房地产企业所得税汇算清缴审核鉴证报告

年度

（适用于无保留意见的报告）

××税审字（200 ）第 号

××××公司：

我们接受贵公司的委托[约定书编号：×××]，对贵公司提供的 年度《企业所得税年度纳税申报表》及其附表情况进行审核。贵公司对所提供的会计资料及纳税资料的真实性、合法性、完整性负责。我们的责任是根据现行税收政策规定，对相关报表、账册、凭证及其他有关纳税资料进行审核、调整。我们的审核是按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师执业准则（试行）》和《税务代理业务规程（试行）》、《税务代理从业人员守则（试行）》及长沙市国家税务局、长沙市地方税务局的有关规定进行的。在审核过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。具体审核结果如下：

一、贵公司 年度会计利润的账面数为 元。经审核，贵公司本年度企业所得税应纳税所得额在会计利润的基础上应作以下调整：

（一）、调增事项

1．收入项目

2．税前扣除项目（按申报表顺序列示）

3．本期预售收入的预计毛利额

①预售收入

②预计毛利额

注:预计毛利额=预售收入×预计毛利率( %)

4.影响应纳税所得额的相关税费项目（按税费分项列示）

1

以上合计审核调增数 元。

（二）调减事项

1．收入项目

2．税前扣除项目

3．本期已结转销售销售收入的预计收入的预计毛利

①本期已结转销售收入的预售收入

②预计毛利额

注:预计毛利额=本期已结转销售收入的预售收入×预计毛利率( %)

4.影响应纳税所得额的相关税费项目

以上合计审核调减数 元。

（三）弥补以前年度亏损

（四）免税所得（列明所得项目、金额）

（五）经调整后，贵公司本年度应纳税所得额为：

调整后应纳税所得额=会计利润+审核调增数-审核调减数-弥补以前年度亏损-免税所得 =

二、贵公司本年度实际应纳企业所得税

（一）适用税率

（二）应缴所得税额

（三）期初多缴的所得额

（四）已预缴所得税额

（五）应补税的境内外投资收益的抵扣税额

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（六）经批准减免和可抵免税额

（七）实际应补（退）税额

实际应补（退）税额=应缴所得税额-期初多缴的所得额-已预缴所得税额-应补税的境内外投资收益的抵扣税额-经批准减免和可抵免税额

三、其他事项说明（对无法作出审核意见的必须作出说明）

(一)实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间的差异情况

(二)重大经营事项

1．开发项目的基本情况

2．配套设施开发完工后转作经营用房产情况。

3．出租开发产品情况。

4．委托方式销售开发产品情况。

5．境外销售情况。

6．视同销售情况。

7．其他

（三）关联方及关联交易

（四）其他需说明事项

报告附件：

（一）鉴证报告附注 （二）资产负债表

如已经中介机构审计的，应附审计后的资产负债表。

（三）利润表

如已经中介机构审计的，应附审计后的利润表。

（四）现金流量表

如已经中介机构审计的，应附审计后的现金流量表。如企业未编制该报表，应作出说明。

（五）经审核确认的《企业所得税年度纳税申报表》及其附表

1．附表一（1）：销售（营业）收入及其他收入明细表

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2．附表二（1）：成本费用明细表

3．附表三：投资所得（损失）明细表

4．附表四：纳税调整增加项目明细表

5．附表五：纳税调整减少项目明细表

6．附表六：税前弥补亏损明细表

7．附表七：免税所得及减免税明细表

8．附表八：捐赠支出明细表

9．附表十：境外所得税抵扣计算明细表

10．附表十一：广告费支出明细表

11．附表十二：工资薪金和工会经费等三项经费明细表

12．附表十三：资产折旧、摊销明细表

13．附表十四（1）：坏帐损失明细表

（六）中介机构营业执照

（七）中介机构执业资格证

（八）注册税务师执业资格证书

长沙市 事务所 中国注册税务师:

地址： 中国注册税务师:

电话： 二ＯＯ 年 月

4 日

201X年度所得税汇算清缴纳税申报

审核鉴证报告附注

一、 企业基本情况

XX房地产有限公司（以下简称“贵公司”）是于 年 月 日经长沙市工商行政管理局批准登记成立的有限公司（有限责任公司），注册号为： ，住所：长沙市 号，法定代表人： ，注册资本： 万元人民币，经营范围：房地产开发， 。

税务登记证号： 。

二、企业基本的税收政策

（一） 主要税（费）项目及税（费）率

（二） 主要的税收优惠

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三、企业主要的会计政策

1、 会计制度：执行《小企业会计准则》或《企业会计准则》及其配套规定。

2、 会计年度：自公历1月1日起至12月31日止。

3、 记账本位币：采用人民币为记账本位币。

4、 记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以实际成本为计价原则。

5、外币业务核算方法：会计年度内涉及外币的经济业务，按发生当月月初外汇价折合本位币入账，年末将外币账户余额按年末外汇市场中间价折合本位币进行调整，调整后记账本位币余额与原账面余额之间的差额列入汇兑损益。

6、坏账核算方法：

（1）坏账的确认标准

债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，仍然不能收回的；或因债务人逾期未履行偿债义务,并有足够的证据表明无法收回或收回的可能性极小的应收款项。

（2）坏账损失核算方法

6

本公司直接转销法。

7、存货核算方法：

（1）存货分类

本单位存货分为开发成品、低值易耗品等。

（2）存货以实际成本计价。

8、固定资产计价和折旧方法

（1）固定资产计价：按取得时实际成本计价。

固定资产分类为：房屋建筑物、机器设备、运输设备、办公设备、其他设备等。

（2）固定资产折旧采用直线法计算。

9、收入确认方法：

开发产品销售收入的确认按照国税发(2009)31号文件规定的方法确认。

10、所得税的会计处理方法采用应付税款法。

四、会计利润的审核

1、销售收入的审核

（1）、关于一期项目销售收入的审核

一期项目已于20XX年完工，总可售面积 平方米，截止20xx年12月31日，总的计税成本 元，单位计税成本 元。一期项目已经签订销售合同面积 平方米，销售金额 元，一期账面累计结转收入 元，少结转收入 元。 7

（2）、关于二期项目销售收入的审核

二期项目包括两个组团（其中二期一组团已于20xx年完工，二期二组团已于20xx年完工）已于20xx年全部完工，总可售面积 平方米，截止20xx年12月31日，总的计税成本 元，单位计税成本 元。二期项目已经签订销售合同面积 平方米，销售金额 元，二期项目账面累计结转收入 元，少结转收入 元。

经审核，上述少结转收入合计 元，确认销售收入总额为 元。

2、销售成本的审核

（1）、关于一期项目销售成本的审核

一期项目已于20xx年完工，总可售面积 平方米，截止20xx年12月31日，总的计税成本 元，单位计税成本 元。一期项目已经签订销售合同面积 平方米，应结转成本 元，一期账面累计结转成本 元，少结转成本 元。

（2）、关于二期项目销售成本的审核

二期项目包括两个组团（其中二期一组团已于20xx年完工，二期二组团已于20xx年完工）已于20xx年全部完工，总可售面积 平方米，截止20xx年12月31日，总的计税成本 元，单位计税成本 元。二期项目已经签订销售合同面积 平方米，应结转成本 元，二期项目账面累计结转成本 元，少结转成本 元。

经审核，上述少结转成本合计 元，确认销售成本总额为 元。

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3、利润总额的审核

贵公司本纳税年度账面利润总额 元，经上述审核，确认利润总额为 （账面利润）+ （收入调整）- （成本调整）= 元。

五、纳税调整事项说明

1、纳税调整增加事项的审核

①、职工福利费支出的审核

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第四十条 企业发生的职工福利费支出，不超过工资、薪金总额14%的部分，准予扣除。《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）四、关于以前年度职工福利费余额的处理根据《国家税务总局关于做好20xx年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知》（国税函?2008?264号）的规定，企业20xx年以前按照规定计提但尚未使用的职工福利费余额，20xx年及以后年度发生的职工福利费，应首先冲减上述的职工福利费余额，不足部分按新税法规定扣除；仍有余额的，继续留在以后年度使用。

贵公司本年度在“管理费用”中列支福利费支出 ， 故纳税调整增加 9

经审核确认为 元。

○2、职工教育经费支出的审核

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第四十二条 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资、薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）五、关于以前年度职工教育经费余额的处理对于在20xx年以前已经计提但尚未使用的职工教育经费余额，20xx年及以后新发生的职工教育经费应先从余额中冲减。仍有余额的，留在以后年度继续使用。

贵公司本年度在“管理费用”中计提但尚未使用的职工教育经费支出 元；故纳税调整增加经审核确认为 元。

○3、业务招待费支出的审核

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根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第四十三条 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

贵公司本年度在“管理费用”中列支招待费 元，按实际发生的业务招待费支出60%的比例计算可税前扣除的限额为 ×60%= 元；本纳税年度销售（营业）收入 元，按销售（营业）收入5‰的比例计算可税前扣除的业务招待费限额为 ×0.5%= 元，取其低者为允许税前扣除的税收金额元，超标 - = 元，贵公司自报纳税调整增加0.00元,纳税调整增加经审核确认为 元。

4、捐赠支出的审核 ○

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第五十三条 企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除。《财政部 国家税务总局 民政部关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》（财税[2008]160号） 一、企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。 11

贵公司本纳税年度在“营业外支出”中列支捐赠支出 元,但未通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，且未取得规定的捐赠凭证，不得税前扣除，贵公司自报纳税调整增加 元,纳税调整增加经审核确认为 元。

5、罚金、罚款和被没收财物的损失的审核 ○

根据《中华人民共和国企业所得税法》第十条 在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；

贵公司本纳税年度在“营业外支出”中列支罚款支出 元，上述支出不得税前扣除，贵公司自报纳税调整增加 元,纳税调整增加经审核确认为 元。

6、税收滞纳金的审核 ○

根据《中华人民共和国企业所得税法》第十条 在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（三）税收滞纳金；

贵公司本年度在“营业外支出”中列支税收滞纳金 元，不允许税前扣除，贵公司自报纳税调整增加 元,纳税调整增加经审核确认为 元。

7、房地产企业预售收入计算的预计利润的审核 ○

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根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发 [2009] 31号）第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

贵公司本纳税年度三期未完工开发项目，实现预售收入 元，预计利润为 ×10%= 元，贵公司自报纳税调整增加 元,纳税调整增加经审核确认为 元。

2、纳税调整减少事项的审核

1、房地产企业预售收入计算的预计利润的审核 ○

贵公司以前年度完工开发产品，已按预计利润计入当年应纳税所得。本期将预售收入转为销售收入，其结转的预售收入已按税收规定的预征率 13

计算的预计利润 元，应作纳税调减处理。20xx年按照10%的预计毛利率计算的预售收入 元(20xx年及以前年度预计利润已在20xx年度所得税汇算清缴时调减)，合计以前年度预售收入预计的利润为 ×10%= 元，贵公司自报纳税调整减少 元,纳税调整减少经审核确认为 元。

上述审核确认贵公司本纳税年度纳税调整额共计 （纳税调增）- （纳税调减）=- 元。

六、应纳税所得额的审核

上述审核确认贵公司本纳税年度纳税调整后所得为 （会计利润）- (纳税调整所得额)= 元，确认贵公司本纳税年度应纳税所得额为 元。

七、应纳税额的审核

经上述审核贵公司本纳税年度应纳所得税额为 ×25%= 元；经审查确认贵公司无减免所得税额、抵免所得税额、境外所得应纳所得税额及境外所得抵免所得税额，本纳税年度累计在长沙市XXX区（国）地税局预缴的所得税额为 元，另在长沙市XXX（国）地税局预缴的所得税额为 元；贵公司本纳税年度应补的所得税额为 元。

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年 月 日15 税务师事务所有限责任公司

第二篇：企业所得税汇算清缴查账报告操作指引

“三来一补”企业所得税

汇算清缴查账报告审核指引

（适用按成本费用支出额倒求应税所得额核定征收的“三来一补”企业）

“三来一补”是指来料加工、来件装配、来样生产及中小型补偿贸易四种加工贸易形式的总称。按承接业务单位不同所收取的加工收入性质分为：工缴费收入、各作各价收入、进料加工收入、其他加工费收入。“三来一补”企业，属工业企业，但与一般工业企业生产经营方式不同，它主要从事工业性劳务活动，兼有部分自产自销业务。

一、主营业务收入与主营业务成本的审核要点

（一）评价收入成本的内部控制制度是否存在和有效、并一贯遵守。

（二）将本年度各类收入与总账和明细账及有关的申报表核对。

（三）核对主营业务成本明细账与总帐、报表数（或申报表）是否相符。

二、生产成本/制造费用的审核要点

（一）评价制造费用/生产成本的内部控制制度是否存在、有效且一贯遵守。

（二）比较本年度各个月份的制造费用和生产成本，如有重大波动和异常应查明原因，重点查明大额成本费用减少的原因。

（三）检查成本费用的真实性、合理性和完整性，抽查大额成本费用的支出情况。

（四）根据明细账审核填列。

三、主营业务税金及附加的审核要点

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（一）评价主营业务税金及附加内部控制制度是否存在，有效且一贯遵守。

（二）索取主营业务税金及附加明细表，并与总账、明细账相核对。

（三）复核各项税费与应交税金、其他应交款等项目的勾稽关系。

四、其他业务收入的审核要点

（一）评价其他业务收入内部控制制度是否存在，有效且一贯遵守。

（二）索取其他业务收入明细表，并核对明细账、总账。

（三）重点审核废料收入、资产出租收入等。

（四）审查其他业务收入涉及增值税、营业税、资源税等税种是否及时申报足额纳税。

五、其他业务支出的审核要点

（一）评价其他业务支出内部控制制度是否存在，有效且一贯遵守。

（二）索取其他业务支出明细表，并核对明细账、总账。

（三）以大额业务抽查其收支的配比性，检查有无少计或多计业务支出。

（四）对固定资产出租业务，审核其是否涉及房产税。

（五）审查其他业务支出会计处理和分类的正确性、恰当性。

六、营业费用的审核要点

（一）评价营业费用的内部控制制度是否存在、有效且一贯遵守。

（二）获取营业费用明细表，并与有关的明细账核对。

（三）分析比较各月营业费用，如有重大波动和异常情况应查明原因。

（四）与去年同期数进行比较分析，并对变动较大的进行重点关注分 2

析。

（五）审查营业费用的真实性、合理性和完整性，检查是否存在应列报的费用未全部纳入核算。

七、管理费用的审核要点

（一）评价管理费用的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

（二）审查是否把资本性支出项目作为收益性支出项目计入管理费用。

（三）分析比较各月管理费用，如有重大波动和异常情况应查明原因。

（四）与去年同期数进行比较分析，并对变动较大的进行重点关注分析。

（五）审查管理费用的真实性、合理性和完整性，检查是否存在应列报的费用未全部纳入核算。

八、堤围费的审核要点

（一）审核堤围费的计税依据是否正确。

（二）审核堤围费是否足额计提缴纳。

九、财务费用的审核要点

（一）评价财务费用的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

（二）获取本年度财务费用明细表，并与有关明细账核对；审查其明细项目计入财务费用的适当性。

（三）审查利息收入真实性和准确性。

（四）审查汇兑损益的真实性和准确性，检查外币账户是否按规定进行汇率调整。

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十、营业外收入的审核要点

（一）获取营业外收入明细表，并与明细账、总账核对。

（二）结合固定资产项目的审计，审查固定资产盘盈、清理的收益是否准确计算入账。

（三）审查营业外收入是否涉及需申报增值税或营业税的情况。 十一、营业外支出的审核要点

（一）获取营业外支出明细表，并与明细账、总账核对。

（二）审查大额营业外支出原始凭证是否齐全，会计处理是否正确。

（三）抽查重大的营业外支出项目，审查其真实性、完整性。

（四）审查营业外支出是否涉及将自产、委托加工、购买的货物赠送他人需计提增值税、消费税及其他税费的情况。

十二、加工业务成本与成本费用对应关系的审核要点

（一）对加工业务成本中的主要费用项目进行归集与分析。

（二）以审核后的数进行填列。

（三）检查试算是否平衡（横加与竖加的金额是否相等）。

十三、租金支出的审核要点

（一）评价租金支出的内部控制制度是否存在、有效且一贯遵守。

（二）索取租金支出明细表，并与有关明细账、总账核对。

（三）核实租赁资产的存在、所有权和用途。

（四）抽查重大租赁项目，追查合同及其他原始凭证，计提或付款记录，确认租金支出的真实性，计价的准确性，以及在资本性支出、成本支出、期间费用分配的恰当性。

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（五）核查关联公司项目，审查其租价是否符合正常交易原则。

（六）检查租赁费用支出是否遵守权责发生制原则，是否有漏记租赁费用的情况。

十四、以前年度损益调整的审核要点

（一）审查以前年度损益调整的内容是否真实、合理，会计处理是否正确。

（二）对重大调整事项，应逐项核实其原因，依据有关资料，复核其金额的计算是否正确，并取证。

十五、货币资金的审核要点

（一）获取货币资金收支明细表，并与总账、明细账核对。

（二）获取截止日银行存款对账单及决算日银行存款调节表，进行计算复核并分析是否进一步审查。

（三）审查银行存款对账单，对其中的重大收支业务，应逐笔查核原始凭证，并追查银行存款日记账，重点检查是否隐瞒或漏记收入、支出。

（四）抽查银行存款日记账部分记录并追查至往来账、费用账、收入明细账以确认是否隐瞒收入或支出。

十六、存货的审核要点

（一）评价有关存货的内部控制制度是否存在、有效且一贯地遵守。

（二）核对各存货项目明细账与总账、报表的余额是否相符。 十七、固定资产及折旧的审核要点

（一）评价固定资产管理的内部控制制度是否存在、有效且一贯遵守。

（二）审核房产税和车船使用税应税项目是否申报。

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（三）审核固定资产的计价是否正确，是否存在未纳入核算的自购固定资产。

（四）核对自购固定资产是否按规定计提折旧。

十八、应收及预付款项的审核要点

（一）评价应收及预付款的内部控制制度是否存在、有效且一贯遵守。

（二）获取应收及预付款明细表与总账及明细账核对一致。

（三）必要时向债务人函证应收、预付账款并分析函证结果，以确认应收、预付款是否真实，是否利用应收账款提前或滞后结转收入、利用预付款形成账外经营资金。

十九、其他应收款的审核要点

（一）评价其他应收款的内部控制制度是否存在、有效且一贯遵守。

（二）取得其他应收款明细表、并与明细账、总账核对相符。

（三）选择金额较大和异常的明细账户余额，抽查其原始凭证，必要时进行函证，以确认其是否真实、准确。

（四）审查明细账内容，并适当抽查原始凭证，以确认该账户核算内容是否符合规定范围。

二十、待摊费用的审核要点

（一）索取待摊费用明细表，并与明细账、总账核对。

（二）对本年发生额较大的项目，应检查其合同、协议、原始单据并判断其合理性。

（三）是否有不属于待摊费用性质的项目已列入本账户中。

（四）验证待摊费用的摊销期限及各期摊销费用的计算是否正确、合 6

理。

二十一、应付账款/预收账款的审核要点

（一）获取应付账款/预收货款明细表，并与总账、报表余额相核对。

（二）审查合同、订货单、验收单、购货#5@p、客户对账单等有关附件及凭证的真实性，以核对所列的债务是否真实存在，应付金额是否正确。

（三）审查结算日后应付账款的支付会计记录，核实其结算日的存在情况。

（四）在必要的情况下，可函证应付账款/预收货款。

二十二、应交税金、其他应交款的审核要点

（一）获取应交税金明细表，与明细账、总账相核对。

（二）确定本年度应缴纳的税款，检查有关账簿记录和缴税凭证，确认本年度已交税款和年末未交税款。

（三）获取其他未交款明细表，与明细账、总账相核对。

（四）检查教育费附加等款项的计算是否正确，是否按规定进行了会计处理。

二十三、其他应付款的审核要点

（一）获取其他应付款明细表，复核其加计的正确性，并与明细账、总账的余额核对相符。

（二）选择金额较大和异常的明细账户余额，检查其原始凭证。

（三）检查其他应付款长期挂账的原因，并作出记录，必要时予以调整。

二十四、预提费用的审核要点

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（一）获取预提费用明细表，复核其加计的正确性，并与明细账、总账的余额核对相符。

（二）抽查大额预提费用的记账凭证及相关文件资料，确定其预提金额和会计处理是否正确。

（三）抽查大额预提费用转销的记账凭证及相关文件资料是否齐全，其会计处理是否正确。

（四）检查年末应付未付的费用是否按规定进行预提。

二十五、长期应付款的审核要点

（一）获取长期应付款明细表，并与明细账、总账核对。

（二）抽查长期应付款的记账凭证及相关文件资料，确定其真实性和会计处理是否正确。

二十六、企业所得税的审核要点

（一）获取主管税务机关对其企业所得税征收方式的相关书面资料。

（二）核定征收的企业同样适用18%与27%两档照顾税率。

（三）审核企业所得税计算的正确性。

（四）取得企业所得税的缴款书，审核企业实际已缴纳的企业所得税。

（五）审核应补或应退的企业所得税。

二十七、实际加工业务收入与按成本费用倒算收入比较的审核要点

（一）填入经审核后的实际加工费收入。

（二）填入经审核后的按成本费用倒算的收入。

（三）二者进行比较分析，计算出其差额。

（四）是否按当地主管税务机关的要求，按其差额补交企业所得税。 8

二十八、关联交易的审核要点

（一）审查确定与关联公司的债权债务是否真实存在。

（二）确定与关联公司发生的收入和费用的作价是否公平、合理，手续是否齐全。

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