浅谈房地产项目融资模式

【摘要】对于房地产项目来说，其传统融资渠道主要有内部融资

和外部融资。然而随着我国经济的快速发展，这两类传统的融资方

式已经阻碍了房地产开发企业的壮大发展。所以本文根据房地产项

目以及项目融资的特点，提出一些房地产项目融资模式，如bot融

资模式、abs融资模式、售后回租等融资模式，并对这些模式进行

深入分析，希望能对房地产项目的融资有所实质性的帮助。

【关键词】房地产项目;项目融资

1.房地产项目的传统融资模式

房地产开发项目融资而言, 是房地产投资商和开发商为确保投资

项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。房地产开发投资具有投

资规模大、回收期长、高风险、高收益的特点，其最重要的问题就

是资金问题，它历来都是开发商最关注的问题，它也决定了该房地

产项目能否顺利实施。

对于房地产开发企业来说，传统的房地产融资方式是主要利用企

业自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是

否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及

现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。其渠道主要包括内部

融资和外部融资。内部融资主要是指开发商自身的积累，包括开发

企业的自有资金和以企业为基础的股权融资，前一种方式由于企业

的资金积累较慢故效率较低，后一种在我国应用较少。外部融资主

要是银行贷款、信托投资等，其中以银行贷款为主。但是银行贷款

提供资金的数量和使用期限都有严格的限制，且贷款项目的风险首

先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，对于企业来说是非常

不利于分散风险的。所以，有以上分析可知，传统的融资方式已经

阻碍了房地产业的发展，通过安排建设项目本身进入资本市场筹集

资本则会逐渐形成一种必然趋势。

2.房地产项目融资新模式——项目融资

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安

排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，

以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足

以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保

或其它形式给予项目附加的信用支持。对比传统融资跟项目融资，

传统融资贷款人考虑借款人的资信状况以及将要建设的项目的前

景，而项目融资贷款人考虑项目自身产生的现金流以及除此之外的

项目实体的其他资产。结合项目融资和房地产项目的特点，本文提

出以下针对房地产项目的项目融资模式。

2.1 bot 融资模式

bot是build（建设）、operate(经营)和transfer(转让)三个英文

单词第一个字母的缩写。是指国家或者地方政府部门通过特许经营

协议，授予签约方的外商投资企业(包括中外合资、中外合作、外

商独资)或本国其它的经济实体组建项目公司，由该项目公司承担

公共基础设施(基础产业)项目的融资、建造、经营和维护；在协议

规定的特许期限内，项目公司拥有投资建造设施的所有权，允许向

设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投资、经营和维护成本

并获得合理的回报；特许期满后，项目公司将设施无偿地移交给签

约方的政府部门。bot 实际上是政府和私人企业间就基础设施建设

所建立的特许经营权协议关系。

在房地产业，bot 项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中，

如公园等项目。该模式不仅能减少政府的直接财政负担，减轻政府

的借款负债义务，而且还有利于转移和降低风险，提高项目的运作

效率。bot项目如果有外国的专业公司参与融资和经营，会给项目

所在国带来先进的技术和管理经验，既给本国的承包商带来较多的

发展机会，也促进了国际经济的融合。

2.2 abs(asset-backed-securitization) 融资模式

abs（asset backed securitization）是以项目所属的资产为支

撑的证券化融资方式。具体来说，它是以项目所拥有的资产为基础，

以该项目资产可以带来的预期收益为保证，经过信用增级，在资本

市场上发行债券筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的目

的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的

项目可以进入高信用等级证券市场，利用该市场信用等级高、债券

安全性和流动性高、债券利率低的特点大幅降低发行债券筹集资金

的成本。

具体来说，利用abs 模式进行房地产项目融资的流程基本上可分

为四个阶段：第一，组建spc 阶段。spc 是special purpose

corporation 缩写，即特殊目标公司。这种公司包括国际权威资信

评估机构较高资信评估等级（aaa 或aa 级）的信托投资公司、信

用担保公司、投资保险公司或其他具有类似功能的机构。成功组建

spc 是abs 顺利运作的根本前提；第二，spc 与项目结合阶段。适

合abs 的项目是拥有未来现金流入的大型房地产项目或几个中小

型房地产项目捆绑组合项目，拥有这些未来现金流量所有权的是项

目公司，这些现金流量所代表的资产是abs 融资的物质基础。spc

与这些项目的结合就是以合同协议的方式将项目公司拥有的未来

现金收入的权利转让给spc；第三，spc 发行债券阶段。spc 可直

接在资本市场上发行债券筹集资金，或者经过spc 信用担保，由其

他机构组织发行债券。spc发行的债券或通过它信用担保的债券自

动拥有相应等级。然后把所筹资金用于项目建设和开发；第四，spc

偿债阶段。由于项目公司已将项目资产未来现金收入权利转让给

spc，因此spc 就能利用项目资产的未来现金收入清偿其在国际资

本市场发行债券的本息。

2.3房地产的售后回租融资模式

售后回租是融资租赁的一种具体形式。即公司为了融通资金，在

出售某项资产后，再从购买者手中租回该资产。一方面可以取得该

资产的变现款，另一方面又可以继续使用该资产。房地产的售后回

租融资模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：①房地

产项目公司设计好售房价格和租金，计算房地产的投资报酬率，该

报酬率应高于银行存款利率；②项目公司与房地产投资者签订房产

购买合同，同时按约定项目公司回租该房产；③项目公司再将房产

租给使用者，每月的租金用于支付房东的租金。房地产的售后回租

主要通过销售积压的房产，收回大量资金，缓解了项目公司资金紧

张的问题；而对于投资者来说，因为购买的房产属自己，避免了因

项目公司破产遭受巨大损失的风险。

3.总结

传统以企业自身的资信能力进行融资的方式已经不适合在当今经

济环境下发展的房地产项目，而取而代之的是以房地产项目本身为

主要考虑因素。在这样的背景下，，结合房地产项目自身和项目融

资方式的特点，本文提出了bot融资模式、abs融资模式、售后回

租等融资模式，并对这些模式进行了分析，以帮助房地产项目选择

合适的融资方式。 [科]

【参考文献】

［１］戴大双.项目融资[m].机械工业出版社.

［２］黄德忠,阳秋林.房地产项目融资模式的探讨[j].财税金融.

［３］王学东.项目融资：商业房地产融资的发展方向[j].中国投

资,2004,6.

第二篇：金诚资本---房地产项目融资申报表