新型城镇化促未来新型合作模式

近日，在沪召开的远东宏信第七届建设高峰论坛以“城镇化与基础设施建设”为主题，研究新型城镇化背景下，国内固定资产投资趋势、基础设施建设及投融资产业将给建筑企业带来的影响和变化。其中，由经济学者、投融资及租赁企业负责人、建筑承包商负责人为代表组织的访谈，深入地探讨了未来新型城镇化将给行业合作模式、大型承包商企业带来的启示。 新型城镇化，机遇还是神话

主持人：如火如荼的新型城镇化对中国到底意味着什么？城镇化对中国的经济发展到底是机遇还是神话？

吴晓波：城镇化是中国经济在未来10到15年里面，保持GDP7%以上持续增长的主要筹码。中国的城镇化是必然的趋势，对中国是一个利好，同时也是产业不断升级、现代服务业不断更新的过程。

王佳音：未来经济发展，从总量上不会出现较大的下滑，但劳动力和技术并不具备支撑的能力。因此，新型城镇化未来所包含的技术投资、房地产投资，必然会成为政府稳定国内经济的重要手段之一。企业如何在大形势下抓住机遇，要结合企业的发展禀赋和战略发展目标来考虑。对建筑施工企业、各地城投公司、交投公司、政府平台以及经济开发区来讲，这是一次难得的再次腾飞的机会。

王子端：城镇化建设是改善民生、缩短城乡差距的一个有效举措。从行业依托来讲，城镇化建设、基础设施和配套建设与施工企业联系最紧密。对于中国的城镇化建设，我本人持乐观的态度。未来，如果中国的城镇化能沿着合理、有序、稳健、科学的方式，循序渐进地往前推，而不急功近利，那么对行业的拉动、对经济的拉动会是有益的。如果地方政府过于追求政绩，过于追求利益，那么对中国的城镇化建设、运营、管理、使用，包括后续的支撑，将不会带来预期的效果。

主持人：新型城镇化是在“十八大”以来受到各行业关注的一个焦点，如何理解新型城镇化？

吴晓波：未来，以政府和大型资本为驱动的城镇化，怎样通过城镇化方式有效利用土地，进行新的产业布局，将是未来重点考虑的问题。城镇化其实分别给了大型城市和小型市镇不同的课题和不同的空间。我认为关键看经济的可持续性，如果经济不成长，那么城镇化也会遇到麻烦。城镇化的成功还是失败，取决于更大范围的经济体制改革的成与败。

王佳音：过去聚焦于土地城镇化，先建好了城，人口再进驻，出现了一些“空城”。而未来城镇化将更多关注人口城镇化和产业配套，行业内外将更加关注整体规划设计，让城镇化更加有生机和活力。

王子端：作为建筑施工行业的从业者，我们希望做的是，像欧洲国家中的百年小镇经久不衰，有独具的文化，有历史沿革，有生息的脉搏。而中国的城镇化建设，需要有一个高瞻远瞩的定位与规划。未来10年、50年，甚至100年后，如果城镇化建设的结果仍然能屹立，那么这就是今天城镇化的成果。

未来城镇化或培养

新的政商关系

主持人：新一轮城镇化投资会运用民间资本，但仍然以政府为主导，这一点各位专家的意见比较统一。正因为如此，对建设企业来说，未来在发展过程中，不可避免地和政府以及大业主打交道，在新型城镇化命题下，作为建设施工企业如何处理与政府、大业主的关系，真正抓住城镇化的机遇？

王子端：结合黑龙江建工的做法分享一些建议，20xx年黑龙江建工已经开工两个城镇

化建设项目。公司专门成立城镇化建设事业部，抽调集团所属设计院人员、相关工程管理人员，与政府前期协调的部门也纳入其中，目的是在黑龙江省区域内形成相对寡头的、专门做城镇化建设的企业。

黑龙江建工与政府相关部门保持良好对接渠道，利用企业的设计和施工一体化优势服务于建设单位。为了降低成本，黑龙江建工把设计、施工管理、售后的节约资金用来扩大产值、提升收益率。当政府和市场认可这样的做法和产品时，品牌和市场占有率得以提高。从去年承接的两个项目来看，问题还是落在资金通道方面，最终由政府出面协调，当地地方银行做低息的融资贷款。这一解决资金的方法适用于暂时的、小范围的试点，大规模就会遇到问题。

王佳音：远东宏信的很多建筑企业客户都在和政府打交道，涉及BT工程、公共投资等项目。从宏观看，施工企业为政府建设工程和项目的过程中，必须构建起真正的核心竞争力。政府缺什么呢？从来不缺施工队伍和建筑企业，如果建筑企业能在规划方面帮助政府解决一些无论是技术还是管理方面的问题，其核心竞争力就会更强。企业在政府面前所扮演的不仅仅是一个需要靠政府“施舍”一项工程，并要求尽快兑现付款的、相对比较低的定位。有可能未来形成一个相对平等的定位。

在这一点上，万达地产的模式很值得房地产商思考，万达的城市综合体的建设模式是一般投资商无法比拟的，因此与政府的对价能力自然就强，技术含量也会增加。其实企业的这一能力越强，意味着后续所获得的资源可能性越多。

未来将各种资源整合在同一平台上，政府、施工企业、运营商之间的合作关系将不再是发包方、被发包方之间简单的买卖关系，而是战略合作关系。

吴晓波：我补充一点，最近接触到两个公司，在市级以下的镇开发5~10万平方米的shoppingmall城市综合体，但面临的困难在于，没有建筑施工的能力，在资本运作方面也欠缺经验，跟地方政府的沟通能力并不足够。所以，有可能在市县以下的市政开发，需要通过资本的方式，让有核心能力的团队进行组合。施工企业的强项是建造，但招商、营销、运营未必是强项。未来城镇化的背景下，商业运营机构、施工单位和投资方之间可能会存在更多的合作机会，通过资本购并或者资源整合的方式实现效益。

新型城镇化投资主体将变化

主持人：对于基建企业而言，最关注未来固定资产投资。未来的固定资产投资，钱从哪里来，谁将是业主？新型城镇化涉及巨大的投资资金从何而来，未来的投资主体会发生什么变化？请专家谈一谈。

王佳音：过去投资以政府主导为主，现在资金层面的问题，第一，政府没有那么多资金独立承担新型城镇化过程中如此大型的投资计划。第二，对于从事建设和投资的企业而言，在项目、政府的选择上都必须格外的谨慎，树立风险意识。第三，参照国外经验，任何一个投资方，要么把风险安全全部投注在政府，要么有能力运营一些可以产生独立现金流的资产来保障安全性。所以，资金问题怎么解决，一方面取决于中央和地方政府对策略的拿捏。第二，取决于类似远东宏信的中央企业，如何选择把有限资本投入到能产生最大利润、最大价值，又相对安全的领域，同时对我国的基础设施建设、城镇化建设做出贡献，而不是盲目的选择。

吴晓波：新型城镇化不管如何还是政府主导的行为。现在根据法律规定对地方政府的发债行为控制得很严，只允许江苏、浙江、上海等几个省直辖市一级有发债权限，其他省份没有发债权。城镇化建设，政府主导，民间资金介入，资本的套现和退出非常单一，基本职能靠土地来获得。这个时候，参与BT项目、地方城镇化项目建设的时候，该地方经济的可持续发展和人口密度是投资方需要考虑的很大的问题。

王子端：随着地方政府融资平台的收紧，目前新农村建设的资金来源，应该靠金融衍生品和民间资本的介入，当然更关键是回报和赎回通道建立的问题。中国的现状在短短十几年内离不开土地财政。新的模式比如某地进行几个集中化的城镇化建设，政府会拿出几平方公里土地

进行开发和基础设施建设。假设城镇化建设需要1平方公里，剩余2平方公里土地做配套产业建设，目的是支撑城镇的务工、文化产业的相关发展，剩余2平方公里土地给投资商作为回报，给投资财团做商业开发、土地再利用项目。相对地价比较便宜，容易吸引到财团的投资。政府多数采取类似模式来推进上级政府下达的指标。目前看，其他的有利措施和模式还没找到。 财务结构将决定

大型承包商的市场机会

主持人：投资主体会有各种各样的变化，有不同的资本进入其中。这种变化必定会给建筑行业带来影响。那么未来在业主的变化过程中对施工企业来说有什么影响？对施工企业在融资方面有什么影响？

王佳音：远东宏信去年成立专门与施工企业在投资领域展开合作的部门，目前与江西的一位客户在4000万元左右的小型项目上进行运作和尝试。对方客户不缺4000万，是希望通过合作来构建未来的商业模式。

本人上半年也积极筹划跟海外资本市场对接。通过接触一些基金管理公司，特别是基础设施方面的基金管理公司，当谈到合作，普遍反响是：第一，他们非常认可国内巨大的市场，希望在国内未来发展中分一杯羹。第二，他们又没有进入这个市场的能力。第三，他们对目前国内普遍采用的一些投资开发模式很感兴趣。国外项目以持有型的资产居多，比如机场、水厂、高速公路等以BOT为主，BT对他们而言是非常新鲜的概念，希望借助远东的平台进行合作。海外资本真正关注的是资产的布局、形态和所产生的财务价值。从这个角度上看，BT不是一种商业模式，而是一个以施工为载体的交易结构，它更多的是一个债权债务上的关系。

对于已经把原始资本积累到相当规模的建筑施工企业而言，在考虑未来发展时应该从合理的、结构化的资产布局考虑，企业的财务结构到底是什么？从安全性、流动性、收益性、盈利性各个指标上考量财务结构。企业能力越强所获取资源的能力就越强，财务结构搭建越好就越有能力在资本市场上变现；变现能力越强，经营能力就越强，就能进入到良性循环。

王子端：作为建筑施工企业，参与城镇化建设的路径有两个：第一，是否在城镇化过程中纯粹只担任承包商，专注于产品和建筑？从承包商的角度，对成本控制、管理水平、施工层面的能力提出要求。第二，作为城镇化建设的运营商，集投资、建设包括整体运营的角色参与到城镇化过程中。后者则需要更强的包括财务能力在内的综合能力，涉及到上游提供资金，回报率能否满足融资成本等一系列问题。作为有能力的承包商，需要探索和发展第二种路径。 (根据录音整理)

第二篇：未来城镇化发展的创新平台

未来城镇化发展的创新平台

——小城镇与新农村建设

长期以来，我国城乡经济和社会发展形成了严重的二元结构，城乡分割，差距不断扩大，?三农?问题日益突出。21世纪是创新的世纪，这种创新不只表现为科技与产业的进步，同样体现为人居环境的提高和城乡、地区差异的缩小。中国是世界上人口最多的发展中国家，要解决这一问题，进而实现现代化和城镇化，局限于?三农?内部是远远不够的，解决?三农?问题必须实行城乡统筹，坚持用创新的思路在开拓城镇化新篇章的进程中化解这一难题。

党的十六大明确提出?解决‘三农’问题必须统筹城乡经济社会发展?。十七大强调?促进大中小城市和小城镇协调发展?的城镇化发展战略正是体现了上述核心理念。但是，创新不能脱离实际，推进城乡一体化进程，根据目前情况最现实的途径就是推进农村城镇化，通过建立城乡经济社会发展一体化体制机制，实现城乡基本公共服务均等化，形成城乡经济社会发展一体化新格局。

第一部分 农村城镇化面临困境及解决思路

建设社会主义新农村不是一个新概念，上世纪50年代以来就曾多次使用过类似提法，80年代初提出的?小康社会?概念也包括了这一重要内容。进入新世纪后，各地陆续开展的新农村建设却在运作数年后不约而同的出现了诸如资源耗竭、环境恶化、城乡差距加大、难以实现社会和谐等难题。许多地方土地城镇化了， - 1 -

农民没有城镇化，一方面耕地占用日趋严重，另一方面土地用途不合理、利用粗放造成城乡土地浪费现象严重，究其本质原因，除了制度缺陷外，参与其中的各方利益的不均衡是最核心的一点。

一、困境的难点——各方利益不均衡

1、主体角色定位不清，权利义务不明

新农村建设推进模式多种多样，但所涉及的主体一般包括政府、市场（企业）及农民(村集体)，三方主体的角色定位是否正确是农村城镇化或者说新农村建设的前提。在我国以往的城镇化推进过程中，政府、企业及农民三方主体角色定位均存在问题：

首先，政府作为主导者，其定位应着眼于公共利益和整体进程的推进，但由于计划体制沿袭下来的旧有思路、官员的政绩观，加上地方利益的驱使，很多地方政府不能完全着眼于全局，往往片面重视城镇化的推进速度，忽视其中最主要群体——农民的利益。致使运作不能有效协调，农民利益不能得到有效保证，积弊颇深的征地问题及地方政府搞形象工程导致大量土地?征而不用?的问题即是最好反映；其次，企业在一定的现实条件下，也可以作为主导方介人城镇化改造工程，但市场是以一个理性经济人的姿态出现的，完全由市场化的企业主导往注过于关注改造的经济效益，相应的公共利益就容易被忽略出现基础设施配套不完善，公益性用地不能满足当地发展需要等弊端；最后，我国深圳、广州等地的一些城中村在城镇化过程中，曾试点过由村集体自行改造的模式，但实践表明村集体为主体虽然有效地保证了本集体、本村村民的利益，但限于其改造经验，多会出现改造模式与宏观 - 2 -

规划相冲突、过程违法违规问题严重等现象，大量村集体开发的?小产权房?即是一个最好的证明。

因此可以看出，当农村城镇化的主体不能完全对自己的角色进行定位，主体承担的权利被放大，义务被忽略后，城镇化往往沦为特殊群体攫取利益的工具，出现上述的种种问题也就变得不可避免。

2、各主体权益协调机制不完善

要使农村城镇化得以顺利、和谐的推进，必须能够兼顾参与其中的各方主体的利益，如果忽略了某一方，或是强势主体侵占、损害了弱势群体的利益，就会导致在旧有不公平基础上产生新的不公平。

从目前状况看，存在的主要问题还是政府、市场处于相对强势地位，而弱势群体农民的利益得不到合理兼顾。很多地区出现的上访、钉子户等现象即是最好的明证。然而，农村城镇化要解决的关键问题之一是农民问题，农民的利益得不到保障，生存权、发展权受到威胁会直接导致新农村建设的失败甚至社会动荡。因此，如何完善农村城镇化进程中的利益协调机制，如何保障弱势群体农民的主体地位，如何合理权衡发展与公平是农村进一步城镇化需要重点研究和解决的。

当然，所有的权益协调中，最重要也是最直接的是土地增值收益分配问题。新农村建设的核心概括起来就是土地综合整治，由于土地用途的改变或者土地利用强度的增加，将使土地资产获得很高的增值，而城镇化的推进也就意味着土地增值收益在各方主体之间进行分配。?涨价归公?还是?涨价归农?的讨论始终没 - 3 -

有停止，在设计权益协调机制时，土地增值收益的分配是其中的核心环节。而能否实现土地增值收益的合理分配，对农民参与权的保障是关键，如果农民在土地增值收益分配问题上无法表达自己的意愿，也就无法真正实现土地增值收益分配的公平与合理性。

二、市场机制下的协调主体——投融资平台

在社会主义市场经济这一大背景下，新农村的建设也离不开市场机制的作用，一方面，农民、企业乃至政府等各个主体都需要在市场这一大环境下完成与农村城镇化相关的集体土地流转、非农产业发展、农民小区建设等；另一方面，市场能够提供配套服务、竞争机制和社会监督，通过市场机制作用，协调各方权益，从而保障各类交易行为规范有效、土地综合整治等各项城镇化进程顺畅开展。

因此在市场机制下的协调主体，则必须能够做到：

（1）引入竞争机制，确保公平、公开：为各项臵换和安臵方案提供定价依据，从而更为合理地确定土地资产价值。

（2）提供融资服务：在一定的政策扶持下，通过市场化运作，以土地抵押、土地作价入股等方式引入社会资本、筹集资金。

（3）监督投资企业经营，协调与政府部门关系，确保规范操作。

（4）提供产业支持等配套服务。

从上述的要求来看，现阶段政府的投融资平台基本可以满足要求，特别在国务院19号文之后，各地投融资平台也在纷纷寻求新的发展契机，农村城镇化的推进符合国家宏观政策，符合平台的 - 4 -

使命，对于平台来说无疑是一个转型发展的机会。

三、协调各方权益的思路与框架

如图所示，要解决面临的困境，我们结合现阶段实际情况和要求，将涉及主体中的企业一分为二，平台成为协调运作主体，而投资企业作为经营主体。在明确各参与方角色与利益分配后，便是通过充分的准备和策划，按照上述市场化理念协调各方利益，并以此为依据制定具体的实施方案。

1、耕地保护中的权益协调

鉴于耕地保护的公共利益属性和从事农业生产的相对低效益，可以在市、区两级设立耕地保护基金，对耕地进行补贴，二是市级层面每年在分配用地指标时将各区耕地保护规模作为重要的考量标准，对耕地保有量多的地区在用地指标上予以适当倾斜。

2、土地征收中的权益协调

过去简单征地补偿切断农民与土地之间与生俱来的联系，使得农民失去通过土地获得再次发展的权利，造成利益失衡。因此可行的方法是：（1）在征地补偿时，不仅考虑农民当前生活水平不降低，给予合理的经济补偿，还要考虑失地农民长远生计有保障，如为失地农民建立农村社会保障体系；（2）设计相应的制度，让农村集体和农民能够参与分享非公益性目的征收而产生的土地溢价(增值)收益；（3）成立专门处理征地纠纷的协调机构。

3、农村集体经济组织（村落）利益协调

农村集体组织关系的变迁是伴随着村落整治发生的，这是农村城镇化最为直观的结果，其间牵扯到各主体之间利益之间的利益 - 5 -

协调，农田与村落整治的核心思想是?三集中?，即?工业向园区集中、农业向规模集中、农民向中心村镇集中?。而集中就意味着土地利益关系的重新调整，如按照?工业向园区集中?的要求，招商引资开办的企业在符合一定条件的情况下应迁入统一规划的工业园区，随之而来的土地问题就是统一规划的工业园区落在何地，如何收费以及收取的费用如何在各村之间分配；?农业向规模集中?，意味着先前小规模分散承包经营土地的农业生产方式需要调整和改变，取而代之的是由种田能手、种植大户或社会化的专业农业公司规模经营，这意味从事农业生产的人数将大为减少，如何保证交出土地的农民的利益，使其合理分享规模经营带来经济收益，也需要周详考虑；?农民向中心村镇集中?，除集中居住生活的农(居)民的社会融合等问题外，如何妥善处理农民先前所拥有的宅基地与臵换后房屋的关系，如何保证臵换后房屋在农民间的合理分配，如何分享中心村镇的土地经营收益等都是较难处理的土地利益协调问题。在各主体利益协调中，可能不同地区各方面条件有所差异，但是需要明确的是，任何形式的改变都应以改善农民生活、保护农民利益为出发点和落脚点。

4、发展非农产业及农业产业化中的权益协调

工业现代化与农业产业化可以为整个农村城镇化进程提供支持和可持续动力，也是土地综合整治之后农民生活的后续保障力量。其发展不仅涉及政府税收、产业布局、企业利润，而且关系吸纳农民就业、提供农民社保以及为城镇化直接提供资金。因此，协调其中的各方权益对农村城镇化结果至关重要。一是政府应当科学制定产业规划，并采取相应措施进行产业引导，可以若干个 - 6 -

村或镇为单位进行整体布局，在现有基础上扩大规模，同时避免相邻竟争。二是在税收方面给予一定优惠，并针对其吸纳农民就业情况推出相应的激励措施。同时政府应当将一定比例的财税收人用于农村基础设施配套建设和提高农村公共服务水平。三是农村集体作为土地所有权人，应当以土地作价人股等方式分享其发展带来的收益；四是企业也应当在追求自身利润最大化的同时，通过技术创新、产业升级等带动建成后的新农村社会经济发展。

第二部分 具体运作方案设想——以江苏?万顷良田?为例

为进一步贯彻落实科学发展观，促进城乡统筹和社会主义新农村建设，实现保护资源和保障发展的双赢。江苏省国土资源厅于20xx年9月下发了《关于印发〈江苏省?万顷良田建设工程?试点方案〉的通知》（苏国土资发[2008]290号），正式启动了这一工作。

一、?万顷良田建设工程?概况

1、概念

?万顷良田建设工程?是江苏省推进城乡一体化，实现?双保?（保增长、保红线）的具体措施。

万顷良田建设工程是指依据土地利用总体规划、城镇规划，按照城乡统筹发展、加快社会主义新农村建设的要求，以土地开发整理项目为载体，以实施城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩政策为抓手，通过对田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量；将农村居民迁移到城镇，节约集约利用建设用地；建成大面积、连片的高标准农田，优化区 - 7 -

域土地利用布局，实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显目标的一项系统工程。

2、具体目标

通过大规模的农地整理，推进农业生产经营规模化、现代化； 通过建设用地空间整合，优化用地结构，节约集约用地； 通过农民向城镇集中居住和享受社会保障，促进农民到市民的身份转变，加快城市化进程；

最终实现耕地资源、建设用地资源、劳动力资源、市场需求与公共服务资源的有效集聚。

3、流程简述

4、政府投融资平台参与?万顷良田建设工程?

鉴于目前各地政府类投融资平台不断涌现，均在寻求可持续发展道路与新的业务机会，而且各地乡镇镇府在统筹运作能力与资金筹措方面存在困难，因此建议可以由政府类投融资平台或其下属子公司以控股或参股的方式与各乡镇政府、村委会合作进行本项工程。

二、项目运作流程

基于相关政策文件的要求，初步的设想和计划为：将项目分为三个主要流程，项目前期、项目实施与运营管理，土地、资金、人口三大要素始终贯穿于项目运作执行的始终。

★ 前期准备阶段，需要从组织领导机构设臵开始，首先由各地投融资平台与乡镇合资设立运作平台（二级公司），理顺平台 - 8 -

与乡镇政府以及各行政村的关系，然后进行项目的选址规划以及方案（9个）编制，上报省国土资源厅批准。特别需要注意的是，在此阶段需要详细了解工程区范围内的农民情况，通过问卷调查，公示征求意见，方案修改，保证在实施中不会由于征地拆迁阻碍项目的执行。

★ 项目实施阶段，组建的投融资平台，以及相关的政府职能部门，需要紧密配合，统筹进行综合融资、征地拆迁、耕地复垦、城镇建设、现代农业、商业工业以及旅游业的开发，并在此阶段妥善解决农民的搬迁，就业、补偿以及社会保障各项问题，并在开发中做好资金规划与平衡，利用建设用地增减挂钩形成的新增建设用地指标等收益，实现融资——投资——建设——收益的滚动式开发。

★ 项目建设完成后，进入运营管理阶段，平台的功能也逐渐从建设转向管理和经营。主要维护管理已建成的新市镇、工业园区和农业产业园，收益则来源于建成区商业地产租赁收入、工农业税收以及特色旅游景区的开发。

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