房地产策划工作报告
第1部分：房地产策划小组组建报告
1．工作分工
组长（总协调）：李曼
市场调研：李猛
市场分析：李猛
地块分析：郭爽
项目定位：郭爽
产品策划：李曼
SWOT分析：郭爽
项目设计：李曼 刘洋 刘明雪
开发计划：寇海军 陈相瑾
财务分析：寇海军 陈相瑾
营销策划：阮有易 马哈
风险分析：寇海军 陈相瑾
摘要撰写：李曼
PPT制作：李猛 郭爽 李曼 刘明雪 寇海军 陈相瑾 马哈
现场讲解：郭爽 李曼
2．工作机制
组长与组员分工机制：组长负责总体把控，保证项目的广度与进程
组员之间的工作机制：组员之间出现问题随时讨论获得解决方案
3．成绩评定
组长的成绩评定机制：
每次讨论的效率，包括讨论内容是否切中要害，讨论目标是否明确，各成员之间协调程度，进度是否掌握得当
组员的成绩评定机制：
专业内容是否符合大纲要求、是否积极配合组长及相关组员工作、积极参加讨论发言情况
4．争议调解
争议解决方案1：
规定时间内，时间上充足，明确主次要矛盾，逐一有理有据解决
争议解决方案2：
规定时间末尾仍未统一解决途径，组长决定
第2部分：小组研讨与交流会议纪要
小组研讨与交流会议纪要1
小组研讨与交流会议纪要2
第3部分：小组调研报告
小组调研报告1
。
第4部分：小组工作周志
（一）
1．工作周次
第三次
2．本周工作目标
目标：熟识项目基本要求，作业成果，规划进度
3．本周工作过程简述
目标的完成过程简述
组织会议一次，各个专业之间互相了解，商讨关于实地调研事宜
4．本周工作成果评价
本周工作成果及其在整个房地产策划报告形成过程中的作用
本周工作处于预备阶段
（二）
1.工作周次
第四次
2．本周工作目标
目标：对基地实地考查，正式着手讨论方案，组员详细分工
3．本周工作过程简述
目标的完成过程简述
总结实地调研成果，讨论项目定位及特色，确定成员负责项目，划定任务期限
4．本周工作成果评价
本周工作成果及其在整个房地产策划报告形成过程中的作用
本周会议效率高，基本将所有未确定的有关大方向的问题讨论清楚，突破重点，对今后的项目进度起着纲领效应。
（三）
1.工作周次
第5——6次
2．本周工作目标
目标：完成主体设计
3．本周工作过程简述
目标的完成过程简述
完成市场分析，项目定位及项目规划设计部分，及时将数据发送给财务预算风险投资部分，营销策略部分同步进行
4．本周工作成果评价
本周工作成果及其在整个房地产策划报告形成过程中的作用
本周完成了项目的大部分文案及设计，一些细节如数据的核实各项目的协商问题还需调整
第5部分：工作总结
1．预期目标完成情况
按照课程要求按时按质地完成论文及ppt
2．工作总体总结（由组长撰写）
本次工作完成度良好，组员之间积极配合，每次会议都准时出席，会议上积极讨论，自己负责工作按时完成。最后ppt制作精良，演讲反响较佳。
3．分项工作总结（由具体工作承担者撰写）
前期市场分析：
在这次小组合作中，我组各成员紧密团结在以李曼同学为领导的周围，朝着同一目标努力，分工合作，完成策划了“孟园”房地产项目。由于我来自电气工程学院，对涉及到整个房地产项目中的专业知识，确实知之甚少；故组长决定将策划报告中的第一部分分配给我，也即北京市房地产市场分析及区域分析。
之前我对这份任务表示相当的自信，组长决定将这部分内容交给我，一部分原因是这部分内容确实涉及到的专业知识最少：不需要专业的工程画图设计，也不需要精准的财务分析等。然而，在完成这项工作的过程中，才发现做一个全面的透彻的市场分析区域分析，并非是件简单的事。
这项任务最大的特点，是对信息和数据的搜集。整个过程中，我将数据归内为三类：1.过去3年内，北京市房地产销售方面的数据，包括成交量、供给量等；2.过去3年内，北京市新出台的房地产政策，如“国八条”“限购令”等；3.网上一些专家对未来北京房地产市场的预测。之后就是利用这些数据，进行整理和分析。这项任务有点类似于整个论文的综述和前言，如果没有对整个领域相当深刻的认识，确实很难写出理想的报告和分析，作为一个完全不懂的门外汉，通过查阅资料，我能大概理解整个过程和内容，但是离专业的认识和分析差距依然巨大。最后，感谢google和百度，在查阅了相当多的资料之后，也算勉强完成了这份任务。
策划部分：
我的工作是在前提调研讨论结束之后，对项目用地进行全面而有目的性地分析，包括交通情况、周边基础设施建设情况、周边楼盘定位以及价格销售状况。在此分析的基础上，对项目进行总体的定位，包括项目等级以及客户群的定位，由此定位得到项目总体设计基调，并在此基础之上设计了项目的LOGO。在前期的定位等都结束之后，对项目的优势、劣势、机会和威胁做出了分析并总结出对策。
方案规划设计：
为了快速有效的推进建筑设计任务，三个设计人员在设计的每个阶段（包括总体规划阶段，户型设计阶段，立面设计阶段，环境设计阶段）都进行了分工。首先每个人完成一个地块的总体规划。整合规划方案后，由一个人完成户型设计，同时第二个人设计立面要素，第三个人设计环境。户型设计好后，第二个人将立面设计按户型赋到建筑上。楼体做好后，再与环境设计整合，最终完成设计。
过程中，初始阶段订目标，设计进行中每个设计者互相提建议，整合时共同协调，做出修改。三个设计者密切配合，每个阶段的工作都能及时完成，为下一个设计阶段打好基础，每个阶段的工作配合得很紧密。
财务预算及风险投资：
目以营利为最终目的，如何使此项房地产项目的利润最大化是我们策划小组的核心目标。项目的风险分析让项目决策者在项目前期能全面的掌握项目风险因素，制定出相应的规避风险或降低风险的措施，保证项目各项目标的完成；财务计划为项目前期各项指标进行测算，使整个项目资金的规划和使用制定相应的计划，准确的项目经济评估和测算让决策者制定或调整各项方案。
市场营销：
投资作为一个经济范畴，是国民经济的重要组成部分，它在社会生产力的发展和社会主义建设中有着重要的意义。房地产投资作为投资活动中的一种，与其他投资方式相比，既具有投资的共性，也具有自身特有的个性。房地产业作为中国国民经济的基础产业和支柱产业，其发展离不开投资的支持，可以说，没有房地产投资，也就没有房地产业的存在和发展。因此，研究房地产投资及房地产管理对于中国房地产业的发展具有重要的意义。
已收获
已经上房地产投资与管理的八周课听老师讲课，最后我还有机会跟几个同学一起作一个房地产策划。其中，我的任务是作项目的营销策略。
这门课使我较为深入地了解房地产投资与管理的基本理论和相关知识：房地产的基本概念、房地产市场分析的基本知识、房地产开发的基本流程、房地产融资与投资的基本知识、房地产开发前期工作的基本程序、房地产价格的基本知识、房地产开发的相关主体、房地产营销的基本知识、房地产投资效益评价的基本方法。。。
二、不足点
只有8周课时间不多，自己总结起来存在的不足主要有以下几点：
1、 沟通不足，不能充分利用资源
在学习过程中，由于对这个专业比较陌生，也没有积极向其他同学求教，还有语言的障碍，不能达到优势资源充分利用。
2、 专业面狭窄
由于自己的专业面狭窄，对房地产专业认识不够，所以作业也作不好，肯定有点错误。
虽然房地产投资与管理跟我的专业（旅游管理）没有较多关连，但我觉得对自己这门课很有意思。从一无所知的房地产新人，我逐渐成长到掌握了一些房产策划基本能力及专业知识。
第6部分：成绩自评
1．整体成绩自评及其依据
整体成绩自评
良好
整体成绩自评的依据
节内容符合大纲要求，配有图标及图片，逻辑清晰，叙述完整
2．组长成绩评价及其依据
组长成绩评价
良好
组长成绩评价的依据
各组员及时提交负责章节，内容符合大纲要求，配有图标及图片， 逻辑清晰，叙述完整
2．组员成绩评价及其依据
组员成绩评价
良好
组员成绩评价的依据
内容符合大纲要求，配有图标及图片，逻辑清晰，叙述完整
第二篇：房地产策划常见报告----策划人基本功
房地产全程策划分为三部分：它们分别解决房地产开发过程中“做什么”、“怎么做”和“怎么卖”的问题。
也就是:
前期策划------做什么----从大市场到项目定位(给什么人做什么价格的产品)/到怎么营销推广宣传和管理建议,大而全的报告
可行性分析----怎么做----主要从经济角度对项目进行评估,明确风险和利润多少. 营销策划------怎么买----怎么战胜市场对手,达到全部销售的战略规划和营销手段.
还有部分常见报告
项目市场定位报告(也称项目定位报告)--------解决做什么问题:通过市场和区域竞争项目,来推断项目客群定位//产品定位//价格定位//
项目整体包装方案--------通过地产+目标客户群喜欢生活元素进行整合嫁接,给项目注入生活情调,丰满项目灵魂.例如:奥林匹克花园是地产+运动/ shou公社 是地产+生活理念. BOBO公社同样地产加BOBO族生活理念,不管怎么嫁接一定符合客群的价值取向.
项目整体营销战略(也称营销推广)------------也是由市场/客户/产品/引出战略规划,重点在于用怎样一些列的营销手段,来达成销售.关键在于战略的细分实施和推广节点的安排以及每阶段工作重点.和整体推广预算.
若顺利接到盘后,紧邻的报告将更居操作性,常见的有一下几个报告
项目整体进度时间安排表
月度营销报告-------根据市场和项目情况,安排具体活动
季度营销报告------ 根据市场和项目推广和销售情况,安排具体活动
半年度营销推广报告-----基本是从项目前一阶段推广效果和销售效果和现阶段市场竞争现状来安排下一阶段的营销推广
与开发商常见的沟通报告
周报告//月报告//根据项目上周或上月市场反应,总结,安排下次推广 具体报纸或者行销活动布点等
开盘方案(入市策略)
方展会方案
重大节日或者公关活动报告------------此中报告,先明确活动要达到目的,再进行相应的活动安排来达到.
下来我通过分析全程策划的大纲来说明问题。
前期策划
第一篇 环境篇
第一章 XX市社会发展概况
第二章 XX市城市发展概况
第三章 项目环境状况
第二篇 市场篇
第一章 政策研究
第二章 XX市房地产行业发展状况
第三章 区域供给市场分析
第四章 区域需求市场分析
第三篇 策划篇
第一章 战略判断
第二章 战略策划
第四篇 定位篇
第一章 项目定位
第二章 价格定位
第三章 消费者定位
第四章 规划设计建议
第五篇 管理篇
第一章 开发模式控制
第二章 后期运营建议
第三章 财务分析
我对前期策划大纲整体安排为；环境 → 市场 → 策划 → 定位 → 管理。
环境的研究以地块为核心，并随着影响的不同，深浅不一的探讨地域、区域和地块状况，需要牵扯大到经济发展、城市规划，小到地块地形地貌、污染等问题。
市场分析主要按照纵横两条线展开。
纵向是房地产开发的历史沿革，主要是宏观房地产分析，包括房地产政策分析、地区房地产开发数据分析等内容。
横向是指区域房地产开发的供给与需求分析，供给市场包括三级市场的分别分析；需求市场主要指客户需求分析。
我个人偏好在市场分析后进行战略策划，主要包括对环境、市场、发展潜力的综合判断、SWOT分析以及整体策划思路。
定位主要分四个部分：项目定位、价格定位、客户定位和规划设计建议。
项目定位是对项目的本质、形象、功能做出描述；
价格定位是利用市场比较法或租金返算法确定均价；
客户定位就是进行市场细分，确定潜在客户特征；
规划设计建议是对规划设计提出指导性意见。
前期策划最后一部分是管理，主要包括开发建议、物业管理建议、开发公司品牌建设等等，最后是财务分析。这部分不是前期策划的重点。
可行性分析
第一章 项目总说明
第二章 项目概况
第三章 投资环境研究
第四章 项目现状及建设进度安排
第五章 投资估算及资金筹措
第六章 财务效益指标分析
第七章 项目经济效益评价
第八章 风险分析
第九章 项目评价的结论
可行性分析报告是根据项目规划方案进行投资分析。
它的内容主要包括项目概况和投资分析两部分。
项目概况包括项目基本资料、规划方案、建设进度安排等内容，
投资分析包括经济效益评价、风险分析等内容。
可行性分析报告的大纲和技术比较固定，是专业性很强的报告。
可行性分析报告的难点就在于动态经济分析。在经济学里，资金具有时间价值，房地产开发必须研究现金的运转以及投资风险状况。现金流、净现值、内部收益率、动态投资回收期等是经济效益评价的指标，盈亏平衡分析和敏感性分析是风险分析的指标。可行性分析报告的专业色彩很浓厚，非经济专业毕业的策划师需要先学习了投资学后才能看得懂。
可行性分析报告并不是策划人必须做的工作。但从全程策划的角度看，可行性分析报告是对前期策划及规划设计结果的经济测算，希望更上一个级别的策划师应该掌握相应的技巧。
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营销策划
第一章 项目概况
第二章 市场分析
第三章 营销战略
第四章 产品策略
第五章 价格策略
第六章 客户群分析
第七章 营销沟通组合
第八章 营销推广策略
很多项目并没有做前期策划，所以在营销报告中做二次市场调查和定位修改就是必要的了。当然，前期策划和营销策划进行市场调查的偏重点不一样。前期策划更多是偏重宏观市场发展以及供求关系的分析，营销策划更多是偏重区域竞争关系楼盘以及潜在客户需求偏好的分析。
营销战略是通过对市场条件、项目条件、营销目标的分析，选择营销模式，确定总的营销方针。
产品策略承接前期策划的核心定位，进行营销推广主题选择、卖点分析、命名等工作，并提出全方位的包装建议。
价格策略是在项目均价的基础上，细化价格层次，确定价格变化原则。
客户群分析也是承接前期策划相应的部分，做出细化处理。
营销沟通组合主要包括广告、促销、公关，特殊的情况也包括营销渠道（比如网络销售）。这里是营销策划中最繁杂的地方，每一部分都可以附属多个子策划。
营销推广策略主要是入市时机选择、营销周期、营销节奏控制和营销费用计算等等。这里就不展开说了。
策划经验
房地产策划在大陆发展了10年多。这个行业没有科班，所有入行的人都得从头学起。我入行的时候已经27岁了，那时候我对这行什么都不懂。我的成长经历就是“多跑、多看、多想、多写”。
“多跑”就是要多做调查。我常跟别人开玩笑说，策划不是写出来的，是跑出来的。没有调查就没有发言权，不到地块周围跑上几十圈是不会对项目有深刻理解的。
“多看”就是要多学习。房地产策划是跨专业的行业。对每个策划人来说，总要遇见许多的未知情况。除了多跑，多实践外，多看，多听，多学习就是迅速找到解决问题方法的方式了。我个人觉得莫宏伟编写的《房地产全程策划实战教程》是我见过的最好的专业基础书，价格也合适。想获得基础技术的策划人应该留心这本书，我到现在还在此书中吸取营养。
“多想”就是在实践与知识的结合中不断摸索，总结经验，找出最合适的策划方法。策划就是这样，不怕做不到，就怕想不到。
“多写”就是多动笔写提案或者文章，掌握图文并茂的表达方式，锻炼思维的严密性。
房地产全程策划分为三部分：它们分别解决房地产开发过程中“做什么”、“怎么做”和“怎么卖”的问题。
也就是:
前期策划------做什么----从大市场到项目定位(给什么人做什么价格的产品)/到怎么营销推广宣传和管理建议,大而全的报告
可行性分析----怎么做----主要从经济角度对项目进行评估,明确风险和利润多少.
营销策划------怎么买----怎么战胜市场对手,达到全部销售的战略规划和营销手段. 还有部分常见报告
项目市场定位报告(也称项目定位报告)--------解决做什么问题:通过市场和区域竞争项目,来推断项目客群定位//产品定位//价格定位//
项目整体包装方案--------通过地产+目标客户群喜欢生活元素进行整合嫁接,给项目注入生活情调,丰满项目灵魂.例如:奥林匹克花园是地产+运动/ shou公社 是地产+生活理念. BOBO公社同样地产加BOBO族生活理念,不管怎么嫁接一定符合客群的价值取向.
项目整体营销战略(也称营销推广)------------也是由市场/客户/产品/引出战略规划,重点在于用怎样一些列的营销手段,来达成销售.关键在于战略的细分实施和推广节点的安排以及每阶段工作重点.和整体推广预算.
若顺利接到盘后,紧邻的报告将更居操作性,常见的有一下几个报告
项目整体进度时间安排表
月度营销报告-------根据市场和项目情况,安排具体活动
季度营销报告------ 根据市场和项目推广和销售情况,安排具体活动
半年度营销推广报告-----基本是从项目前一阶段推广效果和销售效果和现阶段市场竞争现状来安排下一阶段的营销推广
与开发商常见的沟通报告
周报告//月报告//根据项目上周或上月市场反应,总结,安排下次推广 具体报纸或者行销活动布点等
开盘方案(入市策略)
方展会方案
重大节日或者公关活动报告------------此中报告,先明确活动要达到目的,再进行相应的活动安排来达到.
下来我通过分析全程策划的大纲来说明问题。
前期策划
第一篇环境篇
第一章XX市社会发展概况
第二章XX市城市发展概况
第三章项目环境状况
第二篇市场篇
第一章政策研究
第二章XX市房地产行业发展状况
第三章区域供给市场分析
第四章区域需求市场分析
第三篇策划篇
第一章战略判断
第二章战略策划
第四篇定位篇
第一章项目定位
第二章价格定位
第三章消费者定位
第四章规划设计建议
第五篇管理篇
第一章开发模式控制
第二章后期运营建议
第三章财务分析
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我对前期策划大纲整体安排为；环境→市场→策划→定位→管理。
环境的研究以地块为核心，并随着影响的不同，深浅不一的探讨地域、区域和地块状况，需要牵
扯大到经济发展、城市规划，小到地块地形地貌、污染等问题。
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市场分析主要按照纵横两条线展开。
纵向是房地产开发的历史沿革，主要是宏观房地产分析，包括房地产政策分析、地区房地产开发数据分析等内容。
横向是指区域房地产开发的供给与需求分析，供给市场包括三级市场的分别分析；需求市场主要指客户需求分析。
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我个人偏好在市场分析后进行战略策划，主要包括对环境、市场、发展潜力的综合判断、SWOT分析以及整体策划思路。
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定位主要分四个部分：项目定位、价格定位、客户定位和规划设计建议。
项目定位是对项目的本质、形象、功能做出描述； 价格定位是利用市场比较法或租金返算法确定均价；
客户定位就是进行市场细分，确定潜在客户特征； 规划设计建议是对规划设计提出指导性意见。 前期策划最后一部分是管理，主要包括开发建议、物业管理建议、开发公司品牌建设等等，最后是财务分析。这部分不是前期策划的重点。
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可行性分析
第一章项目总说明
第二章项目概况
第三章投资环境研究
第四章项目现状及建设进度安排
第五章投资估算及资金筹措
第六章财务效益指标分析
第七章项目经济效益评价
第八章风险分析
第九章项目评价的结论
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可行性分析报告是根据项目规划方案进行投资分析。
它的内容主要包括项目概况和投资分析两部分。
项目概况包括项目基本资料、规划方案、建设进度安排等内容，
投资分析包括经济效益评价、风险分析等内容。
可行性分析报告的大纲和技术比较固定，是专业性很强的报告。
可行性分析报告的难点就在于动态经济分析。在经济学里，资金具有
可时间价值，房地产开发必须研究现金的运转以及投资风险状况。现金流、净现值、内部收益率、
动态投资回收期等是经济效益评价的指标，盈亏平衡分析和敏感性分析是风险分析的指标。行性分析报告的专业色彩很浓厚，非经济专业毕业的策划师需要先学习了投资学后才能看得懂。 **
可行性分析报告并不是策划人必须做的工作。但从全程策划的角度看，可行性分析报告是对前期策划及规划设计结果的经济测算，希望更上一个级别的策划师应该掌握相应的技巧。 --------------------------------------------------------------------------------
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营销策划
第一章项目概况
第二章市场分析
第三章营销战略
第四章产品策略
第五章价格策略
第六章客户群分析
第七章营销沟通组合
第八章营销推广策略
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很多项目并没有做前期策划，所以在营销报告中做二次市场调查和定位修改就是必要的了。当然，前期策划和营销策划进行市场调查的偏重点不一样。前期策划更多是偏重宏观市场发展以及供求关系的分析，营销策划更多是偏重区域竞争关系楼盘以及潜在客户需求偏好的分析。 **
营销战略是通过对市场条件、项目条件、营销目标的分析，选择营销模式，确定总的营销方针。 **
产品策略承接前期策划的核心定位，进行营销推广主题选择、卖点分析、命名等工作，并提出全方位的包装建议。
价格策略是在项目均价的基础上，细化价格层次，确定价格变化原则。
客户群分析也是承接前期策划相应的部分，做出细化处理。
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营销沟通组合主要包括广告、促销、公关，特殊的情况也包括营销渠道（比如网络销售）。这里是营销策划中最繁杂的地方，每一部分都可以附属多个子策划。
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营销推广策略主要是入市时机选择、营销周期、营销节奏控制和营销费用计算等等。这里就不展开说了。
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策划经验
房地产策划在大陆发展了10年多。这个行业没有科班，所有入行的人都得从头学起。我入行的时候已经27岁了，那时候我对这行什么都不懂。我的成长经历就是“多跑、多看、多想、多写”。 **
“多跑”就是要多做调查。我常跟别人开玩笑说，策划不是写出来的，是跑出来的。没有调查就没有发言权，不到地块周围跑上几十圈是不会对项目有深刻理解的。
“多看”就是要多学习。房地产策划是跨专业的行业。对每个策划人来说，总要遇见许多的未知情况。除了多跑，多实践外，多看，多听，多学习就是迅速找到解决问题方法的方式了。我个人觉得莫宏伟编写的《房地产全程策划实战教程》是我见过的最好的专业基础书，价格也合适。想获得基础技术的策划人应该留心这本书，我到现在还在此书中吸取营养。
“多想”就是在实践与知识的结合中不断摸索，总结经验，找出最合适的策划方法。策划就是这样，不怕做不到，就怕想不到。
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“多写”就是多动笔写提案或者文章，掌握图文并茂的表达方式，锻炼思维的严密性。