竞争楼盘调查报告
目录
一、金沙西园基本情况介绍
—— 2
二、 上东阳光基本情况介绍
—— 6
三、 沙河新城基本情况介绍
—— 12
四、 本项目楼盘——翡翠城基本情况介绍
—— 17
五、 综合情况对比
—— 21
我们小组选择了金沙西园、上东阳光、沙河新城三个竞争楼盘进行了各个方面的调查。
选择的依据是这三个楼盘都处于2环路附近，楼盘类型都是高档住宅，价位也与翡翠城大致处于一个水平。
金沙西园基本情况调查
(一) 产品
1． 区位
★地理位置：地处光华大道与青羊大道侧，与隔街相望的金沙园相辅相成。位于金沙遗址公园，毗邻西南财经大学，四川师范大学外国语学校，项目周边商业发达，亲密接触羊西线一路的时尚繁华，紧靠金沙园水景商业街。
★交通：便捷交通，四通八达，多路公交汇集金沙，成都至温江必经之路，保证出游优雅从容。通81，19，47，77，84，32，83，96，305等路的公交车。
★区域特征；第一代核心商业区是由棕北、玉林这种简单的底商式商铺自发形成，而内外双楠则由开发商的倾力营造形成第二代核心商业区，从城市发展的进程来看，第三代商业区的亮相已进入倒记时，这种由政府与开发商共同扶持和营造的核心商业区将在规划上将更为合理，业态分布更有序，购物环境更舒适。商业氛围更浓郁。金沙西园的开发和建设将围绕“在金沙造心”这个总体思路展开，对金沙西园的规划、设计、环境、商业等都要进行全盘考虑。
2．产品特征
（1）建筑参数：
总用地面积：244.25亩
总建筑面积：294900平方米
住宅面积：200300平方米
商业及贸易面积：65880平方米
容积率：1.677
绿地率：38％
总户数：1667户
停车位：1160辆
楼盘类型：多层
(2)面积户型：
主力户型面积：80-150平方米。
金沙西园的开发建设，充分展现开发商不断进取、用于开拓的创新精神。在秉承了金沙园“2003特色户型年度大奖”的基础上，以营造“舒适建筑”为指导思想对建筑品质作了更高水准的要求。开窗大小、采光安排、空 气质量等问题都得到了全盘考虑，更在设计上增设了入户花园，让业主真正感觉到“人与自然，人与景观”的和谐共生。应该说，金沙西园的户型设计在金沙园的成功经验上有了更为进展行的升级和提升。
(3)装修标准：清水房
(4)配套设施：
★商业中心：项目周边餐饮、休闲、购物等商业发达，紧邻诺玛特国际购物中心、麦得龙国际购物超市、欧倍德国际建材超市、金沙园水景商业街。
★文化中心：毗邻300亩的金沙遗址公园、西南财经大学、
★生活休闲中心：会所、景观泳池、儿童乐园、网球场、篮球场、花园。
★建材设备：☆消防：园内设周界防范系统、对讲系统以及各种报警系统、24小时专业保安巡逻。☆通讯：宽带网入户。
3．公司组成
（1）投资商简介：
大明置业/宏信房产
大明置业是中国石油第一股的直属子公司，注册资本2.5亿。专营房地产开发、道路桥梁建设，先后在成都、青岛、北京、广州等地开发了近百万平方米的项目。
宏信房产在成都房地产开发领域具有丰富的经验，提出了建设“现代川西民居”的开发理念。在城西精品楼盘的开发中，宏信房产更是将传统与现代结合得更为成熟，产品深受市场好评。
（2）开发商：成都天拓置业发展有限公司
（3）物业管理：成都和盟物业管理
4．交房时间：20##年5月
（二）价格
1．均价：3500元/平米
2．起价：3200元/平米
3．付款方式：★一次性付款
★按揭付款
（三）广告
1．广告媒体：
（1）在成都市发行量较大的报纸（如成都商报等）刊登专版广告
（2） 在各大房地产网站上有专门的介绍楼盘情况的网页
（3） 在本地电视台黄金时段作楼盘广告
（4）参与成都市的房交会，制作了精美宣传册
2．广告投入强度：
投入强度较大
3．诉求点：
依靠文化金沙遗址的文化底蕴，文化与自然相结合的现代化住宅，坚持以人为本的理念，汲取川西民居的精髓，打造素雅清丽的低密度高尚人文社区，以花为核心主题，构筑立体的生态空间，细腻的铺陈出都市人文的激情与浪漫。
（四）销售情况
尚未开盘，预计在20##年三月正式开盘，根据金沙园良好的销售情况来看，金沙西园的销售前景也十分乐观，由于规模效应以及开发的连续性，金沙西园必将掀起新一轮的销售热潮。
（五）物业管理
1．管理内容
管道维修
清扫卫生
社区安全保卫
草坪、娱乐健身器械维护
2．管理收费
每个月每平方米1.5元物业管理费
3．公司情况
成都和盟物业管理公司
上东阳光基本情况调查
（一）产品
1. 区位
★地理位置：上东阳光位于宏观规划中的无烟城、山城、花城的生态居住新区——成都市城东副中心核心区域，西临东三环，北接蜀都大道东延线，毗邻1.5万亩十陵城市公园，南接四川师范大学东校区，东望外环隔离带，地理条件得天独厚。
★交通：2号、3号地铁均在此有出口
★区域特征：超大阵容的公园生活确立全新的居家高度 四川大学城提升新城东5000余亩的四川大学城构筑新城东国际人文空间，上东阳光是座在故事和人文里的家园。
这里不仅有羽化青龙留下的明清旧迹。“老成都”博物馆的风物留存、客家人迁徙之途的喜忧……这里更有占地达5000余亩的四川大学城，多所名校的入住，各种学术的交流为城东副中心筑起现代的国际文化交流平台，全面提升新城东的城市形象。如今，四川师范大学东校区已在大学城建成投入使用。
上东阳光距十陵城市公园仅600米。住在上东阳光，就是享受超大阵容的公园生活。
十陵城市公园是到目前为止成都规划建设中规模最大的城市公园。公园巧妙利用当地的浅丘与台地地貌的自然起伏，原生植被与天然湖泊的水乡意趣，人文典籍与现代艺术的形式互补，构筑了集文化、艺术、自然于一身，融景观、休闲、娱乐于一体的超大型城市景观群落。它不仅从更本上改变了城东是空气污染严重、环境设施落后的“老工业区”的印象，更是将城东副中心打造成无“烟”城、锦官“花城”——集生活居住、旅游休闲、教育科研等于一体的生态型城市新区的物质保证。
2. 产品特征
（1）建筑参数：
占地面积：61202.95㎡
总建筑面积：约192629㎡
其中：住宅面积：约167084㎡
多层住宅面积：约56033㎡
高层住宅面积：约104853㎡
超市面积：约2955㎡
会所面积：约3243㎡
建筑覆盖率：21.5%
绿地率：48%
（2）面积户型：
多层：单体多层建筑充分考虑南北朝向。厨、卫、厅、卧的采光通风良好。
电梯公寓：高层住宅超过130m内视线无遮挡，近水而局、视野开阔、风景优美。
户型面积在70㎡—260㎡ 之间，近20种户型，满足不同家庭结构的需求；
主力户型在120---130左右。
上东阳光拥有比市中心区域更低的土地成本，这就为打造楼间距更大、容积率更低、建筑楼层数更少的低密度品质社区提供了物质保证。上东阳光的低密度规划不仅降低了社区人口密度、满足了人“亲地”的本需，，通透的视野和宽敞的公共休闲空间所提高的居住舒适度更是绝非城中心高密度住宅可比。
作为一个占地630余亩的高起点大盘，上东阳光有着比一般挤在一、二环路间占地仅数十亩的中小盘更大的可塑空间。景观规划更从容不说，购物、休闲、教育等多种生活机能配 上东阳光对采用的建筑材质无论钜细皆精挑细选。比如墙体材质，其良好的保温隔热与隔声性就能极大提高居住的舒适度。
无论是多层，还是花园洋房、联体别墅，上东阳光都以生活为中心，从功能的实用性与舒适性出发规划：大开间的客厅、大采光的窗户、对流自然风的组织，空中花园的自然引入，厨卫空间的尺度。
(3)装修标准：清水房
(4)配套设施：
◆规划居住人口：73.5万人
◆配公园：10平方公里的十陵文化公园、东三环5000亩的森林公园
◆景观湖：1500亩青龙湖（比东胡大5倍）
◆公共交通：2号、3号地铁均在此有出口
◆教育机构：5000亩的四川大学城
3. 公司组成
（1）投资商：
四川宏信实业有限公司
成都市著名房地产开发企业、成都市青羊区重点企业和纳税大户。成立于20##年9月，注册资本4000万。公司以“用心在房，关爱到人”的企业理念，秉承“以建筑营造舒适生活”的开发理念，致力于城市建设及精品住宅开发。多年来，企业积累了丰富的开发经验，完成了规范、标准的现代化企业建设，于20##年10月正式通过ISO9001；2000国际质量体系认证。
宏信公司所开发项目美誉度不断提高，诚信、务实的企业作风更得到了政府、媒体及众多合作伙伴的高度认同。挟多年专业开发经验，上市公司达义实业强强联手，倾力打造阳光浪漫的都市花园——上东阳光。
达义实业
达义实业是以成都达义物业有限公司和西藏华西药业集体有限公司为核心的大型集团（证券简称“西藏药业”，代码“600211”），以药业和房地产为主导产业，涉足高科技、贸易、物业管理、实业投资等多元化经营。多年来，公司秉承“至诚至达，唯信唯义”的理念，规范运作，勇往直前，辛勤创业，缔造了辉煌的业绩。成都、北京等地累计开发面积近100万平方米，其打造的罗浮世家亦成为成都楼市精品。
（2）开发商：成都豪达房地产开发公司
4. 交房时间：20##年11月
(二) 价格
1．均价：3100
2．起价：3000
3．付款方式：
（1）一次性付款
（2）按揭付款
（三）广告
1．广告媒体：
房地产专业网站
街头巨幅广告
当地电视台以及广播电台
房交会发送光盘介绍
售楼部宣传册
2．广告投入强度
投入很强
3．诉求点
以舒适人居为规划理念，细腻洗炼的国际风格为建筑蓝本，构筑了包括多层、花园洋房等数种建筑形态，为都市居家理念构筑全新高度。
（四）销售状况
1．销售率
20##年11月开盘以来，由于开盘前的预定住房，销售率达到了41%，
2．销售顺序
100-130平方米的住房十分热销，占销售总量的80%，130-260平方米的高档住房相对销售速度较缓，这是由于高档住房的需求一般，而且一次性投资较多，购房者须深思熟虑。
（五）物业管理
1．管理内容
管道维修
清扫卫生
社区安全保卫
草坪、娱乐健身器械维护
2．管理收费
每个月每平方米1.2元物业管理费
3．公司情况
宏信物业管理公司
沙河新城基本情况调查
(一)产品
1．区位
★地理位置：富临·沙河新城是市政府沙河整治的重点工程项目，地处一、二环路之间，府青路二段18号，东面与电子科大、成华区公安局隔街相邻；项目西、南边双面临河，即改造后美丽的沙河（河宽35米）蜿蜒流过、环境优美（是二环路内临沙河绝无仅有的优势地块）；西南侧与正在建设的三洞桥公园（占地面积80余亩）以及李家沱社区隔河相望；北接轴承厂。
★交通：该小区东侧是府青路二段，小区大门便位于路边，南北一、二环路贯通，交通十分便利，小区内交通简洁，人车分流。
★区域特征：新沙河整治后的第一个具有“市区”概念的中高档大型社区。小区具有两面临河的河居优势，具有玉带缠腰的双面观水景观效果,随着新沙河市正滨河绿化的建设,社区将呈现一个安静,祥和,美丽的外部居住环境。
这是沙河沿岸唯一的高层社区,临河住宅拥有130米宽河景视线,又无可比拟的观景视角。楼盘与沙河八景第一景80亩”三洞桥景点”公园隔河相望,三河桥公园以及邻近地段的河堤整治业已形成.
2．产品特征
(1)建筑参数:：
★占地面积：61202.95㎡
★总建筑面积：约192629㎡
其中：住宅面积：约167084㎡
多层住宅面积：约56033㎡
高层住宅面积：约104853㎡
★超市面积：约2955㎡
★会所面积：约3243㎡
★建筑覆盖率：21.5%
★绿地率：48%总户数：1155余户
★车位：约802个
(2)面积户型
多层户型区间：160平方米、210平方米
高层户型区间：75平方米、110平方米、130平方米、140平方米
二期户型面积：77-283㎡
(3)装修标准：清水
(4)配套设施：
富临·沙河新城环境设计本作以人为本的设计宗旨，体现建筑特色，突出了“人、水、环境”的设计主题。效果图上，可见小区如音乐般流畅的平面布局，还可以看见，高低错落的建筑形态，大型中央休闲广场、高尚会所、景观泳池、网球场、篮球场、休闲步道等各种生活休闲设施。
★社区外部：餐饮娱乐、购物休闲、上学就医均满足日常生活需求。
★社区内部：会所、超市、景观泳池、儿童乐园、网球场、篮球场。
★建材设备：☆消防：园内设周界防范系统、对讲系统以及各种报警系统、24小时专业保安巡逻。
☆通讯：宽带网入户。
3．公司组成
a) 开发商简介:
四川富临房地厂开发有限责任公司
四川富临实业集团有限公司成立于1995年12月，是跨地区、跨行业的大型民营企业集团。以房地产为龙头，还兼营建筑安装、物业管理、机械制造、进出口贸易、汽车运输、医疗等产业的投资与开发。拥有全资和控股子公司24家，总资产超过25亿元，根据国家统计局四川省企业调查队公布的“20##年四川省企业集团龙虎榜”上，富林集团分别名列“综合实力第17位”、“资产规模第32位”、“经营规模第43位”。
b) 物业管理公司：富临物业管理公司
4．交房时间：20##年10月28日
(二)价格
i. 单价 起价：3100元/平米
ii. 均价：多层户型区间：2700元/平方米
高层户型区间：3400元/平方米
iii. 付款方式：
（1）一次性：沙河新城多层销售中,一次性付款的比例高达46%。
（2）按揭付款：是指银行向房屋购买者提供抵押贷款。由购房者用银行贷款向房屋出售者一次性付房价款，然后再向银行分期偿还贷款。
（三）广告
1．广告媒体
电视广告
售房网站以及公司网站广告
售楼部发送宣传册
房交会宣传
2．广告投入强度
一般
3．诉求点
“坚持绿色水岸的生活主张”是沙河新城高层house所具备的大环境动态、自然条件所赋予的生活主张，是不可多得的。珍藏沙河新城就是珍藏自然的赋予，赐予人性的、健康的、优雅的生活主张。
（四）销售状况
1．销售率
目前销售率已经超过了50%
2．销售顺序
90-130平方米的户型销售较好，160平方米的大户型销售滞缓。滞缓原因主要是由于两梯五户的电梯品质有一定的缺陷，加上房屋价格的大幅度上涨，造成了滞销。
（五）物业管理
1．管理内容
管道维修
清扫卫生
社区安全保卫
草坪、娱乐健身器械维护
2．管理收费
每个月每平方米1.2元物业管理费
3．公司情况
富临物业管理公司
本项目楼盘——翡翠城基本情况简介
(一)产品
1．区位
（1）地理位置：翡翠城紧邻2环路东5段，由东湖公园、东湖居住区、临2环路商业用地三大部分组成，被沙河、府河交汇相拥。
（2）交通：靠近2环路，有51路、79路、112路、114路、303路、503路、85路、35路、97路、402路公交车经过，交通十分便捷。
（3）区域特征：项目整个地块被一湖、两河、三个公园层层环抱，其中东湖水面面积185亩，东湖公园420亩，沙河公园200余亩，府河公园100余亩，风水浩淼，人杰地灵，是一块难得的风水宝地。 二环路边特设43亩商业区，规划为以餐饮、娱乐为主的商业街及商务公寓，为住宅区提供完善的生活、娱乐配套。
翡翠城位于成都市城南偏东20度的二环路旁，紧邻科华北路、锦绣路、领事馆路；地处“南富居住区”辐射之内；
随着成都市城市“向东向南”发展战略的不断深入，随着城市的扩张和三环路、外环路的通车，东湖片区的增值前景不言而喻；
二环路直通城市东西南北、十二条公车线路密布周边，出门即得交通之便，随着东湖公园和翡翠城的建成，周边交通将进一步完善，待翡翠城的业主全面入住后，交通，可能是这里最为省心的一件事。
毗邻四川大学、望江公园，秉持古风，传承文脉。
2．产品特征
（1）建筑参数：
项目总占地：1245亩
净用地占地：104亩
住宅建筑面积：12万平米
会所面积：2100平米
商业建筑面积：2500平米
总户数：983户
停车位：796个
容积率：2.0
绿化率：43%
（2）面积户型：
户户临水而居，家家绿意环绕，重现昔日成都水乡的灵动之美！融汇世界级大师的经典规划，采用全新退台式手法，充分保障每户的良好采光及视野。
每户都可享受直线型穿堂风，使东湖和府河的清新凉爽流遍住宅每个角落。
多层户型区间：160平方米、210平方米
高层户型区间：130平方米、140平方米
（3）装修标准：清水房
（4）配套设施：
小区设施：网球场、游泳池、羽毛球场、篮球场、乒乓球场、健身房、美容美发、运动健身、医疗保健、老年科学与养生、休闲娱乐、少儿游乐与素质教育、家政服务等。
生活设施：四川大学及附属中学、小学、望江公园、东湖市政公园、城南成熟社区，以及各类银行、医院、邮局等市政设施。
3．公司组成：
（1）开发商：
华润置地（成都）有限公司
华润(集团)有限公司全资拥有，专业化物业管理公司，积累二十年的丰富专业经验，集聚一批物业管理的精英人士和高级工程技术人员，推行超值导引式服务和环保意识。公司实施ISO9002品质管理体系和ISD14001环境管理体系并获得香港品质保证局的认证证书；公司以"优质服务，规范管理"为宗旨，提供优质的专业化物业管理服务。目前公司管理的物业总面积达200多万平方英尺，物业类型包括甲级写字楼、高档住宅楼宇、豪华别墅、大型商场及停车场和政府物业等。
（2）投资商：华润置地有限公司
（3）物业管理：华润置地物业管理有限公司
（4）建筑设计：新加坡awp建筑设计组织有限公司
（5）景观设计：香港雅博奥顿国际设计有限公司
4．交房时间：20##年12月
(二)价格
1．均价：3600元/平米
2．起价：3000元/平米
3．付款方式：★一次性付款
★按揭付款
（三）广告
1．广告媒体
当地电视台广告
售房网站广告
广播电台广告
当地报纸大版面广告
街道广告牌
公共汽车侧面广告
房交会宣传
售楼部宣传册
社区的联谊活动以及社区的报纸
（四）销售状况
1．销售率
总户数为1123套，一期共983套销售3天即告罄。
2．销售顺序
一期各类户型已经销售完毕，2期将于年底推出。
（五）物业管理
1．管理内容
管道维修
清扫卫生
社区安全保卫
草坪、娱乐健身器械维护
2．管理收费
每个月每平方米1.5元物业管理费
3．公司情况
华润置地物业管理有限公司
整体情况对比
竞争楼盘各个因素比较表
注： “3”表示一般，“4”为较好，“5”为特别好，
“2”为较差，“1”为特别差
结论：
从以上的比较中我们可以看出：
四个楼盘均在2环路附近，周围都有临近的高校，处于高校文化圈的辐射范围，区位可以说是都比较好，由于翡翠城和金沙西园两个楼盘周围有公园的存在，因此环境要比其他两个楼盘优越一些，金沙西园和翡翠城相比，在周边商业区的繁华程度以及商业配套设施的完备方面更有一些优势，所以区位要更好一些。尤其是配套设施，金沙西园是个十分完整的社区，以前的金沙园的成功开发，已经在周围建立了良好的区域繁荣优势，金沙西园的开发必将在金沙园基础上更进一步，因此翡翠城在这方面仍然有些差距。
从价格方面对比，金沙西园和翡翠城均价在3500-3600，在同档次楼盘中价位比较高，上东阳光和明显便宜，在3100左右。沙河新城把住房分开档次，分开价位，这也使得价格具有优势。
在物业管理方面，金沙、翡翠城、上东阳光表现相当。沙河新城物业管理由富临公司自身承担，在物业管理方面，富临的实力较弱，设施的完备性也有欠缺。
在楼盘规模上，金沙占有绝对优势，由于几期工程（金沙园，金沙西园一期，二期）的开发资金，占地规模都是其他几个楼盘不能比拟的，因此容易形成较强的规模辐射效应。
翡翠城的户型设计十分独特，改变以往传统楼盘的风格，巧妙的运用活水和湿润新鲜的空气构成了十分舒适的居住结构。在周边环境方面，金沙西园和翡翠城都不错，因为有公园和河流在楼盘附近，空气质量较其他楼盘要好的多。环境更为优雅。
在广告方面，由于翡翠城和上东阳光背后的开发商相对来说资金雄厚，所以投入很大，广告强度强于其他对手，开发商开发经验丰富，因此信誉更为卓著。
总体来看，“翡翠城”项目在四个项目中出于中等偏好的地位，但在跟金沙西园的比较中还存在一定的差距，例如：“城市规划”、“交通”、“区位”等等，但这一系列的因素都是客观因素，都是不可否认和不可避免的。在与“上东阳光”、“沙河新城”的比较中具有一定的优势，我们项目的主观因素就显现出来了，特别是在“楼盘规模”、“外观”和“户型”方面我们的项目具有较为明显的领先地位。
综合考虑以上各个方面的因素，为了回避项目所具有的各种威胁、把握转瞬即逝的市场机会，我们认为本项目接下来的工作重点应在于进一步加强我们主观方面的优势，比如在广告宣传中多强调我们项目在楼盘自身质量方面具有的优势，进一步改进项目的绿化、配套等的基础设施建设，另外可以在“付款方式”方面多动点脑筋，以求缩小与“金沙西园”的差距，拉大与其他两个楼盘的优势。相信通过我们的不懈的努力，一定能让我们的项目成为成都楼市一大奇迹。
补充说明：
由于本次调查时间紧凑，再加上我们调查人员自身经验的不足，本次调查分析报告无论是在广度，还是在深度方面都存在一定的不足，希望各位老师、同学予以指正。如果有机会、有时间，我们会对本项目进行更深一步的调查，以求使本报告更加完善、充实。
[song1]优势
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