XXX公司 土地估价报告——封面
土地估价报告
项 目 名 称：XXX公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙
游路西段的一宗出让综合用地土地使用权抵押
价格评估
受托估价单位：四川久信地产评估有限公司
估价报告编号：川久信地产评（2008）字第012号
提交估价报告日期：二OO八年三月二十九日
四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
XXX公司 土地估价报告——摘要 1
土地估价报告
第一部分 摘要
一、估价项目名称
XXX公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估
二、委托估价方
委托人：XXX公司
住所：XXX
法定代表人：XXX
经营范围：房地产开发；室内外装饰装修；销售五金、建筑材料、百货。
三、估价目的
委托估价方拟用估价对象设臵土地抵押权，特委托我所对估价对象的使用权价格进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权价格。
四、估价基准日
二○○八年三月二十四日
五、估价日期
此次评估从二○○八年三月二十四日开始至二○○八年三月二十九日结束
六、地价定义
至估价基准日，估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于XXX公司。根据委托方提供的评估背景资料表明，估价对象未设臵抵押等他项权利，故本次评估我们按出让、无他项权利限制设定土地权利状况。
估价对象《国有土地使用证》登记用途为综合用地。根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件，估价对象已规划修建商业、住宅综合用房。此次评估我们根据土地使用的合法性原则，本次评估我们按综合(商业、住宅)用地设定土地用途。
估价对象为出让用地，出让终止日期为20xx年3月21日，至估价基准日，土地剩余使用年期为43.99年。根据土地使用的合法性原则，本次评估我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为43.99年。
估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（给水、排水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“场地平整”。考虑到评估目的及土地开发的实际状况，本次评估我们设定估价对象开发程度为宗地外“六通”，宗地内“场地平整”。
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XXX公司 土地估价报告——摘要 2
在估价期日时，估价对象达到宗地内场地平整，现正拟进行房地产开发。根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件,估价对象规划设计主要指标:建筑物使用性质：商业、住宅；建筑层数：多层、高层；容积率2.0；建筑密度<35%。根据合法性原则和本次估价目的，本次估价按估价对象的规划设计利用条件设定容积率，即容积率为2.0。
因此，本次估价对象的价格定义为：估价对象作为出让、无他项权利限制的综合(商业、住宅)用地、宗地外“六通”、 宗地内“场地平整”、 容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格。
七、估价结果
估价人员本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料基础上综合分析了估价对象地价影响因素，分别采用“市场比较法”和“剩余法”对估价对象进行测算，确定估价对象作为出让、无他项权利限制的综合(商业、住宅)用地、宗地外“六通”、 宗地内“场地平整”、 容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格为（见土地估价结果一览表）：
评估土地面积：2,514.60平方米
大 写：贰仟伍佰壹拾肆平方米陆拾平方分米
评估单价：2,895.00元/平方米
大 写：贰仟捌佰玖拾伍元/平方米
评估总价：727.98万元
大 写：柒佰贰拾柒万玖仟捌佰元整
币 种：人民币
八、本项目土地估价师签名
姓 名 资格证书号 签 章
杨惠琼 2002510142
卓 军 2002510177
九、土地估价机构
四川久信地产评估有限公司
土地估价机构负责人：杨惠琼
四川久信地产评估有限公司
二○○八年三月二十九日
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土地估价结果一览表
估价机构：四川久信地产评估有限公司 估价报告编号：川久信地产评（2008）字第012号 估价基准日：20xx年3月24日 土地使用权性质：出让
一、上述土地估价结果的限定条件：
1、土地权利限制：出让综合(商业、住宅)用地、无他项权利限制、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格。 2、基础设施条件：估价基准日时，估价对象达到设定的开发程度。宗地红外线基础设施条件为：
供电状况：通 周围道路状况：通 通讯条件：通 供水状况：通 排水状况：通 供热状况：无 通气状况：通
3、规划限制条件：综合(商业、住宅)用地，建筑密度<35%，容积率为2.0。 4、其他限定条件：按本估价报告限定的条件使用。
二、其他需要说明的事项：
1、本评估报告仅为委托方抵押贷款提供价值参考，若用于其他目的时本报告结果无效。
2、上述地价未考虑抵押权实现时，因急卖等原因所造成实际成交价可能低于评估价的因素，故抵押权人在考虑风险后，由抵押人、抵押权人商定最终的抵押地价。
3、改变估价目的、估价基准日、土地使用权性质、土地用途、土地使用年期、土地开发程度以及国家政策调整、宏观经济发生变化、城市规划调整都将影响估价结果。
4、本估价结果自估价基准日起有效期为半年，即从20xx年3月24至20xx年9月23日期间有效。
估价机构：四川久信地产评估有限公司
二○○八年三月二十九日
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土地估价报告
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托人：XXX公司
住所：乐山市市中区春华路与凤凰交汇处领地公寓202号商铺
法定代表人：XXX
经营范围：房地产开发；室内外装饰装修；销售五金、建筑材料、百货。
二、估价对象
本次评估的估价对象为XXX公司位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗综合用地，载明土地使用者为XXX公司，登记用途为综合，登记土地面积为2514.60平方米。
三、估价对象概况
（一）估价对象土地登记状况
国有土地使用证：乐城国用（2007）第87964号
土地使用者：XXX公司
宗地坐落：乐山市中心城区龙游路西段
四至：东至：四川乐山大杨公路建设有限公司
南至：龙游路
西至：华通实业有限公司
北至：乐山市汽车驾驶技术学校
土地用途：综合
使用权类型：出让
终止日期：20xx年3月21日
使用权面积：2514.60平方米
发证机关：乐山市人民政府
填证机关：乐山市国土资源局
（二）土地权利状况
1、土地权利归属
据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，估价对象土地所有权属于国家，使用权属于XXX公司。
2、土地使用权取得方式
据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，委托方以出让方式取得土地使用权。
3、土地使用年期
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据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，估价对象终止日期为20xx年3月21日。截止估价基准日，土地剩余使用年期为43.99年。
4、土地他项权利
据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，估价对象未设臵抵押等他项权利。
（三）土地开发状况
1、宗地外
在估价基准日，宗地外达到了“六通”（给水、排水、通电、通讯、通气、通路）。
2、宗地内
在估价基准日，宗地内达到了场地平整。
（四）土地利用状况
在估价基准日，估价对象达到宗地内场地平整，现正拟进行房地产开发。根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件,估价对象规划设计主要指标: 建筑使用性质：商业、住宅；建筑层数：多层、高层，建筑控制程度：以批准方案为准；容积率2.0；建筑密度<35%；建筑控制规模约5300平方米。
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位臵等。影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。
1、地理位臵
乐山市地处四川盆地南部、成都平原至西南山地的过渡带，北连眉山地区，东临自贡市，南临宜宾地区和凉山州，西与雅安地区接壤，介于东经102°55′—104°0′，北纬28°25′—29°55′之间，南北长165公里，东西宽90—120公里，幅员12826平方公里，占四川幅员面积的2.68%。
乐山城坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交汇处，是国家历史文化名城和重点风景旅游城市。全市森林面积53.8万公顷，森林覆盖率达50.5%，被联合国教科文组织誉为人居环境典范城市。目前乐山投巨资打造精品园林城市，中心城区绿地率达到36.36%，绿化拟盖率达到41.46%，人均公共绿地达到10.96平方米，三大绿化指标数值分别超过国家园林城市标准4.36%、
4.46%、2.76平方米。
2、自然环境
⑴ 地势、地貌
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乐山市地势呈倾斜状，西南高、东北低，地貌以山地为主，丘陵次之、平原较少。山地主要分布在市境西南，丘陵主要分布于市境东部，平原多沿江分布。境内地势高差悬殊，最高处在峨边彝族自治县境内的马鞍山主峰，海拔4288米，最低处在犍为县岷江出市境内段，海拔320米，相差3968米。
⑵ 气候、水文
乐山市气候属中亚热带季风湿润气候，年平均气温在17.3摄氏度，最高38.1摄氏度，最低-4.3摄氏度，全年无霜期为333天，年降水量1397毫米，年蒸发量900毫米，年平均相对湿度为81%，年日照数1174小时，主导风向为北风，平均风速每秒1.2米。乐山市域河流众多，流域面积在100平方公里以上的大中小河流有48条，水能资源丰富可开发量394.2万千瓦，平均每平方公里水能密度达220千瓦，分别比全国和全省高5.5倍和1.36倍。
3、社会经济状况
根据20xx年乐山市人口普查数据显示，乐山市目前总人口347万人，中心城区现状总人口30.7万人。其中非农业人口20.9万人，农业人口6.7万人，暂住人口3.1万人。根据人口专题报告预测的结果：20xx年中心城区人口为40万人，20xx年中心城区人口为52万人。
从20xx年到20xx年的GDP实现情况分析，20xx年，乐山市GDP实现306.72亿元，同比增长12.8％。20xx年1—9月，乐山市GDP实现275.80亿元，完成全年奋斗目标任务的76.19%，同比增长14.2%，总量居全省第7位。第一产业占57.5%，第二产业占14.2%，第三产业占28.3%，人均收入7486元/人年。20xx年，乐山市GDP同比增幅在15%左右，人均收入约8200元/人年。
20xx年乐山经济运行态势良好全年地区生产总值实现440亿元，增长15%。主要有5大亮点：
⑴工业经济快速增长。
全市规模以上工业企业实现增加值210亿元，同比增长26％，增速比去年同期提高0.6个百分点。
⑵农村经济稳步发展。
粮食生产实现恢复性增长，粮食产量达109万吨，增长7%。全市农民人均现金收入达3780元，增加285元，同比增长8.1%。
⑶投资适度增长。
全社会固定资产投资完成200亿元，同比增长24.5％，投资对经济增长的贡献率达49%。
⑷市场消费持续趋旺。
全市社会消费品零售总额实现160亿元，增长16％，增速比去年同期提高0.5个百分点。旅游综合收入预计实现100亿元，同比增长24.8%。
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⑸全市地方财政一般预算收入完成21亿元，完成目标的115%，同比增长35％。
4、交通条件
成乐高速公路的建成，使成都至乐山一线经济得到迅猛发展，现已形成了以成昆铁路、成乐高速公路为主通道，国道213线、305线等公路为主骨架，岷江、大渡河水运为辅助的交通网络。
5、公用设施完善程度
随着近几年乐山市经济的高速发展，各大型金融机构、邮政、医院、大中小学、大中型超市、农贸市场等公共配套设施已较为完善。城市供水、供电、供气管网以及市内公共交通较为发达。
6、财政、金融政策
20xx年中央经济工作会议明确提出，20xx年我国要实施“稳健的财政政策和从紧的货币政策”，这也是20xx年我国实施双稳健的财政货币政策以来做出的首次调整。我国继续实行稳健的财政政策，坚持扩大内需方针，重点扩大消费需求，调整投资与消费的关系，保持固定资产投资适度增长，着力优化投资结构，提高投资效益。继续严把土地、信贷闸门，根据不同行业情况，适当提高并严格执行建设项目用地、环保、节能、技术、安全等市场准入标准。严格控制新上项目，特别要控制城市建设规模。
近年来，由于我国投资过热、通货膨胀等问题的频繁出现，导致央行多次利用金融工具对宏观经济进行调整，从20xx年3月起实施的取消房贷优惠利率，实行下限管理政策，到20xx年8月存贷款基准利率均上调0.27%。在不长时间里，央行多次加息、多次上调存款准备金率，直至20xx年11月26日，央行宣布由即日起再次上调存款准备金率0.5个百分点，此次上调后，我国存款准备金已达到13.5%，创历史新高。有资料显示，央行从80年代中期至今，对存款准备金率的调整约为20余次，仅从20xx年度，央行就对存款准备金率就进行了9次上调。
随着我国宏观调控政策的实施，将导致固定资产投资压缩，土地需求将在一定程度上得到抑制。
7、土地管理政策
⑴国务院20xx年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发
[2004]28号）文件出台,进一步加强了土地市场的监管力度,通过优化土地市场利用结构、规范土地市场行为等措施，加大对农用地转为非农业建设项目用地的监管力度。
⑵为了进一步保护耕地，促进节约集约用地，加强土地调控管理，控制固定资产投资过快增长，财政部、国土资源部、中国人民银行联合出台了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48
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号）, 进一步明确新增建设用地土地有偿使用费征收范围，调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准，加强新增建设用地土地有偿使用费征收管理。
⑶20xx年乐山市人民政府根据国家相关法律法规出台了《乐山市土地交易市场管理办法》（乐山市人民政府令第12号），规范了乐山市土地使用权交易秩序，建立起了公开、公平、公正的土地交易市场，引导乐山市土地市场的健康、持续发展。
8、房地产市场状况
按照《四川省城镇体系规划》，乐山将被建设成为成都平原城市群的南部中心城市。在“十一五”期间，四川将形成9个大城市，乐山是其中之一。也就是说，到“十一五”末，乐山中心城区建成区面积应达到50平方公里，人口将达到50万人。目前乐山城区包括绿心在内，才32平方公里，人口不足30万人。根据市规划建设局的要求，五年内，城建房地产要完成投资260亿，其中基础设施投资70亿元，市政、园林、环卫、公交配套设施建设10亿元，房地产投资180亿元。
从政府的远景规划上，分析可以看出，乐山目前的房地产有很大发展的空间，巨大的住宅需求缺口，也是强有力的市场面。商品的市场前景取决于供求关系的矛盾，随着乐山的发展步伐加快，需求量越来越大。巨大的需求缺口需要市场来满足。
（二）区域因素
影响估价对象价格水平的区域因素较多，主要指影响城镇内部各区域之间的商服繁华程度、距商服中心距离、区域位臵、区域基础设施、环境质量、公用服务设施、交通条件、产业聚集规模等因素。本报告仅对估价对象土地价格产生影响的区域因素进行分析。
1、区域位臵
估价对象位于乐山市中心城区北区，系乐山市新城区中高档住宅小区聚集区，高档住宅小区如莱佛士帝景、水晶城、文星府、凌江峰阁等。
该区域是乐山新发展城区之一，区位升值潜力优势明显，交通通讯日趋便利，伴随乐山市的经济发展以及城市规划落实，市政府的规划、商务配套的完善、新城区的建设，该区域已成为乐山市最具发展潜力、最具活力的城区。
2、商服繁华度
估价对象所在区域只分布有小型商业形态，商服繁华度较差。
3、交通条件。
委估宗地所在区域内有市级客运站“乐山联营车站”，主要有发往乐山市各区县及成都、重庆等大中城市班车，对外交通极为方便。
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该区域有市级公路龙游路、天星路、通悦路贯穿，有市内公交车1路、2路、6路通过，公交便捷度较好。
4、区域基础设施
估价对象所在区域为“六通”（给水、排水、通电、通讯、通气、通路）。其具体指标如下：
⑴通给水：接城市供水管网，给水保证率100%；
⑵通排水：接城市排水管网；
⑶通电：接城市供电网；
⑷通讯：接城市固定电话通讯网，移动电话网络覆盖整个区域；
⑸通气：接城市天然气管网，供气保障率100%；
⑹通路：龙游路、天星路、通悦路贯穿整个区域，路况良好。
5、公共配套设施
该区域是乐山新发展城区之一，无大型学校、医院等公用设施，只有银行储蓄网点和小型超市等配套服务设施。公共配套设施尚不完善。
6、区域环境条件
区域内无大的污染源，因该区域临近岷江河，随着岷江河水质的逐渐改善，使区域空气质量较好，环境较佳。
7、区域规划限制
该区域为乐山新发展城区之一，规划主要以综合(商业、住宅)用地为主。
8、区域地质状况
该区域无洪水淹没的可能性，地势平坦，地质状况稳定。
（三）个别因素
影响综合(商业、住宅)用地价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的位臵、宗地自身条件（面积、形状、地形、临街状况、地质）、个别开发条件、容积率、土地权利状况等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析。
1、宗地位臵
估价对象紧临乐山市区主干道龙游路，距离“乐山联营车站”约200米，位臵较好。
2、宗地面积
估价对象土地使用权面积为2514.6m2，适宜开发小型住宅区。
3、宗地形状
根据现场调查来看，委估宗地形状总体形状呈狭长性，较不规整，对土地利用有一定影响。
4、宗地地形
据估价人员现场勘察，宗地内地势平坦，对住宅小区布局无影响。
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5、宗地临街状况
估价对象南临龙游路西段，临街宽度约30米，临街深度约85米，临街深度较大。
6、宗地地质条件
宗地内以岩石地基为主，工程地质条件较优，无需投入大量资金对地基进行处理。
7、宗地个别开发条件
在估价基准日，估价对象开发程度为宗地内外“六通”，宗地内“场地平整”。
8、宗地容积率
估价对象规划设计主要指标:建筑层数：多层、高层；建筑控制程度：以批准方案为准；容积率2.0；建筑密度<35%；建筑控制规模约5300平方米。该规划达到区域内平均土地利用强度。
9、宗地剩余使用年期
估价对象终止日期为20xx年3月21日。截止估价基准日，土地剩余使用年期为43.99年。
10、土地权利状况
截止估价基准日，估价对象为出让综合用地，尚未设臵抵押等他项权利。
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土地估价报告
第三部分 土地估价结果
一、估价依据
本次评估依据以下资料进行分析和测算：
（一）国家及地方相关法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4、《中华人民共和国担保法》；
5、《城市房地产抵押管理办法》；
6、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》（国务院55号令）；
7、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；
8、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）；
9、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（国土资源部第11号令）；
10、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行贷款业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房[2006]8号）；
11、四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法（四川省第九届人民代表大会常务委员会公告(第26号)；
12、《乐山市土地交易市场管理办法》（乐山市人民政府令[2002]第12号）；
13、本次评估涉及的国家及地方其他相关法律法规。
（二）土地估价相关技术规程
1、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
2、《土地估价报告规范格式》；
3、《房地产抵押估价指导意见》；
（三）委托方提供的相关评估资料
1、估价业务委托书；
2、委托估价方企业法人营业执照；
3、估价对象《国有土地使用证》复印件；
4、估价对象《规划设计条件通知》
5、委托方提供的其他有关资料。
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（四）受托估价方掌握的相关地价评估资料
1、《乐山市行政规划图》；
2、乐山市土地开发费用资料；
3、乐山市地产市场、房地产市场交易有关资料；
4、乐山市地价变动指数资料；
5、估价人员现场调查获取的相关资料。
二、土地估价
（一）估价原则
根据地价评估的技术规程及估价对象的具体情况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：
1、合法原则
在估价过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据《土地估价规程》，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行估价，对估价资料的合理、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则界定土地的用途、使用年期、容积率等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。
2、替代原则
根据市场运行规律，具有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互比较后决定的。地价也同样遵循替代规律，本报告采用市场比较法，即是根据替代原则，选择与估价对象具有可比性的交易案例，按区域、个别因素等逐一进行修正，最终评估出估价对象价格。
3、需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地具有供给有限性、地理位臵固定性等自然特性，尤其我国城市土地属国有所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权。因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征，充分分析影响地价的一般因素、区域要素和个别因素，寻找地价的变化规律，建立科学、合理的地价指数体系。
4、变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
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5、最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。我们在采用剩余法时即是以此原则来确定估价对象的最佳开发利用方式（用途、容积率、高度、档次等）和最大收益水平。
6、综合分析原则和多种方法相结合的原则
地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响，在进行地价评估时，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析，才能评估出较合理的符合客观实际的价格。
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
7、估价基准日原则
估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客观合理价格。由于地产市场具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着时间的变化，地价亦可能发升降。某一宗地的地价水平总是与某一基准日（时点）相对应的，所以，我们应该根据项目的特点及委托估价目的，合理确定一个估价基准日。
总之，在评估过程中，严格按照国家、地方的有关规定，以公正、公平的态度和良好的职业道德，在公开市场条件下进行价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守知悉的客户商业秘密。
（二）估价方法
1、估价方法的选择
根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有：市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法和基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术原则，根据当地地产市场的发育状况，并结合该项目的具体特点（用地性质）以及估价目的等，选择适当的估价方法。
评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告估价目的，决定采用“市场比较法”和“剩余法”两种评估方法评估估价对象的价格。
2、选择估价方法的依据
（1）市场比较法是根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
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具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、交易期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价期日的市场价值。乐山市近年来经济发展较快，土地市场发育较好，与估价对象比较具有相似性和替代性的综合(商业、住宅)用地类型的交易案例较多，故本次评估可采用市场比较法进行评估。
（2）收益还原法是将预计的待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估宗地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。在现实经济中，由于土地纯收益很难准确预测，评估难度大，不易把握，其可操作性差，故本次评估不采用收益还原法进行评估。
（3）剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。由于估价对象已取得规划容积率等指标，且估价对象地处房地产开发成熟区域，故本次评估可采用剩余法进行评估。
（4）基准地价系数修正法是根据替代原则，就估价对象的区位条件与所在区域的平均条件相比较，按照基准地价的修正体系进行区位因素及其他相关修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。由于估价对象所在区域近几年发展较快，地价水平上涨幅度较大，基准地价已不能真实反映该区域的地价水平，故本次评估不采用基准地价系数修正法进行评估。
（5）成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的方法。估价对象作为综合(商业、住宅)用地，其地价与未来收益关系密切，不能采用成本累加方式计算出的价格来代替综合(商业、住宅)用地的价格水平，故本次评估不采用成本逼近法进行评估。
综上所述，结合评估背景资料及《城镇土地估价规程》有关要求，经综合分析，本报告中选择“市场比价法”和“剩余法”分别测算估价对象宗地使用权价格。根据两种方法测算的结果，通过综合分析影响地价因素并结合估价师经验确定估价对象的市场价值。
（三）估价结果
估价人员本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料基础上综合分析了估价对象地价影响因素，分别采用“市场比较法”和“剩余法”对估价对象进行测算，确定估价对象作为出让、无他项权利限制的综合(商业、住宅)用地、宗地外“六通”、 宗地内“场地平整”、 容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格为（见土地估价结果一览表）：
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评估土地面积：2,514.60平方米
大 写：贰仟伍佰壹拾肆平方米陆拾平方分米
评估单价：2,895.00元/平方米
大 写：贰仟捌佰玖拾伍元/平方米
评估总价：727.98万元
大 写：柒佰贰拾柒万玖仟捌佰元整
币 种：人民币
三、估价结果和估价报告的使用
（一）估价的前提条件和假设条件
1、本次估价报告与估价结果成立的前提条件
⑴委托方提供的资料真实、有效、合法，且估价对象无权属或经济纠纷。 ⑵假设估价对象价格所在地区存在公开、平等、自愿的地产交易市场，且其运作方式和程序符合国家有关法律、法规和地方有关规定。
⑶估价对象作为综合(商业、住宅)用地，能得到持续有效利用。本报告所设定的容积率、建筑密度等规划指标符合城市规划条件，且设计方案达到最佳使用。
⑷估价对象基准日为二○○八年三月二十四日。
⑸估价对象的价格内涵：作为出让、无他项权利限制的综合(商业、住宅)用地、宗地外“六通”、宗地内“场地平整”、容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格。
⑹本报告确定的土地还原率在估价对象使用年期内不变。
2、本次估价结果基于以下假设条件：
⑴委托方以出让方式合法取得估价对象的使用权，委托方提供的《国有土地使用证》为最终法律凭证；估价对象自估价基准日起在剩余使用年期内的土地使用权归委托方所有，无使用权异议，未被单独设立土地使用权抵押、担保、出租等他项权利，不存在司法及行政机关依法裁定、查封和其他限制该资产权利或影响其价值的情形。
⑵委托方已按国家、省、市法律法规一次性交纳完土地出让金及其他各种税费，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
⑴本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成立。 ⑵本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成立。
2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件
⑴本估价报告和估价结果仅供委托方以估价对象设定抵押权、申请抵押贷款、提交土地管理部门抵押登记使用，不得用于改制、合资、合营、转让、四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
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投资入股等其他目的和经济行为。
⑵本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日、土地利用方式、估价目的、土地开发状况、容积率等影响地价的因素发生变化，该估价结果应作相应调整。
⑶本报告估价结果需经四川久信地产评估有限公司盖章及在该公司注册的两名土地估价师签章后方能生效。
⑷本报告的估价结果自估价基准日起半年内有效，即二OO八年三月二十四日起至二OO八年九月二十三日止。
⑸本报告不得作为确定估价对象权属和面积的依据。
⑹本项目土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案、土地估价管理部门审查和估价机构存档，不提供给委托方及其他第三方。
⑺本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失和法律后果，本估价机构不承担责任。对违规使用本报告者，本估价机构保留追究其相关法律责任的权利。
⑻本估价报告及估价结果使用权归委托方所有，受托估价机构对本估价报告及估价结果有解释权。
（三）需要特殊说明的事项
1、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项 ⑴估价对象的《国有土地使用证》由委托方提供。
⑵国家、省、市有关法律、法规、文件由受托估价机构收集。
⑶估价对象所在区域的区域因素、个别因素资料由评估人员调查收集。
2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
⑴估价对象实际用地面积若发生变化，将影响估价结果。
⑵估价过程中设定的容积率、开发程度、权利状况、用途、使用年期等因素发生变化，将影响估价结果。
3、估价中未考虑的因素
⑴本估价结果未考虑可能因抵押引起该估价对象产权变动发生的处臵税费和相关费用，也未考虑未来强制处臵估价对象时对其价格的影响。
⑵估价对象的地下资源、地下埋藏物所有权属国家，本估价结果不包含其价值，也未考虑其对估价对象地价的影响。
⑶本估价报告未考虑未来城市规划改变对估价对象地价的影响。
4、其他需要特殊说明的问题
⑴抵押权人确定抵押贷款额时应考虑估价对象在抵押期间可能因债务人拖欠贷款利息、负债增加无力偿还贷款、国家宏观政策变化等不可预见的因素带来的信贷风险。
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⑵抵押权人应定期或者在地产市场价格变化较大时对抵押土地使用权价值进行再评估，及时调整贷款额度或增加抵押物，确保贷款资金的安全。
⑶当抵押实现时，抵押地产的处分应符合国家的相关法律法规的规定。 ⑷本报告估价人员与委托方除委托估价关系外，无其它任何影响估价结果的关系。
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XXX公司 土地估价报告——附件 18
土地估价报告
第四部分 附件
1、委托方营业执照（复印件）；
2、地产评估委托书（复印件）；
3、估价对象《国有土地使用证》（复印件）；
4、《规划设计条件通知》（复印件）
5、估价对象照片；
6、估价对象宗地位臵示意图；
7、估价机构营业执照（复印件）
8、估价机构资质证书（复印件）
9、估价师资格证书（复印件）
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XXX公司 土地估价技术报告——封面 19
土地估价技术报告
项 目 名 称：XXX公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙
游路西段的一宗出让综合用地土地使用权抵押
价格评估
受托估价单位：四川久信地产评估有限公司
估价报告编号：川久信地产评（技）（2008）字第012号
提交估价报告日期：二OO八年三月二十九日
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XXX公司 土地估价技术报告——总述 20
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、估价项目名称
XXX公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估
二、委托估价方
委托人：XXX公司
住所：XXX
法定代表人：XXX
经营范围：房地产开发；室内外装饰装修；销售五金、建筑材料、百货。
三、受托估价方：
估价机构：四川久信地产评估有限公司
机构地址：乐山市春华路295号
资质等级：C级
注册证书号：2007C042
法人代表：杨惠琼
联系人： 陈 元 联系电话：0833-5308858
四、估价目的
委托估价方拟用估价对象设臵土地抵押权，特委托我所对估价对象的使用权价格进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权价格。
五、估价依据
本次评估依据以下资料进行分析和测算：
（一）国家及地方相关法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4、《中华人民共和国担保法》；
5、《城市房地产抵押管理办法》；
6、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》（国务院55号令）；
7、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；
8、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）；
9、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（国土资源部第11号四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
XXX公司 土地估价技术报告——总述 21
令）；
10、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行贷款业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房[2006]8号）；
11、四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法（四川省第九届人民代表大会常务委员会公告(第26号)；
12、《乐山市土地交易市场管理办法》（乐山市人民政府令[2002]第12号）；
13、本次评估涉及的国家及地方其他相关法律法规。
（二）土地估价相关技术规程
1、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
2、《土地估价报告规范格式》；
3、《房地产抵押估价指导意见》；
（三）委托方提供的相关评估资料
1、估价业务委托书；
2、委托估价方企业法人营业执照；
3、估价对象《国有土地使用证》复印件；
4、估价对象《规划设计条件通知》
5、委托方提供的其他有关资料。
（四）受托估价方掌握的相关地价评估资料
1、《乐山市行政规划图》；
2、乐山市土地开发费用资料；
3、乐山市地产市场、房地产市场交易有关资料；
4、乐山市地价变动指数资料；
5、估价人员现场调查获取的相关资料。
六、估价基准日
二○○八年三月二十四日
七、估价日期
此次评估从二○○八年三月二十四日开始至二○○八年三月二十九日结束
八、地价定义
至估价基准日，估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于XXX公司。根据委托方提供的评估背景资料表明，估价对象未设臵抵押等他项权利，故本次评估我们按出让、无他项权利限制设定土地权利状况。
估价对象《国有土地使用证》登记用途为综合用地。根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件，估价对象已规划修建商业、住宅综合用房。四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
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此次评估我们根据土地使用的合法性原则，本次评估我们按综合(商业、住宅)用地设定土地用途。
估价对象为出让用地，出让终止日期为20xx年3月21日，至估价基准日，土地剩余使用年期为43.99年。根据土地使用的合法性原则，本次评估我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为43.99年。
估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（给水、排水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“场地平整”。考虑到评估目的及土地开发的实际状况，本次评估我们设定估价对象开发程度为宗地外“六通”，宗地内“场地平整”。
在估价期日时，估价对象达到宗地内场地平整，现正拟进行房地产开发。根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件,估价对象规划设计主要指标:建筑物使用性质：商业、住宅；建筑层数：多层、高层；容积率2.0；建筑密度<35%。根据合法性原则和本次估价目的，本次估价按估价对象的规划设计利用条件设定容积率，即容积率为2.0。
因此，本次估价对象的价格定义为：估价对象作为出让、无他项权利限制的综合(商业、住宅)用地、宗地外“六通”、 宗地内“场地平整”、 容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格。
九、估价结果
估价人员本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料基础上综合分析了估价对象地价影响因素，分别采用“市场比较法”和“剩余法”对估价对象进行测算，确定估价对象作为出让、无他项权利限制的综合(商业、住宅)用地、宗地外“六通”、 宗地内“场地平整”、 容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格为（见土地估价结果一览表）：
评估土地面积：2,514.60平方米
大 写：贰仟伍佰壹拾肆平方米陆拾平方分米
评估单价：2,895.00元/平方米
大 写：贰仟捌佰玖拾伍元/平方米
评估总价：727.98万元
大 写：柒佰贰拾柒万玖仟捌佰元整
币 种：人民币
十、需要特别说明的事项
（一）估价的前提条件和假设条件
1、本次估价报告与估价结果成立的前提条件
⑴委托方提供的资料真实、有效、合法，且估价对象无权属或经济纠纷。 四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
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⑵假设估价对象价格所在地区存在公开、平等、自愿的地产交易市场，且其运作方式和程序符合国家有关法律、法规和地方有关规定。
⑶估价对象作为综合(商业、住宅)用地，能得到持续有效利用。本报告所设定的容积率、建筑密度等规划指标符合城市规划条件，且设计方案达到最佳使用。
⑷估价对象基准日为二○○八年三月二十四日。
⑸估价对象的价格内涵：作为出让、无他项权利限制的综合(商业、住宅)用地、宗地外“六通”、 宗地内“场地平整”、 容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格。
⑹本报告确定的土地还原率在估价对象使用年期内不变。
2、本次估价结果基于以下假设条件：
⑴委托方以出让方式合法取得估价对象的使用权，委托方提供的《国有土地使用证》为最终法律凭证；估价对象自估价基准日起在剩余使用年期内的土地使用权归委托方所有，无使用权异议，未被单独设立土地使用权抵押、担保、出租等他项权利，不存在司法及行政机关依法裁定、查封和其他限制该资产权利或影响其价值的情形。
⑵委托方已按国家、省、市法律法规一次性交纳完土地出让金及其他各种税费，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件
⑴本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成立。 ⑵本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成立。
2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件
⑴本估价报告和估价结果仅供委托方以估价对象设定抵押权、申请抵押贷款、提交土地管理部门抵押登记使用，不得用于改制、合资、合营、转让、投资入股等其他目的和经济行为。
⑵本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日、土地利用方式、估价目的、土地开发状况、容积率等影响地价的因素发生变化，该估价结果应作相应调整。
⑶本报告估价结果需经四川久信地产评估有限公司盖章及在该公司注
册的两名土地估价师签章后方能生效。
⑷本报告的估价结果自估价基准日起半年内有效，即二OO八年三月二十四日起至二OO八年九月二十三日止。
⑸本报告不得作为确定估价对象权属和面积的依据。
⑹本项目土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案、土地估价管理部四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
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门审查和估价机构存档，不提供给委托方及其他第三方。
⑺本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失和法律后果，本估价机构不承担责任。对违规使用本报告者，本估价机构保留追究其相关法律责任的权利。
⑻本估价报告及估价结果使用权归委托方所有，受托估价机构对本估价报告及估价结果有解释权。
（三）需要特殊说明的事项
1、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项
⑴估价对象的《国有土地使用证》由委托方提供。
⑵国家、省、市有关法律、法规、文件由受托估价机构收集。
⑶估价对象所在区域的区域因素、个别因素资料由评估人员调查收集。
2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
⑴估价对象实际用地面积若发生变化，将影响估价结果。
⑵估价过程中设定的容积率、开发程度、权利状况、用途、使用年期等因素发生变化，将影响估价结果。
3、估价中未考虑的因素
⑴本估价结果未考虑可能因抵押引起该估价对象产权变动发生的处臵税费和相关费用，也未考虑未来强制处臵估价对象时对其价格的影响。
⑵估价对象的地下资源、地下埋藏物所有权属国家，本估价结果不包含其价值，也未考虑其对估价对象地价的影响。
⑶本估价报告未考虑未来城市规划改变对估价对象地价的影响。
4、其他需要特殊说明的问题
⑴抵押权人确定抵押贷款额时应考虑估价对象在抵押期间可能因债务人拖欠贷款利息、负债增加无力偿还贷款、国家宏观政策变化等不可预见的因素带来的信贷风险。
⑵抵押权人应定期或者在地产市场价格变化较大时对抵押土地使用权
价值进行再评估，及时调整贷款额度或增加抵押物，确保贷款资金的安全。
⑶当抵押实现时，抵押地产的处分应符合国家的相关法律法规的规定。 ⑷本报告估价人员与委托方除委托估价关系外，无其它任何影响估价结果的关系。
十一、本项目土地估价师签名
姓 名 资格证书号 签 章
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杨惠琼 2002510142
卓 军 2002510177
十二、土地估价机构
四川久信地产评估有限公司
土地估价机构负责人：杨惠琼
四川久信地产评估有限公司
二○○八年三月二十九日
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土地估价结果一览表
估价机构：四川久信地产评估有限公司 估价报告编号：川久信地产评（2008）字第012号 估价基准日：20xx年3月24日 土地使用权性质：出让
一、上述土地估价结果的限定条件：
1、土地权利限制：出让综合(商业、住宅)用地、无他项权利限制、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格。 2、基础设施条件：估价基准日时，估价对象达到设定的开发程度。宗地红外线基础设施条件为：
供电状况：通 周围道路状况：通 通讯条件：通 供水状况：通 排水状况：通 供热状况：无 通气状况：通
3、规划限制条件：综合(商业、住宅)用地，建筑密度<35%，容积率为2.0。 4、其他限定条件：按本估价报告限定的条件使用。
二、其他需要说明的事项：
1、本评估报告仅为委托方抵押贷款提供价值参考，若用于其他目的时本报告结果无效。
2、上述地价未考虑抵押权实现时，因急卖等原因所造成实际成交价可能低于评估价的因素，故抵押权人在考虑风险后，由抵押人、抵押权人商定最终的抵押地价。
3、改变估价目的、估价基准日、土地使用权性质、土地用途、土地使用年期、土地开发程度以及国家政策调整、宏观经济发生变化、城市规划调整都将影响估价结果。
4、本估价结果自估价基准日起有效期为半年，即从20xx年3月24至20xx年9月23日期间有效。
估价机构：四川久信地产评估有限公司
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土地估价技术报告
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
（一）估价对象土地登记状况
国有土地使用证：乐城国用（2007）第87964号
土地使用者：XXX公司
宗地坐落：乐山市中心城区龙游路西段
四至：东至：四川乐山大杨公路建设有限公司
南至：龙游路
西至：华通实业有限公司
北至：乐山市汽车驾驶技术学校
土地用途：综合
使用权类型：出让
终止日期：20xx年3月21日
使用权面积：2514.60平方米
发证机关：乐山市人民政府
填证机关：乐山市国土资源局
（二）土地权利状况
1、土地权利归属
据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，估价对象土地所有权属于国家，使用权属于XXX公司。
2、土地使用权取得方式
据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，委托方以出让方式取得土地使用权。
3、土地使用年期
据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，估价对象终止日期为20xx年3月21日。截止估价基准日，土地剩余使用年期为43.99年。
4、土地他项权利
据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，估价对象未设臵抵押等他项权利。
（三）土地开发状况
1、宗地外
在估价基准日，宗地外达到了“六通”（给水、排水、通电、通讯、通气、四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
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通路）。
2、宗地内
在估价基准日，宗地内达到了场地平整。
（四）土地利用状况
在估价基准日，估价对象达到宗地内场地平整，现正拟进行房地产开发。根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件,估价对象规划设计主要指标:建筑层数：多层、高层，建筑控制程度：以批准方案为准；容积率2.0；建筑密度<35%；建筑控制规模约5300平方米。
二、地价影响因素分析
（一）一般因素
影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位臵等。影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。
1、地理位臵
乐山市地处四川盆地南部、成都平原至西南山地的过渡带，北连眉山地区，东临自贡市，南临宜宾地区和凉山州，西与雅安地区接壤，介于东经102°55′—104°0′，北纬28°25′—29°55′之间，南北长165公里，东西宽90—120公里，幅员12826平方公里，占四川幅员面积的2.68%。
乐山城坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交汇处，是国家历史文化名城和重点风景旅游城市。全市森林面积53.8万公顷，森林覆盖率达50.5%，被联合国教科文组织誉为人居环境典范城市。目前乐山投巨资打造精品园林城市，中心城区绿地率达到36.36%，绿化拟盖率达到41.46%，人均公共绿地达到10.96平方米，三大绿化指标数值分别超过国家园林城市标准4.36%、
4.46%、2.76平方米。
乐山市独特的地理位臵及环境，非常适宜居家、修养生活。近年来随着大量的综合(商业、住宅)类房地产开发，土地供需矛盾日益突出，使乐山地价水平呈上升态势。
2、自然环境
⑴ 地势、地貌
乐山市地势呈倾斜状，西南高、东北低，地貌以山地为主，丘陵次之、平原较少。山地主要分布在市境西南，丘陵主要分布于市境东部，平原多沿江分布。境内地势高差悬殊，最高处在峨边彝族自治县境内的马鞍山主峰，海拔4288米，最低处在犍为县岷江出市境内段，海拔320米，相差3968米。
⑵ 气候、水文
乐山市气候属中亚热带季风湿润气候，年平均气温在17.3摄氏度，最四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
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高38.1摄氏度，最低-4.3摄氏度，全年无霜期为333天，年降水量1397毫米，年蒸发量900毫米，年平均相对湿度为81%，年日照数1174小时，主导风向为北风，平均风速每秒1.2米。乐山市域河流众多，流域面积在100平方公里以上的大中小河流有48条，水能资源丰富可开发量394.2万千瓦，平均每平方公里水能密度达220千瓦，分别比全国和全省高5.5倍和1.36倍。
因乐山的地势地貌局限，可供开发的土地也较稀少，必然会导致乐山地价的稳步走高。
3、社会经济状况
根据20xx年乐山市人口普查数据显示，乐山市目前总人口347万人，中心城区现状总人口30.7万人。其中非农业人口20.9万人，农业人口6.7万人，暂住人口3.1万人。根据人口专题报告预测的结果：20xx年中心城区人口为40万人，20xx年中心城区人口为52万人。
从20xx年到20xx年的GDP实现情况分析，20xx年，乐山市GDP实现306.72亿元，同比增长12.8％。20xx年1—9月，乐山市GDP实现275.80亿元，完成全年奋斗目标任务的76.19%，同比增长14.2%，总量居全省第7位。第一产业占57.5%，第二产业占14.2%，第三产业占28.3%，人均收入7486元/人年。20xx年，乐山市GDP同比增幅在15%左右，人均收入约8200元/人年。
20xx年乐山经济运行态势良好全年地区生产总值实现440亿元，增长15%。主要有5大亮点：
⑴工业经济快速增长。
全市规模以上工业企业实现增加值210亿元，同比增长26％，增速比去年同期提高0.6个百分点。
⑵农村经济稳步发展。
粮食生产实现恢复性增长，粮食产量达109万吨，增长7%。全市农民人均现金收入达3780元，增加285元，同比增长8.1%。
⑶投资适度增长。
全社会固定资产投资完成200亿元，同比增长24.5％，投资对经济增长的贡献率达49%。
⑷市场消费持续趋旺。
全市社会消费品零售总额实现160亿元，增长16％，增速比去年同期提高0.5个百分点。旅游综合收入预计实现100亿元，同比增长24.8%。
⑸全市地方财政一般预算收入完成21亿元，完成目标的115%，同比增长35％。
虽然乐山近年来经济达到较快发展，但因人均收入并不是很高，使市民购房能力较低，在一定程度上会抑制地价的上涨。
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4、交通条件
成乐高速公路的建成，使成都至乐山一线经济得到迅猛发展，现已形成了以成昆铁路、成乐高速公路为主通道，国道213线、305线等公路为主骨架，岷江、大渡河水运为辅助的交通网络。
乐山完善的铁路、公路、水路交通系统，会吸引大量的外来投资者，使乐山地价逐步上涨。
5、公用设施完善程度
随着近几年乐山市经济的高速发展，各大型金融机构、邮政、医院、大中小学、大中型超市、农贸市场、广场等公共配套设施已较为完善。城市供水、供电、供气管网以及市内公共交通较为发达。
完善的公用服务设施，使得乐山的投资、居住环境较好，在不断增加的需求拉动下，使乐山目前的地价水平处于上升状态。
6、财政、金融政策
20xx年中央经济工作会议明确提出，20xx年我国要实施“稳健的财政政策和从紧的货币政策”，这也是20xx年我国实施双稳健的财政货币政策以来做出的首次调整。我国继续实行稳健的财政政策，坚持扩大内需方针，重点扩大消费需求，调整投资与消费的关系，保持固定资产投资适度增长，着力优化投资结构，提高投资效益。继续严把土地、信贷闸门，根据不同行业情况，适当提高并严格执行建设项目用地、环保、节能、技术、安全等市场准入标准。严格控制新上项目，特别要控制城市建设规模。
近年来，由于我国投资过热、通货膨胀等问题的频繁出现，导致央行多次利用金融工具对宏观经济进行调整，从20xx年3月起实施的取消房贷优惠利率，实行下限管理政策，到20xx年8月存贷款基准利率均上调0.27%。在不长时间里，央行多次加息、多次上调存款准备金率，直至20xx年11月26日，央行宣布由即日起再次上调存款准备金率0.5个百分点，此次上调后，我国存款准备金已达到13.5%，创历史新高。有资料显示，央行从80年代中期至今，对存款准备金率的调整约为20余次，仅从20xx年度，央行就对存款准备金率就进行了9次上调。
随着我国宏观调控政策的实施，将导致固定资产投资压缩，土地需求将在一定程度上得到抑制，从而会有力的抑制地价的上涨。
7、土地管理政策
⑴国务院20xx年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发
[2004]28号）文件出台,进一步加强了土地市场的监管力度,通过优化土地市场利用结构、规范土地市场行为等措施，加大对农用地转为非农业建设项目用地的监管力度。
⑵为了进一步保护耕地，促进节约集约用地，加强土地调控管理，控制四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
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固定资产投资过快增长，财政部、国土资源部、中国人民银行联合出台了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48
号）, 进一步明确新增建设用地土地有偿使用费征收范围，调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准，加强新增建设用地土地有偿使用费征收管理。
⑶20xx年乐山市人民政府根据国家相关法律法规出台了《乐山市土地交易市场管理办法》（乐山市人民政府令第12号），规范了乐山市土地使用权交易秩序，建立起了公开、公平、公正的土地交易市场，引导乐山市土地市场的健康、持续发展。
土地管理政策的进一步加强，土地市场逐步规范，有利于土地市场价值的体现。
8、房地产市场状况
按照《四川省城镇体系规划》，乐山将被建设成为成都平原城市群的南部中心城市。在“十一五”期间，四川将形成9个大城市，乐山是其中之一。也就是说，到“十一五”末，乐山中心城区建成区面积应达到50平方公里，人口将达到50万人。目前乐山城区包括绿心在内，才32平方公里，人口不足30万人。根据市规划建设局的要求，五年内，城建房地产要完成投资260亿，其中基础设施投资70亿元，市政、园林、环卫、公交配套设施建设10亿元，房地产投资180亿元。
从政府的远景规划上，分析可以看出，乐山目前的房地产有很大发展的空间，巨大的住宅需求缺口，也是强有力的市场面。商品的市场前景取决于供求关系的矛盾，随着乐山的发展步伐加快，需求量越来越大。巨大的需求缺口需要市场来满足，使地价在较长时期内呈明显上升趋势。
综上所述，我们认为，由于乐山独特的地理位臵及自然环境以及城市的发展规划，会导致乐山土地价格在较长时期内总体呈上升态势。但由于近期国家宏观政策的调控以及乐山市民人均收入的限制，在短期内对地价的上升有一定的抑制作用。
（二）区域因素
影响估价对象价格水平的区域因素较多，主要指影响城镇内部各区域之间的商服繁华程度、距商服中心距离、区域位臵、区域基础设施、环境质量、公用服务设施、交通条件、产业聚集规模等因素。本报告仅对估价对象土地价格产生影响的区域因素进行分析。
1、区域位臵
估价对象位于乐山市中心城区北区，系乐山市新城区中高档住宅小区聚集区，高档住宅小区如莱佛士帝景、水晶城、文星府、凌江峰阁等。
该区域是乐山新发展城区之一，区位升值潜力优势明显，交通通讯日趋四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
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便利，伴随乐山市的经济发展以及城市规划落实，市政府的规划、商务配套的完善、新城区的建设，该区域已成为乐山市最具发展潜力、最具活力的城区，未来综合(商业、住宅)用地有较大的增值潜力。
2、商服繁华度
估价对象所在区域只分布有小型商业形态，商服繁华度较差，对地价有减值影响。
3、交通条件。
委估宗地所在区域内有市级客运站“乐山联营车站”，主要有发往乐山市各区县及成都、重庆等大中城市班车，对外交通极为方便。
该区域有市级公路龙游路、天星路、通悦路贯穿，有市内公交车1路、2路、6路通过，公交便捷度较好。
便捷的交通条件对地价有增值影响。
4、区域基础设施
估价对象所在区域为“六通”（给水、排水、通电、通讯、通气、通路）。其具体指标如下：
⑴通给水：接城市供水管网，给水保证率100%；
⑵通排水：接城市排水管网；
⑶通电：接城市供电网；
⑷通讯：接城市固定电话通讯网，移动电话网络覆盖整个区域；
⑸通气：接城市天然气管网，供气保障率100%；
⑹通路：龙游路、天星路、通悦路贯穿整个区域，路况良好。
区域基础设施条件与乐山市城区整体水平一致，对地价影响不明显。
5、公共配套设施
该区域是乐山新发展城区之一，无大型学校、医院等公用设施，只有银行储蓄网点和小型超市等配套服务设施。公共配套设施尚不完善，对地价有一定的减值影响。
6、区域环境条件
区域内无大的污染源，因该区域临近岷江河，随着岷江河水质的逐渐改善，使区域空气质量较好，环境较佳，对地价有增值影响。
7、区域规划限制
该区域为乐山新发展城区之一，规划主要以综合(商业、住宅)用地为主，对地价无影响。
8、区域地质状况
该区域无洪水淹没的可能性，地势平坦，地质状况稳定，对地价无影响。 综上所述，估价对象所在区域因较优的位臵、便捷的交通条件、良好的环境质量，对地价有一定的增值影响。而尚不完善的公共配套设施、较差的四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
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商服繁华度则对地价有一定的减值影响。
（三）个别因素
影响综合(商业、住宅)用地价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的位臵、宗地自身条件（面积、形状、地形、临街状况、地质）、个别开发条件、容积率、土地权利状况等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析。
1、宗地位臵
估价对象紧临乐山市区主干道龙游路，距离“乐山联营车站”约200米，位臵较好，对地价有一定的增值影响。
2、宗地面积
估价对象土地使用权面积为2514.6m2，适宜开发小型住宅区。对地价影响不明显。
3、宗地形状
根据现场调查来看，委估宗地形状总体形状呈狭长性，较不规整，对土地利用有一定影响，对地价有一定的减值影响。
4、宗地地形
据估价人员现场勘察，宗地内地势平坦，对住宅小区布局无影响，对地价影响不明显。
5、宗地临街状况
估价对象南临龙游路西段，临街宽度约30米，临街深度约85米。临街深度较大，对地价有一定的减值影响。
6、宗地地质条件
宗地内以岩石地基为主，工程地质条件较优，无需投入大量资金对地基进行处理，对地价影响不明显。
7、宗地个别开发条件
在估价基准日，估价对象开发程度为宗地内外“六通”，宗地内“场地平整”。对地价无影响。
8、宗地容积率
估价对象规划设计主要指标: 建筑使用性质：商业、住宅；建筑层数：多层、高层；建筑控制程度：以批准方案为准；容积率2.0；建筑密度<35%；建筑控制规模约5300平方米。该规划达到区域内平均土地利用强度，对地价无影响。
9、宗地剩余使用年期
估价对象终止日期为20xx年3月21日。截止估价基准日，土地剩余使用年期为43.99年，与综合(商业、住宅)用地法定最高使用年限50年比较，对地价有一定的减值影响。
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10、土地权利状况
截止估价基准日，估价对象为出让综合用地，尚未设臵抵押等他项权利。 估价对象尚未设臵抵押等他项权利，土地权利状况对地价无影响。
综上所述，估价对象因所处区域位臵较好，对地价有一定的增值影响。而因宗地临街深度大、宗地形状不规整、剩余使用年期少于法定最高使用年限，对地价有一定的减值影响。
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土地估价技术报告
第三部分 土地估价
一、估价原则
根据地价评估的技术规程及估价对象的具体情况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：
1、合法原则
在估价过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据《土地估价规程》，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行估价，对估价资料的合理、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则界定土地的用途、使用年期、容积率等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。
2、替代原则
根据市场运行规律，具有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互比较后决定的。地价也同样遵循替代规律，本报告采用市场比较法，即是根据替代原则，选择与估价对象具有可比性的交易案例，按区域、个别因素等逐一进行修正，最终评估出估价对象价格。
3、需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地具有供给有限性、地理位臵固定性等自然特性，尤其我国城市土地属国有所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权。因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征，充分分析影响地价的一般因素、区域要素和个别因素，寻找地价的变化规律，建立科学、合理的地价指数体系。
4、变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
5、最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
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足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。我们在采用剩余法时即是以此原则来确定估价对象的最佳开发利用方式（用途、容积率、高度、档次等）和最大收益水平。
6、综合分析原则和多种方法相结合的原则
地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响，在进行地价评估时，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析，才能评估出较合理的符合客观实际的价格。
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
7、估价基准日原则
估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客观合理价格。由于地产市场具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着时间的变化，地价亦可能发升降。某一宗地的地价水平总是与某一基准日（时点）相对应的，所以，我们应该根据项目的特点及委托估价目的，合理确定一个估价基准日。
总之，在评估过程中，严格按照国家、地方的有关规定，以公正、公平的态度和良好的职业道德，在公开市场条件下进行价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守知悉的客户商业秘密。
二、估价方法
1、估价方法的选择
根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有：市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法和基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术原则，根据当地地产市场的发育状况，并结合该项目的具体特点（用地性质）以及估价目的等，选择适当的估价方法。
评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告估价目的，决定采用“市场比较法”和“剩余法”两种评估方法评估估价对象的价格。
2、选择估价方法的依据
⑴市场比较法是根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、交易期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价基准日的价格。乐山市近年来经济发展较快，土地市场发育较好，与估价对象比较具有相似性和替代性的综合(商业、四川久信地产评估有限公司 电话：0833 5308398 乐山市中区春华路295号工商银行四楼 传真：0833 5308858
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住宅)用地类型的交易案例较多，故本次评估可采用市场比较法进行评估。
⑵收益还原法是将预计的待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估宗地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。在现实经济中，由于土地纯收益很难准确预测，评估难度大，不易把握，其可操作性差，故本次评估不采用收益还原法进行评估。
⑶剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。由于估价对象已取得规划容积率等指标，且估价对象地处房地产开发成熟区域，故本次评估可采用剩余法进行评估。
⑷基准地价系数修正法是根据替代原则，就估价对象的区位条件与所在区域的平均条件相比较，按照基准地价的修正体系进行区位因素及其他相关修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。由于估价对象所在区域近几年发展较快，地价水平上涨幅度较大，基准地价已不能真实反映该区域的地价水平，故本次评估不采用基准地价系数修正法进行评估。
⑸成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的方法。估价对象作为综合(商业、住宅)用地，其地价与未来收益关系密切，不能采用成本累加方式计算出的价格来代替综合(商业、住宅)用地的价格水平，故本次评估不采用成本逼近法进行评估。
综上所述，结合评估背景资料及《城镇土地估价规程》有关要求，经综合分析，本报告中选择“市场比价法”和“剩余法”分别测算估价对象宗地使用权价格。根据两种方法测算的结果，通过综合分析影响地价因素并结合估价师经验确定估价对象的市场价值。
三、估价过程
（一）市场比较法
1、原理
市场比较法是根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、交易期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价基准日的价格的一种估价方法，其公式为：
PD＝PB×A×B×D×E
式中：PD—待估宗地价格；
PB—比较案例价格；
A—待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数
＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数
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B—待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数
D—待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数 E—待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
2、比较案例选择
选择的案例应与估价对象同处于同一土地供需圈，土地级别相同、用途相同、区域及个别条件相似、交易时间接近。估价人员对收集到的多宗交易案例进行分析比较后，选取了三个拍卖交易案例作为本报告市场比较法实例，详细情况见表1：
表1 比较实例基本情况一览表
3、选择比较因素
估价对象与比较实例处于同一供需圈。根据估价对象和比较实例的具体情况，影响估价对象价格的主要因素是区域因素和个别因素及其它相关因素。
根据估价人员调查收集的基本情况分析，基于以下原则来选择本次评估的比较因素：各比较因素条件存在差异、对估价对象在估价时点实际用途的价格影响较大的因素为选取对象。比较因素条件相同或差异不大、或虽有差异但对估价对象价格影响较小的比较因素可不选。
因估价对象与比较实例处于同一供需圈，所以仅对区域因素和个别因素进行修正，本次评估选择的比较因素有：
选择区域因素有：基础设施、交通便捷程度、商服繁华度、环境质量等。。 选择个别因素有：临街位臵、宗地面积、形状、地形、地质条件。
选择的其它因素有：交易时间、交易情况、容积率、土地使用年限。 没有选择的因素有：政策、城镇发展等影响地价的一般因素。理由是：估价对象和比较实例的一般因素相同。
4、比较因素条件说明
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估价对象与比较实例基本情况表，详见表2：
表2：估价对象与比较实例基本情况说明表
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估价对象与比较实例比较因素条件说明表，详见表3：
表3：估价对象与比较实例因素条件说明表
5、编制比较因素条件指数表 ⑴交易情况修正系数
由于本次评估选取的比较案例成交方式均为拍卖，属正常交易的市场价格，能真实反映区域内的地价水平，故不需进行交易情况修正。
⑵交易期日修正系数
由于比较案例的交易时间与估价基准日不一致，需进行交易期日修正。 根据我们对乐山市近年来土地市场发展趋势的数据统计来看，乐山市综合用地地价从20xx年12月开始，上升趋势较为迅速，特别是06年、07年两年，每年上涨幅度达10%以上，平均每月上涨幅度约为1%。我们据此以2007
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年1月为基础编制综合用地地价指数，详见表4：
表4：乐山市综合用地地价指数表
⑶区域因素、个别因素修正系数
①道路通达程度修正系数
根据进出区域道路类型及数量分为5等：两条主干道、主干道、次干道、主街道、次街道，分别对应优、较优、一般、较劣、劣。
②公交便捷程度修正系数
根据通过区域的公交车线路数分为5等：3路以上、3路、2路、1路、无，分别对应优、较优、一般、较劣、劣。
③离市中心距离
以区域离市中心距离分为5等：0～3公里，3～7公里，7～12公里，12～18公里，18公里以上，分别对应优、较优、一般、较劣、劣。
④环境质量优劣
按区域实际环境情况，按优、较优、一般、较劣、劣划分。
⑤街面位臵修正系数
按估价对象及可比实例实际临街状况，分为5等：两面临主街、一面临主街、两面临次街、一面临次街、不临街，分别对应优、较优、一般、较劣、劣。
⑥宗地形状
按估价对象及可比实例实际宗地形状，分为5等：对土地利用无影响、对土地利用略有影响、对土地利用略有影响，对土地利用有一定影响、对土地利用影响较重、对土地利用影响严重，分别对应优、较优、一般、较劣、劣。
以估价对象所在宗地为标准，与各交易案例相比较，等级相差1，则因素修正值分别增加或减少1，分别给出对应的因素修正值，将各因素分值相加，即得出区域因素、个别因素的调整值，详见表5：
表5：估价对象与比较实例区域、个别因素指数表
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⑷使用年期修正系数
由于估价对象剩余使用年期为43.99年，与可比实例使用年期50年不一致，需进行使用年期修正。
根据《城镇土地估价规程》，使用年期修正系数的公式为： Y=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m] Y：为年期修正系数 r：为土地还原利率 n：估价对象设定年限
m：为基准地价所界定的年限(即同类用地法定最高出让年期)
安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风
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险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。
根据《城镇土地估价规程》，土地还原率的选取可采用安全利率加风险调整值，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。其基本公式为：
土地还原率=安全利率+风险调整值
风险调整值=投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
根据中国人民银行最新公告，自20xx年12月21日起，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%。我们选取安全利率为4.14%。
风险调整值的确定：
投资风险补偿：类似土地投资风险较大，此处取2%；
管理负担补偿：类似土地管理负担较小，此处取0.5%;
缺乏流动性补偿:类似土地流动性较差，此处取1.5%;
投资此类土地无优惠,故投资带来的优惠为0%。
则：风险调整值=投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠=2%+0.5%+1.5%+0%=4.0%
土地还原率=安全利率+风险调整值
=4.14%+4.0%
=8.14%
根据估价对象的实际情况，本次评估确定估价对象的土地还原率取8%。 估价对象使用年期修正系数=[1-1/(1+8%)43.99]/[1-1/(1+8%)50]
=0.9872
⑸容积率修正系数
由于估价对象与可比实例容积率不一致，需进行容积率修正。
我们通过选择不同容积率下具有可比性的样点地价，依据回归原理，测算出回归地价和容积率，然后以容积率≤1.5为标准，再根据测算出的容积率与地价的关系值，编制容积率修正系数表，详见表6：
表6：乐山市综合用地容积率修正系数表
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⑹因素修正及地价测算
经过以上计算得到交易日期、区域因素、个别因素、使用年期、容积率等修正系数，代入市场比较法公式测算出各比较实例比准价格，详见表7：
表7：比较因素修正系数及比准价格计算表
比准价格计算过程：
比准价格A:2951×100/100×114/111×100/96×100/99×0.9872/1 ×1.24/1.37=2849(元/m2)
比准价格B:2428×100/100×114/109×100/94×100/98×0.9872/1 ×1.24/1.24=2721(元/m2)
比准价格C:2346×100/100×114/100×100/103×100/101×0.9871/1 ×1.24/1.24=2538(元/m2)
上述三个比较实例的比准价格差异不大，因此我们取三个比较实例的算术平均值作为估价对象采用市场比较法测算结果,即：
（2849+2721+2538）/3=2703(元/m2)
（二）剩余法
剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式：V＝A－(B＋C） 式中：V――待估土地的价格
A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B――整个开发项目的开发成本 C――开发商合理利润
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对于房地产开发项目，其基本公式为：
土地价格＝不动产预期总售价－前期报建费用-建筑安装费-专业费-不
可预见费-投资利息-销售税金－投资利润
1、假设条件设定
⑴确定折现率
在本次评估中，采用现金流量法，即将销售收入、建筑费用等各项现金流量按动态投资方式折现到估价基准日。折现率按20xx年12月21日中国人民银行一年期贷款基准利率7.47%计算。
⑵确定土地最佳开发利用方式
估价对象位于乐山市中区龙游路西段，是待开发综合用地。根据委托方提供的《规划设计条件通知》，估价对象规划设计主要指标:建筑使用性质：商业、住宅；建筑层数：多层、高层；容积率2.0；建筑密度<35%。
根据估价人员调查，估价对象所处区域主要为中高档住宅小区，有莱佛士帝景、水晶城、文星府、凌江峰阁等。因此，我们确定土地最佳用途综合（商业、住宅）用地，用地面积为2514.6m2。
由于估价对象形状较为狭长，不宜修建高层，估价对象拟建建筑物情况为：修建两幢多层住宅小区，容积率为2，建筑密度<35%，建筑面积为5029.2m2。临街处一幢住宅底层修建商业用房,背街处一幢住宅为纯住宅。商业用房面积为440m2，住宅面积为4589.2m2。
房地产开发完成后用于出售。
⑶确定估价开发周期
开发周期指从取得土地使用权到房地产全部销售完毕的这一段时间，可分为三个阶段：前期准备阶段、工程建设阶段、销售阶段。考虑到拟报的规划设计和工程预算、领取施工许可证等前期工作繁锁，前期工作阶段所需时间设定为3个月。
乐山市目前多层框架结构房屋的正常建设期为6个月，此次估价以6个月作为待估宗地房地产开发的工程建设周期。
销售工作一般在工程开工之日就已经有所考虑，由于目前乐山的房地产市场处于活跃状态，估价人员根据该区域的住宅楼销售现状设定住宅楼销售期为6个月。
据上述，设定估价开发各阶段周期详见表8：
表8：估价开发各阶段周期数
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在15个月的开发周期内，开发费用的投入情况设定如下：取得土地使用权的地价款在开发周期始一次性缴清，前期报建费用在前期准备阶段均匀投入，建筑工程费用、专业费用、不可预见费用在建设期内均匀投入，房地产在竣工后的6个月内陆续售出，销售费用和税金在房地产售出时缴纳。则各期现金流量情况详见表9：
表9：开发周期各期现金流量
前期准备阶段
3前期费用
建筑安装费用工程建设阶段
6
9销售费用、税金
15
销售阶段
⑷确定投资利润率
投资利润根据周边房地产开发情况调查，年投资利润率一般为8％左右，则投资周期1.25年的投资利润率为10%。
2、估价过程
⑴预测拟建商业用房、住宅楼售价
住宅楼售价可以根据同类用途和性质的建筑物现在的价格并结合未来可能的变化趋势来，经对估价对象所在区域房地产市场调查，编制比较实例基本情况表，详见表10：
表10：比较实例基本情况一览表
经对估价对象所在区域房地产市场调查，该区域住宅售价在2700～3000元/m2,商业用房售价在8600～8800元/m2。根据上述情况，估价人员取区域销售价格的平均数作为估价对象开发完成后的售价，即：底层商业用房售价均价取8700元/平方米，住宅用房均价取2850元/平方米。以此确定住宅房地
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产在估价时点的总价值为：
（440×8700+4589.2×2850）/(1+7.47%)12/12=15,732,037元
注：因假设竣工后的房地产在销售期内均匀售出，则
折现期间=前期准备阶段+工程建设阶段+销售阶段/2=3+6+6/2=12(月) ⑵乐山市工程报建等前期行政事业收费详见表11：
表11：乐山市工程报建等前期行政事业收费
计算基数为地上建筑面积，则报建费用为：
40.8×5029.2/(1+7.47%)1.5/12=203,352元
注：因假设前期费用在准备阶段均匀投入，则
折现期间=前期准备阶段/2=3/2=1.5(月)
⑶建筑安装费
建安成本主要包括主体工程、总平工程、给排水工程、地下工程、电气及照明工程、弱电、消防、通风、室外设施配套费用、装饰、建筑商利润等。根据项目实际情况，结合乐山市类似项目的建安造价水平确定拟建项目的建安成本为880元/平方米，将建安成本折现到估价时点为：
880×5029.2/(1+7.47%)6/12=4,269,116元
注：因假设建安成本在工程建设阶段均匀投入，则
折现期间=前期准备阶段+工程建设阶段/2=3+6/2=6(月)
⑷专业费（包括勘察设计、可行性研究、工程招标、建设单位管理费、监理费及配套设施等费用），工程建设专业费率见表12：
表12：工程建设专业费率
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①工程建设专业费按建筑安装费的6%计算，则：
工程建设专业费=4,269,116×6%=256,147元
②监理费:监理费一般占建筑安装成本的1.5%计算，则：
监理费=4,269,116×1.5%=64,037元
③配套设施费用（包括宗地内市政管网接通、绿化、景观等）：根据项目具体规划情况，参考乐山市类似项目的费用标准，类似项目的配套费用为50元/平方米，按地上建筑面积计取，则：
配套设施费用=50×5029.2/(1+7.47%)6/12=242,563元
注：假设配套设施费用在工程建设阶段均匀投入，则
折现期间=前期准备阶段+工程建设阶段/2=3+6/2=6(月)
④专业费合计
专业费=工程建设专业费+监理费+配套设施费用
=256,147+64,037+242,563=562,747(元)
⑸不可预见费
考虑项目的实际情况结合评估人员调查的情况，以建筑安装费和专业费的3%计，则
不可预见费用=(4,269,116+562,747)×3%=144,956(元)
⑹销售税费
①营业税及附加费
包括营业税、城市维护建设税、教育附加费、交通附加费，根据现行税费额度按销售总额的5.55％计算，则
营业税及附加费=15,732,037×5.55％=873,128(元)
②代理及广告费
指房地产销售过程中发生的各项费用以及设立销售机构或委托销售代理的各项费用，通常按总售价的1－3％计算。在本次估价中考虑到现阶段乐山市房地产市场及估价对象自身特点，销售费用取其1%，则
代理及广告费=15,732,037×1％=157,320(元)
③销售税费合计
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销售税费=873,128+157,320=1,030,448(元) ⑺投资利息
由于本次评估采用折现方式计算收入和各期支出，因此不再单独计算利息。
⑻投资利润
依据未知的地价、前期费用、建安工程费、专业费、不可预见费之和的一定比率估算，据前述，这里投资利润率取10%，则
利润＝（总地价＋前期费用+建筑安装费＋专业费+不可预见费）
×利润率
=(V+203,352+4,269,116+562,747+144,956) ×10% =0.1V+518017(元) V为总地价 ⑼土地契税及交易手续费
根据调查乐山市土地交易情况，一般拍卖交易费取地价的2%、契税取地价的4%，共为0.06V。
⑽总地价（V）及地价测算,计算过程详见表13 将上述计算结果代入剩余法公式，得：
V=15,732,037-203,352-4,269,116-562,747-144,956-1,030,448 -0.06V-0.1V-518017 V=7,761,553(元)
单位面积地价=7,761,553/2514.6=3087(元/m2)
表13 剩余(假设开发)法测算表
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⑾使用年期修正
我国出让商业用地法定最高使用年限为40年，出让居住用地法定最高使用年限为70年。估价对象作为出让综合用地(商业、住宅)用地，土地使用权剩余使用年期为43.99年，大于商业用地法定最高使用年限，因估价对象商业用房较少（440m2），应分摊的土地使用权面积较小，对地价影响甚微，故商业用地部分可不作年期修正；根据《中华人民共和国物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，此条规定说明土地使用年期对住宅用房价格影响不大，故住宅用地部分可不作年期修正。
⑿权利状况修正
估价对象作为出让综合用地，未设臵抵押等他项权利，因此对地价无影响，因此无需对权利状况进行修正。
⒀开发程度修正
用剩余法测算的价格，是出售商品房在“六通一平”基础上的价格，与本报告估价对象在估价基准日开发状况一致，因此无需对开发程度进行修正。
3、剩余法最终测算结果
因无需对测算结果进行使用年期、权利状况、开发程度修正，故剩余法最终测算结果为：
单位面积地价=3087元/m2
（三）估价对象地价的确定
1、估价方法应用评价
根据地价评估技术规范及估价对象具体情况，我们采用市场比较法和剩余法对估价对象进行了测算，结果见表14：
表14：试算结果一览表
据前述，本次估价所选择的两种方法均为较适宜的估价方法，但其结果的适宜性、准确性仍有一定的差异。
市场比较法是根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价期日的市场价值，是一种比较价格。由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握，具有较高的适宜性和可信度，估价结果较接近市价。
剩余法所得到的是一种剩余价格，也是根据替代原则，通过测算房地产
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楼价，扣除房屋造价、利息、利润、销售费用、销售税费后的剩余价格。该方法适宜性较强，也易于掌握，可操作性强，且能准确反映房地产市场变化状况，其估价结果接近市价。
2、我们认为，市场比较法和剩余法都是通过不同的计算途径评估地价的方法，两种结果相差不大，具有价值的同一性，从而具备了可比性，可以采用算术平均、加权平均或以一种价格为主等方法中的一种确定估价结果。在最终确定估价结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考此次评估目的、并结合估价师经验等综合确定估价结果。
通过上述分析，我们认为市场比较法和剩余法测算的结果均具有较高的可信度，我们采用两种评估结果的算术平均值作为估价对象评估结果，详见表15：
表15：估价结果一览表
通过对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域的具体位臵等因素，同时对乐山市同级别的交易样点进行调查比较，我们认为上述综合（商业、住宅）用地使用权价格易于被市场接受。
（四）估价结果
估价人员本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料基础上综合分析了估价对象地价影响因素，分别采用“市场比较法”和“剩余法”对估价对象进行测算，确定估价对象作为出让、无他项权利限制的综合(商业、住宅)用地、宗地外“六通”、 宗地内“场地平整”、 容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格为（见土地估价结果一览表）：
评估土地面积：2,514.60平方米
大 写：贰仟伍佰壹拾肆平方米陆拾平方分米
评估单价：2,895.00元/平方米
大 写：贰仟捌佰玖拾伍元/平方米
评估总价：727.98万元
大 写：柒佰贰拾柒万玖仟捌佰元整
币 种：人民币
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