温州岛中岛渡假村二期土地使用权抵押价格评估
土 地 估 价 报 告
第一部分 摘 要
一、 估价项目名称
温州岛中岛渡假村二期土地使用权抵押价格评估
二、 委托估价方
温州岛中岛渡假村有限公司
法人代表：黄武伟
联系电话：（86）21-68670095 0577-88909500
三、 受托估价方
估价机构：温州市国正土地评估事务所有限公司
单位地址：温州市江滨西路金迅达大厦A幢2205室
资质等级：具备在全省范围内从事土地评估的资格
注 册 号：B200433202
法人代表：周士湛
联 系 人：陶孟永
联系电话：0577-88370277、88359797
四、 估价目的
为国有土地使用权抵押贷款提供价格参考依据
五、 估价基准日
二○○七年一月十六日
六、 估价日期
二○○七年一月十二日至二○○七年一月十七日
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七、 地价定义
本次评估待估宗地的评估价格是指在设定估价基准日、“五通一平”、住宅用地、土地使用年限69.8年条件下的国有土地使用权价格。
八、 估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在设定“五通一平”、住宅用地，土地使用年限为69.8年条件下，于评估基准日的国有土地使用权价格为：
评 估 土 地 总 面 积：88087.97平方米
评估土地单位面积地价：3837元／平方米
评 估 土 地 总 地 价：33799.3万元
大 写 金 额：叁亿叁仟柒佰玖拾玖万叁仟元整
（货币种类：人民币）
评估对象估价结果详见表1《土地估价结果一览表》
九、 土地估价师签名
姓 名 土地估价师资格证书号 土地估价师注册号 签 名 周士湛 2002330125 2003332004
张 磅 2004330156 2005332017
十、 土地估价机构
估价机构负责人签字：
二○○七年一月十七日
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表1：
土 地 估 价 结 果 一 览 表
估价机构：温州市国正土地评估事务所有限公司 估价报告编号：温国正（2007）（估）字第014号
注:＂五通＂指通水、通排水、通电、通讯、通路。
一、上述土地估价结果的限定条件：
1、土地权利限制：详见土地估价报告 2、基础设施条件：
地面平整状况：平整 供电状况：良好
周围道路状况：良好 通讯状况：良好 供水状况：良好 排污状况：良好 3、规划限制条件：容积率0.60，建筑密度22.7% 4、估价结果自估价基准日起壹年内有效
5、影响土地价格的其他限定条件：详见土地估价报告 二、其他需要说明的事项：详见土地估价报告
估价机构：（加盖公章）
20xx年1月17日
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第二部分 估价对象界定
一、 委托估价方
温州岛中岛渡假村有限公司
二、 估价对象
本次评估价格为待估宗地土地使用权的价格。待估宗地位于鹿城区七都镇吟州村，土地面积88087.97㎡, 土地用途为住宅用地。委托方以出让方式取得土地使用权，《国有土地使用证》?温国用（2007）第1-101号?,《建设用地规划许可证》?浙证0340编号0107150023?,《建设工程规划许可证》?编号浙规证2006-03010143?。系温州市区Ⅴ级住宅用地。
三、 估价对象概况
（一） 土地登记状况
待估宗地位于鹿城区七都镇吟州村，四至为：东至温州岛中岛渡假村有限公司(岛中岛渡假村一期)、南至湖、西至民房、北至规划路。土地面积为88087.97㎡；土地用途为住宅用地；土地使用权终止日期20xx年11月26日；《国有土地使用证》?温国用（2007）第1-101号?。
（二） 土地权利状况
估价对象土地所有权属为国家所有，土地使用者温州岛中岛渡假村有限公司以出让方式取得土地使用权。至评估基准日，待估对象未设定抵押权。该宗地来源合法、权属清楚。
（三） 土地利用状况
待估宗地上拟建别墅面积51585.0㎡,物业及门卫用房386.74㎡，温州市国正土地评估事务所 第4页
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公厕50.20㎡，垃圾站10.0㎡，建筑密度为22.7%，绿地面积33198.6㎡，绿地率37.6%，容积率0.60，总建筑面积为52031.94㎡，共163户，别墅室内车位176个，室外停车场1186㎡。
四、 影响地价的因素说明
（一） 一般因素
鹿城区地处浙江省东南部，是温州市的政治、经济、文化中心； 区域面积为294平方公里。20xx年末，全区有12个街道，4个镇，5个乡，144个行政村，160个社区居民委员会，全区总面积294.38平方公里。年末户籍人口67.33万人，其中非农业人口51.16万人，占总人口75.8%。
鹿城区地处东南沿海，交通便利。温州永强机场系国家二级民用机场，已经通至澳门、香港的航线。温州为全国45个公路主要枢纽城市之一，104国道、330国道穿境而过，甬台温高速公路复线正在积极地规划之中；拥有国内第一条合资兴建的铁路——金温铁路，其客运中心和货运中心均设在鹿城区。
20xx年完成全区生产总值198.4亿元，按可比价格计算，比上年增长 12.2%。其中，第一产业增加值1.02亿元，下降6.2%；第二产业增加值92.19亿元，增长12.1%；第三产业增加值105.19亿元，增长12.7%。
农村经济平稳发展。据初步统计，20xx年全区农村经济总收入228.87亿元，增长16.2%；农业总产值2.04亿元，比上年下降4.3%；城市居民人均可支配收入19805元，比上年增长11.7%；农民人均纯收入8041元，比上年增长7.7%。
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20xx年全区工业生产持续上升。全年实现工业总产值386.25亿元，按可比口径，比上年增长13.2%。全区规模以上工业企业748家，实现工业总产值256.28亿元，比上年增长19.1%。全区拥有工业产值超亿元的企业42家，比上年增加4家，实现产值125.93亿元，增长24.7%，占规模以上工业产值比重为49.1%；产值超5000万元的企业92家，工业总产值158.93亿元，增长22.7%。工业性投资增势强劲。全区工业性投资16.21亿元，比上年增长28%，高出全部固定资产投资增幅12.7个百分点，占全部固定资产投资的比重为40.4%。其中投资额50万元以上的工业项目固定资产投资15.16亿元，增长35.9%。全区工业性固定资产投资向主要工业园区集中，鹿城工业区、炬光园、沿江工业区、鞋都产业化项目园区、轻工特色园区等五个工业园区工业投资项目完成投资额11.42亿元，占全部50万元以上工业项目投资额的75.4%。五大园区成为工业投资的主要载体。
固定资产投资力度加大，全年全社会固定资产投资完成40.1亿元，比上年增长15.3%。房地产投资下滑，全年完成投资额13.14亿元，下降12.7%。消费品市场稳步发展，全年社会消费品零售总额212.94亿元，比上年增长12.2%。对外贸易势头强劲。全年实现进出口总额9.17亿美元，比上年增长22.1%，其中出口额8.40亿美元，比上年增长27%，总额居全市各县（市、区）首位。
财政收入形势好转。20xx年，我区财政总收入20.84亿元，比上年增长12.0%，完成年度预算的100.9%，其中地方财政收入10.15亿元，增长10.8%。全年地方财政总支出8.38亿元，增长22.5%，其中行政事业费支出7.07亿元，增长15.2%。20xx年我区财政收入的政策
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环境趋好，国家出口退税政策调整有利于减轻地方财政压力，市、区两级财政体制改革有利于我区增收。20xx年末全区金融机构各项存款余额111.11亿元，比年初增加16.49亿元，增长17.4%。
（二）区域因素
待估宗地位于鹿城区七都镇吟州村。七都岛位于鹿城区东部瓯江之中，与杨府山相距2公里隔江相望。它东西长6公里，南北宽3公里，江岸线长18公里。根据温州市总体规划，目前尚是农村的七都岛将被建成服务于市区的高级住宅区、生态型休闲度假区和教育科研基地。岛的西端，即未来七都大桥的入口处，将被建成商务区，还将建设一个体育场和公园；岛上的高档住宅区，已有3个较大的开发项目，即岛中岛度假村、万国花园和华侨花园。
据七都镇镇长郑光亮介绍，政府目前正积极争取筹建七都大桥、环岛防洪堤塘及中心大道等重要工程，19xx年提出的七都大桥方案造价是7000多万元，七都划归鹿城区后，造桥方案作了修改，拟投资3.6亿元建设高档次的靓丽大桥。据悉，目前设计方案已经完成，正在进行立项等前期准备工作。
七都岛的另一项大工程是建设18公里长的环岛防洪堤塘，拟分二步建设，近期先按50年一遇标准建造；之后，再按百年一遇标准建造，并配合兴建环岛道路和景观带。
七都岛还将建设东西走向、贯穿全岛的中心大道，大道中间有约200米的绿化带，绿化带中央夹着一条与大道平行的人工河。这条全长近6公里的绿色走廊将成为岛上最靓丽的风景线。
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岛中岛度假村是七都岛上较早开发的项目之一。占地107亩的一期工程已经完成，58幢造型别致风格优雅的别墅已全部落成。其二期工程正在筹建中。“华侨花园”是七都岛规划中的精品社区,占地800亩，施工工地已筑起部分围墙，小区内的桥梁及部分地下基础设施已完成。据了解，其一期工程，占地192亩的别墅区即将建设。
（三）个别因素
待估宗地位于鹿城区七都镇吟州村，土地面积为88087.97㎡，土地用途为住宅用地，一面临路，与岛中岛度假村一期相邻，现一期58幢造型别致风格优雅的别墅已全部落成。交通便捷，基础设施完善；待估宗地形状较规则，地势平坦，地形及地质条件良好，有一定规划限制。
第三部分 土地估价结果及其使用
一、 估价依据
1. 《中华人民共和国土地管理法》
2. 《中华人民共和国担保法》
3. 《城镇土地估价规程》
4. 《国有土地使用证》?温国用（2007）第1-101号?
5. 《建设用地规划许可证》?浙证0340编号0107150023?
6. 《建设工程规划许可证》?编号浙规证2006-03010143?
7. 委托方提供的有关资料。
8. 估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。
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9. 温州市区基准地价更新研究。
二、 土地估价
（一） 估价原则
1、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以下互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。地价也同样遵循替代规律，某宗土地的价格，受其它具有相同使用价值的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
2、供需原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品比，具有特殊人文和自然特征，因此供求法则对土地没有对其它商品同样的约束力，而形成了自己的供求规律，主要表现在土地价格容易形成垄断，因此地价不是在充分竞争的地产市场中形成，而是形成于不完全的竞争市场。
3、最有效使用原则
土地具有区位性，不同的区位适宜于不同的土地利用。因此同一地块随着用途、使用条件不同而地价不同，有时甚至不同用途地价相差悬殊。但就一宗地而言，根据其区位、个别条件的限制，在合法原则下，总有一个最佳用途和使用条件。在此用途下土地收益最大，地
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价也最高。为了保护土地权利人的利益。在估价时必须以最佳使用原则为基础进行评估。
4、协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
5、多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数法修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
（二） 估价方法
本次评估采用假设开发法和基准地价系数修正法两种方法。
（三） 估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在设定“五通一平”、住宅用地，土地使用年限为69.8年条件下，于评估基准日的国温州市国正土地评估事务所 第10页
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有土地使用权价格为：
评 估 土 地 总 面 积：88087.97平方米
评估土地单位面积地价：3837元／平方米
评 估 土 地 总 地 价：33799.3万元
大 写 金 额：叁亿叁仟柒佰玖拾玖万叁仟元整 （货币种类：人民币）
评估对象估价结果详见表1《土地估价结果一览表》
三、 估价结果和估价报告的使用
（一） 估价的前提条件和假设条件
1. 委托方合法有偿取得土地使用权。
2. 估价对象得到最有效利用，并产生相应的土地收益。
3. 估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内生产、
经营的正常进行，保证可持续发展。
4. 在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5. 任何有关估价对象的动作方式、程序符合国家、地方的有关法
律、法规。
6. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有
自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
（二） 估价结果和估价报告的使用
1. 估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价
评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
2. 本报告结果仅为国有土地使用权抵押贷款提供价格参考依据，温州市国正土地评估事务所 第11页
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当用于其它目的，本报告评估结果无效。
3. 本报告必须完整使用，对仅使用报告中部分内容所导致的有关
损失，受托估价机构不承担责任。
4. 本报告未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对价格
的影响。
5. 本报告的估价结果自估价基准日起壹年内有效。
6. 估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构负责对
估价结果解释。
7. 任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、
肢解本报告。
8. 本报告一式肆份：委托方叁份，本机构存档壹份。
（三） 需要特殊说明的事项
1. 土地利用状况与资料由委托方提供，土地区位条件，地产市场
交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查所得。
2. 委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的
真实性、准确性负责。
3. 本报告估价结果是在满足地价定义所设定的条件下的土地使用
权价格，若估价期日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、地产处臵方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
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第四部分 附录
1. 《国有土地使用证》复印件；
2. 《建设用地规划许可证》复印件；
3. 《建设工程规划许可证》复印件；
4. 估价对象《总平面图》复印件；
5. 委托估价书复印件；
6. 委托方营业执照复印件；
7. 法定代表人身份证明书复印件；
8. 估价机构资质证书复印件；
9. 估价机构营业执照复印件;
10. 土地估价师资格证书复印件;
11. 土地估价师资格证书注册号复印件。
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