中央空调机组维保作业指导书
北京中央空调清洗有限公司
机
组
维
护
保
养
作
业
指
导
书
20xx年01月0日
编制： 审核： 批准：
北京世纪海润中央空调清洗有限公司 1
中央空调机组维保作业指导书
中央空调运行管理制度
一、 人员的管理制度
1、各类人员的岗位职责
各级各类人员的岗位职责是构成中央空调系统运行管理岗位责任制的主体，在确定各级各类人员的岗位职责时，一定要结合空调系统的规模和特点以及定员定岗情况来综合考虑，要按岗位的层次和工程类别来分解各项任务，注意避免出现职能不清、责任不明的情况。
有些物业管理企业所管的中央空调系统规模较小，人员配置较少，故不设空调班组长（领班），有关工作全部由空调工程师（主管）承担。还有些物业管理企业为了避免运行和检修两个班组扯皮，不利于设备的使用和检修，将二者合为一体，即运行人员也是维修人员。这样不仅节省了人力，又有助于增强其责任心，努力提高自己的技术水平。因此，岗位设置情况决定了岗位智能与责任的不同。
2、业务学习与培训制度
中央空调系统的运行管理是一项涉及到多学科多专业的综合性技术管理工作，其中中央空调系统的操作、维护和检修水平与相关人员的技术水平密切相关，在实际工作中需要相关人员（含运行和维修人员）熟练的运用调节、维护和检修技能，规范、正确地操作、保养和检修系统与设备。因此，对中央空调系统一线运行管理人员的要求除了有高度的责任感外，还要求有一定的专业知识和专业技能，建立相应的业务学习与培训制度，对提高相关人员的专业素质与空调管理水平，使其能适应岗位的要求有重要意义。
二、 设备的管理制度
1、巡回检查制度
中央空调系统涉及到的设备种类和数量较多，安装地点也比较分散，特别是夏季供冷运行时，对水系统来讲，冷水机组。二次泵、冷却塔、膨胀水箱、空气处理装置等通常分设多处。更有一些超高建筑和多功能公共建筑，由于技术上和使用上的特殊要求，往往设置多个机房，而人员配备上不是也不需要每个机房都有值班人员。此时，为了保证系统安全正常的运行，就需要运行维护人员和检修人员定时或定期的进行巡回检查，以预防为主，发现故障和问题及时处理。
2、 维护和保养制度
中央空调系统和设备自身良好的工作状态是其安全的工作状态是其安全经济运行、延长使用寿命、保证供冷（供热）质量的基础，而有针对性的做好各项维护保 2 北京世纪海润中央空调清洗有限公司
中央空调机组维保作业指导书
养工作又是中央空调系统和设备保持良好工作状态的重要条件之一。
3、 检测与修理制度
不管如何加强维护保养，都只能降低设备的损坏速度，要想完全使设备不出现故障或不发生部件损坏是不可能的。中央空调系统在运行一定时间后，运动部件都会出现磨损、疲劳、间隙增大，甚至丧失工作能力；而静止的部件和管道也会产生堵塞、腐蚀、结垢、松动等现象，使设备的技术性能、系统的工作状况发生改变，甚至发生事故，影响到中央空调系统的正常运行和空调的使用效果。因此，必须定期对系统和设备进行检验和测量，以便根据检测情况及时采取相应的预防性或恢复性的修理措施。
4、运行与检修记录
运行与检修记录是设备技术档案的重要组成部分之一，除此之外，他也是原始技术资料之一。原始技术资料包括空调系统设计、施工、安装图纸和说明书，各种设备的安装、使用说明书，系统和设备安装竣工及验收记录等，分别由设计、设备制造、工程安装单位提供，是在中央空调系统正式投入运行前就形成的。而运行和检修记录则是在中央空调系统投入运行后形成并不断积累起来的。通过这些记录，可以使运行和管理人员掌握系统和设备的运行情况和现状，一方面可以防止因为情况不明、盲目使用而发生问题；另一方面还可以从记录中找出一些规律性的东西，经过总结、提炼后，再用于工作实际中，便于管理和操作检修水平不断提高。
三、中央空调系统运行管理程序
1、目的
规范空调系统运行管理工作，确保中央空调系统正常运行，为用户提供满意服务。
2、适用范围
公司所辖物业的中央空调系统运行管理。
3、 职责
3.1中央空调系统的运行管理由物业工程部统一负责。
3.2日常的空调供应由空调运行班负责。
3.3冷水机组、水泵、风柜、冷却塔和膨胀水箱等设备与装置的日常巡检及制冷机
房、空调机房的管理有空调运行班负责。
3.4各设备装置及风、水管道系统的维护保养和应急抢修由空调维修班负责。
3.5各设备的电动和配电部分的维护保养和应急抢修由电工维修班负责，空调维修
班配合。
3 北京世纪海润中央空调清洗有限公司
中央空调机组维保作业指导书
3.6冷水系统水质处理及冷却塔和冷水机组冷凝器的清洁工作，由空调运行班负责。
4、工作程序
4.1空调供应程序
4.1.1空调运行值班人员按照冷水机组开停机程序，在规定的时间开停冷水机组及
启停相应的冷却水系统和冷冻水系统；
4.1.2运行值班人员按规定开关集中控制的风柜和各层新风机；
4.1.3中央空调系统运行期间，空调运行值班人员应每隔一小时将冷水机组和水泵、
冷却塔的运行数据记录在相应的运行记录表上；
4.1.4如有用户需要延时空调服务，按有关有偿服务规定执行；
4.1.5用户有空调使用效果方面的投诉时，由空调维修值班人员去现场了解情况并
给予解决。
4.2空调设备管理程序
4.2.1工程部负责建立各类空调设备的运行、维护保养及检修档案；
4.2.2工程部负责对空调设备进行标识，以便统一管理；
4.2.3由空调工程师制订空调设备及装置维护保养的规程，经工程部经理审定后发
放到相关班组，并以此制订和下达相关工作计划；
4.2.4如用户装修涉及到空调设备或装置的变动，按有关装修规定执行。
4.3空调设备维修程序
4.3.1在日常运行中，空调运行值班人员应按照有关设备及装置巡回检查规定进行
巡检，发现问题要及时反映，一边维修人员尽快到位检修，检修后要将有关情况记录在“检修记录表”上；
4.3.2空调维修班和电工维修班人员应按照空调设备及装置维护保养计划，定期对
空调设备及装置进行维护保养，并将维护保养情况记录在“设备及装置维护保养记录表”上；
4.3.3用户有空调设备及装置方面的投诉时，由空调维修值班人员到现场检查，如
属一般性维修，不涉及零部件的更换，则及时处理；如需要换零部件等，按有关维修规定执行。
4.4空调水处理程序
4.4.1空调水处理委托专业水处理公司进行，具体内容参见委托合同；
4.4.2外委单位完成水质处理及冷却塔或冷水机组冷凝器的清洁工作后，由空调运
行值班人员负责在其工作单上签署验收意见，并留一份交工程部存档；
4 北京世纪海润中央空调清洗有限公司
中央空调机组维保作业指导书
4.4.3水处理公司出具的水质检测报告由工程部存档。
5、相关支持性文件和记录
5.1离心式冷水机组操作规程
5.2离心式冷水机组运行记录表
5.3水泵、冷却塔运行记录表
5.4中央空调系统巡回检查规程
5.5加时服务申请单
5.6设备技术性能卡片
5.7空调设备及装置维护保养规程
5.8设备及装置维护保养记录表
5.9空调设备或装置变动申请单
5.10设备（装置）检修记录表
5.11设备（装置）维修通知单
中央空调机组维护保养
一、中央空调系统检修技术：
1、 空调器、风机盘管检修；
2、空调主机组检修；
3、 末端设备检修服务；
4、 空调冷却塔检修服务。
二、中央空调清洗：
1、制冷机组、冷却塔、冷热水系统、空气调节系统、循环水系统；
2、冷机组内热交换设备、冷凝器、蒸发器、冷却水系统、冷媒水系统；
3、风机盘管表冷器、凝结水管道设备。
三、中央空调保养：
1、空调器、风机盘管保养；
2、主机系统：压缩机、真空阀门、视镜、屏蔽泵、真空泵、传热管、冷凝器、蒸发
器、自控元件器；
3、冷却塔：风机、轴承、布水器、过滤器、膜料、塔件等。
四、内 容
1、制订全年中央空调运行保养工作计划书；
5 北京世纪海润中央空调清洗有限公司
中央空调机组维保作业指导书
2、定期对主机及末端设备检查；
3、修理，改造、更换零件及装配；
4、检验压缩机，并提供换油服务；
5、随时处理中央空调出现的紧急故障，在接到报修通知后，及时赶到现场；
6、全年调整因季节温差给系统带来的参数变化；
7、预防性保养小修，包括修理、更换经常磨损的配件；
8、逐月逐日完成中央空调设备的日常运行及常规维护清理工作；
9、对空调系统的设备、水质、空气质量进行监测、记录并存档，每次检查维修均发
给详尽的报告书。
1.0 目的
规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。
2.0 适用范围
适用于酒店、办公大楼、各大超市等物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。 3.0 职责
3.1 主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
3.2技术部负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划实施。
4.1 制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：
a) 中央空调使用的频度；
b) 中央空调运行状况(故障隐患)；
c) 合理的时间。
4.2《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：
a) 维修保养项目及内容；
b) 具体实施维修保养的时间；
c) 备品、备件计划。
4.2.1 对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。
4.2.2 制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理。
4.2.3 冷却塔维修保养。
4.2.4 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。
6 北京世纪海润中央空调清洗有限公司
中央空调机组维保作业指导书
4.2.5 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨
擦声则应更换同型号规格的轴承。
4.2.6 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太
松，如是则应调整(每半个月检查一次)；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。
4.2.7检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。
4.2.8 清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。
4.2.9 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。
4.3.0拧紧所有紧固件。
4.3.1清洁整个冷却塔外表。
4.3.2风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。
4.3.3每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。
4.3.4 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响
声则应更换风机轴承。
4.4 柜式蒸发器维修保养：
a) 每周清洗一次空气过滤网；
b) 清洁蒸发器散热片；
c) 清洁接水盘。
4.5 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢)：
a) 配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂)；
b) 拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；
c) 酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3
次以上；
d) 全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。
4.6 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷
冻水泵机组进行一次清洁、保养。
4.7.1电动机维修保养：
a) 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ,以上，否则应进行干燥处
理或修复；
7 北京世纪海润中央空调清洗有限公司
中央空调机组维保作业指导书
b) 检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更
换同型号规格的轴承；
c) 检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。
4.7.2 水泵维修保养：
a) 转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润
滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；
b) 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。
4.7.3 检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。
4.7.4 清洗水泵过滤网。
4.7.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。
4.7.6 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。
4.8 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检
查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。
4.9 阀类维修保养：制冷技工每半年对阀类进行一次保养。
4.9.1 节制阀与调节阀的维修保养：
a) 检查是否泄漏，如是则应加压填料；
b) 检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；
c) 如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；
d) 检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。
4.9.2 电磁调节阀、压差调节阀维修保养：
a) 干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤
器；
b) 电磁调节阀、压差调节阀：
——通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；
——对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。
4.10 检测、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。
4.10.1 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养：
a) 对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；
b) 送检温度计、压力表合格后方可再使用；
8 北京世纪海润中央空调清洗有限公司
中央空调机组维保作业指导书
c) 检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换； d) 检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。
4.10.2 控制部分维修保养：
a) 清洁控制柜内外的灰尘、脏物；
b) 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；
c) 交流接触器维修保养：
——清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
——清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；
——清洁铁芯上的灰尘及脏物；
——拧紧所有紧固螺栓。
d) 热继电器维修保养：
——检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；
——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。
e) 自动空气开头维修保养：
——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理；
——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；
——清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。
f) 信号灯、指示仪表维修保养：
——检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；
——检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。
g) 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；
h) PC中央处理器、印刷线路板如出现问题。
4.11 压缩机维修保养：每年对压缩机进行一次检测、保养。
4.11.1 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因
并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。
4.11.2 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。
9 北京世纪海润中央空调清洗有限公司
中央空调机组维保作业指导书
4.11.3 具体检查压缩机如下参数：
a) 压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上)；
b) 压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡)；
c) 压缩机油压(正常10～15kgf/Cm2)；
d) 压缩机外壳温度(正常85℃以下)；
e) 吸气压力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)；
f) 排气压力(正常值12.5kgf/cm2)；
g) 检查压缩机是否有异常的噪音或振动；
h) 检查压缩机是否有异常的气味。
通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。
4.11.4 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。
4.14 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由设备部主管填写《停用申请表》，
经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前一周通知有关营业部门。
五、中央空调维护保养内容及方案
维护保养及检修内容：
一)、空调用冷水机组维护保养及检修工作内容
（一）维护保养工作内容
1.正常运转中的维护（每次）
1）查压缩机冷冻油的油压及油量；
2）系统探漏（制冷剂），发现漏点及时处理；
3）检查有无不正常的声响、震动及高温；
4）检查冷凝器及冷却器的温度、压力；
5）检查各种阀门是否正常
6）检查冷水机出入水的温度及压力；
7）检查主电路上接线端子并压实；
8）检查电气控制部分；
9）检查机组润滑系统；
10）检查各仪表、控制器的工作状态；
11）保持设备处于清洁状态；
2.年度间停机后的保养（每年一次）
10 北京世纪海润中央空调清洗有限公司
中央空调机组维保作业指导书
1）检查清洗干燥过滤器，干燥剂吸潮后应进行干燥处理或更换；
2）检查及制冷设备安全保护装置整定值；
3）检查压缩机冷冻油的油压及油量，必要时进行冷冻油更换及补充压缩机电机绝缘情况；
4）检查并收紧电路上的各电线接点；
5）查电气控制部分；
6）供以上内容检查报告（每年一次）
（二）检修工作内容
维护保养之前如实对原设备及系统根据设备型号、运行状态（记录）、运行时限、现场状态进行系统评估。
二)、空气处理设备维护保养及检修工作内容
（一）年度维护保养工作内容
空气处理机、风机盘管的检查（每次）
空气处理机、风机盘管的保养、加油（每年至少一次）
清理管路、除污（每年至少一次）
空气处理机的清扫、除尘（每年至少两次）
三)、水系统维护保养及检修工作内容
（一）年度维护保养工作内容（每次）
冷冻水泵及冷却水泵的检查、加油
电机、电器绝缘检测、加油、检查及更换密封元件
冷却塔一般保养性检修。
水系统关键部位的阀门、过滤器、单向阀、压力表、温度计、保温情况的检查及更换修理。
六、维护保养方案
1、对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。
2、制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器
的故障处理由外委完成。
3、冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。
4、用500Ｖ摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应干燥处理电机线圈，干
燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。
11 北京世纪海润中央空调清洗有限公司
中央空调机组维保作业指导书
5、检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声
则应更换同型号规格的轴承。
6、检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整(每半月检查一次)；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。
7、检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。
8、清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。
9、检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。
10、拧紧所有紧固件。
11、清洁整个冷却塔外表。
12、风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。
13、每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。
14、检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声
则应更换风机轴承。
15、用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5 MΩ,，否则应整修处
理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。
16、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。
17、用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。
18、拧紧所有紧固件。
19、清洁风机盘管外壳。
20、冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、
保养。
——检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；
——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。
e)自动空气开头维修保养：
——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理；
——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；
——清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。
f)信号灯、指示仪表维修保养：
——检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；
12 北京世纪海润中央空调清洗有限公司
中央空调机组维保作业指导书
——检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。
g)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；
h) PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。
压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。
检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。
检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。
具体检查压缩机如下参数：
a)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上)；
b)压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡)；
c)压缩机油压(正常10～15kgf/Cm2)；
d)压缩机外壳温度(正常85℃以下)；
e)吸气压力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)；
f)排气压力(正常值12.5kgf/cm2)；
g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动；
h)检查压缩机是否有异常的气味。
通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。
中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。 对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《＿＿＿＿事故报告》并上报。
中央空调因维修保养等原因需停用时，应由设备部主管填写《停用申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关营业部门作出解释。
13 北京世纪海润中央空调清洗有限公司