建筑房地产营改增

传言日久的房地产行业营业税改增值税即将变成现实。操作的好，房企税率会下降，操作不好，税率则可能上升5% 乃至更多。一升一降，市场洗牌，“营改增”或将成为一些房企衰败的开始。谁能胜出？如何胜出？请看下文。

随着20xx年年底的临近，传言日久的房地产行业营业税改增值税正逐渐变成现实。 日前，北京营改增小组成员、税务专家陈志坚接受《第一财经日报》采访时说：建筑业和房地产业“营改增”实施时间最早是20xx年1月1日。此外还有20xx年3月底或20xx年年底为最后期限的说法。

不管哪个说法为真，地产企业从现在起不专门为“营改增”做些大的调整，就真的来不及了。在房地产进入白银时代，利润日渐微薄的今天，一旦操作不好，“营改增”可能导致某些企业的税负增加5%乃至更高，某些企业可能将死于这5% .而如果操作得好，税负还有可能下降。

一升一降，原有的竞争局面就被打破，“营改增”成为企业命运的分水岭乃至生死线。这次比拼的，是企业的管理水平、控制能力以及合作伙伴的规模和素质??

一、“营改增”是减税？看上去很美！

要搞清楚“营改增”可能带来的影响，有必要讨论下增值税和营业税的本质。 增值税是对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。

也就是说增值税只对各个流通环节中新增的价值征收。

在具体操作中，在本环节征收时，允许“扣除”上一环节的已征税款。从本意上说，这可以解决重复征税的问题。在实际操作中，这种“扣除”是通过专用#5@p抵扣的形式来实现的，凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用#5@p，抵扣本单位应缴纳的增值税款。 而营业税的缴纳则是“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额×税率??纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。” 也就是说，营业税是以全部营业额为征收基数的，不存在“扣除”上一环节费用的问题。

“营改增”后，到底会对房地产企业有什么影响？

之前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%.营改增之后，这两个行业的增值税可能均为11%.

从绝对数字来看，税率上升了，但专家并不认为征税额一定会增加。财政部财科所副所长刘尚希在接受采访时曾说“11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。”

作者为张璇的文章这样计算：以房价为100万元、物料成本40万元来算，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/（1+17%）*17%=5.81（万元），合计约10.81万元：“营改增”后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。“很明显是有了较大的降税比例”。

但是现实中，许多房地产企业却认定自己的税负会增加。上述张璇的文章也指出“物料成本越低，或拿不到增税#5@p，那税负率就会大为上升，以物料成本占总成本10%为例，增值税的税负率可达到8.9%，远超过原先只有6.5%两税合计的税负比例。”

理论和现实之间为什么会有如此巨大的差距？房企在这次巨变中面对着怎样的挑战呢？

二、房地产企业所面临的5大挑战

第一大挑战：政策过渡阶段可能遭遇重大损失安永税务部合伙人李雁在接受采访时称：“比如，一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行‘营改增’，税率从5%增加到11%.企业基本完工了，基本上也没有进项税抵扣了，而且它的销售合同都出来了，价格也不能改，那这对企业影响大了。”

安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐接受采访时称：“一些企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策??对企业的影响会很大。” 有专家在媒体上表示，为了解决这些问题，可能需要出台过渡政策。

第二大挑战：建筑企业实际税负增加，并最终转移给开发商武汉建筑业协会副会长李士俊接受采访时说：“如果实行11%的增值税税率，没有一家（建筑）企业可以减负，所有的企业都将大幅增加税负。” “建筑企业实行营改增千难万难，最难办的是无法获取增值税

专用#5@p”。以湖北省一家特级建筑总承包企业为例，其20xx年已缴营业税约为4亿元。营改增后，理论上可以减税近1.7亿元，但由于不少支出无法实行进项税扣除，如水泥、石沙等原料难以取得增值税#5@p，也就没法计入进项抵扣。算下来，这家企业实际上缴纳的增值税将达到7.6亿元，几近翻倍。

业内人士认为，建筑企业税负增加后，只能将其转移给开发商。而对于自己有建筑部门或下属建筑企业的房企来说，更是直接受损。

第三大挑战：材料、劳务费等无法获得增值税#5@p或#5@p抵扣有限，增加税负增值税的核心是要拿到“上家”的#5@p进行抵扣，但现实操作中许多问题根本无法处理。

专家曾经对建筑企业可能遇到的问题做过总结，而相关问题对于房企或建筑企业而言普遍存在：

1、材料供应商及材料种类“散、杂、小”，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，没有#5@p或者取得的#5@p不是增值税专用#5@p。

2、《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；③自来水；④商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。以上所列货物都是工程项目的主要材料，在工程造价中所占比重较大。假设企业购入以上材料都能取得正规增值税#5@p，可抵扣的进项税率为6%，而建筑业增值税销项税率为11%，企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本，从而加大企业实际税负，挤占利润空间。

3、建筑劳务费增加税负。建筑工程人工费占工程总造价的20%～30%，而劳务用工主要来源于建筑劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为企业提供专业的建筑劳务，取得劳务收入按11%计征增值税销项税，却没有进项税额可抵扣，与原3%营业税率相比，增加了8%的税负。劳务公司作为微利企业，承受不了这么重的税负，劳务企业很可能将增加的税负成本都转嫁给总承包企业，人工费将会进一步提升。另外，农民工提供零星劳务产生的人工费，也没有增值税#5@p，势必加大企业人工费的税负。

第四大挑战：联营合作项目风险加大

报道认为：目前，联营合作项目普遍存在，联营合作方大部分不是合法的正规企业，且部分合作方是自然人，没有健全的会计核算体系，工程成本核算形同虚设，采购的材料、分包工程、租赁的机械设备和设施料基本没有正式的税务#5@p，也没有索取#5@p的意识。在营

业税下，以工程总造价为计税依据计征营业税，与成本费用关系不大。但在增值税下，销项税额是不含税工程造价乘以增值税率计算，进项税额是材料采购、设备租赁、工程分包等环节取得的增值税专用#5@p上注明的增值税额，进项税额产生于成本费用支出环节，增值税与工程造价、成本费用密不可分。如果联营合作项目在采购、租赁、分包等环节不能取得足够的增值税专用#5@p，那么增值税进项税额就很小，可抵扣的税款较少，缴纳的税款较多，工程实际税负有可能达到6%～11%，超过总包方的管理费率，甚至超过项目的利润率。 第五大挑战：即使有#5@p，在规定时间内收集齐全难度也很大

许多企业的项目遍布全国，材料管理部门也不止一个，每一笔采购业务都必须获得增值税#5@p，对于之前没有相关制度和工作经验的财务人员来说，做好并不容易。并且按现行制度规定，进项税额要在180天内认证完毕。这个时间限制也是一种巨大的挑战。 三、9大绝招拯救地产企业

当然，“营改增”也是有利好的，中房信分析师薛建雄接受采访时曾表示，“营改增”后，利润高的房企就会多交税，而利润低的中小型房企可以少交税。对于以中低利润率项目为主的房企，其实是利好。而一般房地产项目来自于工程建设、购入材料等的进项税额多，而销项税额在开发早期很少，也就是说，地产项目在未大规模销售之前几乎是“不缴税”，税收对企业流动资金的占用自然就会比原来少。

只是问题在于，利润低的中小型房企往往管理也并不规范，合作伙伴规模也小，在取得增值税#5@p方面困难重重。

实行“营改增”，对建筑企业来说，既是挑战也是机遇，能否取得合法、足额的进项税抵扣#5@p是实现企业节税目的关键，综合研究者关于北新路桥公司的报告、以及专家的相关建议，房企面对“营改增”的求生绝招有以下9式：1、和具备正规资质的企业合作要尽可能取得可抵扣的增票，这就要求房企和正规的供应商和建筑企业合作。未来合作商是否具有增值税纳税人资格，其相应的扣减税率是多少，将成为合作前考察的重点。

2、增加面对企业客户的销售，增加商业地方投资因为下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税#5@p，所以营改增可能更有利于商业地产的开发。

3、提高精装修房销售比例增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税#5@p予以抵扣，就比例而言降低了企业税负，增加盈利空间。

4、提升企业内控水平杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中不要#5@p的现象；加强工程决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，及时取得#5@p，不应拖延；提高会计核算

质量，做到笔笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有#5@p不得抵扣，提高会计核算的及时性，达到项目竣工验收，会计核算结束。

5、做好增值税#5@p的收集和申报工作的时间控制增值税的纳税期限规定为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或1个季度（小规模纳税人），企业要在税务机关规定的纳税申报期限内，做好进项税和销项税的会计核算和抵扣工作。企业机构所在地要及时将所有在异地项目当期发生的增值税税票的原件收集齐全，在申报当期增值税时一并提交税务机关申请抵扣。

6、项目对外经营做好核算对于项目在自用同时兼营对外加工、修理修配及梁场、板场、搅拌站销售的，应做好增值税的销项税和进项税的核算工作。

7、合同要对增值税#5@p有专门约定营改增后，企业在分包合同、材料采购合同等合同中应明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税#5@p。同时还要约定在对方提供相应的请款申请、购销凭证、增值税#5@p后再行付款。

8、所有对外交易合同要全部以企业名称对外签订现在许多项目自行采购部分物资和小型设备并自行租赁机械等，基本上都是以企业设立的项目部或指挥部名义与供货方或租赁方签订的合同，企业应当规范相关合同，所有对外交易合同要全部以企业名称对外进行签订，取得的增值税#5@p名称必须与企业全称一致。

9、加强对承包人和分公司的管理内部承包和分公司经营有利于企业业务拓展，但是也给企业带来了诸多管理问题。营改增后，很多承包人和分公司尚不清楚，还一味地以为只要能够提供相应的工程款#5@p便可，这势必会导致最终结算时发生纠纷。施工企业应当对承包人和分公司进行培训，要求其注意收取并保存相应的增值税专用#5@p。

增值税最终的承担者，按照设立初衷，是“附加在价格以外自动向消费环节转嫁，最终由消费者承担”。但在房价高企，消费者对价格极度敏感的今天，一味转嫁可能不是出路，加强企业内部控制，提高性价比才是出路。

操作特别规范、管控能力特别强、合作伙伴有规模有资质的企业将能在这个过程中降低税率从而降低成本，脱颖而出。不具备相关条件的企业税负则可能增加。“营改增”或许将成为房企的一道分水岭乃至生死线。

第二篇：房地产和建筑业营改增

新知

中国税务/商务专业服务

营改增一步之遥,房地产和建筑业时不我待

二零一五年四月第十四期摘要

20xx年3月6日，十二届全国人大三次会议召开记者会，财政部部长楼继伟先生提到，今年按照计划应该完成“营改增”的改革，也就是把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成增值税，其中最难的就是不动产业转换成增值税。房地产和建筑业作为国民经济的重要支柱，其营改增的影响广泛，将面临包括业务安排，账务处理，上下游管理，系统改造等各种挑战。因此，房地产和建筑业应该早做准备，积极应对即将到来的增值税时代。

详细内容

房地产业和建筑业营改增政策面临的主要问题

20xx年以来，伴随中国经济增幅下行的态势，整体房地产市场处于相对冷峻、冷清和观望的状况1。考虑到目前行业仍处于困境，因此，业界纷纷建议营改增的相关政策制定时应同时考虑对于行业发展的影响，需要谨慎处理。

随着房地产业加入营改增的日期趋近，房地产企业需要考虑以下主要问题：?

相关成本可能无法获得增值税#5@p或#5@p抵扣有限。除土地成本以外，房地产的成本主要由原材料（如砖瓦、白灰、砂石、土方等）和劳动力构成。许多原材料的供应商大多为个人、个体户、小规模纳税

?

人等，没有或很难向企业?开具增值税专用#5@p。并且，此类供应商个体体量较小，但数量众多，也增加了#5@p收集的难度。同时，很多房地产企业各地的项目采购、财务部门人员水平参差不齐，也加大了#5@p收集管控的难度。并且，进项税票要在180天2内认证完毕的时间限制，也是一项巨大的挑战。已开工、已开盘等的存量资产项目，可能受营改增影响巨大。如果房地产项目已完工但销售还未结束，若突然实行营改增，税率上升，项目成本基本上均已发生，无法再行取得进项税票抵扣。而项目预售、销售合同可能也已签订，如无法更改，则增加的税负很难转嫁给消费者。因此，对于这种已开工，已开盘的项目，若没有适当的过渡政策，其收入及利润必然大幅下降。

房地产业的显著特征是项目周期长，且成本与收入周期背离。这些可能导致营改增之后，房地产项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。根据我国增值税相关规定，若当期增值税销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足抵扣部分通常可以结转下期继续抵扣。营改增后，房地产企业若采用预售方式，由于销售先于建造完成，可能其建造过程中发生的进项税额没有销项税额可以抵扣，成为沉淀成本；若房地产项目在建造完成后进行销售，销售周期较长或转为出租，则大额的建造成本产生的进项税金可能在很长的销售或租赁期内才能被完全消化，从而影响现金流，增加项目的资金成

本。

新知—中国税务/商务专业服务建筑业与房地产业有着非常高的关联性。建筑业营改增面临的主要问题可能包括原材料和劳务人工费难以取得#5@p进行抵扣；跨期老合同的税务处理；营改增税负能否转嫁；会计核算可能产生的变化、组建专门的税务工作小组统领工作、对各个部门进行定期培训和政策更新汇报、测算营改增潜在税务和利润影响、考虑定价调整策略、变更合同?

企业应重视并积极进行营改增的全面影响测试分析，包括对收入、利润、税负、现金流可能影响的模拟数据，可以根据目前已知的可能的营改增税务营改增前购买的材料，在营改增后使用，能否进项抵扣；外出经营的申报地点；是否按照项目进度来确定增值税纳税时点等。另外,对于”走出去”的建筑企业,要特别关注营改增之后海外项目所涉及的劳务是否可以享受免税等优惠政策。营改增给房地产业和建筑业企业内部管理带来的挑战

除了需要解决上述问题之外，营改增还会给房地产和建筑业企业带来各方面的挑战，具体包括：?

账务处理的难度增加，税务的合规性成本上升。增值税的合规性要求相对营业税要更为严格，且相应的财务、税务系统面临改造升级的挑战。建议企业的相关人员应尽快适应新旧税制的衔接。另外，营改增也对其他业务部门提出了更高的要求（如进项#5@p收集等）。?

影响企业业务和流程安排。企业可能需要变更业务模式，以适应营改增的税收政策。?

供应商、客户群体分类及管理。营改增后，供应商是否能够提供增值税专用#5@p，客户能否接受税负转嫁，将在很大程度上影响企业的收入、利润、税负、

现金流。

如何应对对即将加入营改增的房地产和建筑

业企业，管理层应该提高思想认识，

提前研究并制定应对之策。为了实

现营改增平稳顺利的过渡，企业可

以采用如下三阶段方法，完善税务

管理系统、降低潜在税务风险、降

低流转税负。

第一阶段：政策尚未出台阶段企业应从内部先着手梳理业务模式、梳理现有采购销售合同情况、考虑

2模板、制定内部#5@p保管和递交财务部的流程和时间等内控制度、制定系统升级改造行动计划等。同时与行业协会和主管税务机关保持密切沟通，尽早反映诉求和疑问。第二阶段：政策出台到生效日之间的短期过渡阶段

对公司的业务流程及系统实施改造，与供应商、客户签订新的合同，购买安装税控系统、熟悉#5@p申领、开具、认证、作废等操作和增值税申报流程。审查企业是否符合享受税收优惠和财政扶持的条件，积极准备申请事宜。

第三阶段：政策生效并执行阶段密切关注营改增政策的更新和进展情况，评估系统、会计核算、内控的执行情况，及时发现并规避重大风险。根据其他行业营改增的经验,在实行营改增之后的相当一段时间内,有关政策的细则可能需要进一步明确,各地实务操作也可能存在不同,因此企业需要谨慎研判,并采取相应的措施以消除不确定性。

注意要点

自20xx年上海进行试点以来，营改增经历了数轮扩围，过往两年，营改增在给实施行业中的大部分企业带来税负减轻的同时，也使得部

分企业不得不面对税负上升、利润

下降、企业经营能力削弱的局面。

困境的关键是，部分企业忽视了对

营改增的提前研究和规划，从而造

成政策正式推出后，企业在短时间

内疲于应付繁重的增值税合规性要

求，而无暇顾及运营流程梳理、供

应商/客户定价磋商等，更无从谈起

如何抓住营改增的契机降低企业的

税负效率。建议房地产和建筑业企

业密切关注相关政策的发展，从自身层面积极准备，应对营改增可能

带来的影响：处理方案，结合自身的业务模式、收入成本构成、供应商及客户关系等进行评估。

?

根据影响测试分析的结果，企业可以考虑对于经营模式进行相应调整，对供应商、客户进行梳理，重新确定定价政策等，以降低负面影响。

?对于企业自身无法解决且有行业共性的问题，如土地成本抵扣、销项进项不匹配等，可以考虑联合行业内其他企业及行业协会等，向相关政府部门进行反映，以便于政策制定者更加了解房地产和建筑行业的特点，从而在研究税收政策时加以考虑。

?企业应当提高税务管理水平，加强税务风险管控能力，尤其要加强增值税专用#5@p的管理。在这个过程中，应当加强对财务、税务、以及各部门业务人员的培训、学习。

?

企业的财会人员应当加强对分包方、其他供应商的管理，同时充分了解无法抵扣的增值税专用#5@p（即增值税进项税额）的几种类型等。

注释

1.

根据国家统计局最新数据显示，2014

年，全国商品房销售面积同比下降7.6%；商品房销售额下降6.3%。2.

《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号）第一条：增值税一般纳税人取得20xx年1月1日以后开具的增值税专用#5@p、公路内河货物运输业统一#5@p和机动车销售统一#5@p，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。

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