星 夜 物 流 园 工 程 可 行 性
研 究 报 告
20##年6月5日
撰写人：
目录
第一部分 项目概论... 3
第一章 基本概论.... 3
第二章 项目实施的必要性.... 3
第三章 经济技术指标.... 5
第二部分 项目的财务评价... 7
第一章 物流企业的融资渠道.... 7
第二章 项目的经济性评价.... 9
第三章 服务收入及支出预测.... 10
第四章 不确定性分析.... 13
第三部分 项目社会效益评价... 15
第一章 项目的社会作用.... 15
第二章 对国民经济的效益.... 16
第三章 项目对社会的影响分析.... 17
第四部分 总结与建议... 18
第一章 项目总结.... 18
第二章 研究结论.... 19
第三章 对项目的建议.... 19
第一部分 项目概论
第一章 基本概论
项目名称：星夜物流园
编制依据：
1、《国家十一五发展规划纲要》
2、《国民经济和社会发展“十一五”发展规划》
3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
4、《技术经济学概论》（第三版）
第二章 项目实施的必要性
实施背景：
随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速发展。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为促进经济发展的“加速器”。物流产业的发展之所以受到国际社会的广泛重视，其原因在于物流产业的发展对现代社会的经济发展具有重要意义。
物流产业的发展将成为21世纪中国经济发展的一个重要的产业部门和新的经济增长点，物流产业发展的历史和国际经验表明物流产业作为新兴的服务部门已经进入全面快速发展阶段。相比较而言中国的物流产业仍然处在起步发展阶段，但在相当一些领域和地区已经表现出快速发展的趋势和潜力。从物流的细分市场来看，发展迅速的领域主要集中在
一是以三资企业、私营企业等非国有经济为服务对象"第三方物流"将继续呈现快速发展势头
二是一些优势国有企业在优化内部物流管理的基础上逐步产生和发展的物流服务需求
三是以消费者为对象的物流服务如商品快运服务、配送服务等
中国物流的缺点：
第一，物流的市场份额较小，从不同企业的物流执行情况看，生产企业原料材料物流的执行主体主要是供货，其次是公司自身，最后才是第三方物流，单一物流在市场份额占有方面比较薄弱。
第二，第三方物流企业规模偏小，由于目前企业和商业企业物流外包一分包为主，不同的供应商会采取不同的第三方，总代理比例较小这严重影响了物流服务质量的提高。
第三，第三方物流提供的服务功能单一，增值服务薄弱是影响物流需求的原因之一，目前第三方物流的收益基本来自其基础性服务，如运输和仓储管理。其他服务项重新拆包分类重新包装等服务基本不存在。
第四，物流供给质量不高。目前所有物流损耗率都高于2%运输准时率都低于90%，整体服务水平不高。由第三方提供的物流服务质量不比企业自己的物流质量高。
实施的意义：
我们把物流集中化，建立一套适合于全国的高质量的物流服务体系，形成一套适用于中国国情的综合物流流程，给小的物流公司提供仓储和代运输的服务，并提供一系列适用于各个大型企业的物流管理规范。针对国内物流公司多元化明显，各公司提供的服务各不相同，管理理念也各不相同提供不同公司统一查询物流信息和物流的路线。
针对各公司在提供运输服务时因货物不足而造成的时间延迟，提供统一的货物集中仓储管理和集中运输，保证了货物的按时到达按量到达。针对各企业的物流物资的不同划分不同的运输方式，提供大型货物的运输。针对物流公司的对各个地区的管理和运输科打能力实行划分片区制度，可交换物流公司实现货物以最快时间和最低的物流花费到达。
大物流的提供可使各个物流公司解脱物流和仓储的限制，提供的代运输和仓储是个物流企业更加灵活的提供物流服务。加速中国物流的发展和改革，形成了中国话的代物流和带存储的新格局，促进我国运输业和消费行业的大夫第提升。
第三章 经济技术指标
第二部分 项目的财务评价
第一章 物流企业的融资渠道
新形势下大型物流企业特别是上市公司要重新权衡各种融资途径的风险和成本，选择适合企业情况的一种或多种融资途径。希望通过对多元化的融资渠道的探讨，能为大型企业提供突破口和新思维。
传统的融资途径：
1．内源融资 来源包括资本金、折旧基金的资本化和留存收益，母公司和子公司之间互相提供资本，以及公司闲置资产变卖等筹集资金。
2．银行贷款 银行贷款是目前债权融资的主要方式，其优点在于程序比较简单，融资成本相对节约，灵活性强，只要企业效益良好，融资较容易，缺点是一般要提供抵押或者担保，筹资数额有限，还款付压力大，财务风险较高。
3．股权融资 股权融资是指公司发行股票筹集资金的融资方式，指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者(股东)享有对企业控制权的融资方式。
4．企业债券融资 债券融资是指企业发行企业债券或者公司债券融资。中国债券市场的发展相对于股票市场一直是“跛足”，债券市场规模、市场化程度低、发行和交易市场割裂。
新形势下融资途径 ：
1．定向增发再融资 企业上市融资要选择资本市场发展良好的时机。定向增发成了上市公司再融资的一个亮点。公开发行即向特定投资者发行，也叫定向增发。
2．公司债券融资 在股市低迷，而银根紧缩的情况下，债券融资作为再融资途径受到上市公司的青睐。
3．可转换公司债券融资 可转换公司债券的全称为可转换为股票的公司债券，是指发行人依照法定程序发行，在一定期限内依照约定的条件可以转换为股票的公司债券。
4．可分离交易可转债融资 可分离交易可转债，是上市公司公开发行的认股权和债券分离交易的可转换公司债券。
5．短期融资券融资 短期融资券是由企业发行的无担保短期本票。短期融资券筹资的优点主要有：短期融资券的筹资成本较低；短期融资券筹资数额比较大；发行短期融资可以提高企业信誉和知名度。短期融资券筹资的缺点主要有：发行短期融资券的风险比较大；发行短期融资券的弹性比较小；发行短期融资券的条件比较严格。
6．贸易融资 贸易融资是指与进出口贸易结算相关的短期融资或信用便利。主要包打包贷款、承兑汇票、出口押汇、进口押汇、保理业务等。
7．委托贷款 委托贷款实际上是企业将资金委托银行进行管理。企业间进行直接借贷行为不具有法律效力，而企业却可以通过银行委托贷款的方式贷款给企业则是一种合法的方式，通过定向的委托款行企业间借贷之实。
第二章 项目的经济性评价
1.物流大厦：占地面积1250㎡，主体七层，两翼五层，带地下室一层，建筑面积8200㎡。
2.物流信息中心：占地面积1150㎡，二层，建筑面积2300㎡。
3.后勤服务中心：包括车辆清洗、维修、零配件销售车间及保卫、环卫、设备设施维修与保养、职工公寓等，占地面积1340㎡，四层，建筑面积5360㎡。
4.仓贮库房（不包括物流大厦地下库房）：包括普通库房1栋、立体库房1栋、冷藏保鲜库房1栋及散货堆放场2000㎡，总建筑面积约6500㎡。
5.汽车配件及机电产品商业交易综合楼：六栋，二层，砖混结构，每栋建筑面积约1480㎡，总建筑面积约8892㎡。
6.品牌汽车展厅及销售服务大厅：一座，钢结构，工程面积2200㎡。
7.汽车维修与保养综合车间：一座，钢结构，工程面积2420㎡。
8.汽车装潢中心：一座，砖混结构，建筑面积150㎡。
9.工程机械交易中心服务楼：一座，二层，东西走向，砖混结构，建筑面积780㎡。
10.动力车间：包括锅炉房、配电室、煤渣堆场，总建筑面积约1040㎡。
11.包装车间及临时库房：一层，建筑面积约1000㎡。
12.临街商铺：一层，建筑面积约1500㎡。
13.水冲式公厕：两座，砖混结构，总建筑面积156㎡。
14.停车场：四处，总建筑面积11300㎡。
15.中心道路：包括车行道与人行道，其中车行道长约1410M，人行道长510M。
16.门房及地磅房：四座，砖混结构，总建筑面积约60㎡。
第三章 服务收入及支出预测
1.服务收入估算
经过估算，项目正常运营年（第八年）经营收入达9910.02万元，详述如下及见附表12-1。
⑴物流仓贮运输：包括零担和快运货物作业，储运货物作业，完成工作量76万吨，收入共计502.25万元；
⑵理货包装：完成工作量76万吨，8元/吨，计683.92万元；
⑶洗车配件及机电产品商业交易：年收入达2800.00万元；
⑷品牌汽车销售：年收入达2400.00万元；
⑸汽车装潢：年收入达300.00万元；
⑹工程机械交易：年收入达2600.00万元；
⑺汽修与保养：年收入达134.98万元；
⑻洗车：年收入达101.24万元；
⑼宾馆：50间房间，计168.73万元；
⑽餐厅：对外承包，年均承包费11.25万元；
⑾信息服务：按每吨信息费0.6元计算，计38.94万元；
⑿停车场：计67.49万元；
⒀房屋租赁：包括物流大厦一楼银行、保险等部门房屋租赁费、临街铺面租赁费、后勤服务中心二层房屋租赁费，计19.84万元；
⒁其他收入：主要指会务接待收入、车辆租赁费，按照前八项收入的5%计算，年均收入81.37万元。
2.营业税
项目正常运营年（第八年）经营收入达9910.02万元，由此计算的项目营业税为495.50万元。
3.税金及附加
城市建设费按照营业税的5%计算，教育附加费按照营业税的2%计算，两项合计39.27万元。
4.增值税
根据项目性质，按照一般纳税人计算项目增值税，税率为6%，年上缴税金为560.94万元。
5.服务成本估算
经估算，项目正常年总成本为2882.37万元，其中固定成本2004.03万元、可变成本878.34万元，经营成本2020.45万元。详述如下及见附表12-5。
⑴原辅材料：主要包括冷冻媒介、包装材料，共计83.39万元。
⑵铁路专用线使用费：根据年货物运载量预测，年均费用为30.00万元。
⑶铁路车皮计划外使用费：根据年货物运载量预测，年均费用为29.40万元。
⑷燃料及动力：主要包括水、燃油、电、煤，共计403.15万元。
⑸工资及福利：项目正常年设计定员为74人，其中，管理人员25人，技术人员20人，一般工人55人，服务人员20人；其中，管理人员年均工资2.40万元、技术人员1.8万元、一般工人1.2万元，服务人员1.2万元；福利费根据国家有关规定，按工资的14%计提，共计294.12万元。
⑹宣传促销：计300.00万元。
⑺维修费：按照设备及工机具购置费的5%计算，计462.73万元。
⑻折旧费：建筑工程按照20年、设备按10年、其他按6年计提折旧，年折旧额770.12万元。
⑼摊销费：按8年摊销，年均92.14万元。
⑽财务费用：年利率按7.74%计算，共计91.80万元。
⑾其他费用：按前九项的10%计算，计233.73万元。
6.所得税
按照25%计算，年上缴所得税为1482.98万元。
第四章 不确定性分析
通过对投资项目进行盈亏平衡分析和敏感性分析，考察项目的抗风险能力。
1. 盈亏平衡分析
本项目达到设计能力时平均年总成本为2882.37万元，固定成本为2004.03万元，可变成本为878.34万元，年经营税金及附加1095.21万元，年经营收入为9910.02万元，据此计算的盈亏平衡点的生产能力为：
BEP﹦固定成本÷（经营收入-可变成本-经营税金及附加）×100%
﹦25.25%
通过以上盈亏平衡点的计算可以看出，该项目盈亏平衡点为25.25%，即项目的销售收入只要达到正常估算值的25.25%，项目即可做到收支平衡，由此也说明，项目在生产经营上具有较高的抗风险能力。
详见附图12-1。
2.敏感性分析
影响项目经济效益的主要因素有：建设投资、营业收入、经营成本，现为了考察项目的抗风险能力，分别三项敏感性因素作上下幅度为10%的变化时，观察对所得税后财务内部收益率、财务净现值及动态投资回收期的影响，详见下表：
由上表可以看出，当三个不确定性因素在分别上下变幅10%时，各因素的敏感程度从大到小依次为营业收入、建设投资和经营成本。在各因素正负变化幅度在10%的范围内，各项财务指标均能达到要求，说明项目的抗风险能力较强。
详见附图12-2。
通过以上分析，项目各项评价指标，即投资利润率、投资利税率、内部收益率、净现值、投资回收期等较好，具有良好的盈利能力和较小的投资风险，即投资效益良好。
第三部分 项目社会效益评价
第一章 项目的社会作用
物流中心通过对商品的运输、保管、装卸、搬运、流通加工、配送、定单处理和信息处理等工作的统一管理，可以减轻作业劳动强度，减少商品消耗，提高库存周转率，加速商品流通，降低流通成本，提高社会需求的满足程度，给消费者以更多选择。物流中心是新的经济增长点，它通过促进货物集约化、降低物流成本、提高经济竞争力等方式，产生很好的经济效益和社会效益。
物流系统所产生的效益被称为第三利润源泉，是因为它有高效、快捷的运作方式，能有效整合社会资源、降低社会成本。作为物流系统中间环节的物流中心，其建设是适应经济发展的必然趋势，是整合现有物流资源的有效手段，物流中心以其完善的设施、齐全的服务功能，合理的运输组织、科学的管理方法和灵敏快捷的信息系统，以及高质量的综合服务水平满足用户的需求，促进物流的合理化，降低物流成本，从而产生更大的社会经济效益。因此，物流中心的建设，对于该中心所在城市的功能、环境的改善，市场的规范、产业经济的发展以及城市的可持续发展都有较大影响。物流中心建设所产生的社会效益大致可以归纳为：
第二章 对国民经济的效益
促进经济进一步发展，提升综合竞争力。物流中心集多种服务功能于一体，体现了现代经济运作特点的需求，即强调信息流与物质流快速、高效、通畅地运转，从而降低社会成本，提高生产效率，整合社会资源。 物流中心的建设，在物资辐射及集散能力上同邻近地区的现代化物流配送体系相衔接，全方位打开企业对外通道，以产业升级带动城市经济发展，推动当地经济的发展。物流中心的建设，将增加城市整体服务功能，提升城市服务水平，增强竞争力，从而有利于商流、人流、资金流向物流中心所属地集中，形成良性互动，对当地社会经济的发展有较大的促进作用。 (2)发展现代物流产业，为传统物流企业向现代物流企业转变提供一个良好的发展环境和场所。物流中心的建设，将加速当地现代物流产业的发展，集仓储、运输、配送、信息服务等多功能干一体，打破行业限制，协调部门利益，实现集约化高效经营，优化社会物流资源配置。同时，将物流企业整合在一起，将过去分散于多处的物流资源进行集中处理，发挥整体优势和规模优势，实现传统物流企业的现代化、专业化和互补性。此外，这些企业还可以共享基础设施、配套服务和信息，降低运营成本和费用支出，获得规模效益。 (3)促使各种物流设施的有效衔接，为各种运输方式中转换装创造条件。物流规划对中心所在地的现有物流设施，如仓库、联运站进行系统整合，并在此基础上引入新的专业化的物流设施，由点到线、由线到网的衔接各个物流节点 (4)提高运输效率，改进城市交通环境。目前大部分地区的运输组织和经营管理手段相对落后，专业化、集约化的规模运输没有形成，信息不对称，因而造成车辆空驶、等待，效率不高。过多的空驶车辆造成道路交通的拥挤，同时还会造成环境的污染和能源浪费。 物流中心的建设可以使当地的运输格局合理化，促进物流各个环节的有效衔接。同时，由于将分散于各商贸区的运输企业、仓储和场站集中整合于一处，并转移至城市商贸中心外围并给予科学的管理，实现了商流和物流分离，从而可以起到疏解市区交通压力，解决当地交通问题的作用。
第三章 项目对社会的影响分析
1.项目建成后，进一步增强国内物流组织化程度，提高运输效率，对建立“统一、开放，竞争、有序”的物流市场起到积极作用，对净化城镇容貌、完善城市基础设施建设起到了积极的推动作用。
2.项目建成以后，可大大改善国内整个物流业的窗口形象，具有良好的社会效益；同时对增加地方财政收入，促进国内经济的繁荣与发展起到积极的促进作用。
3.项目的建设，为发展多种经营创造条件，并带动相关产业发展，创造出更多的就业机会，为事业机构改革人员分流创造条件，为交通部门和地方政府缓解压力，减轻负担。
第四部分 总结与建议
第一章 项目总结
随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业的发展将成为21世纪中国经济发展的一个重要的产业部门和新的经济增长点，物流产业发展的历史和国际经验表明物流产业作为新兴的服务部门已经进入全面快速发展阶段，建设一个全面大型的中专物流中心园区是当今社会迫切需求的。大物流的提供可使各个物流公司解脱物流和仓储的限制，提供的代运输和仓储是个物流企业更加灵活的提供物流服务。加速中国物流的发展和改革，形成了中国话的代物流和带存储的新格局，促进我国运输业和消费行业的大夫第提升。
第二章 研究结论
项目建设适应国际物流潮流，符合我国现代物流发展方向，项目的建设，推进了国内市现代物流的发展步伐。项目总体思路和规划布局原则科学合理，组织管理及运行制度可行。从财务评价看，项目各项指标均符合财务要求，不仅具有较强的抗风险能力，而且还具有一定的盈利能力；从社会影响看，将有助于整合和规范国内市的物流业，大大降低了流通成本，提高了流通效率，使物流迈上一个更高的台阶；从环境影响看，项目建设对环境无不良影响。同时，建设单位已取得了一些市场管理经验，并具有较强的资金自筹能力。项目发展前景广阔，规划实施本项目不仅十分必要，而且完全可行。
第三章 对项目的建议
服务策略：
1、 物流服务全程化
全程服务（Total Logistics）的服务理念是现代物流的主要特征，它强调提供从原材料资源供应与采购、到生产加工、再经过市场销售最终达到消费者的物资周转全过程的服务，提供不仅包括仓储、运输等基本物流服务，还包括物流咨询及系统方案设计等其他增值服务，是一种全过程、全方位的服务。
2、 与电子商务互为支撑
随着Internet的日益普及，电子商务的应用呈现迅猛增长之势。电子商务的推广，加快了世界经济的一体化，使物流在整个商务活动中占有举足轻重的地位。电子商务带来对物流配送的巨大需求，推动了物流业的进一步发展，而物流也在促进电子商务的发展。因此，拟和多家电子商务公司建立战略伙伴关系，或自己开展电子商务业务。
3、 物流社会化
现代物流通过对物流资源的重新组合，使原来的物流资源、物流活动从生产企业和商业企业中分离出来，成为一种社会化的资源和市场化的活动。物流活动由原来的供货方和需求方的直接联系转变为由专业化的物流公司通过市场化的交易行为，向整个社会对所有需要物流服务的企业提供这种服务，降低了制造业的物流成本。也就是说，必须大力发展第三方物流服务。
管理方面：
加强用户服务(Custmer Service)、外协(Outsourcing)、战略合作伙伴、第三方物流(Third Party Logistics)、信息管理和网络控制是物流发展的重要趋势。毫无疑问，用户服务是物流管理的宗旨，也是未来要加强的重要方面；专业化分工使企业更加关注自己的核心产业，从而将物流活动分离出来，并委托给专业的物流公司去实施，这就是外协；在对外交易活动中，企业趋向于选择少数而稳定、并有较多业务往来的公司形成战略伙伴关系；越来越多的生产商认识到了第三方物流在其原材料和产品供销中的作用；作为促进物流发展的重要动力之一，信息和网络同时也是企业物流管理中所关注的重要方面。
1、 供应链一体化
供应链管理（Supply Chain Management,简称SCM）是围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网络结构管理模式。
2、 物流管理信息化
现代物流业作为一个新兴的行业，是国民经济体系中的一个重要组成部分，不仅承袭了原来的物资储运部门和企业内部物流的功能，而且还根据现代经济的要求拓展出许多新的功能，这就使得现代物流管理的任务变得复杂和艰巨，物流管理所涉及的信息量也十分庞大，反馈必须及时准确。如何利用现代化的通讯、网络和计算机技术来有效处理信息，利用信息指导物流活动和相关的商务活动，成为所有现代物流企业发展的瓶颈和前提条件。
营销方面：
（一） 横向协同物流战略。
所谓横向物流协同是指同产业或不同产业的企业之间就物流管理达成协调、统一运营机制。前者是产业内不同的企业之间为了有效地开展物流服务，降低多样化和及时配送产生的高额物流成本，而相互之间形成的一种通过物流中心的集中处理实现低成本物流的系统。
（二） 纵向协同物流战略。
纵向协同物流战略是流通渠道不同阶段企业相互协调。形成合作性、共同化的物流管理系统。这种协同作业所追求的目标不仅是物流活动的效率性（即通过集中作业实现物流费用的递减），而且还包括物流活动的效果性（即商品能迅速、有效地从上游企业向下游企业转移，提高商品物流服务水准）。纵向协同物流的形式主要有批发商与生产商之间的物流协作和零售商和批发商之间的物流协作等形式。
（三） 通过第三方物流实现协同化。
第三方物流是通过协调企业之间的物流运输和提供物流服务，把企业的物流业务外包给专门的物流管理部门来承担。它提供了一种集成物流作业模式，使供应链的小批量库存补给变得更经济，而且还能创造出比供方和需方采用自我物流服务系统运作更快捷、更安全。更高服务水准，且成本相当或更低廉的物流服务。