住宅质量调研报告

调研内容：消除质量常见问题，提升住房品质。

工程质量是百年大计，直接关系到住房品质和人民群众的生活。建筑工程分部分项众多，很多施工过程在工序上都存在穿插，不少工程工期非常紧，出现了大量违法分包的工程，总之多种原因造成了工程质量的不稳定性。把质量放在了首要的位置，企业领导也高瞻远瞩的提出了建筑产品零缺陷目标。结合我公司实际情况，根据掌握的行业信息，我们从以下几个方面来就存在的主要问题进行分析，根据分析提出了切实可行的应对之策。

一、当前工程存在的主要问题：

1、住宅工程多年急聚增长，企业固定技工不能满足要求，社会劳务队伍从业人员技术水平低下，市场劳务费逐年增长。

2、设计文件方面存在的不精细，深度不足、不及时。

3、工程质量通病治理效果不彻底，根据我公司近两年在临沂施工已交付使用的住宅情况，就住户反映的问题进行分别归类，增加调查楼宇栋数住户数量，选择了70维修点，主要有墙面裂纹或空鼓（占24个点）、地面空鼓或裂纹（占11个点）、外窗安装缺陷和渗漏（占10个点）、电气器具安装质量差（占8个点）、进户门安装缺陷或观感缺陷（占6个点）、给排水管穿楼板处周围潮湿渗漏（占4个点）、排水管道堵塞（占4个点）、其它缺陷（占3个点）等等质量问题 。通过统计数据列图可看出住宅质量通病方面墙面缺陷、地面缺陷、外窗安装缺陷和渗漏、电气安装缺陷、进户门成品保护和安装缺陷占据了80%的业主反映的住宅工程质量通病。

    二、存在问题的原因分析：

主要从两个方面分析：

1、施工阶段：

1.1设计图纸套图很多，未能对单一项目进行精细设计。

1.2业主管理方代表非法变更导致违反国家规定的强制性标准，这类问题在实际中发生很多。举个例子，某小区6栋住宅楼的的消防联动系统中被业主方认为没有用被要求强制取消，消防箱双栓被业主认为浪费被强制要求改为单栓，尽管施工单位多次书面沟通不能变更，但是业主仍要求执行，监理单位也没有力争制止，到消防验收阶段花费了约100万元来进行整改，重新增加了消防联动系统，消防箱由单栓又改为双栓，造成了工期损失，影响了工程质量，浪费了资源，经济效益也大大下降。

1.3存在各种非法分包现象，如业主方将关键的防水自行指定施工 ，自购材料，给施工过程管理带来困难。

2、竣工交付使用阶段：

2.1多数房子为毛坯房，在业主装修期间出现的属于业主自己装修原因引起的质量问题导致出现维修纠纷。如私自进行管道更改，又无能力进行压力试验，造成渗漏质量问题。

2.2就质量通病问题，个别业主以发现一道两道裂纹为由，不让维修，要求赔偿，致使工程保修协议中的维修内容性质发生了变化，造成了矛盾。

2.3建设单位、物业公司就工程保修问题与业主未理清，部分业主的房子在保修期内未进行装饰，过保修期后就存在质量问题提出免费维修的要求，超过保修期后出现问题与施工单位出现推诿扯皮，出现保修后的有偿服务不及时与业主产生矛盾。

2.4物业工程人员技能水平低下不能满足保修期后的工程维修服务要求。

三、好的经验做法：

为了减少或杜绝工程质量通病，结合本地区、本单位的实际情况介绍以下经验做法：

1、在完成中标后，对超过一定规模的工程或者精品工程由企业组织相关项目承包人进行内部承包竞争，在签订项目内部承包合同时明确约定工程质量目标和质量通病防治任务。

2、工程质量实行公司和项目双重管控。

3、提高工程质量人员的地位，未经其签字认可分包工程不得进行拨款。

4、应推广工程总承包制度，对建设单位单独发包工程要明确约定双方的责任义务以及与工程总承包主体之间的关系，要形成总承包方对分包方管理的制约。

5、工程基本建设程序应符合要求，涉及工程质量中的强条要加以研究和认真执行。

6、开工前期要由建设单位、监理单位监督施工单位制定通病防治措施，以任务单或任务书的形式由各方签字确认质量通病治理目标，治理目标做为工程奖惩的依据。

7、公司对各在建工程项目工程质量进行检查评比，兑现奖惩。

8、在交付使用前增加建筑产品说明书中对各户型管线平面布置图，以防业主装修时误损。

9、在售后服务方面制定详细可行的措施保障售后服务的质量。如制定了《建筑产品售后服务管理规定》，明确了交付流程、保修期、售后服务规范，从集团到公司再到项目确定了各相关岗位建筑产品售后服务职责、程序及责任。

四、主要措施和建议：

1、设计方面要提高设计质量，可以在正式出图前由建设单位对图纸进行把关，符合要求后再报送进行图纸审查，图审合格后方能用于施工，中途减少重要部位的变更。

2、设计定位方面要符合人居要求，设计高品质的住宅，由相关审批部门审批再由监督部门监督执行。

3、加强对监理机构的监督管理，采取与建造师队伍类似的监督管理模式。

4、建设单位是面直接对业主或购房户的主要责任主体，建议强化对建设单位的管理，对建设单位的主要负责人员、生产负责人员建议进行备案管理，强化施工质量验收程序，提高对工程质量的认识度。

5、对技术、质量人员的从业上岗进行规范培训，达到要求后方能上岗，已经在相关岗位但是无证的强制要求进行培训合格后在上岗，培养一批质量过硬的质量管理队伍。

6、提高技术人员地位水平目的是强化质量管理，创造施工精品。

7、劳务队伍管理目前是管理的薄弱项，要大力扶持建筑劳务公司的发展，对特种作业人员要进行监督培训，提高劳务人员的技能水平。

8、监督对工程项目关键部位的验收。

9、竣工验收环节要把好关，竣工验收前要求留置各方责任主体的铭牌，铭牌上责任主体的人员要明确是哪类人员，并留置联系方式，建议以政策的形式明确确定。

10、住宅项目售后服务在程序上、在做法上可要求建设单位制定售后服务方案，方案上留设主要负责的联系方式，可将竣工工程验收备案中要求提交的保修协议改为售后服务检查和保修协议相结合的方式进行。

报告提交人：

20##-04-17

第二篇：绿色住宅调研报告

成渝地区绿色住宅产业市场调研

 [摘要] 本次的报告是以绿色住宅为主题,对绿色住宅的产生及涵义进行了简 述,最后综述了中国传统建筑中的可持续发展思想以及我国绿色住宅的发展现状,以实现人类发展与自然的和谐共生。

[关键词] 绿色住宅；健康；自然环境；可持续发展

为切实转变城乡建设模式和建筑业发展方式，推进建筑领域节能减排，根据《国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》（国办发〔2013〕1号）要求，结合四川实际，制定全省绿色建筑行动实施方案。 坚持以科学发展观为指导，认真贯彻党的十八大和省委十届三次全会精神，牢固树立生态文明理念，深入实施“两化”互动、统筹城乡发展战略，用绿色、循环、低碳理念指导城乡建设，切实转变城乡建设模式和建筑业发展方式，集约节约利用资源，提高建筑舒适性、健康性、安全性。坚持政府引导与市场推动相结合、全面推进与突出重点相结合、因地制宜与分类指导相结合、立足当前与着眼长远相结合，全面推进绿色建筑行动，实现建筑领域节能减排目标，加快推进资源节约型和环境友好型社会建设。因而轻型钢结构住宅在未来的地产行业已经逐渐扮演了重要的角色。

1、绿色建筑的产生

绿色思想源远流长。在中国古代就有这样的记载:“上古之世,人民少而禽兽众,人民不胜禽兽虫蛇,有圣人作,构木为巢,以避群害”。文中的“巢”就是最早的绿色建筑———利用自然条件,就地取材,对附近环境没有产生副作用。工业革命之后,科学技术产生了巨大的生产力,促进了社会繁荣、经济增长,但是自然资源被肆意滥用,生存环境恶化。20世纪60年代,公害事件和环境污染频生,从而引发了一场绿色运动。1972年,罗马俱乐部发表了《增长的极限》的报告,人们开始关注生态环境问题,认识到如果人类不去保护生态环境,那么人类发展的负效应行为将毁灭人类本身。1987年世界环境与发展委员会提出了可持续发展的概念,即:“既满足当代人的需要又不危及后代人满足其需要的发展”。1993年的斯图加特生态建筑展览会上提出了绿色建筑的各种设想和模型。至此,绿色建筑、生态建筑、可持续建筑等的研究与实践达到了高潮。下图则是前几年以来我国绿色建筑的大致发展趋势。

2、轻型钢结构住宅的发展 

   钢结构住宅是住宅建筑的一个分支，是以钢结构为骨架，配合多种复合材料轻型墙体拼装而成，其主要承重骨架是以钢结构或钢管圆管或矩形管混凝土构件组成，它具有钢结构的一系列性质，同时又具有一般住宅建筑的所有共性。所以，轻型钢结构住宅则是绿色建筑很重要的一部分。

    从最初解决住房问题，到提高住房性能、居住水平，再到建造绿色住宅，住宅工业化水平是适应各个阶段建设发展的需要而不断提高的。住宅工业化发展历程大致经历了以下三个阶段：第一阶段：追求数量。第二阶段：追求质量。第三阶段：追求可持续发展。虽然各个国家基于国情，住宅形态有区别，但都关注节能降耗、工业化生产及大企业集团运营，构件、产品都实现标准化、系列化、通用化。目前，我国钢结构住宅产业已进入一个新的发展阶段，有关规范和标准已经出台，国内钢材产量充足，有了一批钢结构住宅的试点和示范的建设经验和科技成果，钢结构住宅的发展已具备了较好的物质和技术基础。

    我国第一部关于钢结构住宅的规范――《轻型钢结构住宅技术规程》JGJ209于20##年4月17日由住房和城乡建设部颁布了，该规程是在总结和分析了我国多年来钢结构住宅工程实践、并做了大量的科学试验和调查研究的基础上，提出了一种符合中国国情的、与国家现行标准保持一致的“轻型钢结构住宅”新体系。规定了轻型钢结构住宅建筑的功能和性能，给出了轻型钢结构住宅的材料标准、设计施工和验收技术要求以及使用和维护的规范管理原则。该“规程”的颁布，不仅用以规范我国轻型钢结构住宅的工程实践，而且对企业开发新型墙体材料和建筑节能新体系具有指导作用。

3、成渝地区对于绿色住宅的需求

     对于成渝地区，由于城市的快速发展，对老百姓住房需求，中央首先以建立政府为主的保障房供应体系，然后建立以市场为主的多层次的住房需求供应体系。也就是说，整个房地产市场主要还是要靠市场来解决，满足市场经济的多层次需求，按照原来规划，大概20%的城市人口需要靠政府的保障房供应体系来解决住有所居。因而住宅的重点也已经转移到了廉租房以及公租房。对此当然政府也出台了新的规定，国发【2007】24号文件，多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通

商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

4、轻型钢结构住宅面临的主要问题及解决方法

     当然钢结构住宅在中国的发展中也是存在一些问题的，主要有三点，一是“三板”的选择不能敷衍了事，隔音、保温等工作必须做到位；二是钢结构住宅的设计不能忽略居住性；三是配套设施一定要完善，不能为了降低造价而因陋就简。 所以墙体、楼板材料以及设备管道与钢结构进行集成技术的研究，是轻型钢结构绿色住宅的首要任务，因此，此次调研我们首先对成都市及周边地区的GRC轻质板的厂家做了一个简单的了解。主要厂家有：

 1）成都德天轻质隔墙板装饰材料厂

 2）郫县众诚装饰材料厂

 3）四川欧克建材科技有限公司

我们的GRC产品是通过喷射法机械产生，体积密度约为1.9-2.0，15mm厚度标准GRC板重量仅为29Kg,抗压强度超过40MPa,抗弯强度超过34MPa,大大超过国际标准要求。

    其次，对于解决居住性问题，为了能够使结构经济合理，我们通过对《钢结构住宅设计规范》的查阅可知多层钢结构住宅对结构布置有些要求，这些也是对建筑布置的要求。当然，这些要求不是绝对的，而是在可能条件下这样做会更经济、更合理，主要是：

（1）采用矩形平面或由矩形平面单元组成的建筑平面；

（2）框架柱在房屋横向宜成列布置；

（3）将支撑或桁架腹杆设在无孔口的分户墙中；

（4）采用间隔桁架体系时，房屋纵向走廊宜在横向桁架的中部。

    然而，对于成渝地区，我们要考虑的最重要的问题则是抗震问题。根据《建筑抗震设计规范》可知，国家要求成渝地区抗震设防烈度不低于9度，设计基本地震加速度值不小于0.40g。对于这些要求，我们必须严格按照规范要求执行。通过以下两个表格我们可以简单计算出长结构住宅在成渝地区的高度以及宽度：

  钢结构房屋适用的最大高度(m)

  注：1 房屋高度指室外地面到主要屋面板板顶的高度（不包括局部突出屋顶部分）；

      2 超过表内高度的房屋，应进行专门研究和论证，采取有效的加强措施；

      3 表内的筒体不包括混凝土筒。

钢结构民用房屋适用的最大高宽比

  对于其他的一些抗震设计，我们依然要符合国家各个规范的要求。

五、轻型钢结构住宅的优势

1、结构上的优势

 1）能合理布置功能区间

   利用钢材强度高的特点，设计可采用大开间布置，使建筑平面能够合理分隔，灵活方便，创造开放式住宅。而传统结构由于材料性质限制了空间布置的自由，如果开间过大，就会造成板厚、梁高、柱大，出现“肥梁胖柱”现象，不但影响美观，而且自重增大，增加造价，购房者在二次装饰时，经常由于自行改变墙体位置，增加隐患。

 2）钢结构住宅空间利用率高

   在空间利用率上，钢结构的断面小，与钢筋混凝土结构相比可增加建筑有效面积5%-8%。在建筑风格上，钢结构建筑也略显灵活丰富，户内空间可多方案分割，以满足不同用户的要求。

 3）自重轻、抗震性能好

   相同建筑面积的建筑楼层，钢结构自重轻。一般情况下，六层轻钢结构住宅的重量仅仅相当于四层砖混结构住宅的重量。而且钢材具有延性，能比较好的消耗地震带来的能量，所以抗震性能好，结构安全度高，十分适合高层住宅。

2、经济效益的优势

 1）施工方便、工期段

   钢结构构件可以实行工厂化生产，现场安装。由于安装现场作业量少，对周围环境污染少，同时，施工机械化程度高，加快了施工速度。根据统计，同样面积建筑物，钢结构比砼结构可缩短30%，施工人数可减少60%，而且可以减少大量支模材料。

 2）综合造价有优势

   虽然钢结构住宅建筑成本每平方米要增加200元左右，但由于自重小、工期短、空间大，可使地基成本降低30%，地下车库停车数增加20%，施工人工费节约近50%等，而且随着工艺水平的提高，优势将会更明显。

 3）符合住宅产业化和可持续发展的要求

   钢结构适合工厂大批量生产，工业化程度高，并且能将节能、防水、隔热、门窗等先进成品集合于一体，成套应用，将设计、生产、施工一体化，提高住宅产业化的水平。

    而且在施工过程中，钢结构住宅单位面积的碳排放量可减少35%，建筑节能可达65%以上，主体结构材料可回收90%，其设计寿命长达80年，所以称钢结构建筑为“绿色建筑”毫不为过，它是适应我们人类可持续发展战略烦人新型建筑。

总结

    轻型钢结构住宅的设计与建造，必须要有材性稳定、耐候耐久、安全可靠、经济实用的轻质围护配套部品及其与钢结构的配套技术，尤其是轻质外围护墙体及其与钢结构的配套技术。推广应用轻型钢结构住宅技术，必将促进我国住宅建筑材料创新和建筑节能的实现以及建筑方式的转变。尽管这项技术在建筑市场中的占有量不大，但它标志着国家建筑科学技术的进步，标志着建筑从工地走向工厂，是我国实现工业化乃至现代化的组成部分。我们坚信，随着我国“十二五”规划的实施，工业化钢结构住宅必将得到空前的发展。而且很多大型企业已投入到了这个钢结构住宅产业化的开发中。那么绿色钢构住宅必然成为世界住宅产业化的主流。

参考文献：

《钢结构住宅产业化技术导则》建设部

《多层民用钢结构房屋设计》郭兵

《钢结构住宅设计与施工技术》建设部科技发展促进中心

 JGJ209-2010《轻型钢结构住宅技术规程》

《钢结构设计规范》   GB50017

《住宅设计规范》     GB50096

《住宅建筑规范》     GB50368

《冷弯薄壁型钢结构技术规范》 GB50018

《建筑抗震设计规范》 GB50011

《复合保温板》

《高层民用建筑钢结构技术规程》  JGJ99