中心 广场，广场周围沿太三路布置商业、文化娱乐设施；小区沿太四路 布置幼儿园、小学校；绿化街心游园、老人活动场地、儿童活动场 地、体育健身场地等绿化休闲区。 根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港 湾式停车和地下集中户均人口 总建筑面积 其 中 住宅建筑面积 公建建筑面积 目 计量单位 亩 户 人 人 万 M2 万 M2 万 M2 层 人 /ha 数 值 379.0 3200 11200
3.5 35.37 32.13 3.24 4.20 443 1.4 % % ＜ 40 ＞ 40 100.0 90.8 9.2 所 占 （ %） 规划住宅平均层数 人口毛密度 容积率 建筑密度： 绿地率
二、 土建 （一） 建筑 居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间 环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建 筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮 挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。 按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。停 车 位 机 动 车 按 0.7 辆 /户 、 自 行 车 按 1.8 辆 /户 进 行 考 虑 。 小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊 整个小区各部分。 小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑 物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。 小区公共建筑布置在小区东面，沿将军路布置中心会所、农贸 市场、超市、小学和幼儿园。
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小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要， 套型多样，广泛利用新材料、新技术改善居住功能。住宅采用院落 式布置，各建筑围合成相对独立的院落空间。规划设计树立“以人 为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住 宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它 新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求。 （二） 套型 跃 层 式 多 层 住 宅 面 积 每 套 建 筑 面 积 100～ 200 平 方 米 不 等 ， 向 面 较高收入阶层，建筑以院落方式呈自由式布置。 普 通 多 层 住 宅 面 积 每 套 建 筑 面 积 60～ 150 平 方 米 不 等 ， 面 向 中 等收入阶层，建筑沿丘陵路网以院落方式呈自由式布置。 以四～六层跃层房型为主，套型以现有的 F 型、A 型、C 型为 主 ，另 外 增 加 面 积 在 200 平 方 米 左 右 的 跃 层 公 寓 。 其 中 F 型 为 四 层 的 跃 层 公 寓 ， 面 积 在 160 平 方 米 左 右 ， 占 30%； A 型 为
六 层 的 跃 层 公 寓 ， 面 积 在 165 平 方 米 左 右 ， 南 入 口 占 20%， 北 入 口 占 20%； C 型 142 平 方 米 的 六 层 单 层 公 寓 ， 占 10%。 面 积 配 比 ： 1、 客 厅 ： 层 35～ 45 平 方 米 ； 层 25～ 35 平 方 米 ， 宽 3.5～ 跃 单 面 4.2 平 方 米 ；
2、 厨 房 加 餐 厅 ： 15～ 20 平 方 米 ； 3、 主 卧 ： 14～ 16 平 方 米 ； 4、 卫 生 间 ： 4～ 6 平 方 米 ； 5、 次 卧 ： 12～ 14 平 方 米 ； 6、 卫 生 间 ： 4～ 6 平 方 米 ； 7、 层 高 ： 2.8 平 方 米 8、 南 阳 台 ： 3～ 5 平 方 米 房型设计除满足南京市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计 规范以外，要求： 客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅；
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四间卧室中保证有二间是朝南； 顶层为屋顶花园； 楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。 住宅外立面建筑外形以欧式为主，顶层为花园式的平台，选用 弧型阳台以及一些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最 佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。另外，住宅的外 墙面采用高级外墙涂料，周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条， 突出强烈的视觉效果。 （三） 结构 主要结构形式如下： 跃 层 式 住 宅 ， 为 4～ 5 层 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 ； 普 通 住 宅 ， 为 4～ 6 层 砖 混 结 构 ； 小 区 商 业 、 文 化 娱 乐 设 施 为 2～ 4 层 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 或 砖混结构； 幼 儿 园 、 小 学 为 2～ 3 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 。 场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为 池塘处，须视勘探情况进行特殊处理。住宅部分采用条基或整板基 础；公建框架部分采用独立基础。 三、 公用工程 （一）供配电及强弱电等 本 项 目 总 装 机 用 电 量 约 13530KW，按 68%的 同 时 使 用 系 数 ， 项 目 需 设 9200KVA 变 配 电 所
一 座 。 供 电 由 东 善 桥 变 电 所 或 开 发 区 变 电 所 提 供 二 路 10KV 电 源 。 小 区 供 用 地 埋 式 双 回 路 供 电 。 保 证 小 区 24 小 时 供 电 ， 电 量 考 虑 每 户 4～ 6KW， 电 流 表 应 在 40～ 60A。 小 区 在 室 外 采 用 高 压 钠 灯 及 相 应 节 能 灯 具 作 泛 光 照 明 ；室 外 草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场 所照明采用声控延时开关。
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小 区 设 置 综 合 布 线 系 统 ，以 提 供 小 区 周 界 防 范 系 统 、安 全 监 控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电 话等综合智能化服务。 通 讯 系 统 为 每 户 预 留 IDD 直 线 电 话 二 门 。 户 引 入 宽 带 视 频 每 接 入 设 备 以 及 电 视 接 收 系 统 。小 区 内 统 一 设 置 公 用 电 视 接 收 系统，每户设置一个电视终端。 （二） 供水 本 项 目 最 大 总 用 水 量 约 6000 吨 /日 ， 区 设 置 DN200 总 供 水 管 ， 小 日 供 水 量 可 达 6000 吨 ， 水 由 利 源 中 路 的 DN400 城 市 供 水 管 提 供 。 供 （三） 煤气 小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置独立煤气表。 设煤气调压站，设备用国产。 （四） 道路 小区道路分三级。主要道路宽 7 米，次要道路宽 4 米，均为水 泥路面；支路宽 2 米，为石板及卵石路面。 采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即 由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保 证小区环境的安静和整洁有序。 每幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库。 （五） 无障碍设计 整个小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺 设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置 缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。 四、 消防 本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所 等处的室内消防。商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并 配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区 煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。
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室 外 沿 主 要 道 路 设 置 消 防 栓 ， 一 次 消 防 用 水 量 按 15 升 /秒 计 。 小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为 7 或 4 米，以保 证消防车行驶。 五、 环境质量综合保障 (一 ) 水压保障技术
根据南京市建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足 处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。 (二 ) 绿化生态技术
绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有： 小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土； 停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪” 减少灰尘产生并 ， 提供孩
童安全活动场地； 东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性 能，提高小区绿化率。 (三 ) 垃圾袋装化收集
本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾 中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。 (四 ) 生活污水处理
本 项 目 实 行 “ 雨 污 分 流 ” 雨 水 排 入 利 源 中 路 DN600 雨 水 管 ， 。 小区产生的生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入利 源 中 路 DN500 城 市 污 水 管 进 入 开 发 区 污 水 处 理 厂 集 中 处 理 。
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第六章 实施进度
本项目建设实施与销售同时进行。待初步设计方案确定后，即 可 开 盘 销 售 。 本 项 目 从 2001 年 4 月 开 工 之 日 起 开 发 期 为 2 年 ， 于 2003 年 3 月 竣 工 。 销 售 从 2001 年 开 始 ， 计 划 3 年 完 成 。 具 体 实 施 进度如下： 编制可研报告、前期审批等 方案招标、初步设计 施工图设计 建筑施工及环境建设 竣工交付 销售 2001 年 2 月 — 2001 年 3 月 2001 年 3 月 2001 年 4 月 — 2001 年 5 月 2001 年 4 月 — 2003 年 4 月 2003 年 4 月 2001 年 5 月 — 2004 年 4 月
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第七章 工程投资与财务分析
一、 总投资估算 南 京 百 家 湖 西 花 园 居 住 小 区 项 目 总 投 资 48404.0 万 元 ， 由 开 发 建设投资、经营费用等两部分组成。其中： （ 一 ） 开 发 建 设 投 资 46994.2 万 元 ， 由 土 地 费 用 、 工 程 费 用 、 其它费用、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费用和预备费 组成。 (1)土 地 费 用 按 14 万 元 /亩 计 。 (2)工 程 费 用 41641.0 万 元 。 其 中 ： 普 通 公 寓 以 700 元 /平 方 米 计 ； 跃 层 式 公 寓 以 900 元 /平 方 米 计 ； 公 共 建 筑 平 均 以 850 元 /平 方 米 计 ； 电 气 按 30 元 /平 方 米 估 算 ； 水 卫 按 20 元 /平 方 米 估 算 ； 道 路 广 场 按 50000 平 方 米 面 积 ， 80 元 /平 方 米 估 算 ； 绿 化 按 80000 平 方 米 面 积 ， 20 元 /平 方 米 估 算 。 (3)开 发 期 税 费 5388.3 万 元 。 其 中 ： 勘 察 设 计 费 按 工 程 费 用 2.0%估 算 ； 监 理 费 按 工 程 费 用 1.0%估 算 ； 市 政 基 础 设 施 开 发 费 按 60 元 /平 方 米 建 筑 面 积 估 算 ； 供 电 贴 费 按 250 元 /KVA 估 算 （ 电 增 容 费 由 住 户 缴 纳 ， 项 目 单位代收） ； 自 来 水 管 网 配 套 费 按 住 宅 26 元 /平 方 米 估 算 ； 结 建 人 防 工 程 费 按 24 元 /平 方 米 估 算 ； 墙改基金按有关规定免收； 白 蚁 防 治 费 按 2.0 元 /平 方 米 估 算 ；
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教 育 附 加 费 按 10.0 元 /平 方 米 估 算 。 (3)预 备 费 2531.3 万 元 。其 中 不 可 预 见 费 按 工 程 费 用 、其 它 费 用 的 8%估 算 。 (4)管 理 费 用 按 工 程 费 用 的 2%估 算 。 (5)财 务 费 用 计 入 银 行 贷 款 利 息 。 (6)销 售 费 用 按 销 售 收 入 的 2%估 算 。 (7)预 备 费 用 按 工 程 费 用 的 8%估 算 。 （ 二 ） 经 营 资 金 。 按 开 发 建 设 投 资 的 3%估 算 。 二、 资金筹措及计划 （一）资金筹措 南 京 百 家 湖 西 花 园 住 宅 小 区 项 目 总 投 资 48404.0 万 元 ， 其 中 利 源 公
司 自 有 资 金 4138.0 万 元 ， 银 行 贷 款 6000.0 万 元 ， 其 余 为 商 品 房 销 售 回 笼 资 金 38266.0 万 元 。 （二）投资计划 本项目预计二年建成，三年完成全部商品房销售。 2001— 2002 年 投 资 分 别 为 19008.3 万 元 、 27985.9 万 元 。 详 见 附 表 1“ 总 投 资 估 算 表 ” 附 表 2“ 投 资 计 划 和 借 款 偿 还 估 、 算表” 。 三、 销售收入 （一）房价 1、 普 通 公 寓 ： 按 1800 元 /平 方 米 价 格 销 售 ； 2、 跃 层 式 公 寓 ： 按 2200 元 /平 方 米 价 格 销 售 ； 3、 公 共 建 筑 ： 按 每 平 方 米 2500 元 /平 方 米 价 格 销 售 。（二） 销售收入 本 项 目 按 三 年 销 售 计 算 。普 通 和 跃 层 公 寓 销 售 率 按 100%，公 共 建 筑 销 售 率 按 50%。 第 一 年 、 第
二 年 、 第 三 年 各 年 的 销 售 比 例 依 次 为 18%、 50%、 32%；销 售 收 入 分 别 为 11717.5 万 元 、32548.5 万 元 、20831.0 万 元 。
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详 见 附 表 4“ 销 售 收 入 估 算 表 ” 。 四、 财务评价 项 目 计 算 期 三 年 ， 基 准 收 益 率 取 现 行 银 行 贷 款 利 率 5.85%。 1、 利 润 总 额 利 润 总 额 为 销 售 收 入 减 经 营 成 本 、运 营 费 用 、销 售 税 金 及 附 加 ； 其 中 营 业 税 率 为 5%， 城 建 税 和 教 育 费 附 加 合 计 为 营 业 税 的 11%。 所 得 税 税 率 按 33%， 税 后 利 润 为 9943.5 万 元 。 2、 利 润 率 投 资 利 润 率 ＝ （ 利 润 总 额 ÷总 投 资 ） ×100%=30.7% 销 售 利 润 率 ＝ （ 利 润 总 额 ÷销 售 收 入 ） ×100%=22.8% 详 见 附 表 5“ 损 益 表 ” 。 3、 财 务 内 部 收 益 率 财 务 内 部 收 益 率（ FIRR）是 反 映 项 目 在 设 定 计 算 期 内 全部 投 资 盈利能力的指标。经计算，评价结果说明本项目的财务效益较好， 其主要财务评价指标如下： 财务内部收益率（税前） 财务内部收益率（税后） 财务净现值（税前） 财务净现值（税后） 静态投资回收期（税前） 静态投资回收期（税后） 4、 敏 感 性 分 析 经 敏 感 性 分 析 计 算 ， 若 本 项 目 销 售 收 入 下 降 10%时 ， 税 前 财 务 内 部 收 益 率 FIRR） 降 到 16.7%， 后 财 务 内 部 收 益 率 下 降 到 6.0% （ 下 税 （ 详 见 附 表 7“ 财 务 敏 感 性 分 析 表 ” 。 ） 临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项 目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界 值组合显示项目的风险程度。按本项目税后利润为经济指标进行单 44.8% 26.0% 7902.7 万 元 3373.1 万 元 2.5 年 2.6 年 南京工程咨询公司
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因素临界值计算结果如下 项目临界点分析计算表 项 目 数 量 单 位 项 目 数 量 单 位 最低售价 售价 普通公寓 1400.0 元 / 平 方 米 普 通 公 寓 1800.0 元 / 平 方 米 跃层式公寓 1600.0 元 / 平 方 米 跃 层 式 公 寓 2000.0 元 / 平 方 米 公共建筑 2100.0 元 / 平 方 米 公 共 建 筑 2500.0 元 / 平 方 米 最低销量 销量 普通公寓 普通公寓 136550.0 平 方 米 160650.0 平 方 米 跃层式公寓 跃 层 式 公 寓 160650.0 平 方 米 136550.0 平 方 米 公共建筑 公共建筑 12960.0 平 方 米 16200.0 平 方 米 最高土地价格 土地价格 42.0 万 元 /亩 14.0 万 元 /亩 最高工程费用 工程费用 41130.0 万 元 31641.0 万 元 综 上 评 价 可 知 ，本 项 目 在 财 务 上 可 行 ，且 有 一 定 的 抗 风 险 能 力 。
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第八章 结论与建议
房地产是南京市第三产业的核心产业之一，房地产的发展一直 受到市委、市政府的高度重视。本项目建设符合地方产业政策及城 市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品 质中高档住宅的需求，将对营造江宁经济技术开发区的良好投资环 境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。经初步测 算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。 建议项目单位： 1、加 快 办 理 有 关 前 期 手 续 ，申 办 市 、区 部 分 规 费 的 减 免 ，争 取 早日开工建设。 2、 研 究 采 用 社 会 融 资 等 其 它 方 案 解 决 项 目 资 金 来 源 的 可 能 性 。 3、周 密 策 划 项 目 的 营 销 方 案 ，以 准 确 的 市 场 定 位 、成 功 的 广 告 宣传来赢得客户。同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位的现 金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进一步减轻项 目的财务风险。 4、在 项 目 营 销 中 要 加 强 广 告 宣 传 ，注 重 从 生 态 、环 保 的 角 度 策 划百家湖西花园的宣传，让本项目先进的建筑技术、丰富的人文内 涵和以人为本的环境生态思想能够融合利源公司的良好品牌，为社 会广泛认知，形成品牌营销优势。 南京工程咨询公司
- 24 -式车库相结合。住宅按院落式布置，保证小区 有较为开阔的中心休闲空间。院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等 邻里交往空间。 区 内 道 路 将 整 个 用 地 分 为 A、B、
C、D 四 区 。其 中 A 区 为 小 区 用 地 西 北 部 ， 依 据 地 形 布 置 2～ 3 层 的 别 墅 群 ； B、 C 区 为 小 区 用 地 东 部 较 为 平 坦 区 域 ，布 置 跃 层 式 多 层 公 寓 ；D 区 为 小 区 用 地 西 南 部 ， 布置普通多层公寓。 小区道路自由布置，伸向每一个住宅群。主要道路宽 7 米，次 要道路宽 4 米，支路宽 2 米。
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项目主要技术指标表
项 占地面积 居住户数 居住人数 户均人口 总建筑面积 其 中 住宅建筑面积 公建建筑面积 目 计量单位 亩 户 人 人 万 M
2
数 值 379.0 3200 11200 3.5 35.37 32.13 3.24 4.20 443 1.4
所 占 （ %）
100.0 90.8 9.2
万 M2 万 M2 层 人 /ha
规划住宅平均层数 人口毛密度 容积率 建筑密度： 绿地率
% %
＜ 40 ＞ 40
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二、
土建 （一） 建筑
居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间 环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建 筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮 挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。 按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。停 车 位 机 动 车 按 0.7 辆 /户 、 自 行 车 按 1.8 辆 /户 进 行 考 虑 。 小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊 整个小区各部分。 小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑 物立面、顶面植
物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。 小区公共建筑布置在小区东面，沿将军路布置中心会所、农贸 市场、超市、小学和幼儿园。
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小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要， 套型多样，广泛利用新材料、新技术改善居住功能。住宅采用院落 式布置，各建筑围合成相对独立的院落空间。规划设计树立“以人 为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住 宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它 新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求。 （二） 套型
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跃 层 式 多 层 住 宅 面 积 每 套 建 筑 面 积 100～ 200 平 方 米 不 等 ， 向 面 较高收入阶层，建筑以院落方式呈自由式布置。 普 通 多 层 住 宅 面 积 每 套 建 筑 面 积 60～ 150 平 方 米 不 等 ， 面 向 中 等收入阶层，建筑沿丘陵路网以院落方式呈自由式布置。 以四～六层跃层房型为主，套型以现有的 F 型、A 型、C 型为 主 ，另 外 增 加 面 积 在 200 平 方 米 左 右 的 跃 层 公 寓 。其 中 F 型 为 四 层 的 跃 层 公 寓 ， 面 积 在 160 平 方 米 左 右 ， 占 30%； A 型 为 六 层 的 跃 层 公 寓 ， 面 积 在 165 平 方 米 左 右 ， 南 入 口 占 20%， 北 入 口 占 20%； C 型 142 平 方 米 的
六 层 单 层 公 寓 ， 占 10%。 面 积 配 比 ： 1、 客 厅 ： 层 35～ 45 平 方 米 ； 层 25～ 35 平 方 米 ， 宽 3.5～ 跃 单 面 4.2 平 方 米 ； 2、 厨 房 加 餐 厅 ： 15～ 20 平 方 米 ； 3、 主 卧 ： 14～ 16 平 方 米 ； 4、 卫 生 间 ： 4～ 6 平 方 米 ； 5、 次 卧 ： 12～ 14 平 方 米 ； 6、 卫 生 间 ： 4～ 6 平 方 米 ； 7、 层 高 ： 2.8 平 方 米 8、 南 阳 台 ： 3～ 5 平 方 米 房型设计除满足南京市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计 规范以外，要求： ? 客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅；
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四间卧室中保证有二间是朝南； ? 顶层为屋顶花园； ? 楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。 住宅外立面建筑外形以欧式为主，顶层为花园式的平台，选用 弧型阳台以及一些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最 佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。另外，住宅的外 墙面采用高级外墙涂料，周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条， 突出强烈的视觉效果。 （三） 结构
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主要结构形式如下： ? 跃 层 式 住 宅 ， 为 4～ 5 层 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 ； ? 普 通 住 宅 ， 为 4～ 6 层 砖 混 结 构 ； ? 小 区 商 业 、 文 化 娱 乐 设 施 为 2～ 4 层 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 或 砖 混 结构； ? 幼 儿 园 、 小 学 为 2～ 3 钢 筋 混 凝 土 框 架 结 构 。 场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为 池塘处，须视勘探情况进行特殊处理。住宅部分采用条基或整板基 础；公建框架部分采用独立基础。 三、 公用工程 （一）供配电及强弱电等 ? 本 项 目 总 装 机 用 电 量 约 13530KW，按 68%的 同 时 使 用 系 数 ， 项 目 需 设 9200KVA 变 配 电 所 一 座 。 供 电 由 东 善 桥 变 电 所 或 开 发 区 变 电 所 提 供 二 路 10KV 电 源 。 ? 小 区 供 用 地 埋 式 双 回 路 供 电 。 保 证 小 区 24 小 时 供 电 ， 电 量 考 虑 每 户 4～ 6KW， 电 流 表 应 在 40～ 60A。 ? 小 区 在 室 外 采 用 高 压 钠 灯 及 相 应 节 能 灯 具 作 泛 光 照 明 ；室 外 草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场 所照明采用声控延时开关。
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小 区 设 置 综 合 布 线 系 统 ，以 提 供 小 区 周 界 防 范 系 统 、安 全 监 控 系 统 、 三 表 出 户 、 住 户 有 线 电 视 及 视 频 点 播 、 互 联 网 、电 话等综合智能化服务。 ? 通 讯 系 统 为 每 户 预 留 IDD 直 线 电 话 二 门 。 户 引 入 宽 带 视 频 每 接 入 设 备 以 及 电 视 接 收 系 统 。小 区 内 统 一 设 置 公 用 电 视 接 收 系统，每户设置一个电视终端。 （二） 供水
本 项 目 最 大 总 用 水 量 约 6000 吨 /日 ， 区 设 置 DN200 总 供 水 管 ， 小 日 供 水 量 可 达 6000 吨 ， 水 由 利 源 中 路 的 DN400 城 市 供 水 管 提 供 。 供
（三） 煤气
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小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置独立煤气表。 设煤气调压站，设备用国产。 （四） 道路
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小区道路分三级。主要道路宽 7 米，次要道路宽 4 米，均为水 泥路面；支路宽 2 米，为石板及卵石路面。 采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即 由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保 证小区环境的安静和整洁有序。 每幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库。 （五） 无障碍设计
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整个小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺 设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置 缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。 四、 消防 本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所 等处的室内消防。商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并 配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区 煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。 南京工程咨询公司 - 17 带格式的: 项目符号和编号 格式的
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室 外 沿 主 要 道 路 设 置 消 防 栓 ， 一 次 消 防 用 水 量 按 15 升 /秒 计 。 小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为 7 或 4 米，以保 证消防车行驶。 五、 环境质量综合保障 (一 ) 水压保障技术 根据南京市建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足 处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。 (二 ) 绿化生态技术 绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有： ? 小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土； ? 停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪” 减少灰尘产生并 ， 提供孩童安全活动场地； ? 东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性 能，提高小区绿化率。 (三 ) 垃圾袋装化收集 本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾 中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。 (四 ) 生活污水处理 本 项 目 实 行 “ 雨 污 分 流 ” 雨 水 排 入 利 源 中 路 DN600 雨 水 管 ， 。 小区产生的生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入利 源 中 路 DN500 城 市 污 水 管 进 入 开 发 区 污 水 处 理 厂 集 中 处 理 。
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第六章 实施进度
本项目建设实施与销售同时进行。待初步设计方案确定后，即 可 开 盘 销 售 。 本 项 目 从 2001 年 4 月 开 工 之 日 起 开 发 期 为 2 年 ， 于 2003 年 3 月 竣 工 。 销 售 从 2001 年 开 始 ， 计 划 3 年 完 成 。 具 体 实 施 进度如下： 编制可研报告、前期审批等 方案招标、初步设计 施工图设计 建筑施工及环境建设 竣工交付 销售 2001 年 2 月 — 2001 年 3 月 2001 年 3 月 2001 年 4 月 — 2001 年 5 月 2001 年 4 月 — 2003 年 4 月 2003 年 4 月 2001 年 5 月 — 2004 年 4 月
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第七章 工程投资与财务分析
一、
总投资估算 南 京 百 家 湖 西 花 园 居 住 小 区 项 目 总 投 资 48404.0 万 元 ， 由 开 发 建设投资、经营费用等两部分组成。其中： （ 一 ） 开 发 建 设 投 资 46994.2 万 元 ， 由 土 地 费 用 、 工 程 费 用 、 其它费用、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费用和预备费 组成。 (1)土 地 费 用 按 14 万 元 /亩 计 。 (2)工 程 费 用 41641.0 万 元 。 其 中 ： ? ? ? ? ? ? ? 普 通 公 寓 以 700 元 /平 方 米 计 ； 跃 层 式 公 寓 以 900 元 /平 方 米 计 ； 公 共 建 筑 平 均 以 850 元 /平 方 米 计 ； 电 气 按 30 元 /平 方 米 估 算 ； 水 卫 按 20 元 /平 方 米 估 算 ； 道 路 广 场 按 50000 平 方 米 面 积 ， 80 元 /平 方 米 估 算 ； 绿 化 按 80000 平 方 米 面 积 ， 20 元 /平 方 米 估 算 。 (3)开 发 期 税 费 5388.3 万 元 。 其 中 ： ? ? ? 勘 察 设 计 费 按 工 程 费 用 2.0%估 算 ； 监 理 费 按 工 程 费 用 1.0%估 算 ； 市 政 基 础 设 施 开 发 费 按 60 元 /平 方 米 建 筑 面 积 估 算 ； ? 供 电 贴 费 按 250 元 /KVA 估 算 （ 电 增 容 费 由 住 户 缴 纳 ， 项 目 单位代收） ； ? 自 来 水 管 网 配 套 费 按 住 宅 26 元 /平 方 米 估 算 ； ? 结 建 人 防 工 程 费 按 24 元 /平 方 米 估 算 ； ? 墙改基金按有关规定免收； ? 白 蚁 防 治 费 按 2.0 元 /平 方 米 估 算 ； 带格式的: 项目符号和编号 格式的
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教 育 附 加 费 按 10.0 元 /平 方 米 估 算 。 (3)预 备 费 2531.3 万 元 。其 中 不 可 预 见 费 按 工 程 费 用 、其 它 费 用 的 8%估 算 。 (4)管 理 费 用 按 工 程 费 用 的 2%估 算 。 (5)财 务 费 用 计 入 银 行 贷 款 利 息 。 (6)销 售 费 用 按 销 售 收 入 的 2%估 算 。 (7)预 备 费 用 按 工 程 费 用 的 8%估 算 。 （ 二 ） 经 营 资 金 。 按 开 发 建 设 投 资 的 3%估 算 。 二、 资金筹措及计划 （一）资金筹措 南 京 百 家 湖 西 花 园 住 宅 小 区 项 目 总 投 资 48404.0 万 元 ， 其 中 利 源 公 司 自 有 资 金 4138.0 万 元 ， 银 行 贷 款 6000.0 万 元 ， 其 余 为 商 品 房 销 售 回 笼 资 金 38266.0 万 元 。 （二）投资计划 本项目预计二年建成，三年完成全部商品房销售。 2001— 2002 年 投 资 分 别 为 19008.3 万 元 、 27985.9 万 元 。 详 见 附 表 1“ 总 投 资 估 算 表 ” 附 表 2“ 投 资 计 划 和 借 款 偿 还 估 、 算表” 。 三、 销售收入 （一）房价 1、 普 通 公 寓 ： 按 1800 元 /平 方 米 价 格 销 售 ； 2、 跃 层 式 公 寓 ： 按 2200 元 /平 方 米 价 格 销 售 ； 3、 公 共 建 筑 ： 按 每 平 方
米 2500 元 /平 方 米 价 格 销 售 。（二） 销售收入 本 项 目 按 三 年 销 售 计 算 。普 通 和 跃 层 公 寓 销 售 率 按 100%，公 共 建 筑 销 售 率 按 50%。 第 一 年 、 第
二 年 、 第 三 年 各 年 的 销 售 比 例 依 次 为 18%、 50%、 32%；销 售 收 入 分 别 为 11717.5 万 元 、32548.5 万 元 、20831.0 万 元 。
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详 见 附 表 4“ 销 售 收 入 估 算 表 ” 。 四、 财务评价 项 目 计 算 期 三 年 ， 基 准 收 益 率 取 现 行 银 行 贷 款 利 率 5.85%。 1、 利 润 总 额 利 润 总 额 为 销 售 收 入 减 经 营 成 本 、运 营 费 用 、销 售 税 金 及 附 加 ； 其 中 营 业 税 率 为 5%， 城 建 税 和 教 育 费 附 加 合 计 为 营 业 税 的 11%。 所 得 税 税 率 按 33%， 税 后 利 润 为 9943.5 万 元 。 2、 利 润 率 投 资 利 润 率 ＝ （ 利 润 总 额 ÷总 投 资 ） ×100%=30.7% 销 售 利 润 率 ＝ （ 利 润 总 额 ÷销 售 收 入 ） ×100%=22.8% 详 见 附 表 5“ 损 益 表 ” 。 3、 财 务 内 部 收 益 率 财 务 内 部 收 益 率（ FIRR）是 反 映 项 目 在 设 定 计 算 期 内 全 部 投 资 盈利能力的指标。经计算，评价结果说明本项目的财务效益较好， 其主要财务评价指标如下： 财务内部收益率（税前） 财务内部收益率（税后） 财务净现值（税前） 财务净现值（税后） 静态投资回收期（税前） 静态投资回收期（税后） 4、 敏 感 性 分 析 经 敏 感 性 分 析 计 算 ， 若 本 项 目 销 售 收 入 下 降 10%时 ，税 前 财 务 内 部 收 益 率 FIRR） 降 到 16.7%， 后 财 务 内 部 收 益 率 下 降 到 6.0% （ 下 税 （ 详 见 附 表 7“ 财 务 敏 感 性 分 析 表 ” 。 ） 临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项 目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界 值组合显示项目的风险程度。按本项目税后利润为经济指标进行单 44.8% 26.0% 7902.7 万 元 3373.1 万 元 2.5 年 2.6 年
带格式的: 项目符号和编号 格式的
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因素临界值计算结果如下 项目临界点分析计算表 项 目 数 量 单 位 项 目 数 量 单 位 最低售价 售价 普通公寓 1400.0 元 / 平 方 米 普 通 公 寓 1800.0 元 / 平 方 米 跃层式公寓 元 /平 方 米 跃 层 式 公 寓 1600.0 2000.0 元 / 平 方 米 公共建筑 2100.0 元 / 平 方 米 公 共 建 筑 2500.0 元 / 平 方 米 最低销量 销量 普通公寓 普通公寓 136550.0 平 方 米 160650.0 平 方 米 跃层式公寓 平方米 跃 层 式 公 寓 160650.0 平 方 米 136550.0 公共建筑 公共建筑 12960.0 平 方 米 16200.0 平 方 米 最高土地价格 土地价格 42.0 万 元 /亩 14.0 万 元 /亩 最高工程费用 工程费用 41130.0 万 元 31641.0 万 元 综 上 评 价 可 知 ，本 项 目 在 财 务 上 可 行 ，且 有
一 定 的 抗 风 险 能 力 。
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第八章 结论与建议
房地产是南京市第三产业的核心产业之一，房地产的发展一直 受到市委、市政府的高度
重视。本项目建设符合地方产业政策及城 市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品 质中高档住宅的需求，将对营造江宁经济技术开发区的良好投资环 境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。经初步测 算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。 建议项目单位： 1、加 快 办 理 有 关 前 期 手 续 ，申 办 市 、区 部 分 规 费 的 减 免 ，争 取 早日开工建设。 2、 研 究 采 用 社 会 融 资 等 其 它 方 案 解 决 项 目 资 金 来 源 的 可 能 性 。 3、周 密 策 划 项 目 的 营 销 方 案 ，以 准 确 的 市 场 定 位 、成 功 的 广 告 宣传来赢得客户。同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位的现 金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进一步减轻项 目的财务风险。 4、在 项 目 营 销 中 要 加 强 广 告 宣 传 ，注 重 从 生 态 、环 保 的 角 度 策 划百家湖西花园的宣传，让本项目先进的建筑技术、丰富的人文内 涵和以人为本的环境生态思想能够融合利源公司的良好品牌，为社 会广泛认知，形成品牌营销优势。 南京工程咨询公司
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