楼盘销售情况调查报告

一、      中央凯景

项目概况：凯景·中央首座是清远东扩新中轴上的一个城市地标项目。项目南向一线望江,在屈指可数的南向江宅中,是难得与北江无缝对接的近江大宅,而且是清远首个最纯粹的Artdeco建筑楼盘。同时,项目规划有现代东南亚风格园林、全方位现代智能化系统、室内室外双泳池等多项顶尖配置,项目的打造目标是成为清远豪宅的标杆楼盘。

20##年底凯景集团以3.58亿元取得这块3.24万平方米的土地,每平方米达到1.1万元的地面价让凯景·中央首座成为当年单价地王,自此备受瞩目。
　　目前清远最高楼层一般为32层,凯景·中央首座最高达到44层,高度超过140米,由于超高层建筑对建材及施工要求比较高,成本高于普通楼层建筑。除高建筑成本外,高土地成本、核心地段、一线江景,这些关键词都向人们透露了“地王”项目的价格不菲,而且目前一些二线江景盘均价已超过6000元/㎡,集众多鲜明优势于一身的凯景·中央首座,业内盛传其均价将过万。

城市新中轴核心地段，绝版南向一线江景、享受6万平米市政府广场、私家游艇、清远首个室内恒温泳池社区，并设有配备红酒室、台球室、健身房、儿童天地等内容的高端会所。小区配套高级智能化设备如智能化电梯、停车引导系统、入户指纹门锁等等。

周边配套：

中小学:澜城小学、莲塘小学、附城石古敦小学；田家炳中学、平安中学、清远第一中学实验学校；
综合商场：阳光嘉园商业街
医院：清远市人民医院、清远市中医院
银行：农行、工行、中行
菜市场：金碧湾菜市场
1、商务休闲会所 2、两层商业中心 3、首个社区室内恒温泳池和露天泳池双泳池设计 4、业主私家游艇；

开发商:清远市凯景实业发展有限公司
代理商:合富辉煌房地产有限公司

建筑设计单位:厦门大乘氏建筑事务有限公司

 

代理商:合富辉煌房地产有限公司

　　合富辉煌创立于九十年代初，是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一。20##年7月15日，集团在香港联交所主板正式挂牌上市（联交所编号：733），成为中国国内首家上市的地产顾问代理公司。 　　

　　在参与中国房地产发展的市场实践中，合富辉煌坚持着持续发展的企业意志，旗下成立了“合富辉煌房地产顾问、合富置业、房王、合富地产、保来理财、港联物业、骏华拍卖”等多个覆盖不同专业的房地产服务机构，构筑起包括“发展顾问、营销代理、房产经纪、金融理财和物业管理”等多个专业服务领域的房地产运营服务体系。并形成4加2的强势品牌组合，除合富辉煌房地产之外，集团旗下合富置业是广州地区房地产中介服务龙头，在北京、上海、天津、佛山、东莞等地中介市场也颇有影响；港联物业在广州、上海、武汉等诸多城市管理着超过1000万平方米的高端物业及星级酒店项目；专司金融投资业务的保来理财亦取得急速发展，并与中国银行、建设银行建立战略合作伙伴关系；另外骏华拍卖行依托集团在房地产及金融领域的网络、信誉和专业实力，为客户提供投资、交易的新平台和配套服务，促进行业资金循环。目前合富辉煌集团旗下各服务品牌已在全国各地成立分支机构达40多家。 

　　合富辉煌成功服务包括：住宅、别墅、豪宅、商场、写字楼等物业在内的房地产项目达600多个，操作过数十个逾千亩的大型项目，营销业绩一直稳居房地产一手代理行业之首，与中国一流房地产开发企业及众多著名品牌发展商建立了长期密切的合作伙伴关系，多个成功的房地产策划营销案例入选大学课程教材， 在房地产行业有着深远的影响力。　 

目前合富辉煌集团在广州、北京、上海、天津、重庆、四川、山东、湖北、湖南、安徽、河南、江西、新疆、辽宁、西安、太原、南京、杭州、常州、宁波、东莞、佛山、南宁、昆明等24个省、市，成立了合富辉煌房地产顾问公司、合富置业、合富地产、保来理财、港联物业等分支机构近40家，业务版图覆盖中国60多个区域中心城市。

各大公司对合富的评价：

恒大地产集团合肥有限公司

合富辉煌安徽公司进入恒大项目后，充分发扬合富辉煌的专业与团队的合作精神，制订了一整套富有针对性的销售策略，并开展一系列行之有效的营销活动，策划团队与销售团队齐心协力，加班加点，克服困难，圆满完成了恒大集团下达任务，充分展现了合富辉煌安徽公司是一个有责任心、能打硬仗的公司，是恒大地产合肥公司值得信赖的合作伙伴。

广州招商房地产有限公司

合富辉煌金山谷项目团队与我司营销团队一起仔细研究市场及竞争对手，深入挖掘二期产品特点，制定有效的营销策略，在项目推广、包装等逐步建立起豪宅形象。同时营销团队还积极拓展客户，对诚意客户进行仔细的梳理和心理价格摸查，制定合理的价格策略，实现二期开盘引爆，并且在持续销售过程中实现价格的持续拉升，在价格上为金山谷项目奠定了良好的豪宅形象。

佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司

山水一品从项目的前期定位策略，规划建议，产品设计，高端形象的打造，合富项目组均给予了宝贵而专业的意见。尤其奠基活动的前期筹备，仅一个月的时间，从组织到落实均做到精准执行，成功撬动了三水西南洋房市场的高度关注。

广州市四季花园房地产发展有限公司

力迅?原筑自20##年开盘以来，一直委托合富辉煌进行策划销售代理工作。在此次推售工作中，合富辉煌销售小组的策划人员与销售人员紧密配合，对市场价格触觉和客户情况把握得较好，并能站在发展商的角度考虑，为我们公司争取最高的价格和利润。

深圳市万科房地产有限公司

6月合富项目组在短短三个星期内组织了示范单位开放、认筹登记和公开发售等各项工作，成交金额达1.4亿元。8月深圳房地产市场不断下滑，客户观望情绪持续加重，合富项目组的全体成员迎难而上，创造一个又一个销售高潮，别墅成交更是突出，8月总体成交量是前7个月的2倍，签约套数进入深圳全市前十名，逆市飘红。

广州市万科房地产有限公司

自20##年开始，合富辉煌一直是广州万科最亲密的合作伙伴之一。20##年，相信万科与合富将继续同心同行，同声同气，精诚合作，共同发展，并肩面对市场给我们的挑战！

万科市佛山万科置业有限公司

在佛山万科?兰桥圣菲开盘的过程中，无论是前期的筹备、开盘的预演还是实际开盘活动举行，合富辉煌公司同事们都积极参与与配合，力求发售当天每一个细节都尽善尽美，从精神和行动上都给予佛山万科极大的支持和鼓励。

广州光大房地产有限公司董事副总经理 陈洪志

光大作为一家有社会责任感的房地产开发企业，一直致力于打造让消费者认同并喜爱的产品，我们也特别期待专业力量的支持和协作。合富辉煌作为代理顾问机构，长期发布市场监测和消费需求研究分析报告，确实难能可贵，我们非常认同。

新恒基集团总经理 耿燕

对于我们这样的跨区域发展的企业，运用当地资源，与当地文化的融合都是必需的，因此选择合适的战略合作伙伴至关重要，选择合富辉煌是经过深入考察后决定的。合富辉煌的整合服务能力是令我们比较满意的。

天津奥林匹克花园置业公司总经理姚国麟

20##年的成交量证明，他们当时所采取的策略是正确的，经过他们的努力确实把政策的影响降到了最低。这也再一次让我们看到了合富辉煌这支专业并且有着丰富实战经验的团队，面对市场变化的快速反应和有效应变。

二、      富景天下

富景天下项目位于清远市清城区洲心板块，地处规划北江一路与静观南路交汇处，依靠北江和伦洲岛而建,纵贯北江800米海岸线。毗邻广武高铁清远客运站和即将建设的北江五桥。项目占地面积230亩，规划容积率4.68，建筑密度30.9，绿地面积3.8万平方米，建筑面积约为66万平方米，其中住宅面积42万平方米，商业面积5.7万平方米，别墅面积1.1万平方米，酒店面积3.6万平方米，项目总投资约18亿元。项目规划内有广场、酒店、网球俱乐部、游泳池、会所等配套设施，建筑为惬意大气的法式建筑风格，区内配以意大利风格的园林景观，以双梯双户，南北对流的高端户型为主。项目具有独特的地理位置，南北面有山景、水景、生态林景，结合建筑动感十足的色彩，项目涵盖了各种不同类型的产品,包括西班牙风情庭院别墅、法式高层洋房、五星级国际酒店等高档住宅。整体建筑风格以欧陆经典蓝本,并带有现代时尚元素,园林规划充满着浓郁的意大利水岸风情。在滨江公园、国际风情商业街、空中江景会所、休闲广场等配套建设下,在物管完美贴心的国际贵宾服务中,在富景天下,你既拥有恬静优美的海岸湾区生活的享受,又能获得皇家贵族般的尊贵仪仗礼仪。富景将创造性地打造成为清远国际高尚生活区的标杆。在得天独厚的洲心区的未来规划中,富景天下将以其“向世界,向湾区”目标,打造清远首个具有足够规模的“世界级湾区”,开启一个全新的国际化生活的时代。

中、小学： 清远市博爱学校、田家炳实验中学、华侨中学

幼儿园：     博爱幼儿园、机关幼儿园

综合商场： 赢之城商业广场

医 院：       新人民医院

邮 局：       中国邮政

银 行：       建行、中行

其 他：       清远科技馆、清远市政府、体育馆

开发商: 清远市威鹏房地产有限公司
代理商:中原地产

三、      凤城明珠

凤城明珠是广清大道两旁目前较为大型的项目。项目由清远市鸿安房地产有限公司开发,公司为集房地差按设计、开发、销售、物业管理等业务一体的“城市运营商”,属于广东鸿晖集团的下属房地产公司。集团下属公司曾在佛山、南海等地开发了十多个大型精品项目。
　　提到广清大道，清远市民现在的第一感觉就是“未来清远CBD”，而位于广清大道的凤城明珠，重金打造以都市生活绿洲为主题，多种优质生活配套为特色的“30万平方米的大型生活园林”；周围有假日梦幻水城、赢之城购物中心、国际会展中心、市体育馆、游泳馆等大型公共设施，极尽可能的满足住户的购物、康体、娱乐需求。
      值得购房者关注的是，凤城明珠开发商属于广东鸿晖集团的下属房地产公司。该集团下属公司曾在广东省多个城市成功开发了数十个大型项目，在业内享有良好的声誉和口碑。同时在超宽楼距的基础上引入入户花园设计,户户双阳台设计,最大限度地满足居住者的观景与实用需求。

l 各楼盘调查情况汇总表

五一楼盘促销的真伪

　开发商精心准备了若干个月的“五一”到了，积极期待买房的一些市民也“望穿秋水”。不过这个“五一”，只有若干个楼盘推出新货，市场上的货源仍旧以开发商在今年元旦期间面市或以前的余货为主。只是似乎市场并不平静，开发商打起了近两年来少有的价格促销旗帜，在这个楼市政策极为动荡的时节，显得尤为突出。

　　几乎每个有货推的楼盘都打出了价格优惠旗号：9.8折、9.7折比较普遍，有的直接大派利是，3000元、5000元不等，有的诚意登记可送1万元、3万元不等，还有一口价房、特价房等。更有甚者，在4月中旬打出了9.2折的较大幅度优惠，如东城的黄金海岸二期；横荷的荷兴城市花园更惊现市区少有的2980元/m2的特价房。

　　真假优惠

　　确实，“五一”看起来很热闹，但仔细盘算，需要具体分析。

　　一些将推新货的楼盘表示，诚意登记的客户将在开盘期间享受额外折 扣优惠，其实这是一个比较模糊的概念，有很多文章可做，因为并未定价，开盘价可以适当定高一些。

　　一些楼盘打出的9.6折、9.7折、9.8折等优惠折扣，并不一定是实实在在的优惠，因为清远大多数楼盘在正常销售期都有9.8折、9.7折的优惠，只是不对外公布而已。

　　一些楼盘打出了9.2折等较大优惠，不过实际价格和前期同样楼层、同样朝向户型相比，还是有一定的上涨幅度。事实上笔者多次以购房者身份踩盘调查时就遭遇类似情况，东城某楼盘对外表示均价每平米4600元左右，但其13层的所谓特价房单位9.2折后仍旧达到4600元/m2，对此记者提出质疑，对方辩称其它单位更贵。

　　北江一路某楼盘策划人员毫不忌讳：“什么一口价、特价房，其实只是一个噱头而已”。一个即将在“五一”开售的某项目相关人员称其价格还可能上调。从这个角度看，许多楼盘的优惠折扣，更多体现的是一个价格促销“秀”而已。

　　当然我们也可以看到一些实实在在的优惠，但优惠也并非他们“自吹”的那么大。比如清远大多数楼盘在开盘之初都有9.8折×9.9折、9.8折×9.7折等多重优惠，乘号之后的被开发商称为“额外优惠”，开盘后的正常销售期大多一直有9.9折、9.8折、9.7折等优惠，视各盘而定，实际上开盘后价格间接上涨，当重要销售节点来后通常又会恢复到开盘之初的折扣，实际优惠只是“额外”的部分而已。

　　真正降价促销的不多

　　开发商的价格促销，噱头大于实惠是明明白白的，市场分化也是实实在在的。不过真正降价促销的不多，以个案为主，因此市场分化并不明显。

　　从近段时间实际踩盘发现，推新货的楼盘人气比较足，许多看房者表示市中心房源不多，感觉房源很紧张，担心房价很难降下去。

　　因此，在目前政府、开发商、市民三者的博弈中，政府出台的相关政策对房价和成交量的影响并不明显，市民尤其是清远市民话语权和选择权不大，开发商仍旧占上风。开发商难以主动降低身段推货。

　　就开发商本身压力而言，今年以来市区新城、旧城、东城只有14个楼盘有新货面市，除了个别盘货量较大外，大多数楼盘都是余货，因此大多数压力并不大。

　　值得注意的是，今年以来，市区比较有影响力的房企和楼盘除了云山诗意和金碧湾推出少量新货外，其他均为去年或以往的尾货，大盘不动，市场难以有很大变化。一些小盘即使价低或者有变相的降价行为，也很难对其他楼盘产生影响。

　　不过四五月份作为一年中重要的收获时节，成交能不能放量，值得关注，如果持续走高，或者保持高位震荡，开发商还会继续坚挺。

第二篇：合作楼盘调查报告模板-通用模板

版本号：201106

报告编号：

中国邮政储蓄银行

合作楼盘调查报告

开 发 商：黑龙江省XX农场

项目名称：黑龙江省XX农场危房改造建设项目三

期工程

申报单位：黑龙江省佳木斯市分行建三江支行 申报日期：2011 年 6 月 15 日

调查报告摘要表

I

II

III

IV

目 录

楼盘营销背景......................................................1

第一章 开发商评价................................................1

开发商简介.............................................................................................. 1

开发商法人治理结构................................................................................ 1

开发商及其主要股东信用状况.................................................................. 2

开发商及其主要股东财务状况分析........................................................... 2

开发商评价小结....................................................................................... 4 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节

第二章 楼盘评价 .................................................4

项目整体概况 .......................................................................................... 5

项目建设条件 .......................................................................................... 5

楼盘销售前景评价 ................................................................................... 7

楼盘评价小结 .......................................................................................... 8 第一节 第二节 第三节 第四节

第三章 合作方案 .................................................8

预售款监管情况....................................................................................... 8

合作房屋类型和目标客户......................................................................... 9

按揭贷款放款时点及担保安排................................................................ 10

合作效益分析 .........................................................................................11

合作风险分析 .........................................................................................11 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节

第四章

一、

二、

三、

调查结论 ................................................ 12 开发商及楼盘评估结论.............................................................................. 12 合作建议................................................................................................... 12 其他补充说明............................................................................................ 12

楼盘营销背景

通过2009、20xx年的农场职工住房贷款项目合作，建立了良好的合作关系。20xx年，农场有意就三期工程与我行建三江支行再次展开合作。

第一章 开发商评价

第一节 开发商简介

名称：黑龙江省XX农场

营业执照注册号：xxxxxxxxxxxxxxxx

组织机构代码：【例：70265887-8】

住所：黑龙江省佳木斯市富锦市建三江XX农场

法定代表人： XX 注册资本 人民币 XXXX万元

公司类型：全民所有制

房地产开发企业资质等级：

批准从事房地产开发经营业务时间： XX 年 XX 月 XX 日

第二节 开发商法人治理结构

一、 股东结构

XX农场位于富锦市辖区内，成立于XX年XX月XX日，是经黑龙江省农垦建三江工商行政管理分局批准登记注册的全民所有制企业。

农场总人口XX人，其中场部人口XX人，土地总面积XXX万亩，拥有耕地XXX万亩，是黑龙江省大型国有上市农场之一，现有场部机关及林业局、税务局、城建局、教育局、卫生局、水产公司、畜牧公司、养路队、第一居民委、第二居民委、第三居民委等多个下属单位。经营范围为：农、林、牧、渔业、工商运建业。

1

XX农场设场长一名、党委书记一名、副书记一名、财务主管会计一名，下设机关各科室及行政部门，职工总计XX人，场级领导由建三江分局党委任免。

农场下辖XX个农业管理区、下辖XX个作业站、XX个职能机构、XX所学校、X个公检法司，现有在册职工XX人，离退休人员XX人和下岗职工XX人，农场机关拥有科室XX个、在岗职工XX名和副处级以上领导人员XX名。

农场现有从业人员XX人，其中大专以上XX人、高中以上XX人。农场专业技术人员XX人，其中高级技术人员XX人、中级技术人员XX人。

【描述可适当变化说明农场总体实际情况】

二、 开发商管理层素质

XX农场是全民所有制企业，农场设场长兼党委书记一名、副书记一名、财务主管一名，下设机关各科室及行政部门，场部机关职工人数总计XX人，XX农场场级领导由建三江分局党委任免。

农场现任主要管理人员如下：

第三节 开发商及其主要股东信用状况

一、 金融机构信用记录分析 说明农场总体实际情况 二、 房地产经营信用记录分析 说明农场总体实际情况

第四节 开发商及其主要股东财务状况分析

2

一、 资产与负债分析

【以下三个表格必须填写】

（一） 主要资产与负债项目

单位：万元

重要资产与负债项目的分析：

【存货、借款金额较大，或者应收账款账龄较长时，应加以分析。必要时，补充提供最近三个月的财务报表】 （二） 偿债能力的主要指标

异常偿债指标的分析：

【资产负债率高于行业均值，或者流动比率、速度比率低于行业均值时，应加以分析。】

二、 盈利能力分析

3

单位：万元，%

盈利能力评价：

三、 现金流量分析

单位：万元，%

开发商现金流评价：

四、 关联交易情况分析

对于最终控制人成立多家企业、关联企业较多的开发商，应进一步分析关联交易情况。

第五节 开发商评价小结

XX农场作为黑龙江农垦总局下属的全民所有制企业，负责本农场职工危房改造整体搬迁工程组织，确保工程进度与工程质量。农场现任管理人员平均年龄

4

在XX岁左右，均为本科学历，具备从事本职工作的专业技术能力，管理层队伍一直较为稳定，行业经验丰富，个人信用和社会记录良好。

第二章 楼盘评价

第一节 项目整体概况

一、 项目用地情况

黑龙江省XX农场危房改造建设项目三期工程位于XX农场原种子公司北侧，项目规划占地面积约为XXX平方米。用地类型为住宅用地和商业服务，其中住宅土地取得类型为国有划拨，使用年限为长期。商业用地为协议出让，土地使用年限为XX年（土地使用证正在办理中，但已出具证明），项目拟选址目前为农场自留规划建设用地，属于农场自有，不必征地。

【红色字体部分需要根据实际情况修改】

二、 项目整体规划

XX农场危房改造项目三期建设规划占地XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，项目总投资为XX万元，共计XX栋，共XX户，其中：住宅面积XX平方米。共XX；商服面积XX平方米，XX户，车库面积XX平方米，XX户。XX农场危房改造项目三期XX栋楼，整体项目容积率为XX，建筑密度XX%，楼房高度为XX米。

项目计划及当前建设进度

项目由农场职工认购，不作为商品房对外销售，计划在入冬前全部搬迁入住。 项目建设期为20xx年，建设期一年。第一阶段：XXX年XX月末完成项目可行性研究报告编制、论证、批复工作和初步设计编制、批复工作；第二阶段：XX年XX月，完成项目的施工图设计及招标投标工作；第三阶段：XX年XX月XX月，完成土建工程；第四阶段：20xx年11月 完成项目总体验收。

项目正在建设当中，黑龙江省XX农场危房改造建设项目三期工程，共计XX栋，其中，XXX【项目进度，需精确到每一个楼号的进度】

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第二节 项目建设条件

一、 “五证”取得情况

黑龙江国土资源厅驻建三江分局国土资源局出具了土地使用证正在办

理中的证明;《建筑用地规划许可证》已经由黑龙江省农垦总局城乡规划局出具。 有关项目证件的其他说明：

1．“五证”办理进度。

目前，除国有土地使用权证正在办理中，农场开具了证明；建筑用地规划许可证已经提供，建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房销（预）售许可证均未提供。

【未提供或正在办理中的须开具证明】

二、 项目资金来源及运用情况

项目总投资xxx万元，其中申请中央预算内资金xx万元。企业自筹资金xx万元，其他资金xx万元，其中：

1、新建楼房，建筑安装费用投资xxx万元。 2、工程建设其他费用xxx万元。 3、基本预备费xx万元

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三、 其他重要情况分析

XX农场搬迁是在农垦范围内撤队并区、小城镇建设大环境下进行了，根据《XX农场整体搬迁实施方案》的规定，对搬迁职工会给予xx元/平方米的搬迁补贴，农场职工十分响应，不存在利益纠纷。

第三节 楼盘销售前景评价

一、 楼盘配套设施

1、给水、排水：直接接入农场给排水管网。

2、供电：由市政电网引来单路 220/380V电源。照明采用树干与放射相结合的方式，对负荷较大的动力部分采用放射式供电。

3、供热：农场的供热管网可直接接入小区，从经济和技术方面考虑本项目拟采用集中供热的方式，不再增设锅炉。

4、通信：农场的电信公司能提供电信、宽带因特网及有线电视的接入工作。

5、交通：小区主入口直接和农场道路相连，对外交通便捷，通达性好，有利于项目建设。

6、燃气及垃圾处理：农场的日常生活使用燃气为燃气罐，对于生活垃圾由环卫部门统一管理，统一处理，并且农场生活垃圾填埋场在当地夏季主导风向的下风向。

7、本项目居住环境适宜，周边有学校、超市等生活居住配套设施，方便居民居住。

二、 市场定位分析

根据“黑龙江省垦区危房改造实施方案”的要求，充分把握国家给予垦区危房改造资金支持的机遇，进一步改善XX农场职工住房条件，按建筑成本平均xx元/平方米左右，住宅销售均价为xx元/平方米左右。商服的销售均价为xx元/平方米，车库的销售均价为xx元/平方米。由于该工程为XX农场整体搬造危房

7

改造项目，由XX农场统一实施，由于购买人群主要针对危房改造的人群，加之农场对其有补贴，因此住宅部分以帮扶为主。住宅的主要购买人群主要为农场房屋搬迁农民。

XXXX项目一期工程已于xxx年xxx月底全部完工，共xx栋，二期工程已于xx年xx月底全部完工，共xx栋楼，xx户，目前已经全部入住。其中，我行客户为xx户，贷款发放金额xx万元，资产质量良好XX农场整体搬迁（危房改造）安臵住宅小区三期主要为XX农场危房改造整体搬迁项目,用来安臵搬迁连队的农场职工，并对搬迁人员进行经济补贴，同时周边没有其他开发楼盘，购买意愿较强，故销售前景良好。

【对以前合作过的一期、二期的描述】

三、 楼盘销售分析

XX农场一期工程已于xxx年完成，XX农场二期工程于xxx年完成，深受农场职工欢迎。建三江支行实地走访了xxx户农场职工，受访农场职工对于整体拆迁普遍表示认可，希望通过新建楼房改善现有居住环境。其中自有资金购房的有xxx人，符合我行贷款条件并有意在我行贷款的xxx人。保守估计有xxx%的购房户符合我行贷款条件。

第四节 楼盘评价小结

XXx农场项目建设手续完整，目前建三江国土资源局开具了土地手续正在办理中的证明。建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证正在办理中。项目准备条件充足，建设规划合规、配套设施齐全，并且此项目主要为XX农场危房改造整体搬迁项目,用来安臵搬迁连队的农场职工，整体销售前景良好。

第三章 合作方案

第一节 预售款监管情况

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XX农场建设科未出具过专门的文件，要求对期房预售款进行监管。根据目前XX农场整体搬迁（危房改造）安臵住宅小区三期工程的施工进度及我行可能放款的时间判断，在我行放款的时间段，小区主体工程将全部完毕，将进入外墙面粉刷和内部装修阶段，不存在项目整体烂尾风险，应属于现房销售。XX农场已在我行开立了针对预售款入账对公账户，故我行认为可以对其预售款进行监管。

第二节 合作房屋类型和目标客户

根据农场提供的购房统计数据，住宅户型面积在xxx平方米不等，户均面积为xxx平方米，销售单价为xx元/平方米，住宅销售价格在xx万不等，商用户型面积在xxx平方米，户均面积为xx平方米，销售单价为xx元/平方米，商用房销售价格在xxx万不等；车库户型面积xx平方米不等，户均面积为xx平方米，销售单间为xx元/平方米，，车库销售价格在xx万元。项目总套数为xx套，初步估计xx%的购房户符合我行贷款条件，贷款总额约为xxx万元，目标客户测算如下：

1、住宅按照平均每户xx平方米，首付款不低于30%计算，最低首付金额xx万元，最高贷款金额为xx万元，根据贷款期限为10年、基准利率上浮10%、收入还贷不超过50%计算，客户月还款额为xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx万元；

2、车库平均每户xx平方米，首付款比例不低于30%计算，最低首付金额xx万元，最高贷款金额为xx万元，根据贷款期限10年，利率上浮10%、收入还贷比不超过50%计算，客户每月还款额为xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx万元

3、商服平均每套xx平方米，首付款比例不低于50%计算，最低首付金额xx万元，最高贷款金额为xx万元，根据贷款期限10年，利率上浮30%，收入还贷比不超过50%计算，客户月均还款额为xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx万元。

此次项目借款人主要是农场管理人员、机关人员、文教卫生、公检法人员、家庭农场（种植户）、家庭牧场（养殖户）、XX农场原国有企业员工。农场机关

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人员和种粮大户年净收入将在7万元以上，因此是商服的主要购买人群。XX农场种植农作物是水稻、小麦、玉米、大豆，其中水稻xx万亩、小麦xx万亩、玉米xx万亩、大豆xx万亩。按照现有户数平均每人占有耕地xx亩，按每户三人计算，每户大约占有耕地100亩，按每亩水稻年产量xx斤、每斤xx元计算，每亩收入xx元，去除成本xx元，年净收入xx万元。

因此，在生产能力稳定的情况下，农场职工有具备充足的还款能力。

【背景为黄色的为农场简述，种植作物、每人平均数等须根据实际情况描述】

第三节 按揭贷款放款时点及担保安排

一、 按揭贷款放款时点

为了降低未完工风险，我行经与农场协商，拟在楼房封顶、且我行取得预抵押登记证明原件后，向农场职工发放按揭贷款。

二、 按揭贷款担保额度

鉴于农场不具备对外担保的主体资格和代偿能力，我行建议不要求农场为按揭贷款提供阶段性担保。

三、 按揭贷款担保期限

考虑到农场职工的特点，按揭贷款拟采取抵押加联保的组合担保方式：

1、以所购房产作为抵押，借款人在取得房产所有权证之前，办理预抵押登记后发放贷款；在取得房产所有权后，办理正式抵押登记手续。

2、从贷款发放日起至贷款到期日期止，同时XX农场的种植户均由农场以作业区的形式统一缴纳阳光农业保险，无论是旱田还是水田均按每亩地xx元标准缴纳，折合成每亩缴纳xx元/亩。

由于农场对职工的有较强约束力，为最大限度的降低贷款风险，经过充分协商，XX农场已于20xx年与邮政储蓄银行签订了为期三年的《业务合作协议》，

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另外农垦与我行签订《承诺书》，明确农场责任和义务。主要内容有：在贷款还清前，对于不能按期还款的借款人农场负责协助催收。

四、 开发商提供的保证金额度

第四节 合作效益分析

通过我行向农场职工提供住房按揭贷款，我行预计获得如下效益：

1、项目总套数为xxx套，初步估计70%的购房户符合我行贷款条件，贷款额约为xxxx万元。预计住宅可收取利息的平均期限约为10年，本项目将为我行带来直接利息收入xxx万元左右。

2、通过此次与农场小城职工贷款合作，确立了我行与农场的深层次的合作关系，为全面开拓农场贷款市场奠定了坚实基础，同时扩大了业务宣传，提高了市场知名度和社会影响力。

第五节 合作风险分析

1、合作主要风险

由于涉及整体搬迁，新建楼房和配套工程量较大，而项目建设时间紧迫，项目后期所需资金以我行向农场职工发放的住房按揭贷款为主，因此本项目风险主要体现在工程进度控制风险、以及借款人经营能力风险。合作风险主要体现在以下方面：

（1）可能会出现由于气候、资金原因而产生的工程进度上的问题，导致进户时间推迟。

（2）农业行业周期性较强，受自然灾害影响较大，还款能力不够稳定。

（3）信用风险,农场职工大部分为农户,还款意愿及意识强烈与否将影响我行贷款质量。

2、拟采取的风险控制措施

针对上述合作风险，我行拟采取如下风险控制措施:

（1）为保证工程按期完工以及规避借款人还款能力风险，农场已于20xx年

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与我行签订了为期三年的《业务合作协议》。今年，当地农场将与我行补充签定《承诺书》，承诺在整个贷款期间，农场协助我行进行贷款催缴，因农场对职工的约束力较强，将有助于提高借款人的还款意愿。

（2）从2009、20xx年XX农场一、二期工程还款情况看，该农场职工还款意愿良好，还款能力较强。据建三江支行今年实地走访了解，大部分农场职工还款能力较强，表示愿意在八年内还清。80%以上的职工表示五年内还款没有问题，并且农场职工农业生产每年都从各金融机构申请贷款，已经营造了良好的信用氛围，还款意愿良好。农业生产受自然灾害影响较大，因此我行需要监督XX农场的种植户借款人缴纳阳光农业保险，同时须指定我行作为受益人。

第四章 调查结论

一、 开发商及楼盘评估结论

XX农场作为黑龙江农垦总局下属的全民所有制企业，具有人员稳定、经营丰富、信用记录良好的管理层队伍。

XX农场整体搬迁危房改造工程属于改善农场职工生活条件的民生工程。国家对项目下拨一定额度的中央预算内资金，农场和职工自筹部分资金，施工单位垫付部分资金，确保项目开发顺利启动。项目二期部分楼盘已取得完备的证件，工程进展顺利，预计能够按照规划进度竣工。

通过2009、20xx年一、二期工程的按揭贷款业务合作，我行与农场方面建立良好的合作关系，也受到了农场职工的一致好评。如果我行能够为三期工程提供相应的职工住房贷款，既可以实现可观的经济效益，又可以实现良好的社会效益。

二、 合作建议

1、建议我行向购买XX农场整体搬迁（危房改造）安臵住宅小区三期工程的农场职工提供按揭贷款。贷款要素为：住宅最高xxx万元，期限10年，利率为基准利率上浮10%；商服最高xxx万元，期限10年，利率为基准利率上浮15%;车库最高xxx万元，期限10年，利率为基准利率上浮10%。

2、贷款发放之前应落实如下条件：

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（1）项目取得完整的“五证”，且住房所在楼房主要结构已封顶。

（2）我行已取得所购房屋的预抵押登记证明原件。

（3）对于经营小型家庭农场与牧场的借款人，应购买农业保险，并指定我行作为受益人。

3、我行按揭贷款通过个人信贷管理系统的个一手房贷款功能发放，并于当日日终划入XX农场在中国邮政储蓄银行建三江支行开立的售房款账户，户名：黑龙江省XX农场财务科，账号：1001xxxxxxxxxxxxxx。我行将指定专人，负责对建房资金进行监督，确保资金按照项目进度分批次使用，做到专款专用，确保工程按期完工。

4、按揭贷款发放后，我行应密切关注购房人群是否正常入住、撤队的土地是否如实退耕，确保贷款用途符合国家相关政策。在借款人所购房产取得所有权证书之后，应办理他项权证抵押登记，

三、 其他补充说明

我行受理本项目按揭贷款之前，应补充落实如下条件：

1、取得《国有土地使用证》或《用地许可证》。

2、与农场签订《承诺书》

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