《酒店建设项目可行性研究报告》 第一部分 总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、
酒店项目背景
一）项目名称（在本地工商行政机关注册的酒店建设工程项目的全称）
二）项目拟建地址（有与房（地）产证书和工商注册上相一致的项目建造地址）
三）项目业主方（有参与工程项目的合法投资企业和业主名称）
四）项目法人代表（酒店建设工程项目的企业法人代表姓名）
五）工商注册资金（酒店在本地工商行政管理局注册登记的注册资金）六）项目建设资金来源（工程建造项目资金的出资企业名称）
七）企业性质（说明在工商机关登记的企业性质）
八）企业业绩（说明企业的财务状况，如：前一年的累计利润和前一年的经营利润、前一年的经营收入和累计经营收入、固定资产情况、各方面贷款情况、以及企业的人员状况等）
九）承担可行性研究的公司和法人代表
二、
项目可行性研究依据
一）本地区政府职能部门的《城市总体规划说明》
二）本地区政府职能部门颁发的《规划“红线”、“绿线（绿化）”图》和与酒店建造性质相应的规划部门颁布的相关文件
三）政府职能部门，诸如：建设、规划、财政、审计、环卫、市政等部门的相关政策与法规
四）旅游权威部门或旅游专业人员对本市、本地区酒店行业的《旅游市场调查研
究和报告》和《旅游市场年度报告》
三、
项目可行性研究分析
一）项日建设的必要性
二）项目建设可行性 三）项目未来发展潜力
四、
项目可行性研究结论
在项目可行性研究中，对项目定位、建筑概念及规模、经营管理策略、劳动用工、投资总额及资金筹措、项目经济效益和社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。可行性研究结论包括：
一）项目定位
二）建筑概念及规模三）经营管理策略
四）劳动用工
五）投资总额及资金筹措
六）项目经济效益和社会效益
七）项目综合评价结论
五、 主要技术经济指标表在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技
术经济指标表，使审批和决策者对项日全貌有一个综合了解。
六、
存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 酒店项目背景和发展概况
这一部分主要应说明项日的发起过程，提出的理由，前期工作的发展过程，投资者的意向，投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙述，说明项目提出的背景，投资理由，在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
一、
项目提出的背景
一）国家或旅游行业发展规划
二）城市及旅游行业发展规划
三）项目发起人以及发起缘由
二、项目环境分析
项目的发展概况指项目在可行性研究前所进行的工作情况，包括： 一）
城市概况
二）
城市历史和人文环境方面的条件
三）
城市人口状况分析
四）
项目地址地质初勘和初步测量工作情况
五）
项目的市政公用设施的匹配条件
六）
项目的交通条件
七）
项目建议书（初步可行性研究报告）的撰写、提出及审批过程 三、项目发展分析
一）从市区规划方面考虑酒店建设，利用规划，借景发挥，给规划带来的有利面二）从提升城市建筑格局方面考虑，设立市区规划的标志性建筑三）从旅游市场的规格、供需情况考虑，给酒店建设档次、规模的设想提供依据。四）环境保护设想是新酒店经营的重要指标，是经营的有力保证
五）酒店建设项目市场发展前景依据:从城市的发展的总体情况来考虑，依据旅游市场需求和发展趋势，相信城市的发展会带来旅游的发展，随之酒店的需求也会增长，
四、投资的必要性
一）区域的规划预期
二）项目的发展预期
第三部分 项目市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。
一、城市宏观经济分析
一） 城市地理区位和城市行政区划
二） 城市社会经济概况
三） 城市宏观经济发展分析
四） 城市宏观投资环境调查分析
五） 城市旅游经济发展调查分析
六） 城市房地产行业宏观分析
七） 未来两个经济计划年度内城市产业结构预测
八） 未来两个经济计划年度内城市经济增长速度预测
二、城市酒店行业分析
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
一）中国酒店业现状
二）城市酒店业现状
三）酒店业客源市场调查分析
四）酒店业整体经营绩效调查分析
五）酒店业竞争环境调查分析
六）典型性竞争对手调查
七）酒店业未来趋势调查分析
八）酒店消费者研究及需求
九）消费者对各类类型（商务和度假）酒店的需求差异
十）替代产品调查分析
三、项目分析
一）项目区位分析
二）项目周边配套分析
三）项目周边环境分析
四）项目周边个案分析
五）项目地块价格分析
第四部分 项目定位分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
一、 项目SWOT分析
二、 项目市场定位
三、 项目客源定位
四、 项目类型定位
五、 项目档次定位
六、 项目形象定位
七、 项目产品定位
八、 项目服务定位
九、 项目竞争定位
十、 项目价格定位
十一、 项目技术指标定位
第五部分 项目建筑设计规划
项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、设计规划
一）项目功能规划
二）项目建设规模
三）项目建设标准
四）项目建筑方案设想
五）项目环境保护
二、工程施工计划
一）项目建设进度
二）项目现场管理
三、项目建设投资估算
第六部分 项目环境保护与劳动安全
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、建设地区的环境现状
二、项目主要污染源和污染物
一）主要污染源
二）主要污染物
三、项目拟采用的环境保护标准
四、治理环境的方案
五、环境监测制度的建议
六、环境保护投资估算
七、环境影响评价结论
八、劳动保护与安全卫生
一）生产过程中职业危害因素的分析
二）职业安全卫生主要设施
三）劳动安全与职业卫生机构
四）消防措施和设施方案建议
第七部分 项目经营策略
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售战略，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场推销战略进行研究。
一、项目核心竞争力设计
二、项目运营模式
三、项目运营策略
四、项目营销推广策略第八部分 项目组织和人力资源
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和部门设置，研究提出相应的项目组织机构，人员定编及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、项目组织架构
一）企业组织架构
二）企业工作制度
二、人力资源安排
一）人员定编
二）年总工资和职工年平均工资估算
三）人员培训及费用估算
第八部分 项目投资分析
建设项目的投资估算和资金筹措分析，是项目可行性研究内容的重要组成部分。每个项目均需计算所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。
一、项目总投资估算
建设项目总投资包括固定资产投资总额和流动资金。
一）固定资产总额
二）流动资金估算
二、资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，
资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
一）资金来源
二）项目筹资方案
三、投资使用计划
一）投资使用计划
二）借款偿还计划
第九部分 项目财务评价及社会效益
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
一、项目财务评价
一） 项目营业收入、税金及附加
二） 项目营业成本费用估算
三） 项目借贷还本付息计算
四） 项目损益估算
五） 项目财务评价
六） 项目财务现金流量计算
七） 项目盈亏平衡点分析
八） 项目投资回收期计算表
九） 项目投资收益率计算表
十） 项目财务内部收益率计算表
十一） 项目敏感性分析
二、项目社会效益分析
第九部分 项目投资风险分析
一、市场风险与对策
二、经营风险与对策
三、资金风险与对策
四、其它风险与对策
五、规避措施
第十部分 可行性研究结论及建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在规划、定位、效益进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
一、结论和建议
一）对推荐的拟建方案建设条件、项目定位、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
二）对比方案进行说明
三）行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
四）要问题进行说明，提出修改意见
五）可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
六）性研究中主要争议问题的结论
七）可行性研究报告附件。
二、附件
一）项目建议书（初步可行性报告）
二）项目立项批文
三）项目选择报告书
四）地质勘探报告
五）贷款意向书
六）环境影响报告
七）需要的市场调查报告
八）引进外资的名类协议文件
九）其他主要对比方案说明
十）其他
三、附图
一）项目地形或位置图（设有等高线）
二）其它
四、附录
一）现金流量表
二）利润表
三）收支平衡表
第二篇：XX集团公司吉林市丰满宾馆装修改造项目可行性研究报告
彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目
可行性研究报告
二零##年十月一日
目 录
第一章 总 论................................................................................................................................ 1
1.1 项目名称及承办单位.......................................................................................................... 1
1.2 项目承办单位概括.............................................................................................................. 1
1.3 可行性研究报告编制依据和原则...................................................................................... 1
1.4 项目概况.............................................................................................................................. 2
1.5 项目总投资及财务评价指标.............................................................................................. 2
1.6 项目主要技术经济指标...................................................................................................... 3
1.7 小结...................................................................................................................................... 3
第二章 项目提出背景及建设必要性....................................................................................... 5
2.1 项目提出背景...................................................................................................................... 5
2.2 项目建设的必要性.............................................................................................................. 6
第三章 需求分析与建设规模.................................................................................................. 9
3.1 项目需求分析...................................................................................................................... 9
3.2 建设规模............................................................................................................................ 10
第四章 项目建设地点及建设方案.......................................................................................... 11
4.1 项目建设地点.................................................................................................................... 11
4.2 项目规划设计方案............................................................................................................ 11
4.3 项目建筑工程方案............................................................................................................ 12
4.4 加固工程............................................................................................................................ 13
4.5 装修方案............................................................................................................................ 14
4.6 项目配套工程.................................................................................................................... 16
第五章 节能专篇..................................................................................................................... 22
5.1 编制依据............................................................................................................................ 22
5.2 节能措施............................................................................................................................ 22
第六章 环境保护方案............................................................................................................. 24
6.1 设计依据............................................................................................................................ 24
6.2 项目执行的环境质量标准................................................................................................ 24
6.3 项目主要污染源及污染物................................................................................................ 24
6.4 项目产生污染物分析及治理措施.................................................................................... 24
6.5 施工期的环境保护措施.................................................................................................... 25
6.6 环境影响分析结论............................................................................................................ 25
第七章 劳动安全卫生............................................................................................................. 27
7.1 安全卫生工作.................................................................................................................... 27
7.2 餐厅安全卫生.................................................................................................................... 27
7.3安全消防措施.................................................................................................................... 28
第八章 组织机构与人力资源配置....................................................................................... 31
第九章 项目实施进度与工程招标....................................................................................... 32
9.1 项目实施进度.................................................................................................................... 32
9.2 项目工程招标.................................................................................................................... 32
第十章 投资估算与筹资方案................................................................................................ 34
10.1 编制依据.......................................................................................................................... 34
10.2 投资估算说明.................................................................................................................. 34
10.3 编制基础数据.................................................................................................................. 34
10.4 项目总投资估算.............................................................................................................. 35
10.5 筹资方案.......................................................................................................................... 39
第十一章 财务评价................................................................................................................. 40
11.1编制依据.......................................................................................................................... 40
11.2项目运营成本估算.......................................................................................................... 40
11.3 项目经营费用估算.......................................................................................................... 42
11.4 财务评价结论.................................................................................................................. 42
第十二章 社会效益分析........................................................................................................ 43
12.1 项目实施对社会影响分析.............................................................................................. 43
12.2 项目与所在地区互适性分析.......................................................................................... 44
12.3 社会风险分析.................................................................................................................. 44
第十三章 敏感性分析............................................................................................................. 45
第十四章 可行性研究结论.................................................................................................... 47
14.1 可行性研究结论.............................................................................................................. 47
14.2 问题和建议.......................................................... 47
附件：
附表1：项目销售收入分析表
附表2：项目经营收入估算表
附表3：项目经营收入及税金估算表
附表4：项目达产年总经营费用表
附表5：项目现金流量表
附图1：彭泽县渊明湖宾馆项目区域位置图
附图2：彭泽县渊明湖宾馆项目总平面图
附图3: 彭泽县渊明湖宾馆项目轴立面图
附图4：彭泽县渊明湖宾馆1区、3区一层平面图
附图5：彭泽县渊明湖宾馆大堂一层平面图
附图6：彭泽县渊明湖宾馆大堂立面图
附件一：发改委关于下达吉林省20##年民航机场建设费地方留成部分建设计划的通知
附件二：吉林省民航机场集团公司《关于装修吉林市丰满宾馆的请示》
附件三：房产证三本(共10374.66m2)
附件四：土地证(地号040030190046000)
附件五：房产买卖合同
附件六：彭泽县渊明湖宾馆I区工程质量检测鉴定及加固报告
第一章 总 论
1.1 项目名称及承办单位
项目名称：彭泽县渊明湖宾馆装修改造工程
承办单位：江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司
法人代表：
企业性质：私营企业
企业地址：江西省彭泽县
经营范围： 等。
1.2 项目承办单位概括
江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司成立于20##年10月，是私营企业通过购买彭泽县政府供销合作社原停业的国有企业渊明湖宾馆，再通过装修改造升级，新创办的集餐饮酒店会务娱乐等为一体的服务企业。公司法人代表 ，为股份制有限责任公司。
1.3 可行性研究报告编制依据和原则
1.3.1编制依据
(1) 江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司《关于装修改造彭泽县渊明湖宾馆的请示》；
(2)彭泽县发展改革委员会 《关于同意江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司建设备案的通知》；
(3) 彭泽县渊明湖宾馆土地证(证号： )；
(4)房产证 本(共 m2)；
(5)国家发改委《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》；
(6)国务院《关于投资体制改革的决定》；
(7)国家计委、国家旅游局《关于宾馆建设宏观调控的若干意见》(1999年)；
(8)1998年8月经国务院批准国家旅游局发布的《中华人民共和国评定旅游涉外酒店星级的规定》；
(9)《建设工程项目管理规范》(GB50326-2001)；
(10)《中华人民共和国环境影响评价法》；
(11)《中华人民共和国招标投标法》；
（12）江西省彭泽县渊明湖宾馆有限公司“关于编制江西省彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目可行性研究报告的委托书”。
1.3.2编制原则
以提升酒店功能、改善服务环境、提高服务质量、扩大经营范围、服务招商引资，提高彭泽县接待服务水平、提升彭泽县城形象为指导，严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制。
1.4 项目概况
1、项目占地面积： ㎡
2、建筑面积： ㎡
3、项目投资： 万元
4、建设性质：改建
5、建设地址：
6、建设期限：20##年10月－20##年10月。
7、原建筑物概况:
原建筑物建筑年代：199 年-20##年
原设计使用功能：彭泽县渊明湖宾馆
建筑物的主楼高为六层,副楼高为三层。主楼为南北向厢房，副楼为东西向正房。主楼临 大街，副楼位于主楼南端并于主楼垂直。主楼为框架结构，副楼为 结构。
主楼建筑高度： 米
主楼各层层高：一层 米、二层 米、三层至五层 米、六层 米
具体改造装修方案如下：
门市房 间,共 ㎡
大会议室1个,可容纳 人
中会议室 个,可容纳 人
小会议室 个,可容纳 人
会议室总计接纳人数: 人
大餐厅1个,可容纳 人
小餐厅 个,可容纳 人
就餐接纳总人数: 人
客房标准间 间,最多可入住 人
客房套房间 间,最多可入住 人
客房单人间 间,最多可入住 人
接纳入住总人数: 人
1.5 项目总投资及财务评价指标
1.工程总投资:3600万元
其中：房屋主体建筑购置费：1300万元；改造装修总投资：2300万元。
2.固定资产折旧期：35年
3.本项目经营期：建设期一年，经营期14年
4.达产年净利润可达549.87万元
5.本项目经营期净现金流量(年)：20##年为571.84，20##年～20##年为567.25万元，20##年～20##年为550.50万元，2015～20##年为549.87万元。
6.本项目经营期累计净现金流量：6,116.49万元
7.本项目经营期累计净现值：924.98万元
8.内部收益率14.3%
1.6 项目主要技术经济指标
1.规划用地面积 6778平方米
2.建筑面积 11553平方米
3.项目总投资 3600万元
4.绿化率 30%
5.新增税金 288.75万元/年
6.财务内部收益率 14.3%
7.财务累计净现值(i=10%) 577.31万元
8.静态投资回收期(含建设期) 7.43年
9.动态投资回收期(含建设期) 11.88年
1.7 小结
(1)根据本项目的可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合吉林省民航事业发展需要。
(2)本项目实施有利于开发吉林省旅游资源，推动旅游事业发展。
(3)本项目经营期内可实现净现金流量6116.49万元，累计净现值924.98万元，有较好的经济效益。
(4)本项目投资静态回收期为7.43年，动态回收期为11.88年，内部收益率为14.3%
(5)本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求。
综上所述，丰满宾馆项目具有较强的社会效益和较好的经济效益，该项目投入使用后将会为吉林市航空市场的未来发展提供广阔的增长空间，同时也会为吉林省民航机场集团公司带来新的利润增长点，为地方经济的发展做出较大贡献。本项目具有较强可行性。
问题和建议
(1)项目生产过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。
(2)对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进行全面更新
造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为宾馆整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。
(3)加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期。
第二章 项目提出背景及建设必要性
2.1 项目提出背景
吉林市距长春龙嘉国际机场68公里,人口432.4万,辖4区5县78个乡镇。总面积27120公里，20##年GPD为906.1亿元。 吉林市旅游业发达,有AAAA级景区2个(松花湖景区、北大湖滑雪场), AA级景区10个。吉林雾凇与“泰山日出、钱塘潮涌、黄山云海”并称为中国四大奇观。吉林市拥有10座滑雪场，被誉为中国的”滑雪天堂” 。20##年全市共接待境内外游客980万人次,旅游总收入102.3亿元，是全国31个重点旅游城市之一。
吉林市由于与长春地理距离较近(高速公路距离89公里),吉林二台子机场市场拓展一直受长春机场制约。截至20##年，吉林二台子机场只开通北京、上海、广州等3个城市的航线。每周仅飞行10余个航班。因航线少，通达城市有限，吉林市的旅客出行一般选择铁路或到长春大房身机场乘机。这使得航空市场发展愈加缓慢，吉林二台子机场20##年全年旅客吞吐量仅为28354人次。20##年8月27日，长春龙嘉国际机场落成通航，吉林二台子机场同时停航歇业。龙嘉国际机场成为长春、吉林二市共用机场(龙嘉机场距吉林市62公里)。龙嘉机场通达国际国内32个城市,开通航线42条，这极大方便了吉林市旅客出行需求，吉林市航空市场也随之快速发展。据统计20##年进出龙嘉机场的吉林市旅客约为50万人次，相比20##年增长18倍左右。20##年预计将达到60万人次左右，吉林市航空市场因龙嘉机场的落成使用得到了跳跃式发展。
20##年民航体制改革，原民航吉林省管理局一分为二，成立吉林省民航机场集团公司和民航吉林安全监督管理办公室。民航吉林省局在吉林市区内的唯一商务办公楼吉林市民航宾馆被划给民航吉林监管办。吉林机场集团公司驻吉林市多家单位只能挤在吉林市民航中心售票处营业部办公。目前,吉林省民航机场集团公司在吉林市有3个单位，一是吉林二台子机场留守处，二是龙嘉机场驻吉林市客货销售公司，三是龙嘉机场运输公司驻吉林市营业部。由于多家单位共同使用民航中心售票处办公，使原本场地就狭小的售票处更加拥挤。尤其是乘坐机场巴士的候车旅客,只能在路边露天候车，遇有雨雪恶劣天气时，简陋的服务设施给广大乘机旅客带来的不便更加突出。同时东北地区属寒温带气候，冬季多雪，龙嘉国际机场因降雪关闭机场和延误航班的情况在冬季时有发生。由于集团公司原有宾馆被划走，而此时正值旅游旺季，各大宾馆房源紧张，旅客安置也成为了一个棘手的问题。
为解决上诉问题，经吉林省机场集团公司与吉林市政府协调，吉林市将正在营业中的吉林市丰满宾馆停业，将该场地低价售给吉林省民航机场集团公司，作为吉林市新民航营业部和旅客过夜用房使用。丰满宾馆位于吉林市城区中心，地理位置优越,距著名的松花江和吉林市政府仅有3分钟车程，距国家AAAA级风景名胜区松花湖景区也只有20分钟车程左右，属于吉林市的黄金地段，升值潜力巨大。丰满宾馆建筑面积11553平方米，土地占地面积6778平方米。吉林省民航机场集团公司目前已付完全部合同款1300万元，丰满宾馆产权已过户到吉林省民航机场集团公司名下。
2.2 项目建设的必要性
1、民航业发展的需要
近年来民航业的迅速发展让我国大中型枢纽机场接近饱和，各大航空公司还都在批量引进新飞机，新飞机未来几年将以每年100架左右的速度增加，机场的扩容已成“当务之急”。这也意味着，在“十一五”期间国家民航总局除加强原有机场的改造外,加紧了对原有机场的修复利用。那么随着机场的扩容,首先是机组过夜用房量的增加，其次是由于天气和气候的原因造成误航班的旅客住宿，这些都要求有足够的保证资源，吉林市距长春龙嘉国际机场的距离为六十多公里，行车时间四十多分钟，是建设机组过夜用房和误航班的旅客住宿的首选位置。本项目的建设完成客观上为推进吉林省民航事业发展发挥直接的积极作用，将为民航事业发展创造更高的经济效益。同时，民航事业的发展将大大推动吉林市经济快速发展和社会进步。
2、旅游业的发展
旅游业是一个新兴产业，它以其特有的消费功能和生产功能得以长足发展，正在成为规模最大、增长最快和创造就业机会最多的产业。仅在1992年，全球旅游业收入就超过了石油工业和汽车制造业，成为世界第一大产业。从国内来讲，近几年来旅游业迅速发展。20##年全国旅游外汇收入和国内旅游收入分别比上年增长15.1%和12.1%。随着旅游业的快速发展，旅游已成为经济发展的新增长点,旅游业在国民经济中的地位和作用日益凸现。
吉林市是一个四季分明的城市，一年四季可游览的景点数不胜数，是闻名中外的旅游圣地,近年来随着吉林市在旅游业的宣传和重视,旅游呈现出蓬勃发展的势头，很多中外游客慕名而来。一年四季接待的中外游客达60万人次，在旅游旺季,各酒店宾馆爆满。
随着社会主义市场经济的蓬勃发展，人们的收入水平逐年提高，人们不再满足传统的吃、穿、住的需求，人们的消费理念正在逐步与国际化接轨，特别是现行休假制度 (五天工作制和各类黄金周的实施)更多的人们开始了旅游消费。
吉林市现有旅游涉外饭店21家，其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右。
我国的很多行业的淡季在冬季，特别是南部沿海经济发达地区常年处于炎热地带，他们对北方风情的漫天飞雪和闻名中外的吉林特色风景雾凇十分仰慕。每当雾凇来临，吉林市松花江岸十里长堤“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，柳树结银花，松树绽银菊，把人们带进如诗如画的仙境。吉林市具有丰富的冬季旅游资源，迫切需要加强航空交通保障，需要加强旅馆建设。
3、吉林市的旅游资源
世纪广场位于吉林市博物馆和松花江南岸之间，南北长900余米，东西长200余米，占地面积228公顷。由博物馆建筑群、旱喷泉、国旗平台、“世纪之舟”巨塔、音乐喷泉、望江平台等部分组成，是吉林市一座反映城市特色的风景园林。
博物馆建筑群是广场南部观赏性很强的背景装饰景观。
音乐喷泉广场由每座长50米、宽18米的三座大型音乐喷泉组成。
美国在1948年2月28日，发现一颗名为“诺顿”的陨石，重1079公斤，称世界最大的陨石。1976年5月23日，吉林市陨石雨展览会向世人宣布：1976年3月8日呈雨状陨落在吉林市区的陨石总重量2700公斤，其中最大的１号陨石重1770公斤，体积为117×93×84立方厘米，从而吉林陨石成为“世界上陨石之最”。宇宙是神秘的，夏夜，静望星空之时，往往会看到流星划过天际，使人产生无边的遐想。
朱雀山森林公园隶属于吉林市松花湖实验林场，海拔817米，吉林市四大名山之一，距国家级风景名胜区松花湖仅2公里，从市区的吉林大桥出发，南行8公里，即可到达。
朱雀山山势陡峭，怪石嶙峋，又名猪山。站在东峰下遥望峰顶，有10多米长巨型猪形怪石作欲奔状，5头仔猪尾随其后，石猪头向山顶，尾巴向下，好像在行走，栩栩如生，可谓一座天然的石雕艺术。
吉林雾凇仪态万方、独具丰韵的奇观，让络绎不绝的中外游客赞不绝口。然而很少有人知道雾凇对自然环境、人类健康所做的贡献。吉林雾凇正迎合了时下非常流行的一句话：“我美丽、我健康！”
每当雾凇来临，吉林市松花江岸十里长堤“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，柳树结银花，松树绽银菊，把人们带进如诗如画的仙境。
北山王峰海拔二百七十公尺，东西两峰之间有拱形石桥相连名鸾佩桥。古建筑有玉皇阁、药王庙、坎离宫和关帝庙，全部坐落于东峰上。
玉皇阁始建于清乾隆三十九年，平面略呈长方形，布局严谨，有明显的中轴对称线。建筑物依地势构筑，分为前低后高两组，错落有致。前院由山门、钟楼、鼓楼、祖师庙、观音殿、老郎殿及胡仙堂组成。山门内两侧有东方持国天王、南方增长天王、西方广目天王、北方多闻天王塑像。
在吉林省吉林市东部，与北山、长蛇山及小团子山合称吉林四大名山。风景幽美，是个度假胜地。
龙潭山是以位于西北角山麓一个称为龙潭的秀丽水池而得名。龙潭约长五十三公尺，约宽二十六公尺，深九公尺。叠石为堤，水清见底，每当皓月悬空，倒影荡漾湖心，那就是叫人留连忘返的“龙潭印月”。龙潭又名水牢，相传古时有条孽龙给锁在潭底，铁链系于潭边一棵树上，有人拉动铁链，立刻就会风云变色，潭水翻涌。
官马溶洞位于吉林省磐石市官马镇西南7公里处。官马溶洞具有鲜明的中国北方型溶洞特征。洞体分为上、中、下三层，目前已经开发的是溶洞的中层，总长度480米，总面积1700多平方米，其它部分正陆续开发过程中。目前，这里已经开发的部分由6个景区组成，景观奇丽多姿，变幻莫测，共有4种类型和20多种形态的钟乳石。巨大的石花壁和露滴石国内罕见，堪称东北之最；地河水清澈见底，据传在“圣水仙河”里洗洗手、洗洗脸，会给游人带来好运气。
松花湖在吉林市的西南，距市中心15公里。是拦截松花江水建设丰满水电站，叠坝成湖形成的。它水域辽阔，湖叉繁多，状如蛟龙。湖形呈狭长形，如坐飞机俯瞰，松花湖像一串闪光的珍珠。这串“珍珠”长200公里，最宽的地方10公里，最深处是75米。湖区面积500平方公里，最大蓄水量108亿立方米。1988年松花湖被国务院批准为全国重点风景区。面积达700平方公里。松花湖以得天独厚的地理位置、四季分明的气候条件、明媚秀丽的湖光山色吸引了大量的游客。
吉林市丰富的旅游资源需要加强旅馆建设，旅馆建设是旅游事业健康发展的必要保障。改造装修吉林市丰满宾馆是民航事业和吉林市旅游事业的需要，是必要的。
第三章 需求分析与建设规模
3.1 项目需求分析
旅游是一项集经济、社会、生态效益于一体的现代朝阳产业。以“行、游、住、吃、购、娱”为主要内容的旅游活动对经济社会的加快发展有着巨大的带动和促进作用，据专家分析，一个人的一次外出旅游活动，为其直接服务的部门有17个，为其直接拉动的行业高达120多个。旅游业在第三产业中被认为的发展最迅速，效益最明显的行业。依托于旅游可以发展带动各种类型不同的制造业和服务性行业，发展旅游可谓“一业兴，百业旺”。
随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求，现代人们在忙碌完工作的时候，都非常渴望走进大自然，去享受轻松、闲适、娱悦的生活情调，越来越多的家庭把旅游列进了家庭开支的计划，作为了家庭消费的四大项目之一。
吉林市是个一年四季分明的城市，四季旅游景点各有突出，很多旅游城市到了冬季就成了淡季，而吉林的旅游冬季不淡，四季兴旺。原因是吉林有山有水，有古迹有自然，有风俗有文化，有特产有风味，还有的就是特点, 吉林雾凇全国闻名。
丰满区是以高新技术产业为重点、教育、科研、旅游、商贸、居住等协调发展的新城。丰满区紧贴松花江边，是吉林市沿江开发旅游、娱乐和度假场所的最理想去处之一，前景十分诱人。在此建设集旅游、娱乐和度假为一体的涉外宾馆，既是新城建设的需要，也是投资者的明智选择，目前丰满区吉林大街的中心路两侧及松花江两侧择地建设涉外旅游宾馆的数量和意向增多，正是顺应吉林市及丰满区跨世纪发展的需要，有利于旅游经济带动城市经济建设和城市建设的同步发展。
吉林市目前有星级以上宾馆34家。其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右。随着我国人民生活质量的改善，国内旅游需求市场呈现迅速增长的态势，据统计20##年以来我国旅游经济发展的平均速度达到25%，远远超过GDP增长的速度，城镇居民收入不断增加，国务院为了扩大内需拉动经济的有效增长，启动了五一黄金周、十一黄金周，工作人员工休假日增多，假日经济、旅游经济快速发展。人们在物质生活得到较大满足以后，对精神享受提出了更多、更高的要求，越来越多的居民渴望从繁杂喧嚣的都市里得到暂时的解脱，回归大自然，亲近大自然，探索大自然的奥秘，利用闲暇时间进行旅游已经成为一种时尚。根据调查，如今国内63%的工薪阶层崇尚旅游消费，并有35%的人有年度旅游计划。国内旅游市场已形成产业规模，20##年国内旅游总收入30亿元。在这样的大环境前提下，吉林市接待游客的比例每年以200%的惊人速度剧增，去年共接待旅游56万人次，实现旅游业总收入3920万元。随着国内旅游市场的不断发展，保守地估计吉林市未来10年以后，将实现年接待游客达到160万人次的水平。几年前来吉林的旅游消费者还多是海外游客,近几年已发展为沿海经济发达地区的国内游客。由为突出的是去年开始很多大型产品展销会、定货会议都来到吉林召开,这些会议多为全国性的会议,参会的代表来自全国各地,会议召开前各厂商就已预定好了宾馆酒店,并出现很多参会代表住宿紧张的情况。
改造装修吉林市丰满宾馆能够较好的满足民航事业和吉林市旅游事业的需求。
3.2 建设规模
吉林市丰满宾馆装修改造工程建筑面积11553平方米，占地面积6778平方米。装修改造后主楼用于宾馆(旅客过夜用房)经营，副楼用于吉林市民航中心售票处，航空货运营业部、机场巴士站使用等。
主要建筑指标如下：
占地面积： 6778平方米
建筑面积： 11553平方米
宾 馆： 7860平方米
民航中心售票处及航空货运营业部: 3693平方米
停车场： 500平方米
吉林市丰满宾馆紧邻吉林市民航机场，客流量较大，飞机班次按平均每天两班航班，50%的旅客入住，再加上当地游客和商人，夏季入住率能达到70%，即使在旅游淡季旅店入住率也能达到40%。该宾馆的建立满足当地客流量需求，为过往旅客提供了方便的休息场所。同时，本项目严格按照国家规定的三星级宾馆装饰装修标准进行装饰装修，符合相关要求。
第四章 项目建设地点及建设方案
4.1 项目建设地点
吉林民航集团吉林市丰满宾馆位于吉林市丰满区吉林大街60号，是丰满区的中心地段，原为丰满宾馆原址。
项目土地权属类别：国有土地使用权，吉林省民航机场集团公司拥有本项目土地使用权。
项目占地面积：6778㎡
建筑面积：11553m2
主楼建筑面积：7860m2
副楼建筑面积：3693m2。
4.2 项目规划设计方案
方案一：拆除原有建筑物，新建吉林丰满宾馆。
原有建筑物是“吉林丰满宾馆”其功能与本项目一样，进行加固工程和合理装饰装修就可营业，相对新建投资比较低。而且如果将原有建筑物拆除，造成资源浪费，并给投资方带来更大经济负担。因此方案一不是最佳方案。
方案二：对原有建筑物进行改建，装饰装修后营业。
对原有建筑物不做重大调整的原则下进行设计，设计上考虑宾馆功能上的满足和后期经营的需要。对原建筑物进行加固，增加消防、节能及环保措施，投资较合理，同时也合理利用了原有资源。
(1)设计原则
原建筑为丰满宾馆，主楼高六层为砖混结构，副楼高三层为框架结构。主楼为南北向厢房,副楼为东西向正房。主楼临吉林大街，副楼位于主楼南端并于主楼垂直。重新做装饰设计的方案时充分考虑到了原建筑的特点，在对原结构不做重大调整的原则下进行设计。设计主要考虑的是功能上的满足和后期经营上的需要。
(2)设计方案
将原主入口大堂的二层空间扩大，营造出一个宽广空间，给宾客一个良好的初步印象。
将原来的一步电梯增加为两部。
改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统。
新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱电系统。
设计方案见附图1～5。
(3)规划方案
门市房6间,共229㎡
大会议室1个,可容纳234人
中会议室3个,可容纳128人
小会议室1个,可容纳22人
总会议接纳人数:384
大餐厅1个,可容纳 182人
小餐厅12个,可容纳 156 人
总就餐接纳人数:338人
客房(标准间)74间,最多可入住148人
客房(套房)8间,最多可入住16人
客房(单人大床房)13间,最多可入住26人
总入住接纳人数:190人
吉林市丰满宾馆装修改造工程位于吉林市南部经济开发区,丰满宾馆装修改造工程应体现时尚文化、成为具有时尚风格的标志性建筑。通过线条、色彩的运用，与原建筑形成统一的整体。宾馆主、副楼分别设有宾馆出入口、货物出入口。人、车、货流线清晰，互不干扰。
4.3 项目建筑工程方案
4.3.1规模和使用功能
吉林市丰满宾馆装修改造工程建筑面积11553平方米，占地面积6778平方米。装修改造后主楼用于宾馆(旅客过夜用房)经营，副楼用于吉林市民航中心售票处，航空货运营业部、机场巴士站使用等。
主要建筑指标如下：
占地面积： 6778平方米
建筑面积： 11553平方米
宾 馆： 7860平方米
民航中心售票处及航空货运营业部: 3693平方米
停车场： 500平方米
4.3.2功能定位
吉林市目前有星级以上宾馆34家,其中三星级以上宾馆7家，装修后的丰满宾馆定位为三星级。宾馆主要功能见表1：
表1 宾馆主要功能表
4.4 加固工程
1、加固方案
根据图纸、检测和现场实际情况，针对因改造引起的承载力不足构件进行相应的加固处理。
2、技术依据
1、《建筑结构检测技术标准》GB/TS0344-2004
2、《回弹法检测混凝土抗压强度技术规程》JGJ/T23-2001
3、《钻芯法检测混凝土强度技术规程》CEC S03:88
4、《建筑工程质量检验评定标准》GBJ 301—88
5、《民用建筑可靠性鉴定标准》GB 50292—1999
6、《混凝土结构工程施工及验收规范》GB50204—92
7、《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
8、《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2006
3、加固措施
(1) 楼板封堵采用植筋现浇钢筋混凝土楼板的方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起的相关构件承载力不足处采用粘贴碳纤维及钢板的方法加固。
(2) 新增电梯井道需将原建筑物楼板开洞，重新设置基础，然后作现浇钢筋混凝土电梯井道，采用植筋方法将井道与原结构连接。对于因增设电梯井道引起的相关构件承载力不足采用增设钢筋混凝土梁及在原有梁、板上粘贴碳纤维的方法加固。
(3) 一层局部承重横墙开洞采用“托梁换柱”技术将墙体拆除，并且对相应梁、墙、地梁及基础做加大截面及增设承力构件的加固补强方法进行处理。
4.5 装修方案
4.5.1原建筑物概况
1、主楼现状
建筑物主楼临吉林大街，高为六层。主楼南北向厢房，为砖混结构。
2、副楼现状
副楼位于主楼南端并于主楼垂直，高为三层。副楼为东西向正房，为框架结构。
4.5.2外装饰改造方案
1、设计依据
吉林市地区基本风压：0.50KN/m2
基本雪压：0.45KN/ m2
地震基本烈度：7度
2、设计规范
《建筑幕墙》JG3035
《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102
《金属、石材幕墙工程技术规范》JGJ133
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001
《饰面板砖工程施工技术标准与质量验收规范》
3、改造装修内容：
原有外墙面做保温处理，正立面一层为25mm厚铜色旋转门。商店采用12+12A+12中空双钢化玻璃幕墙，无框地弹门和框均为氟碳喷涂。二层以上及造型为火烧板及石材，窗户选用隔热保温推拉窗氟碳喷墨绿色(玻璃为5+9A+5)白玻。在材料选择上，铝合金型材进行了阳极氧化，石材钢龙骨均进行热浸镀锌处理，装饰钢结构表面喷砂除锈后刷防锈漆，然后再刷面漆。所用的连接件除具有一定的强度外，所有钢制零部件均进行了与其功能和位置相宜的防护处理。不同金属材料之间加设绝缘垫片，以防止电化腐蚀。其它立面墙刷外墙涂料及保温处理，符合《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分 JGJ26-95)。
4.5.3内装饰改造方案
1、设计依据
(1)《建筑工程施工质量验收统一标准》CB50200-2001
(2)《建筑内部装修设计防火规范》GB5022-95
(3)《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002
2、改造装修内容：
主楼宾馆装修方案：
（1） 大堂：原大堂墙、地、天花装修进行拆除。原大堂二层凹型回马廊改为一字型走廊造型，具体加固方案详见加固报告。墙面重新进行干挂石材饰面，地面改为石材饰面中心为拼花造型，天花为石膏板饰面叠级造型四周暗藏日光灯带。 `
（2） 标准客房：原有墙面、地面、天花装饰材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。
（3） 餐厅小包房：原有房间清除处理。包房墙面粘贴墙壁纸，局部采用木饰面造型。地面满铺阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型四周暗藏日光灯管。
（4） 宴会厅：原有宴会厅材料拆除。拆除后宴会厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面，天花采用轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，四周暗藏日光灯管，天花造型中心悬挂水晶吊灯。
（5） 走廊：原有走廊地面，天花，墙面饰面材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，天花改为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，地面满铺阻燃地毯，客房门为成品木质门扇。
（6） 大会议室：原有大会议室饰面材料拆除。地面重新铺设地胶材料，天花四周采用纸面石膏板饰面造型，中心部位采用铝板饰面造型，墙面为阻燃木质吸音板。
（7） 中小会议室：原有房间饰面材料拆除。拆除后墙面采用阻燃吸音板与铝塑板相结合造型，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型内藏日光灯管。
副楼培训中心装修方案：
（1） 民航售票出及航空货运营业部：原有房间重新装饰，地面满铺800×800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面。
（2） 办公室：地面铺设800×800地砖，天花为矿棉吸音板饰面，墙面刮白刷乳胶漆。
（3） 大小会议室：地面铺设阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面为木质吸音板饰面。
（4） 走廊：地面铺设800×800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面刮白刷乳胶漆。办公室门为成品门。
（5） 宿舍：地面铺设800×800地砖，天花重新刮白刷乳胶漆，墙面挂白刷乳胶漆。
4.6 项目配套工程
4.6.1给水排水改造
1、设计依据
(1)《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)
(2)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
(3)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)
2、给排水情况
本项目用水来自市政给水管网水质符合《生活饮用水卫生标准》(GB5749－85)标准要求。
本项目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后经化粪池处理排入城市排水管网，进入彭泽县城市污水处理厂。
3、改造装修内容：
(1)更换给排水管材
ü 原宾馆排水管采用DN50mm的普通铸铁管。
ü 本项目排水管道采用UPVC排水塑料管，粘接。
(2)节水措施
ü 原宾馆卫生间采用普通座便器，用水量较大。
ü 本项目卫生间座便器采用6L两档冲水量水箱，蹲式便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。
4.6.2暖通改造
1、设计依据
(1)《采暖通风与空气调解设计规范》GB50019-2003
(2)《建筑设计防火规范》GB50016-2006
(3)《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002
2、热源及热媒设计参数
热源采用热水。
室外设计参数
冬季室外采暖计算温度 tw＝-25℃
冬季室外风速 U＝3.1m/s
采暖天数：171天
宾馆用房20℃；卫生间16℃。
3、改造装修内容：
(1)更换散热器
ü 原宾馆采用大60型号组装暖气片。
ü 本项目采用钢制高频焊翅片管对流型节能散热器，同时新增空调系统，空调系统采用风机盘管加新风系统，新风分层取风，每层侧墙开设新风口。
(2)更换采暖管线
ü 原宾馆采暖管线采用焊接钢管
ü 本项目采用UPVC塑料管，粘接。
4.6.3电气改造
1、设计依据
《供配电系统设计规范》(GB50052-95)
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）
《建筑照明设计标准》（GB 50034-2004）
2、改造装修内容
(1)更换灯具、开关箱内管线改造
(2)铺设网络布线系统
配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：电话、电视线路穿镀锌钢管在地面下暗设，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。
(3)电源
本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。当1路电源断电时，2路电源应能保证楼内照明、消防与弱电电源供电。
3、电气容量部分
l 宾馆部分
1、宾馆原有用电设备190kw(根据档案图纸)
2、宾馆新装修部分
（1）、宾馆楼内用电设备420kw
（2）、锅炉房内空调设备311kw
合计：731kw
电气增容：731kw-190kw=541kw
l 办公楼部分
1、办公楼原设备安装容量50kw
2、办公楼重新装修用电量115kw
电气增容：115kw-50kw=65kw
l 宾馆电气增容总量：541kw+65kw=606kw
4.6.4消防设计
设计依据
(1)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
(2)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)
(3)《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)
(4)《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)
(5)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)
(6)《锅炉房设计规范》(GB50041-2008)
(7)《灭火器配置规范》（GB50140-2005）
l 给水排水防火专篇
(1)室外消火栓系统成环状布置，每个室外消火栓服务半径为120-150m。
(2)建筑室内消火栓管道均布成环状，单层和多层建筑室内消火栓间距不应超过50m。
(3)自动喷淋系统按火灾中危险等级设计，空间高度不超过8.0m的房间均设喷淋灭火系统。
(4)保护卷帘的水幕喷头采用闭式边墙喷头。
(5)火灾发生初期灭火所需水量、水压均由消防水箱和气压设备保证。
l 防火排烟系统
防烟和排烟：
建筑物可采用自然排烟，不满足自然排烟条件的采用机械防烟和机械排烟。
l 消防电气
设计依据
(1)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
(2)《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)
(3)《火灾自动报警系统施工验收规范》(GB50166-2007)
(4)《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94·2000版)
(5)《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-2008）
l 负荷等级与供电线路
消防负荷包括消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、应急照明、火灾自动报警器系统等。消防负荷采用双电源末端自动切换方式供电，设专用回路。柴油发电机启动时间小于15秒，并可在消控中心启动。
l 火灾自动报警与消防联动控制系统
(1)设置火灾报警探测器与手动报警控制器系统、形式为控制中心报警形式；
(2)设置消防紧急广播与火警通讯系统；
(3)设置应急照明系统；
(4)自动灭火系统与减灾防护系统的控制要求，设计联动控制系统；
(5)设置火灾挡案管理与显示系统。
l 线路敷设方式
(1)火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线；
(2)消防电梯、消防泵、喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆；
(3)所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设；
(4)如明设钢管应做防火处理。
l 防雷与接地
利用基础钢筋作为接地装置，电阻小于1欧姆。采用联合接地形式，并设总电位连接。
4.6.5通风与空调工程方案
1、设计依据
(1)《通风与空调工程施工质量验收规范》(GB50234-2002)
(2)《制冷设备安装工程施工及验收规范》(GBJ66-1984)
(3)《机械设备安装工程施工及验收规范》(TJ231(五)-1978)
(4)《工业设备及管道绝热工程施工及验收规范》(GBJ126-1989)
(5)《工业管道工程施工验收规范》(GBJ235-1982)
(6)《民用建筑采暖通风设计技术措施》1983年12月
(7)《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
2、通风与空调工程方案：
(1)设计参数：
夏季: 室外温度 31.4℃
室内 20 ℃
冬季: 室外温度 -22 ℃
室内 22 ℃
(2)本改造工程楼内设散热器采暖和中央空调系统,冬季运行采暖系统,夏季运行空调系统。空调系统采用风机盘管加风管增送新风的方案。新风采取分层取风的方案。空调设计冷源为1400KW。
(3)防火措施：
在风道贯通防火的部位，必须设置防火门阀，同时还要用水泥砂浆紧密填塞贯通的孔洞空隙。
4.6.6智能工程
1、设计依据
(1)《智能建筑设计标准》(DBJ08-47-95)
(2)《商用建筑线缆标准》(EIA/TIA-569)
(3)《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-92)
(4)《工业电视系统工程设计规范》(GBJ115-87)
(5)《电气装置安装工程施工及验收规范》(GBJ23-90，92)
(6)《民用闭路监视系统工程技术规范》(GB50198-94)
(7)《安全防范工程程序与要求》(GA/T75-94)
(8)建设部城镇建设行业标准《建设行业IC卡应用管理技术要求》草案
2、改造装修内容
综合楼为宾馆酒店功能，因此新配置了宾馆锁系统。本系统是集中针对酒店的管理需要而设计的，在本系统内可以实现以下管理模式。
五级管理、密码控制、区域控制、时间控制、档案记录、挂失功能。
根据要求，此次民航宾馆智能门禁管理系统工程采用非接触式智能射频卡工作牌，作为身份识别介质，结合网络门禁系统。该系统设计完善的门禁功能，采用当今最先进的门禁技术，可以便捷的扩展为非接触一卡通系统。
4.6.7公共广播工程方案
公共广播系统具有音乐广播、公共广播、消防紧急广播功能。公共广播的主要作用是为楼宇内部空间创造一种轻松和谐的听觉氛围。在大多数场合下,由于扬声器均匀分布，无明显的声源方向性，且音量适宜，不影响人群正常的交谈，是优化环境的重要手段之一。消防紧急广播作为消防报警及紧急状态下以疏散广播的设施,以保证在紧急情况发生时，可以使楼宇内部可能涉及的区域的人群能清晰地听到报警和疏导的语音。
本系统由系统控制器、智能混音器、输入输出控制器、功率放大器、扬声器输入输出控制器、定时控制器、电源控制器、数码IC录音机、扬声器等设备组成。
本系统可同时在不同的区域播放不同的节目内容,并与消防报警系统连接,可实现消防紧急广播功能。对于大小会议室可实现有线和无线话筒传输功能。
4.6.7环保
1、宾馆的污染源主要是生活用水、生活垃圾、躁声，污水管道沿规划内的市政管网排放，在宾馆院内建化粪池，采用简单工艺流程处理，保证处理后污水达到国家安全排放标准，经过处理的污水可用于农灌或绿化。粪便污水经过化粪池处理后用于农灌。项目产生的垃圾经过转运站后运到垃圾处理场进行填埋，同时也要加强装修期间噪声的控制。
2、控制装修材料的质量,全部达到国家材料环保标准，避免产生有害气体发生的可能。
(环保工程详述见第六章《环境保护方案》)
4.6.8绿化
为确保城市绿化的要求，保护现有绿地，如因建设需用破坏了部分绿化和树木,可因地制宜地恢复、种草种树、提高原有覆盖率，使绿化率达到30%，创造出良好的生态环境。
第五章 节能专篇
5.1 编制依据
(1).《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分·JGJ26-95)
(2).《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93)
(3).《采暖通风于空气调节设计规范》(GB50019-2003)
5.2 节能措施
l 建筑专业：
设计依据
（1）《公用建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
（2）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）
节能措施
（1）墙体按节能规范采用保温墙体技术，粘贴60mm挤塑板保温材料，屋面传热系数K≦0.45W/(m2·K)，外墙传热系数K≦0.50W/(m2·K)。本项目窗户采用双玻塑钢保温窗，传热系数K控制在2.2-3.1W/(m·℃)。与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少50%以上。
（2）利用可再生能源
尽量应用太阳能热水器，尽量采用地源热泵技术。
l 暖通专业：
设计依据
吉林市采暖期171天
室外平均气温-9.0℃
耗热量指标21.8qH(W/m2)
耗煤指标为18.0qc(kg/m2)。
节能措施
(1)采用节能锅炉，改造后锅炉的额定热效率高于78%。
(2)大空间公共建筑内条件允许的，采用置换通风，可缩短空调系统供冷时间。
(3)大气温度适宜时，通过保温曲径、预冷或预热向建筑物输送的空气，降低新风负荷。
(4)高大空间可以采用地面辐射采暖，大大减低室内平均温度，减少采暖负荷。
l 电气专业：
设计依据
(1)《供配电系统设计规范》(GB50052-95)
(2)《工业企业采光设计标准》(GB50033-91)
(3)《工业企业照明设计标准》(GB50034-92)
(4)《民用建筑照明设计标准》(GB50052-95)
(5)《智能建筑设计标准》(GB/T50314-2000)
节能措施
(1)设置楼宇自控系统(BAS)，监控对象包括：电力供应系统、空调系统、给排水系统、照明系统与电梯系统等。BAS提高设备运行的控制水平、降低维护费用，节能效果可达20%-35%。
(2)选用高效设备，如变压器、照明器、变频器等，大功率电动装置采用软启动控制方式，电器设备功率限制在20W/m2。
(3)采用电补器提高功率因数。
l 节水措施：
(1)建立完善的节水制度
(2)宾馆卫生洁具应采用节水型洁具
(3)绿化采用中水回用
第六章 环境保护方案
6.1 设计依据
吉林市丰满宾馆规划建成国家旅游局三星级酒店、绿色饭店。冬季采暖采用市政热网供暖，生活废水直接排入市政管网中，最后进入市污水处理厂。
6.2 项目执行的环境质量标准
(1)控制项目废气排放，保护区域环境空气质量满足《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中二级标准要求。
(2)控制项目废水达标排放，保护区域地表水环境质量满足《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)中的Ⅲ类标准。
(3)控制该项目施工期的噪声源强度，保护周围声学环境质量符合《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中的2类标准。
(4)控制本项目固体废物排放，不对周围环境产生污染。
6.3 项目主要污染源及污染物
吉林市丰满宾馆属于服务性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物，污染物主要为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、总磷、SO2等。
6.4 项目产生污染物分析及治理措施
吉林市丰满宾馆属于服务性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物。
(1)废水
宾馆产生的废水主要类型为生活废水，废水量为14800m3/a，污染物主要为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、总磷，经化粪池处理，直接排入市政污水管网，进入吉林市水务集团(二级)污水处理厂。
(2)废气
①锅炉废气
宾馆冬季采暖和洗浴用水由宾馆锅炉供给，已有锅炉房一座，占地面积约400m2,宾馆锅炉烟气经除尘脱硫设备装置处理，使烟尘排放量和SO2排放量达到国家标准。
②厨房油烟废气
项目宾馆餐饮厨房主要设置在中心服务区，职工食堂设置在职工住宿区。近年来，餐饮业的油烟废气对环境的敏感越来越为人们所重视，国家环保总局于20##年7月颁布了《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)，因此本单位针对厨房油烟气采取了相应的防治措施。在厨房安装排风量为1200m3/h、净化效率为75%的油烟净化器，经处理后油烟废气满足《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)标准要求，不对周围大气环境产生影响。
③汽车废气
该宾馆汽车废气主要来源于地上停车场，占地面积为500m2，主要是接送宾客的车辆和办公车辆，车型偏小，车辆较少，且宾馆院内以绿化为主，因此，汽车尾气不会形成较大的集中污染源，对周围环境影响甚微。
(3)固体废物
固体废物主要是生活垃圾，生活垃圾产生量约180t/a，生活垃圾统一收集后送到垃圾处理站处理，不会对周围环境造成影响。
(4)噪声
噪声源主要为锅炉房内鼓风机、各类水泵以及中央空调用的冷却塔。噪声强度及防治措施见下表2。
表2 主要噪声源汇总表
经上述措施控制后的经营期噪声经建筑物的阻挡和距离衰减，由于冷却塔为低噪声型，厂界噪声符合GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》标准要求。
6.5 施工期的环境保护措施
工程主要为噪声污染；噪声来自设备及装修阶段，影响较小。
6.6 环境影响分析结论
废气：
①锅炉废气
经除尘脱硫设备装置处理，使烟尘排放量和SO2排放量达到国家标准。
②厨房油烟废气
在厨房安装排风量为1200m3/h、净化效率为75%的油烟净化器，经处理后油烟废气满足《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)标准要求，不对周围大气环境产生影响。
③汽车废气
车型偏小，车辆较少，且宾馆院内以绿化为主，因此，汽车尾气不会形成较大的集中污染源，对周围环境影响甚微。
废水：
宾馆产生的废水主要类型为生活废水，废水量为14800m3/a，经化粪池处理，水质符合污水处理厂入水水质要求，排入市政污水管网，最后进入吉林市水务集团(二级)污水处理厂，不会对周围水体产生影响。
噪声：
噪声源主要为锅炉房内鼓风机、各类水泵以及中央空调用的冷却塔。经过砌砖式隔声围护、加减震垫等措施控制后的经营期噪声经建筑物的阻挡和距离衰减，由于冷却塔为低噪声型，厂界噪声符合GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》标准要求。
固体废物：
固体废物主要是生活垃圾，生活垃圾产生量约180t/a，生活垃圾统一收集后送到垃圾处理站处理，不会对周围环境造成影响。
综上所述，本项目采取环保措施，可以完全符合国家产业要求和国家环境保护政策，是可行的。本宾馆针对各污染环节都采取了相应有效防治措施，不会对外环境产生明显影响。此外，本宾馆将明显改善周围区域环境，具有较好的经济、社会和环境效益，因此该项目的建设在环境保护方面是可行的。
第七章 劳动安全卫生
7.1 安全卫生工作
安全是经营工程的生命线。丰满宾馆将把安全放在第一位，建立、健全劳动安全卫生制度。
1、严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，为劳动者提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品。
2、 对劳动者进行劳动安全卫生教育，要求劳动者在劳动过程中必须严格遵守安全操作规 程。
3、 防止劳动过程中的事故，减少职业危害。
4、 从事特种作业的劳动者必须经过专门培训并取得特种作业资格。
5、 加强在施工、运行等方面配套修建安全防护设施，定期检查维护，确保施工人员及游客的生命和财产的安全。
6、 制订消防安全守则，设专人分管消防安全。定期进行对全体员工的消防知识教育和培训，将防火灭火知识纳入员工上岗的应知应会内容。防火要点包括厨房、供气设备、装饰物及家具等，对于容易引起火宅的物品应加强管理。本项目根据国务院颁布的《消防监督条例》和吉林省政府颁布的《吉林省消防管理暂行规定》，在宾馆内设置了必要的消防设施。
7、 宾馆应定期清洗或更换灶具、排油烟系统，防止油类污垢堆积引燃。餐厅内设机械排烟系统，分割开的包厢、走道均应得到喷头、探头的保护。餐厅应按规范要求设应急照明、事故广播、手动报警按钮、消防通讯等。
7.2 餐厅安全卫生
宾馆餐厅卫生应严格贯彻《中华人民共和国食品安全法》，宾馆餐厅卫生标准要做到以下几方面：
（1） 生产卫生设施
l 接触食品的各种设施与设备，如炊具、工具、容器、包装材料等，要符合卫生要求；用于加工食品的各种机械表面要平滑，装拆简易，便于拆洗、消毒；用于加工食品的各个操作台面、工具、容器，表面应平滑，便于清洗。
l 卫生间的门口，不得和食品加工车间直接相通；加强餐厅卫生管理。
（2）原辅料卫生
l 生产用水及生活饮用水,水充源足,水质符合我国生活饮用水的卫生标准。
l 加工食品用的各种原料，符合国家相关食品卫生标准。
（3）生产加工卫生
l 原辅料的采购与保管
采购原料要注意质量，要以销定购，现买现用，防止变质。
l 食品加工操作卫生
（4）产品卫生质量
l 原料须新鲜，调味品要符合卫生标准。
l 食品的加工、烹调、保管要适当，感官性状良好，符合卫生要求。
l 食（用）具消毒要符合卫生要求。
（5）卫生管理
l 设有食品卫生管理机构，配有专职或兼职的食品卫生管理人员。
l 建立健全食品卫生管理制度和岗位责任制。
l 从业人员应持有当年有效的健康合格证，并经卫生知识培训，有良好的卫生习惯，能遵守各项卫生制度。
l 从业人员应配有两套以上的工作服、帽。
7.3安全消防措施
l 电梯安全性能措施：
每台电梯应配备供电系统断相，错相保护装置，该装置在电梯运行中断相也应
起保护作。电 梯 动 力与控制线路应分离敷设，从进机房电源起零线和接地
线应始终分开，接地线的颜色为黄绿双色绝缘电线，除36v以下安全电压外
的电气设备金属罩壳均应设有易干识别的接地端，且应用良好的接地接地线
应分别直接接至接地线柱上，不得互相串接后再接地。在 电 动 机或飞轮上
应有与轿厢升降方向相对应的标志。停 电 或 电气系统发生故障时应有轿厢
慢速移动措施。
有轿门自动驱动层门情况下，当轿厢在开锁区域以外时，无论层门由于任何原因而被开启，都应有一种装置能确保层门自动关闭。
底坑应设有停止电梯运行的非自动复位的红色停止开关。
l 消防措施
本工程为l六层综合楼，建筑高度21.30m，有中央空调系统。根据规范要求，本工程设有室内消火栓系统、走廊、餐厅、客房、会议室等场所设置自动喷水系统、灭火器配置。
1、一~六层布置消火栓，消火栓系统环状布置。管网平时充水，10分钟
室内消防贮备水量及水压由稳压罐供给。消防时消防泵的启动由消火栓箱内之
打碎玻璃点控制启动。消防主泵也能由消防控制中心和水泵房内手动启停，水
泵启动后，在消火栓处用红火栓处用红色讯号灯显示。
2、消火栓设备：消火栓每个消火栓箱内设一个SN65单阀单出口消火栓、
长25mDN65苎麻水龙带一条、QZ19水枪一支、消防按钮和指示灯各
一个。
3、室外设置1套SQX100型地下式消防水泵接合器，以备消防时消防车加压供水。
4、自动喷水系统：
4.1、设置范围：除卫生间以外均设置喷头。
4.2、系统：本设计采用湿式自动喷水灭火系统。报警阀组1套，设在备品间内。
水力警铃设在走廊，警铃排水至室外散水坡上。自动喷水系统灭火级别为中危险1级，喷水强度不小于6L/min*m,作用面积160m.
4.3、喷头选用：喷淋系统闭式喷头除客房采用大流量侧喷喷头外，其它均采用ZSTX15下垂型喷头.
4.4、喷头布置：采用方形或矩形布置，安装高度为紧贴吊顶。喷头安装应用专用工具安装。
4.5、控制：管网平时充水，稳压罐供水压力可保证最不利喷头的工作压力不小于0.05MPa。
4.6、水流指示器后面的管道均设有系统检验装置，系统每半年做放水试验。
5、 灭火器设置：
5.1、本工程灭火器配置按中危险级设计
5.2、本工程均配置灭火级别为5A的手提式灭火器，型号为MFA3型，每具灭火器灭火剂充装量为3Kg。配置情况为每层灭火器分别设在消火栓箱下，每处设置2具。
l 火灾自动报警措施
在本楼一层设有消防控制室，内设火灾报警控制器，它是整个建筑的消防监测，探测指挥中心，其设备可自动检测早期火灾的发生，并自动报警，消防监控人员可根据现场实际情况就地控制或在消防控制室遥控相应设备动作，并利用电话对外报警。
1、 火灾报警控制柜及联动控制柜均落地安装于一层消防控制室。
2、 手动报警按钮暗装于墙上，中心距地1.5米。
3、 消火栓按钮安装于消火栓箱内左上角。
4、 声光报警器安装高度底边距地2.0米或中心距棚下0.5米。
5、 火灾报警接线端子箱明装电井墙上，底边距地1.6米。
6、 模块箱暗装于墙上，底边距地2.0米。
7、 消防广播音箱吸顶安装；或明装于墙上，顶边距棚下0.3米。
8、 火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线ZR-RVS-2x1.0mm S15
9、 24V电源线路采用阻燃型铜芯导线ZR-RVS2x1.5mm S20
10、 消防电梯，消防泵，喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆。
11、 所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设。
12、 如明设钢管应做防火处理。
l 安全疏散措施
1、本建筑为L型造型，因此在端部设有疏散楼梯，以便于双向疏散。
2、安全疏散门为3个，疏散门开启方向与疏散方向相同。
3、疏散封闭楼梯间门采用乙级防火门。
疏散通道详 见:附图1区、3区一层平面图
l 应急照明措施
1、应急照明的安装部位：疏散照明、疏散指示安装在人群安全疏散线路上，即走道、楼梯间及拐角处。
2、应急照明电源：安全照明的转换时间要求不超过0.5s,安全照明电源采用灯具自带电蓄电池。
3、安全照明、备用照明和疏散照明用普通节能灯。疏散指示标志灯必须采用消防认证产品。灯具安装部位一般在走道及楼梯转角处。疏散标志的箭头应指向通往出口的方向。灯具安装高度一般疏散出口标志安装在安全出口的顶部0.2m处，上边缘距天花板应等于或大于0.5m。如天花板的高度较低，在疏散门的两侧墙上设置，标志的中心点距地面的高度应在1.3~1.5m之间。采用吊杆的疏散指示标志的下边缘距地面的高度应大于或等于2m。疏散指示标志安装在楼梯间、疏散走道及转角处1m以下的墙上（转角处需增设一盏标志）。标志的间距不应大于20m。封闭楼梯间应安装疏散指示标志。疏散标志灯应用不燃烧材料制灯具外壳灯罩，其标志的箭头指向应与逃生疏散方向一致。所有安装金属构件均应做防腐处理。
l 卫生间安全措施
公共卫生间及客房卫生间地面砖采用防滑型，避免发生客人滑倒事故。
第八章 组织机构与人力资源配置
本项目实施单位为民航服务机构，公司设总经理办公室和客房部、餐饮部。
公司实行总经理负责制，总经理一人，副经理一人，办公室主任一人，客房部部长一人，餐饮部部长一人。组织结构构成详见表3：
表3 组织结构构成表
第九章 项目实施进度与工程招标
9.1 项目实施进度
根据本项目建设所需时间，计划建设期为1年，即20##年11月—20##年8月，完成全部工作。20##年9月试营业，20##年开始正式营业，从筹备到开业可分为：前期准备工作、建设期、开业期三个阶段。
前期准备工作，主要是文件的准备及审批；建设期，主要是完成土建工程、装饰工程；开业期为市场营业阶段。
表4 实 施 计 划 表
表5 项 目 实 施 进 度 表
9.2 项目工程招标
根据《中华人民共和国招标投标法》以及国家发改委《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》中的规定，本项目为国有投资项目，项目实施单位应委托具有资质的招标代理机构在政府规定的招标公告指定媒体上发布公告，进行公开招标，按招标工作流程选择合适的承包人。
招投标基本情况表如下
表6 招 投 标 基 本 情 况 表
说明：设备、家具采购总投资小于100万元，按照国家规定可以不公开招标。
第十章 投资估算与筹资方案
10.1 编制依据
投资估算依据:
(1)《建设项目投资估算编审规程》CECA/GC1-2007
(2)《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
(3)国家计委、建设部计价格[2002]10号等有关文件精神，计算工程其他费用。
(4)设计文件。批准的项目设计方案(包括文字说明和图纸)。
(5)工程建设各类投资估算指标、概算指标、类似工程实际投资资料。
(6)设备现行出厂价格(含非标准设备)及运杂费率。
(7)现行的建筑安装工程费用定额及其他费用定额指标。
(8)其他有关文件、合同、协议书等。
(9)工程所在地形、地貌、地质条件、水电气源、基础设施条件等现场情况，以及其他有助于编制投资估算的参考资料。
10.2 投资估算说明
根据本项目建筑装修设计方案、国家旅游局《关于宾馆建设宏观调控的若干意见》(1999年)和《中华人民共和国评定旅游涉外酒店星级的规定》编制项目投资估算表，投资估算汇总见表7，分项说明分别见表8-表11。
10.3 编制基础数据
(1)项目计算期
本项目的建设期为1年，项目的经营期为14年。项目进入第2年后，实现达产。
(2)折旧
本项目固定资产采用直线折旧法,折旧年限35年,残值率5%。
(3)经营成本
经营成本包括营业费用、企业管理费用、职工工资福利费用等。
(4)税收
营业税及附加税：5.5%
所得税：25%
房产税：①.按原值1.2%预测 ②.按租金12%预测
土地使用费用：24元/m2·年
10.4 项目总投资估算
项目总投资包括工程费、设备工具购置及开办费、其它费、预备金，投资费用中没有考虑锅炉改造、与市政外网连接费、道路、绿化费及消防水池建设费。详见表7-10：
表7：工程投资估算汇总表
表8：主楼工程投资估算表 (万元)
表9：副楼工程投资估算表 (万元)
表10：项目加固工程投资估算表 （万元）
注：其它项包括独立斜道、人工挖土方及外运、管理费。
表11：项目设备工具购置及开办费 （万元）
10.5 筹资方案
资金来源：自筹
投资总额度：3600万元
其中：宾馆房屋购买费：1300万元；改造装修总投资：2300万元
第十一章 财务评价
11.1编制依据
(1)《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
(2)《投资项目可行性研究指南》
(3)国家和主管部门发布的有关法律、法规、规章、规程等。
(4)政府建设行政主管部门发布的建设项目预算编制方法。
(5)项目初步设计及概算等批复情况
(6)政府建设行政主管部门发布的预算定额(预算指标)、费用定额等
(7)其他有关资料
11.2项目运营成本估算
11.2.1 项目测算说明
(1)项目计算期15年，其中：建设期1年，经营期14年。
(2)项目基准收益率取10%。
(3)税金：营业税及附加税按5.5%及的税率交纳，达产年年实现营业税85.58万元，所得税每年按25%的税率交纳，达产年实现所得税147.92万元。
根据吉林市丰满区政府“吉丰政专纪[2005]5号文件”，同意该项目享受我区招商引资优惠政策。即：对企业交纳的营业税，区级政府可留用25%，城建税、教育费附加税，区级政府可留用50%。此三项税费按实际缴库金额区级留用部分减5万元(丰满宾馆20##-20##年缴库金额区级留用部分平均数)作为计算基数，区政府给予民航公司三年的扶植政策。前两年按计算基数的100%作为扶植金投入民航公司，后两年按计算基数的75%作为扶植金投入民航公司。
本项目20##年营业税及附加税为67.24万元；20##年-20##年营业税及附加税按20##年优惠额的75%给予优惠，营业税及附加税为71.83万元，详见附表4。
11.2.2 营业收入预测
(1)项目总投资:3600万
其中：购置建筑物主体费用1300万元，
改造装修总投资为2300万(含设备工具购置及开办费72.63万元)
(2)宾馆达产后年营业收入:1556.03万，项目销售收入估算分析见附表1，逐年经营收入估算见附表2。
A、客房收入797.26万/年
通过对吉林丰满宾馆周边宾馆的价格调查和统计分析,我们认为丰满宾馆双人房销售价为260元/日,单人房销售价为280元/日,套房销售价480元/日，较为实际可行。吉林市丰满宾馆拥有双人房74间、单人房13间、套房8间，共计客房95间。若按照上述价格和宾馆年出租率85%计算如下：
双人房：260元/天×12个月×30天×74×0.85＝588.7万
单人大床房：280元/天×12个月×30天×13×0.85＝104.83万
套 房：480元/天×12个月×30天×8×0.85＝103.68万元
B、餐饮收入546.48万元
大餐厅14台，平均消费为380元，每天按1.5次周转
380元×14台×30天×12个月×1.5＝287.28万元
小餐厅12个包房,平均消费为400元, 每天按1.5次周转
400元×12台×30天×12个月×1.5＝259.20万元
C、会议室出租收入45万元
大会议室出租价1500元/日,平均每月出租8天
1500元×8天×12个月＝14.40万
中会议室出租价1500元/日,平均每月出租16天
1000元×16天×12个月＝19.20万
小会议室出租价600元/日,平均每月出租16天
600元×16天×12个月＝11.52万
D、门市房出租收入30万
宾馆一楼临街5间门市房每月每间的房租价为0.5万元
0.5万×5×12个月＝30万
E、宾馆副楼整体出租收入137.17万
一楼收入：1143.09平方米×480元/m2·年=54.87万
二楼收入：1143.09平方米×360元/m2·年=41.15万
三楼收入：1143.09平方米×360元/m2·年=41.15万
(3)本项目应纳税税额:
(a)国家规定税费
(1)营业税及附加税5.5%(餐饮、客房、会议服务)
(2)城建税(按营业税)7%
(3)教育附加费(按营业税)3%
(4)土地使用税24元/m2·年
(5)房产税(按原值)每年1.2%
(按租金总额)12%
(6)企业所得税(按毛利润)25%
(b)吉林市对本项目的优惠政策
根据吉林市丰满区政府“吉丰政专纪[2005]5号文件”，同意该项目享受我区招商引资优惠政策。经计算，项目20##年享受扶持政策，营业税及附加税优惠额为18.34万元；20##年-20##年营业税及附加税按20##年优惠额的75%给予优惠，营业税及附加税优惠额为13.76万元。项目经营收入及税金估算详见附表3。
11.3 项目经营费用估算
经营成本包括营业费用、企业管理费、职工工资福利费(不含折旧与摊销)等，经营成本合计为717.4万元。项目达产年总经营费用详见附表4。
11.4 财务评价结论
根据本项目投资估算和经营费用计算，本项目达产年度经营收入为1556.03万元，经营成本为717.4万元，年度固定资产折旧费用及经营摊销费用为118.2万元，营业税及附加和土地税、房产税合计为143.23万元。项目现金流量见附表5。
根据现金流量表计算，
本项目经营期内，达产年净利润：549.87万元
累计净现金流量：6,116.49万元
累计净现值：924.98万元
投资回收期：11.88年
内部收益率：14.3%>10%
项目敏感性分析详见第十三章。
第十二章 社会效益分析
12.1 项目实施对社会影响分析
吉林市是个一年四季分明的城市,四季旅游景点各有突出,很多旅游城市到了冬季就成了淡季,而吉林的旅游冬季不淡,四季兴旺。原因是吉林有山有水,有古迹有自然,有风俗有文化,有特产有风味,还有的就是特点, 吉林雾凇全国闻名。
丰满区是以高新技术产业为重点、教育、科研、旅游、商贸、居住等协调发展的新城。丰满区紧贴松花江边，是吉林市沿江开发旅游、娱乐和度假场所的最理想区块之一，前景十分诱人。在此建设集体旅游、娱乐和度假为一体的涉外宾馆，既是新城建设的需要，也是投资者的明智选择，目前丰满区吉林大街的中心路两侧及松花江两侧择地建设涉外旅游宾馆的数量和意向增多，正是顺应吉林市及丰满区跨世纪发展的需要，有利于旅游经济带动城市经济建设和城市建设的同步发展。
吉林市目前有星级以上宾馆34家。其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右。随着我国人民生活质量的改善，国内旅游需求市场呈现迅速增长的态势，据统计20##年以来我国旅游经济发展的平均速度达到25%，远远超过GDP增长的速度，城镇居民收入不断增加，国务院为了扩大内需拉动经济的有效增长，启动了五一黄金周、十一黄金周，工作人员工休假日增多，假日经济、旅游经济快速发展。人们在物质生活得到较大满足以后，对精神享受提出了更多、更高的要求，越来越多的居民渴望从繁杂喧嚣的都市里得到暂时的解脱，回归大自然，亲近大自然，探索大自然的奥秘，利用闲暇时间进行旅游已经成为一种时尚，根据调查，如今国内63%的工薪阶层崇尚旅游消费，并有35%的人有年度旅游计划。国内旅游市场已形成产业规模，20##年国内旅游总收入30亿元。在这样的大环境前提下，吉林市接待游客的比例每年以200%的惊人速度剧增，去年共接待旅游56万人次，实现旅游业总收入3920万元。随着国内旅游市场的不断发展，保守地估计吉林市未来10年以后，将实现年接待游客达到160万人次的水平。几年前来吉林的旅游消费者还多是海外游客,近几年已发展为沿海经济发达地区的国内游客。由为突出的是去年开始很多大型产品展销会、定货会议都来到吉林召开,这些会议多为全国性的会议,参会的代表来自全国各地,会议召开前各厂商就已预定好了宾馆酒店,并出现很多参会代表住宿紧张的情况。
项目的实施不仅在一定程度上缓解了吉林市旅游客源的住宿紧张问题，也是建设机组过夜用房和误航班的旅客住宿的首选位置。而且宾馆的重新装修越来越注重运用适应时代潮流的装饰设计新理念，突出宾馆经营的主体性和个性，满足客人在快节奏的社会中追求完善舒适的心理需求。
12.2 项目与所在地区互适性分析
吉林市丰满宾馆装修改造工程位于吉林市南部经济开发区,是民航集团龙嘉机场配套服务工程，改造装修工程的实现将提高民航机场的服务能力，提高城市交通运输水平，有利于促进地方经济发展，与地方经济发展形成互动，是促进地方经济发展的有效措施。
12.3 社会风险分析
(1)项目投资方向符合国家产业政策。
(2)与地方经济形成互动，促进地方经济发展。
(3)解决社会就业问题。项目建设符合构建和谐社会的目标，具有较强的社会意义。
(4)提高民航机场的服务能力，有利于促进地方经济发展。
(5)促进吉林市经济和旅游业的快速发展。
第十三章 敏感性分析
该项目在外部条件不变的情况下，达产年实现年营业收入1556.03万元。
敏感性分析主要项目投资额变化、经营收入变化、经营成本等因素发生变化时，对本项目风险的分析。根据项目提供的有关资料，经分析计算本项目净现值为925万元。
按照投资额、经营收入、经营成本三项各上下浮动10%，经分析计算计算回收期、净现值、收益率结果列表如下：
表12 ：项目敏感性分析表
由分析得出单位投资额上下浮动1%，净现值浮动为3.5%，这就是说投资额浮动对投资效益影响较大。
当经营成本变化1%，净现值增减幅度5.2%，这也说明成本增减幅度对投资效益影响较大。
当经营收入浮动1%，净现值浮动7.5%，这说明收入变化对该项目的净现值影响大。
项目敏感分析图如下图：
图1：项目投资风险敏感性分析图
如图分析，项目经营成本和经营收入对项目的风险影响比较大，在经营工作中，控制项目的经营成本和经营收入是本项目保证较好经济效益主要内容。
我们在考虑风险分析时，选定的是经营收入和经营成本，而吉林市的宾馆市场业发展潜力存在较大的上升空间，因此该项目风险分析的结果是该项目效益较好，在经营工作中，
因此加强管理，增加经营收入或降低成本将会产生直接的盈利效应，因此本项目实施过程中应当把加强经营管理放在首位，减小项目风险。
第十四章 可行性研究结论
14.1 可行性研究结论
(1)根据本项目的可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合吉林省民航事业发展需要。
(2)本项目实施有利于开发吉林省旅游资源，推动旅游事业发展。
(3)本项目经营期内可实现净现金流量6116.49万元，累计净现值924.98万元，有较好的经济效益。
(4)本项目投资静态回收期为7.43年，动态回收期为11.88年，内部收益率为14.3%
(5)本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求。
综上所述，丰满宾馆项目具有较强的社会效益和较好的经济效益，该项目投入使用后将会为吉林市航空市场的未来发展提供广阔的增长空间，同时也会为吉林省民航机场集团公司带来新的利润增长点，为地方经济的发展做出较大贡献。本项目具有较强可行性。
14.2 问题和建议
(1)项目生产过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。
(2)对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进行全面更新
造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为宾馆整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。
(3)加强管理，提高经济效益，缩短投资回收