目 录
一、 资产评估报告书（摘要） 第3页
二、 资产评估报告书（正文） 第5页
1、绪言 第5页
2、委托方与资产占有方简介 第5页
3、评估目的
4、评估范围和对象
5、评估基准日
6、评估原则
7、评估依据
8、评估方法
9、评估过程
10、评估结论
11、特别事项说明
12、评估报告基准日期后重大事项
13、资产评估报告法律效力
14、评估报告提出日期
三、备查文件
1、委托方与资产占有方营业执照复印件
2、产权证明文件复印件
3、委托方、资产占有方的承诺函
4、资产评估人员和资产评估机构的承诺函 1 第5页 第6页 第6页 第6页 第7页 第7页 第7页 第8页 第8页 第9页 第9页 第10页 第11页 第12页 第18页 第19页
5、资产评估机构资格证书复印件 第20页
6、评估机构营业执照复印件 第21页
7、参加本评估项目的人员名单及资格证书复印件 第22页
9、其他（包括重要资产的照片等） 第25页
2
关于确定****资产价值项目
资产评估报告书（摘要）
（__评报字[2012]第0101号）
**有限公司（以下简称本公司）接受**公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对**资产价值项目而申报的在用资产进行了评估工作，对委估资产在20xx年3月12日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、 评估范围及对象
本次纳入评估范围为**资产。
二、 评估目的
本次评估目的是为委托方拟确定涉案资产价值项目的需要，由注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算，并发表专业意见。请委托方及相关当事方注意，该资产评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不承担有关当事人决策的责任。建议委托方在参考资产评估结论的基础上，结合资产处置方案及资产处置时资产状况和市场状况等因素，进行合理决策。
三、评估基准日
本项目评估基准日是20xx年09月30日。
四、 评估结果
**公司委托的**资产在评估基准日20xx年09月30日的评估 3
值为:捌仟伍佰陆拾柒万贰千叁佰捌拾肆元整（85,672,384.00元）。
评估结论详细情况见评估明细表。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。摘要与正文具有同等法律效力。
提交报告日期：二〇一〇年十月十捌日
评估机构：**事务所有限公司
地址：大连市***********8888888 联系电话：88888888
传真：88888888 注册资产评估师：
邮政编码：116000 注册资产评估师：
4
关于**资产价值项目
资产评估报告书（正文）
（**评报字[2012]第0101号）
一、 绪言
**会计师事务所有限公司接受**公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对**资产进行了评估工作。本公司人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘与询证，对委估资产在20xx年09月30日所表现的价值作出了公允的反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、 委托方与资产占有方简介
委托方：**公司
资产占有方：**有限公司，其注册地址为***，经营者姓名：***。
三、 评估目的
本次评估目的是为委托方拟确定所申报的资产的市场价值项目的需要，由注册资产评估师依据相关的法律、法规和资产评估准则对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算，并发表专业意见。请委托方和相关当事方注意，该资产评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不承担有关当事人决策的责任。建议委托方在参考资产评估结论的基础上，结合资产处置方案及资产处置时资产状况和市场状况等因素，进行合理决策。
四、 评估范围和对象
本次纳入评估范围为位于**的资产，纳入评估范围的资产与 5
委托评估时确定的范围一致。
五、 评估基准日
本项目评估基准日是20xx年09月30日。
评估中采用的价格标准，均为评估基准日有效价格标准。
六、 评估原则
评估中遵循了独立、客观、公正的工作原则，保密原则。
七、 评估依据
（一） 行为依据
1、 委托方申请和申报资料；
2、 公司章程；
3、 其他
（二） 法规依据
1、 国务院91号令；
2、 《操作规范》；
3、 《基本格式和内容》；
4、 《资产评估准则》和有关的《资产评估具体准则》；
（三） 产权依据
1、 施工合同。
（四） 取价依据
1、 委托方、企业提供的资料；
2、 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
3、 收集的有关询价资料、市场调查资料等。
八、 价值类型、价值定义、评估方法
6
本次评估根据评估目的、评估对象、资产处置方式、可获得的评估资料等因素，在与委托方协商的基础上，选择了市场价值类型和成本法。
九、 评估程序
本公司评估人员于20xx年09月10日至20xx年09月15日对委估资产履行了下列评估程序：
1、 明确评估业务基本事项；
2、 签订业务约定书；
3、 编制评估计划；
4、 现场调查；
5、 收集评估资料；
6、 评定估算；
7、 编制和提交评估报告；
8、 工作底稿归档。
十、 评估结论
资产评估价值***元。
十一、特别事项说明
1、 本评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正 原则基础上形成的，仅在假设和限制条件下成立。
2、 本评估机构及操作人员与委托方和相关当事方无利益和偏见。
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3、 遵守相关法律、法规和资产评估准则，注册资产评估师对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并对评估结论的合理性承担责任；提供必要的资料并保证提供资料的真实性、合法性和完整性，合理理解并恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。评估报告只能用于载明的评估目的，报告使用者因报告使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
4、 注册评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
5、 评估报告含有若干备查文件，构成资产评估报告之重要组成部分，与报告正文具有同等法律效力，与评估正文配套使用方为有效。
6、 如有规定，评估报告需经有关部门核准、备案或认可方可生效。
十二、评估报告评估基准日后重大事项
评估报告基准日至提交日期未发现影响评估结论的重大事项（如政治环境影响，国家强制执行的新政策或经济环境限制，通货膨胀，利率，税率调整以及委估资产是否发生重大变动等）。
十三、资产评估报告法律效力
本评估结论只有在特定的前提条件和假设条件下才能成立。
本评估报告依据国家法律法规的有关规定发生法律效力。 8
本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追加支出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对资产价格的影响。当上述条件以及评估结果中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。
本评估结论有效期按现行规定为一年，即从20xx年09月30日至20xx年09月30日止，超过一年该评估结论无效，需重新进行评估。评估报告使用者应根据基准日资产状况和市场状况的变化，合理确定评估结论的有效使用期限，有效期限原则上不应当超过基准日一年。如果资产状况、市场状况和基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应委托评估机构执行评估更新业务或重新进行资产评估。
评估结论仅供委托方为评估目的使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可本评估机构无权随意向他人提供和公开。
除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
十四、评估报告使用日期
本评估报告提出日期为20xx年10月18日。
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评估机构：**会计师事务所有限公司地址：大连市***
联系电话：88888888 传真：88888888 邮政编码：116000
10 注册资产评估师：注册资产评估师：
第二篇：模板 资产评估报告已完成
云南卓尔房地产评估有限公司
目录
一、 致委托方函
二、
三、
四、
五、房地产估价技术报告
六、附件
1 估价师声明 估价的假设和限制条件 房地产估价结果报告 王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
一、 致委托方函
王力宏先生：
受贵方的委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于昆明市官渡区日新小区22栋住宅进行市场价值评估，估价时点：20xx年6月7日，估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则和程序，依据中华人民共和国有关法律、法规以及《房地产估计规范》和《房地产抵押估价指导意见》，利用委托方提供的相关资料，经过现场查勘和市场调查，对影响房地产市场价格因素进行分析，经评估，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币：
单价： 元/㎡
总价: 元
(大写: ) (取整至个位)
若要了解本次评估的评估测算过程,需认真阅读本评估报告的全部内容。
云南卓尔房地产土地评估有限公司 20xx年6月9日
2 王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、 本估计报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见
和结论，但受到本估价报告中已说明的假设条件和限制条件的限制。
3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有
个人利害关系或偏见。
我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形
成意见和结论，撰写本估价报告。
5、 本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负
责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
6、 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能
产生影响，我们建议：合理使用评估价值；定期或者在住房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
注册房地产估价师（签章）：
云南卓尔地产土地评估有限公司
20xx年6月9日
3 王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
三、 估价的假设和限制条件
一、 估价的假设条件：
1、 市场上的买卖双方均属自愿，并且双方有足够的市场信息。
2、 有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑物业性质和市场行
情，进行议价，不考虑特殊买家的额外出价。
3、 该物业估价对象可以在公开市场上自由转让，并且在此期间估价
对象价值将保持稳定。
4、 本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供
的使用功能为假设前提。
5、 评估价值是在估价对象及附属设施未设立过任何抵押、担保的假
设条件下成立。
二、 估价的限制条件：
1、 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其
它用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
2、 未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告
审查部门以外的单位及个人提供，并且不得对外发表。
3、 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇自然
力和其他不可抗力对估价结论的影响，也未考虑一般法定有限受偿权对估价结论的影响，再次提醒报告使用者注意。
4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
4 王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
5、 估价时点后，估价报告有效期内估价对象的使用功能、设备
安装及质量价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
6、 由于受工作权限的限制，对于建筑面积等有关数据及权属关
系，我们均以业主提供的有关产权资料为依据，我们未进行实地丈量及确认。
7、 我们仅对物业进行一般性察看，并未接受进行结构测试的
要求，因此，不能确定其有无内部缺损。
、 我们仅对特别法定优先偿款进行调查，调查均依据委托方
提供的资料，由于受工作权限的限制，我们未对其真实性和合法性进行确认。
云南卓尔房地产土地评估有限公司 20xx年6月9日5 王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
四、 房地产估价结果报告
一、 委托方：王力宏
地址：云南省昆明市官渡区日新小区 二、估价方：云南卓尔房地产土地评估有限公司
地址： 云南省昆明市高新区商院路1号 电话：0871-7788990 三、估价对象概况：
1、 权属状况: 估价对象为昆明市官渡区日新小区22栋住宅，根
据委托人提供的相关权益资料，房屋所有权证号为：昆明市房权证字第77号，房屋所有权人为王力宏，设计用途为抵押。 2、 物业状况：
6
王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。
估价时点：20xx年6月7日
六、 价值定义：
本报告的估价结果是指房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。本报告估价结果未扣除处分抵押房地产的费用以及应缴纳的税款等一般优先受偿款。
七、 估价依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
5、《房地产抵押估价指导意见》；
7 王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
6、《房屋所有权证》；
7、委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；
8、估价对象现场勘察记录；
9、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；
10、本估价机构掌握的房地产相关资料；
八、 估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。
最高最佳使用原则：房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用必须符合4个标准：（1）法律上许可，（2）技术上可能，（3）经济上可行，（4）价值最大化。
替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相近或相近的房地产。
估价时点原则： 要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
真实性原则：真实性原则要求评估工作实事求是，尊重科学；评估工作必须以8 王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
实际材料为基础，得出实际结果，并且评估人员必须实事求是地把评估结果提供给报告使用者。
公平性原则：公平性原则要求评估机构和评估人员坚持公平公正的立场、，不偏向任何一方，以中立的第三方身份客观评估。
简易性原则：简易性原则要求资产评估工作在达到相应准确要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力、财力和时间，提高资产评估的效率。
九、 估价方法：
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优价值根据估价对象的实际情况，本次估价采用市场比较法评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终准确、客观地确定估价对象在估价时点时的公开市场价值作为估价结果。
十、 估价结果：
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素分析，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币：
单价： 元/㎡
总价: 元
(大写: ) (取整至个位)
十一、 估价人员:申璐、陈芳华、熊蜡蒙、宋思彩、樊则良
9 王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
十二、 估价作业日期：20xx年6月9日
十三、 估价报告应用的有效期：
估价报告应用的有效期自完成估价之日起原则上为一年（即：20xx年6月7日至20xx年6月7日）。但是市场状况变化很大时或超出报告有效期时，需要重新评估。
：
估价助理（签字）：
10 云南卓尔房地产土地评估有限公司 20xx年6月9日 王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
五、 房地产估计技术报告
一、 个别因素分析：
估价对象位于昆明市南市区，建成于19xx年，距离宝海路较近，有78路、26路、107路等多路公交车经过，交通较为方便。估价对象所在小区环境一般，周边超市、农贸市场、医院、学校等配套设施较为齐全，生活方便。
估价对象为混合结构，所在幢建筑总层数6层，估价对象位于该幢建筑的第4层，建筑面积为86.57㎡。估价对象用途为住宅，布局为三室一厅一厨一卫，内墙面刷乳胶漆；客厅、卧室地面还未铺地砖，皆为水泥地；厨房、卫生间地面铺地砖、墙面贴墙砖、铝塑扣板吊顶；分户门为防盗门，分室门为实木门，窗户为铝合金窗；整体装修为低装。
估价对象通风采光良好，房屋为7成新。
二、 区域因素分析：
昆明市南达中越边境515千米，西抵中缅边境760千米，西南至中老边境792千米，自古就是东南亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系的陆路枢纽。现全省公路通车里程达164559千米，昆曼国际公路、昆缅国际公路；铁路网络东连沿海，南下东南亚，西抵大理，北上四川，还有泛亚、昆阳、昆玉等多条铁路支线连成网片。昆明机场是我国六大航空港之一，已开通包括通往曼谷、新加坡、河内、仰光等地的国际、国内和地区航线100多条；凸现了昆明的区位优势，为昆明市加强与东盟各国城市交往，加速社会经济的发展创造了良好条件。
在长期发展过程中，昆明作为南北文化、东西文化的交融之地，积淀了深厚的文化底蕴，成为国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一。这种文11 王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
化优势必将在新形势下发挥出更大的活力。昆明市现已建成区近180平方公里，城市人口245万人，到20xx年前，建成的现代新昆明容纳450万人口、占地460平方公里，由东、南、西、北城区等组成。
估价对象处于昆明市南市区，该区域距市中心区直线距离约5公里。区域内建筑规划合理，道路纵横交错，交通网络较发达，估价对象临近宝海璐，并有78路、26路、107路等多路公交车经过，交通便利。
三、 最高最佳使用分析：
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用最高价值使用。根据委估房产所处区位及房产物业特征，估价人员认为保持现状为最高最佳使用。
四、 估价方法选用：
根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场法进行估价的，应以市场法作为主要估价方法”。估价对象为住宅用房，在本市房地产市场上于估价对象类似的物业交易实例较多，因此本估价报告采用市场法评估。
五、估价测算过程
1、估价思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在近期房地产市场中选择四个与估价对象处于同一供求范围内，并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易日期修正，房地状况修正，求取估价对象的比准价格。
2、选择可比实例
12 王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
经筛选确定A、B、C、D三个可比实例进行估价对象对比：
3、确定可比实例修正系数的依据：
交易情况中，交易情况正常，对估价对象不作调整；交易日期以08年4月为100，根据市场平均涨幅，对估价对象作出相应调整；房地状况修正从：区位状况（包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、等），实物状况（包括面积大小、新旧程度、房屋户型、装修、楼层等）方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。以估价对象为100，对四个可比实例进行综合评分如下表：
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王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
房地状况系数调查表 单位： %
根据对三个可比实例的综合评定，对可比实例成交价格进行修正： 根据可比实例于估价对象的相似称度，对调整后的比准价格进行
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王力宏房地产估价报告
云南卓尔房地产评估有限公司
加权平均,求出估价对象的比准价格为：
3449 × 35% + 3439 × 30% + 3505 × 35% =3 466元/㎡
七、 最终估价结果确定：
根据估价目的及估价对象的特点，结合市场状况，经综合测算，最终确定估价对象于估价时点在完好状态下的评价格为：
单价： 元/㎡
总价: 元/㎡× ㎡= 元
(大写: ) (取整至个位)
注册房地产估价师(签章):
估价助理(签字):
审核人员:
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云南卓尔房地产评估有限公司
20xx年6月9日16 王力宏房地产估价报告
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六、附件
1、 估价对象位置示意图;
2、 估价对象图片；
3、 交易实例调查表
17 王力宏房地产估价报告