房地产评估报告常见错误类型88例
（一）报告书结构方面的错误
1、报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）。
2、报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。
3、估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。
4、报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算（即：从报告出具之日起计算），或者有效的时间段。
5、如果考题中出现“估价师声明”的具体内容，要特别注意是否有2位估价师签字（抵押报告及拆迁评估报告），则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。
6、如果考题中出现“假设和限制条件”的具体内容，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。
7、估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明）
⑴缺少房地产权益状况描述（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等）；
⑵土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；
⑶建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；
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⑷区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。
⑸租赁情况交待不清（如：没说明租金标准、租赁期限）。
8、缺市场背景分析。
9、缺最高最佳使用分析。
10选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：一般情况下优先选用市场法（在市场活跃，成交案例较多情况下）；有收益的商业房地产应当优先选用收益法；在建工程常选用假设开发法、成本法；单纯的土地评估选用基准地价修正法、假设开发法；抵押目的评估优先成本法，拆迁评估首选市场法，不能用市场法的必须说明理由等。）。
11、未说明每种估价方法的定义、步骤。
12、如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。
13、抵押价值的定义不是公开市场价值。应当是公开市场价值减去估价师知悉的优先受偿额后的剩余价值。
14、保险评估不能将土地价值记入（投保时，保险金额不能超过建筑物的价值）。
15、划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。
16、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款（未拖欠的，要在报告的附件中提供未拖欠工程款的证明）。
17、再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。
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18、投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样（见《理论方法》第70页）。评估投资价值时，要扣除所得税。
19、拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定（《理论方法》第97页）。
20、未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）。
21、拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。
22、法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。
●单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。
23、对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。
（二）各种评估方法中的错误：
⑴比较法
24、可比实例选择不当（如：地段要相近，用途、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的1.5-2范围内，装修设备应当相当。权利性质要相同，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长。如：超过1年）；可比实例数量要3个以上。
25、可比实例的币种未说明，或未化成同一币种。
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26、建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）。
27、非正常交易情况的要进行交易情况修正，修正时要注意，拍卖、招标的并不一定比协议价格高，如有部分费用转嫁的要进行修正。
28、日期修正计算错误。
29、区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。
30、区域（或个别）因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒。
31、区域（或个别）因素修正时，漏项。如土地未作年期修正，比较案例与估价对象的土地等级不同，却未做修正。
32、修正系数取值与区域（或个别）因素描述不一致。如：在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正，或情况说明表中无差异，而计算时却修正了。
33、修正幅度过大，单项修正超过20%。
34、计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。
35、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》）P131。
⑵收益法
36、收益是通过租赁收入计算，如果通过商业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。
37、出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。 4
38、求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定）。
39、如果有已出租（已签租赁合同）情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况，按不同的租金标准分别计算。
40、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。
41、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。
42、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减），按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。
43、计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。
44、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。
45、计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。
46、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏管理费用（直接经营型房地产漏扣商业利润），计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》）P206。
47、某些计费基数未说明基数数值的来源。
48、计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。
49、计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。 5
50、资本化率的选取未说明求取方法和来源。
51、报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率。再加上风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿，减去投资带来的优惠等，见书216页或采用市场提取法计算）。
52、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。（见《理论方法》213页）。
53、计算公式错误或计算过程错误。
54、最终综合确定估价结果时没说明理由。
55、评估结论没有大写。或无单价。
56、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）。
57、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 ⑶假设开发法
一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。
房地产价值＝开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费。
58、不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来楼价，一般通过市场法、长期趋势法、收益法。注意一定要是“未来”的情况下的价格，不能简单地将估价对象或者比较案例的往年数据直接算术平均得到，必须分析房地产未来价格变化的趋势。
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59、在对未来的楼价计算中，要注意采用总建筑面积计算，而不是采用可销售面积计算。
60、开发期的确定要说明理由如：根据类似开发项目用市场法得出，或按**市造价管理站的定额规定查得。
61、续建成本和管理费用是采用类似市场法的方法来求取，并考虑未来建材、设备、人工费等变化可能对其产生的影响。
62、续建成本应包括续建建筑安装工程费、专业费用、开发过程中的税费、室外道路管网及绿化等工程费等，不仅仅是建安工程费。
63、注意计算续建费中的建安工程时，不能满打满算，必须扣减已完工部分的价格，即要与实际完工进度相符。
64、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除在建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。
65、不能遗漏应扣除项（如：开发利润、投资利息、销售费用、投资者购买待开发房地产应负担的税费。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）。
66、利息计算时，销售费用和销售税费不能计算。
67、利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。而待开发房地产价值计息起点是估价时点。
68、销售费用和销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。
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69、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。利润计算的基数要完整。按直接成本利润率计算时，直接成本应包括土地及建筑物两部分的成本。注意不能遗漏土地部分的利润（或称作“未计算购买估价对象的投资利润”） 。
70、利润率选取错误。开发利润估算时，利润率不应当选取建造估价对象的**开发商的实际利润率，而就当选取行业的平均利润率。
71、投资者购买待开发房地产应负担的税费是按待开发房地产价值的一定比率测算的。 ⑷成本法
A、旧房、房地产价格＝重新购建价格-折旧
B、新建房地产（或者新开发土地）。房地产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费+开发利润
72、费用构成不完整、漏项（如：缺正常利税、未考虑销售税费）。
73、成本计算时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本）。 土地成本一般可运用基准地价修正法求取。
74、开发成本一般包括勘察设计等前期工程费、开发建设过程中的税费、基础设施配套费、建筑安装工程费等。注意不要漏项。
75、计算各种费用（如管理费、投资利息、利润计算）时，建筑面积取值一般为总建筑面积，而不是可销售面积。
76、计算各种费用（如管理费、投资利息、利润计算）时，如果计算基数是开发成本，应包括土地和建筑物两部分的开发成本，而不仅仅是建筑物的开发成本。
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77、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用。
78、成本法计算贷款利息时计算期有错（均匀投入的计息在期中，即：要将时间段除以2，而待开发房地产价值计息起点是估价时点。）。
79、计算公式有错（积算价格＝重新购建价格-折旧）。
80、要根据市场供求分析为来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）。
81、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145）。
直接成本利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本）
投资利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）
成本利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售税费） 销售利润率对应的基数（开发完成后的房地产价值）
82、折旧年限确定错误。
83、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。
计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计
⑴建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计。
⑵建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》P165）。
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第二篇：房地产估价报告模板 (1)
房地产抵押估价报告
估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估
委 托 方：符向桃
估 价 方：谭路芳
估价人员：谭路芳
估价作业日期：20##年10月29日
目 录
一、 致委托方函……………………………………………………2
二、 估价师声明……………………………………………………3
三、 估价的假设和限制条件………………………………………4
四、 房地产估价结果报告…………………………………………6
五、 房地产估价技术报告…………………………………………14
六、 附件……………………………………………………………32
致委托方函
房地产开发有限公司：
我公司于20##年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至20##年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。
我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点20##年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元
法定代表人：
江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司
二○##年十一月十日
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
中国注册房地产估价师：
估价的假设和限制条件
一、 假设条件
1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。
2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：
⑴不考虑特殊买家的额外出价；
⑵交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；
⑶交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；
⑷交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；
⑸该房地产能在公开市场上自由转让。
3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。
二、限制条件
1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观
合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。
2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。
3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。
4.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。
5.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积×总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。
房地产估价结果报告
一、委托方
名 称：房地产开发有限公司
二、估价方
法定代表人：谭路芳
三、估价对象
1.项目概况
教师公寓占地面积19.2亩，建筑体量9.61万平方米，最高建筑高度16.2米，。
2.估价对象房屋概况及权属状况
估价对象建于20##年，经现场查勘为十成新，钢混结构，建筑物总层数为6层，估价对象为1—5层，用途为住宅。
根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。
目前所有权人尚未领取《房屋所有权证》，根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估价对象为联强国际大厦部分项目房地产，本次评估面积为32484.16平方米，土地分摊面积为4657.4平方米。
3.1地理位置
衡阳珠晖区湖南工学院
4.1交通状况
估价对象附近有10路、40路、2等公交线路，距离最近的公交站约150米，与高铁不远，交通十分便捷。
4.2环境质量
估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合住宅。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
五、估价时点
二○11年十一月29日
六、价值定义
估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》
2.《中华人民共和国土地管理法》
3. 建设部发建标[1999]48号《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》
4.《中华人民共和国担保法》
5.《城市房地产抵押管理办法》
6.《房地产抵押评估指导意见》
7. 《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《委托方营业执照》复印件
8. 估价对象现场勘察记录
9. 委托方提供的与本次估价相关的资料
10. 本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料
八、估价原则
房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则
在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。
1、合法原则
房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。
2、最高最佳使用原则
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
3、替代原则
要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。
4、估价时点原则
估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。
5、谨慎原则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
九、估价方法
房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。
通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。
通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。
市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。
市场比较法技术路线：
1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；
2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。
成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。即：估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费。
技术路线：
1、求取土地价值
2、求取房产价值
2.1 求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、利息、利润、销售税费
2.2 求取房产价值
3、求得估价对象积算价值
房地产价值=土地价值+房产价值
十、估价结果
我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点20##年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元。
十一、估价作业日期
20##年11月06日至20##年11月10日
十二、未来市场风险分析
虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险不会很大。
六、估价测算过程
（一）采用成本法进行测算
1.土地采用市场比较法
1.1比较实例选择
通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：
选择案例原则如下：
1.1.1与待估宗地属同一供需圈
1.1.2与待估宗地用途应相同或相近
1.1.3与待估宗地的交易类型相同或相似
1.1.4与待估宗地的估价基准日应接近
1.1.5交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易。
1.3比较因素条件指标说明表编制
本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由房地产估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据。
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。详见表6。
表6 比较因素条件指数表
1.5 编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表7。
表7 因素比较修正系数表
估价对象土地取得成本为：21604.33元/㎡×4657.4㎡=10062.00万元
2．建筑物重置价通常采用成本积算法求取。
建筑物重置价内涵包括建筑物开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。
2.1开发成本由前期工程费、建安工程造价、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代收费用(政策性收费)构成。
（1）建安工程费：
根据建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构项目，建成后的地上建安工程费为1500元/㎡，估价对象商业已全部建成。
根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修，无设施设备。
故估价对象房屋建安工程费为： 1500元/㎡×32484.16㎡=4872.62万元
（2）前期工程费：包括可行性研究、规划、勘察、设计及“六通”的费用，评估中以适当的比例确定前期费用为建安工程造价的10%，
则前期工程费为： 4872.26万元×10%=487.26万元
（3）附属公共配套设施费：包括列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。宗地红线内附属公共配套设施费用按建筑面积计需150.00元/m2，
则附属公共配套费为：150元/m2×32484.16 m2=487.26万元
（4）公共基础设施费：包括开发项目内直接为商品房配套建设的照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。宗地红线内公共基础设施费用按建筑面积计需250.00元/m2，则公共基础设施费为：250元/㎡×32484.16 m2=812.10万元
（5）政策性收费：按建筑面积172.3元/平方米计算，根据南京市物价、南京市财政局关于转发《省物价局、省财政厅关于调整南京市城市市政公用基础设施配套费的批复》的通知,确定代收费用(政策性收费)：市政公用基础设施配套费150元/m2；白蚁防治费2.3元/ m2；教育地方附加费10.0元/ m2；散装水泥基金2元/m2；新型墙体材料专项基金8元/m2；即：172.3元/㎡×32484.16㎡=559.70万元
开发成本=4872.62万元+487.26万元+487.26万元+812.10万元+559.70万元=7218.94万元
2.2管理费用
该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按建造成本费用的5%，则管理费为： 管理费用=（土地成本+开发成本）×管理费率=（10062.00万元+7218.94万元）×5%=864.05万元
2.3投资利息
投资利息：按建筑物投资额和合理的建造期限及现时资金社会一般无风险收益确定并假定资金均匀投入，按工程计算期1年与银行利息（一年期贷款利率为6.66%）计。则投资利息为：10062.00万元×[(1+6.66%)1-1] +（7218.94万元+864.05万元）×[(1+6.66%)0.5-1] =969.24万元
2.4投资利润
是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率，利润率取40%。投资利润为：
投资利润=（土地成本+开发成本+管理费用+投资利息）×利润率
=（10062.00万元+7218.94万元+864.05万元+969.24万元）×0.4
=7645.69万元
2.5销售税费
营业税、城市建设维护费、教育附加费、按销售价格的5.55%计，则销售税费为：
销售税费=（10062.00万元+7218.94万元+864.05万元+969.24万元+7645.69万元）×0.0555
=1485.18万元
2.6估价对象价值=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费
V=10062.00万元+7218.94万元+864.05万元+969.24万元+7645.69万元+1485.18万元=28245.1万元
（二）采用市场比较法测算：
1、估价对象第一层测算过程
比较法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房地产交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，求取估价对象价格。
1）选取可比实例
针对估价对象的评估目的和其特点，经过估价人员的调查及分析，选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情况正常、用途相似、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易时间为近期的交易案例。
2）编制比较因素条件说明表
表2 比较因素条件说明表
4）根据因素比较表进行价格修正及评估测算
价格修正及测算表
5）计算结果
6）估价对象第一层评估单价为30722元/㎡。
7）估价对象第一层评估总价为30722元/㎡×3103.11㎡=9533.37万元。
2、估价对象第二层测算过程
1）根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，住宅类房地产第二层租金为第一层的80%-90%，本次评估第二层租金取第一层的80%。
2）市场比较法测算估价对象第二层单价：30722元/㎡×80%=24578元/㎡
3）市场比较法测算估价对象第二层总价：24578元/㎡×5867.28㎡=14420.60万元
3、估价对象第三层测算过程
1）根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第三层租金为第一层的70%-80%，本次评估第三层租金取第一层的70%。
2）市场比较法测算估价对象第三层单价：30722元/㎡×70%=21505元/㎡
3）市场比较法测算估价对象第三层总价：21505元/㎡×6845.20㎡=14720.60万元
4、估价对象第四层测算过程
1）根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第四层租金为第一层的65%-70%，本次评估第四层租金取第一层的65%。
2）市场比较法测算估价对象第四层单价：30722元/㎡×65%=19969元/㎡
3）市场比较法测算估价对象第四层总价：19969元/㎡×6873.05㎡=13725.00万元
5、估价对象第五层测算过程
1）根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第五层租金为第一层的60%-70%，本次评估第五层租金取第一层的60%。
2）市场比较法测算估价对象第五层单价：30722元/㎡×60%=18433元/㎡
3）市场比较法测算估价对象第五层总价：18433元/㎡×6230.47㎡=11484.63万元
6、估价对象第六层测算过程
1）根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第六层租金为第一层的55%-65%，本次评估第六层租金取第一层的55%。
2）市场比较法测算估价对象第六层单价：30722元/㎡×55%=16897元/㎡
3）市场比较法测算估价对象第六层总价：16897元/㎡×2072.75㎡=3502.33万元
7、估价对象第七层测算过程
1）根据衡阳市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第七层租金为第一层的50%-60%，本次评估第七层租金取第一层的50%。
2）市场比较法测算估价对象第七层单价为：30722元/㎡×50%=15361元/㎡
3）市场比较法测算估价对象第七层总价为：15361元/㎡×1492.3㎡=2292.32万元
估价对象总价值=9533.37万元+14420.60万元+14720.60万元+13725.00万元+11484.63万元+3502.33万元+2292.32万元=69678.85万元
各层评估价格详细说明表
七、估价结果确定
根据估价师经验，采用市场比较法和成本法评估的结果相差较大。采用市场比较法评估依据的基础资料详实，评估结果客观可靠。成本法以成本累加为评估途径，成本低并不一定表明效用和价值低，因此成本法结果仅作参考，本次评估以市场比较法评估结果为最终结果，即估价对象最终价格为人民币69679万
附 件
1. 估价对象《国有土地使用证》复印件
2. 估价对象《商品房预售许可证》复印件
3. 估价对象《商品房抵押窗口表》复印件
4. 估价对象《土地出让合同》复印件
5.《建设用地规划许可证》复印件
6.《单位工程竣工验收证明书》复印件
7. 委托方营业执照复印件
8. 估价方营业执照复印件
9. 估价方资质证书复印件
10.估价师资格证书复印件