居住区调研报告

班级：建筑1001班

学号：2010001425

姓名：郭旭睿

调研目的：

1.通过调查研究，了解太原市居民居住状况，消费者对房产住宅的购买意向及购买能力，消费者对拟购商品房的类型、面积等的要求等，将调查结果进行分析，并依此对住宅部分产品进行定位及规划设计。

2.通过到实地的调查，提高理论知识，并认识到理论与实践结合的重要，感悟当地居住环境的人文气息。

3.通过调研，加深对住宅小区的认识，使自己在设计过程中做到功能分区合理、因地制宜地规划设计，使居住区的住宅组群、公共设施、道路交通系统、市政基础设施和绿化环境合理的联系起来。在兼顾经济效益的同时，充分发挥想象力和创造力，努力营造具有社会、经济、历史、空间艺术内涵的人类居住社区环境。

调研内容：

住宅是人类为了满足家庭生活的需要所构筑的物质空间，是人类生存所必须的生活资料。设计住宅就是在设计一种生活。为了增加我们对居住区的了解，从而能够更好的进行自己的设计工作，经由老师推荐以及我们自己的寻觅，我们最终选定了太原几所有名的住宅小区进行了调研。

下面就详细地对太原十二院城和万科紫台进行分析。

这两个小区建好以后商业资源都优厚，周边配套设施齐全。尤其是万科紫台位于长风商务区，地理位置优越，商业气息化浓厚，交通便利，在交通区位优势较为明显。

【一】十二院城

规划结构：

十二院城的规划结构取源于盛唐长安城的理性格局，在大片的居住区之间合理设置市场、教育、运动等配套设施。其地块比较方正，参照传统的里坊制，小区道路为棋盘格形式，使十二院城具有城池般的气势。除东西市商业街和西山别墅之外，以街、曲、府、坊、市、瓦子，规划社区网络体系，核心区被分为十二个组团，其中含三个叠院，九个合院。里坊的围合感为十二院城创造出内部小型的社会交往空间，缩短人与景观、人与人、人与各项配套设施之间的距离，使业主充分感受一种新东方的生活方式。门匾、日晷、砖雕、花墙、拴马桩、抱鼓石等小品自然地融入园区之中，成为引人回味的亮点之笔。

建筑类型为别墅、洋房、高层、小高层。 十二院城容积率2.48，相对于太原其他住宅小区容积率较低，使业主居住会很舒适。

建筑设计：

十二院城的“院”，体现在三重院落，即社区大院、组团小院和私家庭院。

北侧的三个叠院组团为百米高层，九个合院组团都是多层、小高层和高层的多元建筑类型的组合体，天际线非常生动。每个组团以南北通透板楼为主，伸出东西朝向的部分加以为何，既兼顾了户型朝向，又可将组团院落概念贯彻到底。

每户均有私家庭院；高层住宅的每一户有一个“空中庭院”；西山院墅的顶层有屋顶花园，首层有首层花园及下沉庭院。

建筑立面凹凸有致，能产生很好的视觉效果。采用外墙砌块体系，以北方古建的土红、暖灰和米白为基准色，与北方的色彩传统呼应，体现了极其浓郁的中式韵味。

内部空间设计：

跃层两室两厅两卫B2户型，灵动空间的组合方式彰显了年轻一派的生活态度。其设计现代时尚，通过最简单的颜色搭配，简单的线条勾勒出空间的主题，让方正的建筑空间形成丰富的视觉感受。餐厅和厨房共享空间，客厅的落地窗迎接早上的日出和送别傍晚的夕阳。空中花园更是休闲娱乐的场所，淡然的享受只属于自己的花园

内部应用干式地暖、轻钢龙骨隔墙、整体卫浴等一系列现场安装，大幅降低碳排放。中央空调的使用在给住户供冷供热的同时，还能够集中供应生活热水，进一步满足居民的舒适性要求，提升生活品质。

【二】万科紫台

规划结构：

小区内共18栋住宅楼及一栋高档公寓楼，31层、32层高层和15层小高层，共计2180户。一座高档会所，一条400米长的商业街、与北大附幼合作的配置10个班级的小区幼儿园。以“门第礼序”为魂，师承颐和园，借鉴中国传统园林开山理水的手法，甄琢华贵景石、花岗岩步道、汉白玉影壁石材，用创造传世艺术品的雕琢精神，考究营建中的每道工艺，大气留有韵味，细节显露气场。园中有园，景中生景，独立而又融合共生，是“三轴六院”皇家园林格局的设计初衷。万科紫台整个小区规划讲究，高层联排错落有致，东西向与南北向景观轴打造项目“紫气东来”居住格局，在使景观资源享受最大化，同时将住区进行天然的区隔，告别高墙大院，居住别样感受。在独具风韵的紫台景观中，依次坐落着以“礼、乐、射、御、书、数” 演绎而成紫台的六大院落，赋予自然大美于园中三条景观轴上，园中密植十余种树种，色彩丰富，形成充满质感的园林大观。

建筑设计：

建筑技法上，紫台融汇太原传统建筑细节与西方经典建筑手法，打造有别于北京皇家气质的国学建筑。作为太原紫台建筑精髓之一的外立面，万科将花纹砖雕与西方经典立面完美结合，庄严而美观。在会所的建筑工艺上，使用通透玻璃幕墙作为外立面，具有强烈的时代感；从外部轮廓到立面，整体既有皇脉庄重气度，又有沉稳明朗的国学风韵，更有现代上层建筑格调气质。

内部空间设计：

在户型设计方面，设计方面着重凸显“正”宅概念，所有产品均带有精装修。几乎所有户型均为偏南向，具有良好的采光、通风性能。其中雍容台171m²、258m²大户型组团采用一梯一户、双入户大堂设计，在为业主最大限度地提供奢华生活享受的同时，又很好的保护了业主生活的私密性。紫台邑50平左右小户型，简单大方的一体式住宅深受白领们喜爱。我个人很喜欢的户型为悠然阁两室两厅一卫约93平米户型。总的来说该户型整体居室布局方正合理，户型面积得到了最大化利用，坐北朝南，整体采光、通风效果较好。虽然面积不大，但是仍设有独立玄关设计，这在两居房里是比较少见的，会比较有私密性，空间利用放鞋柜也比较合适。主卧超南连接大观景飘窗，可隔离噪音，保证通风和采光，使生活更多舒适性；主卧隔壁是客厅，朝南，附带观景大阳台，与餐厅一体设计，使客厅在感官上更阔绰；厨房是明厨设计，通风性强，采光好，可避免产生异味滋生细菌，但房屋餐厅与客厅是一体设计，对房屋空气质量会有一点影响。次卧虽然在房屋的北边，但是南边附带开窗，解决了通风采光的问题，居住舒适度加强。此户型在设计上不是南北通透，整体通风效果会受影响，卫生间为暗卫，通风和采光的缺陷会更突出，这就要求在日常生活中要经常保持干净清洁但卫生间干湿分离的设计会起到一定的缓冲作用。

总结：

通过这次对小区的调研，我不仅对居住小区有了进一步的了解，也实际感受到了不同小区带给我的不同感受。

与此同时，我也掌握了居住小区的发展趋势，如下：

1.现在的住宅高层趋向于打破过去只追求容积率的设计，引入高层设计元素，解决高层住宅的“晕高”问题。以科学的布局设计解决高层住宅群的压抑和旋风问题，如给楼体“瘦身”、加大楼间距、交错形式排列，以水体、植物及起伏的地势等方式降低风速等。高层住宅景观设计已经成为新高层住宅设计的重要研究内容。

2. 毛坯房本身就不符合现代住宅要求，因为对于没有装修知识的个人来说，装修过程不但是一种体力和精力的耗费，同时也是对建筑物及公共场所的破坏和污染。而高层住宅由于同一楼道的居住密度大，对房子的结构破坏及各家的相互影响更大，所以，高层住房尤其应该以成品房交付，以精装修减少自行装修带来的居住环境不稳定问题。

3.小面积户型成为大需求，为当今市场主要卖点，主力购买者为白领、年轻夫妇、投资型购房者。表面上看这些小户型空间虽小，但可以依托周边成熟的大环境，为小户型的业主提供更大的活动空间。

4. 住宅产业的迅猛发展和人们居住观念的快速改变，在这些年的住宅建设发展和设计实践中也得到了迅速的反应，中央空调系统已经比较快速地出现在高层住宅和住宅小区中。住宅建筑中央空调系统在给住户供冷供热的同时，还能够集中供应生活热水，进一步满足居民的舒适性要求，提升生活品质。

这些在太原一些高档小区都得到了充分体现，对我以后的设计大有裨益。

居住区

调研报告

学院：建筑与土木工程学院

班级：建筑1001班

学号：2010001425

姓名：郭旭睿

第二篇：关于我区新建住宅小区物业管理问题的调研报告

关于我区新建住宅小区物业管理问题的调研报告

民建宣武区工委

20xx年9月28日

十多年来，随着住房制度的改革的不断深入，物业管理作为城市房屋管理的新模式，在推进住房制度商品化、社会化，提高城市管理水平，改善居民居住环境，推动社区建设等方面发挥了积极作用。然而，随着物业管理范围的扩大；物业纠纷日益增多，严重影响了居民的正常生活及和谐社会的建设，并已经成为社会各界普遍关注的焦点和政府管理工作的难点，为此，我们就全区物业管理的情况进行了调研。

一、我区物业管理的发展及现状

（一）、物业管理的概念及传统房屋管理的区别

1、物业管理的概念。物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。而物业管理是指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业，按照物业服务合同的约定，对房屋和配套的设施及相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和公共秩序的活动。物业管理的对象是物

业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会经济、环境效益的同步增长。

2、物业管理和传统房屋管理的区别。从管理体制上，传统的房屋管理是计划经济条件下政府或各部门企事业单位采 用行政手段直接的进行福利型的封闭式管理；而物业管理专业化的企业是通过市场用经济手段直接进行社会化管理的有偿服务；简言之，前者是计划经济下政府部门的福利型行为，后者是市场经济下的企业有偿行为。

从管理内容上看，传统的房屋管理是以单一的“以租养房”为主要内容，而物业管理是对房屋、设备设施等实行多功能的经营管理服务，逐步减少政府投入，实现“造血”功能，走向良性循环。

从管理对象的产权关系看，传统的住宅房屋产权大都是归国家所有；然而随着住房制度改革的不断深入，物业管理对象的产权已形成国家、集体、个人多元化的格局。

从管理机制上看，传统的房屋管理是以管房单位自身的意志去管理住户，而物业管理是产权人和使用人有权选聘物业企业，通过签订合同明确权利义务。从专业上看，物业企业是房地产业的分支行业属房地产业消费环节中的三级市场。

（二）、我区物业管理的发展及现状

19xx年3月，建设部为了改变现状和满足人民居住的需要，颁布了我国第一部《城市新建住宅小区管理办法》，确立了社会化、专业化、经营型的物业管理新体制，以新建住宅小区为突破口，促使房地产的售后服务按市场经济要求进行，使房地产的管理从简单的修修补补、收收租金转向综合性、专业化和多功能的社会化服务，使新建住宅小区的整体管理水平有较大的提高，来推进物业管理工作。

随着房地产市场的培育和发展，新建小区引发出对物业管理的长期需求。根据建设部的《管理办法》，北京市政府结合北京的实际，在19xx年颁布了《北京市居住小区物业管理办法》，从此我区的物业管理有了很大的发展，从无到有、从小到大,发展到20xx年底，全区共有129家物业管理企业，取得了资质等级证书。其中一级资质企业1家，二级资质企业8家，三级资质企业128家，拥有20000平方米以上的住宅小区137个，总面积达715.6万平方米。我区的物业管理工作在促进房地产开发、危旧房改造、加快城市化进程发挥了重要的作用。同时，在近几年开展的创建优秀物业项目活动中，有五个居住小区连续多年被评为北京市优秀物业管理小区。去年为了加强管理，在物业企业中又开展了“规范服务”“构建和谐社会”的主题活动，以“知情”、“真情”、“亲情”、“社情”为主要内容，设立了24小时有人值守的服务电话，得到了广大业主的理解和支持。提高了物业管理企业的服务意识，为优化区域发展环境起到了一定的推动作用。

也推动了我区“重建轻管”的“建管脱节”的低水平行政性房屋管理体制的改革。不断满足了城镇居民日益增长的住房需求，较好地解决了城市建设与管理的衔接，同时也积累了许多小区管理的经验。实践证明，物业管理这种集高度统一管理的全方位、多层次服务、市场化经营为一体的新型管理体制和房地产综合开发的现代生产方式相配套，与住房制度改革配套而形成的产权多元化格局相衔接和社会主义市场经济体制的建立相适应。

二、物业管理发展中存在的问题

物业管理是一项新生事物，作为市场经济条件下的城市住房制度管理的新模式，在我区已经有十多年的发展历程，经过多年的探索，对改善我区居民居住环境，提高生活质量，起到了推动作用，越来越多的人享受到物业管理给自己的生活带来的便利。但在物业管理的发展过程中，随着物业管理范围的扩大，由于地理环境、经济发展水平以及业主观念认识上的不同，在全区发展也不平衡。如：商品房，经济适用房，危改回迁房等老旧小区的物业管理差异相距甚远，其法规的不配套、管理体制的不健全，服务不到位等问题逐渐地显现出来，并已成为影响和谐社会的焦点，政府管理的难点，越来越受到社会各界的关注。众所周知，当今物业管理已经成为城市建设与管理的基础性工作，是社区服务的重要组成部分。然而物业纠纷的日益突出，影响了居民的正常生活，妨碍了和谐社会，经过我们的调查走访综合分析后认为：目前引起物业纠纷的议案原因很多，既有立法

不完善，服务不到位，制度不衔接，体制不健全，也有居民消费观念滞后等原因。业主大多以不缴物业费为主要表现形式，使一些小区的物业费收缴率仅为百分之十几，造成物业服务难以持续，形成恶性循环。个别小区集体上访，甚至出现暴力冲突事件。综合分析小区纠纷的问题主要存在以下几个问题：

（一）、开发建设遗留大量问题

开发建设遗留问题主要表现在：擅自变更规划、设计不完善；拆迁中遗留的矛盾（含开发商的承诺不能兑现）；房屋及附属设施质量缺陷??面积缩水、配套设施不全；物业管理配套设施权属界定不清，不能按时发放产权证。据统计，80%的物业纠纷起因来源于开发建设遗留问题。主要有：开发企业为追求利润最大化，而有意损害业主的利益，减少必备的配套设施建设。由于法规不完善，政府部门的失察，加之前期物业在接手管理时，不从业主利益出发，不做细致检查，故意为开发商隐瞒存在的问题，使业主对开发商的不满转嫁到物业身上，给解决这些遗留问题更增加了难度。

1、擅自变更规划、设计不完善及开发建设遗留的问题为小区开展物业管理留下了诸多后患。从调查来看，多数小区都遇到过开发建设遗留的问题，（1）擅自变更规划、设计不完善为日后物业管理埋下祸根。如我区南线里小区的开发商将原计划的停车场、绿地卖给了山西的一家企业盖办公楼，上百名业主冒雨推倒围墙；又如新安中里小区，由于在规划设计中，只考虑了机动车的存放，但忽视

自行车的存放问题，使居民在回迁后，自行车无地存放便任意摆放。不仅影响了小区的整体环境，而且在居民入住不到一年时间里，电动自行车、残摩、自行车，丢失数十辆。引起了居民的强烈不满，以此为由拒绝缴纳物业费。当物业公司千方百计筹集了资金准备建存车处时，个别居民出来阻止在自家楼前施工，反复拆盖，僵持了半年之久无法解决。（2）开发建设中的配套设施不到位影响物业费的收缴。比如，20xx年新入住的牛街西里二区的十几栋楼2000多户居民的燃气未能入户，业主只得采用电饭锅或罐装煤气做饭，生活很不方便，居民也以拒绝缴纳物业费来抵抗；又如，20xx年11月15日 牛街西区居民楼11—12号楼由于施工方在交工时未对管道及时清理，致使500多名回迁居民家中暖气不热，晚上走出家门拥向马路，造成交通拥堵，惊动了“中办”和“国办”。（3）开发建设单位不按规划设计要求建设小区配套设施，房屋及附属设备质量差，水电气配套项目得不到落实。开发企业对一些遗留问题不能及时解决，采取能生就省，能不解决就不解决的策略；工程一旦完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业企业，从而造成物业企业与业主之间纠纷不断。如：建功北里、四平园小区的临电问题，多年得不到解决。居民正常用电无法保证。（4）多收的物业费无法退回。如椿树园、小马厂小区在回迁时开发商按照商品房收取的物业费至今无法追回。

2、边开发边回迁。有些企业由于开发面积大，致周期长。因此，有的开发企业为了尽早收回投资，在有些配套设施，尚未建设完或未验收的情况下，边开

发、边建设，边回迁、边出售，使得业主入住后，施工用电、用水等无法保证居民的正常使用。如：牛街西区居民入住一星期后就出现饮用水不足，业主和物业公司发生纠纷。

3、业主投诉得不到及时有效解决。对开发建设中的遗留问题，开发商与物业公司相互推委，业主反映强烈，但找不到有效解决的部门，业主不得不诉之法院或拒缴物业费。

4、承诺不兑现，产权证不能按期发放。有些开发商不按照规定向国家缴纳土地出让金，采取不交或缓缴的做法，使业主的房屋产权证也迟迟拿不到，影响了社会的稳定。如西豪逸景的开发商承诺入住半年发产权证，可业主入住20多个月了，至今尚未拿到产权证，多次找开发商也没有明确的答复，致使百名业主排成人墙，阻止来往车辆通过所住小区楼下的马路，造成交通拥堵。

（二）、业主委员会组建难

业主委员会组建难，业主自律机制不完善，业委会运作缺少有效监督机制。按照《物业管理条例》规定，全体业主组成的业主大会是小区的决策主体，业主大会的执行机构是业主委员会。物业企业作为服务的提供者，必须按照业主大会的决议开展工作，业委会负责监督，这是规范的物业管理体制。但在我区137个住宅小区中，成立业委会的只占10%，还有90%的小区没有成立业委会。业委会组建难，有以下几个方面的原因：街道办事处和社区居委会指导和监督业主自

我管理的实施办法不明确；业主参与意识差；业主大会缺乏程序性法律规范；业主委员会目前法律地位还不能适应业主自我管理需要；政府有关部门的职能所限、物业公司因怕自己的利益受影响积极性不高。同时，还由于有些小区开发期较长，对物业区域难于明确；物业条例缺少操作性规定，业主大会和业委会在组织成立上缺乏细致的流程指导等。另有一些业主委会运作不规范，业主委员会的功能难以很好地实现，使一些小区出现物业公司越权管理。或业委会被少数业主操纵，致使多数业主合法权益得不到保障。

在我国社会发展的现阶段，由于受传统意识的影响，城市居民自治水平参差不齐，组织形式仍处于探索阶段，业主内部利益阶层在浅表层次上尚且存在法规不完善，体制不健全，社会法律地位含糊的情况下，不分情况“一刀切”的要求以其所居住的商品房或小区为单位，建立业主大会、业主委员会制度，并赋予许多难以运作的民主自我管理权限，与社会发展的实际水平有些距离。在这种状态下，有些已经形成与物业管理企业的问题：一种无共同利益纽带的相互戒备甚至对抗的关系，结果把看似美好的初衷变成了社会不安定因素。因此有些人认为，在业主自律机制尚未建立时，就成立业委会是在挑拨业主与物业的关系。如清芷园小区，没成立业主委员会之前纠纷很少，成立后，个别业主开始鼓动部分业主拒交物业费。

（三）、物业公司服务不到位

物业公司管理的水平参差不齐、服务质量差、收支不透明，使业主不能明明白白消费。物业管理企业与业主是服务和被服务的关系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要问题是矛盾产生后，无法有效地协调，缺少评判依据。业主与物业公司对物业的服务品质和收费标准存在分歧。一些物业管理公司服务理念有差异，收费至上，确服务不到位。同时，我区的物业收费大都采取包干制的形式，物业公司在物业维护上的开支不透明，业主对物业管理公司的服务缺少客观评价依据。对物业的不满，一些物业管理企业不是与业主主动沟通，积极化解矛盾，而是以管理者自居，态度强硬，造成物业纠纷。（2）有些公司在办理完入住手续后不久，便减少服务，侵占业主利益，引起业主的不满。如畅柳园。物业收费和服务项目质价不等。如西华经典，绿化面积及活动场所都不能达标，业主认为收费过高，物无所值，对此十分不满。（3）部分物业从业人员服务意识差，没有从根本上树立为业主服务的观念，甚至颠倒了业主与物业公司的关系，不能按照规章制度、岗位责任和应急方案服务，出现紧急情况时不能做到及时处理，保证居民的正常生活。

（四）、业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄

多年来，我国实行的是计划经济体 制。实施的是福利分房地租金制，房屋产权归国家所有，职工只需交很低的房租，几乎不用再交其它的服务费用，虽然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分职工已从“无产者”变成了房屋所有

权人，但职工不仅要拿出多年的积蓄买房，尔后每月还要按米数交纳物业费。由过去的“无偿服务”一下变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识尚未确立。尽管他们在入住时都在合同上签字同意按规定交纳物业管理费，这是当前物业收费率低的重要原因之一。是物业企业的生存遇到了很大的问题。如天弘信物业管辖的广外南街59号院，共有四个高层建筑，500余户，其中有两个为回迁户，从20xx年起，未交过物业费。因回迁居民无须交纳维修基金，物业公司还要承担维修支出。形成了收费少、服务差的物业管理的恶性循环。

（五）、老旧居住小区难以推行社会化物业管理

老旧居住小区，由于建设年代久，房屋及设施设备失修失养，配套设施严重不足，不能满足广大居民的生活需求。同时也缺乏有效的物业管理条件。政府虽然对一些老旧小区经多方筹集资金进行了整治改造，居住环境得到了改善。但由于产权关系的多元化，收费问题的复杂化。加之大部分居民受“福利制”传统观念的影响，缺乏对有偿服务的认同，维保资金短缺。因此老旧小区的管理，难以推向市场，进行社会化管理。

三、对我区住宅物业管理的思考

物业管理是八十年代从国外和香港等地引进的对城市住宅小区实行有偿服务、有偿管理的做法。物业管理作为一种社会财产管理制度，对满足人民生活水

平的提高，促进住房制度改革是有积极意义的。相对于我国五十年代引进前苏联的政府全包式的房屋管理制度，是与计划经济相适应的。物业管理制度是市场经济体制下住房制度的重要组成部分，这种制度从总体上讲是适应了我国当前住房制度改革的发展方向。

然而，一种制度的实施，需要与环境相配合。作为一种公民财产制度的推行，需要政府行政管理体制的支持，需要法规的配套，需要人们观念的转变，或者说需要与本地的文化相协调、经济发展水平相吻合。从我区物业管理中的各种纠纷的情况来看，目前的物业管理制度与制度的实施环境还有一定差距

1、有关物业管理方面的法律不完善、体制不健全是矛盾的根源。

（1）法规不完善。19xx年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》实施以来，市政府尚未结合实际出台《北京市实施〈物业管理条例〉办法》，因此业主大会、业委会的法律地位尚不明确；业主大会成立的操作程序不细致等配套政策也不完善。如小区验收法规就不健全。95年以前住宅验收，基本为整体结构验收，而从今年起，实施分户验收制度。而规划小区配套设施水、电、气、热等市政配套设施的验收需要各相关部门协作完成，由于目前法规制度还不完善，小区的总体验收还缺少综合部门牵头，这是业主入住后，饱受房屋质量差，小区配套设施不全等问题的困扰。（2）体制不健全。在我们贯彻市第四、五次城市管理工作会议精神，将小区物业管理纳入社区建设的同时，真正的主管职责仍在区建委

物业科，而真正与居民日常接触的街道办事处和社区居委会却无明确的法定职责和管理缺位。

应尽快出台〈北京市实施《物业管理条例》办法〉，明确政府职能部门、业委会、物业公司各自的职责和操作程序，使三方都有法可依；在街道办事处建立协调机制，加强市场监管。

2、服务收费缺少细化标准和可执行的制度基础。去年出台的“新办法”中的部分条款缺乏相应的配套文件，缺少可执行性。物业管理公司通常由开发商确定，物业收费也由其单方制定，业主根本没有“讨价还价”的余地，而物业是拿政府批示当挡箭牌。我区还有90%业委会尚未成立，开发商和物业公司不支持成立业委会这是必然的。因业主委员会的成立必然对开发商和前期物业公司的利益造成极大的威胁。

制定分级服务标准和收费标准，便于业主选择物业或协商服务收费标准，增加业主的知情权及物业服务的透明度，促进质价相符机制的形成，有利于政府的监督、考核与社会的监督。

3、房改政策缺乏连续性。老旧小区的物业问题，不仅在于建筑标准的落后，配套设施的不完善，更主要的是在于住房制度改革没有进一步深化，售房后的维护费用没有可靠来源。房改房的物业管理一直未能得到根本考虑。房屋租金的调整，近几年也处于停滞状态。老旧小区的物业无资金可靠来源。

四、关于对我区住宅物业管理的建议

1、贯彻执行物业管理实行公开招标制度，减少或杜绝“父子”企业，强化前期物业管理责任。对于参与前期物业管理的企业资质应有较高的要求。明确前期管理期间，物业管理企业除必须按照前期物业服务合同的约定提供物业服务外，对于发现的开发建设遗留问题，应当及时向全体业主公开并说明有关情况。业主因开发建设遗留问题与开发建设单位发生矛盾的，前期物业管理企业应当予以协调相关单位及时处理。对互相推委不负责任的企业，应有严厉的处罚措施。

2、加强政府对社区居委会的指导，建立有效的调处纠纷渠道，完善现行社区管理体制。把管人（业委会）与管物（各种配套设施）区分开来，各负其责。社区居委会要配合街道办事处，组织召开业主大会，选举业主委员会，并协助业委会按业主大会要求开展日常工作，使业委会的行为能够代表大多数业主的意愿；社区居委会要协助业主依法维权，加强政府与业主的沟通与联系，化解矛盾，维护社区乃至社会的稳定。同时，要增加对社区居委会建设的财政支持力度，以利于工作的开展。

3、完善业主选举程序，为业主自我管理提供制度保障。积极研究新的组织管理模式，鼓励广大业主积极参与，从而使业委会具有坚实的组织基础。建议将社区居民管理中的组织形式与业主自我管理的组织方式相结合，使居委会和业委会的工作建立在共同的组织基础上，保障业主和居民实现真正的自我管理。

4、成立建委指导下的区物业协会。积极协助政府完善物业自律机制。制定行规，监督企业的行为和服务质量，接受业主的投诉，解决企业之间的纠纷。

5、公布服务项目和收费标准。各物业公司应在自己所管辖的小区内设立“物业公示栏”，在宣传物业常识的同时公布服务项目和收费标准。一方面便于广大业主监督服务质量，业主又能够明明白白消费。

6、依托社区居委会的社区建设，解决老旧小区物业管理的问题。在社区居委会的指导下，以保障居民住用安全为基本目标，建立保障型基本服务标准，从维护绿地、停车管理等无资金投入方面入手，由居民自治，实行自我服务。逐步建立有偿服务机制。