《酒店建设项目可行性研究报告》
第一部分 总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、 酒店项目背景
一）项目名称（在本地工商行政机关注册的酒店建设工程项目的全称）
二）项目拟建地址（有与房（地）产证书和工商注册上相一致的项目建造地址）
三）项目业主方（有参与工程项目的合法投资企业和业主名称）
四）项目法人代表（酒店建设工程项目的企业法人代表姓名）
五）工商注册资金（酒店在本地工商行政管理局注册登记的注册资金）
六）项目建设资金来源（工程建造项目资金的出资企业名称）
七）企业性质（说明在工商机关登记的企业性质）
八）企业业绩（说明企业的财务状况，如：前一年的累计利润和前一年的经营利润、前一年的经营收入和累计经营收入、固定资产情况、各方面贷款情况、以及企业的人员状况等）
九）承担可行性研究的公司和法人代表
二、 项目可行性研究依据
一）本地区政府职能部门的《城市总体规划说明》
二）本地区政府职能部门颁发的《规划“红线”、“绿线（绿化）”图》和与酒店建造性质相应的规划部门颁布的相关文件
三）政府职能部门，诸如：建设、规划、财政、审计、环卫、市政等部门的相关政策与法规
四）旅游权威部门或旅游专业人员对本市、本地区酒店行业的《旅游市场调查研究和报告》和《旅游市场年度报告》
三、 项目可行性研究分析
一）项日建设的必要性
二）项目建设可行性
三）项目未来发展潜力
四、 项目可行性研究结论
在项目可行性研究中，对项目定位、建筑概念及规模、经营管理策略、劳动用工、投资总额及资金筹措、项目经济效益和社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。可行性研究结论包括：
一）项目定位
二）建筑概念及规模
三）经营管理策略
四）劳动用工
五）投资总额及资金筹措
六）项目经济效益和社会效益
七）项目综合评价结论
五、 主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项日全貌有一个综合了解。
六、 存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 酒店项目背景和发展概况
这一部分主要应说明项日的发起过程，提出的理由，前期工作的发展过程，投资者的意向，投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙述，说明项目提出的背景，投资理由，在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
一、项目提出的背景
一）国家或旅游行业发展规划
二）城市及旅游行业发展规划
三）项目发起人以及发起缘由
二、项目环境分析
项目的发展概况指项目在可行性研究前所进行的工作情况，包括：
一） 城市概况
二） 城市历史和人文环境方面的条件
三） 城市人口状况分析
四） 项目地址地质初勘和初步测量工作情况
五） 项目的市政公用设施的匹配条件
六） 项目的交通条件
七） 项目建议书（初步可行性研究报告）的撰写、提出及审批过程
三、项目发展分析
一）从市区规划方面考虑酒店建设，利用规划，借景发挥，给规划带来的有利面
二）从提升城市建筑格局方面考虑，设立市区规划的标志性建筑
三）从旅游市场的规格、供需情况考虑，给酒店建设档次、规模的设想提供依据。
四）环境保护设想是新酒店经营的重要指标，是经营的有力保证
五）酒店建设项目市场发展前景依据:从城市的发展的总体情况来考虑，依据旅游市场需求
和发展趋势，相信城市的发展会带来旅游的发展，随之酒店的需求也会增长，
四、投资的必要性
一）区域的规划预期
二）项目的发展预期
三）项目的投资时机预期
第三部分 项目市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。
一、城市宏观经济分析
一）城市地理区位和城市行政区划
二）城市社会经济概况
三）城市宏观经济发展分析
四）城市宏观投资环境调查分析
五）城市旅游经济发展调查分析
六）城市房地产行业宏观分析
七）未来两个经济计划年度内城市产业结构预测
八）未来两个经济计划年度内城市经济增长速度预测
二、城市酒店行业分析
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
一）中国酒店业现状
二）城市酒店业现状
三）酒店业客源市场调查分析
四）酒店业整体经营绩效调查分析
五）酒店业竞争环境调查分析
六）典型性竞争对手调查
七）酒店业未来趋势调查分析
八）酒店消费者研究及需求
九）消费者对各类类型（商务和度假）酒店的需求差异
十）替代产品调查分析
三、项目分析
一）项目区位分析
二）项目周边配套分析
三）项目周边环境分析
四）项目周边个案分析
五）项目地块价格分析
第四部分 项目定位分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
一、 项目SWOT分析
二、 项目市场定位
三、 项目客源定位
四、 项目类型定位
五、 项目档次定位
六、 项目形象定位
七、 项目产品定位
八、 项目服务定位
九、 项目竞争定位
十、 项目价格定位
十一、 项目技术指标定位
第五部分 项目建筑设计规划
项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、设计规划
一）项目功能规划
二）项目建设规模
三）项目建设标准
四）项目建筑方案设想
五）项目环境保护
二、工程施工计划
一）项目建设进度
二）项目现场管理
三、项目建设投资估算
第六部分 项目环境保护与劳动安全
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、建设地区的环境现状
二、项目主要污染源和污染物
一）主要污染源
二）主要污染物
三、项目拟采用的环境保护标准
四、治理环境的方案
五、环境监测制度的建议
六、环境保护投资估算
七、环境影响评价结论
八、劳动保护与安全卫生
一）生产过程中职业危害因素的分析
二）职业安全卫生主要设施
三）劳动安全与职业卫生机构
四）消防措施和设施方案建议
第七部分 项目经营策略
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售战略，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场推销战略进行研究。
一、项目核心竞争力设计
二、项目运营模式
三、项目运营策略
四、项目营销推广策略
第八部分 项目组织和人力资源
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和部门设置，研究提出相应的项目组织机构，人员定编及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、项目组织架构
一）企业组织架构
二）企业工作制度
二、人力资源安排
一）人员定编
二）年总工资和职工年平均工资估算
三）人员培训及费用估算
第八部分 项目投资分析
建设项目的投资估算和资金筹措分析，是项目可行性研究内容的重要组成部分。每个项目均需计算所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。
一、项目总投资估算
建设项目总投资包括固定资产投资总额和流动资金。
一）固定资产总额
二）流动资金估算
二、资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
一）资金来源
二）项目筹资方案
三、投资使用计划
一）投资使用计划
二）借款偿还计划
第九部分 项目财务评价及社会效益
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
一、项目财务评价
一） 项目营业收入、税金及附加
二） 项目营业成本费用估算
三） 项目借贷还本付息计算
四） 项目损益估算
五） 项目财务评价
六） 项目财务现金流量计算
七） 项目盈亏平衡点分析
八） 项目投资回收期计算表
九） 项目投资收益率计算表
十） 项目财务内部收益率计算表
十一） 项目敏感性分析
二、项目社会效益分析
第九部分 项目投资风险分析
一、市场风险与对策
二、经营风险与对策
三、资金风险与对策
四、其它风险与对策
五、规避措施
第十部分 可行性研究结论及建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在规划、定位、效益进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
一、结论和建议
一）对推荐的拟建方案建设条件、项目定位、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意
见
二）对比方案进行说明
三）行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
四）要问题进行说明，提出修改意见
五）可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
六）性研究中主要争议问题的结论
七）可行性研究报告附件。
二、附件
一）项目建议书（初步可行性报告）
二）项目立项批文
三）项目选择报告书
四）地质勘探报告
五）贷款意向书
六）环境影响报告
七）需要的市场调查报告
八）引进外资的名类协议文件
九）其他主要对比方案说明
十）其他
三、附图
一）项目地形或位置图（设有等高线）
二）其它
四、附录
一）现金流量表
二）利润表
三）收支平衡表
第二篇：星级酒店建设项目可行性研究报告[1]
目 录
第一章 总论. 1
1.1 项目简介. 1
1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围. 2
1.3 项目建设单位简介. 3
1.4 研究的主要结论与建议. 5
第二章 项目建设背景与建设必要性. 6
2.1 项目建设背景. 6
2.2 项目建设必要性. 9
第三章 市场分析与预测. 12
3.1 芜湖市旅游市场简析. 12
3.2 芜湖市星级酒店市场简析. 14
3.3 项目周边市场环境分析. 15
3.4 本章小结. 16
第四章 项目建设条件分析和需求分析. 17
4.1 项目建设条件分析. 17
4.2 县域经济基础分析. 18
4.3 发展优势. 18
第五章 建设内容与规模. 20
5.1 建设内容与规模. 20
5.2 经营内容. 22
第六章 工程设计方案. 25
6.1 设计依据. 25
6.2 工程概况. 25
6.3 建筑设计. 25
6.4 结构设计. 27
6.5 辅助工程. 29
第七章 环境影响分析. 34
7.1 周边环境现状. 34
7.2 环境影响分析. 34
7.3 环境保护措施及治理效果. 35
第八章 节 能. 37
8.1 设计依据. 37
8.2 节能措施. 37
第九章 消防与安全卫生. 39
9.1 消防. 39
9.2 劳动安全. 40
9.3 卫生防护. 41
第十章 项目的组织机构与运作方式. 44
10.1 组织机构. 44
10.2 部门职能. 44
第十一章 经营方式与营销策略. 51
11.1 经营方式. 51
11.2 营销策略. 51
第十二章 项目实施进度. 55
12.1 项目工程实施计划. 55
12.2 项目实施横道图. 55
第十三章 投资估算. 57
13.1 估算编制依据. 57
13.2 估算编制范围. 57
13.3 估算编制方法. 57
13.4 投资估算. 58
13.5 资金筹措及还贷. 59
第十四章 经济效益评价. 60
14.1 成本核算. 60
14.2 利润估算. 60
14.3 财务评价结论. 62
第十五章 结论与建议. 64
第一章 总论
1.1 项目简介
1.项目名称：*****************建设项目
2.项目建设单位：*************************
3.项目负责人：
4.项目建设地点
*****************位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜湖南路，占地面积45亩。
5.项目建设内容和建设规模：
*****************按四星级标准设计，共有客房238套，贵宾房5套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270m2。
6.投资估算及筹措资金
总投资18300万元，其中：建设投资17900万元，铺底流动资金50万元，建设期利息350万元。
本项目资金筹措按以下方式进行：
项目单位自筹8300万元；
融资10000万元。
7.可行性研究报告编制单位：芜湖市工程咨询公司
1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围
1.2.1编制依据
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）
3. 芜湖县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要
4.《芜湖县土地利用总体规划》和芜湖县其他有关专项规划
5.《芜湖县城市总体规划》（2004～20##年）
6.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》
7.其他相关的政策法规和技术规划
8.*****************建设项目提供的相关资料
1.2.2指导思想
1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。
3.项目建设是按照芜湖县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。
1.2.3可行性研究报告编制的范围
1.项目建设的背景及必要性
2.项目选址及建设条件
3.建设规模与建设内容
4.工程技术方案
5.公用工程和辅助设施
6.环保、节能、安全与消防
7.项目实施计划
8.组织机构与人力资源配置
9.投资估算和资金筹措
10.效益分析
11.结论与建议
1.3 项目建设单位简介
************由实力浙商投资，公司成立于20##年，注册资本3000万元，现有员工20余人，并于20##年投资成立控股公司芜湖天虹置业有限公司，公司注册资本2000万元。公司在芜湖县投资在建项目有南湖大酒店、南湖小区（暂定名），拟建项目有皖南汽车交易市场（暂定名），目前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展"酒店、房产、商贸"三大板块。
“日出江花红胜火”，长江之畔的芜湖县正蓬勃发展，芜湖南湖大酒店有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑"百年大计"的重担，致力于为芜湖县城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为芜湖最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。
1.4 研究的主要结论与建议
1.4.1主要经济技术指标
主要经济技术指标
第二章 项目建设背景与建设必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1芜湖县简介
芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县，至今已有2100余年历史。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。芜湖县历史历史悠久，当代考古证明，早在四五千年前，这里应居住着皋夷人、山越人。春秋时，作为聚落邑地见于史册，名为“鸠兹”，西汉元封二年（前109），汉武帝刘彻改鄣郡为丹阳郡，领县十七，其中有芜湖县。芜湖县“东控勾吴，南连荆楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之险”，历来为兵家必争之地。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑＂、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。
芜湖县现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等6个镇124个村15个社区，总面积730平方公里，人口38.3万人。自20##年起，县域综合经济实力连续6年位居安徽省经济“十强县”行列。20##年全县实现地区生产总值47.4亿元，不含基金财政收入5.33亿元，农民人均纯收入5382元。全县三次产业结构为19.5∶52.2∶28.3。农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。安徽省重点开发区——芜湖机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。
芜湖县素称“鱼米之乡”。属亚热带季风性气候，四季 宜人，物产丰富，是芜湖米市的重要粮仓。盛产粮、油、烟、棉、桑蚕、茶、蔬菜和多种瓜果等。“鸠兹牌”系列大米连 续荣获全国农业博览会金奖；长江鲥鱼、刀鱼、内河鳜鱼、大闸蟹饮誉中外。
芜湖县区位优越，交通便捷。皖赣、宁铜铁路穿境而过；航空有南京碌口机场、合肥骆岗机场、芜湖机场、黄山机场,县城湾沚距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。青弋江、水阳江、漳 河直通黄金水道长江，县城湾沚镇距朱家桥外贸码头仅40 公里。104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（芜湖—宣城）、芜马高速（芜湖—马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵—南陵—宣城）、芜雁高速（芜湖—高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙地区的3小时高速公路网络。
近年来，芜湖县着力推进城市化进程，按照建成芜湖市副中心城市的目标，县城围绕“东扩南进”思路，加快城南新区和东湖公园开发建设，争取用三年左右时间，建成城南新区，同时，有序改造老城区。目前，全县城镇化率达34%以上。在芜湖县“十一五”规划中，规划建设以行政广场、文教园为中心的南部行政文化区、以芜湖机械工业园为核心的东部工业区、以青弋江滨江景观为重点的商贸居住区，精心打造高品位、多功能的现代化城区。
为此，*************************拟开发建设*****************项目，以满足湾沚及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。
2.1.2本项目建设背景
旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。
宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。芜湖地处东部沿海发达地区与长江流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，芜湖市将成为信息、资金、技术、商品从东部沿海向中西部传递的前沿地带，并正成为皖江的商贸中心，沿江经济走廊已初具规模。以芜湖为轴心的皖江区域拥有国家级风景名胜区3处，省级风景名胜区20处；国家级自然保护区4处，省级自然保护区7处；省级历史文化名城7个，省级历史文化保护区5处；国家和省级森林公园22个，以及多处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是安徽省重要的旅游区域。所有这些给芜湖大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。
结合芜湖县市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：芜湖县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。
2.2 项目建设必要性
2.2.1建设*****************是发展三产、构建现代经济的客观要求
发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，20##年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。20##年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。
芜湖县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。*****************的建设，不仅完善芜湖县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个安徽省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动芜湖第三产业的发展。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强芜湖在安徽省的经济增长极功能。鉴于芜湖县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设*****************具有客观必要性。
2.2.2本项目建设是芜湖机械工业园发展的需要
芜湖机械工业园创建于20##年，经过4年左右的发展，已累计完成基础设施建设投资6.2亿元，建成“六通一平”面积24.86平方公里。累计引进入园企业697家，项目总投资442亿元，初步形成了以机械加工制造为主的产业集群。目前，45平方公里的芜湖机械工业园东扩计划已经初具规模，发展将进一步加快。预计到20##年，园区内就业人口将达到3－5万人。随着芜湖机械工业园的发展，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足芜湖机械工业园发展的需要，规划建设配套服务区，提升芜湖机械工业园的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。
2.2.3本项目建设是城市副中心建设的需要
“十一五”期间，是芜湖县经济黄金发展期，到20##年，地区生产总值达到106亿元，年均增长24％；工业销售收入150亿元，年均增长19％；财政总收入10亿元，年均增长20％；固定资产投资71亿元，年均增长26％。《芜湖市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》提出，芜湖、繁昌、南陵三县按照市域副中心城市要求，加快基础设施建设，建成区面积分别扩大到15平方公里，人口15万人。县城需要快速扩张，建成区面积将由现在的8平方公里扩大到15平方公里。从县城周边的地理条件看，向北是水网地区，地形复杂，不适宜用于城市建设用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很难组织。向东发展、向南扩张，是芜湖县城发展的唯一选择。*****************位于芜湖县行政文化中心，层高16米，工程竣工后将成为芜湖县城南新区标志性建筑，为芜湖县构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。
第三章 市场分析与预测
3.1 芜湖市旅游市场简析
芜湖位于安徽东部、濒临长江，脉连黄山、九华山，素为“皖南的门户”。芜湖历史悠久，春秋时代为吴国的鸠鹚邑，作为县名始于公元前109年，距今已有2000多年历史。境内有240万年前亚欧人类活动遗址“人字洞”、全国重点文物保护单位--中国青铜文化发祥地“大工山古铜冶遗址”、全国重点寺庙“广济寺”、中国第一座城隍庙遗址等名胜古迹。芜湖为国家级开放城市、国家对外籍轮开放港口城市和中国优秀旅游城市，拥有国家级经济技术开发区、出口加工区。
芜湖商业鼎盛，经济发达。宋代即被誉为“长江巨埠、皖之中坚”，明清又以“市声如潮、百物翔集”著称。近代是全国四大米市之首，晚清时被辟为对外通商口岸，是长江下游地区近代工业的发祥地之一。
芜湖交通便捷，是华东水陆交通枢纽。航空运输、铁路干线、长江水运、高速公路构成了以芜湖为枢纽的立体交通网络。芜湖长江大桥的建成，更提升了芜湖作为全国重要的交通枢纽地位。
芜湖襟江带河，风光宜人。市区中山路商业步行街环境优美，鸠兹广场现代时尚，广济寺恢弘典雅，赭山翠黛环抱，镜湖水波粼粼。湖光山色，交相辉映，江城入画，美不胜收。
芜湖旅游商品品种繁多，获得国优、部优和省优著名产品及名特产品40多种。其中，芜湖铁画具有三百多年历史，为“中华一绝”；张恒春国药店是百年老店，药品闻名全国和东南亚；“傻子瓜子”，富有浓厚的传奇色彩；奇瑞轿车，被誉为中国汽车行业的一匹黑马。
由安徽省人民政府、中国旅游协会、中国贸促会、中国商业联合会、中国轻工业联合会共同举办，芜湖市人民政府、安徽省旅游局、安徽省贸促会共同承办的中国（芜湖）国际旅游商品博览交易会自20##年以来连续成功地举办了五届。在20##年获得“中国旅游知名品牌”的殊荣，已被定为例会。参展参会客商遍及全国各省、市、自治区，20多个国家与港、澳、台。每届会展期间，芜湖会展中心平均人流量达15万多人次，是迄今为止全国同类交易会中档次最高、规模最大的专业性会展。
芜湖市委、市政府十分重视旅游事业。自“九五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。全年接待国内外各类游客549.82万人次，比上年增长9.6%，其中，接待国内游客548万人次，增长9.6%。全年实现旅游业总收入35.65亿元，比上年增长15.0%，其中，旅游创汇收入2460万美元，增长11.8%。目前，全市公交运营线路长度761.5公里，车辆718辆，拥有4000辆出租车。全市共有旅行社37家，星级饭店20家，拥有AA级及以上旅游景区5处。
3.2 芜湖市星级酒店市场简析
3.2.1芜湖市酒店一览表
3.2.2芜湖市内星级酒店业发展总体趋势简析
一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。
二是商务酒店的比重量继续增加。
三是高星级酒店入住率高。
四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。
3.3 项目周边市场环境分析
3.3.1区域特点
1. 本项目建于位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜湖南路。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，这也是旅客数量的一个保障。
3.3.2市场分析
1.通过对芜湖市星级酒店市场分析，海螺国际大酒店、汉爵阳明、铁山宾馆等四星级酒店均在芜湖市内，对本项目影响不大，芜湖县境内只有一家三星级东湖大酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。
2.随着芜湖县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。
3.芜湖机械工业园创建于20##年，经过4年左右的发展，累计引进入园企业697家，预计到20##年，园区内就业人口将达到3－5万人。区内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。
3.4 本章小结
1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。
2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为城南新区酒店中的"明星和龙头"企业。
3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。
4.伴随着芜湖融入长三角，芜湖县的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动芜湖酒店业的持续繁荣、兴旺。
第四章 项目建设条件分析和需求分析
4.1 项目建设条件分析
4.1.1县域概述
芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等6个镇124个村15个社区，总面积730平方公里，人口38.2万人。自20##年起，县域综合经济实力连续5年位居安徽省经济“十强县”行列。
4.1.2县域自然条件
1.气候条件。
芜湖县地处安徽省的东部，芜湖市的东南部。东与马鞍山市当涂县接壤，南同宣城市毗邻，西与南陵县相连。属亚热带湿润季风气候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温15-16摄氏度，无霜期每年达243天。年平均降雨量1200毫米，雨量分别比较均匀。日照时数2000小时左右，8月份最多，1、2月份最少。年平均风速3.3米/秒，风向季节性变化不明显。
2.地质条件。
芜湖县城区域内属于冲击平原地区，地形有一定起伏，地形标高5.8－25米之间。西部属青弋江河漫滩，工程地质条件较差，且多为蔬菜种植用地，在城市建设用地评价中属二类建设用地，此类用地面积比较小。东部地区属河谷平原地形，有一定的比降，谷地由砾石砂质河细粉砂、亚砂土物质组成，工程地质条件好，在城市建设用地评价中属一类建设用地，此类用地面积比较大。
4.2 县域经济基础分析
20##年全县实现地区生产总值47.4亿元，不含基金财政收入5.33亿元，农民人均纯收入5382元。全县三次产业结构为19.5∶52.2∶28.3。农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。安徽省重点开发区——芜湖机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。
安徽省重点开发区——芜湖机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。
境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。
4.3 发展优势
1.区位优势
芜湖县位于皖南北部，地处皖江城镇带上，是马—芜—宣经济核心区的重要组成部分。北接芜湖市区，西邻宣城市，为两大城市之间的重要节点。随着皖江城镇带建设步伐的加快和区域协调功能的加强，芜湖县城可主动接受两大城市的辐射，做大做强城镇经济。
2.交通优势
芜湖县交通发达。境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城，104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（芜湖—宣城）、芜马高速（芜湖—马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵—南陵—宣城）、芜雁高速（芜湖—高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙地区的2小时高速公路网络。县城湾沚距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。
3.其他资源优势
芜湖县城工业企业发展基础良好，现已形成以机械制造、建筑材料、木器包装、粮油食品加工等主导产业。经济发展水平、速度高于市辖三县的平均水平，具有较好的产业发展基础。
第五章 建设内容与规模
5.1 建设内容与规模
*****************位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临芜湖南路，占地面积30000平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房238套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270 m2 。主要技术经济指标如下：
总用地面积：30000m2
总建筑面积：地上：36006 m2 地下：1270 m2
其中酒店：地上：31683 m2 地下：1270 m2
贵宾楼：2160 m2（每幢432 m2共5幢）
商务楼：2208 m2
建筑密度： 24%
容积率：1.2
绿地率： 30%
机动车停车数： 100辆
详细技术指标：
5.2 经营内容
1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）
▲ 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。
▲ 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。
▲ 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。
▲ 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。
▲ 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。
▲ 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。
▲ 为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。
2.会议、展览与展示服务
为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。
▲ 为商务会议服务。
▲ 为技术会议服务。
▲ 为学术会议服务。
▲ 为政务会议服务。
▲ 为新闻发展会服务。
▲ 为展览与展示服务。
3、商业服务
▲ 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。
▲ 为过往客人及机构提供精品购销服务。
▲ 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。
4.餐饮服务
▲ 为住店客户提供一体化餐饮服务。
▲ 为过往客户提供特色性餐饮服务。
▲ 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。
▲ 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。
5.娱乐服务
▲ 为住店客户提供一体化娱乐服务。
▲ 为过往客户提供大众化娱乐服务。
▲ 经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。
▲ 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。
6.其他服务
▲ 美容、美发服务。
▲ 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。
▲ 停车服务
▲ 邮政服务
▲ 金融服务
▲ 交通服务
▲ 旅游代理
第六章 工程设计方案
6.1 设计依据
1.原有总体布置和芜湖国际大酒店有限公司设计要求。
2.规划用地红线图。
3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。
6.2 工程概况
*****************位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临芜湖南路，占地面积30000平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房238套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270 m2 。
6.3 建筑设计
6.3.1总体布局与环境设计
南湖国际大酒店位于芜湖县新的行政文化中心的南端，南面隔湖滨路正对优美的南湖，东临芜湖南路，在基地的东南角有规划的公共绿地，环境优美，交通方便，是建造高档酒店的理想位置。整个项目包括一幢16层的四星级酒店、五幢3层的贵宾楼和一幢3层商务楼。根据原有总体布置要求，沿芜湖南路布置商务楼，酒店靠基地北面居中布置，5幢贵宾楼放在南面。在基地的西北角留有将来发展的用地。酒店沿芜湖南路和湖滨路都设有单向6m宽的出入车道，中间用5m宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。5幢贵宾楼错位布置，使得每幢楼都能看到南湖景色。总体布置了一片标准网球场作为酒店配套，在酒店的东西侧布置了大型的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。
6.3.2单体设计
1.酒店
酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为31638平方米，共布置238套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KIV、棋牌室等休闲设施。
酒店主楼六至十五层为客房标准层，核心筒内布置有四台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有20个单间和1个套房，十六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有8个商务客房。所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的南湖风光。
2.贵宾楼
贵宾楼总建筑面积2160平方米，每幢都有5个带独立卫生间的客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还有一个带南北大露台的活动室，客人在此可眺望南湖风景，每幢楼都有两个车位。
3.商务楼
商务楼总建筑面积2208平方米，底层是售楼处，在背面还有公共的厕所。二、三层是办公用房，在南面设计成圆形，避免了对酒店入口空间的遮挡。
6.4 结构设计
6.4.1设计荷载
使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：
1.使用荷载：
上人屋面 2.0KN/m2
非上人屋面 0.5KN/m2
办公室及客房 2.0 KN/m2
商场 3.5 KN/m2
厨房、空调机房、餐饮 4.0 KN/m2
走道、楼梯、厕所 2.5 KN/m2
消防疏散楼梯 2.5 KN/m2
库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。
2.风荷载
基本风压值为0.4 KN/m2 ，基本雪压值为0.4 KN/m2。
地面粗糙度类别——B类
3.地震作用
丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35sⅡ累场地土。
水平地震加速度 0.05g。
4.抗震等级：主楼采用框架—剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。
裙房采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。
贵宾楼采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。
6.4.2上部结构
1.据建筑平面布置，按〈建筑抗震设计规范〉要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。
2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架—剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。
3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。
6.4.3材料
混凝土：主楼：C40，C0，其他均为C30。
垫层为100厚C10混凝土。
钢筋：HPB235、HRB335。
钢材：Q235B
墙体：所有墙体材料见建筑说明。
6.5 辅助工程
6.5.1给排水工程
1.水源
由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。
2.用水量表
本建筑最高日用水量估为：950 m3/日。
3.给水系统
酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。
商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。
4.排水
（1）污废水最高日排水量约为500m3/d。
（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。
（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按芜湖市暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。
6.5.2电气工程
1.负荷等级与供电电源
本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。
本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。
根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。
酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。
2.负荷估算
酒店地上部分按100W/m2计算电容量，地下部分按35W/m2计算电容量，考虑需要系数0.68，功率因数补偿达到0.9等因素。商务中心电安装容量按160KW计，需要系数按0.7考虑；每幢贵宾楼电安装容量按20KW计，需要系数按0.7考虑。
酒店计算有功功率：2181KW
商务中心计算有功功率：112KW
贵宾楼计算有功功率：70KW
总计算有功功率：2363KW
总计算视在功率：2626KVA
选用变压器2×1600KVA，容量为3200KVA，负荷率82.1%。
应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑，按800KW设置。
3.防雷接地
本工程地处芜湖地区，酒店按二类防雷建筑物考虑，商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。
4.保安及接地措施
低压保护系统采用“TN- S”接零保护系统。一般插座贿赂均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。
5.电信工程
酒店建立800门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置100门容量的程控用户交换机。
酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。
6.5.3暖通工程
1.按全空调设计，其参数：
室外设计参数：夏季干球温度35℃，夏季湿球温度28.2℃，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5℃。
室内设计参数
大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度26-28℃，相对湿度<70%，冬季温度20-22℃，相对湿度>30%，新风20～50M3/PH。
2.通风换气次数
地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，厨房40次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。
3.空调冷热源
冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为32908平方米，空调建筑面积约为31638平方米。
总冷负荷约为4200KW，冷指标为133W/m2。
总热负荷约为2050KW，热指标为65W/m2。
4.冷、热源
根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。其中一台850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机组，一台350（1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷4220KW。
第七章 环境影响分析
7.1 周边环境现状
*****************位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临芜湖南路，地块优势明显。地块近似正方形，地势平坦，用地周围自然景观良好。
由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。
7.2 环境影响分析
7.2.1项目施工期间的主要环境问题
1.空气环境
项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。
2.废水
项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。
3.固体废物
项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。
4.噪声
项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。
7.2.2项目运营期间的主要环境问题
1.空气环境
项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。
2.废水
项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。
3.固体废物
项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。
4.噪声
项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。
7.3 环境保护措施及治理效果
7.3.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果
7.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果
第八章 节 能
8.1 设计依据
1.《公共建筑节能设计标准》
2.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》
3.《民用建筑热工设计规范》
4.《旅游旅馆空调及热工节能设计标准》
8.2 节能措施
8.2.1建筑专业
1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km≤0.7；
2.外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km≤1.0；
3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km≤1.0；
4.地面地下室外墙热阻限值≥1.2；
5.外窗的气密性等级，气密性不低于Ⅱ级。
6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。
8.2.2设备专业
1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；
2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；
3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；
4.酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；
5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；
6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；
7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；
8.加强能量的有效利用，以节约用电量；
9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；
10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；
11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；
12.所有电机选用Y型节能型高效率电机；
13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；
14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；
第九章 消防与安全卫生
9.1 消防
1.消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；
2.按《高层民用建筑设计防火规范》，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；
3.总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；
4.主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；
5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；
6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火；
7.安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M。
8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。
9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；
10.本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。
9.2 劳动安全
1.土建安全
本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架——剪力墙结构，地上南北两部分为板块——剪力墙结构。该工程按抗地震6度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。
2.防火防爆
本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见"建筑防火设计"。
有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。
3.电气安全
本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。
建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。
本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。
4.防雷措施
按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。
9.3 卫生防护
本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求。
1.生活给水
采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。
2.排水
生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。
3.空调、通风及采暖
本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28℃之间，冬季一般在16-20℃之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16℃。
4.振动防治及噪声控制
振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。
噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在5-8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。
第十章 项目的组织机构与运作方式
10.1 组织机构
实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。
10.2 部门职能
10.2.1董事会
1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；
2.执行股东大会决议；
3.决定公司的经营计划和投资方案；
4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；
5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；
7.拟定公司合并、分立、解散的方案；
8.决定公司内部管理机构的设置；
9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。
10 .制定公司的基本管理制度。
10.2.2总经理
1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；
2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；
3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；
4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；
5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；
6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；
7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；
8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；
9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；
10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；
11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；
12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。
10.2.3副总经理
1.执行总经理的各项决策和决定；
2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；
3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；
4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；
5.总经理缺席时，代行总经理职责。
10.2.4总会计师
1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；
2.协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；
3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；
4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；
5.建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；
6.负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；
7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；
8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；
9.负责酒店财务会计报表的审核与签章。
10.2.5审计师
1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；
2.负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；
3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；
4.负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；
5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。
10.2.6总经理办公室
总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。
10.2.7促销与公关部
1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；
2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。
10.2.8前厅部
前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。
10.2.9客房部
客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。
10.2.10餐饮部
餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。
10.2.11后勤服务部
一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。
10.2.12人力资源部
人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。
10.2.13财务部
财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业正常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。
10.2.14工程部
主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。
第十一章 经营方式与营销策略
11.1 经营方式
11.1.1整体经营方式
*****************将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。
11.1.2分体经营方式
客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；
会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；
商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；
餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；
其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。
11.2 营销策略
酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。
1.宣传策略
酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：
①可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对酒店的感官印象。
②运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。
③以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造酒店的消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。
④设计推出例如啤酒节、菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在芜湖以及周边的影响力。
除了传统的公关策略，酒店还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象，增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。
2.创意营销
酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异，而本酒店营销可根据销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式例如为：
①公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。
②会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。
③家庭住宿组合产品。形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。
④蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。
⑤婚礼组合产品。本类产品主要针对芜湖当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合芜湖本地口味或新人亲属口味的筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。
⑥周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。
⑦淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。
⑧特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高酒店的声誉及形象。
第十二章 项目实施进度
12.1 项目工程实施计划
20##年6月～20##年7月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；
20##年7月～20##年8月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；
20##年9月：完成项目工程的施工前期的准备工作；
20##年10月～20##年4月：完成项目工程的全部土建工程施工；
20##年5月～20##年6月：工程的全部装饰装修工程；
20##年7月：完成人员培训工作
20##年8月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。
12.2 项目实施横道图
项目实施计划表
第十三章 投资估算
13.1 估算编制依据
本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据芜湖市类似工程近期造价水平估算。并参照：
1.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
2.《安徽省建设工程单位估算表》
3.《全国统一安装工程概算定额安徽省单位估价表》
4.当地类似工程建设指标
5.预备费按工程费用8%估算。
6.建设期利息按年利率7.0%估算
7.项目建设期预计为1年，融资偿还期5年。
13.2 估算编制范围
本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用，包括土地购置、土建工程、道路、绿化、亮化、给排水、供气、供电及其他费用等。
13.3 估算编制方法
参照芜湖市概算定额，根据类似工程造价水平估算。
其他费用按以下标准：
1.主楼及裙楼土建加装修费用按3200元/平方米计；
2.土地费用按25万/亩计，共1125万元；
3.咨询调查费按工程费用的0.5％计；
4.工程监理费按工程费用的1.2％计；
5.建设单位管理肺按工程费用的1.0%计；
6.勘察设计费按工程费用的2.0%计；
7.开办费含建设开工执照费、质量监督费、开业宣传费等，按工程费用的3％计；
8.职工培训费以每人1个月培训期计，培训费按工程费用的0.1%计。
13.4 投资估算
1.铺底流动资金估算
本项目全额流动资金为138.5万元，根据项目的实际情况及力通公司目前的经营特点，本项目铺底流动按全额流动资金的30％左右估算，为50万元。
2.项目建设投资估算
项目建设投资＝建设投资+固定资产投资方向调节税+铺底流动资金+建设期利息
＝17900+0+50+350
＝18300万元
（详见投资估算表）
13.5 资金筹措及还贷
本项目总投资18300万元，项目承担单位自筹8300万元，其余10000万元融资解决，年利率7.0％。
本项目建设期为一年，当年完成全部投资，项目建成后，5年可还清银行贷款（详见固定资产投资借款还本付息表）。
第十四章 经济效益评价
14.1 成本核算
14.1.1成本核算依据
1.动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国内外同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定；
2.人员工资根据全公司300人，年人均收入15000元/年计；
3.项目固定资产投资中无形及递延资产2051万元，分年摊销，年摊销为160.5万元。其余形成固定资产，以残值率5%，土建工程按平均年限法20年折旧，设备按平均年限法15年折旧，年均折旧合计826.3万元；修理费按国内同类企业情况计取；
4.利息支出主要为中长期借款利息支出。
5.其他费用按国内同类企业情况提取。
14.1.2成本核算
正常年份，年总成本费用3005.8万元（详见总成本表）。
14.1.3投资经营进度
本项目建设期一年，经营期10年，计算期11年。其中达到设计能力时间为二年，第一年达到50%，第二年60%（因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按60%计算）。
14.2 利润估算
14.2.1收入估算
根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为四部分：
1.宾馆标准间的收入：项目建成后共220个标准间、10间套房、8间商务套房和5幢贵宾楼，大酒店的建设是以四星级为标准的，故标准间的收费参照国内同类四星级酒店和当地的实际情况，暂定每个标准间和套房平均价格为每天400元左右，，按60%的入住率，住宿每年营业收入2128.7万元；
2.商务会议收入：商务会议按每天接待2次计，暂定每次会议消费2000元，商务会议每年营业收入146万元；
3.休闲娱乐收入：其中包括KTV，游泳馆、男女SPA会所、棋牌室、行政酒廊等收入，按每天接待100人次计算，暂定每人平均消费200元，休闲娱乐每年营业收入730万元；
4.餐饮收入：其中包括自动餐厅、风味餐厅等，参照芜湖市餐饮行业的收费标准和芜湖县当地居民的消费情况，按每天接待400人次计算，暂定每人平均消费200元，餐饮每年营业收入2336万元；
则正常年份年营业收入合计5340.7万元（详见销售收入表）。
14.2.2利润估算
税金及附加按国家规定计取，营业税按5%，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%，所得税按25%计取。
项目正常年利润总额为2326.4万元，所得税581.6万元，税后利润为1744.8万元，详见损益表。
项目在正常年的投资利润率为10.8%，投资利税率为11.0%。
14.2.3财务现金流量和资金来源运用分析
全部投资现金流量表是以假设本项目建设所需的全部资金均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力。本项目全部投资财务现金流量分析结果见表14-1。
表14-1 全部投资财务现金流量分析结果表
本项目在财务上可以接受，项目能较快收回投资。详见全部投资现金流量表。
14.3 财务评价结论
经财务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资内部收益率（FIRR）11.6%（税后），投资回收期从建设期算起为7.9年，大于行业基准投资回收期。因此，本项目的各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。
14.3.1经济风险分析
1.盈亏平衡分析
盈亏平衡点分析：
固定总成本
BEP = ×100%
销售收入- 可变总成本 - 销售税金及附加
= 70.5%
以上说明，正常年份当实际运营能力达到设计运营能力的70.5%，企业即可保本，因此项目抗风险能力较强。
2.敏感性分析
该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率（税前）为14.6%，投资回收期从建设期算（税前）为6.9年，满足财务基准的要求；考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。所以要使企业保持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强管理，按市场倒推成本，控制成本，以提高企业内部收益率，缩短投资回收期。
第十五章 结论与建议
1.在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为芜湖县旅游经济增加了亮点，提高了城市形象；其次，增加了国家和芜湖市的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。
在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是*****************地处芜湖县城南新区，可带动当地一批相关联产业；三是四星级*****************的建成必将推进芜湖县酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。
2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。虽然芜湖县没有四星级酒店，但随着城市的发展，高档酒店数量还会增加。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，坚持经营特色、较为满意的住宿率。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。