商务型酒店可行性报告

基本情况

1. 建筑主体为六+一层框架结构。一楼是酒店大堂。二层为餐厅和茶房三层至五层为客房。客房89间。主要通道为电梯和步行楼梯，配备有消防通道一个。地下室有40个左右车位的停车场。大堂配置有总台；大堂吧；行李寄存室；大堂副理；公卫等，面积200m?;左右；商业铺面可办理旅游票务和酒店商场面积500m?;左右。二层配置多功能茶餐厅（酒吧演绎厅）面积200m?;左右；茶房棋牌包间面积400 m?;左右；商务中心一个（数码港提供上网、文字处理、复印、扫描、刻录等服务）面积40 m?;左右。三层至五层配有客房84间（商务标间）电视、空调、光纤接口、淋浴房、开水器或饮水机等面积25 m?;左右。六层为会务区和休闲娱乐区。配有会议室4个，大会议室1个面积160 m?;左右，可容纳150-180人；中型会议室1个面积80 m?;左右，可容纳60-80人；小型会议室2个面积40 m?;左右，可容纳20-30人；多功能厅一个200 m?;左右。

2. 地理环境。地处??；临近主干道；距机场..多分钟车程；距火车站..多分钟车程；旁边是??；周遍仅有一个四星酒店无类似酒店。（时间关系信息收集有限）

3. 租赁期限及价格？？？（重要）

二. 改造方案

定位为中高档商务酒店(四星)

1. 三层至五层每层改造客房 间。过道为中档地毯。

2. 房间内设置卫生间。室内为强化木地板，房间内墙纸。

3. 配制电视，空调，上网，照明灯功能。

4. 外墙采用色彩明快的乳胶漆。

5. 配套功能区方案待定。

注：建议房间数量适当增加，减少不产生效益的配套功能。

三. 经营预测

1. 人员配置。

管理团队：

执行总经理一名（负责全面工作，经营策略的制定，对外联络沟通，对全年经营成果负责）

财务总监一名 （负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作） 保安队长一名 （负责酒店安全工作和保安的管理，协调相关部门） 营销总监一名（负责酒店的营销宣传，前台管理，VIP接待，各项活动策划组织，目标任务的完成）

客房主管一名（负责酒店日常工作和管理）

员工队伍

营销经理四名 （对外营销宣传，客户维护，各种信息收集整理建档） 总台服务员六名 (总台接待加收银，目标任务的完成)

保安八名（车场楼层和各要害部位的巡视和管理）

客房中心文员三名（接听电话处理一般投诉和意见收集反馈）

客房中心服务员三名（查房，卫生检查和临时打扫，解决一般问题） 万能工一名（水电维护，设施设备故障处理，能源控制）

卫生班六名 （客房清理，环境卫生维护）

注：以上正常配置，不包括餐厅娱乐等部门的人员配置，建议外包出去。

2. 费用估计。

每年固定成本--------万(租金）

折旧--------万（按投资总额为---------万元，按3年折旧）

财务--------万（贷款和资金利息）

税收--------万（营业收入的6%左右）

工资--------万（员工和管理人员费用）

能耗--------万（水电气等费用）

低耗--------万（一次性用品、茶叶等）

洗涤--------万（床上用品，毛巾类的清洗）

维修--------万（维修的配件及专业维修的费用）

营销--------万（广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等） 培训--------万（员工和管理人员的学习培训）

保险--------万（员工及管理人员的社会保险和酒店自身的各项保险） 其他--------万（办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用） 一年总费用约---------万元

注：以上费用根据酒店实际配置计算。

3. 收入分析

定位为“中高档商务型酒店”。

a.客房收入：

改造后拥有客房84间。

客房设计价格为160.00元（平均执行价格） 客房率保守估计为80%

84间×160.00×360天=483.84万元

全年收入387.072万元

b.餐厅收入：

承包费8000.00—10000.00每月

全年约10万左右

c.房租收入：

旅游票务3000.00每月，全年约3.6万

商场超市5000.00每月，全年约6.00万 d.会议室收入：

大会议室800.00每天，利用率20%全年约4.8万 中会议室500.00每天，利用率20%全年约3.00万 小会议室200.00每天，利用率20%全年约2.4万 多功能厅1000.00每天，利用率10%全年约3.00万 合计：13.2万

e.其他收入：

客房服务；食品饮料；商务收费；电话等 全年约6万元

各项总计：425.872万元

注：以上预测根据酒店发展情况有很大上升空间。

四. 经营思路

整体定位为“中高档商务（培训）型酒店”。一个由井冈山独有地域特色；丰富民族文化；方便快捷适用的配套功能和专业而个性的服务构成的酒店。

锁定的消费群体为一是国内差旅商务客人；二是国外自游人旅行的客人和留学生；三是途径井冈山中转的旅客；四是重点放在市内的各型的商务会议；五是适当发展高端旅行团队。从周边情况分析。酒店应该面向差旅散客和公司的业务人员。利用网络宣传和服务员良好的语言环境来吸引国外自游人旅行的客人和留学生。开展接送服务吸引途径西昌中转的旅客。对有会议需求的政府、职能部门、企事业单位进行定点宣传和营销，制定相应的优惠政策和经办人奖励方案。与省内和当地知名旅行社建立稳固的合作关系，争取高端客源。发展大中型企业的协议入住和各种娱乐场所的钟点房。

在开业初期重点应加强对外宣传。开展网络预定，可以与携程网等专业网站合作，这在开业初期很有效。当然其他的营销手段也必须去做。比如在车站、机场进行宣传营销，利用距离近，硬件环境好，争取客房率的上升。同时推出系列酬宾活动和公益活动，结合活动在主要媒体上进行软广告的宣传。在旅游境区投放适当的广告。出租率达到一定的水平就会稳定，想进一步提高收入只有加强高端商务会务的推广和营销。

能源消耗是一件大事情，也是未来支出的重点之一。是否从改造之初就考虑几个方面的：空调选用分体空调（尽量选用功率较大的空调）

并采用定时开关系统。水，最好考虑利用中水冲洗厕所。热水采用太阳能和电辅热结合的供热方式，并一定要考虑回水系统，减少热效和水资源的浪费。建立节能制度，培养服务人员的节约意识，节约上要以小看大，一点水，一度电，一根针，一条线，人人都是监督员。 人员的配置上注重一专多能，例如保安可以兼门童和行李生；服务班和卫生班可以整合。客房的清扫可以参照计件工资的方式，也可以在此基础上承包，也可以承包给其他的酒店的客房部，或者是家政公司。设备可以承包给其他饭店的工程部，也可以承包给个体经营者。

五．酒店构想

房型及价格：

套房：388/间 间

单人间：188元/间 间

空调双人间160元/间 间

三人间：188元/间 间

注：多房型适合不同客户需求，有利于提高酒店受众面。 设备和服务：

免费服务：

阅览室，淋浴间24小时热水、影视放映（多功能厅定时放映）、行李寄存、代收邮件/包裹、吹风机、旅行信息等

有偿服务：

餐厅酒吧、自助洗衣、国际电话/传真、各种车辆和设备的租赁、票务预定等

六．操作步骤

1．与经营方签订前期合作协议。

2．办理相关手续。

3．签订正式合同

6．酒店管理公司进入

7．人员配置及人员培训

8．设备配置及采购

9．网络宣传和营销

11．开业前的筹备及宣传

12．进入正常营业，开展酬宾活动

13．正常经营及后营销

七．时间安排

1．与经营方签订前期合作协议。

2．办理相关手续。

3．签订正式合同。

4．组建筹备小组（酒店管理公司负责人，工程项目负责人，投资方负责人）

（三周时间。如果第三项办理顺利的话时间可以缩短）

5．确定改造方案。

（一周时间。方案可以与前三项同步进行）

6．酒店管理公司进入。（管理层人员到位，各类《计划方案》落实）

7．人员配置及人员培训。

8．设备配置及采购。

9．网络宣传和营销。

（6-9项可以同步进行。三到四个月时间。人员培训三个月酒店英语基本能满足工作需要。计划得当设备配置及采购不存在问题。网络宣传和营销可以依附现有资源和人脉关系由专人负责计划制定和实施。）

10．竣工验收。

11．开业前的筹备及宣传

（一周时间。）

12．进入正常营业，开展酬宾活动。

（三个月时间）

13．正常经营及后营销。

八．结论

滨江酒店管理公司通过对周边环境和类似酒店的初步调查，经过仔细研究认为该项目有市场大环境的支撑，如西昌旅游的升温、政府形象工程的打造、交通的逐步改善等。加之该项目地理环境好，类似酒店少，产权单位拥有相当的潜在客户，参与者人脉关系多等有利条件。但也有很多不利因素：a周边工程将影响酒店的外部环境。b西昌酒店市场整体定位不高。c酒店主题不明确。综合以上因素管理公司认为“商务酒店”市场潜力大，有相当的利润空间和投资价值。并符合经营者对外发展连锁，扩大酒店规模的总思路。不利因素可以通过管理公司的进入逐步解决。因此管理公司对该项目充满信心，也愿意为

此付出努力，希望能合作成功。

第二篇：酒店可行性报告

旺前·东湖国际大酒店

市场调查、酒店可行性分析报告

前 言

受湖北襄樊“旺前实业集团有限公司”（以下称“旺前集团”）的委托，香港鑫麒麟国际酒店管理有限公司（以下简称KKL）作为旺前集团投资建设的、“旺前·东湖国际大酒店”的前期策划顾问和开业后的经营管理者，于20xx年 月 日至 月 日间，对襄樊、十堰及鄂西北周边相邻城市高档酒店业、餐饮业、娱乐业、康体业、旅游业和大型工矿企业做了详实的市场调查，收集了大量的基础数据，在经过专业整理和科学分析后，对襄樊及周边地区酒店业未来的市场发展趋势作出了科学的判断和预测，并据以编制此《旺前·东湖国际大酒店市场调查及可行性分析报告》。

第一章 业主要求调查及分析

1.1 项目基本资料

项目名称：旺前·东湖国际大酒店

项目发展商：旺前实业集团有限公司（以下称“旺前集团”）

可行性报告编制单位：香港鑫麒麟国际酒店管理有限公司

项目地址：湖北·襄樊国家高新技术产业开发产区

1.2 业主对酒店的定位及总体要求

通过业主（旺前集团）介绍，业主单位是一家以汽车销售、服务为基础，以房地产开发为龙头，以餐饮、娱乐、旅游服务为附翼，多元化、综合性的现代化企业集团。近年来，随

着襄樊旅游经济和汽车工业的发展，湖北襄樊已经成为全国知名的“历史文化名城”、“全国优秀旅游城市”、“中国十大魅力城市”和我国汽车工业、军工企业的聚集地和鄂、豫、渝、陕毗邻地区技术、智力最密集的地区。

在这种形式下，旺前集团科学地预见到襄樊房地产和酒店、旅游业市场的大好机遇，因此希望通过本酒店项目的建设，提升项目地块的经济价值，带动酒店相关餐饮、娱乐、康体等配套设施的升值，从而实现整个项目价值的最大化。

基于此，业主要求KKL对襄樊市酒店业市场进行全面科学的调查，并根据市场需求做出本酒店项目的最佳定位和功能布局规划、工程建造指引、财务分析报告等方案。

鉴于高档商务会议度假酒店在襄樊酒店市场、特别是高新区尚属空白，业主希望通过打造一个有特色的高星级酒店满足高新区及周边地区即将带来的巨大商务需求，并成为襄樊高星级商务会议酒店市场的开创者之一。从资产运营的角度，业主希望能以尽可能少的自有资金在尽量短的时期内获取最大投资回报。

第二章 宏观经济环境

20xx年襄樊市经济增长速度加快、质量改善、效益提高，全年实现生产总值675亿元，增长12%，其中第一、第二、第三产业分别增长3.7%、16.3%、11.6%；完成全地域财政收入90.6亿元，增长11.5%。完成地方一般预算收入20.6亿元，增长12.1%。城镇居民人均纯收入9117元，农民人均纯收入3519元，分别增加972元和328元。同时，第三产业加速发展，内外贸易势头良好，全市实现社会消费品零售总额278亿元，同比增长15.2%。旅游业发展较快，20xx年，全市共接待游客690万人次，实现旅游收入34.5亿元，与20xx年相比，游客人次增长10.22%，收入增长20.21%。20xx年“五一”、“十一”两个黄金周，全市共接待游客110.42万人次，实现旅游总收入3.64亿元，同比分别增长17.2%和47.4%。金融运行稳健，年末人民币信用投入总量379.2亿元，比年初增加68.9亿元；信用环境保持良好，再度被省政府授予A级信用市。经济外向度进一步提高。全市新批外商投资企业25家，全年吸收外商直接投资9284万美元，同比增长156%；出口创汇2.2亿美元，同比增长53%。

20xx年襄樊市政府的国民经济增长目标是：生产总值增长12%；全社会固定资产投资增长20%，达到240亿元；社会消费品零售额增长14%；吸收外商直接投资增长15%，外贸出口额增长15%；地方一般预算收入增长12%，达到23.1亿元；农民人均纯收入增长7%，达到3700元以上；城镇居民人均可支配收入增长8%，达到9800元以上。

2.1 发展中的襄樊高新区

襄樊国家高新技术产业开发区建区13年来，秉承“发展高科技、实现产业化”的发展理念，坚持“项目兴区”、“科技强区”战略，不断创新管理服务体制，优化运行机制，完善“亲商、安商、富商”政策，不断改善投资环境，引进了一大批符合产业政策的项目。目前，区内各类注册企业已达1200多家，其中工业企业350家，规模以上的企业73家，汽车及汽车零部件企业158家，累计认定的高新技术企业163家，投资亿元以上的项目6个，投资5000万元以上的项目19个。美国康明斯、美国德纳、法国标致雪铁龙、日本日产、新加坡佳

通、台湾裕隆等一批国际知名品牌在高新区落户；同时，聚合了全市8家军转民大中型科技型企业和“东风汽车”、“东风仪表”、“湖北新华光”、“中航精机”等4家上市公司，初步形成了“两大园区、三大基地”的产业格局，即以汽车产业为主体的汽车工业园区，以军工机电、高科技产业为主体的高新技术园区；以东风汽车公司襄樊基地为龙头的汽车整车、动力、研发及零部件产业基地，以湖北新华光信息材料股份公司为龙头的全国最大的特种光学玻璃研发、生产基地，以航宇救生设备有限公司为主体的全国最大的航空救生装备研究、设计、实验和制造基地。

截止20xx年9月底，高新区高新技术园区共入驻项目33个，其中投资亿元以上的项目6个，投资5000万元以上的项目19个，项目建设计划总投资27亿元，计划建设标准厂房总面积26万平方米，项目全部投产后年产值可实现95亿元，税利10亿元。汽车工业园区更是进入了大开发、大建设、大发展的时期，其总规划面积达5平方公里，其中一期规划面积1.5714平方公里（2357亩），已投资1.1亿多元，建成道路8条，总长18884米，形成了“三纵三横”的道路格局。目前，除已建成投产的日产天籁轿车生产线、东风康明斯公司、神龙襄樊公司、二汽试车场外，又有42个项目入驻园区, 其中过亿元项目11个，总投资规模达27.79亿元，13个项目已建成投产，26个项目正在建设中，中美西卡数控集团、江西远成集团、新火炬集团、桂林福达曲轴公司等一大批中外汽车生产及配套企业涌入园区，为襄樊汽车工业快速发展注入了新鲜活力。

2.2襄樊市高新区带来的商机

在迅猛发展的经济大潮中, 我们相信奇迹一定会在发展中的襄樊及高新区出现!

早在 20xx年，高新区就实现GDP 82亿元，同比增长57.7%；实现工业总产值307亿元，同比增长79.6%；实现工业增加值76.8亿元，同比增长56%；实现营业总收入262.6亿元，同比增长409%；实现自营出口创汇3000万美元，同比增长55%；实现全口径税收23亿元，同比增长98.3%；实现全社会固定资产投资30亿元。

随着襄樊社会经济的迅猛发展，以襄樊国家高新技术产业开发区为依托的环襄樊新经济圈正在中部崛起和兴旺，从而孕育了巨大的市场商机。我们有理由相信：作为襄樊高档酒店市场的领军者，齐备天时、地利、人和的旺前·东湖国际大酒店，将会成为襄樊市和高新区最亮丽的风景线！

第三章 旺前·东湖国际大酒店地理位置调查及分析

3.1项目地点

如下图所示，旺前·东湖国际大酒店项目地址位于湖北省襄樊市高新技术产业区名城路和环湖西路的交界处，占地面积共87136平方米。

图1：旺前·东湖国际花园 旺前东湖国际大酒店规划方案

图2：高新区及旺前·东湖国际大酒店地理位置图

3.2周边环境

如图所示：旺前·国际大酒店位于襄樊高新技术产业区之东湖(车城湖)边，与高新区管委会隔湖相望，邻接东湖国际花园高尚住宅小区，并与汽车工业园近在咫尺，园区内有许多著名的大型企业例如：汽车销售、天籁轿车生产线、东风康明斯公司、龙襄樊公司、物流中心等。

3.3交通的便捷程度

区位优势非常明显。东、西、南三面分别与襄新公路（襄樊—河南新野）、樊魏公路（襄樊—河南魏集）、316国道接壤；襄荆（襄樊—荆州）、汉十（武汉—十堰）两条高速公路互通交汇点，就在园区边界；

焦柳、汉丹、襄渝三条铁路干线在襄樊交汇，襄北编组站是全国13个路网级大型编组站之一；襄樊机场已基本开通全国主要城市的航运业务，交通条件十分便利。

3.4能见度

旺前·东湖国际大酒店位于高新区名城路和环湖西路的交界处，东湖（车城湖）以西，所在区域已建及在建建筑多为五至九层，区内目前暂时没有规划其它高层建筑。本酒店建筑体高度为11层，能见度较好。

3.5需求的邻近程度

对旺前·东湖国际大酒店与各种需求的邻近程度分析如下：

① 商务、政务需求：在高新区各项服务配套设施完善之前，特别是大规模的高档酒店建设之前，高新区的建设和发展将为旺前·东湖国际大酒店直接提供大量商务客源。旺前·东湖国际大酒店作为高新区唯一（5—8年）的高档酒店项目，将吸引大量中高档商务客人。 同时，高新区、襄阳区自身的工商业、服务业、写字楼的发展和政府各项职能部门也将产生一定的商务和政务需求。

此外，旺前·东湖国际大酒店到市区距离仅有约10分钟的车程，根据周边商业区的发展以及酒店自身的定位，旺前·东湖国际大酒店亦能吸纳大量市区高档商务和政务客人。

② 会议需求：类似于商务需求，会议需求也将主要来自于高新区和襄阳区，特别是高新区的汽车工业园区将为旺前·东湖国际酒店提供主要的会议需求；同时，随着本地经济的快速发展，襄樊市及鄂西北周边地区的商务和政务会议需求也将迅速增多。

③ 休闲、娱乐需求：旺前·东湖国际大酒店周边乃至整个高新区在短期内难以发展大规模的旅游产品，因此难以吸引众多旅游客源。规划中的旅游项目在近期内还不会形成规模。但是随着高新区和襄樊市工商业的迅速发展，高新区和周边地区对休闲、娱乐设施的需求亦将迅猛增长。

3.6 项目地点优劣势分析

3.6.1 项目地点优势分析：

① 旺前·东湖国际酒店是目前（5—8年内）高新区内距离汽车工业园区最近的高档商务、会议度假酒店，且地处美丽的东湖(车城湖)岸边、距离市区仅10分钟车程； 根据高新区管委会的介绍，虽然有另一家高档酒店在远景规划中，但其建成将至少在5年以后。因此，位于东湖(车城湖)岸边的旺前·东湖国际大酒店具有较好的地理位置条件；

② 旺前·东湖国际大酒店位于高新区规划中的核心地区；

③ 从名城路和环湖西路两个方向出入，旺前·东湖国际大酒店均享有较好的能见度；

④ 市政府与高新区有关政策对旺前·东湖国际大酒店无限制，酒店可以考虑以尽可能大的土地规模来获得最高的经济收益。

3.6.2项目地点劣势分析：

① 高新区本地市场短期内（2年内）难以产生大量的休闲、娱乐旅客需求；但随着高新区及周边地区的发展，商务休闲、娱乐旅客需求将逐步提高；

② 旺前·东湖国际大酒店周边尚未形成成熟的商业区，周边地区的商业招商进程如果长期延误，将对旺前·东湖国际大酒店的客源基础产生一定影响；

③ 旺前·东湖国际大酒店距离襄樊机场仍有30多公里／20分钟车程并通过市区；但对目的地客源，特别是酒店的长期客户或协约客户的影响不大；

④ 在酒店周边有关各项生活配套设施完善前（预计2－3年），旺前·东湖国际大酒店的外部环境将受到一些影响。

第四章 襄樊市及十堰市酒店市场调查及分析

4.1襄樊市旅游经济发展状况调查及分析

襄樊市拥有丰富的旅游资源和辐射资源，尤其在人文和自然两方面有很多在国内和国际上都叫得响的资源。

4.1.1 人文旅游资源：

人文旅游资源是襄樊旅游资源的最大优势。襄樊历史悠久，文物古迹众多，是国家级历史文化名城，自春秋时期开始筑城，至今已有2800多年的历史。目前，仅市区被列入文物保护单位的就有81处，国家级文物保护单位3处。其中古隆中是三国时期著名的政治家、军事家、智慧象征的诸葛亮隐居躬耕之地，经过历代的不断兴建和修缮，已经形成“隆中十二景”。

襄阳古城的建城史已经有两千八百多年，不仅在我国，在世界上也是现存非常古老的完整古城之一。襄阳古城北有汉江天堑，东、西、南三面有宽阔的护城河环绕，西南群山连绵，易守难攻，自古以来便有“铁打的襄阳”之美称，历史上有许多著名的战役都发生在这里，是难得的复合式人文景观，有很丰富的开发题材。

4.1.2 自然旅游资源：

襄樊自然旅游资源相对人文旅游资源来说较弱，但也不乏“亮点”。襄樊地处中原，气候温和、四季分明，地质地貌丰富多样，造就了许多种类不同和富有特色的自然旅游资源，如：汉江游览、鱼梁洲、张公祠、九天娘娘洞，保康的温泉、野花谷野生腊梅、五道峡，南漳的水镜湖、鱼泉河、香水河，谷城的南河小三峡、薤(xi)山，老河口的梨花湖等。

4.1.3 辐射和共享旅游资源：

襄樊地处我国中部，水、陆、空交通便利。因此，在辐射和共享旅游资源方面有得天独厚的优势，而且有很多国内外知名旅游景区，如：武当山、长江三峡、神农架、张家界等。

4.1.4 襄樊旅游业概况：

根据襄樊市20xx年统计资料：20xx年城镇居民人均纯收入9117元，旅游业发展较快。20xx年，全市共接待游客690万人次，实现旅游收入34.5亿元。与20xx年相比，游客人次增长10.22%，收入增长20.21%。20xx年“五一”、“十一”两个黄金周，全市共接待游客110.42万人次，实现旅游总收入3.64亿元，同比分别增长17.2%和47.4%。

襄樊市国内旅游近年来发展虽然有所增加，但值得注意的是国内游客中一日游游客和过路游客居多，20xx年度占72.5%，而过夜游客仅占27.5%。该特点与襄樊市国内游客客源构成有关，如下图所示，80%国内游客来自于外省、武汉和周边地区。而大部分外省客人只作短暂停留后，就去武当山或神龙架观光并留宿。

图3：20xx年本市国内旅游客源地构成

襄樊一日游游客、过路客人过半的特点也决定了在旅游收入构成中，餐饮、交通和游览收入超过了酒店住宿收入。

图4：20xx年本市国内旅游收入构成

4.2 襄樊中高档酒店发展状况调查及分析

4.2.1旺前·东湖国际大酒店竞争市场的界定和襄樊市中高档酒店发展状况

为了确定旺前·东湖国际大酒店竞争对手的供给和经营情况，KKL走访了对于襄樊和十堰当地酒店市场具有深入了解的专业人士（如数家酒店的总经理、销售/市场部经理、各级行业

主管部门的领导等），收集了市场供求的信息，分析了酒店需求的来源，并结合KKL在酒店和旅游领域的专业知识和经验，确定了如下界定旺前·东湖国际大酒店竞争对手的关键因素：

① 地理位置；

② 硬件设施和装修质量；

③ 服务品质；

④ 定价和实际平均房价；

⑤ 市场定位；

⑥ 客源档次及构成；

⑦ 餐饮和会议设施品质；

⑧ 酒店总经理们对于市场和竞争对手的评价。

基于上述分析，KKL认为旺前·东湖国际大酒店的竞争市场主要由两部分组成：襄樊市的襄阳区和高新区内的中高档酒店。

截至20xx年底，襄樊地区共有星级酒店59家，其中四星 1 家，准四星八家，三星 18 家。从旅游局的统计资料来看，近年来襄樊市各区中高档星级酒店发展较快，从2003至20xx年上半年就增加十二家三星和准四星级以上的酒店，例如：格兰美酒店、艾美酒店（按五星级装修），而且在20xx年将会有三家五星级酒店开业，它们是：1 、位于襄阳古城的川惠宾馆，前身是襄阳宾馆，宾馆目前外立面工程已经结束，正在进行内部装修，预计20xx年年初开业；2 、位于人民广场的襄樊开放大酒店，目前也亦进入内装修阶段，预计在20xx年底或20xx年初开业；3、位于襄樊市春园路和长虹路交界处（诸葛亮广场对面）的港景碧云天大酒店，目前正加紧施工，预计20xx年年底开业。因此，KKL认为襄樊市各区内达到四星或四星以上标准的酒店都是旺前·东湖国际大酒店竞争市场、特别是会议市场的组成部分。 随着襄樊市借助高新技术产业的发展机遇，将襄樊建设成为湖北省经济大市的战略实施，在可预见的五至八年内，还将有更多的高档酒店出现在襄樊市区及周边地区。

经初步调查和不完全统计，襄樊市区现有达到四星或四星以上标准的部分酒店如下： 表1：襄樊市区部分星级酒店统计表

酒 店 名 称

艾美酒店

汉江国际大酒店

荣华国际大酒店

红宝石国际大酒店

名人城市大酒店

格兰美大酒店 星 级 准五星 四星 四星 准四星 准四星 准四星 房 间 数 190 157 128 127 146 86

铁路大酒店 南湖宾馆

准三星 类四星

188

4.2.2 十堰市旅游市场和中高档酒店发展状况

十堰市2007上半年，全市接待国内外游客达到了441万人次，总收入实现了19.1个亿，分别增长12.1%和12.6%，旅游创汇817万美元，增长了22.2%，旅游综合发展水平排全省的前三。

十堰市自20xx年以来，由于大力开发武当山旅游区和相关旅游产业，再有因湖北二汽的长久影响力培养了一批商务客源，酒店市场在旺季开始出现供不应求的局面，就是在正常季节中高档酒店开房率也在百分之八十左右；市场需求的增长刺激了酒店业规模的增长。至20xx年，十堰市和武当山各个档次的酒店和旅馆已达100余家，约3900张床位。但十堰市目前还没有四星级和以上酒店，比较好的部分酒店现有燕良大酒店、华中大酒店、凌霄大酒店、汉江国际大酒店等挂牌三星级酒店。

表2：十堰市目前中高档酒店一览表

酒 店 华中大酒店 燕良大酒店 凌霄大酒店

地 址

湖北省十堰市人民南路8号 十堰市主干道－－人民北路 湖北省十堰市人民北路1号

星 级 客房数 三星 三星 三星

113 174 103 180 173

汉江国际大酒店 湖北省十堰市北京北路15号 三星 车城宾馆

4.2.3襄樊市未来市场新供给

张湾青年广场 三星

根据KKL的调查，目前襄樊市已知扩建新建高星级酒店项目有3家，其中川惠宾馆的扩建和新建的开放大酒店将达到五星级标准，而港景碧云天大酒店正在以五星级标准建造。

表3：襄樊市近两年预期开业的中高档酒店统计

建筑

酒 店

面积

预计 客房数（间）

坐落 地点

预计

开业时间

星级

(㎡)

川惠宾馆 开放大酒店 港景碧云天大酒店 总计

此外，KKL的调查显示，在高新区还有另外一家高星级酒店项目正在酝酿和设想之中，因尚未进入正式规划阶段，目前无法得知其相关信息。根据酒店业发展的规律，KKL估计在2008至20xx年间，襄樊市和高新区中高档酒店市场至少还将增加3～5家酒店（约900间客房）。但考虑到高新区在近年内可以预见的超常规发展，KKL认为至少在将来的5年之内, 市场需求的增长幅度将超过或至少与供给的增长幅度持平。

另外，从十堰市目前的客源结构和组成来看，除旅游过夜客人外，其他方面的客源基本不构成威胁。相反，襄樊在经过2～3年旅游资源整合、高档酒店快速发展后，其酒店业对过夜旅客的竞争力也将会有大幅度提高。

4.3 襄樊现有高档酒店经营状况及客源市场调查及分析

以下图表显示了襄樊市部分高星级酒店的经营业绩和管理水平。

襄樊市区内中高档酒店市场从20xx年后开始复苏，20xx年年平均开房率达到62％。20xx年的前6个月平均开房率比上年同比增长了8％，反映出市场对高档酒店住宿需求的上升。

图5：襄樊市20xx年高星级酒店营业收入构成比例 表4：襄樊市部分星级酒店经营情况

28000 49000 42000 119000+

260 300 290 850+

荆州街 胜利街 长虹路

5 5 5

20xx年底 20xx年底 20xx年底

20xx年 20xx年 20xx年 20xx年

星级 酒 店 名 称 客房数 开房率 开房率开房率

(%)

4 汉江国际大酒店 准5 艾美酒店 准4 荣华国际大酒店

157 191 128

42 0 38 40

(%) 48 0 46 48

(%) 52 0 55 50

1－7月 平均房价 RMB520 RMB330 RMB320 RMB300

准4 红宝石国际大酒店 127

准4 名人城市大酒店 准4 铁路大酒店 准4 格兰美大酒店 年平均开房率 20xx年客房总数 146 188 86 2023 52 78 0 50 60 85 0 57.4 68 88 0 62.6 RMB260 RMB220 RMB210 20xx年平均房价

表5：襄樊市部分高档酒店商务客人（客房日均平等市场份额）

平等市场

平等市场 酒店名称

客房数

份 额 份 额 （％）

客房数 汉江国际 157 9 14 荣华大酒店 128 12 15 红宝石大酒店 127 12 15 名人城市酒店 146 19 27 艾美酒店 191 15 28 铁路大酒店 188 27 50 格兰美 86 6 5 总 计

100

154

表6：襄樊市部分高星级酒店整体管理情况比较

大堂

中餐 西餐 宴会 会议 会议 整体酒店名称

客房

管理

装饰

厅 厅

厅

室

设施 水平

汉江国际

良

良

一般 一般 一般 一般 良

一般 RMB308.57

备注

服务 康娱

质量 设施

一般 一般

艾美酒店 荣华大酒店

良 良

优 一般 良

优 良 一般

优 良 良 良

良 良 良 良 良 良 差 差

良 良 良 一般

一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般

差

红宝石大酒店 一般 名人城市酒店 差 铁路大酒店

差

一般 一般 一般 一般 一般 一般

差

一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般

说明：鉴于我国的旅游统计数据易受其它因素的影响，KKL对从官方渠道获得的数据信息进行了妥善处理，并通过深入的市场调查从多方面收集信息，进一步验证有关统计数据的科学性和客观性。

根据KKL的调查，襄樊市中高档酒店的平均开房率已超过市整体住宿业的水平。20xx年～20xx年上半年，客源构成包括商务住房客人（约占65％），会议游客（10％）和旅游休闲客人（8％），政府接待客人（12%），其他客人（5%）。

值得指出的两个特点是：一、据包括荣华国际酒店在内的数家酒店的总经理和销售经理介绍，在占总客源65％的商务客源中，约30％（即客源总数的20％左右）与高新区的各大企业有关。换言之，襄樊市区中高档酒店有约20％的住房客源来自于高新区。其次，在商务会议和大型接待客源中，襄樊高新区的客源也占有很大比例。另外，本地公司、企业和私人聚会、宴请、外籍人士长包房也是襄樊中高档酒店营业收入的重要组成部分。

第五章 襄樊市高档餐饮业发展状况调查及分析 5.1襄樊市高档餐饮业发展状况调查及分析 5.1.1襄樊市餐饮发展状况

根据KKL调查的资料，襄樊市整体市场的餐饮娱乐收入占营业总收入的51.2%, 而客房收入仅占38.8％，这和传统中高档酒店以客房为主、餐饮娱乐为辅的经营手段不同，说明襄樊酒店的客源市场对餐饮娱乐有较大需求。

表7：襄樊市高星级酒店餐饮、会议客源调查情况（100%）

酒店住客 政府宴请 商务宴请 会议包餐 旅行团

15% 14% 26% 18% 5%

自由客人 家庭用餐

商务公司及企业开业、庆典等 婚庆、生日等各种喜庆活动

各种外买活动

合计

图6：襄樊市高星级酒店餐饮、会议客源比例（100%）

表8：襄樊市20xx年1-7月部分高档餐饮营业情况统计表

4% 5% 6% 6% 1% 100%

大厅 人均

酒店名称 餐位消费

平均 贵宾

消费

（%） 平均上座率

月均

1-7月

房数

数 元/餐 元/餐

56 675

经营收入 平均经营收（元）

入（元）

大厅 61.0%

新富贵酒轩 210 53

1569058.85 10983411.95

贵宾房 87.5% 大厅 67.0%

好福记

220 52

68 620

贵宾房：79.0% 大厅： 65.0%

华悦酒家 280 58

50 680

贵宾房 82.5%

艾美西餐厅 80

48

174

大厅 80.0% 221184.00 1548288.00 大厅 36.0%

36288.00 254016.00 5133974.69 35937822.83 1537488.00 10762416.00 1769955.84 12389690.88

汉江西餐厅 100 42

总计

890

在襄樊市各区，各大酒店及社会餐饮的中餐菜系主要是以湘菜、川菜、粤菜及本地菜肴混合经营，很少有主题菜系酒楼，这是襄樊地处几个大省的交界地段，造成了人们口味多样

性的需求。经过市场调查，从经营的规模、出品质量、服务水平、管理经验等方面比较，KKL认为：襄樊中餐菜系高档酒楼的经营状况要比高档酒店配套中餐厅要好很多，代表酒楼如：在市区的新富贵酒轩、好福记大酒店、襄樊华悦酒家等高档中菜酒楼，他们的共同点是，规模大、档次高、包房多、出品较好、位置好、所以生意也都好。其它菜系如西式餐厅在襄樊市也有一定市场但远不如中餐酒楼火爆，特别是中高档酒店里的西餐厅的生意，除开早餐外，其他时段的生意都很不理想甚至很差，目前只有艾美酒店新推出的西式自助餐生意相对较好。通过我们调查，认为原因很多，例如：口味方面，本地人口味较重，还不适应西式菜式的味道，还有目前襄樊的西餐烹饪技术和原材料方面都很落后等因素造成襄樊西餐市场的不景气。但类似粤式茶餐厅却生意火爆，例如本地牛扒馆、经营有煲仔饭的餐厅，他们的出品口味比较适合本地人，而且价格便宜，经济实惠。

目前高新技术产业区的餐饮业在规模、档次、经营和管理方面普遍表现不足，一些经营较好的餐饮机构不但规模较小且也只是在饭菜质量方面略有特色，但在企业文化建设、基础技能培训、基本工作流程、菜品质量稳定性、环境建设等方面都非常欠缺。以至于高新技术产业区目前还没有一家真正意义上的中、高档餐饮“名店”。目前经营情况及规模较好的餐饮也只有常春酒店的中餐酒楼，但其档次也只能算中档水平。

襄樊市各区酒店及社会餐饮的所有贵宾包房上座率非常高，一些大型餐饮名店几乎天天爆满，大厅生意则较为冷清，这些都与当地消费者的消费习惯、特点有关。

5.1.2以下对一家酒店餐饮及二家社会餐饮经营比较成功的情况做出分析

表9：襄樊新富贵酒轩/襄樊艾美酒店/襄樊华悦酒家餐饮经营管理特点

1）投资者及经营管理者对餐饮经营的重视程度比较突出；

2）规模大、就餐环境舒适、装修好；

3）菜品质量稳定，菜品品种翻新频率较快；

新富贵酒4）价格定位适当；

轩 5）菜系选择恰当，丰富的菜式可满足不同口味客人的餐饮需求；

6）餐厅员工有基本技能培训训练；

7）管理理念较好，有良好的员工奖励制度；

8）注重餐饮宣传推广。

1）餐饮定位准确，菜品质量稳定，已赢得部分高档餐饮市场份额； 襄樊艾美

酒店西餐2）员工技能基础培训较好，服务较热情到位；

厅 3）管理较严格，员工队伍较稳定；

4）价格合理。

5）聘请了深圳的一家酒店管理公司进行经营管理。

1）经营理念突出，餐饮文化氛围好，餐饮客源目标定位准确；

2）就餐环境优越，菜品原料质量好，员工训练有素；

华悦酒家

3）大厅包餐菜色及口味较好；

4）价格适中。

中高档社会餐饮在襄樊发展空间很大，同时酒店中餐在星级酒店里也是一个相对好的经营项目，但襄樊酒店配套餐饮目前迫切需要成功创造和推出“品牌餐饮”，这样对襄樊酒店业的整体经营将起到重要作用。

从以上分析情况可以看出，目前襄樊市的餐饮经营已经形成相当规模和气候，并且已经得到广大消费者的认可，虽然高新技术产业区餐饮建设较为落后，但是从发展情况来看，餐饮市场发展潜力巨大，这对本酒店的餐饮项目无疑是一个大好机会。

襄樊市目前属于旅游城市，有成熟的旅游资源。但旅游开发和整合的力度还不够，特别是高新技术产业区及附近地区更加滞后，因此，KKL认为在2～3年后，本地区在高新技术产业区经济不断发展的前提下，各种大型项目的逐步上马，商务客人以及旅游、会议、自助休闲客人也将会迅速增加，同时国际、国内、省内、商务活动的频繁，加速了对高档休闲度假酒店及商务活动场所的需要。我们相信这一地区高档商务会议度假酒店的发展前景是较为乐观的。上述情况为本酒店开业后的经营创造了有利的宏观经济环境；可以肯定的说本酒店只要通过专业化的经营管理，同时借助酒店管理公司的经营管理优势，一定可以实现酒店效益最大化；我们相信通过我们的共同努力业主一定会在最短时期内获取良好的投资回报。

第六章 襄樊市娱乐、康体业情况调查

目前襄樊市娱乐行业的经营状况还是较好的，在我们调查的对象中以演艺式和量贩式KTV的经营尤其突出。在康体行业中，酒店内部的健身中心虽然大多向住店客人免费提供，但酒店里高档洗浴中心却是酒店的一个利润增长点。同时社会康体业的专业足浴休闲企业也发展迅猛。

表10：襄樊市部分康体经营情况调查

企业名称 日均 人均消费 平均 1-7月平均平均成平均毛

客流量 人次/天

步云堂足道 常春桑拿 松鹤良子 汉江酒店桑拿部 步云阁足道馆 总计

6.1 市场调查结果

150 70 160 35 120 535

元/次 月收入 收入（元） 本率(%) 利率(%) （元）

68 98 60 198 58

260100 174930 244800 176715 177480 1034025

1820700 35.0 1224510 36.0 1713600 32.0 1237005 38.0 1242360 32.0 7238175 34.6

65.0 64.0 68.0 62.0 68.0 65.4

以下为KKL对数家有代表性的娱乐和康体场所的点评: A、步云堂足道：

步云堂足道在襄樊市足浴行业中属于经营状况较好的一家，它的设备设施比较完善而且有特色，例如特色小鱼泡脚等服务。

装修属中档水平，营业面积约2000平米，每天客流量为150人次左右，人均消费68元。 服务水平：良 卫生状况：良 B、常春酒店桑拿

常春酒店桑拿档次中等，在高新技术产业区内比较好的专业洗浴中心，面积约1200平米，设备设施比较先进，按摩技师水平比较良好，生意红火，其主要原因就是“供不应求”。 服务水平：良 卫生状况：良 C、松鹤良子连锁足浴

松鹤良子连锁足浴在襄樊市洗浴行业中属于最大的连锁店，起步较早且经营状况较好。 装修属中档水平，营业面积约2000平米，每天客流量为160人次左右，人均消费60元。 服务水平：良好 卫生状况：良

综合而言，襄樊市娱乐和康体行业有如下共同特点：

①大多数经营场所在经营中引进广东、北京等同行业经营模式和理念。

②部分场所经营主题及特点突出，装修档次以中档为主；

③所提供的服务种类不繁杂；

④服务水平良好，但欠缺细节服务，行业技师技能一般；

⑤经营定位较准；

⑥客源主要包括：

a . 事、企业单位请客： 约占20％

b. 商务请客： 约占40％

c. 本地高消费市民： 约占35％

d. 境外商务和旅游客人： 约占1％

e. 国内高消费游客： 约占4％

目前襄樊市区娱乐、康体行业有150家以上，其中，中、高档场所只有10家左右，而高新技术产业区的酒店及社会娱乐方面都是以小型低档的桑拿、恋歌房、歌舞厅为主，目前还没有一家高档的综合休闲娱乐场所，根据高新技术产业区的发展特色和前景来看，高档的娱乐和康体场所市场潜力巨大。

6.2襄樊市高档会议用房入住情况调查和分析

表11：襄樊市市区高星级酒店入住客源调查情况表（100％）

客 源

企业商务会议

政府各种大型活动

会展中心活动

事业单位会议

企业单位接待

政府接待

事业单位接待

旅行团队

旅游散客 所占比例（%） 8.0 5.0 8.0 7.0 19.0 8.0 13.0 13.0 2.0 分 析

商务散客 周边市县散客 本地居民散客 本企业自用客

长包房

(信息来源： )

8.0 4.0 1.5 1.5 2.0 100

如上表所示，襄樊市区酒店客源市场仅有平均不到10％的会议客人，低于全国中高档酒店市场12－16％的平均水平，这与襄樊大型商务活动、会展等不是特别发达的现状有关。KKL的调查显示，目前此客源市场已经开始逐渐增加在酒店内举行商务、政务、培训及其它会议，会议客源一般在酒店停留2～3天左右。襄樊市区中高档酒店一般都有一定数量的会议设施作为酒店配套，但像荣华国际大酒店这样拥有一个可容纳800人开会的多功能厅和4个小型会议室的会议接待功能和会议设施的酒店是不多的。

在高新区具备大型会议接待功能和会议设施的酒店更是空白，随着高新区各个大型企业的不断发展，我们相信高新区内各企业，即将会对具备大型会议接待功能和会议设施的酒店有着极大的需求。

表12：襄樊市相关酒店会议设施情况

红宝石

酒店项目

汉江国际

荣华国际

酒店

多功能厅 面 积

17楼 1大型会议室容200人 1个歌剧室

会议室

容 400人 1中型会议室容120人 1 课桌会议室容 100人

2个 1个 752㎡

1个 800㎡

1个 800㎡ 100人会议室2名人城市

4F200

㎡ 6F100个

㎡ 1F4530人会议室2

㎡

个

100人会议室

面 积

128㎡ 155

㎡

200㎡

30人会议室60㎡-70㎡

同声传译 电教室

1个同声传译40人

189㎡

分组小会议室 1个圆桌会议室容10人 联络电话： 汉江国际电话：3276666 荣华国际电话：2822222 红宝石酒店电话：2829888 名人城市电话：3533333 南湖宾馆电话：3600088

第七章 酒店定位及功能规划分析 7.1 酒店整体定位及分析

经过对酒店周边整体环境全面调查和对市场需求和供给的评估，KKL发现旺前·东湖国际大酒店竞争市场的以下特征赋予了本项目独特的市场机会：

① 本项目酒店投入使用的20xx年，正是高新技术产业区高速发展并开始成熟的阶段； ② 高新技术产业区的发展将带动襄樊及周边地区经济在未来5～10年内经历超常规快速发展；

③ 高新技术产业区迅速发展期间大量的建设和投资将使高新区客流量骤增从而将在2—3年内产生极大量的酒店需求；

④ 高新技术产业区内短期难以提供酒店设施。

⑤ 本酒店的地理位置和相对完善的商业及生活配套设施使之成为高新技术产业区内各企业的会议、休闲、度假服务基地的最佳选择；

⑥ 高新技术产业区高档酒店市场目前严重供不应求，高档客源被迫转移至襄樊市区； ⑦ 高新技术产业区现有餐饮、娱乐和休闲市场规模小、档次低，无法满足高新技术产业区现有和即将增加的中高档客人巨大需求；

⑧ 高新技术产业区的迅猛发展将极大促进本区和周边地区的商业发展，房地产买卖价格等都将快速上升。

基于上述因素，KKL建议旺前·东湖国际大酒店定位为：五星级精品商务会议酒店。

7.2 酒店定位及分析

旺前·东湖国际大酒店五星级精品商务会议酒店的定位主要基于以下理由：

① 高新技术产业区酒店市场档次和规模都较低，到酒店预计开业的20xx年，本地高档酒店市场也将只有另外一家五星级的酒店只是在酝酿中。所以我们认为在酒店开业后的3-5年内，高新技术产业区内只有旺前·东湖国际大酒店一家五星级酒店；

② 考虑到高新技术产业区的发展趋势和各企业的规模档次，五星级的定位能更好的吸引尚在培育和发展中的中高档客源市场；

③ 五星级高档酒店的定位既有利于吸引尚在培育和发展中的中高档客源市场，同时还可提高旺前房地产项目的价值；

④ 五星级的定位有利于带动餐饮、会议、娱乐、康体等设施的整体经营。

⑤ 如前所述，旺前·东湖国际大酒店的主要客源是与高新技术产业区相关的商务客人，只有高品质的商务、会议、度假酒店才能最好地吸引中高档商务客源。

基于以上分析，KKL建议旺前·东湖国际大酒店的建筑设计和室内装修以及配套设施应充分考虑突出酒店“精品商务” 的形象定位。根据KKL的知识和经验，一座设计得当、形象突出的五星级酒店在整体品质上可以好于目前国内很多挂牌五星级酒店。

7.3 酒店市场客源定位及分析

7.3.1客房客源定位及分析

主要分为商务客源和娱乐休闲客源。区域定位在近期内以高新技术产业区（商务、会务客源和娱乐休闲客源）为主，本地和周边城镇（高端商务客源和会议客源）为辅。如前所述，目前襄樊市各区高星级酒店的高档商务客人约30％的客源与高新技术产业区相关。KKL认为在酒店开业后3-5年内，与高新技术产业区相关的商务客人的80％左右将成为旺前·东湖国际大酒店主要客房需求（客房60%）。此外，周边城区的高端商务客源和会议客源也将有一定比例（客房15％）。随着高新技术产业区配套设施的逐渐完善和周边地区工商业的逐渐成熟，本地引起的各种客源所占比例将会有所上升。

7.3.2 会议客源定位

会议客源主要分为：公司商务会议、合同签字仪式、政府公务会议、新闻发布会、会展等客源类别。区域定位以高新技术产业区为主，周边城区（高端商务和公务会议）为辅。这部分客源应为注重企事业及当地政府形象的高端会议，将是旺前·东湖国际大酒店的长期会议客源。

7.3.3 餐饮客源定位

餐饮客源主要分为住店客人、本地区中、高端商务客源、公务宴请客源、白领客源、小资客源及附近企业、商业的一些高管人员等。区域定位以高新技术产业区及周边地区为主。随着可以预见的本地经济的超常规发展和随之而来的人民生活水平的迅速提高，本地人的餐饮消费习惯也在发生巨大的变化，中、高收入家庭走进高档的酒店餐厅、享受各种风味美食将在不远的将来成为一种餐饮时尚；本地的经商客户、政府官员和居民是本酒店未来餐饮客源的主要发展方向。

7.3.4 康体客源定位

康体客源主要为住店客人、本地区中、高端商务客源、高管白领和政府官员。区域定位以高新技术产业区、市各区及周边地区为主。高星级酒店的高档康体场所能够满足人们对康体场所的环境、卫生状况日益提高的要求。

7.3.5 娱乐客源定位

娱乐客源主要分为住店客人、本地区中、高端商务客源、公务宴请客源、白领客源、小资客源及附近企业、商业的一些高管人员等。区域定位以高新技术产业区、市各区及周边地区为主。作为朋友聚会、公关、减轻工作和生活压力的地方，高星级酒店的娱乐设施能提供一个绝对舒适、放松和隐私的场所。

7.4酒店房务服务经营模式定位

客房收入是五星级酒店的核心收入，由酒店管理公司按照国际惯例进行有效管理，打造襄樊当地的酒店精品及管理品牌，并实现最大的投资回报。

7.5 酒店餐饮服务经营模式定位

本酒店餐饮规划项目，建议尽量采取自主经营的模式：酒店自己投资，自己经营管理，从打造襄樊当地的酒店精品及管理品牌并实现效益最大化的角度出发，餐饮项目是五星级酒店整体管理不可分割的一部分，利用管理公司的管理品牌和管理能力，从而实现公司的整体战略目标。具体分析如下：

① 西餐厅/大堂酒吧：

自主经营，这些项目为酒店必备经营项目且利润率较高，由于本酒店以商务客人为主，生意也将会比较稳定；西餐厅还是解决住店客人早餐的需要。

② 中餐厅：

定位以精品粤菜为高档出品，满足高新区管理部门和各企业的接待需要；湘菜、川菜和本地菜为辅，以适合不同客人的口味，我们建议自主经营，由管理公司统一聘请高水平餐饮管理人员及高水平的厨师队伍，并借鉴香港、深圳、广州等一些大城市品牌餐饮的经营理念，可以迅速打出品牌，投资大、效益也大，对酒店的整体经营有极大的利好影响； ③ 日韩料理：自主经营

定位中高档精品日韩菜式，以满足外籍长住客人和高新区高档商务客人，同时也满足了酒店星级的要求。

④ 风味食街：自主经营

定位中档特色餐厅，价格适中，菜品多样化、特色化，以满足一般聚餐、工作餐和普通白领消费。

7.6 酒店娱乐服务经营模式定位

本酒店娱乐项目主要为KTV卡拉OK；根据市场调查分析高新技术产业区酒店中KTV的场所并不多，本酒店娱乐项目可以从酒店的住客和本地区的中高端商务客户群打破缺口成为酒店重要的营业收入点。

本项目规划的KTV，只要主题装饰到位、经营得当，容易打出知名度，产生差异化经营效果。建议酒店娱乐项目采取自主经营的模式。

7.7 酒店康体服务经营模式定位

本项目规划的康体设施中保龄球、健身中心、泳池、和棋牌室等设施主要为住店客人配套，但也要大力拓展社会业务量；建议洗浴部分应当以现代风格为主，可参考学习深圳皇室假期洗浴连锁公司或天天美洗浴中心之成功经验，聘请经验丰富的管理团队以实现最大收益。由于经营成本低，同时考虑到与酒店其它设施服务质量的一致性，建议酒店对康体项目全部采取自主经营的模式。

表13：本酒店餐厅（会议室）、娱乐项目预计消费水平

项 目 座位数 上座率（%） 人均消费（元）

中餐厅包房 50间 78%（午/晚） 880（午/晚）

中餐大厅 260 60%（午/晚） 68（午/晚）

西餐厅 120 75%（午/晚） 56（午/晚）

日、韩料理 90 60%（午/晚） 78（午/晚）

风味食街 80 82%（午/晚） 46（午/晚）

大堂吧 60 流动 38

会议1200人用会议12000

多功能厅

餐60席

用餐680/席

小会议室 60-200人 2000-4000

平均消费1080元

KTV 45间 90% /间

桑拿 40间 90% 人均消费168元

康乐（保龄球流动 流动 流动

等）

其他收入 流动 流动 流动

第八章 酒店整体竞争战略 备注 预计2年后 预计2年后 预计2年后 预计2年后 预计2年后 预计2年后 预计2年后 预计2年后 预计2年后 预计2年后 预计2年后 预计2年后

旺前·东湖国际大酒店的核心竞争力，在于它在2-3年内将是高新技术产业区乃至襄樊市酒店市场上独具特色的精品商务会议、度假酒店。由于目前襄樊市酒店/餐饮/康乐/会议市场整体消费起点较低，只要进行合理的前瞻性预测定位和功能规划，旺前·东湖国际大酒店在投入市场时将非常容易形成酒店档次、引导消费和经营管理的领先优势。近期看，旺前·东湖国际大酒店的竞争对手仅有在市区的刚开的艾美酒店和荣华国际大酒店以及即将于20xx年底—20xx年开业的另外3家五星级酒店。但考虑到在相当长的一段时间内（3－5年）高新技术产业区还暂无其他五星级酒店兴建，而高新技术产业区客源市场，未来（3—5年）对酒店的强劲需求必将超过高新区酒店供给的发展速度，旺前·东湖国际大酒店的客源将会得到保证。事实上，由于襄樊市区和高新技术产业区之间近10公里的距离，襄樊市区内的酒店不可能与旺前·东湖国际大酒店产生全面而直接的竞争。KKL的市场调查显示，虽然目前高新技术产业区的客源是因为高新区酒店市场的落后而被迫选择入住市区或周边地区的酒店；但随着旺前·东湖国际大酒店的建成营业，成为襄樊地区、特别是高新技术产业区的最高档的精品商务会议酒店及管理品牌的时候，我们相信旺前·东湖国际大酒店一定会对各类客源市场形成强大的吸引力。当高新区客人以后可以在市区和高新区之间自由选择时，停留时间的长短成为了一个显著的区别；正常来讲对于只需要在高新区进行短期停留（1－4天）的客人，便捷的地理位置使我们的酒店成为他们的首选；当客人需要在高新区作长期（5天以上）停留时，他们更愿意在离高新区内企业尽量近距离的地方入住。这种特色分明的市场需求使我们能够将旺前·东湖国际大酒店和襄樊市各区的高档酒店通过细分客源市场而区别开来，从而保持长期的目标客源市场占有率。

从酒店长远发展来看，随着襄樊市和高新技术产业区及周边地区经济的发展，更多高星级酒店将投放市场，竞争对手将不断增多，竞争加剧是不可回避的事实。长期可持续发展需要业主和专业酒店管理公司的紧密合作，共同维护旺前·东湖国际大酒店的核心竞争力。 襄樊旺前东湖国际大酒店市场占有率分析

在分析酒店的市场占有率及设施使用水平时，KKL将使用国际上常用的平等市场份额占有分析法。该方法有助于预测旺前·东湖国际大酒店相对于竞争市场中其它酒店业绩水平的高低。虽然市场平均开房率是衡量整个酒店市场经营水平的参数指标，市场中的各个酒店都会因为各种各样的原因导致高于或低于市场平均水平。

平等市场份额占有分析法的前提是：假设所有其它因素是平等的，这个市场中每一家酒店的客房都将吸引平等比例数量的客房房晚需求数。因此，在平等市场份额上下的变动就是一家酒店对客源市场具有吸引力或缺乏吸引力的结果。

平等市场份额 ＝项目酒店可供出租的客房房晚数÷竞争市场中合

计可供出租的客房房晚数

平等市场份额中从市场可获得的客房房晚需求数 ＝（从市场合计

可获得的客房房晚总数÷合计可供出租的客房房晚

总数）× 项目酒店可供出租的客房房晚数

市场占有率 = 项目酒店实际可获得的客房房晚需求数÷平等市场 份额中从市场可获得的客房房晚需求数 。 这样，

100％的市场占有率 ＝ 获得平等市场份额。 表14：本酒店客房需求及开房率、价格预计

房型 房间数量

门市价（￥）

年平均开房率（%） 5 60 80 80 80 75

全年出租

使用年限

间数

15 15 15 10 10

18.0 876.0 23944.0 36792.0 35916.0 97546.0

总统套房 总裁套房 行政楼层 商务楼层 豪华楼层 总 计

第九章 酒店财经营预测分析 9.1 经营预测的前提条件

1 4 82 126 123 336

12888.00 6888.00 1388.00 788.00 688.00

① 本经营预测分析基于上述对襄樊市目前经济发展状况、酒店、餐饮、康乐业现状分析及襄樊市未来经济发展规划而作出；

② 在预测期内，国家经济环境良好，经济稳步、健康发展，不发生任何人力不可抗力的天灾人祸或政治事件；

③ 在预测期内，酒店经营情况前三年逐年上升，第四至第七年为经营高峰期，第八至第十年开始回落；

④ 酒店的部门贡献毛利及经营利润率（GOPR）根据全国酒店业平均水平并结合当地酒店盈利水平进行测算；

⑤ 酒店各项费用及其构成根据全国酒店行业费用构成比例及当地费用水平进行测算； ⑥ 假设该酒店总投资为20,000万元（不考虑因融资而产生的财务费用）或以内。 9.2 预测结果及投资回报分析 9.2.1 保守情况分析

根据对旺前·东湖国际大酒店的经营情况预测（见表一），在不考虑货币时间价值的情况下，该酒店在开业后第七年末（即开业后七年）便能收回投资；在考虑货币时间价值的情况下，该酒店第十年便能收回投资。

9.2.2 正常情况分析

根据对旺前·东湖国际大酒店的经营情况预测（见表二），在不考虑货币时间价值的情况下，该酒店在开业后第6.36年（即开业后六年零四个月）便能收回投资；在考虑货币时间价值的情况下，该酒店第8.4年（即开业后八年零五个月）便能收回投资。

9.2.3 乐观情况分析

根据对旺前·东湖国际大酒店的经营情况预测（见表三），在不考虑货币时间价值的情况下，该酒店在开业后第5.85年（即开业后五年零十个月）便能收回投资；在考虑货币时间价值的情况下，该酒店第7.38年（即开业后七年零五个月）便能收回投资。

9.4 财务分析结论

根据上述预测分析，不论是在保守情况下，还是正常情况或是乐观情况下，该酒店最多十年便能收回投资（以考虑货币时间价值因素），在乐观情况下7年多便能收回投资，因此该项目是可行的。(详见财务预测表)

第十章 酒店风险及防范措施

10.1 投资风险

由于资金投入较大，贷款比例较高，年偿债金额较高，投资周期较长。虽然长期投资回报率高，债务会给经营带来一定压力。

10.2 资金风险

如果投资者自有资金不足，资金循环不顺畅会导致工程无法及时完工，设备无力采购，项目被拖延甚至夭折。

防范措施：进行精确的投资预算与紧密的资金投放计划，确保资金能够按计划投放。 10.3 建设成本控制风险

建设成本控制风险包括建设期间建材、设备和劳动力价格上升，或者建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增加，从而延长投资回收期，导致投资回报率下降。

防范措施：在项目前期策划和设计上下功夫，广泛邀请有关专业人士，严格审核各种设计方案，保证工程启动后设计不作或少作改动；合理选择建筑材料，在“巧”字上下功夫；严格挑选施工单位，保证施工效率；加强施工监管工作，严把质量关，减小施工误差。 10.4 政策风险

政策风险包括政府限制酒店建设投资或提高准入门槛，或项目本身受环保及其它政策、法规的影响而无法立项，或项目启动后无法正常进行。

防范措施：项目启动前进行充分的调查、分析和论证；加强与政府有关管理部门的沟通，引用其它城市的行业发展情况，说服政府部门支持；通过各种方法把项目置于法律保护之下。

10.5 市场风险

市场风险主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，襄樊经济出现大滑坡等，在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，酒店住房率下降，餐饮、娱乐收入减少，最终导致经营亏损。

防范措施：抓住目前国家经济形势稳定，人们消费能力不断提高的大好时机，加快项目建设速度，使项目尽快投入使用，收回投资；项目投入使用后，密切掌握和预测国内及本地区的经济动向，提前采取适当的应对措施；对经营管理进行精心策划，使项目的赢利能力达到最大化；坚持走以丰富多元化产品服务的经营路子；加强经济控制，尽可能地压缩经营成本。

10.6 竞争风险

竞争风险主要指同一区域内同档次数量急剧增加，市场供大于求，酒店之间削价竞争，导致酒店收入减少。

防范措施：随时对市场动态进行把握，关注并了解直接和潜在竞争对手，对酒店客源市场的定位及时更新，从投资立项开始就认真进行经营管理策划，同时根据市场情况的变化不断修正经营方案。在项目规划、设计和日后的经营上突出特色，增强酒店的竞争力。 10.7 突发事件风险

突发事故包括区域疫情，区域交通条件严重恶化，水灾，火灾和其它严重危机事件。此类突发事件都会严重影响酒店营业。

防范措施：酒店开业后加强风险管理，建立一套危机处理机制；酒店开业后树立积极、正面和诚信的品牌形象，巩固客户的消费信心；注重企业文化建设，增强员工的归属感和解决问题的主观能动性，同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力；突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和帮助；购买必要的财产保险和意外保险。

10.8不可抗力风险

不可抗力包括政治或自然灾难，如战争、地震、恐怖袭击等。

第十一章 可行性研究结论

酒店建设可行性研究结论

KKL 认为：襄樊旺前实业集团有限公司于襄樊高新技术产业区，拟兴建的拥有330间客房的五星级旺前·东湖国际大酒店项目具有可行性。

KKL 结论：根据我们的实际调研和数据分析，我们认为在襄樊高新技术产业区的形成和发展之际，襄樊正面临着超常规的发展；与汽车业、大物流、贸易等相结合的产业将会在襄樊地区特别是高新技术产业区形成新一轮的投资和建设热潮。

这样的大环境势必会带动襄樊经济的高速发展并为襄樊的服务业带来巨大的需求空间。 我们认为：旺前·东湖国际大酒店兴建的五星级精品商务会议酒店将会获得良好的投资回报、提升业主的公司形象并可实现业主公司战略价值的投资要求。

香港鑫麒麟国际酒店管理有限公司

XXX年X月X日