海南正和实业集团股份有限公司
所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性 房地产市场价值
资产评估报告
闽中兴评字(2013)第 3005 号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
中国·福州
二〇一三年三月三十日
海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告
海南正和实业集团股份有限公司
所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性 房地产市场价值
评估报告目录
一、注册资产评估师声明
二、评估报告摘要
三、评估报告正文
（一）委托方、产权持有者和其他评估报告使用者
（二）评估目的；
（三）评估对象和评估范围；
（四）价值类型及其定义；
（五）评估基准日；
（六）评估依据；
（七）评估方法；
（八）评估程序实施过程和情况；
（九）评估假设；
（十）评估结论；
（十一）特别事项说明；
（十二）评估报告使用限制说明；
（十三）评估报告日；
四、附件
注册资产评估师声明
1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和 相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅 在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据 评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只 有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
5、注册资产评估师及其所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相 关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估 过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
6、注册资产评估师及助理人员已对评估对象进行了现场勘察。
7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发 表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估 对象可实现价格的保证。
8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专 业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、 合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估 对象的法律权属做任何形式的保证。
10、评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，评估报告的分析意见 和评估结论以评估报告中披露的假设和限制条件为前提，报告使用者须关注评估 报告特别事项说明、评估假设等事项对评估结论的影响。
11、评估报告书的评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用， 以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未经委托方及我们书 面许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。
海南正和实业集团股份有限公司
所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性 房地产市场价值
资产评估报告摘要
闽中兴评字(2013)第 3005 号
一、委托方、产权持有者和委托方以外的评估报告使用者:
委托方：海南正和实业集团股份有限公司
产权持有者：海南正和实业集团股份有限公司
委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实 现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
二、评估目的：本次评估目的是为海南正和实业集团股份有限公司确定其申 报评估的位于广西柳州谷埠街国际商城的投资性房地产的公允价值提供参考。
三、评估对象和范围：本次评估对象为海南正和实业集团股份有限公司申报 的投资性房地产。评估范围为海南正和实业集团股份有限公司拥有的位于广西柳 州谷埠街国际商城的商铺（地下一层至地上三层），总建筑面积 146,142.21 平方 米，账面价值 1,813,110,791.83 元，具体明细详见评估明细表。
四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。
五、评估基准日：本次评估基准日为二○一二年十二月三十一日。
六、主要评估方法：市场法
七、评估结论：经评估，位于广西柳州谷埠街国际商城，权属海南正和实业 集团股份有限公司的投资性房地产，总建筑面积 146,142.21 平方米，账面价值 1,813,110,791.83 元，于二○一二年十二月三十一日的市场价值总计人民币 1,818,127,974.69 元，评估增值 5,017,182.86 元，增值率 0.28%。
八、特别事项说明
1.对被评估资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业 委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机 构及评估人员不承担相关责任。
2.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、 权证、会计凭证等证据资料进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
3. 截止评估基准日，根据海南正和实业集团股份有限公司的说明，位于柳州 谷埠街国际商城的投资性房产有建筑面积 145,892.63 平方米的房地产以及存货建 筑面积 1,622.84 平方米的房地产已设定抵押，共计贷款 9.53 亿元。虽然本项目 评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的其他担保和抵押 事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产他项权利状 态做出独立的判断。
4.本次评估以评估对象在评估基准日拥有合法、完全权利，未设立任何他项 权利为前提，评估结果体现其完全市场价值，本评估结果已包含土地使用权价值； 由于本次评估对象部分房地产于评估基准日已设立抵押，根据有关法规，该他项 权利在评估基准日的未偿还债项属法定优先受偿款，因此提请本报告使用者特别 注意该事项，并与评估对象房地产相关权属人核实评估对象于评估基准日可能存 在的其它他项权利的具体情况。
5.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的及限制条件下于评估基准日 在公开市场上的客观合理房地产价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用等 因素的影响；由于房地产具有不易变现的特点，因此如要短期强制处分估价对象， 则应充分考虑强制处分时的市场情况和估价对象的快速变现能力，以及房地产拍 卖中介佣金等交易费用及房地产交易税费。
6.由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产使用期间将可能遇到各 类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供 求等因素的变化，对所评估的房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、台 风、水灾、战争及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因 素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；因此，在运用 本报告评估结果时，需充分权衡可能出现的种种利弊，全面考虑各类风险及其不 利后果。
7.期后事项
7.1 评估基准日后至出具评估报告日，被评估资产若发生了变化，在使用评 估结论时应充分地考虑这些变化对评估结果的影响。
7.2 评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在正 常范围之内，无需披露而未披露的重大事项。
7.3 报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
7.4 评估结论已扣除现有租约对评估对象公允价值的影响，评估报告日之后若 发生租约期、面积、租金变化或发生租约期满续租、转租等情况，在使用评估结 论时应充分考虑这些变化对评估结果的影响。
7.5 在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时， 应按如下原则处理：
7.5.1 资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数进行相应调整；
7.5.2 资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及 时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值；
7.5.3 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作 价时应给予充分考虑，进行相应调整。
8.本报告中的有关海南正和实业集团股份有限公司及被评估对象描述性的文 字均摘自委托方提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的 文字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公 司不负责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有 发现，且产权持有者也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事 项情况。
以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资 产评估报告全文。
中国注册资产评估师:
法定代表人:
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
二〇一三年三月三十日
海南正和实业集团股份有限公司
所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性 房地产市场价值
资产评估报告
闽中兴评字(2013)第 3005 号
海南正和实业集团股份有限公司：
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称“本公司”）接 受贵公司的委托, 根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照公 认的资产评估方法,对位于广西柳州谷埠街国际商城权属贵公司的投资性房地产 的现有市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评 估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证,对评估对象在二○一二年十二月三十 一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下:
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方：海南正和实业集团股份有限公司
企业名称：海南正和实业集团股份有限公司
住 所：海口市西沙路 28 号
法定代表人：林端
注册资本：人民币壹拾贰亿贰仟零壹拾壹万柒仟伍佰肆拾伍元
实收资本：人民币壹拾贰亿贰仟零壹拾壹万柒仟伍佰肆拾伍元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：高新技术项目及产品的投资、开发、生产和经营；能源基础产业 投资、开发、经营、房地产、旅游资源、旅游产品开发、经营；建筑材料生产； 房屋租赁服务；装饰装修工程；农付土特产品的销售；矿业投资开发经营。
（二）产权持有者：海南正和实业集团股份有限公司
（三）委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定 为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
二、评估目的：本次评估目的是为海南正和实业集团股份有限公司确定其申 报评估的位于广西柳州谷埠街国际商城的投资性房地产的公允价值提供参考。
三、评估范围和对象
本次评估对象为委托方申报的投资性房地产,评估位于广西柳州谷埠街国际 商城，权属海南正和实业集团股份有限公司，房产类型包括商铺（地下一层至三 层），总建筑面积 146,142.21 平方米，汇总情况如下表：
楼层
区域 F区 G区 H区 B区 C区
负一层
D区 E区 H区 C区 H区 C区 A区
小
计
A区
一层 小
计
A区 A区 G区 A区 B区
二层
D区 H区 F区 B区
账面数量 （平方米） 9,226.47 8,298.69 2,565.63 8,658.14 2,348.71 8,956.32 6,515.15 3,413.50 354.14 742.04 651.08 2,236.97 53,966.84
3700.59 3898.29
账面金额（元）
110,451,528.10 99,634,988.30 30,713,561.53 72,363,176.92 19,609,750.36 107,674,292.15 78,326,161.25 41,037,635.57 4,193,427.62 8,786,612.72 6,835,140.57 23,484,064.01
商铺明细
1-344#商铺 1-337#商铺 7-45、79-93#商铺 1-350#商铺 29-61#商铺 1-304#商铺 1-231#商铺 46-78、94-122#商铺
1#商铺 1-6#商铺 20-28#商铺 1-42#商铺
1-2#、2#-12#、26#-32#等 135 个
商铺
3-2#、4#-9#等 64 个商铺 1-88、95-107#商铺 192-195、200-203#商铺
1-406#商铺
89-94、108-191、196-199、 204-211、213-291、304-377#商铺
1-412#商铺 1-420#商铺
134A、135A、142A 等 14 个商铺 138-159、168-191、205-221、 236-353、362-368#商铺 1-137、160-167、 192-195A\195B-199、222-235、
354-361#商铺
603,110,339.10
82,978,531.71 94,145,492.16
7598.88 1,617.88 139.28 7,942.70 4,310.02 8,768.52 8,209.88 99.44 4,197.85
177,124,023.87
26,287,569.50 2,142,984.06 121,206,479.56 70,646,217.84 105,907,568.04 131,490,733.42 1,592,646.73 64,618,167.38
F区 4,121.69 70,543,374.66
H区 H区 A区 H区
小
计
A区 A区 B区 D区
三层
F区 F区 G区
小 合
计 计
541.53 1,248.07 1,251.06 3,270.09 45,718.01 3,282.70 3,478.07 8,553.35 8,002.55 3,808.70 3,807.92 7,925.19 38,858.48 146,142.21
8,492,900.43 19,500,042.60 20,506,321.86 47,583,595.54
70-77A、78-81#商铺 61-69、82-88、92B-94#商铺 292-303、378-445#商铺 1-55、56-60、89-92A、95-183#
商铺
1-189、329B-332#商铺 191-329A、333-407#商铺
1-397#商铺 1-411#商铺
127-136、144-156、165-191、 205-322、331-337#商铺 1-126、137-143、157-164、 192-204、323-330#商铺
1-406#商铺
690,518,601.61
28,175,932.03 34,113,459.32 49,781,846.52 78,490,273.02 34,195,109.53 39,465,883.69 78,135,323.14
342,357,827.25 1,813,110,791.83
本次委托评估的投资性房地产为柳州谷埠街国际商城的部分商业地产，截止 评估基准日，其中已出租面积约 12.7 万平方米，出租率约 87%，租金水平 30-160 元/平方米·月。
（一）谷埠街国际商城整体概况：
谷埠街国际商城占地 112.21 亩，总建筑面积 517,898.73 平方米，于 2006 年 底建设完工，项目地下二层至地面三层为连体裙楼，其地下二层、地下一层 A 区 的一部分、地下一层夹层为停车库，地下一层大部分及地上一、二、三层分为 A～ H 八个区商铺，连体裙楼三层以上为 19 栋住宅、公寓楼,其中住宅（总 2,681 户） 总建筑面积 226,680.31 平方米、商业总建筑面积 215,666.6 平方米、地下停车库 总建筑面积 75,551.82 平方米。
谷埠街国际商城项目位于广西柳州市百年商业老街谷埠街两侧，北接飞鹅二 路和有“柳州外滩”美称的江滨公园，南临飞鹅路和国家 AAAA 级风景名胜鱼峰山 公园，东西分别以鱼峰路和规划路为界。项目所在地鱼峰路和柳江大桥一线是柳 州的城市中轴线，在柳州市政府规划的城市核心商业圈中，谷埠街国际商城位于 柳州城市中心的核心位置。在建筑设计方面，谷埠街国际商城在考虑柳州市传统 建筑元素的基础上，融合了现代化的建筑风格。商城三纵一横四条步行街，把商 城分割成八个区域，中部以两幢哑铃状的高层公寓形成商城的核心，在东西两侧 围合成两个直径 120 米的圆形广场，长约 300 米，专供步行、休闲、娱乐使用，贯穿项目南北的是有四百多年历史的柳州百年老街谷埠街。商城三层平台以上南面临江为五栋 15-22 层的高层住宅，高度自西向东逐渐降低，另有 12 栋多层住宅、 2 栋小高层公寓，地下负二层设有柳州最大的停车场。在该项目规划设计方案中， 既保留了传统谷埠街的南北走向，又保留了建筑的骑楼式风格。从柳江北岸望去， 整个商城高低错落，高度层层递增，富有动感和现代感。
谷埠街国际商城是一座集“休闲中心”“购物中心”“娱乐中心”“观光中、、、 心”“商务中心”“居住中心”六大中心于一体的“全生活城中之城”、、，囊括了包 括著名百货、大型超市、大型娱乐城、美食城、家居装饰城、家电数码城、服装 城、美食街等在内的几乎所有业态种类，具有超大性、综合性、超强辐射性、现 代性、国际性等特点，是广西最大规模的综合性购物中心。谷埠街国际商城地下 库设为八个区、两进三出，设置自动化收费系统，停车总数为 1,956 辆，其中小 型车为 561 辆，微型车为 1,395 辆，摩托车为 591 辆，为业主及购物者提供充足 和便捷的停车服务。
（二）评估对象概况：
截止目前，投资性房地产招商情况良好，总建筑面积约 14.6 万平方米，已招 商面积约 12.7 万平方米。引进十多家大型主力商家和 1,000 多商户。引进十多家 大型主力商家和 1,000 多商户。已经进驻开业经营主力商家有深圳南城百货、优越 百货、华强电子、华润万家、安华国际灯饰城、菌临天下酒楼、小肥羊、佰迪乐、 概念 772 高级餐厅、品尚豆捞、御品堂休闲中心等。
四、价值类型和定义
1.投资性房地产的定义：企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的 房地产。
2.本次评估对象所选取的价值类型为：市场价值。
3.价值定义表述：所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且 未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日的公开市场进行正常公平交易的 价值估计数额。
4.会计准则中对投资性房地产公允价值的定义是指在公平交易中，熟悉情况 的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。本次评估中的投资性房地产的价值类 型与会计准则中的投资性房地产的价值类型一致。
五、评估基准日
本次资产评估基准日是二○一二年十二月三十一日。
确定评估基准日的相关事项说明：（1）为确切地反映委估对象的公允价值，
有利于本项目评估目的顺利实现；（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、 税率均为评估基准有效的价格标准和利率、汇率、税率。
六、评估依据
(一)行为依据
1．本公司与委托方订立的资产评估协议书；
2．产权持有者填报的资产评估申报明细表；
3．资产评估委托方和产权持有者的承诺函
4．其他相关资料。
(二)法规依据
1.国家有关资产评估的法律、法规及规章制度；
2. 《企业会计准则》《企业会计制度》、；
3.《资产评估准则——评估报告》《资产评估准则——评估程序》《资产评、、 估准则——业务约定书》《资产评估准则——工作底稿》、、、《资产评估准则——不 动产》和《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号） ；；
4.《资产评估准则——基本准则》及《资产评估职业道德准则——基本准则》 （财企［2004］20 号）；
5.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协 [2003]18 号）；
6.《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T50291－1999）；
7．《投资性房地产评估指导意见》（试行）（中评协[2009]211 号）；
8．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010] 214 号）；
9．《以财务报告为目的的评估指南（试行）（中评协[2007]169 号）》；
10．行业性的其他有关法律法规。
(三) 权属依据
1．房屋所有权证复印件 ；
2．国有土地使用证复印件；
3．房屋租赁合同及三方协议书；
4．其它有关资料。
(四)取价依据
1．企业提供的有关财务会计资料；
2．企业提供的销售方面资料；
3．企业提供的租赁方面资料；
4．评估人员收集的周边房地产交易资料；
5．评估人员收集的类似房地产租赁资料；
6．企业提供的及评估专业人员认为评估所必备的资料。
七、评估方法
资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。本次评估对象为投资性 房地产，根据《投资性房地产评估指导意见》（试行），投资性房地产一般适用市 场法和收益法评估其公允价值，由于评估对象为大型综合商业区，投资性房产未 来租赁情况（包括出租与否及租金变化）均难以合理预测，因此不采用收益法， 评估人员根据评估对象的具体情况、资料收集情况及数据来源等相关情况，选取 市场比较法进行评估。 选取市场法的理由：评估对象所在地存在活跃的房地产交 易市场，从活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其 他相关信息；根据《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的通知，选择的评估 方法应当与前期采用的评估方法保持一致。
本次评估通过采用市场比较法测算评估范围内各单元商铺的市场平均价格， 所选取的交易实例均为开发商直接对外销售的商铺，其成交价格为成交期日的正 常市场价格，经过对它们与评估对象在交易情况、交易日期、区域因素及个别因 素等方面的差异进行比较修正后，得出的以上评估结果系体现评估对象各单元商铺于评估基准日可实现的平均市场价格。考虑到评估对象大量商铺在同一时点全 部变现对各单元商铺市场法测算的市场价格的影响，通过建立整体变现模型，预 测合理销售期、销售量等参数，测算变现系数，确定评估对象于评估基准日的整 体折现值作为评估对象的合理总市值。由于列入本评估范围内投资性房地产带有 一至十四年不等的租约，其所约定的租金与评估对象周边相类似商铺的客观合理 市场租金的一定的差异，本次评估以两者租金差额的累计折现值作为租约对公允 价值的影响值。最后，评估对象的公允价值等于市场法测算的各商铺的平均市场 价格乘以变现系数扣减现有租约对公允价值的影响值。
八、评估实施过程和情况
本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照本公司 与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内 的资产进行了评估，先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交 报告等过程。具体步骤如下：
1.接受委托
(1)在通过了解企业资产状况后,接受委托,与委托方签订资产评估协议书,明 确评估目的、范围、对象、基准日,布置并辅导委托方进行待评估资产的申报、清 查等工作；
(2)成立评估工作小组。由项目负责人制订资产评估实施方案和工作时间计 划。
2.资产清查
(1)产权持有者对待评估资产进行全面清查盘点；
(2)本公司评估专业人员到现场检查核实资产占有单位进行的清查情况,验证 所提供的资料；
(3)本公司根据企业填写的资产评估申报表数据与企业帐面数进行核对;
(4)收集待评估资产的产权证明、基准日市场价格、信息等资料,对待估资产 进行了现场观测。
3.评定估算
(1)本公司评估师、工程师在产权持有者配合下,对申报的待估资产进行核实、 观测,并作相应工作记录；
(2)据待估资产的特点及本次评估目的,选用上述拟定的评估方法,运用收集 的相关市场信息,进行估算；
(3)专业组评估人员根据资产的初步估算材料,撰写资产评估结果,填写完成 清查评估明细表,编制工作底稿。
4.评估汇总
(1)项目负责人对专业组编制的工作底稿,进行复核验证;
(2)项目负责人组织汇总评估结果,汇集资产评估工作底稿。
5.提交报告
(1)由项目负责人拟写评估报告初稿;
(2)公司领导对评估报告进行审核;
(3)经公司领导审核后的评估报告初稿征求委托方意见；
(4)正式出具评估报告。
九、评估假设
1. 评估前提：本次评估是以资产按现状持续使用为评估假设前提。
2. 基本假设：
2.1 以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条 件。
2.2 以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设 条件。
2.3 以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生 足以影响评估结论的重大变化为假设条件。
2.4 以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交 易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
2.5 除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他抵押或担保事项、重大 诉讼或期后事项，且产权所有者对列入评估范围的资产拥有完整合法权利为假设 条件。
3. 具体假设：
3.1 评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下， 在评估基准日 2012 年 12 月 31 日的市场价值的反映为假设条件。
3.2 列入评估范围的资产数量以委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用 证记载数量为依据。
3.3 本次评估假设评估对象已签订的租约均合法、有效，已签租约均能实际 履行，不会改变和无故终止，已出租的投资性房地产的经营业态不会发生重大改 变。
3.4 本次评估假设评估对象的销售情况、市场租金、出租情况、租金增长率 等能按评估测算预期情况实现。
3.5 本公司在评估过程中，接受了部分由委托方海南正和实业集团股份有限 公司提供的评估师认为是评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确 性及来源合法性由委托方负责，评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法， 本次评估的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性。
十、评估结论
经评估，位于广西柳州谷埠街国际商城，权属海南正和实业集团股份有限公 司的投资性房地产，总建筑面积 146,142.21 平方米，账面价值 1,813,110,791.83 元，于二○一二年十二月三十一日的市场价值总计人民币 1,818,127,974.69 元， 评估增值 5,017,182.86 元，增值率 0.28%。
详见评估明细表。
十一、特别事项说明
1.对被评估资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业 委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机 构及评估人员不承担相关责任。
2.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、 权证、会计凭证等证据资料进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
3. 截止评估基准日，根据海南正和实业集团股份有限公司的说明，位于柳州 谷埠街国际商城的投资性房产有建筑面积 145,892.63 平方米的房地产以及存货建 筑面积 1,622.84 平方米的房地产已设定抵押，共计贷款 9.53 亿元。虽然本项目 评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的其他担保和抵押 事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产他项权利状 态做出独立的判断。
4.本次评估以评估对象在评估基准日拥有合法、完全权利，未设立任何他项 权利为前提，评估结果体现其完全市场价值，本评估结果已包含土地使用权价值； 由于本次评估对象部分房地产于评估基准日已设立抵押，根据有关法规，该他项 权利在评估基准日的未偿还债项属法定优先受偿款，因此提请本报告使用者特别 注意该事项，并与评估对象房地产相关权属人核实评估对象于评估基准日可能存 在的其它他项权利的具体情况。
5.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的及限制条件下于评估基准日 在公开市场上的客观合理房地产价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用等 因素的影响；由于房地产具有不易变现的特点，因此如要短期强制处分估价对象， 则应充分考虑强制处分时的市场情况和估价对象的快速变现能力，以及房地产拍 卖中介佣金等交易费用及房地产交易税费。
6.由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产使用期间将可能遇到各 类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供 求等因素的变化，对所评估的房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、台 风、水灾、战争及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因 素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；因此，在运用
本报告评估结果时，需充分权衡可能出现的种种利弊，全面考虑各类风险及其不 利后果。
7.期后事项
7.1 评估基准日后至出具评估报告日，被评估资产若发生了变化，在使用评 估结论时应充分地考虑这些变化对评估结果的影响。
7.2 评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在正 常范围之内，无需披露而未披露的重大事项。
7.3 报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
7.4 评估结论已扣除现有租约对评估对象公允价值的影响，评估报告日之后若 发生租约期、面积、租金变化或发生租约期满续租、转租等情况，在使用评估结 论时应充分考虑这些变化对评估结果的影响。
7.5 在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时， 应按如下原则处理：
7.5.1 资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数进行相应调整；
7.5.2 资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及 时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值；
7.5.3 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作 价时应给予充分考虑，进行相应调整。
8.本报告中的有关海南正和实业集团股份有限公司及被评估对象描述性的文 字均摘自委托方提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的 文字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公 司不负责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有 发现，且产权持有者也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事 项情况。
上述事项，提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
1. 该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。 注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责 任。
2. 资产评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。
3. 本评估报告的使用有效期为一年，即从 2012 年 12 月 31 日至 2013 年 12 月 30 日，根据有关规定，本评估报告应当在载明的有效期内使用。
4.本评估报告仅供委托方及业务约定书中载明的其他报告使用者为本次评估 目的使用和送交资产评估主管机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所 有，除按规定报送有关政府管理部门审查使用外，未经许可，不得随意向他人提 供或公开。
十三、评估报告日
本次评估报告出具日为 2013 年 3 月 30 日。
中国注册资产评估师:
法定代表人:
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
二〇一三年三月三十日
海南正和实业集团股份有限公司
所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性房 地产市场价值
资产评估报告附件
闽中兴评字(2013)第 3005 号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
中国·福州
二〇一三年三月三十日
海南正和实业集团股份有限公司
所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性房 地产市场价值
资产评估报告清单
附表：资产评估明细表
附件：
(一) 资产评估委托方营业执照复印件
(二) 资产评估委托方及产权持有者承诺函
(三) 资产评估机构营业执照复印件
(四) 资产评估机构资格证书复印件
(五) 评估师资格证书复印件
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 18 页 共 18 页
投资性房地产评估明细表
投资性房地产评估明细表
产权持有者：海南正和实业集团股份有限公司序号
评估基准日：20xx年12月31日
土地使 建筑物名建筑面积房屋所有权 土地使用证编号结构 建成年月 用权面证编号称(m2) 积
柳国用（2008）负一层：F 柳房权证字第A0068772号1354.401钢混06.129,226.47柳国用（2008）2柳房权证字第A0068769号 1218.20G区 钢混 第120084号区
第120083号柳国用（2008）柳房权证字第A0068770号
3H区 钢混
986.70第119987号柳国用（2008）柳房权证字第A0068771号
4B区 钢混 1028.60
第120001号柳国用（2008）
5柳房权证字第A0068781号C区 钢混
第120101号
金额单位：人民币元
使用面积
6789
柳房权证字第A0068763号
柳房权证字第A0068775号
柳房权证字第A0068770号
柳房权证字第A0068781号
1011
柳房权证字第A0068770号
12
柳房权证字第A0068781号
柳房权证字第A0068783号
柳国用（2008） 1314.80 第120010号 柳国用（2008） 956.40 第120006号 柳国用（2008） 第119987号 柳国用（2008） 第120101号 柳国用（2008） 第119987号 柳国用（2008） 第120101号 柳国用（2008） 第120099号
5,158.98 11,971.16
成本单价(元/m2）
4,640.213,758.155,136.13
备注
账面价值
调整后账面价值
评估价值
110,451,528.10110,451,528.10
114,971,042.67
06.1206.1206.12
8,298.692,565.638,658.14
12,006.11
99,634,988.3099,634,988.30
103,409,976.09
11,971.1630,713,561.5330,713,561.5331,970,315.43
8,357.82
72,363,176.9272,363,176.9275,109,364.50
06.1206.1206.1206.1206.1206.1206.12
2,348.718,956.326,515.153,413.50
2,952.275,007.953,542.94
8,349.1612,022.16
19,609,750.3619,609,750.3620,375,059.25
D区 钢混E区 钢混
107,674,292.15
107,674,292.15112,061,475.84
12,022.1678,326,161.2578,326,161.25
81,517,556.80
钢混 钢混 C区 钢混 H区 H区
12,022.1611,841.1611,841.16
41,037,635.5741,037,635.5742,709,712.00
354.14742.04651.08
4,193,427.628,786,612.726,835,140.57
4,193,427.628,786,612.726,835,140.57
4,280,490.18
8,969,037.48
钢混 A区 钢混
C区 06.12 2,236.97
23,484,064.01
23,484,064.01
8,649,597.80
29,718,146.45
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
投资性房地产评估明细表
13
柳房权证字第A0068767、776号
14
柳房权证字第A0068767、776号
1516
柳房权证字第A0068768号
柳房权证字第A0068767、776号
1718192021
柳房权证字第A0068779号
柳房权证字第A0068780号
柳房权证字第A0068778号
柳房权证字第A0068773号
22
23
柳房权证字第A0068773号
柳房权证字第A0068778号
柳房权证字第A0068778号
24
柳房权证字第A0068767、776号
2008）第119998 柳国用（号、柳国用（2008）第 120102号
2008）第119998 柳国用（号、柳国用（2008）第 120102号
柳国用（2008）第 120085号
2008）第119998 柳国用（号、柳国用（2008）第 120102号
柳国用（2008）第 120003号
柳国用（2008）第 120015号
柳国用（2008）第 120091号
柳国用（2008）第 120096号
柳国用（2008）第 120096号
柳国用（2008）第 120091号
2008）第 柳国用（
120091号
柳国用（2008）第119998 号、柳国用（2008）第 120102号
二层：A区 钢混
06.12
1,617.88
2,018.70
16,248.16
26,287,569.50
26,287,569.50
23,904,177.00
465.30
A区 钢混 G区 钢混 A区 钢混
06.12139.282,063.08
15,386.162,142,984.062,142,984.062,124,298.56
1166.00
06.1206.12
7,942.704,310.02
4,342.92
15,260.11
121,206,479.56121,206,479.56121,157,945.80
16,391.16
70,646,217.84
70,646,217.84
68,326,747.06
1041.70
B区 钢混 D区 钢混 H区 钢混 F区 钢混 F区 钢混
06.1206.1206.1206.1206.12
8,768.528,209.88
4,890.784,489.022,820.854,348.95
12,078.16
105,907,568.04105,907,568.04102,363,702.48
1205.2016,016.16
131,490,733.42131,490,733.42129,863,881.84
757.4099.444,197.854,121.69
16,016.161,592,646.73
1,592,646.73
1,572,941.92
15,393.16
64,618,167.38
64,618,167.38
64,126,356.60
H区 钢混 06.12
H区 钢混 A区 钢混
06.12
541.53
15,683.16
17,115.1615,624.16
70,543,374.6670,543,374.6655,152,333.89
8,492,900.438,492,900.438,398,588.77
1,248.07
19,500,042.6019,500,042.6019,408,736.57
06.121,251.06
16,391.16
20,506,321.8620,506,321.8619,833,054.18
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
投资性房地产评估明细表
25
柳房权证字第A0068778号
26
柳房权证字第A0068764、765号
27
柳房权证字第A0068764、765号
2829303132
柳房权证字第A0068777号
柳房权证字第A0068774号
柳房权证字第A0068782号
柳房权证字第A0068782号
柳房权证字第A0068766号
柳国用（2008） 第120091号 柳国用（2008）第 号、柳国用 120098
（2008）第120005 号
柳国用（2008）第 号、柳国用 120098
（2008）第120005 号
柳国用（2008） 第120002号 柳国用（2008） 第120007号 柳国用（2008） 第120094号 柳国用（2008） 第120094号 柳国用（2008） 第120088号
H区 钢混 06.12
3,270.09
4,299.894,695.784,342.071,942.62
47,583,595.54
47,583,595.5447,350,903.20
三层：A区
钢混 06.12
3,282.70
8,583.16
28,175,932.03
28,175,932.0328,973,110.20
382.80
A区 钢混 06.123,478.079,808.1634,113,459.32
34,113,459.3233,869,445.66
1016.10
B区 钢混 06.12D区 钢混 06.12F区 钢混 06.12F区 钢混 06.12
8,553.358,002.553,808.703,807.927,925.19
5,820.169,808.16
49,781,846.52
49,781,846.5278,490,273.0234,195,109.5339,465,883.6978,135,323.14
1,635,986,767.96
50,507,531.7578,016,859.9534,895,309.4037,123,412.0877,262,677.311,637,973,788.71
1174.8078,490,273.02
8,978.1634,195,109.53
10,364.1639,465,883.69
1163.40
G区 钢混 06.12
注入资产小计
柳房权
33 证字第柳国用（2009） A00833第100445 11
柳房权柳国用（2009）34 证字第第100446 A00831 68
柳国用（2009） 柳房权35 证字第
第100447 A00832
钢混 06.12一层：A区
138,543.33
47.61
9,859.11
11,808.48
78,135,323.14
1,635,986,767.96
27294 1,299,474.85
1,299,474.851,298,753.19
一层：A区钢混 06.12
861.66
25301
21,800,995.61
21,800,995.61
22,057,634.34
一层：A区钢混 06.12156.8120546 3,221,843.00
3,221,843.003,354,322.71
投资性房地产评估明细表
3637
柳房权证字 柳国用（2009）第A0083277 第100448
一层：A区 钢混一层：A区 钢混
06.1206.12
69.2720.13
20546
1,423,232.35
1,423,232.35
1,481,754.57
38
39404142434445464748
柳房权证字第A0083169柳房权证字第A0083170柳房权证字第A0083171
柳国用（2009）第100449
柳国用（2009）第100450
柳国用（2009）第100451
一层：A区 钢混
一层：A区 钢混一层：A区 钢混一层：A区 钢混一层：A区 钢混一层：A区 钢混一层：A区 钢混一层：A区 钢混一层：A区 钢混
06.12
06.1206.1206.1206.1206.1206.1206.1206.1206.1206.12
27.43
87.75
26045 714,418.68
20546 413,594.1629509
714,418.68
413,594.16 719,735.77
430,600.832,608,807.50
2,589,428.59
2,589,428.59
柳房权证字 柳国用（2009）第A0083172 第100452
35.1188.57256.55176.95
20546 721,375.6020546205462054620546
721,375.601,819,773.195,271,116.783,635,642.621,100,246.75
751,038.011,894,600.875,487,861.053,785,137.451,145,488.051,039,174.78
柳房权证字 柳国用（2009）第A0083274 第100453柳房权证字 柳国用（2009）第A0083275 第100454柳房权证字 柳国用（2009）第A0083273 第100455柳房权证字 柳国用（2009）第A0083310 第100456柳国用（2009）柳房权证字第100457A0083173柳房权证字柳国用（2009）第100458A0083174柳国用（2009）
柳房权证字第A0083175第100459
柳国用（2009）
柳房权证字第A0083285第100460
1,819,773.19
5,271,116.78
3,635,642.62
53.5548.5837.2033.3283.71
1,100,246.75
20546 998,132.3420546 764,317.0720546 684,597.9820546
998,132.34764,317.07684,597.981,719,918.87
795,745.20712,748.121,790,640.61
一层：A区 钢混一层：A区 钢混
1,719,918.87
投资性房地产评估明细表
49505152
柳房权证字第A0083291
柳国用（2009）第100461
一层：A区钢混一层：A区钢混一层：A区钢混一层：A区钢混
06.1206.1206.1206.12
53.5517.2617.65173.58
20546
1,100,246.75
1,100,246.751,145,488.05
柳房权证字第A0083290柳房权证字第A0083293
柳房权证字第A0083292
柳房权证字第A0083294
柳房权证字第A0083287
柳房权证字第A0083304
柳房权证字第A0083303
柳房权证字第A0083302
柳房权证字第A0083301
柳房权证字第A0083307
柳房权证字第A0083295
柳房权证字第A0083296
柳房权证字第A0083297
柳房权证字第A0083298
柳房权证字第A0083299
柳国用（2009）第100462柳国用（2009）第100463
柳国用（2009）第100464
柳国用（2009）第100465
柳国用（2009）第100466
柳国用（2009）第100467
柳国用（2009）第100468
柳国用（2009）第100469
柳国用（2009）第100470
柳国用（2009）第100471
柳国用（2009）第100472
柳国用（2009）第100473
柳国用（2009）第100474
柳国用（2009）第100475
柳国用（2009）第100476
20546 354,626.6820546 362,639.6820546
354,626.68362,639.683,566,402.07
369,208.66377,551.153,713,049.78
53 55
545657
一层：A区钢混
一层：A区钢混
一层：A区钢混一层：A区钢混一层：A区钢混
06.12 06.12
06.1206.1206.12
18.16 25.44
24.4225.4412.80
3,566,402.07
26045 472,980.0720546 501,737.17
472,980.07 522,694.25
501,737.17522,694.25262,990.82
476,500.24 544,187.04
522,368.22544,187.04273,804.80
20546 522,694.25
20546 522,694.2520546 262,990.82
58 59 60 62 63 64
61
一层：A区钢混 一层：A区钢混 一层：A区钢混
一层：A区钢混 一层：A区钢混 一层：A区钢混
一层：A区钢混
06.12 06.12 06.12 06.12 06.12 06.12
06.12
60.27 56.64
14.23
60.12
85.42
1,238,316.93 20546
20546 292,371.83 292,371.83
1,163,734.38 20546
2,050,947.68 24010
1,238,316.931,163,734.382,050,947.681,443,490.69
1,289,235.57 304,393.93 1,211,586.24
2,125,420.44
37.34
19.67
1,443,490.69 1,495,905.84 24010
20546 404,142.92 404,142.92 420,760.97 20546 767,193.53 767,193.53 798,739.94
投资性房地产评估明细表
20546 20546 20546 24894 29805
205462054622423
柳房权证字第
A0083300 66 柳房权证字第 A0083308 柳房权证字第 67 A0083309 柳房权证字第 68 A0083178 柳房权证字第 69 A0083177 柳房权证字第 70 A0083176 柳房权证字第 71 A0083286
65
购买资产小计
柳房权证字第 D0134410号、第72
D0134411号、第 D0134412号 柳房权证字第73
A0083190
柳房权证字第74
A0083180
柳房权证字第75 柳房权证字第 A008328276
A0083179
柳房权证字第77
A0083289
柳房权证字第78
A0083288
柳国用（2009）第100477
柳国用（2009）第100478
柳国用（2009）第100479
柳国用（2009）第100480
柳国用（2009）第100481
柳国用（2009）第100482
一层：A区钢混 一层：A区钢混 一层：A区钢混 一层：A区钢混 一层：A区钢混
一层：A区钢混一层：A区钢混
06.12 06.12 06.12 06.12 06.12
06.1206.12
80.00 60.61 391.37 23.02 95.66
40.20223.543,700.59
1,643,692.62 1,245,302.62 8,041,149.77 573,063.51 2,851,161.39
825,955.544,592,888.1182,978,531.71
1,643,692.62 1,245,302.62 8,041,149.77 573,063.51 2,851,161.39
825,955.544,592,888.1182,978,531.71
1,711,280.00 1,296,508.51 8,371,795.67 593,271.44 2,899,645.92
859,918.204,781,744.1485,480,594.72
柳国用（2009）第100483
柳国用（2012）第100233号、第100234号、第100235号
一层：B区钢混
06.12
181.96319365,811,103.275,811,103.275,864,934.72
柳国用（2009）第100485
柳国用（2009）第100487
柳国用（2009）第100486
一层：B区钢混
一层：B区钢混一层：B区钢混一层：B区钢混一层：B区钢混
06.12
06.1206.1206.1206.12
170.21
36.52
18027
21671214631802718027
3,688,647.77
658,351.80
3,688,647.77
658,351.80
3,714,833.25
662,984.08
733.21194.67112.97
15,737,001.9115,737,001.9116,002,308.25
柳国用（2009）第100488
柳国用（2009）第100489
柳国用（2009）第100490
3,509,346.802,036,528.01
3,509,346.802,036,528.01
3,534,039.182,050,857.38
一层：B区钢混 06.12 76.55 18027
1,379,978.93
1,379,978.93
1,389,688.70
投资性房地产评估明细表
柳房权证字第
A0083284 柳房权证字第 80 A0083182 柳房权证字第 81 A0083322 柳房权证字第 82 A0083191 柳房权证字第 83 A0083181 柳房权证字第 A0083306 84 柳房权证字第 A0083189 85 柳房权证字第 A0083187 86 柳房权证字第 A0083186 87 柳房权证字第 A0083184 88 柳房权证字第 A0083185 89 柳房权证字第 A0083183 90 柳房权证字第 A0083283 91 柳房权证字第 A0083281 92
79
柳国用（2009）第100491
柳国用（2009）第100492
柳国用（2009）第100493
柳国用（2009）第100494
柳国用（2009）第100495
柳国用（2009）第100496
柳国用（2009）第100497
柳国用（2009）第100498
柳国用（2009）第100499
柳国用（2009）第100500
柳国用（2009）第100501
柳国用（2009）第100502
柳国用（2009）第100503
柳国用（2009）第100504
一层：B区 钢混一层：B区 钢混一层：B区 钢混一层：B区 钢混一层：B区 钢混
06.1206.1206.1206.1206.12
75.9627.8732.32276.66
1802718027180272286518027
1,369,342.901,369,342.901,378,977.84
502,416.89582,637.746,325,874.551,104,343.69
502,416.89582,637.746,325,874.551,104,343.69
505,951.98586,737.286,370,926.481,112,114.04
一层：B区 钢混 一层：B区 钢混 一层：B区 钢混 一层：B区 钢混 一层：B区 钢混 一层：B区 钢混 一层：B区 钢混 一层：B区 钢混 一层：B区 钢混 06.12 06.12 06.12 06.12 06.12 06.12 06.12 06.12 06.12 75.63 33.05 41.23 60.49 284.89 36.66 # 60.71 87.92 246.28
61.26 18027 18027 18027 18027 22865 18027 18027 18027 32060
1,363,393.94 595,797.56 743,259.72 1,090,462.77 6,514,054.80 660,875.60 1,094,428.75 1,584,947.71 7,895,775.66
1,363,393.94 595,797.56 743,259.72 1,090,462.77 6,514,054.80 660,875.60 1,094,428.75 1,584,947.71 7,895,775.66
1,372,987.02 599,989.70 748,489.42 1,098,135.46 6,560,446.92 665,525.64 1,102,129.34 1,596,099.68 7,989,815.76
投资性房地产评估明细表
购买资产小计 购买资产合计 总计
填表日期：
柳国用 柳房权证字第93（2009）第 A0083280
100505 柳国用 柳房权证字第94（2009）第 A0083188 柳国用 100506 柳房权证字第95（2009）第 A0083279 柳国用 100507 柳房权证字第96（2009）第 A0083305
100508
柳房权证字第97
D0146801
一层：B区 钢混 06.12
413.23
29160
12,049,613.61
12,049,613.61
12,104,327.58
一层：B区 钢混 06.12
76.94275402,118,939.742,118,939.742,125,159.74
一层：B区 钢混 06.12250.57
323788,112,994.998,112,994.998,142,272.15
一层：B区 钢混 06.12182.91318505,825,712.375,825,712.375,918,053.05
一层：B区 钢混 06.1267.62264661,789,660.67 94,145,492.16 177,124,023.871,813,110,791.83
1,789,660.67 94,145,492.16 177,124,023.871,813,110,791.83
1,475,806.50 94,673,591.14 180,154,185.981,818,127,974.69
资产占有单位填表人：
3,898.297,598.98146,142,21
海南正和实业集团股份有限公司投资性房地产资产评估说明
海南正和实业集团股份有限公司
所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性 房地产市场价值
资产评估说明
闽中兴评字(2013)第 3005 号
中国·福州
二〇一三年三月三十日
海南正和实业集团股份有限公司投资性房地产资产评估说明
海南正和实业集团股份有限公司
所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性 房地产市场价值
资产评估说明目录
第一部分关于《评估说明》使用范围的声明
第二部分关于进行评估有关事项的说明
第三部分资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实总体情况说明
三、评估技术说明
四、评估结论及分析
第一部分.关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、委托方审查资产评估报告书和检查评估 机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他 任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
二〇一三年三月三十日
海南正和实业集团股份有限公司投资性房地产资产评估说明
第二部分.企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者：
1.委托方及产权持有者简介
企业名称：海南正和实业集团股份有限公司
住 所：海口市西沙路 28 号
法定代表人：林端
注册资本：人民币壹拾贰亿贰仟零壹拾壹万柒仟伍佰肆拾伍元
实收资本：人民币壹拾贰亿贰仟零壹拾壹万柒仟伍佰肆拾伍元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：高新技术项目及产品的投资、开发、生产和经营；能源基础产业 投资、开发、经营、房地产、旅游资源、旅游产品开发、经营；建筑材料生产； 房屋租赁服务；装饰装修工程；农付土特产品的销售；矿业投资开发经营。
2.委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为 实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
二、关于经济行为的说明
本次评估目的是为海南正和实业集团股份有限公司确定其申报评估的位于 广西柳州谷埠街国际商城的投资性房地产的公允价值提供参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象为位于广西柳州谷埠街国际商城，权属海南正和实业集团股份有限 公司的投资性房地产，房产类型包括商铺（地下一层至三层）总建筑面积 146,142.21 平方米，汇总情况如下表：
楼层 区域 账面数量
（平方米） 账面金额（元）
F区 G区 H区 B区 C区
负一层
D区 E区 H区 C区 H区 C区 A区
小
计
A区
一层 小
计
A区 A区 G区 A区 B区 D区
二层
H区 F区 F区 H区 H区 A区 H区
小
计
A区 A区 B区 D区 F区 F区
三层 小 合
计 计
G区 B区
9,226.47 8,298.69 2,565.63 8,658.14 2,348.71 8,956.32 6,515.15 3,413.50 354.14 742.04 651.08 2,236.97 53,966.84
3700.59 3898.29
110,451,528.10 99,634,988.30 30,713,561.53 72,363,176.92 19,609,750.36 107,674,292.15 78,326,161.25 41,037,635.57 4,193,427.62 8,786,612.72 6,835,140.57 23,484,064.01
603,110,339.10
82,978,531.71 94,145,492.16
7598.88 1,617.88 139.28 7,942.70 4,310.02 8,768.52 8,209.88 99.44 4,197.85 4,121.69 541.53 1,248.07 1,251.06 3,270.09 45,718.01 3,282.70 3,478.07 8,553.35 8,002.55 3,808.70 3,807.92 7,925.19 38,858.48 146,142.21
177,124,023.87
26,287,569.50 2,142,984.06 121,206,479.56 70,646,217.84 105,907,568.04 131,490,733.42 1,592,646.73 64,618,167.38 70,543,374.66 8,492,900.43 19,500,042.60 20,506,321.86 47,583,595.54
690,518,601.61
28,175,932.03 34,113,459.32 49,781,846.52 78,490,273.02 34,195,109.53 39,465,883.69 78,135,323.14
342,357,827.25 1,813,110,791.83
四、关于评估基准日的说明
本次资产评估基准日是二○一二年十二月三十一日。
确定评估基准日的相关事项说明：（1）为确切地反映委估对象的公允价值， 有利于本项目评估目的顺利实现；（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、 税率均为评估基准有效的价格标准和利率、汇率、税率。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
列入评估范围内的投资性房产已出租房屋的建筑面积 127,011.12 平方米,租 赁期限至 1-14 年不等。2012 年度租赁合同提前解约或承租区域变更的商家有柳 州英皇餐饮娱乐有限公司、华强电子、波瑞德快餐店及柳州市概念创意餐厅等， 提前退场或承租合同变更涉及的商城区域有 G 区三层、A、C 区负一层、F 区的二 层等。
六、资产清查情况说明
海南正和实业集团股份有限公司对评估范围内的资产进行了全面清查，资产 评估公司派人员参加。按基准日的实际盘点核查数进行申报。
七、资料清单
1. 资产清查评估申报明细表；
2. 委托方的营业执照；
3. 评估业务委托书及委托方的承诺函；
4. 房屋所有权证、国有土地使用证等产权资料；
5. 企业提供的与本次评估相关的其他资料。
（此页无正文）
海南正和实业集团股份有限公司(盖章)
法人代表(签章)
二○一三年三月二十日
第三部分.资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
本次评估对象为委托方申报的投资性房地产,评估位于广西柳州谷埠街国际 商城，权属海南正和实业集团股份有限公司，房产类型包括商铺（地下一层至三 层），总建筑面积 146,142.21 平方米，汇总情况如下表：
楼层
区域 F区 G区 H区 B区 C区
负一层
D区 E区 H区 C区 H区 C区 A区
小
计
A区
一层 小
计
A区 A区 G区 A区
二层
B区 D区 H区 F区 F区 B区
账面数量 （平方米） 9,226.47 8,298.69 2,565.63 8,658.14 2,348.71 8,956.32 6,515.15 3,413.50 354.14 742.04 651.08 2,236.97 53,966.84
3700.59 3898.29
账面金额（元）
110,451,528.10 99,634,988.30 30,713,561.53 72,363,176.92 19,609,750.36 107,674,292.15 78,326,161.25 41,037,635.57 4,193,427.62 8,786,612.72 6,835,140.57 23,484,064.01
商铺明细
1-344#商铺 1-337#商铺 7-45、79-93#商铺 1-350#商铺 29-61#商铺 1-304#商铺 1-231#商铺 46-78、94-122#商铺
1#商铺 1-6#商铺 20-28#商铺 1-42#商铺
1-2#、2#-12#、26#-32#等 135 个
商铺
3-2#、4#-9#等 64 个商铺 1-88、95-107#商铺 192-195、200-203#商铺
1-406#商铺
89-94、108-191、196-199、 204-211、213-291、304-377#商铺
1-412#商铺 1-420#商铺
134A、135A、142A 等 14 个商铺 138-159、168-191、205-221、 236-353、362-368#商铺 1-137、160-167、 192-195A\195B-199、222-235、
603,110,339.10
82,978,531.71 94,145,492.16
7598.88 1,617.88 139.28 7,942.70 4,310.02 8,768.52 8,209.88 99.44 4,197.85 4,121.69
177,124,023.87
26,287,569.50 2,142,984.06 121,206,479.56 70,646,217.84 105,907,568.04 131,490,733.42 1,592,646.73 64,618,167.38 70,543,374.66
354-361#商铺
H区 H区 A区 H区
小
计
A区 A区 B区 D区
三层
F区 F区 G区
小 合
计 计
541.53 1,248.07 1,251.06 3,270.09 45,718.01 3,282.70 3,478.07 8,553.35 8,002.55 3,808.70 3,807.92 7,925.19 38,858.48 146,142.21
8,492,900.43 19,500,042.60 20,506,321.86 47,583,595.54
70-77A、78-81#商铺 61-69、82-88、92B-94#商铺 292-303、378-445#商铺 1-55、56-60、89-92A、95-183#
商铺
1-189、329B-332#商铺 191-329A、333-407#商铺
1-397#商铺 1-411#商铺
127-136、144-156、165-191、 205-322、331-337#商铺 1-126、137-143、157-164、 192-204、323-330#商铺
1-406#商铺
690,518,601.61
28,175,932.03 34,113,459.32 49,781,846.52 78,490,273.02 34,195,109.53 39,465,883.69 78,135,323.14
342,357,827.25 1,813,110,791.83
（二）委托评估的资产权属状况
索取土地使用权证、房屋所有权证明、合同、入帐凭证等。了解产权持有者 的历史情况和现状，依据资产管理的有关文件和委托方及产权持有者提供的资产 权属证明和承诺函，在产权持有者有关人员配合下，对委托评估的全部资产进行 权属核查。本次评估未发现权属关系不明确的资产。
二、资产核实总体情况说明
（一）资产核实过程说明
(1)产权持有者对待评估资产进行全面清查盘点；
(2)本公司评估专业人员到现场检查核实资产占有单位进行的清查情况,验 证所提供的资料；
(3)本公司根据企业填写的资产评估申报表数据与企业账面数进行核对; (4)收集待评估资产的产权证明、基准日市场价格、信息等资料,对待估资产 进行了现场观测。
（二）核实结论
资产核实结论与账面值一致，无清查调整事项。
三、评估技术说明
根据委托方的委托,我们对为确定公允价值为目的所涉及的海南正和实业集
团股份有限公司拥有的柳州谷埠街国际商城负一层、及地上一层、二层、三层部 分商业房产进行了评估工作评估,依据国家资产评估的有关法规规定,对评估基准 日的资产在实施评估过程中选定的评估方法和评定估算的结果,详细说明如下:
（一）评估对象的具体描述
1、评估对象概况
本次估价对象为海南正和实业集团股份有限公司拥有的柳州谷埠街国际商城
投资性房地产，涉及本次评估的资产有：负一层 A 区、B 区、C 区、D 区、E 区、F 区、G 区、H 区商场，一层 A 区、B 区商场、二层 A 区、B 区、D 区、F 区、G 区、H 区商场，三层 A 区、B 区、D 区、F 区、G 区商场，建筑面积合计 146,142.21 平方 米，账面价值为 1,813,110,791.83 元。
目前为止，投资性房地产招商情况良好，总建筑面积约 14.6 万平方米，已出
租面积约 12.70 万平方米，出租率约 87%，租金水平 30-160 元/平方米·月。引 进十多家大型主力商家和 1,000 多商户。已经进驻开业经营主力商家有深圳南城百 货、优越百货、华强电子、华润万家、安华国际灯饰城、菌临天下酒楼、小肥羊、 佰迪乐、概念 772 高级餐厅、品尚豆捞、御品堂休闲中心等。
2、谷埠街国际商城整体概况：
谷埠街国际商城占地 112.21 亩，总建筑面积 517,898.73 平方米，其中：住宅 226,680.31 平方米、商业 215,666.6 平方米、停车场 75,551.82 平方米，住宅总 户数 2,681 户， 2006 年底建设完成。谷埠街国际商城项目负二层、负一层 A 区的 一部分、负一层夹层为停车场，负一层大部分及地上一、二、三层为商场，地面三 层商场以上部分均为住宅，包括 12 栋多层住宅、2 栋小高层公寓及 5 栋高层住宅 总计 19 栋楼。
谷埠街国际商城负一层到地上三层商场均设有多部上下电动扶梯，能满足内部
交通要求。商城负一层到地上三层商场层高为：负一层约 4.5 米、一层 4.8—6 米、 二层 4.8 米、三层 4.5 米。商场内智能中央空调系统、自动消防系统、变配电系统、 给排水系统、照明监控系统、闭路电视监控系统等配套齐全。
在建筑设计方面，谷埠街国际商城在考虑柳州市传统建筑元素的基础上，融合
了现代化的建筑风格，整个建筑美仑美奂，处处体现时尚、优雅、现代、气派的气 息。商城中部以两幢哑铃状的高层公寓形成商城的核心，在东西两侧围合成两个直 径 120 米的圆形广场，长约 300 米，专供步行、休闲、娱乐使用。商城南面为五栋15-22 层的高层住宅，高度自西向东逐渐降低，三纵一横四条步行街，把商城分割 成八个区域，地下负二层设有柳州最大的停车场，三层平台之上为 19 栋高低不等 的花园住宅。贯穿项目南北的是有四百多年历史的柳州百年老街谷埠街，在该项目 规划设计方案中，既保留了传统谷埠街的南北走向，又保留了建筑的骑楼式风格。 从柳江北岸望去，整个商城高低错落，高度层层递增，极富动感和现代感。
谷埠街国际商城是一座集“休闲中心”、“购物中心”、“娱乐中心”、“观光中心”、 “商务中心”“居住中心”六大中心于一体的“全生活城中之城”、，囊括了包括著 名百货、大型超市、大型娱乐城、美食城、家居装饰城、家电数码城、服装城、美 食街等在内的几乎所有业态种类，具有超大性、综合性、超强辐射性、现代性、国 际性等特点，是广西最大规模的综合性购物中心。在中国内地，该项目首次提出“全 生活”（LIVING MALL）的理念，被誉为“广西第一 MALL”。
广西正和商业管理公司负责谷埠街国际商城的招商与营运管理，进行商业业态
整合，在招商前期还邀请太平洋旗舰团队进行协助。广西正和商业管理公司建立起 了规范的工作管理制度及个项表格、统一谷埠街国际商城承租户装修施工规范、规 范工作流程与管理制度等。
谷埠街国际商城 LED 灯光工程系统，系由柳州台康光电科技有限公司引进欧美
最新光电科技。该工程可于黑夜中照亮整个谷埠街商城，吸引大量的游客，亦可营 造谷埠商城繁华热闹的气份，带给商城更多的商机。
谷埠街国际商城地下停车场工程项目已于 2007 年 1 月 2 日由台湾伸格股份有 限公司完成规划与设计，随后由上海格安迪公司进行施工。地下停车场设为八个区、 两进三出，停车总数为 1,956 辆，其中小型车为 561 辆，微型车为 1,395 辆，摩托 车为 591 辆；所有停车场间柱的 1.2 米以下喷银灰漆，墙面、天花板喷白漆，同时 车库划线油漆和交通标志按 GB5768-1999 标准制作，车库安全设施每区通道转角设 有反光镜，车位底部设有橡胶底座，及所有柱子标志区号，地面标志车辆数，为业 主停车提供便捷，两个进出口车库收费系统设置自动化收费。
（二）区域因素分析
柳州又称龙城，位于广西中部，是以工业为主、综合发展的区域性中心城市和
山水景观独特的历史文化名城。柳州市辖六县四区，行政区管辖城中区、柳北区、 柳南区、鱼峰区、柳江县、柳城县、鹿寨县、融安县、三江侗族自治县、融水苗族 自治县，总面积 1.86 万平方公里，总人口 354.55 万人。柳州是广西工业中心，中 国西部重要的制造基地。柳州市已形成以汽车、机械、冶金为支柱产业，化工、制 药、林纸、制糖、建材、烟草、纺织等产业并存发展的工业体系。全市现有工业企业 3400 多户，其中规模以上 430 户，大型工业企业 11 户，柳州钢铁(集团)公司、 上汽通用五菱汽车股份有限公司、柳工集团有限公司、东风柳州汽车有限公司、柳 州五菱汽车有限责任公司等 5 户企业跻身工业企业全国 500 强。
柳州是沟通西南、中南、华东和华南地区的交通枢纽，是全国十大铁路枢纽之一。柳州公路运输 4 小时可达南部海岸港口，是中国 45 个公路主枢纽城市之一。 柳州是国家一类口岸，柳江航运可上溯贵州，下航港澳。柳州距桂林两江国际机场 约 90 分钟车程，柳州白莲机场已开通直达北京、上海、广州、深圳、海口等地航 线。
柳州已形成以汽车及零部件、钢材、建材、农副产品、日用消费品、服装等大 型批发市场为主体的市场体系，拥有一批大型的现代商贸流通企业，商业网点服务 功能完善，连锁经营、物流配送、电子商务发展迅速。广西糖网食糖批发市场已成 为全国最大的食糖实物交易市场。
评估对象所在区域——柳州市柳南区位于柳州市区西南部，是柳州市辖的四个 城区之一，辖区行政区域面积 181.80 平方公里，常住人口 45 万人。辖 1 个乡镇、 8 个街道办事处、50 个社区、21 个村（居）委会。
柳南区具有交通便捷、商贸集中、工业基础雄厚的区位优势。辖区内铁路、公 路四通八达，柳州火车站、柳州火车东站、柳州瑞通有限公司、柳州汽车客运南站 等客运、货运枢纽均设于本区；辖区内拥有各类商品市场 78 个，年交易总额约 50 多亿元，是大西南重要的货物集散地；同时，辖区内有柳工集团、柳州五菱汽车有 限责任公司、广西鱼峰集团有限公司等大中型企业及单位，工业基础雄厚。近几年 来，柳南区经济保持持续稳定增长。围绕柳工、五菱等主机厂发展配套型工业，围 绕"两翼三路"（即旧机场片和河片以及飞鹅路、柳邕路、潭中西路）发展区域商贸 中心、汽车贸易中心和现现代物流中心，初步构建了"大市场、大流通、大发展" 的新格局。
柳州市商贸业的市场格局已形成“2+5”商业区布局。两大市级商业商圈，其 中以五星商圈为代表的柳北商业、以飞鹅商圈为代表的柳南商业，形成以柳江大桥 南北岸为中心区域的成熟商业中心。包括了生产资料批发市场、农副产品批发市场、 日用品批发市场、汽车及配件批发市场、食糖批发市场等五大专业市场。
柳南区新老商圈发展齐头并进。飞鹅商圈日益繁荣，规模已超 100 万平方米， 年交易额超 40 亿元，成为柳州市唯一一个集购物、美食、娱乐，日用百货批发零 售交易市场的综合性商圈，是最具商业活力的“桂中商埠第一街”。潭中西路商业日臻完善，星光大道项目稳步推进，未来水世界项目已动工建设，新河西商圈初具 规模。
谷埠街国际商城项目位于广西柳州市百年商业老街谷埠街两侧，北接飞鹅二路
和有“柳州外滩”美称的江滨公园，南临飞鹅路和国家 4A 级风景名胜鱼峰山公园， 东临鱼峰路，西隔规划路与温州商贸城为邻，柳江大桥将谷埠街国际商城与老商业 中心连成一体。项目所在地鱼峰路和柳江大桥一线是柳州的城市中轴线，在柳州市 政府规划的城市核心商业圈中，谷埠街国际商城位于柳州城市中心的核心位置。项 目自立项以来荣膺了一系列殊荣，如“广西最大的旧城改造项目”“自治区重大引、
进外资项目”“自治区重点工程”“柳州市重点工程”“柳州市城市建设的重中之，、、 重项目”“柳州最大的房地产开发项目”和“广西最大的商业地产投资项目”等。、
（三）市场背景分析
据初步统计，2012 年全市实现地区生产总值 1780.4 亿元，增长 11.5% ；工
业总产值 3700 亿元，增长 17.4% ；全社会固定资产投资 1680 亿元，增长 28.7% ； 财政收入 260.18 亿元，增长 13.32% ；城镇居民人均可支配收入 21870 元，增长 11.5% ；农民人均纯收入 6694 元，增长 17.0%。2012 年，柳州市获得“全国创 业先进城市”、 “中国最具幸福感城市”、“中国十大创新城市”及“中国特
色魅力城市”等称号。
2010 年以来，国家陆续出台了“国十一条” “国十条”及“9.29 新政”等、
一系列房地产调控政策，轮番的调控政策,调控密度、力度可谓空前,采取了限贷、 限购等硬性行政干预措施，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控。进入 2011 年，国家加大了对房地产的调控力度，“新国八条”席卷楼市，堪称史上最严。 按照“新国八条”的规定，二套房首付比例从原来的 50%提高到 60%，而商用地 产购房贷款首付比例为 50%，投资门槛相对较低。美联物业的研究报告称，住宅 市场交易费用的提高，或将促使更多投资客转战商用物业市场，为商用物业市场 带来利好消息。2012 年，各地政府继续实施楼市调控政策，房地产市场上半年回 落，下半年筑底企稳，年末有所回升。
2012 年，柳州全市房地产开发投资 245 亿元，同比增长 23%。全年商品住宅
开发投资 108.93 亿元，增长 2.1%；施工面积 1796.71 万平方米，增长 5.8%，其 中住宅施工面积 1359.16 万平方米，增长 5.45%。新开工面积 391 万平方米，增 长 9.2%，其中住宅新开工面积 303.47 万平方米，增长 19.36%。商品房销售面积 288.03 万平方米，增长 11.17%，其中住宅 275.04 万平方米，增长 11.86%。
2012 年柳州市新建商品房销售情况：年初，成交量较低，上半年一直维持在
1100 套至 1500 套之间，起伏不大。到 7 月份，销售套数渐渐上升，7 月成交 1911 套，8 月份达到了峰值，成交了 2897 套，比 1 月、2 月成交总套数还有多。8 月 份住房成交量有明显回升，主要原因是柳州大量新楼盘陆续上市，同时国家商业 银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的 贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释 放。
2012 年，柳州市商业地产集中放量，年初开盘的“双渔汇”全年销售完成整 体的 70%，以高端纯商物业打造的“九洲国际” 项目销售也空前火爆，而城中区 的两个重点项目“金沙角”和“风情港”目前整体商业雏形已经定，很多投资者 挤着想获得个商铺也并非易事。还有位于柳南的方东地产-金绿洲星光大道及未 来水世界，整体商业项目自持，不对外销售，目前已经形成了规模化的餐饮文化 街。而目前已经动工建设的窑埠古镇、中房产业大厦、秀品天地、锦业·锦城、 金鹅福地等项目也将于明年崭露头角，根据对柳州市商业地产的市场调查，2012 年，商业地产成交量上涨，成交价格基本平稳。
2013 年，随着“国五条”的颁布、各地贯彻落实“国五条”细则的实施，楼 市继续调控的基调进一步确立。在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推 进城镇化发展的调控政策影响下，预计 2013 年房价总体将呈现稳中有升态势。
评估对象所在的飞鹅商圈以飞鹅路为轴心，东起鱼峰路立交、西至柳州火车 站，形成以谷埠街国际商城、南城百货、优越百货、温州商贸城、新时代商业港、 飞鹅商城、新佳华市场、飞鹅新市场、华丰商厦、延安大酒店、金鹅市场、银兴 商业城、联华超市、南疆宾馆等商场和酒店为中心的商圈。经过几年的发展，已 进驻了涵盖服装、鞋业、家具、美食、娱乐、超市、通讯等不同行业的商家品牌， 成为了柳州市特色商业圈的旗舰，并极大的方便了市民的日常生活，促进了三产 的繁荣。由此可见，评估对象具备活跃的市场背景。
（四）最高最佳使用分析
遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。保持估价 对象现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。本次估价目的 是为委托方确定公允价值提供评估对象现有市场价格参考依据，同时根据估价对象 周边区域的实际状况，估价人员认为评估对象宜按照批准使用现状即商业用途使用 为最高最佳使用。
（五）估价方法选用
资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。本次评估对象为投资性房 地产，根据《投资性房地产评估指导意见》（试行），投资性房地产一般适用市场法 和收益法评估其公允价值，由于评估对象为大型综合商业区，投资性房产未来租赁情况（包括出租与否及租金变化）均难以合理预测，因此不采用收益法，评估人员 根据评估对象的具体情况、资料收集情况及数据来源等相关情况，选取市场比较法 进行评估。 选取市场法的理由：评估对象所在地存在活跃的房地产交易市场，从 活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息； 根据《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的通知，选择的评估方法应当与前 期采用的评估方法保持一致。
本次评估通过采用市场比较法测算评估范围内各单元商铺的市场平均价格，所 选取的交易实例均为开发商直接对外销售的商铺，其成交价格为成交期日的正常市 场价格，经过对它们与评估对象在交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等方 面的差异进行比较修正后，得出的以上评估结果系体现评估对象各单元商铺于评估 基准日可实现的平均市场价格。考虑到评估对象大量商铺在同一时点全部变现对各 单元商铺市场法测算的市场价格的影响，通过建立整体变现模型，预测合理销售期、 销售量等参数，测算变现系数，确定评估对象于评估基准日的整体折现值作为评估 对象的合理总市值。由于列入本评估范围内投资性房地产带有一至十四年不等的租 约，其所约定的租金与评估对象周边相类似商铺的客观合理市场租金的一定的差 异，本次评估以两者租金差额的累计折现值作为租约对公允价值的影响值。最后， 评估对象的公允价值等于市场法测算的各商铺的平均市场价格乘以变现系数扣减 现有租约对公允价值的影响值。
（六）评估假设
1. 评估前提：本次评估是以企业持续经营为评估假设前提。
2. 基本假设：
2.1 以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条 件。
2.2 以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假
设条件。
2.3 以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率变动等没有发生 足以影响评估结论的重大变化为假设条件。
2.4 以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交 易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
2.5 除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他抵押或担保事项、重
大诉讼或期后事项，且产权持有者对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条 件。
3. 具体假设：
3.1 评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件 下，在评估基准日 2012 年 12 月 31 日的市场价值的反映为假设条件。
3.2 列入评估范围的资产数量以委托方提供的房屋所有权证及国有土地使 用证记载数量为依据。
3.3 本次评估假设评估对象已签订的租约均合法、有效，已签租约均能实际 履行，不会改变和无故终止，已出租的投资性房地产的经营业态不会发生重大改 变。
3.4 本次评估假设评估对象的销售情况、市场租金、出租情况、租金增长率 等能按评估测算预期情况实现。
3.5 本公司在评估过程中，接受了部分由海南正和实业集团股份有限公司提 供的评估师认为是评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确性及来 源合法性由海南正和实业集团股份有限公司负责，评估师均假定这些资料是真 实、正确及来源合法，本次评估的结果在一定程度上依赖于这些资料的真实性、 正确性及来源合法性。
（七）投资性房地产公允价值的评估方法具体运用及计算过程
A．测算评估范围内各单元商铺的市场平均价格
本次评估采用市场法，其计算公式如下：
估价对象房地产价格=比较实例房地产价格×交易情况修正×交易日期修正 ×区域因素修正×个别因素修正。
运用市场比较法估价应按下列步骤进行:①搜集交易实例；②选取可比实例； ③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行区域 因素修正； ⑦进行个别因素修正；⑧求出比准价格。
列入本次评估范围的负一层共有 1773 单元商铺、建筑面积合计 53,966.84 平方米、涉及 A、B、C、D、E、F、G、H 区；一层共有 199 单元商铺、建筑面积 合计 7,598.88 平方米、涉及 A、B 区；二层共有 2233 单元商铺、建筑面积合计 45,718.01 平方米、涉及 A、B、D、F、G、H 区；三层共有 1957 单元商铺、建筑 面积合计 38858.48 平方米、涉及 A、B、D、F、G 区。由于评估对象单一层次不 同单元商铺之间仅存在个别因素的差异，根据房地产估价的一般操作实务，运用 市场法评估商铺价格，需考虑的个别因素有建筑结构、临街状况、面积、形状、 宽深比、规模用途、利用状况、新旧程度等。从正和集团提供的谷埠街国际商城 预售价目表统计显示负一层、二层、三层商铺受以上个别因素影响有限，其销售 价格差异不大。同时，根据谷埠街国际商城负一层、二层、三层商业用房租赁统 计情况，负一层、二层、三层商业用房多数为大型商场用房，其租赁面积通常跨 多个分区，各分区的收益受区域划分影响较小，即各分区负一层、二层、三层的市场价格受区划影响较小。因此，评估人员判定单一层次（包括负一层、二层、 三层）各单元商铺之间相比基本均质，单一层次采用统一的市场平均价格。而评 估对象一层商铺受上述个别因素影响较大，具体分析详见谷埠街国际商城一层各 单元商铺的市场价格的测算
1、测算谷埠街国际商城负一层各单元商铺的市场平均价格 （1）交易实例和评估对象因素说明
估价对象
房屋坐落谷埠街国际商城负 一层商铺
柳州市柳南区飞鹅 地点
二路 1 号
2建筑面积（M ）50-100 成交单价（元
待估2/M ） 估价时点： 交易日期
2012.12.31 交易情况正常
位于市级商业中心 —飞鹅商圈，人流、 车流量大，周边各 类批发零售商店和 大型百货商场齐 全，产业规模和等 级较高，繁华程度 较高。
案例 A 双渔汇负一层 71 号 柳南区沿江路 7 号
41.28 17,108.00 2012.05 正常 位于城市新建 CBD 区，周边有金融街、 总部写字楼群、市 政府、高新企业区， 企业大量入驻。 CBD 区已逐步趋于 成熟，繁华程度高。
案例 B
双渔汇负一层 80 号
柳南区沿江路 7 号 47.63 16,920.00 2012.07 正常 位于城市新建 CBD 区，周边有金 融街、总部写字楼 群、市政府、高新 企业区，企业大量 入驻。CBD 区已 逐步趋于成熟，繁 华程度高。
案例 C
龙城地下商业街 F 区负一层 11 号 城中区龙城路、五 一路下穿通道 39.08 18,531.22 2012.10 正常
位于市级商业中 心－五星商圈，人 流、车流量大，周 边各类批发零售 商店和大型百货 商场齐全，产业规 模和等级高，繁华 程度高，是柳州市 最繁华区域
繁华程度
区 交通便捷 域 程度 因 素
基础配套 设施
环境、景观
个 建筑结构
周边路网稀疏，临周边路网密集，临 鱼峰路、飞鹅路等 靠沿江路，临近停 市区主干道，有多 靠的公交线路较 路公交在附近停 少，过往出租车辆 靠，对内对外交通 较少，交通便捷度 便捷度较高。 一般。 水、电供应充足， 水、电供应充足， 各项基础设施完 各项基础设施完 善，银行、学校、 善，银行、学校、 医院等公共配套设 医院等公共配套设 施较齐全。 施较齐全。
位于柳江东岸，邻 位于柳江南岸，邻 江滨公园、军事博 江滨公园，所在区 物园，所在区域绿 域绿化覆盖率高， 化覆盖率高，空气 空气质量和环境治 质量和环境治理良 理良好，景观优美。
框架 好，景观优美。
周边路网稀疏，临
靠沿江路，临近停 靠的公交线路较 少，过往出租车辆 较少，交通便捷度 一般。
水、电供应充足， 各项基础设施完 善，银行、学校、 医院等公共配套 设施较齐全。 位于柳江东岸，邻 江滨公园、军事博 物园，所在区域绿 化覆盖率高，空气 质量和环境治理 良好，景观优美。
周边路网密集，临 龙城路、五一路等 市区主干道，有多 路公交在附近停 靠，过往出租车较 多，交通便捷。 水、电供应充足， 各项基础设施完 善，银行、学校、 医院等公共配套 设施齐全。
位处老城区，周边 绿化覆盖率较高， 环境卫生治理及 空气质量良好，整 体环境条件良好
框架 框架 框架
别 层次 因
素 临街状况
规模用途 面积形状
负一层店铺 商场临商业街，商 铺临商场内部通道 大型综合商场 大型地下商场的中 小商铺，形状规则 公摊比例大 适中 2006 年 12 月
负一层店铺 负一层店铺 负一层店铺 临地下商业街 大型地下商业街 小型商铺，套内面 积较小，形状规则 公摊比例大 适中 2008 年 11 月
商场临主干道，商 商场临主干道，商 铺临商场内部通道 铺临商场内部通道 大型综合商场
大型综合商场
大型商场的小型商 大型商场的小型 铺，套内面积较小， 商铺，套内面积较 形状规则小，形状规则 公摊比例大 适中 2013 年 6 月
公摊比例大 适中 2013 年 6 月
利用状况 宽深比 建成年代
（2）因素修正 ①交易情况
交易案例 A、B、C 均为正常交易，故无需修正，为 100%。 ②交易日期
项
目
估价对象 估价时点：2012.12.31
案例 A 2012.05 0 100/100
案例 B 2012.07 0 100/100
案例 C 2012.10 0 100/100
交易日期 调节幅度% 因素修正系数
③区域因素
项
目
案例 A 比较 较好 略差 相似 相似
调节幅度% +12 -2 0 0 100/110
比较 较好 略差 相似 相似
案例 B 调节幅度% +12 -2 0 0 100/110
比较 较好 稍好 稍好 略差
案例 C 调节幅度% +12 +5 +5 -2 100/120
商业繁华度 交通通达度 基础设施完备度 环境优劣度 因素修正系数
④个别因素
项
目
案例 A 比较 相似 相当 相似 相似 稍好 相似 相似 稍新
100/111 调节幅度%
0 0 0 0 +4 0 0 +7
比较 相似 相当 相当 相似 稍好 相似 相似 稍新
案例 B 调节幅度%
0 0 0 0 +4 0 0 +7 100/111
比较 相似 相当 略好 相似 稍好 相似 相似 略新
100/112
案例 C 调节幅度%
0 0 +2 0 +8 0 0 +2
建筑结构 层次 临街状况 规模用途 面积形状 利用状况 宽深比 建成年代 因素修正系数
（3）估算结果 ①可比实例的比准价格
可比实例 案例 A 案例 B 案例 C
成交单价 交易情况修 交易日期修 区域因素修 个别因素修 2(元/M ) 正正正正 17,108.00 16,920.00 18,531.22
100/100 100/100 100/100
100/100 100/100 100/100
100/110 100/110 100/120
100/111 100/111 100/112
比准价格 2(元/M ) 14,011 13,857 13,788
②市场平均价格
由于通过上述三个案例求取的比准价格比较接近，故采取三个比准价格的简 单算术平均值作为谷埠街国际商城负一层各单元商铺的市场平均价格：
（14,011＋13,857＋13,788）÷3＝13,885 元/㎡（取整）。
2、测算谷埠街国际商城 B 区一层沿街（飞鹅一路）商铺的市场平均价格 （1）交易实例和评估对象因素说明
估价对象
谷埠街国际商城 B 区一层沿街（飞鹅 一路）商铺
案例 A
景泰大厦（景泰站 前 1 号）1 层 108 店面 柳州市飞鹅路 129 号
108.40 33,800.00 2012.4 正常 临近市级商业中 心—飞鹅商圈，距 火车站较近，人流 量较大，周边各类 商业服务配套较 齐全，繁华程度良 好。
案例 B 德才大厦一层 1-12 号店面 柳州市城中区解 放南路 2 号 99.56 40,451.79 2012.5 正常
位于市级商业中 心－五星商圈，人 流、车流量大，周 边各类批发零售 商店和大型百货 商场齐全，产业规 模和等级高，繁华 程度高，是柳州市 最繁华区域。
案例 C 金沙角二区一层 1-8 店面 柳州市城中区滨 江东路 16 号 112.72 36,000.00 2012.5 正常 临近五星商圈，位 处旧城改造区，周 边各类商服网点 齐全，项目建成后 将极大提升该区 的商业规模及等 级，繁华程度较 高。
房屋坐落
柳州市飞鹅二路 1
地 号点
2建筑面积（M ）约 40/间 2成交单价（元/M ）待估 估价时点： 交易日期
2012.12.31 交易情况正常
位于市级商业中 心—飞鹅商圈，人 流、车流量大，周 边各类批发零售 商店和大型百货 商场齐全，产业规 模和等级较高，繁 华程度较高。
繁华程度
区 域 因 素
周边路网密集，临
周边 位处旧城区，路网 周边路网密集，
临 靠飞鹅路等市区 临靠步行街，
路交通管制较多， 尚未建设完善，道
交通便捷程度
鱼峰路、飞鹅路等 主干道，有多路公
距 公 交 站 点 有 一 路通达度一般，临市区主干道，有多 交在附近停靠，距
路公交在附近停定距离，过往出租 近 停 靠 的 公 交 车 火车站、汽车站较 靠，对内对外交通 基础配套设施
车辆较少，整体交 辆较少，整体交通 近，对内对外交通 便捷度较高。 通便捷度一般。便捷度一般 便捷度较高。
水、电供应充足，各项基础设施完善，银行、学校、医院等公共配套设施较齐 全。
环境、景观
位于柳江南岸，邻 江滨公园，所在区 域绿化覆盖率高， 空气质量和环境 治理良好，景观优 美。
框架 一层店铺 临城市商业中心 街(飞鹅一路) 大型综合商场 小型商铺，面积较 小，形状规则 公摊面积大 适中 2006 年 12 月
位于柳江南岸，邻 江滨公园，所在区 域绿化覆盖率高， 空气质量和环境 治理良好，景观优 美。
框架 一层店铺 单面临楼宇西侧 通道 小型商场 中小型商铺，套内 面积较大，形状规 则
公摊面积较小
适中 2011 年 10 月
位处柳江北岸，邻 近柳侯公园，周边 绿化较好，旧城改 造将提升该区景 观，整体环境景观 优美；
框架 一层店铺 单面临商业街 大型商业中心 中小型商铺，套内 面积较大，形状规 则
公摊面积较小
适中 2011 年 7 月
位处柳江北岸，邻 近柳侯公园，周边 绿化较好，旧城改 造将提升该区景 观，整体环境景观 优美；
框架 一层店铺 单面临商业街 大型商业中心 中小型商铺，套内 面积较大，形状规 则
公摊面积较小
适中 2013 年 6 月
建筑结构 层次 临街状况 规模用途 面积形状 利用状况 宽深比 建成年代
个 别 因 素
（2）因素修正 ①交易情况
本次评估选取的交易案例 A、B、C 均为正常交易，故无需修正，交易情况取 100%。
②交易日期
项
目
估价对象 估价时点：2012.12.31
案例 A 2012.4 0 100/100
案例 B 2012.5 0 100/100
案例 C 2012.5 0 100/100
交易日期 调节幅度% 因素修正系数
③区域因素
项
目
案例 A 比较 略差 相似 相似 相似
调节幅度%
-2 0 0 0 100/98 案例 A 比较 相似 相似
调节幅度%
0 0
比较 相似 相似 比较 较好 略差 相似 相似
案例 B 调节幅度% +12 -2 0 0 100/110 案例 B 调节幅度%
0 0
比较 相似 相似 比较 相似 略差 相似 相似
案例 C 调节幅度%
0 -2 0 0 100/98 案例 C 调节幅度%
0 0
商业繁华度 交通通达度 基础设施完备度 环境优劣度 因素修正系数
④个别因素
项
目
建筑结构 层次
临街状况 规模用途 面积形状 利用状况 宽深比 建成年代 因素修正系数
略差 略差 略差 稍好 相似 稍新
-3 -2 -3 +5 0 +5 100/102
相似 相似 略差 稍好 相似 稍新
0 0 -3 +5 0 +5 100/107
相似 相似 略差 稍好 相似 稍新
100/109
0 0 -3 +5 0 +7
（3）估算结果 ①可比实例的比准价格
可比实例 案例 A 案例 B 案例 C
成交单价 交易情况 交易日期修 区域因素 个别因素 2(元/M ) 修正正修正修正 33,800.00 100/100100/100100/98100/102 40,451.79 100/100100/100100/110 100/107 36,000.00 100/100100/100100/98100/109
比准价格
2(元/M ) 33,814.00 34,369.00 33,702.00
②谷埠街国际商城 B 区一层沿街(飞鹅一路)商铺的市场平均价格
由于通过上述三个案例求取的比准价格比较接近，故采取三个比准价格的简 单算术平均值作为谷埠街国际商城 B 区一层沿街(飞鹅一路)商铺的市场价格：
（33,814.00＋34,369.00＋33,702.00）÷3＝33,962（元/M2）（取整）。 由于一层店面受项目分区、临街状况、面积、深度和形状等影响店面价格的 个别因素的影响较大，则本次评估以上述 B 区一层沿街（飞鹅一路）商铺价格为 基准，综合考虑比较评估对象所在分区的区位优劣以及评估对象的临街状况、宽 深比等实体因素的差异，根据有关市场信息统计比例和估价经验最终修正得出评 估对象一层各商铺的市场价格，修正明细表如下：
房号 A 区一层 1-2 号 A 区一层 2 至 12 号 A 区一层 26 至 32 号 A 区一层 35 至 37 号 A 区一层 39 号 A 区一层 42 号 A 区一层 43 号 A 区一层 44 号 A 区一层 48 至 51 号 A 区一层 53 至 62 号 A 区一层 70 至 79 号 A 区一层 81 至 83 号 A 区一层 86 至 87 号 A 区一层 88 至 89 号
建筑面 积（㎡） 47.61 861.66 156.81 69.27 20.13 27.43 87.75 35.11 88.57 256.55 176.95 53.55 48.58 37.20
比准单价 （元/㎡）
分区系 数 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
临街因 素 96.38% 96.38% 85% 85% 85% 85% 96.30% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85%
角街 因素 105% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
宽深比因 素 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
总修正系 数 96.14% 91.56% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 91.49% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75%
评估单价（元 /㎡）
33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962
32,651 31,096 27,424 27,424 27,424 27,424 31,072 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424
建筑面 积（㎡） 33.32 83.71 53.55 17.26 17.65 173.58 18.16 24.42 25.44 25.44 12.80 60.27 14.23 56.64 85.42 60.12 19.67 37.34 40.20 80.00 60.61 391.37 23.02 95.66 223.54 3700.59 181.96 170.21 36.52 733.21 194.67 112.97 76.55 75.96 27.87 32.32 276.66 61.26 75.63 33.05 41.23
比准单价 （元/㎡）
分区系 数 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
临街因 素 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 96.30% 96.30% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 96.30% 96.30% 85%
角街 因素 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
宽深比因 素 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 103% 103% 100%
总修正系 数 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 91.49% 91.49% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 80.75% 94.23% 94.23% 80.75%
评估单价（元 /㎡）
房号 A 区一层 92 至 93 号 A 区一层 94 至 97 号 A 区一层 101 至 103 号 A 区一层 104 号 A 区一层 106 号 A 区一层 108 至 117 号 A 区一层 118 号 A 区一层 128 至 129 号 A 区一层 131 至 132 号 A 区一层 134 至 135 号 A 区一层 137 号 A 区一层 139 至 142 号 A 区一层 144 号 A 区一层 145 号 A 区一层 146 号 A 区一层 150 号 A 区一层 151 号 A 区一层 153 至 154 号 A 区一层 157 至 159 号 A 区一层 162 至 167 号 A 区一层 169 至 172 号 A 区一层 175 至 189 号 A 区一层 190 号 A 区一层 191 号 A 区一层 192 至 199 号
小 计 B 区一层 3-2 至 4-2 号 B 区一层 5-1 至 5-2 号 B 区一层 6-3 号 B 区一层 6-1 至 9-2 号 B 区一层 12-1 至 12-2 号 B 区一层 14 至 16 号 B 区一层 18 至 20 号 B 区一层 37 至 39 号 B 区一层 40 号 B 区一层 41 号 B 区一层 54-1 至 54-2 号 B 区一层 68 至 69 号 B 区一层 75 至 77 号 B 区一层 78-2 号 B 区一层 90 号
33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962
27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 31,072 31,072 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 27,424 32,002 32,002 27,424 33,687 32,705 28,868 32,705 28,868 28,868 28,868 28,868 28,868 28,868 33,962 28,868 28,868 28,868 28,868
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
96.30% 96.30% 85% 96.30% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 100% 85% 85% 85% 85%
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
103% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
99.19% 96.30% 85.00% 96.30% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00% 100.00% 85.00% 85.00% 85.00% 85.00%
建筑面 积（㎡） 60.49
比准单价 （元/㎡）
分区系 数 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
临街因 素 85% 100% 85% 85% 85% 100% 100% 100%
角街 因素 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
宽深比因 素 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
总修正系 数 85.00% 100.00% 85.00% 85.00% 85.00% 100.00% 100.00% 100.00%
评估单价（元 /㎡）
房号 B 区一层 92 至 93 号
33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962 33,962
28,868 33,962 28,868 28,868 28,868 33,962 33,962 33,962 28,868 33,962 33,962 32,705
B 区一层 100-1 至 100-2 号 284.89 B 区一层 101 号 B 区一层 106 至 107 号 B 区一层 130 至 132 号
36.66 60.71 87.92
B 区一层 150-1 至 151-2 号 246.28 B 区一层 154-1 至 154-2
号
B 区一层 155-1 至 156-2
号 B 区一层 157 号 B 区一层 158-1 至 160 号 B 区一层 163-1 至 163-2
号 B 区一层 11 号 小 合
计 计
139.81 273.42 76.94 250.57 182.91 67.62 3898.29 7598.88
100% 100% 100% 100%
85% 100% 100% 96.30%
100% 100% 100% 100%
100% 100% 100% 100%
85.00% 100.00% 100.00% 96.30%
3、谷埠街国际商城二、三层各单元商铺的市场平均价格的确定
根据对柳州市房地产市场调查情况，与估计对象同一供求范围内的一层商铺 商品房销售活跃，本次估价选择市场比较法测算估价对象同一楼盘一层商铺的市 场价格，再通过两者租金收益差异及相关影响房地产价格的实体（个别）因素调 整，以推算出估价对象二、三层商铺的市场价格。
对于同一项目而言，商场店面所处楼层及附属设施不同，其可及性也不同， 从而形成不同的价位水平。具体的表现就是价格随楼层层次的递增呈递减的趋 势，而这种递减幅度的大小又直接受垂直电梯、自动扶梯及步梯等附属设备设施 的影响。根据估价对象周边类似商业房地产的市场交易情况、专业批发市场的培 育状况，根据历年的统计，有电动扶梯的二层、三层商铺的均价一般分别为一层 沿街店面均价的 60%与 40%，同时依据估价对象现有商铺的业态分布及经营状况， 并考虑其面积、规模等个别因素对市场交易价的影响，考虑到谷埠街国际商城已 运营多年，商业氛围较好，已逐步从市场培育期向发展期过度，结合目前柳州市 经济发展及整体房地产市场状况，我们从谨慎原则出发，谷埠街国际商城二、三 层的均价分别取沿街一层店面价格的 50%与 30%，则：
①谷埠街国际商城二层商铺市场平均价格：
33,962 元/㎡×50%=16,981 元/㎡（取整）
②谷埠街国际商城三层商铺市场平均价格：
33,962 元/㎡×30%=10,189 元/㎡（取整）
B．测算整体变现对评估对象市场价值的影响
上述采用市场比较法测算评估范围内各单元商铺的市场平均价格，所选取的
交易实例均为开发商直接对外销售的小型商铺，其成交价格为成交期日的正常市 场价格，经过对它们与评估对象在交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等 方面的差异进行比较修正后，得出的以上评估结果系体现评估对象各单元商铺于 估价时点可实现的平均市场价格。
但由于谷埠街国际商城是目前柳州市最大的商业房地产项目，列入本次评估
范围的商铺面积总计达 6,162 单元，计 146,142.21 平方米。因此评估师认为在 确定本次评估对象在评估基准日的公允市价时，尚应考虑该大量商铺在同一时点 全部变现对以上各单元商铺市场法评估结果的影响，该影响可以采用以下模型予 以确定：假设评估对象自评估基准日起，以上述各单元商铺市场法评估结果作为 各单元均价在市场上对外正常销售，在客观合理的销售周期内均匀比例售出，同 时考虑该期间社会经济发展和自身市场培育可能产生的销售价格变动，以全部销 售收入的折现值作为评估对象的合理总市值。
根据调查近期评估对象周边的较大型商业地产项目开发销售情况：新时代商
业港，地上一至三层的商铺面积总计约 12 万平方米，2003 年 1 月开盘，至 2006 年 12 月，全部商铺基本售出，累计销售周期为 4 年；温州商贸城，地上一至二
层的商铺面积总计约 3 万平方米，2003 年 1 月开盘，至 2006 年 12 月，一至二层 全部商铺基本售出（三层商铺保留产权），累计销售周期为 4 年；江南新天地一 期，地上一至二层的商铺面积总计约 4 万平方米，2005 年 1 月开盘，至 2006 年 12 月，全部商铺基本售出，累计销售周期为 2 年；飞龙新城，沿街地上一至三层 的商铺及地下一层商场面积总计 1.3 万平方米，2008 年 12 月开盘，2010 年初全 部商铺基本售出，累计销售周期 1 年；白云交易批发市场，沿街地上一至三层的 商铺及地下一层商场面积总计 1.5 万平方米，2011 年上半年现房销售，2011 年 底商铺基本售出，累计销售周期 1 年；双渔汇，沿街负一层至地上五层，建筑面 积 1.76 万平米，2013 年 3 月已基本销售完毕，销售期约 1 年。综合考虑当前柳 州市的社会经济发展状况、评估对象周边商业地产市场的培育程度以及评估对象自身的实际情况，确定评估对象全部商铺的客观合理销售周期为 3 年，预计销售 价格的年平均增长幅度为 3.5%，年折现率为 8.5%（见下一节“测算现有租约对 评估对象公允价值的影响”中关于折现率的评估说明），则折现系数为：
第一年：(1+3.5%/2)/(1+8.5%) =0.9768
第二年：(1+3.5%/2)×(1+3.5%)/(1+8.5%) =0.9318
第三年：(1+3.5%/2)×(1+3.5%) /(1+8.5%) =0.8889
设定商业地产的销售进度第一年 65%，第二年 25%，第三年 10%。则在单个商 铺平均市场价格评估结果的基础上，整体变现对评估对象合理总市值的调整修正 系数为：
（0.9768×65%+0.9318×25%+0.8889×10%）=0.9568。
C．测算现有租约对评估对象公允价值的影响
根据《投资性房地产评估指导意见》（试行），注册资产评估师应当关注投资 性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、 续租条件和提前终止租约的条件等。
由于列入本评估范围内投资性房地产均带有一至十四年不等的租约，经调查
其所约定的租金与评估对象周边相类似商铺的客观合理市场租金的一定的差异， 本次评估以两者租金差额的累计折现值作为租约对公允价值的影响。
1、客观合理市场租金的确定
根据市场调查，新时代商业港一层商铺租金 160－550 元/㎡·月，二层商铺 租金均价 100-250 元/㎡·月，三层商铺租金 35－70 元/㎡·月，负一层商铺租金 80-100 元/㎡·月；
润和时代广场：一层商铺租金 120－200 元/㎡·月；
飞龙新城一层商铺租金 150-300 元/㎡·月，负一层商铺租金 35 元/㎡·月； 华丰商厦一层商铺租金 80-280 元/㎡·月，二层商铺租金 15-50 元/㎡·月， 三层 25 元/㎡·月；
从我们调查了解所掌握的情况及谷埠街国际商城的现时租赁情况综合考虑设
定：负一层合理市场租金第 1 年为 68 元/㎡·月；一层合理市场租金第 1 年为 148 元/㎡·月；二层合理市场租金第 1 年为 75 元/㎡·月；三层合理市场租金第 1 年 为 63 元/㎡·月。在合同期前九年每年按 6%递增，十年之后租金保持稳定；负一 层出租率取 92%，一层出租率取 95%，二层出租率取 92%，三层出租率取 90%。
2、折现率的确定 21.50.5 2.5
所谓折现率即资本化率，房地产估价中所应用的资本化率，等同于在具有 同等风险条件下，能获取房地产所产生的相同纯收益资本的收益率。不同用途、 不同性质、不同区位、不同时期的房地产，由于其投资的风险性、投资收益不同， 资本化率是不尽相同的。
结合评估对象的实际情况，本次评估采用安全利率加风险调整值法确定资本 化率，即以安全利率加上风险调整值作为资本化率。
安全利率可选用同一时期的国债年利率或存款利率，本次评估根据评估目的 选取五年期国债年利率 4.8％（按复利计）为安全利率。
根据建设部制订的《房地产开发项目经济评价方法》及广东、云南、成都、 武汉、大连等地市房地产行政主管部门制订房地产估价细则均规定：住房的风险 调整值不超过 3％，非住房的风险调整值不超过 5％，同时风险调整值尚应考虑 估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等客观因 素。本次评估最终确定风险调整值为 3.7％。
则，折现率=4.8％+3.7％=8.5%
本次评估折现率取为 8.5%。
3、现有租约对评估对象公允价值的影响值
以负一层 F 区、G 区、H 区为例，其现有租约对评估对象公允价值的影响值测 算过程及结果见下表。
负一层 F 区、G 区、H 区现有租约（南城百货承租）对评估对象公允价值的影响值测算表
收益价格构成内容
备
注
2013 年
2014 年
2015 年
2016 年
调查当地商业房产在培育期、发展期、成熟期的租金水平发展趋势来预测估价对象的客观合理租金
A
月客观合理租金62.56
66.31
70.29
74.51
年客观合理租金750.72795.76843.51149.02
月实际租金
B
年实际租金租金差异
折现率 r
似商业店面出租的客观租金和市场趋 势来确定。
租约期内按实际租金，租约期外按类
39.69
41.34
41.67
41.67
476.28496.13500.0983.35
(二)
(一)
a＝A-B
详见折现率说明
274.44299.648.50%
343.418.50%
8.50%
㈤折现系数折现值
R=1/(1+r)m
252.95
0.9217 254.54
0.8495 268.86
0.7829
8.50% 0.7216 47.39
65.67
㈥租约对公允价值的影响（元/平方
米）（取整）
VB+L =∑Vi×R 824
D．评估基准日公允价值的确定（如下：投资性房地产公允价值评估结果一览 表）
序号
房屋坐落 层 区域 次
建筑面积 （㎡）
单个商铺市 整体变现 价 现有租约影 （元/㎡） 价值
响值（元/㎡） 13,885 13,285 824.00 （元/㎡）
单价
（元/㎡）
公允价值
总价（元）
备注
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
F区 G区 H区 B区 C区 D区 E区 H区
C区 H区 C区 A区
9,226.47 8,298.69 2,565.63 8,658.14 2,348.71 8,956.32 6,515.15 3,413.50
354.14 742.04 651.08 2,236.97
12,461 12,461 12,461 8,675 8,675 12,512 12,512 12,512 12,087 12,087 13,285 13,285 14,775 15,252 15,254 15,853 11,674 15,818 15,818 15,276 13,381 15,509 15,551 15,853 14,480 8,826 9,738 5,905 9,749 9,162 9,749 9,749
114,971,042.67 103,409,976.09 31,970,315.43 75,109,364.50 20,375,059.25 112,061,475.84 81,517,556.80 42,709,712.00 4,280,490.18 8,969,037.48 8,649,597.80 29,718,146.45 23,904,177.00 2,124,298.56 121,157,945.80 68,326,747.06 102,363,702.48 129,863,881.84 1,572,941.92 64,126,356.60 55,152,333.89 8,398,588.77 19,408,736.57 19,833,054.18 47,350,903.20 28,973,110.20 33,869,445.66 50,507,531.75 78,016,859.95 34,895,309.40 37,123,412.08 77,262,677.31
2、整体变现 价值指考虑 评估对象全 部商铺在评 估基准日变 现，对单个 商铺市场价 格的影响而 得出的修正 价格。 整体变现价 值=单个商 铺市价×整 体变现调整 修正系数 3、现有租约 影响值指评 估对象现有 约定的租金 与客观合理 市场租金差 额在评估基 准日的现 值。 1、单个商铺 市价指评估 对象按房屋 所有权证分 割登记各单 元商铺的平 均市场价 格。
13,885 13,885 13,885 13,885 13,885 13,885 13,885 13,885 13,885 13,885 13,885 16,981 16,981 16,981 16,981 16,981 16,981 16,981 16,981 16,981 16,981 16,981 16,981 16,981 10,189 10,189 10,189 10,189 10,189 10,189 10,189
13,285 13,285 13,285 13,285 13,285 13,285 13,285 13,285 13,285 13,285 13,285 16,247 16,247 16,247 16,247 16,247 16,247 16,247 16,247 16,247 16,247 16,247 16,247 16,247 9,749 9,749 9,749 9,749 9,749 9,749 9,749
824.00 824.00
4,610.00 4,610.00 773.00 773.00 773.00 1,198.00 1,198.00 - - 1,472.00 995.00 993.00 394.00 4,573.00 429.00 429.00 971.00 2,865.77 738.00 696.00 394.00 1,767.00 923.00 11.00 3,844.00 - 587.00 - -
负 一 层
A区 A区 G区 A区 B区
二 层
1,617.88 139.28 7,942.70 4,310.02 8,768.52 8,209.88 99.44 4,197.85 4,121.69 541.53 1,248.07 1,251.06 3,270.09 3,282.70 3,478.07 8,553.35 8,002.55 3,808.70 3,807.92 7,925.19
D区 H区 F区 F区 H区 H区
A区 H区
A区 A区 B区
三 层
D区 F区 F区 G区
房屋坐落 层 区域 次
单个商铺市 整体变现 价 现有租约影 （元/㎡） 价值
响值（元/㎡） 32,651 31,240 3,961.00 （元/㎡）
公允价值
总价（元）
序号
建筑面积
（㎡）
单价 （元/㎡）
备注
33 34 35 36 A区 A区 A区 A区
47.61 861.66 156.81 69.27 27,279 25,599 21,391 21,391 1,298,753.19 22,057,634.34 3,354,322.71 1,481,754.57 31,096 27,424 27,424 29,753 26,239 26,239 4,154.00 4,848.00 4,848.00 4、公允价值 = 整体变现 价值-现有 租约影响 37 一 A区 20.13 27,424 26,239 4,848.00 21,391 430,600.83 38
值。A区 27.43 27,424 26,239 - 26,239 719,735.77
层39 A区 87.75 31,072 29,730 - 29,730 2,608,807.50 40 A区 35.11 27,424 26,239 4,848.00 21,391 751,038.01 41 A区 88.57 27,424 26,239 4,848.00 21,391 1,894,600.87 42 A区 256.55 27,424 26,239 4,848.00 21,391 5,487,861.05 43 A区 176.95 27,424 26,239 4,848.00 21,391 3,785,137.45 44 A区 53.55 27,424 26,239 4,848.00 21,391 1,145,488.05 45 A区 48.58 27,424 26,239 4,848.00 21,391 1,039,174.78 46 A区 37.20 27,424 26,239 4,848.00 21,391 795,745.20 47 A区 33.32 27,424 26,239 4,848.00 21,391 712,748.12 48 A区 83.71 27,424 26,239 4,848.00 21,391 1,790,640.61 49 A区 53.55 27,424 26,239 4,848.00 21,391 1,145,488.05 50 A区 17.26 27,424 26,239 4,848.00 21,391 369,208.66 51 A区 17.65 27,424 26,239 4,848.00 21,391 377,551.15 52 A区 173.58 27,424 26,239 4,848.00 21,391 3,713,049.78 53 A区 18.16 27,424 26,239 - 26,239 476,500.24 54 A区 24.42 27,424 26,239 4,848.00 21,391 522,368.22 55 A区 25.44 27,424 26,239 4,848.00 21,391 544,187.04 56 A区 25.44 27,424 26,239 4,848.00 21,391 544,187.04 57 A区 12.80 27,424 26,239 4,848.00 21,391 273,804.80 58 A区 60.27 27,424 26,239 4,848.00 21,391 1,289,235.57 59 A区 14.23 27,424 26,239 4,848.00 21,391 304,393.93 60 A区 56.64 27,424 26,239 4,848.00 21,391 1,211,586.24 61 A区 85.42 31,072 29,730 4,848.00 24,882 2,125,420.44 62 A区 60.12 31,072 29,730 4,848.00 24,882 1,495,905.84 63 A区 19.67 27,424 26,239 4,848.00 21,391 420,760.97 64 A区
37.34 27,424 26,239 4,848.00 21,391 798,739.94 65 一
A区 40.20 27,424 26,239 4,848.00 21,391 859,918.20 66 A区 80.00 27,424 26,239 4,848.00 21,391 1,711,280.00 67 A区
60.61 27,424 26,239 4,848.00 21,391 1,296,508.51 68 层 A区 391.37 27,424 26,239 4,848.00 21,391 8,371,795.67 69 A区 23.02 32,002 30,620 4,848.00 25,772 593,271.44 70 A区 95.66 32,002 30,620 308.00 30,312 2,899,645.92 71 A区 223.54 27,424 26,239 4,848.00 21,391 4,781,744.14 72 B区 181.96 33,687 32,232 - 32,232 5,864,934.72 73
B区
170.21
32,705
31,292
9,467.00
21,825
3,714,833.25
房屋坐落 层 区域 次
单个商铺市 整体变现 价 现有租约影 （元/㎡） 价值
响值（元/㎡） 28,868 27,621 9,467.00 （元/㎡）
公允价值
总价（元）
序号
建筑面积
（㎡）
单价 （元/㎡）
备注
74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98
合
B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区 B区
36.52 733.21 194.67 112.97 76.55 75.96 27.87 32.32 276.66 61.26 75.63 33.05 41.23 60.49 284.89 36.66 60.71 87.92 246.28 139.81 273.42 76.94 250.57 182.91 67.62
146,142.21
18,154 21,825 18,154 18,154 18,154 18,154 18,154 18,154 23,028 18,154 18,154 18,154 18,154 18,154 23,028 18,154 18,154 18,154 32,442 23,028 32,495 27,621 32,495 32,355
662,984.08 16,002,308.25 3,534,039.18 2,050,857.38 1,389,688.70 1,378,977.84 505,951.98 586,737.28 6,370,926.48 1,112,114.04 1,372,987.02 599,989.70 748,489.42 1,098,135.46 6,560,446.92 665,525.64 1,102,129.34 1,596,099.68 7,989,815.76 3,219,544.68 8,884,782.90 2,125,159.74 8,142,272.15 5,918,053.05
32,705 28,868 28,868 28,868 28,868 28,868 28,868 33,962 28,868 28,868 28,868 28,868 28,868 33,962 28,868 28,868 28,868 33,962 33,962 33,962 28,868 33,962 33,962
31,292 27,621 27,621 27,621 27,621 27,621 27,621 32,495 27,621 27,621 27,621 27,621 27,621 32,495 27,621 27,621 27,621 32,495 32,495 32,495 27,621 32,495 32,495
9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 9,467.00 53.00 9,467.00 - - - 140.00
一 层
32,705 31,292 9,467.00 21,825.00 1,475,806.50 1,818,127,974.69
计
四．评估结论及其分析
（一）评估结论
经评估，海南正和实业集团股份有限公司申报的投资性房地产（柳州谷埠街 国际商城负一层、一层、二层、三层部分商业房产）建筑面积合计 146,142.21
平方米，账面价值 1,813,110,791.83 元，于 2012 年 12 月 31 日的市场价值合计 人民币 1,818,127,974.69 元，评估增值 5,017,182.86 元，增值率 0.28%。
（二）评估结果增值的原因
投资性房地产评估增值 5,017,182.86 元，增值率 0.28%。原因如下：
○2012 年柳州市商业地产集中入市，市场供给充足，成交量上涨，价格基本1 保持平稳。
○投资性房地产中均带有一至十四年不等租约的影响，租金将呈较低速增长2 态势。因此，本次投资性房地产增值不大。