班级：土地1201班 姓名： 贾力哈斯 学号： 20120935
土地估价报告
项 目 名 称：疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水西村地块国有土地使用权价格评估
受托估价单位：天尚不动产评估有限责任公司
土地估价报告编号：天商估【2015】字第008号
提交估价报告日期：二○##年六月十九日
目 录
土地估价报告............................. 1
第一部分 摘 要.......................... 1
一、估价项目名称................................. 1
二、委托估价方.................................. 1
三、估价目的.................................... 1
四、估价基准日.................................. 1
五、估价日期.................................... 1
六、地价定义.................................... 1
七、估价结果.................................... 2
八、土地估价师签名............................... 3
九、土地估价机构................................. 3
第二部分 估价对象界定................... 5
一、委托估价方.................................. 5
二、估价对象.................................... 5
三、估价对象概况................................. 5
四、影响地价的因素说明........................... 6
第三部分 土地估价结果................. 13
一、估价依据................................... 13
二、土地估价................................... 14
三、估价结果和估价报告的说明.................... 17
第四部分 附 件....................... 20
土地估价报告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水西村地块国有土地使用权价格评估
二、委托估价方
委托单位：天尚不动产评估有限责任公司
三、估价目的
因红桥区建设规划发展，需要使用国有土地。按照国家与天津市的相关法律、法规与政策要求，由疆腾公司代表红桥区政府对天津市水西村地块实施收购，疆腾公司特委托天津天尚不动产评估有限责任公司对该宗地进行价格评估，为该宗地经整理储备后，进入土地交易中心提供土地使用权出让价格参考依据。
四、估价基准日
二○##年六月二十六日
五、估价日期
二○##年六月二十三日至二○##年六月二十六日
六、地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘察状况，本次估价对象为天津市水西村地块国有土地使用权价格评估。
估价基准日为二○##年五月二十日，证载用途为商业用地，批准土地使用权年限为70年，起止时间为(20##年1月7日至20##年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用年期为65.63年，实际开发程度宗地外“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气、通暖），宗地内场地平整。
考虑到本次评估目的是为疆腾公司提供天津市水西村地块国有建设用地使用权价格依据，故对相关事项做以下设定：
1、用途设定：根据《国有土地使用权证》（水西村地块专用（2010）字第02-2154号），土地证载用途为商业用地，现场勘察实际用途为商业用地，另根据《全国土地分类标准》商业用地属于商业用地，故本次评估设定估价对象用途为商业用地。
2、土地使用权价格类型设定：现待估宗地土地使用者为天津市水西村，证载土地使用权类型为出让，考虑到本次评估目的是为疆腾公司提供天津市水西村地块国有建设用地使用权价格，故评估时土地使用权类型设定为国有出让。
3、土地开发程度设定：待估宗地实际开发程度宗地外“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。故评估时设定待估宗地开发程度为宗地外达“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。
4、土地使用年期设定：根据《国有土地使用权证》（水西村地块专用（2010）字第02-2154号），批准土地使用权年限为70年，起止时间为(20##年1月7日至20##年1月6日)，截至估价基准日剩余使用年期为65.63年，故设定土地使用权年限为65.63年。
5、土地现状利用设定：根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：C13018520090052）对该地块的规划建设要求，待估宗地容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。因此根据该地块的规划要求及最有效利用原则设定待估宗地容积率为2.0，建筑密度为25%，绿地率为30%。
七、估价结果
本着公平、公正、公开的原则，在对待估宗地进行现场查勘，并对当地土地市场价格进行调查的基础上，采用市场比较法和假设开发法分别对待估宗地进行了评估。待估宗地在上述地价定义条件下，于基准日20##年5月20日的国有建设用地使用权价格为：
土 地 单 价：2481元/平方米
土 地 面 积：256666.7平方米
总 地 价：636790082元
人民币大写：陆亿叁仟陆佰柒拾玖万零捌拾贰元整
待估宗地具体估价结果详见《土地估价结果一览表》。
八、土地估价师签名
估价师姓名 资格证书号 签 名
九、土地估价机构
估价机构负责人签章：
二○##年五月二十五日
土地估价结果一览表
估价机构：天商土管不动产评估有限责任公司 估价报告编号：天商估[2014]（估）字第001号 估价基准日：20##年5月20日 估价基准日设定土地使用权性质：国有出让
一、上述土地估价结果的限定条件
1.土地权利限制：无影响地价的土地权利限制
2.基础设施条件：场地平整状况：待估宗地内场地平整 周围道路状况：宗地东临天平路
供水状况：宗地外已接入市政供水管网
排水状况：宗地外已接入市政排水管网
供电状况：宗地外已接入市政电网
供热状况：宗地外已接入供暖管道
电讯条件：位于营业区
供气状况：宗地外已接入天然气供气管道
3.规划限制条件：容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。
4.影响土地价格的其他限定条件：无影响地价的其他限定条件及具体内容。
二、其他需要说明的事项：见估价报告中其他需要特殊说明的事项
天商土管不动产评估有限责任公司
二○##年五月二十五日
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：天尚公司
二、估价对象
待估宗地位于天津市水西村地块，土地使用权类型为国有出让，证载用途为商业用地，土地使用权年限为70年（起止时间：20##年1月7日至20##年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用权年限65.63年，国有土地使用证编号：水西村地块专用（2010）字第02-2154号，本次待估宗地面积为256666.7平方米。
三、估价对象概况
㈠土地登记状况
待估宗地位于天津市水西村地块，土地使用者为天津市水西村，土地使用权类型为国有出让，本次待估宗地面积为256666.7平方米，证载用途为商业用地，土地使用权年限为70年（起止时间：20##年1月7日至20##年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用权年限65.63年，国有土地使用证编号：水西村地块专用（2010）字第02-2154号。
根据现场勘察资料，确定待估宗地位置为：东临天平路，南临道路，北临天津商业大学教学楼3。
㈡土地权利状况
待估宗地土地使用权类型为国有出让，证载用途为商业用地，批准土地使用权年限为70年，起止时间为(20##年1月7日至20##年1月6日)，已使用年期4.37年，剩余使用年期为65.63年，现进行国有建设用地使用权价格评估。
待估宗地四至清楚，面积准确，权属来源合法。
㈢土地利用状况
待估宗地内场地平整状况较好，宗地南部地区正在打造地基，地上有建筑物，宗地形状较规则有利于土地利用。根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：C13018520090052）对该地块的规划建设要求，待估宗地容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。根据待估宗地规划条件及现状情况，结合最有效利用原则，为发挥待估宗地的最大价值，待估宗地可建造地上建筑物总面积为293335平方米，平均建筑层数8层。
四、影响地价的因素说明
㈠ 一般因素
1、城市资源状况
天津市是中国四大直辖市之一，其地理坐标为北纬38度33分-40度15分，东经116度42分-118度03分。地处华北平原东北部，北依燕山，东临渤海，位于环渤海经济圈的中心，是中国北方对外经济往来的主要进出口通道，地理位置得天独厚。国务院在1997年底对天津市作出明确定位，指出“天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心。全市共辖十八个区县，包括中心城区六区、环城四区、滨海三区、武清区、宝坻区和三个市辖县。全市总面积11919.7平方公里。20##年全市常住人口1004.06万人，人口密度为765人/平方公里。
2、房地产制度与房地产市场状况
20##年以来，天津市房地产市场在总体上保持快速、均衡、健康发展的发展趋势。“十五”计划的实施，天津市确定房地产作为支柱产业加速发展的总体部署，为天津市房地产业的发展形成了较好的宏观环境。近年来天津市加大了基础设施投入，城市环境明显改善，城市功能进一步提高，城市经济步入快速发展轨道，土地价值稳步提高。土地交易更加公开化、规范化。房地产投资全面增长。从资金来源上看，国内贷款、利用外资、企业自筹资金、其他资金都有增加，特别是外商投资。同时，为房地产投融资的资本市场建设有了快速发展，公积金缴存比例不断提高，土地抵押贷款、在建工程抵押贷款、个人购房贷款等金融服务的提供，有力地支持了本市的房地产开发和销售。
。
3、税收政策
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和天津市实际，天津市政府制定了《天津市城镇土地使用税实施办法》。为进一步贯彻落实国家宏观调控政策，促进土地资源有效利用，根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号）精神，天津市人民政府发布了《天津市契税实施办法》（天津市人民政府令[2002]第14号）和《天津市(县、区)耕地占用税适用税额表》。
4、城市规划与发展目标
城市规划与发展目标：为落实天津市城市总体规划，尽快把天津市建设为现代化的国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，在近期规划期内（20##-2006）天津市将重点建设中心商务区和中心商业区，完善天津市作为区域性金融中心，商贸中心和信息中心的功能；加强现代化物流中心的建设，突出海港、航空港的经济带动作用，形成一批具有相当辐射能力的物资集散贸易中心；促进工业基地特别是高新技术产业基地的发展，增强城市的经济实力；围绕提高城市文化品位，建设一批国际一流的图书馆、博物馆、运动场、体育馆等文体设施及大型旅游活动中心、生态环境保护区。
㈡ 区域因素
1、区域概况
待估宗地位于天津市北辰区津霸水西村地块，总面积385亩，临近天津商业大学，东临天平路，国有土地使用权256666.7平方米
2、交通条件
东临天平路，交通状况良好
3、基础设施条件
待估宗地外基础设施达到“七通”，即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气、通暖。
通上水：待估宗地所在区域采用集中供水方式，由市供水公司供给。
通下水：待估宗地所在区域已接入市政排水管网，排水条件好。
通电：待估宗地所在区域采用集中供电方式，由市供电公司供给。
通讯：待估宗地所在区域采用市话方式，通话较方便。
通路：待估宗地东临翠屏大街，交通方便。
通气：待估宗地周围采用集中供气，由市煤气公司供给。
通暖：待估宗地周围采用集中供暖，由市热力公司供给。
4、环境条件
该宗地位于天津市北辰区津霸公路水西村地块，无重大工业污染，周围有天津商业大学，环境良好。
5、宗地自身条件
该地块地势平坦，有扩展余地。
个别因素
待估宗地位于天津市北辰区津霸公路水西村地块，土地面积256666.7平方米，证载用途为城镇住宅，规划容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。土地形状较为规则，因地块面积较大，有利于土地利用。根据委托方提供资料和估价人员对实地现场及周边状况了解，宗地东临天平路，宗地周围对外交通状况较好，附近有676路公交车通过，交通方便。待估宗地距离天津市商业大学600米。该宗地为红线内及红线外基础设施条件达到 “七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整）。
第三部分 土地估价结果
一、估价依据
㈠ 估价依据的有关法律、法规、政策和技术规程
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国担保法》
3、《中华人民共和国物权法》
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第2 9 号）
5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）
6、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）
7、《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》（主席令第七十二号）
8、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
9、《天津市土地管理法实施条例》（天津市第九届人民代表大会常务委员会公告第25号）
10、天津市人民政府关于发布《天津市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的通知（津政[1990]76号）
11、《国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》([1992]价费字597号)
12、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）
13、《中华人民共和国房产税暂行条例》
14、《中华人民共和国营业税暂行条例》
15、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(1985年2月8日国务院国发[1985]19号文件发布)
16、《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》
17、《天津市征收教育费附加实施办法》（津政[1986] 81号）
18、天津市人民政府关于《天津市地方教育附加征收使用管理规定的通知》（天津市人民政府令〔2003〕第8号）
㈡ 技术依据
1、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》
2、 中华人民共和国国家标准GB/T18507-2001《城镇土地分等定级规程》
3、《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007，中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布）
㈢ 委托估价方提供的资料
1、《鉴定委托函》（（2012）济法技委字第78号）
2、《鉴定委托书》（（2012）济法技委字第78号）
3、《国有土地使用权证》（天药中专用（2010）字第02-2154号）复印件
4、《国有建设用地使用权出让合同》
（合同编号：C13018520090052）复印件
5、《抵押担保借款合同》复印件
6、《抵押担保借款协议》复印件
㈣ 估价人员调查搜集的资料
1、房地产市场出租资料
2、天津市土地利用总体规划及图件
3、待估宗地区域正射影像图资料
4、估价人员实地踏勘资料
二、土地估价
㈠ 估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对待估宗地进行估价。具体依据了如下原则：
1、替代原则
遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制，而趋向一致。
2、最有效利用原则
遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效的发挥为前提的。
3、供需原则
遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
4、预期收益原则
遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。对于价格评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。
5、贡献原则
遵循贡献原则，是指土地总收益是指由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土地收益的贡献大小来决定。按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。
6、变动原则
遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
7、报酬递增递减原则
遵循土地报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定得前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点利用这一原则就可找出土地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。实际上，在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
㈡ 估价方法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》，现行评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价人员收集的有关资料，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
选择评估方法的依据：
① 天津市近年来城市发展较快、土地市场比较活跃，待估宗地周边近期有可选取的交易实例，故可以采用市场比较法。
② 估价对象为商业用地，其地价与现在及未来的开发价值关系密切，不宜采用成本累加方式得出的积算价格来替代价格水平，故本次评估不选用成本逼近法。
③ 估价对象属于商业用地，周边鲜有租金交易，考虑到评估的可操作性，故本次评估不选用收益还原法。
④ 根据估价师调查发现，周边居住用房多以出售的形式经营，较容易取得出售资料，考虑到评估的可操作性，故采用假设开发法。
综上所述，结合评估背景资料及《城镇土地估价规程》有关要求，经过综合分析，我们决定在本报告中采用市场比较法和假设开发法进行评估。
㈢估价结果
经估价人员按照地价评估的基本原则和估价程序，通过上述方法的应用分析,市场比较法和假设开发法就估价对象均有一定适宜性,均具有较高的可信度，但假设开发法更贴近市场价值，故取两种评估方法的加权平均值作为估价对象的最终估价结果。其中市场比较法占权重值为40%，假设开发法占权重值为60%，由此得出待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于估价基准日的国有土地使用权评估结果为：
市场比较法测算地价：3142元/㎡
假设开发法测算地价：3421元/㎡
单位面积地价确定：2481元/㎡
总 地 价：636790082元
人民币大写：陆亿叁仟陆佰柒拾玖万零捌拾贰元整
待估宗地具体估价结果详见《土地估价结果一览表》。
三、估价结果和估价报告的说明
1、本评估结论反映了在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允价格。评估报告和结果只适用于在本假设限制条件及评估目的下的价值类型，不适用于其他方面。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地开发利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
3、评估结论没有考虑特殊的交易对其评估值的影响。
4、本次评估设定土地使用权类型为出让，用途为商业用地，面积为256666.7平方米；可规划建设用地容积率为2.0，建筑密度为25%，绿地率为30%；土地使用权年限为65.63年；土地开发程度为宗地外达“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。
5、本次评估土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法。即：还原利率＝安全利率“＋”风险调整值。安全利率选用同一时期的银行一年期定期存款年利率，风险调整值根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。本次评估收集了近几年来银行利率和物价指数变动的资料，即依据中国人民银行20##年6月9日公布的一年期存款利率3.25%，同时考虑市场风险后，初步确定土地还原利率在5.5％-8％之间。根据调查所得的土地市场出租、出售资料，对租金和售价之间的比例关系进行分析，进一步验证了上述计算思路与结果，最后综合取6.0％作为本次评估中土地的还原利率。
㈡ 估价结果和估价报告的使用
1、评估结果自评估基准日起有效期为半年。
2、本估价报告由评估报告和技术报告两部分组成，评估报告供委托方在本次评估目的下使用，技术报告由本评估机构备案以及提供主管机关审核使用。不经委托方和估价方同意，不得公开和散发。
3、本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，评估报告由本评估机构负责解释。
4、本估价报告结果仅为委托方疆腾公司提供国有建设用地使用权价格依据，不作其它使用。当用于其它目的，本报告评估结果无效。
5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
㈢ 需要特殊说明的事项
1、本报告不作为确定待估宗地土地权属及项目规划的依据。
2、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
3、评估报告中涉及的土地资产原始资料、有关法律文件及相关材料，由委托方提供，委托方对其真实性、合法性承担法律责任。
4、本估价报告结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
第四部分 附 件
1、《鉴定委托函》（（2012）xx公司字第78号）；
2、《鉴定委托书》（（2012）xx公司字第78号）；
3、《国有土地使用权证》（天药中专用（2010）字第02-2154号）复印件；
4、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：C13018520090052）复印件；
5、《抵押担保借款合同》复印件；
6、《抵押担保借款协议》复印件；
7、待估宗地位置示意图；
8、待估宗地现场照片;
9、估价机构营业执照复印件；
10、估价机构资质证书复印件；
11、估价机构20##年度年检合格证明；
12、估价师资格证书复印件。
