土地估价师实践日志（一）

实践人员： xxx（资格证书号：2011xxxxxx）

实践期限：2012 年2 月至2014 年2 月

实践指导老师：xxx

实践单位：xxxxxxxxxxxxx

2011 年底，我通过了土地估价师全部科目考试，取得了土地估价师资格证书，并于2012 年2 月登录土地估价师实践考核信息系统，报名参加了土地估价师的实践考核。为能尽快在实践期内提高个人业务水平、达到夯实基础和理论结合实际的目的，特恳请xxx估价师（从事土地估价相关工作已 20 年）作为我的实践指导老师，实践单位是xxxxxxx评估有限公司。

经过近一年的实践，主要完成的工作具体有五块：一个是参与了接待客户，对客户的实际情况进行了解、记录和收集估价所需资料；第二是对待估宗地进行实地踏勘，掌握宗地内外基础设施状况、周边地价水平、近期交易情况等资料；第三是分类整理资料，协助估价师对地价进行试算；第四是协助估价师定价及参与撰写估价报告工作；第五是对项目所涉及资料进行归档并制作成估价底稿长期保存。近一年来通过具体项目，我对实践期的工作已有了一定的感受及认识，具体如下：

一、基本情况

实践期内我参与了xx市经济技术开发区（xx市经开区成立于 1992 年，是国务院批准设立的国家级经济技术开发区，位于xx城区东部，地处xx主城与现代新xx建设中的xx新城的连接带，在现代新xx建设中正发挥着日益重要的产业聚集、经济带动作用）。xx物流片区内一宗政府挂牌交易土地的地价评估工作，待估宗地为物流片区内的工业用地，规划为物流项目，紧邻正在建设的xx南站（火车站）。查询当地（xx市xx县）基准地价（注：待估宗地所在片区原属xx县管辖，2009 年更新了当地基准地价资料，后经市政府统筹调整，将待估宗地所在片区划归经济技术开发区管辖，但基准地价仍沿用09 年呈贡县更新数值），待估宗地属xx县工业一级用地，根据所掌握的规划条件等资料，按工业用地进行评估。

1、实践项目名称： xx市土地矿产储备中心xx国家经济技术开发区分中心挂牌涉及之经开区xx物流片区09-08-2 号用地土地使用权价格评估。

2、参加项目时间： 从二〇一二年一月三十日开始，对待估宗地了解情况并进行了实地踏勘。期间在指导老师带领下，调查了待估宗地周边区域及市场情况，走访了宗地所在地的国土部门，收集了相关资料，最终于二〇一 二年三月三十日将估价报告提交了委托方，前后历时两个月，主要原因是根据委托方的需要适时提供估价报告。

二、实践活动内容简述：

该项目是为xx市土地矿产储备中心xx国家经济技术开发区分中心估算挂牌底价而开展的。相较于其他项目，该项目属典型为办理政府挂牌相关手续而提供土地价格参考依据的报告，估价基准日是 二〇一二年三月一日，报告提交日是二〇一二年三月三十日。估价人员实地踏勘时待估宗地仍为空地，但宗地外基础设施已布设好，实际开发程度能达到宗地红线外“五通”（即：上水、下水、电、路、讯）及宗地内平整，根据待估宗地对应的详细规划条件，评估设定用途与规划用途一致，按工业用地进行评估，其余技术指标根据最有效利用原则，均选取规划条件上数值进行计算。至估价基准日待估宗地已收储、正在走招拍挂程序。 关于估价方法的选择，经实地走访，待估宗地规划为物流项目，用途与规划一致，应按工业用地进行方法的选取和评估工作。查阅《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，并对待估宗地进行实地踏勘调查后，决定选取市场比较法和基准地价系数修正法进行评估工作，原因是自 2009 年至评估基准日待估宗地周边类似区域内近期有一定数量的工业用地交易案例，宜采用市场比较法进行评估；考虑到待估宗地在基准地价覆盖范围内，属xx县工业I 级用地，宜采用基准地价系数修正法进行评估。

三、在实践中参与的工作内容：

在我的实践指导老师——xxx估价师带领下，我和其他几位同志分工协作完成了项目评估工作，我在实践中参与的工作内容如下：

1、现场踏勘工作： 我们对待估宗地的位置（地理位置、区域位置）、宗地四至（四邻关系、界限、界址是否明晰）、周边自然条件、环境质量、基础设施状况、土地利用情况和地上定着物情况等内容都进行了细致的踏勘工作，并拍照存档保存。

2、周边调查工作： 对待估宗地实地踏勘后，我们又在指导老师的带领下，对待估宗地周边的情况进行了深入而细致的了解，包括两个方面：第一是对土地周边及所在区域的情况进行调查了解（调查片区内近期是否有类似的成交案例）；第二是通过实地走访和网络两个途径，调查区域土地市场状况（片区内各用途土地的地价水平、增长幅度等）。

3、收集资料工作： 由指导老师带领，我们走访了xx市经开区国土资源局，收集了土地估价的相关法律法规、地方性法规、部门规章，并针对性的收集了《xx县规划区土地定级与基准地价更新报告》（基准日是2009 年 11 月1 日）、xx市规划局国有建设用地使用权出让规划条件（xx规条件（2012）0058 号）及建设项目规划条件附图等相关资料。在项目完成后，又将相关资料进行了整理及归档工作，并做保密处理。

4、协助估价师对地价进行试算及参与撰写估价报告工作： 采取两种方法对待估宗地进

行了价格试算，在地价试算时采用了市场比较法和基准地价系数修正法进行评估；在实践指导老师的帮助指导下，参照国土资源部《土地估价报告规范格式》和《城镇土地估价规程》中关于估价报告的相关要求，参与撰写了本项目的土地估价报告和土地估价技术报告工作。

四、在估价工作中的感悟：

本项目用途为工业用地，我们采用了市场法和基准法进行评估工作，我在实际估价工作中的感悟汇报如下：

1、市场法测算地价： 市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、日期、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。本人在采用市场法进行地价测算时，个人感悟有三点，具体如下：

感悟一：对选取的三个比较案例进行了详细的描写和分析。 在收集近期案例时，我在该项目估价技术报告市场比较法的叙述中，详细的描写了各个比较案例的名称、位置、用途、面积、取得途径、交易日期、交易价格、土地利用状况、基础设施状况、所在区域内的地理位置等信息。这样做的目的是完善估价报告中比较案例的完整性，使比较案例在日后的估价工作中能得到直接应用，省去了重复收集的时间。具体如下例： （例子）案例一：位于xx新城高新技术产业基地，该地块位于xx新城高新技术产业基地，用途为工业用地，用地面积 40000.00 平方米，为招拍挂取得土地，土地使用剩余年期为 50 年，待估宗地属xx新城高新技术产业基地内，是有一定产业聚集规模的工业区，对外交通便捷度一般，形状基本满足土地利用，环境条件一般。容积率为 1.5，场地内稍有坡度，对土地利用无影响。交易日期为 2011 年11 月，宗地基础设施开发程度能达到宗地红线外“五通”（即供水、排水、供电、电讯、通路）的交易价格为 444.00 元/平方米（29.60 万元/亩）。

感悟二：对市场法中区域、个别因素进行逐个说明并附加“用地修正幅度说明表”。 为方便最直观的对市场比较法中的区域因素和个别因素进行赋分并比较修正，我们特意在市场法中对区域、个别因素进行逐个说明并制作了“用地修正幅度说明表”。此做法的好处是，方便估价人员及审查报告人员直观的对区域、个别因素修正的幅度进行了解，并提高估价效率。表格如下例： （例子）(a)区域因素 a) 交通条件：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以“一般”为100，每差一个等级，地价相应向上、向下修正2。b) 基础设施条件：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以“一般”为100，每差一个等级，地价相应向上、向下修正1。 c) 产业聚集规模：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以“一般”为100，每差一个等级，地价相应向上、向下修正1。 2、基准地价系数修正法测算地价： 根据《城

镇土地估价规程》和《呈贡县规划区土地定级与基准地价更新测算技术报告》，用基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:评估宗地地价=（宗地所在区域的评估基准日级别基准地价+ 开发程度修正）×(1±各因素修正系数值) ×其他因素修正×年期修正×期日修正。本人在采用基准地价修正法进行地价测算时，个人感悟如下： 在采用基准地价系数修正法进行评估时，关于期日修正我们是这样考虑的，参照当地基准地价的评估基准日为2009 年11 月1 日，距离项目评估基准日2012 年3 月1 日已间隔了两年零四个月，基准地用地修正幅度说明表 档次 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 交通条件 4% 2% 0% -2% -4% 基础设施 2% 1% 0% -1% -2% 产业聚集规模 2% 1% 0% -1% -2% 个别因素 宗地条件 工程地质 2% 1% 0% -1% -2% 宗地面积(平方米) 2% 1% 0% -1% -2% 地形坡度 2% 1% 0% -1% -2% 宗地形状 2% 1% 0% -1% -2% 价测算时间与项目评估间隔较长，必须进行期日修正。在咨询了指导老师后，我们查询了“中国城市地价监测平台”，根据该平台中对xx市工业用地历年的统计情况，分析出市内2009 年四季度到2012 年一季度之间的工业用地增长幅度（即xx市工业用地地价水平），并以此为依据，对待估宗地的期日因素进行修正。

五、实践日志小结：

经过近一年的实践工作，深刻认识到，我作为一名估价人员所需要学习和积累的东西还有很多，通过实践活动，目的是尽快提高自己的职业水平，为做一个合格的、有社会责任感的注册土地估价师而努力奋斗。 谨在此感谢xxxxxx评估有限公司的所有领导和同事的无私帮助！

实践人员：xxx

二〇xx年一月十一日

第二篇：土地估价师实践小结

土地估价师实践日志一

本人从20##年开始在******土地评估有限公司从事土地评估工作，通过努力学习理论知识，在20##年通过了土地估价师的考试，取得土地估价师资格。并于20##年6月开始进入实践期，在****土地评估有限公司开始为期两年的实践学习。

之前的理论学习，让我对土地评估的基本概念、计算方法等方面都有了一定的了解，实践开始后，在**老师和**老师的指导下，我开始系统地学习整个评估流程，并积极开展评估工作。刚开始在工作中主要是协助老师做好相关工作，从客户接待、现场勘察、资料收集、评估报告的撰写、评估报告的装订等，均积极参与学习，并初步掌握评估的基本流程与注意事项，对报告中涉及到的评估原则和方法的应用、各项法律法规等都有了更深刻的理解并能加以运用。

公司主要擅长抵押贷款类土地评估项目，我参与较多的也是此类评估项目，下面就本人参与的土地估价案例作具体分析：

一、估价项目名称

******有限公司所属位于***沿江镇石牛村国有出让土地使用权抵押价值评估

二、估价目的

委托方因抵押贷款的需要，拟以委估宗地国有土地使用权设定抵押权，特委托**土地评估有限公司对涉及的国有土地使用权进行评估，本次评估结果仅为确定抵押贷款额度提供价格参考依据。

三、估价基准日

二O##年七月十八日

四、估价日期

二O##年七月十八日至二O##年七月二十四日

五、估价过程中参与事项

1、客户接待及资料整理，与客户沟通估价所需的资料，如国有土地使用证、企业营业执照等，并与客户交流初步了解土地的相关取得及开发过程情况，对土地有了初步的了解。

2、现场勘察，与老师一起前往现场勘察，学习勘察时需要了解的各项事宜，如土地开发情况、四至、道路通达情况、地块形状、土地自然条件、土地环境质量、土地基础设施条件、土地使用状况等等，并做好书面记录，拍照做好影像记录。本次委估对象的具体情况如下：

1）土地登记状况

待估宗地的土地使用者、位置、用途、国有土地使用证编号、面积、土地级别、权属性质、登记日期、图号、宗地号等详见表2-1。

待估宗地的四至范围：

东：道路

南：***嘉峰电机厂

西：山

北：空地

2）土地权利状况

根据委托方提供的《国有土地使用证》及相关资料，待估宗地的权利状况详见表2-2。

3）土地现状利用状况

根据委托方提供的待估宗地《国有土地使用证》[**]及估价人员现场查勘，至估价基准日待估宗地为已完成填土开发，实际开发程度为红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），红线内“一平”（场地平整）。

4）土地规划利用状况

根据委托方提供的待估宗地《国有土地使用证》[**]及估价人员现场查勘，待估宗地位于***沿江镇石牛村，其主要规划利用指标如下：

土地使用权面积：2615.06㎡；

主体建筑物性质：工业；

附属建筑物性质：生产厂房、办公、仓库；

建筑容积率：1.1-1.2；

建筑密度：不低于45%；

3、调查影响地价的各项因素

1）一般因素

2）区域因素

3)个别因素，宗地位置、宗地形状、宗地用途、剩余使用年限等。

4、估价原则的选择

土地估价遵循公开、公正、公平的估价总则，坚持独立、客观、合法的估价准则。土地估价原则一般有替代原则、最有效使用原则、变动原则、供需原则、均衡原则、收益递增递减原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预测原则等。根据估价对象类型、估价目的，本次估价遵循如下估价原则：

1）合法原则
　　合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。

2）估价基准日原则

估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客观合理价格。由于地产市场具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着时间的变化，地价亦可能发生升降。某一宗地的地价水平总是与某一基准日（时点）相对应的，所以，我们应根据项目的特点及委托估价方的具体情况，合理确定一个估价基准日。

3）替代原则

地价遵循替代原则规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

4）需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，反之，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。

5）变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。估价人员只有在把握了土地价格影响因素及土地价格的变动规律基础上，才能准确地评估出相应土地价格。

6）协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境相协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

7）最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

8）报酬递增递减原则

由土地报酬递增递减规律可知，土地的经济产出随其投入要素的变动而变动。在假定其他投入要素不变的情况下，随着某种要素（如投入）投入量的增加，将导致土地的总产出量、平均产出量和边际产出量呈现先递增后递减的态势。这就是估价应遵循的报酬递增递减原则。

9）多种方法相结合的原则

根据《城镇土地估价规程》的相关要求，目前土地评估的主要方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法。同于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定合理的价格。

5、估价方法的选择

根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法和路线价估价法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点（用地性质）以及估价目的等，选择适当的估价方法。

有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要的估价方法；根据委托方提供的相关资料及估价人员现场查勘，至估价基准日，待估宗地的登记用途为工业用地，规划用途为工业用地，本次评估设定待估宗地的用途为工业用地，依据***房地产发展状况及估价人员所掌握的相关资料，在委估宗地所在的同一区域内缺少与其类似的房地产交易实例等市场资料，因此不宜采用市场比较法；

收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。由于本次评估设定的待估宗地用途为工业用地，委托方无法提供待估宗地或其类似地产的相关收入及费用资料，故无法选用收益法；

无法采用市场比较法和收益法的前提下，由于***的基准地价资料较为齐全，该基准地价内涵构成、修正体系等资料较为完善，且待估宗地又处在***基准地价范围内，虽然***基准地价自20##年距今己超过五年未更新,但其工业用地价格变动幅度不大,且有***国土资源局该基准地价仍适用的证明,故可选用基准地价系数修正法进行评估。

另一方面，估价对象为工业用地，虽然缺乏市场比较法和收益还原法的基础，而所在区域的土地取得费、土地开发费等成本费用具有相应的法律、法规和文件依据，可采用成本逼近法进行估价。

综上，本次估价采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，并在此基础上综合确定估价值。

6、估价技术路线

运用选定的基准地价系数修正法和成本逼近法各自计算土地单价，计算过程中涉及到的数据均通过相关文件与收集到的资料得出，并与老师交流经验。

7、地价的确定

委估宗地采用了基准地价系数修正法和成本逼近法两种方法评估。采用基准地价系数修正法评估时，本次估价中采用的基准地价系数修正法，其参数均依据政府公布的基准地价资料，参数取值有来源说明，估价结果具有说服力。成本逼近法采用的土地取得费、土地开发费为委估宗地所在区域客观发生的费用，其它参数取值依据虽有法律、法规和文件依据，对评估出的平均价格根据委估宗地的特点进行了因素修正和年期修正，其评估结果有较强说服力。

本次评估采用两种评估方法的评估结果相差33.14%，其中基准地价系数修正法评估结果为925.70元/㎡，成本逼近法评估结果为695.27元/㎡；依据委估宗地实际情况并结合估价人员经验，根据对委估宗地所在区域土地市场的了解及所掌握资料，认为基准地价系数修正法所确定的估价结果基本能反映委估宗地于估价基准日的市场价格，而成本逼近法评估由于部分数据来源于前几年及隐性成本未显化等因素对价值的影响，其结果偏低, 故本次评估以基准地价系数修正法评估结果为主，以成本逼近法评估结果进行修正。依据委估宗地实际情况并结合估价人员经验，确定成本逼近法评估结果的加权系数为0.40，基准地价系数修正法评估结果的加权系数为0.60，具体计算过程见下表：

六、评估报告完成后与老师进行交流

初步完成评估报告后，与老师一起就报告撰写过程中及整个估价过程中出现的问题及时进行交流，工作态度与工作热情较好，需要一直继续保持下去，在工作中处理客户关系等也较得体，但在报告撰写过程中对各项专业知识的运用还需进一步加强与提高。

七、估价报告的装订并提交客户

八、感悟与体会

1、刚进入实践期，对土地估价工作的各项流程都还在熟悉与学习中，虽然已通过考试，对理论知识有了一定的掌握，但在实际运用过程中还是觉得有些困难，需要在以后的实践过程中不断加强这方面的学习，真正做到理论与实践相结合。

2、土地估价过程中，估价师的经验和执业操守也同样重要，作为一名好的估价师，要时刻保持良好的工作作风与执业道德，客观、合理、公平、公正，才能做好估价工作。

3、不同的估价目的和用途，估价师所考虑的影响因素也不一样，本次评估的抵押贷款类估价项目，报告服务于金融业的抵押贷款、担保业务，金融业本身需要的是安全、稳健、谨慎，估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险。

20##年8月1日