目 录
第一章 总论·· 3
1.1项目简介·· 3
1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围·· 4
1.3项目建设单位简介·· 5
1.4研究结论与建议·· 6
第二章 项目建设背景、必要性和可行性·· 8
2.1项目建设业主·· 8
2.2项目建设背景·· 8
2.3项目建设的必要性·· 10
2.4项目建设的可行性·· 11
第三章 市场分析与预测·· 16
3.1**市第三产业发展状况·· 16
3.2**市综合服务业发展状况·· 16
3.3**市酒店服务业发展特点·· 16
3.4**市内星级酒店业发展总体趋势简析·· 17
3.5项目周边市场环境分析·· 17
3.6本章小结·· 18
第四章 项目建设条件·· 20
4.1 经济社会条件·· 20
4.2 自然条件·· 22
4.3 项目选址·· 23
第五章 建设内容与规模·· 25
5.1建设内容与规模·· 25
5.2经营内容·· 27
第六章 工程设计方案·· 30
6.1设计依据·· 30
6.2工程概况·· 30
6.3建筑设计·· 30
6.4结构设计·· 32
6.5辅助工程·· 33
第七章 环境影响分析·· 40
7.1周边环境现状·· 40
7.2环境影响分析·· 40
7.3环境保护措施及治理效果·· 41
第八章 节能·· 43
8．1设计依据·· 43
8.2节能措施·· 43
第九章 消防与安全卫生·· 45
9.1消防·· 45
9.2劳动安全·· 46
9.3卫生防护·· 47
第十章 项目的组织机构与运作方式·· 50
10.1组织机构·· 50
10.2部门职能·· 50
第十一章 经营方式与营销策略·· 57
11.1经营方式·· 57
11.2营销策略·· 57
第十二章 项目招投标及实施进度·· 61
12.1项目招投标·· 61
12.2项目工程实施计划·· 61
12.3项目实施横道图·· 62
第十三章 投资估算·· 63
13.1估算编制依据·· 63
13.2估算编制范围·· 63
13.3估算编制方法·· 63
13.4投资估算·· 64
13.5资金筹措及还贷·· 64
第十四章 经济效益评价·· 66
14.1成本核算·· 66
14.2利润估算·· 67
14.3财务评价结论·· 68
第十五章 结论与建议·· 70
15.1研究结论·· 70
15.2建议·· 71
**市**商贸有限责任公司四星级酒店建设项目可行性研究报告
第一章 总论
1.1项目简介
1.1.1项目名称
**市**商贸有限责任公司四星级……建设项目
1.1.2项目建设单位
**市**商贸有限责任公司
1.1.3项目负责人及联系人
负责人：
联系人：
1.1.4项目建设地点
**市**办事处
1.1.5项目建设内容和规模
……按四星级标准设计，共有客房180套，主楼13层，总高62.6m，裙房3层，高19.2m，另有3幢贵宾楼和1幢总部行政、商务楼，总建筑面积25270㎡。
1.1.6投资估算及资金筹措㎡
总投资6600万元，其中，建设投资6300万元，流动资金300万元。资金来源：项目单位自筹。
1.1.7可行性研究报告编制单位：**邦臣工程咨询有限公司
1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围
1.2.1编制依据
《中华人民共和国城市规划法》
《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）
《**市土地利用总体规划》
《**市城市总体规划（20##-2020）》
国务院《关于加快发展服务业的若干意见》
《湖北省现代服务业发展“十一五”规划》
《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
项目业主提供的其他有关资料
1.2.2指导思想
充分利用项目所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好酒店服务这篇文章，为商业贸易交流、文化交流做出贡献。
项目建设按照**市城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和西城区商旅服务功能，创造良好的投资环境和经营气氛，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
酒店设计既要体现行业特点（住宿、餐馆、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又要具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动区域经济增长等）的功能。
**市**商贸有限责任公司总部行政楼为本项目的一部分。
1.2.3可研报告编制的范围
项目建设背景及必要性
项目选址及建设条件
建设规模与建设内容
工程技术方案和辅助设施
环保、节能、安全与消防
项目实施计划
组织机构与人力资源配置
投资估算和资金筹措
效益分析
1.3项目建设单位简介
**市**商贸有限责任公司是由陈莉荣创立的集餐饮服务、休闲保健、票务代理、种植养殖为一体的私营企业。公司本着“把生活还给每一个人”的经营理念，十几年如一日地认真服务大众，通过自身努力、守法经营、照章纳税、勤劳致富，相继创建了四家餐饮店，一个票务中心、一个占地400亩的生态农业养殖农场。
**市**商贸有限责任公司已经连续多年荣获省、市有关部门的嘉奖，获得了包括“湖北省食品卫生百佳企业”、“市十佳私营企业”、“优秀私营企业”、“纳税先进企业”、“重合同、守信誉企业”在内的各项荣誉称号，赢得了广大群众的喜爱和赞誉。
1.4研究结论与建议
1.4.1研究结论
1、项目建设的必要性
本项目的建设是发展三产、构建现代经济的客观要求。发展三产，是现代经济的要求。第三产业的兴旺发达是现代化经济的一个重要特征。本项目的建设，必将推动**市第三产业的发展。
本项目建设是西城区经济发展的需要。西城区**办事处版土面积58.6平方公里，总人口15万人，是**市的重要财源基地和新的经济增长极。区内有集油气勘探开发、油盐化工、机械加工、科研开发为一体的全国500强大型国有企业江汉油田、沙洋监狱管理局及广空武汉生产基地等单位，本项目建成，为该区域现有企业服务，也为该区域招商引资创造良好的硬件条件。
本项目建设是城市副中心建设的需要。**办事处目前是江汉油田总部所在地，是**经济、文化副中心。本项目的建设适应了这一副中心建设的需要。
本项目建设十分必要。
2、项目建设的可行性
在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为**市西城区城市服务功能提升增加了亮点，提升了城市形象；其次，增加了国家和**市的税收；第三，可为社会提供工作岗位300-400个，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求作贡献。
在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是四星级……酒店项目地处**西城区，可以带动西城区一比相关联产业；三是四星级……酒店的建成必将推进**市酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的提高。
投资方资金雄厚。项目建设得到市委市政府领导的重视及市直机关部门和**办事处的大力支持。
项目具有可行性。
1.4.2建议
1、目前，**市没有四星级酒店，建设中的翡翠半岛为四星级（号称五星级）。随着经济的发展，高档酒店数量会增加。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，要坚持高起点，提高入住率。
2、项目单位要注重经营管理人才的引进和工作人员培训。
3、建议项目建成后委托有经验的管理集团对其进行管理。
第二章 项目建设背景、必要性和可行性
2.1项目建设业主
**市**商贸有限责任公司是由陈莉荣创立的集餐饮服务、休闲保健、票务代理、种植养殖为一体的私营企业。公司本着“把生活还给每一个人”的经营理念，十几年如一日地认真服务大众，通过自身努力、守法经营、照章纳税、勤劳致富，相继创建了四家餐饮店，一个票务中心、一个占地400亩的生态农业养殖农场。
**市**商贸有限责任公司已经连续多年荣获省、市有关部门的嘉奖，获得了包括“湖北省食品卫生百佳企业”、“市十佳私营企业”、“优秀私营企业”、“纳税先进企业”、“重合同、守信誉企业”在内的各项荣誉称号，赢得了广大群众的喜爱和赞誉。
2.2项目建设背景
2.2.1经济全球化和国际产业转移改变了服务业的资源配置范围与竞争形式
20世纪90年代，世界经济掀起了全球一体化的浪潮，其显著特征是生产全球化，贸易全球化及资本全球化。
在全球经济一体化的经济格局中，生产服务成为国际产业转移的新热点。这些新热点向商旅服务提出了一系列的客观要求：一是商旅服务国际化，即商旅服务立足本地，面向全国，走向国际；二是系统化，从住宿、餐饮到娱乐、商务、旅游展览、会议、交际服务等等，形成社会化系统化的服务；三是信息化，借助于现代信息技术，自动化技术以及智能、仿真等技术，整个服务正进入信息化阶段；四是专业化，专业分工越来越细，自然要求商旅服务分工越来越专业；五是服务的功能逐步拓展，将实现商旅服务的有机集成，成为商旅服务的“多服务合一”的综合体。
2.2.2良好的国内经济环境为加快国内服务业发展提供了宏观保障
党的十七大报告指出，要深入贯彻落实科学发展观，促进国民经济又好又快发展，并明确提出了“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级”和“发展现代服务业，提高服务比重和水平”的要求。大力发展服务业，有利于降低制造业生产成本和交易成本，有利于实现经济发展方式的转变。经济发展方式的转变、国民经济的持续增长态势将为**服务业的发展提供巨大的市场需求和稳定宏观环境。
2.2.3**西城区的发展为本项目提出了客观需求和良好的政策环境。
**市**办事处版土面积58.6平方公里，总人口15万人。20##年，全处完成社会总产值12亿元，固定资产投资完成8.2亿元，民营企业工商税收完成7220万元。有集油气勘探开发、油盐化工、机械加工、科研开发为一体的全国500强大型国有企业江汉油田、沙洋监狱管理局及广空武汉生产基地等单位。在此区域，目前还没有一家四星级酒店。本区域发展、建设的客观需求为该项目的建设提出了客观需求和发展空间。
2.3项目建设的必要性
2.3.1促进社会经济发展的需要
随着社会主义市场经济的发展，商旅服务业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济发展方式转变等方面的作用日益突出。发展现代服务业，有利于优化产业结构，促进区域协调发展，优化资源配置；有利于降低经济运行成本和企业经营成本，提高企业竞争力，提升我国经济的素质和效益，是转变经济发展方式的重要途径。**市全力支持发展现代服务业，必然促进**经济与社会的发展。
2.3.2形成新的经济增长点的需要
在经济全球化浪潮中，我国逐渐成为世界制造业中心、采购中心，这为我国发展现代服务业提供了难得机遇。现代服务业，在全球范围已进入快速稳定发展的时期，也将成为我国最具有成长性的产业和新的经济增长点之一。在“十五”期间，中国经济保持了世界瞩目的年均9.5%的快速增长，今后5-10年甚至15-20年内，仍将保持8-9%的高增长速度。在GDP中，服务业将形成新的增长点。
2.3.3完善城市功能的需要
现代城市的发展，若离开了现代服务业的发展，那是不完善的城市，也不是一个现代化的城市。**市是武汉城市圈的重要成员之一，是湖北省承东启西的重要桥梁城市，带动区域经济的可持续发展，客观上需要现代服务的有力配合，需要**市努力完善城市功能，大力提升现代服务业发展水平。
2.3.4增加就业，促进和谐的需要
发展现代服务业不仅是培育新的经济增长点的需要，同时也是增加就业岗位的有效途径。尤其是仓储、商旅、包装等服务环节能够吸纳更多的人员就业。本项目建成后可增加就业岗位350-400个。
2.4项目建设的可行性
2.4.1优越的地理位置，突出的区位优势，为**现代服务提供了良好的辐射基础
1、**处于湖北省城镇空间布局的中心腹地，有很好的区位优势。
**市位于湖北省中部，地处江汉平原腹地，东临仙桃，南连监利，西接江陵，北靠汉水，与天门隔江相望。境内东西距离50km，南北距离63km，地面高程26m-31m，面积2004k㎡，辖1个省级经济开发区，4个办事处，1个原种场，10个镇(334个行政村)和6个管理区(所辖分场37);另有全国十大油田之一的江汉石油管理局和16个国有农场设有境内，总人口101万。**处于湖北城镇发展主轴----沪蓉高速公路暨长江湖北段城镇发展轴之上，处在湖北省以武汉城市圈为核心、襄樊都市区和宜昌都市区为支撑的“品”字型城镇空间格局的中心腹地。
2、**位于三大区域性中心城市的辐射叠合区，有独特的发展优势。
在**周边，存在着三个区域性的中心城市，分别是武汉、**、岳阳三个中心城市区。根据**的区域地理位置，**将处于这三区域中心城市的辐射与带动，**市有自身的发展优势。
3、**处于武汉城市圈的西缘，有独特的地理优势。**是武汉8+1城市圈的成员这一，处在武汉城市圈的西缘，是武汉城市圈的“西大门”，位于湖北东西向城镇发展主轴之上，是湖北中西部地区与武汉城市圈联系的关键节点。在“三区三轴“的湖北省体系构架中，**包含于武汉城市圈之内，处在宜昌-**-武汉的联系通道之中，节点地位突出。**市作为武汉城市圈的”桥头堡“，在城市圈与周边城市经济和社会综合协调发展中起着至关重要的作用。
2.4.2独特的资源优势和综合经济实力，为**发展现代服务业提供了雄厚的经济基础
1、资源优势。**是资源富集之地，矿产资源、农产品资源及水资源都极为丰富。**地下盛产油、气、盐，资源极其丰富，市域内已探明有石油、天然气、卤水、岩盐、钾盐、钾芒硝、无水芒硝等主要矿产，其中石油、天然气、卤水、岩盐、钾盐矿储量均属湖北省首位，特别是钾盐、石油、天然气填补湖北省的空白。**地上盛产粮、棉、油、农业生产重要条件优异，是全国商品粮、优质粮、商品鱼、速丰生产林、牲猪“四化”、农业综合开发、农业创汇“七大基地”。此外，**地表水系纵横，地下水易开采，水资源丰富。
2、较强的综合经济实力。通过对武汉城市圈内各城市综合实力、中心职能强度比较及武汉经济联系强度的比较，**处于武汉城市圈中边缘圈层，是边缘圈层中极具竞争力的城市。首先是**市综合实力较强，领先于圈内其它城市，其次的中心职能较强，强于圈层内其它城市。从目前的发育情况来看，武汉城市圈存在三个圈层，即中心城市-核心圈层-边缘圈层，武汉市城市圈内的核心城市，综合实力，中心职能强度均远远领先于圈内其他城市，黄石、鄂州发展基础及条件较为类似，虽然目前尚难承担次级中心的职能，但从发展条件来看，未来两市必然发展成为城市圈内除武汉外的次级中心，边比圈城包括**、天门、仙桃、孝感、咸宁、黄冈6市，目前综合实力处于城市圈第三等级，由于武汉对圈内城市的辐射带动作用有限，因此，对处于边缘圈层的城市而言，在参与城市圈分工协作的过程中，**市的作用十分突出。
**市独特的资源优势和较好的经济优势，加之目前建成门类齐全的工农业体系，确定**市将今后将成为武汉城市圈和湖北省产品供应基地，从而衍生现代服务业的发展。
2.4.3十分突出的交通优势，为**发展现代服务业提供了便利的基础设施环境
1、交通便利。20##年底，全市现有公路通车总里程2211km，其中国道92.42km，省道108.51km，县道427.49km，乡道869.25km，专用公路31.49km，村道681.83km，公路密度达110km/100k㎡，二级公路占公路总里程的16%。全市各区、镇、场、处都通了二级公路，并且有80%的行政村通了油路(水泥路)，初步构筑了现代化的公路交通网络雏形，整体效益日渐突显。全市现有汽车客运站14个，各类营运车辆4404辆，年均客运量和旅客周转量1438人，112867万人km，完成货运量和货物周转量518万吨，65491万吨km。
全市现有主要通航河流7条，分别是汉江(4级)，内荆河(5级)，田关河(6级)，东干渠(6级)，东荆河(6级)，高桥河(等外级)，西荆河(等外级)，通航里程达246km。有年吞吐能力100万吨级港口2个，10万吨级港口1个，泊位35个，起卸机械38台(件)，年吞吐能力达300万吨。拥有机动船舶70艘，总载重吨位48933吨，航行区域可达上海、江苏、浙江、安徽、湖南、江西等省。近几年来，随着港口基础建设投入力度的加大，港区基础设施逐步完善，**港已发展成为江汉平原腹地重要的枢纽港口和货源基地。**市交通便利。
2、交通发展优势。在干线公路架构中，**市是湖北省和武汉城市圈中主要的结点。湖北省规划在20##年以前基本建成我省高速公路和一级公路骨架网，武汉城市圈要建成园内城际间的快径道，建设完成武汉-麻城/(沪蓉)、阳新-通城(杭瑞)、麻城-竹溪(城市圈段)以及麻城-阳新城际间快速通道，建成黄石-咸宁-嘉鱼-仙桃-应城-安陆-过孝昌-大悟城市圈环线公路，守成区域内加密的基他线路。武汉、黄石公路枢纽全面建成。公路总里程达到80500km、其中高速公路里程约2500km，二级以上公路里程约12800km。**市今后将处于沪蓉高速公路和、随岳高速公路、318国道一级公路 、潜监线省道一级公路、荆新线省道一级公路的交汇处。
在水运方面，湖北省规划在20##年完成汉江航道**兴隆至汉口的三级航道整治，加强江汉平原航道网建设，打通“引江济汉”江汉航道，从而形成长江、汉江和江汉平原畅通的水路运输网，**市正处在我省水运“三角网”的顶端，加之配套扩建的泽口，红旗两个500万吨级港口，**市将成为武汉城市圈西缘水路运输的枢纽。
在铁路交通上，湖北省在20##年将完成武汉至宜昌(沪蓉)高速铁路建设，经过**段面45km，同时在**设立客货运站，**市还将根据市域工业经济发展的需求，建设货运铁路。
第三章 市场分析与预测
3.1**市第三产业发展状况
20##年，**市第三产业产值44.67亿元。20##年达到51.04亿元，到20##年，为69.79亿元。从业人员，20##年为9.8万人，20##年为9.88万人，20##年为9.97万人。几年来，**市第三产业发展较快。
3.2**市综合服务业发展状况
20##年 ，**市批发和零售、贸易、餐饮业产值为19.26亿元，其他服务业为12.73亿元；20##年，批发和零售贸易、餐饮业产值为22.66亿元，其他服务业为14.36亿元；20##年，批发和零售贸易、餐饮业产值为30.98亿元，其他服务业为19.52亿元。**市服务业的水平占第三产业的比重较高。
3.3**市酒店服务业发展特点
3.3.1发展档次不高
**市宾馆众多，但档次不高。除号称为“五星级国际会议酒店”的“翡翠半岛”在建之外，好一点的酒店为**宾馆、章华花园酒店、江厦酒店、水杉宾馆等，服务水平没有达到三星级。
3.3.2布局不合理
**市规模大一点的酒店都集中在园林城区、西城区仅有水杉宾馆。酒店布局不合理。
3.3.3服务功能不全
目前，**市没有一家三星级及以上的酒店。其服务功能主要限于住宿、餐饮和有限的娱乐、商务，旅游、展览与展示、购物、会议与交际等功能不全。
3.4**市内星级酒店业发展总体趋势简析
一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。
二是商务酒店的比重量继续增加。
三是高星级酒店入住率高。
四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。
3.5项目周边市场环境分析
3.5.1项目所在地**办事处，属**市西城区，南毗邻宜黄高速公路和318国道以及正在建设的沪蓉高速铁路，西有襄岳公路纵贯全境，北面汉江红旗码头直达长江。版土面积58.6平方公里，总人口15万人，是**市的重要财源基地和新的经济增长极 。区内有大型国有企业江汉油田，有沙洋监狱管理局和广空武汉生产基地。20##年全处完成社会总产值12亿元，固定资产投资完成8.2亿元，民营企业工商税收完成7220万元。经济发达是旅客数量保障的一个重要基础。
3.5.2市场分析
通过对**市酒店市场分析，**宾馆、章华花园酒店以及江厦大酒店、华康大酒店、东方宾馆、南浦饭店、阳光酒店均在**境内，水杉宾馆就在项目区内，这些宾馆酒店对本项目影响不大。**在建的“五星级国际会议酒店”——翡翠半岛，远远不能满足不断增长的旅游、商务服务的需要。三星级及以上的酒店业发展有着很大的市场空间。
随着**市的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟，同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。
**市**办事处现有人口15万人，到20##年，园区内就业人口将达到5-8万人。随着**新区的建设，就业人口将会更多。而区内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各资外企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。
3.6本章小结
1、由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲执着和需求旺盛等造成了很大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。
2、目前，项目所处范围内没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为西城区酒店中的“明星和龙头”企业。
3、项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。
第四章 项目建设条件
4.1 经济社会条件
4.1.1区位条件
**市地处江汉平原中心地带，其西可接资源丰富的鄂西地区和全国水电中心，东至华中地区的中心城市武汉市，在产业发展和腹地上都具有很大空间弹性，是湖北省产业梯度开发的重要地区。
**位于我省生产力大三角布局的中心地带，特别是武汉和宜-荆两个角中间地带，同时又处在湖北省东西向发展轴线的中部，受多重大城市(武汉市、荆州市和宜昌市)的辐射和吸引，各种经济成份比较活跃，既有利于接受这些城市的辐射，同时也有利于与这些城市发展互补性行业。从武汉市交通、社会经济联系上分析，**市是武汉大都市圈的重要组成部分，属武汉大都市圈内的城市之一，与仙桃、天门构成武汉大都市圈的西翼。武汉市的快速发展、经济实力的不断增强及向外围的拓展，都将对本地区的发展产生重要影响。
4.1.2交通条件
**市城东接武汉通黄石，西邻荆州达三峡。318国道和宜(昌)黄(石)高速公路横穿市域东西；潜(江)监(利)和襄(樊)岳(阳)公路南北穿过市域，随岳高速公路穿过市域东部。流经市域北部的汉江建有年吞吐能力达120万吨的泽口、红旗两个港口，内河航运四季通畅。汉宜高速铁路正在加紧建设中。加之距离武汉、宜昌等城市距离不远，可利用其机场、铁路等运输设施，对外运输都很便利。
4.1.3资源条件
**市地处江汉平原中部，地势平坦开阔，水网交织密布，土地和水资源非常丰富，不仅有着连片肥沃的耕地，而且也有大片的湖泊、渠道、河瑭等养殖水面，是全国商品粮、优质粮、商品鱼、速生丰产林、牲猪“四化”、农业综合开发、农业创汇“七大农业基地”，农产品资源非常丰富。**地下资源极其丰富，市域内已探明有石油、天然气、卤水、岩盐、钾盐矿储量均属全省首位，特别是钾盐、石油、天然气填补了湖北的空白。丰富的农产品资源和矿产资源，为**市农产品加工及以石油、岩盐等为主要原料的化工工业的发展提供了非常好的物资基础。
4.1.4工业基础
**市现在拥有四家上市公司，分别是“**制药”、“江钻股份”、“幸福集团”、“永安药业”。其产业在区域经济中都有一定的代表性，对**经济也产生着重要影响。以他们为依托，**目前已基本形成了以医药化工、石油化工、盐化工、冶金化工、纺织服装工业等为主的支柱产业。从发展来看，这些支柱产业发展潜力广阔，仍将对**经济的发展产生积极的推动和拉动作用。江汉油田既是一个基础设施完善、生活环境较好、人员相对密集的矿区，也是一个以油气开发为主、三次产业配套的特大资源型国有企业。经过多年的开发建设，已形成初具规模的矿区型城镇，是**经济社会发展的重要组成部分。
4.1.5环境条件
**市现状城市形态呈松散式带状结构布局，用地条件好，水网密布。各组团之间以林地、农田、水系分隔。自然生态环境较好。城市建设发展用地不受水源、用地等因素制约;在江汉平原城市中具有独特的城市结构形态，适宜建造水乡园林城市。
4.2 自然条件
4.2.1地形地貌
**在地址构造上是江汉盆地的一部分，由该盆地的次一级构造单元**凹陷、丫角——新沟低凸起、江陵凹陷等组成。
境内呈现出河渠交织，地方纵横，滩堤凸起，碟伏湖池错落其间的平原地貌景观。**整体呈现由北向南，由东荆河向其东西两侧腹地略呈倾斜。最高海拔在北部汉江右岸河堤村的朋滩及共和村的中档台，平均海拔38m（黄海高程）；最低在南部西大垸农场水产队，平均海拔24m，自然坡降1/3800。
项目所处位置地形比较规整。项目构造运动主要发生无破坏性小震和微震，极少发生略有破坏性ML4.2级有感地震。据有关部门调查研究，认为本区主要为孤立型浅源地震，地震基本烈度8度。
4.2.2气候气象
**市属北亚热带季风湿润气候区。四季分明，热量、雨水充足，无霜其长。全年太阳辐射总量为108—109千卡/c㎡，年日照时数1945—1988小时，年均气温16℃，年无霜期274天。**地区降水充沛，年平均降水量在972—1115mm之间。因受季风影响，降水季节性较强，年变化显著。春夏两季是降雨量最多的季节，一般占全年降雨量的70%以上。太阳辐射占全年75%，≥10℃的积温为全年80%。年平均蒸发量为1359.3mm，平均年中7—8月蒸发量最大，月平均相对温度为212.1mm和188.4mm；最小以低温阴雨的1月，为51.4mm。年平均相对湿度为81%。季节变化明显。境内地势平坦开阔，为冷空气南下通道，冬季以偏北风为主，夏季以偏南风为主。年平均风速为2.5m/s。8级以上大风日年平均数为4.2天，以春季大风居多。由于地势关系，南部大风日数多于北部。
4.2.3水文地质
**地处河口三角洲上，河流的特点是分流较多，变化较大。全市有河流汉江和东荆河2条，干渠13条，流量在10t/s以上的排水支渠、受益面积在万亩以上的灌溉支渠53条，总长941.6km，河网密度为0.47km/k㎡。河渠分属汉江和四湖总干渠两个水系，流域面积为645.8k㎡和1345k㎡。
4.3 项目选址
4.3.1选址原则
1、场址选择应充分利用企业的资金和人才优势，依托现有的公用工程设施，盘活企业存量资产，创造最佳的经济效益。
2、场址应选择在交通运输便利的地点。
3、场址选择应服从当地的城镇规划。
4、场址应考虑环境保护的要求，减少本工程对当地环境的影响。
4.3.2建设场址
项目所在地**办事处，属**市西城区，南毗邻宜黄高速公路和318国道以及正在建设的沪蓉高速铁路，西有襄岳公路纵贯全境，北面汉江红旗码头直达长江。版土面积58.6平方公里，总人口15万人，是**市的重要财源基地和新的经济增长极 。区内有大型国有企业江汉油田，有沙洋监狱管理局和广空武汉生产基地。20##年全处完成社会总产值12亿元，固定资产投资完成8.2亿元，民营企业工商税收完成7220万元。
第五章 建设内容与规模
5.1建设内容与规模
四星级……酒店位于**市**办事处，占地面积20000平方米。酒店按星级标准设计，共有客房180套，主楼13层，总高62.6m，裙房3层，高19.2m，另有3幢贵宾楼和1幢行政、商务楼，总建筑面积25270㎡。主要技术经济指标如下：
总用地面积：20000㎡
总建筑面积：25270 ㎡
其中酒店：20496 ㎡
贵宾楼：1296 ㎡（每幢432㎡共3幢）
总部行政、商务楼：2208
建筑密度：……%
容积率：1.26
绿地率：30%
机动车停车数：60辆
详细技术指标：
5.2经营内容
1、客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）
2、会议、展览与展示服务
为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。
3、商业服务
4、餐饮服务
5、娱乐服务
6、其他服务
第六章 工程设计方案
6.1设计依据
1、原有总体布置和四星级酒店有限公司设计要求。
2、规划用地红线图。
3、国家和地方颁发的有关规范、和标准。
6.2工程概况
四星级……酒店位于**市**办事处，占地面积20000㎡。酒店按四星级标准设计，共有客房180套，主楼13层，总高62.6m，裙房3层，高19.2m，另有3幢贵宾楼和1幢商务楼，总建筑面积25270 ㎡。
6.3建筑设计
6.3.1总体布局与环境设计
四星级……酒店位于**市**办事处，区域周围环境优美，交通方便，是建造高档酒店的理想位置。整个项目包括1幢13层的四星级酒店、3幢3层的贵宾楼和1幢3层总部行政、商务楼。根据原有总体布置要求，东、西布置总部行政、商务楼，酒店靠基地北面居中布置，3幢贵宾楼方在南面。在基地的西北角留有将来发展的用地。酒店东和南都设单向6m宽的出入车道，中间用5m宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。3幢贵宾楼错位布置，使得每幢楼都做到视野开阔。总体布置一个标准网球场作为酒店配套，在酒店的东西侧布置停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。
6.3.2单位设计
1、酒店
酒店按四星级标准设计，主体总建筑面积25270㎡，共布置180套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KTV、棋牌室等休闲设施。
酒店主楼六至十二层为客房标准层，楼内布置4台客梯（1.35吨），1台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有20个单间和1个套房，十三层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有10个商务客房。所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的西城区风光。
2、贵宾楼
贵宾楼总建筑面积1296㎡，每幢都有5个带独立卫生间客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还有一个带南北大露台的活动室，每幢楼都有两个车位。
3、总部行政商务楼
商务楼总建筑面积2208平方米，底层是售楼处，在背面建有公共的厕所。二、三层是总部办公用房，在南面设计成圆形，避免了酒店入口空间的遮挡。
6．4结构设计
6.4.1设计荷载
使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：
1．使用荷载：
上人屋面 2.0KN／㎡
非上人屋面 0.5KN／㎡
办公室及客房 2.0KN／㎡
商场 3.5 KN／㎡
厨房、空调机房、餐饮 4.0KN／㎡
走道、楼梯、厕所 2．5 KN／㎡
消防疏散楼梯 2．5 KN／㎡
库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。
2．风荷载
基本风压值为0.4 KN／㎡，基本雪压值为0.4 KN／㎡
地面粗糙度类别——B类
3．地震作用
丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周
期：0.35sⅡ累场地土。
水平地震加速度 0.05g。
4．抗震等级：主楼采用框架——剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。
裙房采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。
贵宾楼采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。
6.4.2上部结构
1．据建筑平面布置，按(建筑抗震设计规范)要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。
2．根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架——剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。
3．裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。
6.4.3材料
混凝土：主楼：C40，C0，其他均为C30。
垫层为100厚C10混凝土。
钢筋：HPB235、HRB335。
钢材：Q235B
墙体：所有墙体材料见建筑说明。
6.5辅助工程
6.5.1给排水工程
1．水源
由江汉油田自来水公司给水管网直接接入，经过DN200给水管两根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DNl50。在总体上设置DNl50水表一只，DN200消防水表一只。
2．用水量
用水名称 用水量标准
客房 400L／人·日
职工 100L／人·次
SPA、健身 150L／人·次
冷却塔补充水 按冷却循环水量l.5％
车库冲洗 3L／㎡·日
锅炉补充水
绿化浇洒 2L／㎡·日
餐饮 lOOL／人·次
未预见水量 按最高日用水量10％
本建筑最高日用水量估为：720 m3／日。
3．给水系统
酒店：给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。
行政楼、商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。
4．排水
(1)污废水最高日排水量约为380m3／d。
(2)酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。
(3)室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇流后排入市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按**市暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。
6.5.2电气工程
1．负荷等级与供电电源
本工程酒店为四星级标准酒店，属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；行政楼、商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。
本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。
根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。
酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。
2．负荷估算
酒店按lOOW／㎡计算电容量，考虑需要系数0.68，功率因数补偿达到0.9等因素。商务中心电安装容量按160KW计，需要系数按0.7考虑；每幢贵宾楼电安装容量按20KW计，需要系数按0.7考虑。
酒店计算有功功率：2181Kw
商务中心计算有功功率：112KW
贵宾楼计算有功功率：70KW
总计算有功功率：2363KW
总计算视在功率：2626KVA
选用变压器2×1600KVA，容量为3200KVA，负荷率82.1％。
应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30％考虑，按800KW设置。
3．防雷接地
本工程地处**地区，酒店按二类防雷建筑物考虑，行政楼、商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。
4．保安及接地措施
低压保护系统采用“TN-S”接零保护系统。一般插座均设
置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。
5．电信工程
酒店建立800门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。行政楼、商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，行政楼、商务中心设置100门容量的程控用户交换机。
酒店组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。
6.5.3暖通工程
1．按全空调设计，其参数：
室外设计参数：夏季干球温度35℃，夏季湿球温度28.2℃，夏季风速2.3M／S，冬季干球温度-5℃。
室内设计参数
大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度26—28℃，相对湿度<70％，冬季温度20—22℃，相对湿度>30％，新风20～50M3／PH。
2．通风换气次数
洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：厨房40次／h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次／h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：洗衣房20次／h，厨房35次／h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次／h，制冷机房、热交换站、库房等为5次／h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。
3．空调冷热源
冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为25270㎡，空调建筑面积约为24000 ㎡。
总冷负荷约为3150KW，冷指标为133W／㎡。
总热负荷约为1540KW，热指标为65W／㎡。
4．冷、热源
根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。其中一台850UTR(2989KW)水冷离心式冷水机组，一台350(123lKW)水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷3150KW。
第七章 环境影响分析
7.1周边环境现状
四星级……酒店位于**市**办事处。该区域地势平坦，用地周围自然景观良好。
由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。
7.2环境影响分析
7.2.1项目施工期间的主要环境问题
1．空气环境
项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。
2．废水
项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。
3．固体废物
项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少最生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。
4．噪声
项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。
7.2.2项目运营期间的主要环境问题
1．空气环境
项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。
2．废水
项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。
3．固体废物
项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。
4．噪声
项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。
7．3环境保护措施及治理效果
7.3.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果
7.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果
第八章 节能
8．1设计依据
1.《公共建筑节能设计标准》
2．《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》
3．《民用建筑热工设计规范》
4．《旅游旅馆空调及热工节能设计标准》
8.2节能措施
8.2.1建筑专业
1．屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km≤0.7；
2．外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km≤1.0；
3．底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km≤1.O；
4．地面外墙热阻限值≥1.2；
5．外窗的气密性等级，气密性不低于Ⅱ级。
6．外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。
8.2.2设备专业
1．热水管、热水同水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；
2．公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；
3．热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；
4．酒店设楼宇自控系统(BAS)，对空调、通风设备等运行情况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；
5．过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；
6．对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；
7．加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失：
8．加强能量的有效利用，以节约用电量；
9．变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；
10．照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；
11．照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；
12．所有电机选用Y型节能型高效率电机；
13．水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；
14．采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗。
第九章 消防与安全卫生
9.1消防
1．消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接入，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；
2．按《高层民用建筑设计防火规范》，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；
3．总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；
4．主楼设有三座防火疏散楼梯，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；
5．本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；
6．大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火枪灭火；
7．安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯之间的房间疏散距离不大于30M。
8．火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。
9．办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；
lO．本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统(FAS)。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。
9．2劳动安全
1．土建安全
本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架——剪力墙结构，地上南北两部分为板块——剪力墙结构。该工程按抗地震6度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。
2．防火防爆
本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见“建筑防火设计”。
有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。
3．电气安全
本工程采用TN—S接地系统。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。
建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。
本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于lOKV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220／110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。
4．防雷措施
按《建筑物防雷设计规范》(GB50057—94)第2．O．3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。
9．3卫生防护
木项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防止生食与熟食混杂等，另外，还应满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求。
1．生活给水
采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。
2．排水
生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放。
3．空凋、通风及采暖
本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24—28℃之间，冬季一般在16—20℃之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米／h／室，餐厅内25立方米／h／人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉0K厅等为40立方米／h／人，健身房为80立方米／h／人，美容院为30立方米／h／人，走道、大厅为7立方米／h／人。上述设空调场所，换气次数为8—15次／h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16℃。
4．振动防治及噪声控制
振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。
噪声的控制：木工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位(如客房外门、设备管道等)采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在5—12层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。
第十章 项目的组织机构与运作方式
10．1组织机构
实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。
10．2部门职能
10.2.1董事会
1．负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；
2．执行股东大会决议；
3．决定公司的经营计划和投资方案：
4．制定公司的年度财务预算方案、决算方案：
5．制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6．制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；
7．拟定公司合并、分立、解散的方案；
8．决定公司内部管理机构的设置；
9．聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。
10．制定公司的基本管理制度。
10.2.2总经理
1．执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；
2．直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；
3．根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标，拟定经营方针和相关的重要决策；
4．制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；
5．建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；
6．建立健全适合酒店情情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；
7．研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；
8．审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质最；
9．有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工人伍；
10．组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；
11．建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；
12．主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每月店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。
10.2.3副总经理
1．执行总经理的各项决策和决定；
2．按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；
3．深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；
4．根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；
5．总经理缺席时，代行总经理职责。
10.2.4总会计师
1．执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律：
2．协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经营规划，参与酒店经营决策，审核经营投资方案，监督检查经营规划和经营合同的执行；
3．编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；
4．进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；
5．建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；
6．负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；
7．负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；
8．负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；
9．负责酒店财务会计报表的审核与签章。
10.2.5审计师
1．执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；
2．负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；
3．负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；
4．负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；
5．接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。
10.2.6总经理办公室
总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理：兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。
10.2.7促销与公关部
1．促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；
2．公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同行业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。
10.2.8前厅部
前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体现酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。
10.2.9客房部
客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。
10.2.10餐饮部
餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西餐厨房等。餐饮部不仅生产高质量、高标准的饮食产品，而且还为客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。
10.2.11后勤服务部
一是负责酒店和住店客人的生命与财产安命，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。
10.2.12人力资源部
人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。
10.2.13财务部
财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运行规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业日常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。
10.2.14工程部
主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。
第十一章 经营方式与营销策略
11.1经营方式
11.1.1整体经营方式
四星级……酒店将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。
11.1.2分体经营方式
客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营;
会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；
商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；
餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；
其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。
11.2营销策略
酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。
1．宣传策略
酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：
①可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对酒店的感官印象。
②运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。
③以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造酒店的消费热点，如邀请举办省市模特人赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。
④设计推出例如油焖大虾节、菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在**以及周边的影响力。 除了传统的公关策略，酒店还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象，增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。
2．创意营销
酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异，而本酒店营销可根据销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式例如为：
①公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。
②会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时问供应点心咖啡，会议期间工作餐。
③家庭住宿组合产品。形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。
④蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房早供应鲜花、水果篮。
⑤婚礼组合产品。本类产品主要针对**当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合**本地口味或新人亲属口味的筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免赀美式早餐送到客房。
⑥周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。
⑦淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。
⑧特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高酒店的声誉及形象。
第十二章 项目招投标及实施进度
12.1 项目招投标
项目实行招、投标制度。依据《中华人民共和国招标投标法》及国家发展计划委员会第359号令有关规定：
招标范围：本项目勘察设计、土建工程、装饰装修工程、工程监理、安装工程实行全部招投标，设备实行部分招标。
招标组织：依法依规需要招标的全部采取委托招标。
招标方式：对土建工程、设备采购采用公开招标，勘察设计、装饰装修工程、工程监理、安装工程采用邀请招标。
本项目招标基本情况，详见表12-1。
表12-1 招标基本情况表
12.2项目工程实施计划
20##年6月～20##年7月，完成项目工程可行性研究编制及报批工作；
20##年7月～20##年8月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；
20##年9月：完成项目工程的施工前期的准备工作：
20##年lO月～20##年4月：完成项目工程的全部土建工程施工；
20##年5月～20##年6月：工程的全部装饰装修工程；
20##年7月：完成人员培训工作
20##年8月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。
12．2项目实施横道图（表12-2）
表12-2 项目实施横道图
第十三章 投资估算
13．1估算编制依据
本估算依据本项口提出的各项技术参数、数据，根据**市类似工程近期造价水平估算。并参照：
《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)
《湖北省建设工程单位计算表》
《全国统一安装工程概算定额湖北省单位估价表》
本地类似工程建设指标
预备费按工程费用5％估算
项目建设期预计为1年
13.2估算编制范围
本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用，包括土地购置、土建工程、道路、绿化、亮化、给排水、供气、供电及其他费用等。
13.3估算编制方法
参照**市概算定额，根据类似工程造价水平估算。
其他费用按以下标准：
1．主楼及裙楼上建加装修费用按1600元／㎡，共3840万元；
2．土地费用按15万／亩计，共450万元；
3．咨询调查费按工程费用的O.5％计,共19.2万元；
4．工程监理费按工程费用的1.2％计，共46万元；
5．建设单位管理费按工程费用的1.0％计，共38.4万元；
6．勘察设计费按工程费用的2.0％计,共76.8万元；
7．开办费含建设开工执照费、质量监督费、开业宣传费等，按工程费用的3％计，共115.2万元；
8．职工培训费以每人1个月培训期计，培训赀按工程费用的0.1%，共3.84万元；
9、空调费按180元/㎡计，432万元；
10、电梯5台，100万元；
11、给排水、锅炉按200元/ ㎡计，480万元；
12、道路、围墙、绿化，300万元；
13、房间设施均价5000元/房，90万元；
14、不可预见费300万元。
13.4投资估算
1．铺底流动资金估算
本项目全额流动资金为300万元。
2．项目建设投资估算
项目总投资6600万元。其中，固定资产投6300万元，流动资金投资300万元。
13.5资金筹措及还贷
本项目总投资6600万元，项目业主自筹6600万元。
本项目建设期为1年，当年完成全部投资，项目建成后，9.2年收回全部投资。
第十四章 经济效益评价
14．1成本核算
14.1.1成本核算依据
1．动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国内外同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定；
2．人员工资根据全公司300人，年人均收入12000元／年计：12000×300＝360万元；
3．项目固定资产投资中无形及递延资产900万元，分年摊销，年摊销为70万元。其余形成固定资产，以残值率5％，土建工程按平均年限法20年折旧，设备按平均年限法15年折旧，年均折旧合计共192+73.5＝265.5万元，修理费按国内同类企业情况计取为35万元；
4．其他费用按国内同类企业情况提取。
14.1.2成本核算
变动成本以酒店满负荷与空负荷成本之差计，为每年442万元；
正常年份，以酒店负荷60%计，变动成本为442×60%＝265.2万元；
常年份，年总成本费用360+70+265.5+35+265.2+98＝1093.7万元(详见总成本表)。
14.1.3投资经营进度
本项目建设期一年，经营期2O年，计算期21年。其中达到设计能力时间为二年，第一年达到50％，第二年60％(因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按60％计算)。
14．2利润估算
14.2.1收入估算
根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为四部分：
1．宾馆标准间的收入：项目建成后共160个标准间、lO间套房、10间商务套房和3幢贵宾楼，大酒店的建设是以四星级为标准的，故标准间的收费参照国内同类四星级酒店和当地的实际情况，暂定每个标准间和套房平均价格为每天400元左右，按60％的入住率，贵宾楼按66%入住率（2幢），住宿每年营业收入1577+73＝1650万元；
2．商务会议收入：商务会议按每天接待1次计，暂定每次会议消费2000元，商务会议每年营业收入0.2×365＝73万元；
3．休闲娱乐收入：其中包括KTV，游泳馆、男女SPA会所、棋牌窄、行政酒廊等收入，按每天接待60人次计算，暂定每人平均消费120元，休闲娱乐每年营业收入0.012×60×365＝262.8万元；
4．餐饮收入：其中包括自动餐厅、风味餐厅等，参照**市餐饮行业的收费标准和**市当地居民的消费情况，按每天接待100人次计算，暂定每人次平均消费50元，餐饮每年营业收入0.005×100×365＝182.5万元；
正常年份年营业收入合计1650+73+262.8+182.5＝2168.3万元(详见销售收入表)。
14.2.2利润估算
税金及附加按国家规定计取，营业税按5％，城建税和教育费附加分别为营业税的7％和3％，所得税按25％计取。
项目正常年利润总额为2168.3×(1-5.5%)-1093＝955.8万元，所得税239万元，税后利润为716.8万元，详见损益表。
项目在正常年的投资利润率为15.17％，投资利税率为5.69％。
14.2.3财务现金流量和资金来源运用分析
全部投资现金流量表是以假设本项目建设所需的全部资金均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力。本项目全部投资财务现金流量分析结果见表14-1。
本项目在财务上可以接受，项目能较快收回投资。详见全部投资现金流量表。
14.3财务评价结论
经财务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资内部收益率（FIRR）10.9%（税后），投资回收期从建设期算起9.2年，略少于行业基准投资回收期。因此，本项目的各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。
14.3.1经济风险分析
1、盈亏平衡分析
BEP=
×100%=34.7%
以上说明，正常年份当实际运营能力达到设计运营能力的34.7%，企业即可保本，因此项目抗风险能力较强。
2、敏感性分析
该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率（税前）为17.8%，投资回收期从建设期算（税前）为6.9年，满足财务基准的要求；考虑项目实施过程中一些不确实因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率、各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中，投入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。所以要使企业保持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强管理，按市场倒推成本，控制成本，以提高企业内部收益率，缩短投资回收期。
第十五章 结论与建议
15.1研究结论
1、项目建设的必要性
本项目的建设是发展三产、构建现代经济的客观要求。发展三产，是现代经济的要求。第三产业的兴旺发达是现代化经济的一个重要特征。本项目的建设，必将推动**市第三产业的发展。
本项目建设是西城区经济发展的需要。西城区**办事处版土面积58.6平方公里，总人口15万人，是**市的重要财源基地和新的经济增长极。区内有集油气勘探开发、油盐化工、机械加工、科研开发为一体的全国500强大型国有企业江汉油田、沙洋监狱管理局及广空武汉生产基地等单位，本项目建成，为该区域现有企业服务，也为该区域招商引资创造良好的硬件条件。
本项目建设是城市副中心建设的需要。**办事处目前是江汉油田总部所在地，是**经济、文化副中心。本项目的建设适应了这一副中心建设的需要。
本项目建设十分必要。
2、项目建设的可行性
在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为**市西城区城市服务功能提升增加了亮点，提升了城市形象；其次，增加了国家和**市的税收；第三，可为社会提供工作岗位350-400个，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求作贡献。
在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是四星级……酒店项目地处**西城区，可以带动西城区一比相关联产业；三是四星级……酒店的建成必将推进**市酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的提高。
投资方资金雄厚。项目建设得到市委市政府领导的重视及市直机关部门和**办事处的大力支持。
项目具有可行性。
15.2建议
1、目前，**市没有四星级酒店，建设中的翡翠半岛为四星级（号称五星级）。随着经济的发展，高档酒店数量会增加。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，要坚持高起点，提高入住率。
2、项目单位要注重经营管理人才的引进和工作人员培训。
3、建议项目建成后委托有经验的管理集团对其进行管理。