万科明珠花苑项目可行性研究评估报告
评估报告目录
第一章 总论
第二章 企业资信评估
第三章 项目概况分析
第四章 市场分析与建设规模评估
第五章 建设条件与厂址选择
第六章 环境保护评估
第七章 劳动卫生与消防
第八章 企业组织结构与人力资源设置
第九章 项目实施进度评估
第十章 投资估算与资金筹措评估
第十一章 财务效益评估
第十二章 结论与建议
第一章 总论
一、项目背景
项目名称：万科明珠花苑
项目承办单位：万科企业股份有限公司
项目主管部门：中国深圳市房管局
项目建设地区和地点：中国深圳市龙岗区
二、评估报告编制依据
《城市居住区规划设计规范》
《深圳市城市拆迁管理条例》
《城市居住区公共服务设施设置规定》
《住宅设计规范》
《住宅建筑设计标准》
《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
《城市道路绿化规划及设计规范》
《高层民用建筑设计防火规范》
第二章 企业资信评估
一、公司历史及地址
万科企业股份有限公司1984年创立于中国深圳，隶属于中国深圳房管局。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计58个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上， 20##年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，销售规模居全球同行业首位。
二、公司业务与素质
“人才是万科的资本，是万科的核心竞争力”，尊重人，为优秀人才创造一个和谐、富有激情的工作环境，是万科成功的首要因素。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡，为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长，倡导“阳光照亮的体制”与简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
28年万科：让建筑赞美生命。作为中国房地产行业的领跑者，万科集团28年来一直以人本情怀建筑城市人居，努力营造充满人情味的服务气质！
三、 公司经营和财务状况
1、该公司最近两年的经营业绩情况概括如下：
单位：亿元
通过上述数据可以看出公司近两年的销售收入和营业净利润是比较高的。
2、该公司近两年的资产负债状况概括如下：
单位：亿元
总体来看，该公司的资产负债状况良好，具有一定的偿债能力，而且社会信誉较好，经济合同履约率达100%。
第三章 项目概况分析
一、项目投资建设必要性评估
1、项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。深圳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
2、项目对城市建设将起到促进作用
目前，深圳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与广东省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善深圳市人民的居住条件已经成为深圳市政府特别关心的问题之一。同时，随着深圳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使深圳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目符合深圳城市建设总体规划，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
3、解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
二、拟建位置
本项目位于深圳东湖北片区生态资源中心，毗邻深圳最大的湖泊——东湖的北面，远瞰深圳最高的山脉——梧桐山，极尽美景，富氧生息。
三、预期目标
户型面积：三居80㎡-98㎡ 四居165㎡
建筑面积：65,913.47平方米
占地面积: 204870平方米
土地价格： 20000 元/㎡
绿化率: 45％
容积率: 5.5
车位：1000个
四、交通位置
黄金线：紧靠丹平快速（主线双向六车道，辅道双向四车道），可快速通达罗湖、福田双核心，入则宁静、出则繁华；公交枢纽：306路、379路等10余条公交线路，通达万象城、华强北、会展中心等重要城市节点，连接城市脉络。
第四章 市场分析与建设规模评估
一、深圳市概况
深圳市是中国南部海滨城市,位于珠江口东岸,与国际大都会香港一水之隔.全市面积 1953 平方公里。深圳，又称为“鹏城”，国际化大都市，全国经济中心城市，国家创新型城市，国际花园城市，全国四大一线城市之一。
1、生态环境优良
深圳是一座生态园林城市。全市总面积近1/2的土地划入“基本生态控制线”范围，禁止任何建设项目的开展。全市建成区绿化覆盖率45.05%，是中国首个“国际花园城市”，联合国环境保护“全球500佳”。近年来曾被国际有关组织和中国政府评为“国际花园城市”、“环境保护‘全球500佳’”、“国家园林城市”、“全国文明城市”等，并荣获“中国保护臭氧层贡献奖特别金奖”。
2、投资环境良好
交通通信便捷，是深圳的交通黄金线。公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
二、深圳市房地产住宅市场分析
深圳市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，深圳市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。
第五章 建设条件与厂址选择
一、建设条件
1、地形、地貌条件
龙岗区土地面积占全市总面积的43%，可建设用地331平方公里，已建成区200多平方公里，剩余可建设用地130多平方公里（其中坪山新区约60平方公里），开发强度仅为总面积的四分之一。
按深圳市《深圳市城市总体规划（2006－2020）年，龙岗区是东部发展轴心。范围包括龙城、龙岗、横岗、坪地，即龙岗中心组团。功能定位为东部地区的综合服务中心，重要的先进制造业、高新技术产业基地。
2、气候条件
深圳属亚热带向热带过渡型海洋性气候(简称：亚热带季风性气候）风清宜人，降水丰富。常年平均气温22.5℃（人最舒适温度 18℃—22℃），极端气温最高38.7℃，最低0.2℃。无霜期为355天，平均年降雨量1924.3毫米，日照2120.5小时，适合常年开展旅游。
最冷的一月平均温：15.4℃（平均最高：20℃，平均最低气温：12℃，天气和暖，冷空气侵袭时有阵寒）。最热的七月平均温：28.8℃，夏秋季的台风因受山峦阻挡，直接袭击深圳市平均每年不到一次。
3、交通运输条件
龙岗区位于深圳市东部，东临大亚湾、大鹏湾，南连罗湖区、盐田区及香港，西接宝安区，北靠惠州市、东莞市，拥有得天独厚的区位优势、储备丰富的土地资源、风光旖旎的黄金海岸和历史悠久的客家文化，是改革开放的热土和投资置业的理想之地。该项目紧靠丹平快速（主线双向六车道，辅道双向四车道），可快速通达罗湖、福田双核心，入则宁静、出则繁华；公交枢纽：306路、379路等10余条公交线路，通达万象城、华强北、会展中心等重要城市节点，连接城市脉络。
4、生态环境条件
龙岗是深圳市生态资源最丰富的区域。林木覆盖率达54%，占全市林地总面积的55%。生态控制线面积485平方公里，占全区总面积的57.48%，占全市生态控制线面积的49.8%。大鹏半岛、排牙山、马峦山、清林径森林公园等还处于原生态。区内有森林公园、市政公园、社区公园等大小公园112个，总面积344.61平方公里。其中，排牙山森林公园面积94平方公里，马峦山郊野公园31.66平方公里，清林径森林公园30平方公里，正在建设的大运山自然公园4.18平方公里。
二、厂址选择
根据深圳市万科集团的投资规划，本项目厂址初步选在深圳市龙岗区，占地面积204870平方米，厂址临近高速公路和机场路，交通四通八达。且龙岗区水、电、气通讯等基础设施都已齐全完备。
该地区最大的优势是交通便捷，不仅可以通过该市畅通的信息网络，直接与世界各国 进行商务往来，而且还可以利用该区的高科技优势开发和推广项目，又能及时获得该市政府对房产投资项目在投资和财税政策方面的支持和优惠。总之，这个建设地点的选择无论在硬环境和软环境方面都具有很大的优势。
主要技术经济指标
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
深圳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第六章 环境保护评估
一、编制依据
《污水综合排放标准》GB8978-1996；
《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；
《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；
《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。
二、环境保护措施
1、设计依据
《环境空气质量标准》；
《城市区域环境噪音标准》；
《大气污染物综合排放标准》；
《室外排水设计规范》。
2、设计原则
建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。
坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。
3、治理措施
（1）污水治理
本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。
（2）噪声治理
高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。
各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。
(3)固体废物治理
小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。
第七章 劳动卫生与消防
一、指导思想
以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。
二、职业安全卫生健康对策与措施
1、安全施工保障措施
（1）选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。
（2）对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。
（3）建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。
（4）建立健全项目安全施工应急救援体系。
（5）建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。
（6）建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。
2、职业卫生健康对策与措施
（1）建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。
（2）建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。
（3）研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。
（4）落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。
（5）加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。
（6）建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
三、消防设计
1、设计依据与原则
（1）《建筑设计防火规范》 [GB50016-2006]
（2）《建筑灭火器配置设计规范》 [GBJ140-90]
（3）《自动喷水灭火系统设计规范》 [GB50084-2001]
（4）《火灾自动报警系统设计规范》 [GB50016-98]
（5）《建筑内部装修设计防火规范》 [GB50222-95]
本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。
2、总体消防设计
本工程为多层建筑,耐火等级为二级。
本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。
3、室内装修防火
室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。
4、消防道路设计
商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。
住宅部分：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。
5、水量
室内消火栓用水量：30L/S
室内消火栓用水量：25L/S
自动喷水用水量：30L/S
6、室内消火栓系统
小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。
7、室内消火栓系统
小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。
8、自动喷水系统
小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。
第八章 企业组织结构和人力资源配置
一、组织结构
万科企业股份有限公司1984年创立于中国深圳，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计58个大中城市。公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，组织结构图如下：
二、人力资源配置
目前公司业务已由深圳扩展到广州、佛山、中山、东莞、惠州等地，形成了以深圳为区域管理中心的泛珠三角城市群发展模式。区域内现有房地产开发经营人员近 400 人，物业管理人员 1500 人。公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。
第九章 项目实施进度评估
一、项目开发期
20##年1月至20##年6月为项目主体工程建设期
二、项目实施进度安排
项目总体工期时间为1.5年，从20##年1月至20##年6月。
20##年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；
20##年2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；
20##年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；
20##年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。
三、项目实施过程控制措施
1、项目进度控制措施
在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:
（1）建立项目实施进度报表；
（2）派出常驻人员，现场进行检查；
（3）定期召开现场会议。
2、项目质量控制措施
项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。
3、项目资金控制措施
在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。
第十章 投资估算与资金筹措评估
一、投资估算
1、法律依据
（1）国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；
（2）国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》；
（4）国家发展计划委员会、建设部《工程设计收费基价表》；
（5）《中华人民共和国土地管理法》；
（6）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（7）中华人民共和国国家标准GB/T 18508—2001《城镇土地估价规程》。
2、投资估算结果
项目总投资为22,650.44万元，包括工程费用15,037.07 万元，前期费用202.62万元，土地费用5,287.4万元,报建费548万元,监理费88.79万元,设计费80.95万元,不可预见费543.95万元,销售费用396.04万元,建设期贷款利息465.62万元。
二、资金筹措
1、资本金筹措
本项目自筹资本金为16987.83万元（约占总投资的75%），全部用于本项目的开发和建设。
2、债务资本筹措
本项目债务资金约5,662.61 万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。
3、资金来源落实情况
房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资； 预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金16987.83万元(约占总投资的75%)，向金融机构融资5,662.61 万元(约占总投资的25%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。
本项目资金筹措情况如下表所示：
投资计划与资金筹措表
单位：万元
第十一章财务效益评估
一、项目评估依据
1、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）；
2、国家现行的财税制度和有关法规
二、财务评价基础数据的选择
1、销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；
2、营业税：税率为5%；
3、城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；
4、教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；
5、所得税：税率为25%。
6、折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；
三、财务评价
1、利润分配表
单位：元
（1）营业税金及附加
本项目的营业税金仅为营业税，其他税及附加是指城建税和教育费附加。营业税税率按5%计算。根据国家有关规定城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算，两者之和的其他税及附加即按营业税的10%计算。
（2）盈利能力分析
①投资利润率（IOR）=年利润总额/总投资总额×100%
本项目在20##年1月开始实施，在20##年12月31日，万科本年此项目年利润总额为15898.53万元，本年的总投资额为18987.83万元,则有
IOR=15898.53/18987.83×100%=83.73%
②投资利税率=年利税总额/总投资额×100%
本项目在20##年应缴纳营业税税额为794.93万元，营业税金及附加79.49万元，即利税总额为16772.95万元，则
投资利税率=16772.95/18987.83×100%=88.34%
经过调查研究得知：
2、不确定分析
（1）敏感性分析
根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明：
当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为2010.77万元，内部收益率46.75%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。
(2)盈亏平衡分析
当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。
就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。
第十二章 结论与建议
一、可行性研究结论
1、市场分析结论
通过对当前宏观经济形式、衡阳市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。
2、经济分析结论
通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为73.86%，大于基准收益率10%；财务净现值为3,001.06万元，大于0；静态投资收回期为0.83年，动态投资回期为0.88年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。
综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。
二、建议
1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。
2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。
3、本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。
4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。