什么是房地产前期策划中的几个应注意的问题(1)

一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业！在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存！光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼一送入历史！
目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是多方的，我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么！前期策划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗！后代品种好不好找朋友时就得看好了。


一、 说成本估算
成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查，
是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程；估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的办法一来，这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话！既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。
目前业界（就我所知道的长沙大多数策划公司）的房地产开发成本算法有两种做法：第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法；第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。
目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准，因此业内大多也是凭经验办事，加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作，策划公司对成本的估算显得尤为重要。可惜的是目前策划公司构成过于复杂，做广告的，做二手房的，做代理的样样俱全，门槛太低，虽是各有所长，却是忽略了这项基本技术。料想一下，一个投资几千万上亿的开发项目，号称开发商智囊团的策划人连笔账也算不清，耻，也无怪乎别人说我们是撮把子了！



二、 说经济分析
为开发商提供全面咨询，为其资金安排提出合理建议，为项目成本控制出谋划策是房
地产策划的一项重要功能。若把房地产策划分个大小，我觉得有三个层次，一层是房地产开发一项目的营销策划，这是市场上最常见的，就是想帮开发商卖房子，一大帮代理商争得头破血流，为了卖出房子绞尽脑汁那种；第二层是为开发公司提供战略咨询服务，这就不是单纯的中介公司了，等同于开发商的合作伙伴，“战略联盟关系”；第三层则是将房地产归之于一个城市的运营，包括一个中小城市的经营定位，旅游地产策划等等，这在西安有过成功的案例了。
目前的策划公司从能力上，从业务合作可能上都难有全面为开发商提供经济分析职能服务，房地产项目开发经济分析包括资金流分析、财务分析、风险分析等内容，内容通常涉及开发公司高度机密，“可见度”太低，在基本数据不清楚的条件下，做了也是白做，因此这部分内容是一开发公司内部由会计部门完成；而在能力方面，如果没有切身的开发商开发工作经验，我们也是无法洞悉其中的技巧的。房地产项目开发周期长，影响因素多，开发商这边的算法通常带有强烈的个体因素色彩，而且到底开发的数量有限，他们是有这种业务机会，却是难以得到提高；而策划公司呢，可以见识很多的开发项目

什么是房地产前期策划中的几个应注意的问题(2)

一、营销是市场经济的永恒主题
　　房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。
　　在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。
研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。
　　在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。
　　 所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。
　　 从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。
　　 从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
　　 如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。
　　 我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。
　　 所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。
　　 营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。
　　 可以概括为：营销就是发展商全方位、全过程地去适合适应市场需求，并努力创造需求的自觉行为。 　
　　 这种促使转变的策划与运作，不可避免地导致了激烈的竞争。
　　 作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。
　　 市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。
　　 从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。
　　 曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。

　　二、房地产公开发售的策划与运作
　　 1、定位
　　 楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。
　　 如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。
　　 定位分以下几种内容：
　　 1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。
　　 2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。
　　 3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。
　　 4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。
　　 2、价格设定
　　 一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。
　　 3、定价比例
　　 一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。
　　 用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
　　 商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。
　　 4、概念的策划与引导
　　 从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。
　　 5、销售的策略
　　 销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。 　　　

6、销售的组织和实施
　　 楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。
　　 三、大宗交易的策划与运作
　　 笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。
　　 1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。
　　 2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：
　　 1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。
　　 2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。
　　 3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。
　　 4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。
　　 需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。
　　 3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。
　　 谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。
　　 4、转让方式。整盘计价转让，分项[转帖]什么是房地产前期策划中的几个应注意的问题(2)计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。
　　 5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞

第二篇：做房产策划应注意的几个方面

做好房地产投资策划应注意的几个方面

无论纵向比较或横向分析，未来房地产业的发展将是充满机遇和挑战。严峻的现实告诉我们，房地产企业要想在市场竞争中立于不败之地就必须搞好策划，找准方向，以提高消费质量为宗旨，不断推陈出新。笔者认为，做好房地产投资策划，需要注意以下三个方面的问题。

1、 房地产投资开发中首先必须具备的就是创新意识

创新是提高人们生活水平，使人类不断文明的引擎。房地产开发中的创新也不例外，而且在未来的发展道路上会日显重要，可以说它是房地产开发企业的生命线。没有创新，你的物业就没有特色，就不会被关注，就不会有竞争力，导致商品在实现其价值过程中的关键的一跳跃没有实现，企业又何以继续生存。

所谓创新，就是产品有新意，而非随波逐流、平庸无奇。创新从不同的角度看，可以对其有不同的理解，创新的层次深浅、难易程度也各不相同。我们认为创新可以分为以下三个层次。

（1）先于市场变化而动，创造第一

在当今市场经济中，“第一”的价值是人所共知的。投资者要能够洞察市场先机，发掘市场潜在需求和预见市场需求偏好的变化，在此基础上制定相应的经营战略，—步步激发和引导这种潜在需求的显性化和市场需求偏好的变化。世界上那些持续取得成功的企业无一不是能够先于市场变化而作出战略转变的企业。要通过创造和传递生活标准给社会，抢占市场先机。在影响和改变人们生活观念和生活方式的基础上，创造出新的需求、新的市场，优先享受“第—”的荣誉和价值。这样的企业往往因此获得先行者的丰厚利润，并且领导整个行业进入新的市场竞争。

（2）利用已有条件创造特色

最方便、最简单的莫过于利用自己已有的优势进行策划、采取行动。被人们称作房地产市场的“杭州现象”就是一个很好的例证。

近几年来，在全国房地产市场相对低迷的情况下，杭州市的房地产市场从19xx年底开始出现了意外的热销，而且一直保持到目前，热销势头越来越旺。这就是所谓的房地产市场的“杭州现象”。杭州利用西湖这颗闪光的“明珠”其名声远播国内外的优势，利用各种舆论工具，大力宣传自己的自然环境、历史文化、地理位置等人文、美丽景观，做足了“上有天堂，下有苏杭”的文章。同时利用这一有利条件，提出了以“游在杭州，住在杭州，学在杭州，创业在杭州”为四大主题的杭州城市品牌，吸引了大量的外地人来杭购房。现在外地人购房已从32％上升到50％以上，已经撑起购房市场的“半边天”。杭州在与兄弟省市间的比较中看到了自己的优势，紧抓不放，利用特色优势发展自己的房地产业，收到良好的效果。

（3）细分市场，调查研究，没有优势创造优势

不可否认，每个地方都有自己某方面的优势，但并不是任何优势都可被挖掘并转化为房地产的卖点。更多的时候开发商需要自己去细分市场、找准目标、创造优势。这种创新也许会更难，但却更具有普遍意义。目前，房地产业的一个突出特点就是商品房套型越盖越大，而如今随着房地产市场由卖方市场到买方市场的转变，消费者正逐渐从过去片面求大的误区中走出来，大多数人开始根据自已的实际需要选购商品房。其实从市场角度来看也是同样的道理，房屋的大小并不代表房屋的品质，房屋小并不意味着差。室雅何须大，正如美国建筑大师 Frank Lioyd Wright设计的著名建筑流水别墅，仅有几百平米，是一个很小的建筑，却成了建筑史上的里程碑。一个好的建筑并不在于其大小，而在于它是否和谐，和谐才是最好的。

北京“嘉悦精英家园”正是基于这种建筑理念，深刻剖析市场，学习他人的精华，融入自己对产品理念和文化的独特理解，形成自己的风格。在经过深入细致的市场调查分析之后，“嘉悦精英家园”的创业者们把而立之年的“飘一族”定为自己未来的业主，因为这些年轻人注重生活品质，崇尚自然环境，追求个性张扬，具有精明的的居家需求，已逐步成为具有前卫意识的发展商研究的课题。事实证明，他们的创意得到了应有的回报。据了解，“嘉悦精英家园”在北京房地产交易会上一露面，第一天就被白领一族认购了50余套，目前已有多半的楼盘被订购。

面对市场构成的多元化和服务需求的多样化，通过市场细分往往可以对市场加以深度的研究，去发现那些尚未满足的潜在需求和潜藏在人们心目中的某种愿望和观念，并从企业的资源条件出发，以适当的产品和服务把它变成显在的需求，从而创造出一个新的市场，使企业获得新的发展空间。

2、策划的根本出发点要以人为本

以人为本，就是要以提升人们的生活水平为本。只有以人为本的策划，才能真正创造出有价值的房地产。

以人为本，要求开发商换位思考、多向定位、度身定做。开发企业在规划、设计过程中要注重高标准的环境质量和生存条件，从提高人居舒适度出发，经常换位思考，站在消费者的立场，设身处地，探究如何满足消费者的需求。根据当前房地产市场的变化，各阶层对商品住宅的要求已经出现了多层次、多元化的趋势。因此，开发企业的取向也应该趋向于多层次、多方位，按照不同的对象，在环境布局、建筑造型、楼层、户型、功能等方面各不相同，做到度身定做，适销对路。

深圳市金地集团在开发新的住宅区时，针对不同对象进行定位，将金地海景花园的目标定为“二次置业者”；金地翠园的目标定为“白领阶层”；金海湾花园的目标定为“企业主和港人”；由于不同的产品与特定对象的需求相一致，前不久建成的700多套不同类型的住宅，在6个月内即全部售完。

3、要把握时代脉搏，营造绿色坏境，铸造精品物业

“择居先选环境”的观念已逐渐成为消费者的普遍取向。随着科学进步、人类生活品质的提高和环境的恶化，绿色环境越来越成为人们关注的焦点。绿色事业将成为我国21世纪可持续发展的重要组成部分。在中央“十五”计划中提出“把提高人民生活水平作为经济和社会发展的根本目的”之后，房地产行业提出：兴建绿色住宅，营造健康家园。适应国家可持续发展战略的要求，对于房地产行业来讲，关键是要提高人民的居住水平。绿色住宅概念的提出是对传统住宅的挑战，它从健康、有益生态、环保的角度提高居住质量、居住水平，代表我国住宅建设的一个发展方向。其实，绿色不单是21世纪我国房地产业的发展趋势，同时也是世界的发展潮流，“绿色、健康、环保”己被联合国有关组织定为21世纪人类发展的主题。在绿色的时代主流中，绿色房地产投资策划推出的“绿色住宅”品牌将成为房地产的一个新而重要的卖点。

房地产投资策划随着相关政策、制度的完善和房地产开发企业的成熟，将越来越引起人们的重视。房地产投资策划是一个涉及多方面知识的综合性问题，做好投资策划并不是一件容易的事情，它需要有广博的知识，需要创意、敏锐的触觉、发展的眼光和远见卓识。投资策划在未来将更富挑战性。