办公室租赁合同范文
(1)出租人,名称和基本信息见附表之第1部份(“出租人”,在租赁合同中所指的出租人包括其继承人和受让人);及
(2)承租人,名称和基本信息见附表之第1部份(“承租人”)
双方达成协议如下:
1、按照本租赁合同的条款及条件,出租人同意出租及承租人同意租用位于中华人民共和国上海市卢湾区××路×××号的××广场内于附表之第2部份所列之建筑物内的承租单元,连同于附录四列出的固定附着物及装置所包括的由出租人提供的固定附着物、装置、家俱或任何其它物品。承租人租用承租单元的租期列于附表之第3部份,在整个租期内承租人须支付列于附表之第4部份的租金及管理费。
2、本租赁合同的附表、附录一内所载之租赁合同标准条款,连同按附录二内所载的特殊条款作出之更改及修订及其它明文附加于本租赁合同的各附录,均构成本租赁合同之一部份。
附表
本附件详列本租赁合同之细节及详情,除非文意另有指定,否则本附件内所指定之词句应具有此下所赋予之含义。
第1部份 – 签约双方
出租人:上海××广场经营有限公司
地址:中国上海市卢湾区××路×××号×楼
承租人:台湾××企业集团有限公司
地址:中国上海市黄浦区×××路××号×楼
第2部份 – 承租单元
承租单元:建筑物8层4-7室(仅为方便识别用途在附录三图则上以红色画出) 建筑物:上海××广场
建筑面积:约703平方米(此建筑面积仅供参考之用,其中包括承租单元的可使用面积及按比例分摊的内部结构和机电设备面积及供建筑物日常运作之公共设施面积) 第3部份 – 租期
租期:3年(起始日及届满日均包括在内)
起始日:××××年×月×日
届满日:××××年××月××日
第4部份 – 租金及管理费
租金:每历月人民币××万元,及按照本租赁合同规定支付
管理费:每历月人民币×万元,及按照本租赁合同规定支付
第5部份 – 保证金及预付款
保证金:人民币××万元作为现金保证金
预付款:人民币××万元作为××××年×月×日至××××年×月××日期间之租金及管理费 出租人:上海××广场经营有限公司(公司印章)
法定代表人:×××(签字)
办公地址:中国上海市卢湾区××路×××号××广场×楼
电话:86-21-××× 传真:86-21-×××
承租人:台湾××企业集团有限公司(公司印章)
法定代表人:×××(签字)
公司住所:中国上海市黄浦区×××路××号×楼
电话:86-21-××× 传真:86-21-×××
附录
附录一:标准条款
附录二:特殊条款
附录三:承租单元图则
附录四:固定附着物及装置
附录一:标准条款
第1条:租金、管理费及其它
在整个租期内,承租人在此向出租人承诺及同意以下各项:
1.1(租金及管理费) 承租人必须在每一个历月之第一个工作日,以附表所述之方式预先以即付支票抬头写“上海××广场经营有限公司”或以汇款或银行转账至出租人不时以书面形式指定之银行账户支付租金、管理费及汇款或转帐的手续费,不得有任何扣减或抵销。如租期之起始日或届满日非分别为历月之第一日或最后一日,则该月款项应按照在该历月租用天数依比例支付。管理费包括但不限于出租人及∕或其建筑物物业管理人(“物业管理人”)提供正常工作时间之中央空调、维持建筑物之环境卫生包括废物处理(但承租人应负责其业务或商业废料)、安装及维修公共设施、为公共区域供应水、电及通讯服务、公众责任保险、火险及有关管理建筑物公共区域风险所必需的其它保险、保安员及其它物业管理团队人员之酬金及其它福利(包括在必要时咨询专业人士的费用)及行政费用(包括物业管理人之酬金)、及出租人及∕或物业管理人所提供的任何其它物业服务等费用之所有分担款项。出租人有权定期修订管理费预算,管理费之调整(如有)应以书面形式通知承租人并在该通知标明的日期始生效。
1.2(预付款) 在签署本租赁合同时,承租人须向出租人支付附表所列的预付款,该预付款相当于(i)一个月之租金及管理费;及(ii)若承租人在租期内应开始支付租金之日非历月之第一日,则根据本租赁合同由该日起至该历月最后一日的天数依比例计算的租金及管理费。
1.3(税费) 根据所有合法机关的相关法律及法规,承租人负责交纳现时或以后对承租单元、承租人或其占用人所征收之所有税项及其它费用及其它年度或经常性的支出,并在出租人不时合理要求下,向出租人出示任何上述款项之收据或其它付款证明。
1.4(其它费用) 承租人负责交纳承租单元之所有电话服务费、互联网费、电讯服务费、电费及其它服务费用,以及所有需要的接驳费及该等服务的押金。
第2条:承租人的义务
在整个租期内,承租人在此向出租人承诺及同意以下各项:
2.1(遵从法律及法规) 承租人必须遵守及遵从政府或其它主管部门不时制定的所有关于使用及占用承租单元或与承租人、其雇员、代理人、承包商、受邀者、顾客或访客在承租单元的任何活动或事情有关的法律、法规及规定,并对任何违反上述相关法律、法规或规定而给出租人造成的损失作出赔偿。同时在无损前文所述的原则下,承租人应在开业前取得政府或其它有关部门规定有关承租人使用或占用承租单元所需的许可或批准并在整个租期内维持其有效性,承租人在收到政府或有关部门对承租单元或与本条义务有关的通知时,应立即以书面形式通知出租人。
2.2(接收物业之义务) 承租人必须在起始日依出租人要求的所有步骤及手续接收承租单元,否则在不损害出租人在本租赁合同项下规定的其它权利及补偿的原则下,仍视作承租人已于起始日接收承租单元且租期已于起始日开始。
2.3(内部装修工程) 承租人应支付管理守则中订立的装修押金并根据事前已获出租人书面批准之相关设计图纸及规格说明,以妥当及良好熟练的方式在各方面以甲级办公楼
适用的风格及形式装修承租单元,并在整个租期内保持妥善维修及良好状况,以上费用由承租人负担。在任何情况下延迟提交或再提交装修设计图纸及规格说明,不影响租期的开始及租金、管理费和承租人所应缴纳之其它款项之支付。未经出租人事先书面批准,承租人不得改动或允许改动已核准之装修设计图纸及规格说明或承租单元之室内设计或布置,如要求给予上述批准,承租人应向出租人支付管理守则中要求支付的特殊押金,作为给予批准之先决条件。为免生疑问,在此申明如下:
(i)出租人对上述承租人之装修设计图纸及规格说明的批准,并不免除承租人在开始装修工程前,自费及自行向所有有关主管部门申请批准已经由出租人核准之装修设计图纸及规格说明之责任;及
(ii)对承租人不遵守有关主管部门所制定之任何规定所引致之任何后果,出租人无须负任何责任。
2.4(修理的义务) 承租人应保养承租单元所有内部非结构性部份,包括地板及室内抹灰或其它对墙壁、地板及天花板的其它粉饰或抹灰、出租人在该处之固定附着物及装置及所有附设的物品,包括但不限于所有门、窗、电力装置、线路、喉管及管道,承租人都应保持于良好、清洁、适租及妥善维修的状况,并做到妥为保护及粉饰。
2.5 (损伤及财产之损毁、赔偿及保险) 在本租赁合同有效期内,承租人须就承租场所或其任何部份出现损毁或承租场所内发生的火灾、爆炸、水损、烟熏等事件或承租人或其雇员、代理人、承包商、授权人士、受邀者、顾客或访客之行为、失责或疏忽导致任何有关人身伤亡及/或财产损失或损毁,对直接受损人承担赔偿责任,并对出租人由此遭受或产生的任何性质及人士(包括第三者)的索赔承担法律责任并向出租人做出赔偿。
承租人须向一家有名望的保险公司购买公众责任险,其保险责任包括但不限于承租场所或其任何部份出现损毁或承租场所内发生的火灾、爆炸、水损、烟熏等事件或承租人或其雇员、代理人、承包商、授权人士、受邀者、顾客或访客之行为、失责或疏忽导致任何有关人身伤亡及/或财产损失或损毁,且投保额应不少于人民币8,000,000.00元(以每宗赔偿计)或应以出租人所不时规定之合理数额为准,并应在保险单中规定如果未得出租人之事先书面同意,所购买的保险及其条款不能取消、修改或限制及不得在保险有效期间缩小保险范围或减低赔偿限额或增加免赔额。承租人所购买的保险单应包括但不限于以下条款: (i)火灾、爆炸、烟熏与水损责任条款;
(ii)交叉责任条款;
(iii)契约责任;
(iv)承租人责任条款;
(v)人身侵害及放弃代位追偿权;
(vi)建筑物包括承租场所改建、扩建、维修与保养条款等
承租人必须于接收承租单元之日前向出租人提交保险公司批单及所付保险费之收据或保险公司确认
信,以证明其已向保险公司购买符合上述约定之充足保险,并于接收承租单元之日起两个月内向出租人提供上述保险单之副本以备案。若所投上述保险于承租单元租赁期内到期,承租人应及时办理续保手续,并于前次保险期满日起1个月内向出租人提供续保保单之副本及所付保险费之收据或保险公司确认信以备案。
2.6(窗户或玻璃幕墙的更换) 承租人须支付出租人由于承租人、其雇员、代理人、承包商、受邀者、顾客或访客之行为或疏忽而被打破或损毁之窗户、玻璃或玻璃幕墙的更换费用。
2.7(出租人之进入) 承租人应准许出租人及其授权人士在给予通知下于合理时间内进入承租单元、观察其维修状态、盘点固定附着物及装置,及进行任何需要对承租单元或建
筑物施行的工程、维修或保养,但在紧急情况下,出租人、其雇员或代理人均可在未有事先通知的情况下进入并在需要时强行进入,为此承租人应告知出租人其安装于承租单元之任何保安系统及性能。
2.8(修理通知) 承租人应在收到出租人或其授权代表通知有任何需要进行维修而该维修为承租人在本租赁合同项下责任时,即时着手执行,否则出租人、其雇员或代理人将有权进入并在需要时强行进入承租单元进行该工程或维修,一切有关费用则由承租人负责。
2.9(将损毁情况通知出租人) 承租人应将任何人士遭受之损伤及承租单元遭受之损毁,以及水管、电线或装置、固定附着物及装置或由出租人所提供之其它设备发生之任何意外或损毁情况,即时以书面形式通知出租人。
2.10(名录指示牌) 承租人应在要求时即时支付附加、修理、更改或更换承租人在由出租人提供之名录指示牌上使用之名称所需之费用。
2.11(展示、招租及再出租) 承租人应在租期届满前的三个历月期间,在获事先通知的任何合理时间内,容许准承租人或准使用者勘察承租单元及其各部份。
2.12(管理守则) 承租人须遵守、履行及不违反出租人按照本租赁合同第9.1条所不时采纳之管理守则中所载之条文。
2.13(假定行为及违约) 承租人应就其所有的雇员、代理人、承包商、受邀者、顾客或访客任何的违反、不遵守、不履行条款、条件、协议或规定以及其行为、疏忽、不作为及违约向出租人负责,视同此乃承租人违反、不遵守、不履行条款、条件、协议或规定以及承租人本人的行为、疏忽、不作为及违约。
2.14(承租单元的交付及交接) 在本租赁合同终止时,承租人须根据本条所载之规定,将承租单元按出租人交付予承租人使用时的毛坯房标准予以恢复原状,包括但不限于恢复天花开放式消防喷淋系统、烟感器,拆除并交还风机盘管、恒温器、灯盘、送风口、回风口、天花板及辅料(须按租区标准机电设施清单现场清点数量,所有欠缺数量须由承租人补回或赔偿材料损坏或损耗),并交还出租人承租单元连同当中其他所有固定附着物、装置以及附加设备。交还的承租单元连同当中的所有固定附着物,装置及天花板等装修配套材料的状况必须为完整、良好、清洁、适租及经妥善维修的状况。承租人无权就其加诸于承租单元之任何固定附着物、装置或附加设备,向出租人提出补偿或赔偿的要求。但如出租人要求,承租人必须在租期届满或提早终止租约时搬走其个人财物、固定附着物、装置及附加设备,并负担拆除和搬运费用,在此情况下,若在搬走过程中对承租单元及应归还出租人的其他固定附着物、装置及附加设备有任何损毁,则承租人应以恰当及熟练的方式作出令出租人满意的补救。如承租人未能按出租人之要求履行上述义务,承租人同意向出租人支付每平米人民币800元的拆除及搬运费用,而不论出租人是自己实施此项工作或外聘其他公司实施此项工作。承租人应向出租人交出承租人持有进入承租单元的各个部份的所有钥匙及允许出租人自名录指示牌上及承租单元之所有门、墙或窗上清除所有与承租人有关之字体及字符,费用由承租人负担,并对任何清除造成之损毁作出补救。若承租人未能在租期届满或提早终止当天将承租单元按本条款之约定交还出租人(经双方同意保留内部装修、装饰或附属物者除外),每逾期一天,承租人须向出租人缴纳滞留金(相当于2倍的日租金及管理费)。此外,若在租期届满或提早终止时仍有物品、固定附着物或装置遗留或弃置在承租单元,承租人在此同意放弃该财物的所有权,并同意出租人对该财物自由处置,包括但不限于抛弃、变卖等方式,由此产生的收益归出租人所有(如有),所涉及费用由承租人负担(如有),出租人亦无需就该处置或任何其它处理方法造成的任何损失或损毁向承租人或任何其它人士负责。
2.15(电力装置、管道及喉管修理) 若出现危险或不安全情况或出租人或有关公用事业公司提出合理要求,承租人应修理及更换其所安装的任何电力装置、线路、喉管或管道,而承租人须任用出租人指定之承包商进行消防系统之电力工程(包括温感、烟感等)及由电
表房至承租人之主电制的线路工程。承租人应按要求允许出租人或其代理人在任何合理时间测试承租单元内之消防、空调及承租人所安装之线路、喉管或管道。; 2.16(清洁及清洁承包商) 承租人应在所有时候保持承租单元,包括如承租人占用整层地方时该层之电梯大堂在清洁及卫生的状况及状态。
2.17(下水道的清理) 承租人须根据要求向出租人支付一切出租人在清理、维修或更换任何因承租人或其任何雇员、代理人、承包商、受邀者、宾客或访客之不慎或使用不当或疏忽而导致的下水道或卫生设施或管道装置的堵塞或停止运作所招致之费用,并向出租人赔偿任何因此而导致或产生之费用、索赔或损害赔偿。
2.18(恶劣天气的防护) 承租人应采取所有合理的预防措施保护承租单元免受雷暴、暴雨、大雪或类似的恶劣天气所损害,尤其要在以上的各种恶劣天气下,确保所有外面的门窗均安全锁上。
2.19(户外门窗) 承租人应保持所有户外门窗关闭,如违反本条款而承租人没有实时遵守出租人要求关闭门窗,则出租人有权派代表关闭任何打开之门窗。
2.20(服务人员入口及电梯) 承租人只可在由出租人不时指定的运载货物时间内经货运入口及使用货运电梯装卸货物。
2.21(废物及垃圾的搬移) 承租人应负责把垃圾及废物由承租单元清除及弃置于建筑物范围内出租人所不时指定的地点。
2.22(进行商业活动) 承租人应进行不损害建筑物作为甲级办公室大楼的商誉及声誉的商业活动。
2.23(违约赔偿) 承租人须就其任何违反、不遵守或不履行本租赁合同的任何条款、条件、协议或规定,或由承租人在租期内之任何时候在承租单元进行之任何工程,或现时或在租期内任何由承租人所附加或安装之任何附连于承租单元或自承租单元凸出之物品,或承租人之任何行为、疏忽或失责,因而造成出租人遭受或招致的一切诉讼、申索、损失、损害、开支及律师费,向出租人作出十足赔偿。
第3条:出租人的义务
出租人同意以下各项:
3.1(不受干扰) 在承租人依本租赁合同按期并按所规定方式支付租金、管理费及其它应付之款额,并遵守及履行本租赁合同项下承租人应遵守及履行之条款、条件、协议及规定的前提下,批准承租人在租期内和平地享用承租单元,而不受出租人或任何有权通过出租人行使权利人士之干扰,惟承租人须了解确认出租人或物业管理人有权在建筑物内、外及∕或之上进行修葺、更改及∕或修理工程,而出租人及∕或建筑物之其它承租人可进行装修工程。
3.2(屋顶及主结构) 保持建筑物之主结构部份处于良好的维修状况。
3.3(装饰) 在出租人认为必要时对建筑物的公共区域进行一切必要的装饰。
3.4(清洁) 保持建筑物的公共区域、公共洗手间及其它共享部份清洁及良好状况。
3.5(共享设施) 保持建筑物之升降机、自动扶梯、灭火及安全设施、空调设备及其它公共服务设施处于正常运作状态。
3.6(名录指示牌) 提供标准名录指示牌于建筑物大堂及相应楼层并分配位置供承租人以出租人所指定之统一字体或字符标准附加承租人之名称于其上。
3.7(空调供应) 由星期一至星期五每日上午七时三十分至下午八时整(公众假期除外)或出租人所不时指定的时间内为承租单元提供空调服务。星期六、日及公众假期均不会提供空调服务。若承租人在上述所规定的供应时间以外需要空调服务,出租人可在收到承租人有关要求的合理事先通知后为其提供该服务。额外空调服务的收费由出租人决定并会不时通知承租人,而承租人应在收到缴费通知书后即时支付该费用。
第4条:限制及禁止
承租人与出租人同意下列各项:
4.1(安装及变更) 未经出租人事先书面同意(该同意不应被无理扣发),承租人不得竖立、安装或变更承租单元或其任何部份之任何固定附着物、间隔或其它架设物或装置,亦不得作出或允许或容忍作出安装或附加电力装置、线路、管道、喉管及任何其它装置,或安装或容许安装任何超过地板之任何部份的原定荷重量或须要额外电力线路、管道或喉管或须耗用承租人之独立量度电表之外电力的设备、器具或机械。出租人有权规定保险箱及其它重型设备的重量上限及限定安放位置,及规定安放在出租人认为须要之体积及物料的支撑物上以分散重量,在进行任何经批准的工程时,承租人及其雇员、代理人、承包商及工人须全面与出租人及所有其雇员、代理人、承包商、工人以及在建筑物进行任何工程的其它承租人或承包商合作。承租人、其雇员、代理人、承包商及工人应服从及遵守所有出租人或其代表就该工程之进行所给予的指示及指导。
4.2(开始营业之准则) 除非及直至(i)取得承租单元开始营业或经营依法需要并由主管部门签发有关承租单元所有的工程及安装的无条件竣工∕批准证明书;及(ii)在租期内的所有时间向出租人存有相关的有效竣工∕批准证明书,承租人方可使用及占用承租单元开始营业或经营(不论属暂时性质或其它情况),否则出租人可酌情拒绝为承租单元提供必需的设施及服务,包括电力供应及空调设备。
4.3(标志) 承租人不得在承租单元内部或外面装置或陈列或允许或容忍他人装置或陈列任何从室外可见的告示牌、标志、装饰物、广告或其它图样,不论它们是否配上灯饰,并且出租人应有权将之移除,有关费用及开支由承租人负担,惟:
(i)承租人应有权以英文及中文以出租人所指定的字母及∕或字符在建筑物大堂及相应楼层的名录指示牌上展示其名称,该等字母及字符及其附加或更改将由出租人放置,开支由承租人支付;及
(ii)承租人应有权将其名称以出租人所批准之体积之字母及∕或字符附贴于承租人之大门上,费用则自行承担。
除上述第(i)及第(ii)条外,承租人不得作出或允许或容忍他人作出任何对承租单元或建筑物外观造成改变或不利影响的行为。
4.4(用途) 承租人不得使用或允许或容忍承租单元用作承租人名下办公室以外的任何其它用途。
4.5(非法或不道德的使用) 承租人不得使用或允许或容忍承租单元用作任何非法、不道德或不恰当的用途。
4.6(不作招徕) 承租人不得准许承租人之任何雇员或代理人在承租单元外或建筑物内或任何邻近地方开展任何业务招徕或招揽或分派任何单张、通告或宣传物品。
4.7(拍卖及展览) 承租人不得在承租单元举行或允许或容忍举行任何种类的物品或财物展览、拍卖或相类的销售活动。
4.8(留宿或家居用途) 承租人不得将承租单元或其任何部份用作或允许或容忍任何人将其用作宿舍。
4.9(制造或储存货品) 不将承租单元用作或允许或容忍其被用作生产、制造或制作货品或商品,或储存货品及商品,与承租人在该处进行之业务合理需求有关之少量样版及展品除外。
4.10(爆炸物或危险品) 承租人不得在承租单元内存放或储存或允许或容忍他人存放或储存任何武器、弹药、火药、硝酸钾、煤油或其它易爆、易燃、危险或非法物品,在租期内的任何时候,均不得允许承租单元或其任何部份被用作任何在中华人民共和国现行法律下会使出租人遭受罚款、没收或刑罚的用途。
4.11(阻塞信道) 承租人不得也不得允许或容忍任何人用任何箱子、包装、废物或其它物品或任何种类或性质之妨碍物阻碍或堵塞任何出入口、梯间、平台、信道、自动扶梯、升降机、大堂或建筑物之其它公用部份,出租人如认为恰当,有权不作预先通知而清理及处置这些箱子、包装、废物或其它物品或妨碍物,出租人不须因此承担任何责任,而开支则由承租人负担。
4.12(公共区域内的物品) 未取得出租人事先书面同意前,承租人不得在任何出入口、楼梯间、平台、信道、大堂或建筑物的其它公用部份铺设、装置、安装或附设任何线路、电缆或其它物品或对象。
4.13(出租转让) 承租人不得转让、转租、或以其它方式放弃使用或占有或转移承租单元或其任何部份或其任何利益,亦不得允许或容忍任何导致非本租赁合同签约方的人士获取使用、拥有、占用或享有承租单元或其任何部份之安排或交易,不论该获取有否付出租金或其它代价。为免生疑问,承租人明文同意本租赁合同只属于承租人个人签订的。
4.14(违反保险规定) 承租人不得作出或允许或容忍发生任何使建筑物及∕或承租单元现有所投之火险及∕或其它可投保事项之保险及∕或第三者责任险无效或可能使其无效的行为、行动、事宜或事情,亦不得作出或允许或容忍由于这些行为、行动、事宜或事情使保险费增加。如果由于承租人所为或所允许或容忍之行为、行动、事宜或事情使保险费增加,出租人有权向承租人索回保险费的增加额,出租人的上述权利不影响其本租赁合同项下享有的任何其它权利或补偿。同时承租人应在保险公司要求时提供相关证明文件或其它必要的协助。
4.15(空调) 承租人不得在出租人所提供之空调设备外另外安装空调设备。
4.16(停泊车辆) 承租人不得将车辆停泊或阻碍或以其它方式使用建筑物的停车位、车道、车辆出入口或指定的装卸区,也不得允许承租人的任何雇员、代理人、顾客、受邀人或访客这样做,遵守本租赁合同第9条所制定的管理守则则不在此限。
4.17(建筑物名称的使用) 在承租人未得出租人的书面同意前,不得在与承租人之业务或营运有关的情况下或出于其它目的,使用或允许他人使用出租人或建筑物的名称∕标志或其任何部份作任何用途,也不得使用或允许他人使用整个或部份该名称∕标志或建筑物或承租单元于任何图片、图标或相似标识,仅用于表明承租人之地址及商业地址则不在此限。
4.18(墙壁及天花受损及其它) 未得出租人的事先书面同意,承租人不得在承租单元之任何门、窗、墙壁、梁、结构或构造物或任何管道系统、卫生或空调设施或装置上刻、损害、破坏、钻入钉子或螺丝钉、做标记、毁损或允许或容忍以上行为的发生,亦不得作出任何损毁或穿透现存地面或地板的事情。
4.19(公共区域的损坏) 承租人不得损坏、损毁或毁坏建筑物的公共区域的任何部份,包括但不限于布置物、楼梯、升降机、自动扶梯及周围的树木、植物或灌木等。
4.20(滋乱或干扰) 承租人不得作出或允许或容忍作出任何可能对出租人或建筑物内其它办公室租户或占用人造成滋扰或干扰的行为或事情。
4.21(噪音) 承租人在任何时候不得在承租单元内导致、制造或允许或容忍他人制造任何扰人或烦扰的噪音或任何在室外能听见的音乐、声响或噪音(包括广播或任何能够产生、播放、接收或录音之设备或装置所制造的声音)。
4.22(盥洗设备) 承租人不得使用或允许被其它人士使用出租人在承租单元内或在建筑物的公共区域内提供之盥洗设备作任何非拟定之用途,亦不得将与其拟定之用途不相符之物品或对象扔进或允许或容忍他人将之扔进盥洗设备内,承租人须应要求向出租人支付因违反本条款造成之任何破损、堵塞或损毁之全部开支。
4.23(动物、宠物及害虫滋生) 承租人不得在承租单元内或允许或容忍其它人在承租单元内饲养任何动物或宠物,并须自费采取出租人所要求之所有步骤及预防措施,以防止害
虫在承租单元或其任何部份滋生蔓延。
4.24(预备食物及预防气味) 不得在承租单元烹煮或预备或允许或容忍任何人烹煮或预备任何食物,也不得促使或允许在承租单元内产生或散发出任何令人反感之气味或异味。
4.25(天线) 承租人不得在建筑物的屋顶或墙上或承租单元的天花或墙上竖设任何天线,亦不得干扰、移除、拆除或更改出租人所提供的公共天线(如有的话)。
第5条:例外情况
除非是因出租人、其雇员或代理人之严重疏忽所引致,否则出租人无须就下列情况对承租人、占用人或任何其它人士负上任何责任:
5.1(升降机、自动扶梯、空调及其它) 承租人、占用人或任何其它人士因任何升降机、自动扶梯、防火及保安装置、空调设备、电讯服务或承租单元或建筑物的任何其它设施的欠妥或故障而蒙受之人身或财产受损、损失、损坏或伤亡;或
5.2(电力及水的供应) 承租人、占用人或任何其它人士因建筑物或承租单元之电力或水供应上的故障、机件失常、爆炸或暂停而蒙受之人身或财产受损、损失、损坏或伤亡;或
5.3(火灾、水淹及害虫滋生) 承租人、占用人或任何其它人士因建筑物内任何地方之火灾、烟、气味或任何物质或物料的溢漏、水淹或漏水、雨水或暴风雨涌入建筑物或承租单元、或鼠类或其它害虫在建筑物内之活动而蒙受之人身或财产受损、损失、损毁或伤亡;或
5.4(保安) 对承租单元或当中任何人士或物品之保安或保管,尤其在不局限前文之一般性的原则下,由出租人或物业管理人所提供之保安员及管理员或任何性质的机动或电动警报系统均不构成出租人或物业管理人对承租单元或当中任何物品的任何安全上的责任,承租人对承租单元及当中物品的安全时刻负全责;或
5.5(不执行法规) 因不执行第9条下之管理守则或任何人士不遵守该管理守则所引致或造成之任何损伤、损失、损坏或死亡。
在任何上述情况下,承租人在本租赁合同项下所应支付之租金或管理费或其任何部份均亦不可减除或停止支付。
第6条:减少租金
若承租单元或其任何部份因火灾、恶劣天气、天灾、不可抗力或其它不论直接或间接都不归咎于承租人之行为或失职的原因而造成毁坏或破坏导致承租单元不宜使用及享用时,租金应按承租单元受损毁的性质及严重程度依比例暂免支付,直至承租单元得到修复或复原。若出租人认为不合乎经济效益或不适于实际操作的话,出租人无义务对承租单元进行修理或将其回复原状。又若承租单元整个或基本整个被损毁或被损至不适宜使用及享用,而在该损毁或毁坏发生后六个月内未能被修理妥当及回复原状,则任何一方有权在该损毁获妥当修理及承租单元被回复原状前随时向对方发出书面通知终止本协议,而无损于任何一方对另一方就任何先前之索赔或对违反本租赁合同条款有关之权利及补偿,亦不影响出租人在终止租约生效前有关租金、管理费及在此协议下其它应付费用方面之权利及补偿。
第7条:违约
谨此进一步明文同意并申明下列各项:
7.1(违反) 在完全无损本文第8.1条的前提下,若(i)租金、管理费及∕或其它按本租赁合同或其任何部份应由承租人支付之款额在到期应付后十四天仍未支付(不论承租人曾被要求清付与否);或(ii)承租人对本文所载之任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行;或(iii)承租人的任何资产遭人民法院或任何主管部门查封、没收或扣押;或(iv)承租人破产或作为一家公司而被清盘;或(v)承租人被呈请破产或清盘;或(vi)承租人在其它情况下变成无力偿债或与其债权人作出任何债务重整协议或债务偿还安排或承租单元被实施任何法律上的执行行动(各情况为“违约”),()出租人可截
断所租办公室的所有电力、空调、水、电话、互联网及∕或其它设施的服务及∕或供应,但必须在三天前将出租人的此一意图书面通知承租人。若该违约未有在出租人向承租人送达书面通知后的七天内纠正,则出租人可执行所有下列权利(“补救权利”):
(i)进入或再次进入承租单元或其任何部份以收回整个承租单元;
(ii)终止本租赁合同,但这并不损害出租人享有的就任何尚未解决有关承租人的违反或不遵守或不履行任何协议、规定及条件之诉讼权利;
(iii)没收保证金及承租人所缴付的其它押金,而无损出租人根据第8条作出扣减及为额外赔偿提出索赔的权利;及
(iv)作出一切出租人认为有需要或应当的合法事情及∕或合法行动以纠正违约。 出租人因截断及随后再接驳承租单元之电力、空调、水、电话、互联网及∕或其它设施的服务及∕或供应而引起之所有有关费用及开支将由承租人支付,并可由出租人作为债项向承
租人追讨,或按照本租赁合同第8条自承租人所交纳之保证金中扣除。
7.2(权利的行使) 出租人按本协议所规定的形式向承租人发出收回承租单元及终止本租赁合同的书面通知即表明其全面充分地行使了该权利,而出租人无需实际进入承租单元。在发出收回承租单元之书面通知时,承租单元即被视作为已经被出租人所收回而承租人即被视作已被逐出承租单元。此后,出租人有权以其意欲之方式处置承租单元及遗留在内之任何物品或实产而不须因此向承租人负任何责任。
7.3(接受租金及管理费) 出租人接受租金及∕或管理费及∕或其它款项,不可被视为出租人放弃其就承租人任何违反、不遵守或不履行任何其于本租赁合同项下所应遵守及履行之协议、规定及条件而对承租人作出起诉的权利。
7.4(支付令) 若承租单元应支付之租金未有依上文所规定之时间及方式预先支付,则构成及当被视为拖欠。在这情况下,出租人可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第191条向人民法院申请支付令,所招致之所有费用及开支由承租人承担。
7.5(滞纳金) 在无损出租人就该违约之其它权利及补偿的情况下,若租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其它费用或其任何部份未有依本文第一条条款所指定的方式及时间支付,则承租人应按所欠缴付费用总额的0.1%按日支付滞纳金,该滞纳金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止(应缴付日及实际还款日均计算在内)。
7.6(承诺) 承租人在约定租赁期间内除不可抗力外,在任何条件下不得提早解除本协议,如因承租人原因导致本协议提前终止或无法履行,则出租人无须返还承租人已付保证金,且承租人需向出租人支付未履行完毕租期的应交租金。若本协议的终止给出租人造成的损失超过未履行租期的应交租金,承租人应就此超过的部分对出租人承担赔偿责任。出租人有权就承租单元另行订立租赁合同,以减少因承租人的违约行为给出租人带来的损失。
第8条:保证金
8.1(保证金) 承租人须在签署本租赁合同时,以人民币向出租人交纳本租赁合同附表所规定之数额作为保证金(“保证金”),以保证及担保承租人忠实遵守及履行本租赁合同项下所载承租人应遵守及履行的条款、条件、协议及规定。保证金应由出租人在整个租期内保留,不计利息。若承租人违反或不遵守或不履行前文所述之任何协议、规定或条件,则出租人有权行使本租赁合同给予的补救权利、终止本租赁合同、没收保证金及就因此招致之费用、开支、损失或损害申索其它赔偿。再者,出租人可在任何上述情况下,在承租人违反、不遵守或不履行本租赁合同之任何协议、规定或条件后选择立即从押金中扣减因该违反、不遵守或不履行而对出租人造成之任何金钱损失的数额,无论是否给予承租人预先通知。在这种情况下,如承租人欲延续租约,应在收到出租人的书面通知后7天内补足已被扣除的保证金作为延续租约的先决条件。如承租人未作补足,则出租人有权行使其所有补救权利。
8.2(退还保证金) 除保证金已依前文被扣减或没收外,出租人应在下列最后情况发生后三十天内将保证金无息退还承租人:(a) 本租赁合同届满及承租人根据本租赁合同第
2.14条将空置的承租单元交还予出租人;(b) 承租人完满解决及履行出租人就承租人违反、不遵守或不履行任何本文所载的协议、规定及条件所提出的追讨;及 (c) 承租人之电话、电讯及电力账户已与有关部门及单位结清。若保证金未被出租人根据本租赁合同之条款扣减、扣留或抵销,出租人应以承租人交纳的数额不记利息退还予承租人。
第9条:管理守则
9.1(制定管理守则) 为确保建筑物及××广场为一流项目及为履行有关部门订立的法律、法规或规定,出租人有权在其认为需要时随时以书面形式向承租人提出、引入、修改、采纳或废除有关停车位的使用、装修、以及与建筑物及∕或发展项目的进出、运作、管理及保养有关的管理守则(“管理守则”)。
9.2(冲突) 管理守则只是作为本租赁合同条款的补充,其内容不得以任何方式使这些条款丧失效力。如果管理守则与本租赁合同条款发生冲突,一切以本租赁合同条款为准。
第10条:解释及其它
10.1(标题及索引) 标题及索引(如有)只作为本租赁合同的指导性说明,并不作为本租赁合同的一部份,并且不会影响或限制本租赁合同条款的解释或阐述。
10.2(宽容并非放弃权利) 出租人对承租人一次或多次不履行、违反、不遵守或不履行本租赁合同内承租人的责任的宽容、原谅或宽恕并不代表出租人对承租人持续或再次的不履行、违反、不遵守或不履行放弃自身的权利,也不消除或影响出租人根据本租赁合同因承租人此等持续或其后的不履行或违反而有的权利及补偿。除非出租人以书面签署声明放弃权利外,出租人的任何行为或忽略均不应视为或被推断为放弃其权利。任何出租人发出之同意,只适用于其指定的特别事情上,而不能视为出租人对其权利的放弃或对相关条款的解除,也不能理解为豁免承租人将来须向出租人申请之其它特别书面同意书,同意书上明文规定者除外。
10.3(出租人就公共区域及公共设施的权利) 出租人保留权利不时按其绝对酌情权以认为恰当的方式对建筑物公共区域及公共设施以及建筑物其它部份(承租单元除外)进行移除、撤销、重新安置或以其它方式更改或进行任何修改、附加或其它工程及限制对此等部份之进出或信道权,而在实际上或理论上不构成承租人的被迫迁出及不应因而引起对承租人的任何责任。
10.4(通知的送达) 任何应送达的通知,如果是送交承租人,应在写明承租人的姓名、地址交以预付邮资的邮寄方式寄送承租人或派专人送达承租单元或承租人在中国上海最后所知的业务地址或居住地址时,被视为充分送达。若是送交出租人,应在写明出租人的姓名﹑地址交以预付邮资的邮寄方式寄送出租人或派专人送达出租人于本租赁合同内的地址或出租人不时通知承租人的任何其它地址时,被视为充分送达。
10.5(不包括其它保证) 本租赁合同是由双方经协商达成一致所制订的唯一协议依据并取代双方此前所有的陈述、协议、承诺或保证,当事人并未就任何有关出租人、承租人、建筑物或承租单元做出其它陈述或保证。若曾作出或默示此等陈述或保证,在此均予以放弃。
10.6(建筑物命名) 出租人保留自行决定重新命名整个发展项目及建筑物之权利并有权随时改变、替换或废除原有的名称而不必向承租人支付任何赔偿金。但出租人应在行使以上权利前不少于三(3)个月通知承租人、邮政部门和其它有关的政府部门。
10.7(营业执照) 承租人在签订本租赁合同前,需向出租人提供由中华人民共和国政府相关主管部门签发的营业执照或注册证书及有关授权书,及在承租人为一所公司的情况下,需提供承租人的公司规章或组织章程及授权代表签署本租赁合同的董事会议记录核证
副本,以供出租人查证。无损于前文所述,承租人陈述并向出租人保证其本身具备一切必需的能力及权力签署本租赁合同及履行其义务,代表承租人签订本租赁合同的人已被承租人经适当的方式赋予了相应的权力。
10.8(房产状况) 承租单元应以现状在交付日期由出租人交付给承租人。承租人需依照本租赁合同接收承租单元及视之为可租赁的状况。
10.9(费用及开支) 除非中华人民共和国法律或法规另有不同规定,否则所有开支,包括印花税以及与本租赁合同相关或附带的费用都应由出租人和承租人平均分摊。双方应各自承担由此产生的自己的法律开支(如有)。
10.10(适用法律及司法权) 本租赁合同受中华人民共和国法律管辖并根据中国法律阐释。如出现任何争议,经出租人和承租人协商后仍无法解决的,本租赁合同任何一方可将争议提交上海市卢湾区人民法院处理。
10.11(签署及语言版本) 本租赁合同依照中文正本一式四份签署。如出租人提供本租赁合同的英文翻译本,该英文版本只供承租人参考之用。出租人不保证英文翻译本所述内容及英文措辞的意思与表达与中文正本完全一致。如出现分歧或意思差别,应以中文正本为准。
附录二 – 特殊条款
除非另有明文约定,如本租赁合同任何部分的条款与本特殊条款不一致,则以本特殊条款约定为准。
1(租期开始前的装修期) 出租人同意在承租人(i)签署本租赁合同;及(ii) 按照本租赁合同附表第5部分所规定之数额及本租赁合同所规定之方式向出租人交纳保证金及预付款的前提下,承租人可以于××××年××月×日接收承租单元直至租期开始前的一天限作装修用途(“装修期”),此外,在承租人之装修方案获得出租人或其物业管理人及相关政府主管部门之事先书面同意的前提下,承租人方可在承租单元内开始装修工程,装修期仅用作进行必须的建筑工程之准备及开展承租单元内的装修、装饰及其它工程之用。在装修期期间,承租人仅可以授权人士的身份占用承租单元,并无权利在摒除出租人或出租人的承包商、雇员、代表、受邀者或代理人的情况下独自占用承租单元。相应地,在装修期期间,承租人应: &nbs (i)仅将承租单元作装修之用,及并无权在承租单元以任何方式经营或进行任何商业活动;
(ii)若承租人、其承包商、代理人、雇员或代表人并非只是装修承租单元或若承租单元被用作与装修承租单元的单一用途不相符的用途,则承租人应按出租人的要求撤出承租单元;
(iii)自费购买包含第三者责任保险或公众责任保险及其它必需保险的承包商整体风险之保险,保险单上应注明以出租人为受益人;及
(iv)承租人应就由承租人在占用承租单元而作出或不作出的任何作为、行为、事宜或事情直接或间接地引致出租人蒙受的及∕或任何人士对出租人追讨的所有损失、损毁、索赔、诉讼及要求,保证给予出租人全额赔偿。
无损于前文所述的前提下,承租人在装修期期间犹如已成为承租人并应遵守本租赁合同的所有条款及支付管理费及其它款项,除支付租金的责任例外。
即使前文所述有任何相反条款,若装修工程在装修期结束前完成,承租人可在持续遵守附录一第2.3条及4.2条且提前书面通知出租人之前提下,在承租单元开始营业或经营,惟(i) 承租人在承租单元开始营业或经营的日期应为新起始日(下称“新起始日”); (ii) 从新起始日至起始日之前一日的期间应视为租赁期的延长期(下称“延长期”)且该延长期应被视为延长的免租期(为免生疑问,本租赁合同中关于免租期的其它条款及条件同样适用于本条款所述之免租期);及(iii) 在延长期内,承租人仍应遵守本租赁合同的所有条款及支
付管理费及其它款项,除支付租金的责任例外。
2(免租期) 在承租人妥为遵守及履行本租赁合同之条款及条件的前提下,出租人同意给予承租人下列免租期,即
但承租人必须在整个免租期内遵守及履行本租赁合同下其义务以及支付管理费及其它须由承租人支付的所有款额(租金除外)。如因承租人违约导致租赁合同被提前终止或解除,承租人应将上述已享有的免租期租金补足。
3(分租/转租予子公司/关联公司)
(a)尽管有本租赁合同标准条款第4.4及4.13条的规定,承租人在取得出租人书面批准后,该批准不应无理扣发,有权分租(由承租人将上述承租单元再出租)/转租(由第三方直接向出租人承租)部分或全部承租单元予其子公司/关联公司(定义见特殊条款第3(b)条)(“分租人/转租人”),惟必须:
(i)承租人应促使分租人/转租人遵守本租赁合同的所有条款犹如已成为一方当事人,分租人/转租人之任何不遵守本租赁合同之行为均应完全被视为承租人对租赁合同之不遵守,同时分租人/转租人在任何情况下不得再将承租单元进行转租或分租;
(ii)承租人应遵守出租人就相关分租事宜合理要求的其它条件(包括任何由承租人及分租人/转租人出具的有利于出租人的合理担保或承诺);
(iii)承租人全额支付出租人就承租人之分租/转租事宜相关文件的准备、签署及完成而产生之法律及行政手续费,每份所需文件人民币5,000.00元;
(iv)承租人承诺在分租/转租协议及相关主管部门公证及登记后立即向出租人递交其复印件。
(b)就本条款之目的,承租人之子公司/关联公司为:
(i)任何承租人直接或间接实质地拥有不少于50%股权或相等利益、或承租人控制不少于50%投票权的实体;或
(ii)任何直接或间接在承租人公司中实质地拥有不少于50%股权或相等利益、或在承租人公司中控制不少于50%投票权的实体;或
(iii)任何承租人的兄弟公司。兄弟公司为任何上述第(ii)条所描述的公司直接或间接在该公司中实质地拥有不少于50%股权或相等利益、或在该公司中控制不少于50%投票权的实体。
为免生疑问,前述“实质地拥有”不包括任何作为被提名人或受托人身份的所有权或利益。
(iv)该子公司/关联公司注册名与“台湾××企业”相似之上海分公司或上海代表处,则免除其第3 (a)(iii)中所涉及的法律及行政手续费,每份所需文件人民币5,000.00