四川交通职业技术学院第二教学楼估价报告

房 地 产 估 价 技 术 报 告

估价项目名称：四川交通职业技术学院第二教学楼抵押价值评估

委  托  方：四川交通职业技术学院

估  价  方：房地产14-1

估  价 人 员：李杰--20143307

估价作业日期：20##年12月25日至20##年12月31日

估价报告编号：成都市温江房估字[2015]第7号

技术报告目录

一、个别因素 …………………………………………………………………………………………………………………………….. 4

二、区域因素分析…………………………………………………………………………………………………………………………4

1、区域范围………………………………………………………………………………………………………………………………4

2、区域特征………………………………………………………………………………………………………………………………4

3、道路配置………………………………………………………………………………………………………………………………4

4、基础设施与环境…………………………………………………………………………………………………………………..4

三、市场背景………………………………………………………………………………………………………………………………..4

四、最高最佳使用分析…………………………………………………………………………………………………………………4

五、估价方法………………………………………………………………………………………………………………………………..5

六、估算测算过程…………………………………………………………………………………………………………………………5

七、估价结果确定…………………………………………………………………………………………………………………………7

八、附件………………………………………………………………………………………………………………………………………..8

一、个别因素 

本次估价对象为成都市温江区柳台大道东段208号，四川交通职业技术学院第二教学楼（励学楼），土地使用性质为划拨教育用地，现状用途为教学，证载用途为教学，根据估价人员实地勘查获取的资料。该学院总占地面积43.99万㎡，规划修建面积19.3万㎡，已修建面积17.1万㎡，容积率0.44。估价对象为该学院内一栋混凝土框架结构的六层教学楼，包括6层主楼和3层附楼。估价对象总建筑面积36866㎡，通过容积率求取估价对象总占地面积16221㎡。估价对象于20##年3月修建完成，已投入使用10年。     

根据实地勘察，估价对象的装修为外墙面贴瓷砖，内墙面为涂料抹灰刷白，每间教室均配有设备桌椅、电扇、电灯，监控器，大多数教室配有多媒体教学设备。估价对象水、电、消防等设施完善。

二、区域因素分析

1、区域范围：  

估价对象四川交通职业技术学院第二教学楼（励学楼），该学院位于温江大学城和温江海峡科技园内，以该学院为中心，南至柳台大道东段，东至南熏大道四段，北至德全路，西至学府路。所处区域按城市类区域划分为Ⅳ类区，所占土地等级为Ⅶ级。估价对象位于该学院东侧。

2、区域特征：  

估价对象四川交通职业技术学院，位于温江大学城内，与西南财经大学、成都中医药大学相隔一条街，周边紧邻学府美地、金强大学城、红泰翰城、书香小筑四个住宅小区。1km范围内有两条配套设施齐全的商业街，生活设施完善。500米范围内有银行、超市。距温江主城区10分钟车程。估价对象紧邻学府美地住宅楼。

3、道路配置： 

估价对象四川交通职业技术学院，东邻温江城市主干道柳台大道东段，东邻南熏大道四段，北邻德全路，西邻学府路。整个区域内路网发达，路况良好。估计对象处于南熏大道旁。

4、基础设施与环境： 

估价对象四川交通职业技术学院，所处区域内，有101、102、103、104、752，771路公交车通达市内各个区域，有309路公交车达成都市区，距温江客运中心2km,距成温高速和光华大道2km。估价对象所处区域内市政设施齐备，基础设施完善。四川交通职业技术学院位于温江大学城内，文化气息浓厚，周边无重大污染源，空气质量，环境较好。

三、市场背景

近几年来温江的经济发展态势良好，温江政府也致力于温江大学城的建设，随之温江大学城的建设和海峡科技园的发展，温江教育用地进一步增长，温江现有7所高校，共有在校大学生10万余人。近年来各高校招生人数不断扩大，温江大学生人数也快速增长，这类人口在温江的生活居住为温江的经济发展起到了巨大作用。 

温江环境优美，人文气息浓厚，温江大学城与海峡科技园相邻，协调发展。近年国家大力推进高职高专学院的建设，这为温江大学城特别是四川交通职业技术学院的发展起到良好的推进作用。 

随着国家进一步的扶持，经济的不断发展，温江大学城将迎来更大的发展，温江房地产市场也将有更大的发展。

四、最高最佳使用分析

通过以上对委托估价对象的区域因素分析和个别因素的分析可以看出，委估价对象使用状态符合最高最佳使用原则，故确定估价对象属于保持现状前提下的最高最佳使用。

五、估价方法

根据估价对象为教育公共性物业的特点，以及本物业自身的特点，本估价报告选用成本法求取估价对象的价值。

六、估算测算过程

公式：估价对象价值=土地价值+建筑物重置价值+设备重置价值

1：土地价值 

采用基准地价修正法测算估价对象的土地价值 

2：估价对象描述     

估价对象土地位于成都市温江区柳台大道东段208号，四川交通职业技术学院内。土地性质为划拨使用教育用地。土地开发程度为五通一平，土地形状规整，地质状况较好。土地总面积为16221㎡。 

根据《成都市基准地价表》确定估价对象土地级别为教育用地Ⅵ级，其标定基准地价标准为1150元/㎡

基准地价修正

土地总价的求取： 

1481.8×16221=24036277.8元

(一)估价对象建筑物的市场价值：

建筑物的市场价值=重置价格×成新率         

（参考成都市建筑工程造价确定重置单价，采用目测法确定成新率）     

?建造成本b：

主要包括土石方工程、砌筑工程、混凝土及钢筋混凝土工程、 门窗工程、屋面和卫生间防水工程、装饰工程、水电安装工程等项目。根据项目的具体情况，参考成都市的建筑工程造价信息，估算建筑物的建造成本为B=2053.2元/㎡，估算详见下表:

（测算结果保留一位小数）

?专业费c：

根据成都市建筑行业标准，专业费取建造成本的3%：      

c=b×3%=48.6元/㎡ 

?管理费d：

根据成都市建筑行业同类建筑的管理费用估算，取建造成本和专业费之和的2.5%：       

d=(b+c) ×2.5%=41.7元/㎡

?利息e：

假设建造时均匀投入，建设期为8个月，取成都市建筑银行平均利润率6.05%：       

e=（b+c+d）×6.05%=103.5元/㎡ 

?利润f：

取成都市温江区建筑行业平均利润率14%     

f=（b+c+d）×14%=239.4元/㎡

?求取重置成本单价：     

b+c+d+e+f=2053.2元/㎡

3:求取建筑物成新率：       

结构部分、装饰部分和水电设备部分折旧:

综合成新率=结构部分得分×结构部分修正系数+装饰部分得分×装饰部分修正系数+设备部分得分×设备部分修正系数     

根据各建筑结构对建筑物质量的影响程度，确定结构部分修正系数为0.8，装饰部分修正系数的修正系数为0.1，设备部分修正系数为0.1。 

综合成新率=85%×0.8+80%×0.1+95%×0.1=0.855

4:求取估价对象建筑物总评估价值 

建筑物评估单价=重置成本单价×综合成新率=2053.2×0.855=1755.5元/㎡

建筑物评估总价=单价×总建筑面积=1755.5×36866=64718263元

（三）：估价对象设备价值求取

采用重置成本法评估，按待估资产的现实重置成本扣除各项贬值确定待估资产的价值

成本法计算公式：

设备现值=重置成本×成新率

估价对象设备描述：

1、估价对象所安装的教学设备均为教学用多媒体设备为显示屏幕为投影。

2、每间教室内均配有桌椅、电扇。

（四）：重置成本的确定

1、据市场上同类设备产品价格调查估价对象的多媒体教学设备，已安装使用5年，设备单价已有所变化，并且设备有所更新，现同类以高清录音外带红外线监控器市场价值为6600元/套；以投影屏幕为显示器的多媒体市场均价为13800元/套。同类桌椅市场价为220元/套，电扇的市场价为48元/套，刷卡锁市场价为50元/套，灯的市场价为20元/套，信号屏蔽仪40元/套。

2、综合成新率的确定估价对象的综合成新率采用年限法并结合市场调查以及同类产品等性能更新、技术进步等影响因素，估价对象已投入使用5年，综合考虑其价值贬值见表:

（五）：估价对象总价的求取

七、估价结果确定

根据估价对象的特点，结合温江房地产市场，可确定估价对象的价格为5628.34元/㎡,估价对象总土地面积16221㎡,总价值为91297336元，人民币大写：玖仟壹佰贰拾玖万柒仟叁佰叁拾陆元整

附件：

第二篇：四川传媒学院促销活动评估报告

四川传媒学校促销费用评估报告 促销有利因素:

传媒学校位于团结镇五月花计算机学院和四川师范大学成都学院之间，常年在校学生人数达两万余人，消费水平较高，据查人均月消费水平两千以上，购买能力强（整体的带动了学校周边的GDP）。摊位设在学校人流量最大的二食堂门前，位于学校的中心位置，连接学校各处的必经之地。传媒学校学生会还将免费提供人力帮忙宣传。促销采取免费品尝+发传单+购买一定数量饮料参加抽奖的方式进行。

一．四川传媒学院促销费用

促销时间：促销时间定在20xx年4月20日到4月24日（周一到周五），总共五天时间（如遇雨天可延续一天）。据了解周六周末学校的学生基本都外出，不适合摆摊。

促销经费使用情况：

1、摆摊费：一天600需要摆5天花费3000元（学校规定在校内摆摊收费600元一天）

2、免费品尝：270元（预估需要10件）

3、制作抽奖及易拉宝费用：580元（一个产品一个易拉宝需要100元，4个产品总计400元。抽奖工具180元）

4、兼职：2-3人×100元（在学校做促销的兼职都是这个价格）

5、抽奖促销活动（以买二即可进行一次抽奖）礼品：牙刷：40元（20个）、牙膏100元（20个）、纸巾100元（20个）、洗衣粉200

元（20袋）（以抽奖活动可来调动学生的积极性。以生活常用物品来调动学生的购买力）

6、试想申请一个微信公众平台（校园内微信属于一种大众化的软件），然后制作一个大的二维码（口号：买饮料，就扫我吧），通过赠送学生小礼品的方式关注微信平台，在我们的公众平台建立一个网络营销平台。然后再学校里面招一个代理，学生通过在线支付购买饮料，然后我们这边专门负责为在线支付的学生免费送水（以一种送货上门的服务方式推广我们的产品显得更加贴心）。或者线上发出信息需要饮料，先下送水然后支付的模式。这样即使在学校没有进超市（因为进超市还是要各种费用），也有一个我们饮料的销售点。 促销对本产品的优势：

1、不仅能在传媒学校内宣传本公司产品，还能让学生对新产品增加认知度和信任度。

2、第八届团学会学习部的干部和干事在促销期间免费为本产品散发传单（四合一折叠页发放至少一千份），还可以在校内公告栏（编导系有八个公告栏）贴宣传单或海报（可维持三四天）。由第八届团学会学习部的干事干部和同学将会把本产品图片分享至虚拟社区广告(QQ空间，微博，微信朋友圈），虚拟社区广告将保留一周不删除。（由赞助商进行监督）

二．赞助学校运动会

活动时间：20xx年5月8日到5月10日三天时间。

活动需要费用：

1、500瓶矿泉水费用：500元（只需要赞助水给编导系团学会学习部就可以帮助我们做宣传）

2、领导及裁判员饮料赞助：270元，10件（编导系可为院领导和裁判员提供饮料。可以在校领导和老师中宣传本产品。预计运动会期间到场领导及裁判员有150人。）

注：不在运动会期间摆摊是因为运动会期间团学会的人都去参加运动会了，能帮忙宣传的力度低，不适合做促销。

促销对本产品的优势：

第八届团学会学习部干事免费提供本产品在编导系学生所在的四栋楼的每个房间分发本公司产品的宣传单（大概能分发一千张宣传单。我们想把这个宣传放到和促销一起做效果更好），由第八届团学会学习部的干事干部和同学将会把本产品图片分享至虚拟社区广告(QQ空间，微博，微信朋友圈），虚拟社区广告将保留一周不删除。（由赞助商进行监督）

三、总结

利用学校群体对新产品的接受能力高。搞这个活动和赞助可以提高高校群体对我们产品的认识。利用抽奖活动能吸引更多的学生关注，提高产品在学生中的认知度，增加产品的信赖，从而促进学生的消费，进而促进我们饮料的销售。达到以校园为中心，辐射到校园周边的宣传推广。

注：⑴因为学校学生会出人进行宣传可能存在出工不出力的情况发生，所以拟在促销活动期间雇用2-3名兼职负责销售宣传及活动前期在学

校社交媒体宣传造势等事宜，发挥其在校学生的优势。⑵在学校周边辐射至团结镇内的铺货超市达到30个,能促进本产品在团结镇内的销售。其他的商超需要陈列费等暂不考虑。

费用总计：5360元