个人专业实践总结
土地估价是一项实操性很强的专业技术工作。土地估价师不但要掌握技术标准、估价程序、估价方法和相关专业知识，而且需要熟悉有关法律、法规、部门及行业规定，按照国家规定的标准、程序和方法，客观公正地评估地价。自从20xx年来，我在****土地评估有限公司参与土地估价实践工作，经过五年的实践学习，我不断的认识和理解了土地估价的理论知识，并在估价实践中加以应用，同时，也深刻认识到作为一名土地估价工作人员，不仅要有扎实的理论与实践经验，更要严格遵守职业道德，才能真正成为一名合格的土地估价师。
下面我就估价师的职业道德、估价原则在实践中的应用、估价工作程序、估价方法在实践中的应用四个方面做一下简单的实践总结。
一、估价师的职业道德
当今我国土地评估行业发展较快，竞争也十分激烈，一部分估价机构职业道德观念不高，采取不良经营手法，迎合一方利益，提供虚假信息，不合理收费，有的估价人员在估价中故意提高或者降低评估价值，给当事人造成直接经济损失，或者利用执行业务之便，索贿、受贿，影响了评估行业的信誉，不利于评估行业的健康发展。
作为一名估价师，我们应该从自身做起，在加强业务技能学习、树立现代市场营销观念的同时，要不断提高个人职业道德品质修养，做到遵纪守法、诚实待客、严格守信、爱岗敬业、自觉维护职业形象，维护行业信誉，维护自身利益，促进评估行业的健康发展。
遵守职业道德，在实践中应该从以下几方面做起：
1、熟悉技术标准、估价程序、估价方法和相关专业知识，并依照国家规定的标准、程序和方法，客观公正的评估地价，履行估价业务合同（协议书）中规定的各项义务和责任。
2、在土地估价业务活动中应实事求是，执行国家有关地价政策，坚持独立、客观、公正的原则，不做任何虚假估价。有的当事人要求抵押价值高估，有的当事人要求出让价格低估，被拆迁人要求拆迁价格高估，拆迁人要求拆迁价格低估，有的当事人会采用各种手段隐瞒估价对象的缺点，有的当事人故意夸张估价对象的优点，有的当事人以物质诱惑估价师，有的当事人在达不到要求时，甚至会恐吓、威胁估价师。
土地估价师是一种神圣的职业，估价报告是标准、尺度，这就要求估价师要不畏艰险、不屈服利益诱惑，不断提高自己的业务素质，以规范和法律为准绳，客观、公正地开展评估工作，做金融机构的可信赖的朋友，做税收的标准尺度，做拆迁人和被拆迁人的公正裁判！
3、为客户保守秘密。估价人员和估价机构应当妥善保管好委托人的文件资料，并对资料及估价结果保密，公司应设立档案管理人员，对委托人的资料统一归档管理，并根据资料的重要程度，确定保管和保密的时效。
4、按标准收费，不搞恶性竞争，不收取评估合同费用以外的任何其他利益。尽管当前评估行业竞争激烈，但是，只要我们不断提高自身业务素质，遵守职业道德，坚持客观、公正的原则，不断提高企业的信誉，必然会赢得社会的认可。
二、估价原则在实践中的应用
土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。首先要掌握土地估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格做出最准确的判断。以下介绍我对估价原则在实践应用中的体会。
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1、替代原则
遵循替代原则要求土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
根据经济替代原理，在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据市场规律，在同一商品市场中，价格相同效用大者需求大，效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大，则称这两种是互为替代品。土地作为一种特殊商品也是如此，在同一供需圈、同一时期同一或类似区域，同一用途土地彼此间形成竞争，价格互相影响最后趋于一致。这一原则是运用市场比较法的理论基础。即在评估一宗地的价格时，可以在同一供需圈内，或同一区域内，调查取得近期发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例，通过对地价因素的比较修正，可求得待估宗地的价格。
替代原则主要运用在市场比较法、基准地价系数修正法以及收益还原法、剩余法中。
2、供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
由于土地的位置固定性和市场的地域性，土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求，它们也带有强烈的地域性特点。土地的自然供给是固定的、无弹性的:土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主要取决于需求方的竞争，策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主要取决于需求方的竞争，同时，由于土地的经济供给在一定程度上是可变的，它对市场价格的影响也很大。由于土地市场的不完全性，以及我国城镇土地一级市场由国家垄断，因此，土地价格不可能完全由市场的供给与需求决定，在运用此估价原则时，一定要结合预期收益原则，并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响。
3、预期收益原则
土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行 细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来 的利润总和，即收益价格。
预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对将来的变动趋势作客观合理的预 测，应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的预测。预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。
在土地估价实践中，预期收益原则主要体现在剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。
4、变动原则
估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估土地的价格。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。
5、报酬递增递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
6、最有效利用原则
估价人员应以估价对象的最有效利用为前提进行估价，判断土地的最有效利用应以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等因素 2
进行判定。
判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是：该地块的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否为最有效使用；如果是，转换为最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持续久等。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，与预测原则相关连。
最高最佳使用原则在假设开发法中体现的更为具体，同一宗地，即使规划用途、规划容积率相同，但是，开发方案不同，也会造成土地价值有很大差别。哪一套方案在市场上能产生最大价值，形成最大利润，哪套方案就是最高最佳使用方案。这是一项复杂的分析过程，估价师需要充分的了解市场行情，充分的估计各种方案的市场风险，才能在评估中掌握最高最佳方案。
三、估价工作程序
做一名熟练的土地估价师，要把估价工作程序熟记于心，合理安排估价工作时间，才能提高工作效率。
第一步：接到估价任务以后，首先要确定估价的基本事项，即要确定估价目的、估价时点、估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等。
第二步：编制工作计划
确定估价基本事项后，就应对估价项目做初步分析，确定估价工作计划。包括拟采用的技术步骤、估价技术路线、估价方法、需要调查的资料等等。
首先，确定委托方应提供的资料。
如需要委托方提供资料，应提前列出清单，要求委托方提前准备。土地初次出让评估，需要委托方提供勘察定界图、规划设计条件或规划认可的建筑方案、用地规划许可证、建设项目选择意见书、土地使用权人营业执照等，如果已经有建筑物建成，还需要委托方提供房屋所有权证。在建工程的土地抵押评估，除了上述资料外，还需要委托方提供土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、建筑施工图等资料。土地拆迁评估，需要被拆迁人提供房屋所有权证、土地使用权证、营业执照、拆迁许可证等资料。
其次，根据宗地用途确定可以采用的估价方法。
工业类用地可以采用的方法有：成本逼近法、市场比较法、基准地价系数修正法。住宅类和商服类用地可以采用的方法有：市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法、收益还原法。公共管理与公共服务类用地可参照工业用地评估，采用成本法、基准地价系数修正法。农用地可采用成本法、收益还原法评估。
最后，根据待估宗地实际情况，确定本次评估需要采用的估价方法和需要补充搜集的资料。
根据土地位置确定待估宗地是否位于基准地价覆盖范围，决定是否可以采用基准地价系数修正法评估。需要搜集的资料有基准地价技术资料等。
查找评估机构所掌握的估价案例，是否有足够多的类似案例可以比较，决定是否可以采用市场比较法进行评估。需要补充搜集的资料为可比实例的交易价格、交易类型、交易时间、位置、面积、土地形状、用途等土地具体状况。
如果案例不多，可以采用成本逼近法评估。需要补充搜集的资料包括取得类似地段宗地的土地取得费、土地开发费等等。
如果宗地或地上建筑物有长期稳定的收益，可以选择收益还原法评估。需要补充搜集的资料包括类似房地产的平均收益、平均费用、还原利率等资料。
如果待估宗地为有开发投资潜力、正在开发土地或新建成的房地产所占土地等，都可以采用剩余法评估。需要补充的资料包括开发完成后的房地产总价值、建筑开发的成本费用等资料。
第三步：实地勘察
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实地确认估价对象，记录估价对象具体状况，并对估价对象及周围环境进行拍照。 为了详细反映待估宗地具体状况，做到现场勘察不遗漏，我们制作了现场勘察表，这样现场勘察时比较方便、快捷。表格记录包括宗地位置、权利人、使用权年限等权利状况；包括距商服中心距离、、距道路距离、临道路类型、临主要道路状况、距离客运站（火车站、港口）距离、距离中、小学距离、距离农贸市场或超市距离、距医院距离、公共配套设施状况、周围土地利用类型、环境状况、产业集聚度、工厂与原料地配合度等区域因素状况；包括用地性质、用途、面积、形状、地质、地形、开发程度、规划条件等个别因素状况；包括地上建筑物状况、宗地位置示意图等。
第四步：搜集估价所需资料
估价技术路线和估价方法确定后，详细搜集所需补充搜集的资料。尽管各宗土地具体状况不同，但是，对土地价格有普遍影响的区域因素、政治经济因素、交易案例、各种结构的建筑物建筑开发成本等资料，都需要平时一点一滴的积累。从这一点来看，实践经验确实对土地估价师来说非常重要。
第五步：根据估价资料的收集状况，分析估价对象的具体情况，最后确定最终估价方法，并进行计算。
第六步：把各种方法的评估结果进行分析验证，最终确定待估宗地的评估价格。 如果两种估价方法价格相差较大，则说明，至少其中一种估价计算存在问题，我们应该找出问题，找出差距，校正估价结果。
第七步：誊写、提交估价报告
估价报告经过估价师校核、签字后提交给委托方。
第八步：评估报告及工作底稿的存档
以方便以后报告档案的管理与查找。
四、估价方法在实践中的应用
1、收益还原法
⑴基本原理及适用范围
收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下：
P=a/r[1-1/(1+r)m]
式中：P——有限年期土地收益价格；
a——年土地纯收益；
r——土地还原利率；
m——土地尚可使用年期。
收益还原法只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
⑵估价程序
①搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料
②估算年总收益
③估算年总费用
④计算年纯收益
⑤确定还原利率
⑥选用适当的计算公式求得试算收益价格
⑦确定待估宗地地价
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⑶估价难点
在收益还原法计算时，难点是年土地纯收益。
土地纯收益计算的基本公式为：年土地纯收益=总收益—总费用
①当房地产一体出租时，年土地纯收益的计算公式为：
年土地纯收益=年房地产总收益－房屋年纯收益
=（房地产出租年总收入－房地产出租年总费用）－（房屋现值×建筑物还原利率） =[房地产出租年总收入－（经营维修费+经营管理费+房屋年保险费+房屋出租年应交税金+房屋年折旧费+建房利息等）－[（房屋重置价×成新率）×建筑物还原利率
在该公式中，容易落掉的是房屋年折旧费和建房利息。
值得注意的是，在实践中，有的出租合同约定：租金收入不包括物业费、水电费、管理费、维修费等，这类费用是在租金收入外，由租客自行向物业管理部门缴纳。所以，在年纯收益计算时应该注意年总收入是否包含这些费用，如果包含，则应该扣除该项费用，如果不包含，则不需要扣除该项费用。
②当房地产为经营性企业时，年土地纯收益的计算公式为：
年土地纯收益=年房地产总收益－房屋年纯收益
=（经营总收入－经营总费用）－（房屋现值×建筑物还原利率）
=[经营总收入－（销售成本+销售费用+经营管理费+销售税金+财务费用+经营利润）－[（房屋重置价×成新率）×建筑物还原利率
③当房地产为生产性企业时，年土地纯收益的计算公式为：
年土地纯收益=生产总收入－生产成本
=生产总收入－（生产成本+产品销售费用+产品销售税金及附加+管理费用+财务费用+企业利润）
在经营性房地产和生产性房地产计算中，容易落掉的是财务费用和利润。经营利润应该采用社会平均利润。
2、市场比较法
⑴基本原理及适用范围
市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
市场比较法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。 ⑵估价程序
①收集交易资料
②确定比较交易案例
③市场交易情况修正
④期日修正
⑤区域因素修正
⑥个别因素修正
⑦土地使用年限修正
⑧容积率修正
⑨地价确定
⑶估价难点
难点一：选取类似的可比实例。
为了能够准确的选取可比实例，应该充实交易实例库，调查大量的交易实例，并且要详细的记录每一宗交易实例的详细交易状况，包括宗地的坐落、用途、位置、形状、面积、地质、地形、区域位置示意图、临路类型、规划利用状况、地上建筑物状况、规划限制、距市中心距离、周围土地利用类型、产业聚集度、距火车站等状况。并且对交易行为中的特殊因素（非正常交易因素）做出说明，如果为可修正的因素，需要对成交价格做出适当 5
修正。其次，所选案例应是与估价对象类似的宗地，即用途相同、地段相同、价格类型相同、成交日期相近、交易状况正常的宗地。许多地价往往一条街道相隔，价格相差很大，因此，估价人员要有敏锐的洞察力，才能准确的确定可比实例。
难点二，确定各影响因素的修正幅度。
确定影响土地价格的区域因素和个别因素后，如何确定各项影响因素对宗地价格影响的程度、修正幅度，是市场比较法的关键。可以根据市场案例调查先确定各项影响因素的权重，然后再把影响程度按照影响的强弱分成若干等级，最后确定比较案例与待估宗地相比较的优劣情况，根据影响程度权重具体确定优劣情况修正系数。测算各项影响因素的权重，比较简单的方法是参照基准地价各项影响因素的权重比例计算。
3、剩余法
⑴基本原理及适用范围
剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。
公式为：土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息 剩余法还适用于现有房地产项目的土地估价。
公式为：土地价格=房地产交易价格-房屋现值-交易税费
⑵估价程序
①查清待估宗地的基本情况
②确定土地的最佳开发利用方式
③估计开发完成后的不动产总价
④估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等
⑤测算土地价格
⑶估价难点
在剩余法评估中，难点是选择待估宗地的最有效利用方式，预测开发完成后的房地产总价值。预测开发完成后房地产总价值，要求首先要符合规划要求，其次要求开发完成后房地产能客观实现，同时又要求达到最高最佳使用效益。
4、成本逼近法
⑴基本原理及适用范围
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
基本公式：
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
成本比较法一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。
⑵估价程序
①计算土地取得费
②计算土地开发费
③计算投资利息
④计算开发利润
⑤计算土地增殖收益
⑥计算土地价格（注意一般算出的为无限年期土地使用权价格）
⑦进行年期、区位及其他因素综合修正等各项修正
⑧计算土地单价和总价格
⑶估价难点
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成本逼近法运用时，要时刻掌握各地的土地政策法规，了解政府规定的各种有关土地的税费、征地拆迁补偿标准和政策等。
实践中应该注意的是，使用成本逼近法计算征地补偿费和拆迁费等费用，使用的不是待估宗地的特殊征地费、拆迁费，而是该地段平均征地费、拆迁费。
5、基准地价系数修正法
⑴基本原理及适用范围
基准地价系数修正法,就是指在求取一宗待估宗地价格时,根据当地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。
基准地价系数修正法的基本公式为：
土地价格=宗地所在区域的基准地价×K1×K2×K3×（1+ K4）×（1+∑K）
其中：K1—期日修正系数 K2—土地使用年限修正系数 K3—容积率修正系数，K4—开发程度修正系数，∑K—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
基准地价系数修正法一般适用于在基准地价覆盖范围内的宗地评估。如果待估宗地属于临街宗地，更适合于利用路线价评估。
⑵估价程序
①查找宗地所在地的基准地价资料
②了解该基准地价及内涵、确定宗地的级别
③期日修正
④土地使用年限修正
⑤容积率修正
⑥开发程度修正
⑦区域因素及个别因素修正
⑧计算土地价格
五、小结
以上是我在实践工作中一点总结和体会，经过实践工作，为自己积累了许多估价经验，巩固了专业知识，大大提高了专业技术能力； 我知道，学无止境，在以后的实践工作中，我还要不懈学习新的法律、法规、政策，不断提高自己的估价水平，不断积累经验，不断充实和完善自己，做一名德才兼备的合格土地估价师，努力为评估事业做贡献。 7