房地产项目融资渠道

一、银行贷款

银行贷款一直以来是房地产项目的主要融资渠道，它具有成本低、期限长、财务杠杆作用大的优势，但随着国家对银行业规范化管理的监管要求，房地产企业取得银行开发贷的难度也越来越高,特别是央行121号文件出台之后，对于开发商自有资金的比例以及项目开发进度这些硬指标，将许多开发商挡在门外，同时近年来实行的“受托支付”开发贷资金使用环节的管控，使开发商手中资金的流动性更加捉襟见肘。同时，作为资金供给方的银行，即便国家对房地产管控严格，但由于房地产信贷业务资金量大、派生存款多、综合收益高等特点，仍被银行视为优质资产，争夺优质客户、优质资产的竞争热情丝毫未减。

二、委托贷款

是指委托人提供资金，由受托人（银行）根据委托人确定的贷款对象、金额、期限、利率、用途等代为发放并协助收回的贷款。这项业务属于银行表外中间业务，银行收取手续费、财务顾问费等，终极风险由委托人承担。

委托贷款不是银行的自营业务，相对于开发贷而言其审批的硬性指标（像“四证齐全”、开发进度）掌握起来较为宽松，具有门槛低，操作灵活的优势，银行作为中间人承担着推荐、沟通和风险控制的责任，企业也可以通过各种渠道寻找委托方、银行来操作该业务。虽然 1

人民银行要求商业银行对委托贷款加强管理并给予了一些指导性意见，但目前各商业银行对委托贷款的操作方法不尽相同，鉴于委托贷款的自身特点所限，只能作为房地产企业融资的补充渠道。

三、信托融资

房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。自央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款融资渠道受阻，而投资周期短、收益高的特点恰恰契合了信托的需求，因此信托融资是目前房地产融资的重要组成部分，根据中国信托业协会日前发布数据显示，截至20xx年底我国信托资产达4.8万亿元，资金信托中，投向房地产行业资金余额达6882亿元，占比14.8%，然而信托公司资产规模和业绩快速增长的背后隐藏的金融风险也引发了监管层的关注，从20xx年下半年银监会一度叫停银信合作业务到20xx年对房地产信托进行事前报备和规模管控，再到20xx年初叫停票据信托和同业存款业务，监管层针对信托业管控政策接连不断。

（一）资金信托类房地产信托

1.贷款模式

贷款模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资公司按照信托合同的约定，将投资者集合的信托资金借给房地产企业，房地产企业在借款期限届满后向信托公司还本付息，信托公司向投资者支付投资本金及收益。

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优点：涉及法律关系不多，交易环节较少，操作方便。

缺点：只有二级以上资质房地产企业、“四证”齐全的项目才能通过这一模式融资，同时项目资本金比例不低于35%，资金使用监管严格；信托公司接受自然人资金信托合同不得超过50份，每份合同金额不得低于人民币100万元，不能满足较大规模项目的资金需求；成本相对较高。

2.股权融资模式

股权融资模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资公司按照信托合同的约定，将投资者集合的信托资金用于认购房地产企业增资扩股或转让的股份，房地产企业的股东在期满后溢价购回购信托投资公司所认购的股份，信托投资公司向投资者支付投资本金及收益。

优点：资金投放时间不受限制，避免因项目未取得“四证”而不能投资；项目资本金比例不受35%的限制，降低房地产企业自有资金比例；信托投资公司可以参与企业决策，进一步防范风险。

缺点：增加注册资本，需召开股东会决议，并办理相关验资、企业变更登记、颁发出资证明书等手续，操作较为复杂；存在信托投资公司到期不回转所购股份或者房地产企业股东不回购股份的风险；因股权买卖并非真实交易目的，存在被认定为企业间借贷的风险。

（二）不动产及其他财产信托类房地产信托

1.不动产信托受益权转让模式

不动产信托受益权转让模式是指房地产企业将房产委托设立为 3

信托财产，取得信托财产的信托受益权，然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资人，并通过租金或／和溢价回购信托受益权等方式向投资人支付本金回报。

优点：因不系资金信托，在一段时间内突破了信托合同份数限制，满足房地产企业较大的资金需求，吸引更多的投资者；此种融资现阶段同样受到了监管部门的限制。

缺点：由于信托财产登记和转移制度不完善，无法解决信托财产的独立性；所涉税费较多，交易成本较高；由于信托投资公司系房地产企业的受托人，在法律上要着重于维护房地产企业的利益，投资者的风险较大。

2.股权信托受益权转让模式

股权信托受益权转让模式，是指房地产企业将股权委托设立为信托财产，取得信托财产的信托受益权，然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资人，并通过分红或／和溢价回购信托受益权等方式向投资人支付本金回报。

优点：资金投放时间不受限制，避免因项目未取的“四证”而不能投资；项目资本金比例不受35%的限制，降低房地产企业自有资金比例；所涉税费相对较少，交易成本相对不高。

缺点：由于信托财产登记和转移制度不完善，无法解决信托财产的独立性；由于信托投资公司系房地产企业的受托人，在法律上要着重于维护房地产企业的利益，投资者的风险较大。

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（三）混合信托类房地产信托

混合信托类房地产信托主要有两种模式：一是资金信托与不动产信托受益权转让相结合的模式，二是资金信托与股权信托受益权转让相结合的模式

? 资金信托与不动产信托受益权转让相结合的模式，是指房地产企业将房产委托设立为信托财产，取得信托财产的信托受益权，然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资者，并通过租金或溢价回购信托受益权等方式向投资者支付回报；同时，投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资公司按照信托合同的约定，将投资人集合的信托资金用于购买房地产企业的不动产信托受益权。

? 资金信托与股权信托受益权转让相结合的模式，是指房地产企业将股权委托设立为信托财产，取得信托财产的信托受益权，然后委托信托投资公司将该信托受益权转让给投资者，并通过分红或溢价回购信托受益权等方式向投资者支付回报；同时，投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资公司按照信托合同的约定，将投资人集合的信托资金用于购买房地产企业的不动产信托受益权。

四、房地产基金

房地产基金是一种集中众多零散资金，交由基金公司进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。

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? 国外房地产基金

国外地产基金看好中国房地产市场，近几年流入中国的海外基金不断增加：摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，目前海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的道德风险、管理团队、项目风险、政府关系、发展前景等。

? 国内房地产基金

随着房地产市场的进一步发展，以及相关法律法规的进一步规范，诸如合伙企业法的实施，国家对股权投资企业的一系列相关优惠政策实行，地产基金已经成为房地产融资方式的新宠。

五、上市融资

IPO上市、买壳借壳上市曾经是房地产企业获取资金，提升企业品牌价值，实现社会价值最大化资本运作的主要方式之一。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹，但时至今日，监管部门对房企上市还是严控，短期内好像没有松动的可能。

六、发行企业债、短期融资券、中期票据

债券融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。相关政府审批部门对房地产企业的背景、资产质量、项目效益、资本金规模、担 6

保措施等内容审查合格后才可以发行债券。但目前该融资方式仅向部分大型央企敞开，众多民企也只是望梅止渴罢了。

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第二篇：房地产融资渠道

房地产业主要融资渠道

一、 银行是资金主通道

目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自20xx年的“121号文”开始,20xx年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、20xx年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是20xx年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道

二、房地产信托是融资创新的首选

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动，信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构，对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。；三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。

不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是

对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式

三、项目融资可以共担风险

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。

四、金融租赁是实际运用较多的模式

金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力；其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。 目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。

五、房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径

目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第一，国际上商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优势；第二，国内巨大的商业房地产市场；第三，房地产金融市场高速发展；第四，逐步成熟的证券市场。政府对机构入市条件的放宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟；第五，制度条件正在形成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券化所必须的法制环境；第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然，既有其有利的条件，也有许多不成熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。

我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地

产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一，基金型态有权益型、抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。其发行方式分为开放型与封闭型。由于目前我国REITs赖以发展的基础是一个不成熟的证券和房地产市场，在这种条件下，我国商业REITs的运作模式应主攻权益性投资；第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产证券化融资最早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹资总量均受到遏制，但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。虽然中国在有关的立法、法规的制定和操作上一直比较滞后，但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会；第三是房地产共有持分产权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式，是指将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。

六 上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上，因此,通过直接上市的企业数量很少

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。20xx年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据20xx年数据, 其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市

七.海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至20xx年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍

另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,20xx年和20xx年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》,《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重