房地产营销策划前期提案书的撰写

在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“提案报告书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“提案报告书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“提案报告书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“提案报告书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。

一般说来，“提案报告书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“提案报告书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：

一、研展部分

1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。

2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

3、 SWOT分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、弱点（Weakness）、机会点（Opportunist）及存在的问题（Threats）。

4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。

5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。

二、企划部分

包括：

1、广告总精神。

2、诉求重点。

3、NP稿标题初拟。

4、媒体计划。

三、业务部分

主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。

完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：

（1）纯代理；

（2）代理（即包括广告）；

（3）包销。

这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。

“提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。“以正合，以奇胜”房地产策划之体会成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！

策划工作中应把握以下关键要点：

一、 时机（投资开发的时机）

投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

二、 位置（项目开发所在的地理位置）

位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。

三、 定位（市场定位、产品定位及规划设计等）

你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

四、 成本（项目的总建造成本）

若能做到有效的成本控制，产品的价格才能有竞争力，要清楚“价格”是市场竞争中最有力的武器。因此，如何在准确定位的基础上做好成本控制，是发展商努力要做的事，也是发展商难以做到的事。在成本控制方面关键在于如何提高成本效益。

五、 策略（价格、渠道、广告、促销等）

策略的运用关键是靠创意，策略同时应具有可操作性。如果把前四点称作“正合”，则这一点可称作“奇胜”了。正如孙子兵法上所讲，“以正合，以奇胜”，没有“正合”，就无以“奇胜”，没有“正合”，就想“奇胜”那是异想天开；只求“正合”，只会按部就班操作，不善“用奇”，则策划也略嫌平淡了些。

策划若能做到“正合”，则已成功了八成，若能加上“奇胜”，则策划百分之一百成功！遗憾的是我们目前的策划工作在“正合”方面未能有很深入的研究，若我们能在项目的前期分析、可行性分析、投资分析及规划设计等方面有更深入的研究，则我们才能在同行中永远立于不败之地。

策划方案的基本内容结构包括：

1、制定目标

2、SWOT分析与可行性研究

3、获得核心概念

4、核心概念的表现策略

5、策略实施的方法和途径

6、操作步骤、工作执行计划与时间表

策划方案中常用的分析方法有以下几种：

1、目标分析法：根据定制的目标，获得与目标相关的市场元素，逐步进行分析

2、剥离法：收集相关的市场元素，逐步剥离，获得核心概念

3、量化定性法：将相关的市场元素进行量化，根据相关数据进行定性分析

4、综合分析法：将相关数据及资料用图表分析。

策划方案基于什么样的信息及其信息源状况

获得市场信息的途径主要有：

1、针对目标消费者的市场调研

2、同类产品营销手段监测与分析

3、网站、报刊等媒体相关信息

4、策划人员的实战经验

交流方式？开头脑风暴会呀！周期呢，如果赶时间1个案子2星期 如果想周全稳妥一些，包括市场调研时间，至少要2个月

第二篇：房地产营销策划书

XX房地产项目营销策划方案

·         一、贵阳房地产宏观市场分析：
    (一) 20##年贵阳房地产发展分析：
    20##年贵阳房地产将面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，贵阳房地产业形势一直较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置年率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民将应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。马当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，从这个角度上看，20##年的筑城楼市将会出现新的发展势头。
    (二) 20##年贵阳市房地产发展趋势
    1.房价将适度上扬；
    2.土地交易活跃，“换手”量增大；
    3.花溪等郊区置业者增多；
    4.多层住宅精品楼盘将会增多；
    5.高层公寓将更多采用新技术、新设备；
    6.空置积压房会特价优惠抛售；
    7.房屋置换量大大增加；
    8.中华路住宅的交易将日渐火爆，商业气氛日渐复苏。
    (三) 贵州将推进住宅产业化
    贵州属联合国土地警戒线以下的省份，而住宅又多是砖混结构，为什么？因为便宜，这就很矛盾。按市场物以稀为贵的原则，土地稀缺的必然结果是砖的价格应较高，住宅产业化的推进就要“纠正”这种错误。住宅产业化的推进，实际上是在告诉企业如何看市场的问题。比如说，出台以经济适用房建设为重点的政策，实际上是告诉开发商目前市场需求中，中低水平的消费仍是主流。住宅产业化的推进涉及面还很广，各地的实际情况，也有差异，但首先应该强调的是观念更新。据了解，许多省份在机构改革中，已有意增设省级中心。住宅产业化的推进是一个过程，也是一个必然的发展趋势。
    (四) 贵州省20##年居民住房消费状况
    1.20##年贵州省将重点启动居民住房消费，实际上是在去年居民住房消费居领导地位之后的延续和发展。目前，据称房管部门仍有60万M2存量房。因而盘活存量有大量工作要做。而通常手法是通过减免、补贴税费降低交易门槛，房改房暂缓交土地收益金亦可入市等办法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理价格出售是最好的方法之一。房管部门将会有更大的动作，更优惠的政策刺激，从而盘活存量，促进二、三级市场大力发展。
    2.贵州省经济适用房投资成倍增长，房改刺激是主因。贵州省经济适用房去年完成投资20.76亿元，较上年增长108%，并带动其它相关住宅产业投资增加一倍以上。出台了以存量补贴为特点的住房分配货币化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供应体系等措施，有力带动了经济适用房的建设。据统计，去年贵州省共完成住宅总投资37亿元，比上年增长90%。住房新开工面积480多万M2，竣工面积近420万M2，分别比去年增长64%和56%。其中经济适用房约占全省新开工面积的80%，较上年增长95%，经济适用房竣工面积占住房竣工面积的75%，是商品房竣工面积的2.7倍。
    (五) 贵阳房地产郊区化发展成为趋势
    随着贵阳市两城区旧城改造的基本完成，市中心区土地资源越来越稀缺，特别是今年市政府严格控制市区土地的批租，使市中心土地供应更趋紧张。与此同时，国家取消福利实物分房，实行住房分配货币化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市场，减免部分税费等一系列措施，极大地提高了群众改善和购买住房的积极性，住房开始成为人们最大消费。面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。据悉，贵阳这样一个不大的城市，现已注册400多家房开企业，仍有不少从事其它行业的企业家，准备进军房地产，贵阳近年来的房地产发展势头使深圳、广州等地的诸多房地产商“抢摊贵阳”已成为共识。在目前市中心地带土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向郊区地带，河冲路至小河一线及小河一带，花溪一带，贵钢至二戈寨沿线，省政府背后小关一带，二桥至贵工一带，这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，一块土地，好几家房开公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业，代表着一种以城郊结合部绿色和环境文化为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费群需求，故销售都比较红火，同时，筑城郊区住宅的文化板块正在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化，投资者越来越重视物业的环境，配套设施和物业管理，郊区地块大有可为，关键是你怎样去做。
    (六) 贵阳市20##年1-3月批准商品房预售
    栋数：31     建筑面积：1787942.87M2
    其中批准预售
    非住宅申报预售价
    781127.6M2 3100-15000 元/M2
    住  宅 申  报
    1006815.3M2 1500-3000元/M2

    抵押登记信息
    在建工程项目 16宗 14528.7M2 3110万元
    个人房产抵押 122 13292.5M2 2188.8万元
    个 人 按 揭 741 75381.1M2 10644.6万元
    
    二、贵阳市房地产微观市场分析：
    1．从市场板块角度分析
    贵阳市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同的区域板块：中华路板块、环市路内(除中华路)板块、环市路外围板块。
    1) 中华路板块(均价3600元/M2左右)
    作为贵阳的商业中心,也是贵阳市房地产开发的重点区域,近两来一直是房地产的热点市场,房地产业在本区域得到了飞速发展,同时引进了先进、超前的开发理念,对推动贵阳房地产业起了巨大的作用,因此本区域的物业较被消费者所接受,成为贵阳市民众望所归的置业地带,置业区域物业价位不断上升,由于开发相对过量,处于供过于求的状态,加上价格提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态。
    2) 环市路内(除中华路)板块(均价2480元/ M2左右)
    此区域有强烈的市区概念,据敞司的了解,贵阳市民多数喜欢居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房价高企,该区域成为众多贵阳市民首选的位置,因此它的房地产市场还存在极大的发展空间。
    3) 环市路外围板块(均价1750元/ M2左右)
    环市路外围的部分地区给人一种郊区的感觉,物业普遍处于中、低档水平,由于价格低,为中低薪阶层所接受;特别贵阳的西部准备开发一个金羊小区,因此郊区的房地产市场商机无限,但要把握好时机。
    2．从房地产实体分析
    贵阳的房地产实体如建筑物、园林、道路等硬件设施都处于一种初级阶段,与西部大开发的贵阳城市不是很匹配,部分小区虽然借鉴选进的建筑理念,但实操能力还有一段距离,也只能处于表的模仿阶段,精品物业在贵阳市存在很大的市场空间。
    3．从项目包装推广手法分析
    1)策划及项目包装理念有超前意识,但建筑商对精品的筑造不能匹配社区的概念,因此整体性的效果不明显;
    2)
    部分项目的前期策划水平比较高,但营销阶段专业人士往往没有介入,或者介入不深,因此好的策划方案得不到实操的验证,这是造成个别楼盘销售不力的原因;
    3) 项目的全程营销缺管乏系统性,连贯性等,停留在某个阶段的促销,对品牌的塑造带来很多不利因素,同时也没有达到整合营销的效果。
    4．从房地产发展的成熟度上分析
    贵阳市房地产业处于成熟的阶段,开发意识,建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区5-10年,但也有个别楼盘开发理念比较前卫,造成市场参差不齐。从一个城市经济发展角度来看,每个行业的发展都有一定的阶段性,消费者对新事物的了解,接受也有一过程。因此超前的物业开发具一定的风险性,同时也具超额利润回报的可行性,这就要对物业作前期适度超前的开发研究与本地市场作恰到好处才是成功的关键,否则项目会出现虎头蛇尾的现象,以至于造成后期烂尾。这一点对本项目有很大的借鉴意义。

    5．从价格定位上分析
    贵阳市楼盘项目的价格基本上顺应市场价格进行定位,即在一个区域市场价格范围内定价,这反映了市场处于成熟的发展中阶段,同时给本项目的价格浮动预留一定的空间,因此发掘区域经济文化和建造精品成为项目高档物业定位的关键。
    6．从消费群体上分析
    不成熟的市场,消费者的置业观念必然滞后,处于感性阶段,还没有形成理性置业观念,因此,本项目在推广时应认引导置业者的消费观念成为主导思想。

·         三、贵阳市楼盘广告分析

    楼盘名称:  
    银通山庄
    广告诉求点:
    入主银通,财福享通
    广告内容要点:
    1)千禧园概念
    2)即将现楼的优势
    3)体现其综合素质的品牌如:服务,环境,配套,交通,设计,位置.
    4)小区规划图,体现社区概念
    评析:
    此楼盘诉求点过多,又没有可支撑的要素,因此体现不了它的楼盘独特性
    友谊花园
    梦中家园就在这里
    1)展示会地点贵阳友谊集团
    2)顺在时代广场做"SHOW"之势再推出精品楼.
    3)借迎国庆,贺中秋时机推盘.
    该盘能抓住时机推盘,但推盘的连续性不够强,浪费之前宣传之势.
    立云大厦
    酒店式小型公寓
    1)可自住出租参与酒店经营
    2)一年后三年内可原价回购
    3)10月8日后部分房价上调10%
    4)星级标准的居室
    5)一份自尊一种骄傲
    6) 三万元作酒店业主
    开发商有比较前卫的经营理念"免费住三年",但没有金融机构支持作保障,因此不能给到置业者信心
    中天宅吉大厦
    让你"免费"住三年
    1)开全国先河的高层全包式住宅
    2)现金概念
    3)小区配套贵阳第一
    4)立体绿化,叠泉水景
    在户型设计上比较超前,对市场有引导的作用;但过多宣传其它方面因素,而应该侧重体现跃式户型带来的一种与众不同的生活空间.
    银海大厦
    千呼万唤大公开,发售价2880元/m2起
    1)中华北路与黔灵东路交汇黄金地段
    2)平层,错层,跃层的户型
    3)赠送电话,有线电视, 对讲门铃,煤气入户,互联网络入户等 
    该项目以2880元/M2的低价入市造势,而且又赠送多件物品作优惠措施,本来可以促销,但没有限定时间,因此目标客户群多数会处于观望状态.

    楼盘名称
    时代名仕楼
    广告诉求点:
    1)享不尽的都市风情
    2)高贵典雅,婷婷玉立
    1)精美样板房敬请参观
    2)1600M2的高级观光会所
    3)24小时中央供热水系统
    4)居都市之巅,全景观落地大玻
    5)电子遥控门锁
    在广告画面上可以看到一个婷婷玉立的女士与项目外观的相对比，一语双关，衬手……
    钻石广场
    广告诉求点:
    1)南明河畔,贵阳外滩
    2)钻石广场,甲秀天下
    3)龙腾盛世,惟我独尊
    评析
    1)选择的七大理由:地段,自在,轻松,便利,星级,享受,实力
    2)大南广场的标志性建筑
    3)七成三十年按揭
    4)成就一生的荣华与富贵
    能尽量借周边的配套优势进行推盘,塑造大南，广场的标志性建筑,但作为标志性建筑要具备什么?为什么?没有将支持点宣传出去.
    中天广场
    广告诉求点:
    1)欧陆风情,典雅气派
    2)登峰造极
    3)缔造经典的欧式高层建筑群
    评析
    1)最有价值的文化配套
    2)最具完美的生活配套
    3)最大规模的休闲配套
    4)最高档次的物业配套
    5)购买中天广场房产可采用旧房置换新房的办法
    中天广场由于规模大,又具中天集团的品牌,地理位置相对优越,因此极度塑造经典高尚社区;但广告推广手法没能将气派和身份尊贵一面体现出来
    千禧苑
    千禧经典,尊贵华庭
    1)城市中心唯一拥有花园广场的高尚住宅
    2)今日集团(香港)有限公司特别恭贺5月1日开盘
    没有塑造其内涵,素质和宣传一种尊贵华庭的品味,但现场布置相当不错
    龙港国际中心
    1)投资回报的最佳捷径
    2)帮您抓住成功
    1)成立商场经理部为业主服务,打破传统的既经营又投资
    2)引进国内外名店
    3替业主商铺组织竞租或拍卖会
    4)中华中路将成为步行街,机会将越来越少
    5)投资龙港国际中心等于购置一台印钞机
    如果广告中能宣传有实力的业主进驻,更能具说服力,以及提高市民投资的信心,否则说再多也没用
    嘉信华庭
    都市里的校园,校园里的家
    1)敬请光临99贵阳房地产交易展示会C展区
    2)选择家就是选择一种生活方式
    3)生活是恬静开扬,优越尊贵,充满爱,浇灌希望
    主题鲜明,但宣传比较文字化,缺图像视觉效果
    月亮岩商住楼
    您实实在在的选择
    1)20##年三月入住
    2)房地产交易中心2-15室
    3)跃式住宅
    作为这种没有什么优势的楼盘,集中宣传力度推广价格,或许效果能更好.
    港天大厦
    实现梦想只一步之遥!
    1)净使用面积比一般的高4-8%
    2)毗邻黔灵公园
    3)感烟自动报警消防系统
    4)一次性付款优惠3%
    作为2680元/M2楼盘做此种广告可以说在市场上竞争力不强,因为没有任何的生活品味.

    中天花园
    把风景挂在窗前的住居
    1)品牌,质量,服务,中天企业诚挚奉献;
    2)贵州省唯一的国家级城市住宅示范小区;
    3)省内唯一大型,高品质住宅小区;
    4)建筑面积78万M2;
    5)山,水,建筑物,绿化景观构成山水画,风景就在窗前.
    中天花园为贵阳房地产向郊外发展起了典范作用,虽然该盘销售不错,但其品牌的延续不足使其成为住宅的经典,也就是物业管理及配套所带的生活方式不够理想
    天恒城市花园
    都市里的花园,花园里的家整个广告版面只有鲜花和楼宇,底色用红黄色,衬托其高贵. 突出主题"花园的家"但缺乏居住的理念.
    阳光都市
    做阳光下最快乐的人
    1)入住在即
    2)户型设计,内在质地,外部色彩,到您心动的价位
    3)广告画面向日蔡花中央为楼盘,与主题相结合
    广告版面抢眼,如果将心动的价位打出来,可能会吸引到更多的客源.
    经协大厦
    顶尖地段的高尚物业
    1)座落人民广场旁,拥75000M2绿色;
    2)商\住\办一体的综合楼;
    3)省唯一获建设部"建筑工程安全奖"工程;
    4)3.1米层高
    塑造地段优势的概念,但缺乏楼盘素质与地段相衬.

    九龙花园
    首席度假式居住特区
    1)绿色特色
    2)回归大自然
    3)跃式,复式,错式
    4)950元/M2
    作为如此的低价盘,做出"首席度假式居住特区",应该比较吸引置业人士
    榕筑花园
    工薪阶层的高尚住宅
    1)真诚相约榕筑花园小区;
    2)实现梦想,只一步之遥;
    3)1138元/M2起价;
    4)面积106-300M2,跃层,错带跃层;
    5)因为我的光辉也有你的光辉(借教师节推盘);
    6)营造阳光绿意的自然生活给您----老师;
    7)教师购房优惠12%.
    广告内容比较人性化,能抓住工薪阶层的心理,但户型定位偏大,与其低价位相矛盾.
    鑫海大厦
    封顶在即
    1)4月10日前优惠价2780元/M2起;
    2)机不可失,欲购从速;
    3)四套配屋顶花园的跃层空中别墅.
    封顶在即以优惠价促销倒不如在限期送礼品等,因为买家还会期望之后的价格下降.
    冠竹苑
    环城线内唯一大型的花园式住宅小区
    1)世人关注的居家之所;
    2)花明天的钱,圆今天的梦;
    3)六个风格各异的绿色庭院;
    4)离尘不离城的绿色家园; 广告宣传过于超前或夸大其辞,如果能把握适当的超前度将会更好,因为不至于让买家到现场而失望.

    金辉大厦
    1)抹不去的都市情节
    2)成熟稳重,绅士风度
    1)客厅落地大玻,全景观式房间;
    2)24小中央供热水系统;
    3)错层,标准层,跃层;
    4)多种户型选择;
    5)电子遥控门锁.
    "都市情节"没有什么去体现;绅士风度的生活品味没有塑造.
    温州公寓
    1)首座全欧式设计
    2)首座天文观景台
    1)拥南明甲秀之美景;
    2)聚东山仙人之灵气;
    3)居住不仅是有屋而居,而是"美居";
    4)强调人与空间的亲和;
    5)借西部开发将成各热点衬托自身楼宇,也将成名热点.
    广告策划能使楼盘具有文化内涵,而它的目标客户群又是注重素质的,可以说比较成功.
    逸豪峰
    黄金宝地,商机无限
    1)住宅全为错跃式结构,单元独立电梯;
    2)楼顶花园,游泳池;
    3)儿童乐园,平台花园;
    4)空中楼阁式停车场;
    5)各行业自助模式,用于医疗,美容,办公,饮食等.
    项目引用了有新意的概念如"自助模式"等,但促销手法欠缺.

    新大陆广场
    1)贵阳,明天发现新大陆!
    2)都市正中心,成功新起点.
    3)聚焦新大陆贵阳,今天.
    4)涌向新大陆贵阳今天.
    1)坐拥中心方可纵览全局,领悟先机;
    2)居住中心,事为业半径定会宽广无限;
    3)五大全新豪宅理念:全机关报中心地位,全新欧陆风格,全新会所内涵,全新健康户型,全新智能管家;
    4)为力争超越一切,追求全新生活的您奉现. 首先给市民"新大陆"的悬念,而且版是竖向半版,比较抢眼,色彩和画面比较能突出主题.
    中天星园
    1)智能化生活享受,唾手可得(智能篇)
    2)打开水龙头,就是纯净水(净水篇)
    3)美丽的绝对(环境篇)
    1)舒适,安全,实用,高品位,超质;
    2)高品质的生活体现于高品质的生活细节;
    3)中天房产第四代产品;
    4)360O全方位的绿公视野感受,国际文明居住标准的数码房产;
    5)公园式的生活环境,酒店式的舒适感觉;
    6)ISO9000质量认证的物管.
    中天星园在广告推广中都是以大手全版形式出现,体现它的实力,塑造它的品牌,及高素质社区,能使业主的身份有自豪感,从而增加了附加值使价位在同地段中远远高出.
    
    四、项目竞争对手个案分析：
    <一> 中天广场案例：
    该项目位于都司路中段以北的位置，东距中华南路约500米，西紧靠南明河一支流，北依市青少年宫，南傍都司路。总建筑面积为180000M2，其中住宅面积130000M2，居住户数1000户，户型18种，大型康体会所20000M2，停车位350个，欧式园林广场12000M2。由三个组团六幢高层从西向东排列而成，其气势轩昂，规模宏大。
    由于项目所处相对优越的地理位置，是目前贵阳市同档次物业至大规模的高档盘，具有规模效应的优势，同时借中天集团的公司品牌在整个市场都是举足轻重的地位，还借用了一些沿海比较前卫的物业概念。因此，中天广场可以说是贵阳新一代建筑设计精品楼盘。
    1. 中天广场推出市场的形象是：
         欧陆风情，典雅气派，体验完美人生感觉。
         为了使项目市场形象充分体现，中天广场通过几个方面做了充分的准备工作：
    （1）建筑设计
    a．建筑风格中天广场主体建筑以欧式建筑风格为主，融入现代手法，使古典的欧陆风情与现代的建筑韵律相结合，勾勒出筑城欧陆风情之经典。
    b．环境绿化
    中天广场首家引入广场环境设计理念，12000M2的广场环境营造了一个居家体闲的理想场所。从而打破了筑城高层建筑中只见高楼不见环境的格局。广场上拥有30米的欧工罗马立柱拱门、3000M2的罗马式中心广场，高12米、宽5.4米的罗马连廊，喷泉组合水景、巴洛克亭等欧式景观。广场四周的大型花坛、草坛绿化与康体城顶3000M2的休闲花园，塔楼顶2000M2的私家花园，构成中天广场独特的立体绿化空间。
    （2）配套设施
    a．文化配套
         
    生活在文化中心区，气质素质高人一筹，这里与青少年宫一墙之隔，与市一中隔街相望。有幼儿园、小学、中学、大学，营造良好人文环境——孩子的健康成长。
    b．生活配套
         
    处于最繁华的两条商业街中华路与瑞金路之间，购物消费，应有尽有；市一医，妇幼医院，文化路菜市场和4、14、22路公交车及8条中巴专线构架的便捷交通。
    c．休闲配套
    12000平方米的欧式经典园林，完全属于业主的天地；庭院漫步，怡然自得，享受生活的自由、闲适、写意。邻近的人民广场、河滨公园、青少年宫及社区配套。

    （3）康体会所
    中天广场20000M2的大型康体会所内有：58M2的室内恒温游泳池，18道保龄球场、高尔夫球推杆练习场、壁球、网球场、室内攀岩、器械健身房、大型组合式儿童娱乐设施、老年活动中心等一系列配套设施。
    （4）物业管理
    a．物业配套
       
    纯净水管道供应系统、有线电视、有线电话、住宅电梯、煤气、独立电表、楼宇对讲系统、闭路监控系统、2000平方米康体运动中心等近50项配套的高科技设施。
    b．物业管理模式
    中天广场将由西南首家获得ISO9000质量认证的中天物业公司按国际标准实施24小时全方位的物业管理。
    2. 中天广场目标客户群
    （1）对居住环境要求较高的工商界人士；
    （2）崇尚欧陆风格的建筑的新生活气息，追求生活优越的人士；
    （3）对中天集团及项目较具信心的投资者。
    3. 推广策略
    （1）产品策略
    采取一种多户型产品策略，从67M2-271M2的开间，而且大户型采用一种比较流行的跃式概念设计，充分显示生活对目标客户群的细分程度的同时，又充分体现其大气风范的优越的生活方式。
    
    （2）价格策略
    塑造楼盘高质素，以中高档次的豪宅价位推盘，配以一种相对豪华的室内装修，令物业具豪宅的档次，这是中天广场受大众欢迎的一种原因这一。
    （3）推广手法
    a．借中天集团的企业品牌去塑造楼盘的形象；
    b．以电视、报纸等媒体高密度传播信息，提高楼盘知名度；
    c．聘请全国唯一获“鲁班奖”之北京六建作为承建商，塑造楼盘高质量的形象。
    d．借周边的配套设施及自身的配套来塑造自身楼盘综合素质高的社区形象。
    e．强势推广其市中心首屈一指的欧式高层建筑群，与其“欧陆风情，典雅气派”的定位相配合。
    总结语
         中天广场紧扣住“欧陆风情，典雅气派”的项目形象定位作为宣传的中心，不断提练出新优势，加强人们对中天广场的印象和了解，
    通过优质的产品及环境的配合达到成功销售的目标。其成功之处归结为：
    （1）项目在定位上具独特性，以其本身各方面的优越条件来支持该定位；
    （2）发掘项目本身的优势，并对其大肆宣传其优越性，使项目在市场上被接受程度加强，吸引买家视线，极大地调动了市场人气；
    （3）价格策略的相对合理原因；使项目的价位与买家的心理价位相接近，形成巨大的销售能力。
        综合地说，中天广场的策划者成功地利用了项目本身和周边的优势条件，提出“市中心首屈一指的欧式高层建筑群”概念。
    <二> 钻石广场案例：
         
    该项目地处贵阳市繁华中心华南路大南广场位置，六条道路在此交汇，交通便利。毗邻甲秀楼，人民广场，紧邻花鸟市场，南明河。与南明河畔酒文化一条街隔河相望。放眼远眺，南岳山脉，观风台风景线，古建筑甲秀楼楼群，黔明寺等美景尽收眼底。
    钻石场总建筑面积6万平方米，总投资近2亿，由贵州金鹰物业有限公司独资开发，国内外名师携手设计，外观宏伟气派，内部精致实用。采用美国喜莱登酒店先进的物业管理模式，让您享受犹如贵宾般的居家生活。同进，钻石广场也是贵阳市临街面最宽之商场，地处市商业中心南延的交接点，极具升值潜力。作为大南广场的标志性建筑，“钻石广场”隽山水之灵气，享地利之优势，置业其中，实为地位与成就的体现。
    1．钻石广场推出市场的形象
         南明河畔，贵阳外滩。
       为了配合这个市场形象，钻石广场做了以下准备工作：
    1）总体规划设计
        一幢32层的景观住宅，一幢16层景观写字楼，5层的裙楼商铺，是集商、住、娱为一体的多功能大厦，设计错落有致，显出高雅气派。
    
    2）小区功能配套
        在裙楼上方设计了三层的多功能会所。
    3）物业管理
        采用美国喜莱登酒店先进的物业管理模式。
    2. 目标客户群
    1）商界中的成功人士；
    2）金融界中的高层管理人士；
    3）追求一种身份象征的人士。
    3．推广策略
    钻石广场为20##年1月15日正式开盘。在1月14日分别在《商报》、《晚报》上做了半版彩色版的宣传广告，以“钻石广场，甲秀天下”为广告主题，同时宣传其七大优势：
    (1)地段显赫，地气充盈；
    (2)自在悠游，怡然自我；
    (3)轻松生活，自由主宰；
    (4)举步天下，往来无阻；
    (5)星级居所，左右逢源；
    (6)时尚选择，享受生活；
    (7)强势后盾，厚积薄发。
    这些对它正式推盘作好了良好的铺垫，但自推盘以后，以“南明河畔，贵阳外滩”作为其项目形象定位进行推广，尽管其地理位置和楼盘自身素质都可以支持到这一定位的主题，但在宣传手法和宣传的内容上不足以支持“贵阳外滩”的物业形象，这可以说是它的一大败笔。而且它的后继广告没有形成一定的连续性，也就很难塑造“贵阳外滩”的品牌。

·         <三> 中天星园案例：
    中天星园位于外环东路团坡桥头，东面、南面紧靠南明河，北面为居住区，西面靠马路。整体由14幢小高层组成，为纯住宅小区，它的楼盘素质做得比较高，因此在同等地段中它的价格定位相当高，几乎高出一倍，可以说该项目创下贵阳房地产界的一个奇迹。
    1．中天星园推出市场的形象是：
          高品位智能化经典社区
         为配合这个市场形象，中天星园准备了大量的工作：
    <1>规划设计
            
    人车分流，围合式，主题空间，南北朝向，人均绿化率高，主体公园。有安全感，采景效果好，有自己的公园，采光好，空气好，视觉好。
    <2>建筑设计
          一梯两户，三面采光，无梁无柱。舒适、便捷、有美感、实用率高。
    <3>户型设计
       全高层，中空复式，飘窗，文化厅。增强室内室外的美感，层次感有别墅之感，适应21世纪家庭生活方式，文化性趣。
    <4>景观设计
          大面积的绿地，四季的花卉小径、河堤、罗马艺廊、太阳神雕像、休闲椅等。有在公园生活的狭意和在酒店住宿的舒适。
    <5>配套设施
       泳池、网球场、中心会所、超市、幼托、净水及智能化系统，地下车库等。感受高品味的现代生活，体会超值的享受。
    2. 物业管理
         
    由获ISO9000质量认证的中天物业公司按国际标准实施24小时全方位的酒店式管理，展示未来的社区文化。有信赖感、舒适、方便、安全、尊贵。
    3. 中天星综合素质体现：
    <1>品牌
    中天企业是贵州唯一地产类上市公司。经过十多年专业经营，今天，中天以自己的市场份额，物业品质，服务质量和社会信誉，全面锁定了贵州省房地产市场的龙头地位。
    
    <2>智能化
    可视对讲系统，红外线保安监测系统，IC系统，室内防盗，防火系统，紧急求助系统，以及适应于知识经济时代的INTERNET系统。
    <3>设计
    在规划上以古典建筑美学控制整体格局，以共享空间为轴心，围合成三个匀质空间，引动空间环境的交替渗透，让每一个窗户都能体现室外风景。建筑设计引进澳洲三段式建筑风格，表现瑰丽典雅、俊朗流畅的审美格调
    。一梯二户，无梁无柱，实用率高。大面积地下停车场，完全实现了高尚住宅区“人车分流”的原则。
    <4>管理
    由贵州省通过ISO9000质量认证中天物业管理公司提供酒店管家服务。
    <5>户型篇
    引进最前卫的错层式和中空复式室内设计，营造身居别墅的室内立体空间感觉。文化厅做为书吧、琴吧、做为工作室、棋室，可多层面体现主人的生活情调。飘窗、观景阳台、落地玻璃、大客厅、文化厅、梯阶构成了充满阳光的多层次空间环境，光与影内外流动。
    <6>配套
    营造“别墅式”的房子，营造“公园式”的室外环境和智能型网络化安全设施。配置了泳池、网球场、书亭、超市、托儿所和3000M2业主会所。
    <7>环境
    开创贵阳住宅区主题式景观设计之先河，在“日月星辰”作为主题的引导下，设计4000M2主题庭院——太阳广场。
    4. 目标客户群
    <1>崇尚自然追求高尚生活模式，尽情享受人生的人士；
    <2>对中天集团及项目持较高信心的投资者；
    <3>向往智能化生活方式的人士；
    <4>事业非常成功的高收入金领人士；
    <5>部分经商一族；
    <6>在周边生活习惯的富人之家。
    5. 推广策略
    中天星园于1999年9月19日正式开盘，以“高品味智能化经典社区”推出市场，价位远超出地段支撑的价位，而且业绩非常理想，它成功的原因：
    <1>小区人车分流的设计概念在贵阳市场比较超前；
    <2>导入智能化的概念符合高消费的生活品味；
    <3>中秋之夜，“中天星园星光溢彩音乐晚会”以及中国科学院副院长、院士陈宜瑜考察等公关活动，曾加了社区的内涵和品味；
    <4>以中天集团的企业品牌并在广告上强势推广，塑造高档物业形象并使买家追捧，是它的成功之关键。
        总的来说，中天星园的成功体现了贵阳房地产策划时代的来临及精品楼盘萌芽。
    <四> 新大陆广场
       
    新大陆广场位于中华南路与醒狮路交界处，周边金融商贸繁盛，信息资讯业聚集，时代广场，新老百货等大厦相领。人民广场近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、达德小学、市府路小学等，交通便捷。距贵阳火车站5分钟，机场15分钟车程，是作为都市中心的城市前沿，此地段的商业价值相当高，而作为居住来说，是都市中心的首选物业，宜商宜住，是城市居住的一种典范，升值潜力较大。
        该项目以新大陆广场命名，它的策划重点放在了一个“新”字上面，围绕着这一主题精神作一系列的工作。
    1. 新大陆广场在推出市场时的形象是：
    全新城市居住地理观念
    全新健康舒畅居住空间
    全新演绎欧陆建筑风格
    全新园林会所文化内涵
    全新智能人生化物管模式
    1全新城市居住地理概念
    a.住宅区域与城市信息资源的共同联网，实现智能化居住的全新构想。
    b.裙楼1-5层设商业空间，营造了更为浓郁的商业氛围。
    c.交通便捷，距贵阳火车站5分钟，机场15分钟。
    2)全新健康舒畅居住空间
    a.3.3米层高。
    b.全景落地窗与大凸窗。
    c.观景阳台与生活隔合。
    d.带独立卫生间的工人房。
    3)全新演绎欧陆建筑风格
    a.三重立体式空中花园（即楼房地面，裙楼顶房与高层私家花园）。
    b.欧陆建筑符号点缀。
    c.全新三段式立面格局（即转换层部分架空，形成半围合半室外多层次园林绿化休闲空间。
    4)全新园林会所文化内涵
    a.中西园林艺术品味优雅人生；
    b.裙楼顶层的立体式园林会所；
    c.实行会员制，豪贵生活尽彰示。
    5)全新智能人生化物管模式
    a.楼宇管理执行严密的ISO9000国际物业管理体系；
    b.计算机管理中心及监控中心；
    c.新加坡狮岛全自动消防预警，广播及灭火系统。
    <五> 时代名仕案例
        
    时代名仕楼位于贵阳市“铂金地段”——大十字，中华路与中山路交汇处，楼宇地处成熟社区，学校、医院、菜场、邮局、购物中心方集四周，四通八达的交通网络为家居办公提供便利。
        
    本大厦高140多米，共35层，凌于时代广场之上，集住宅、写字楼、停车场、会所于一体，总面积2万多平方米。所处地段之显耀，交通之便利，商业价值之巨大，因此该盘销售非常好，到目前为止已售出85%以上。
    1. 时代名仕楼在推出市场时的形象是：
    享不尽的都市风情
    1）总体规划
      规划设计首先体现于楼层高度，共35层，建筑雄伟，巍峨耸立，豪气凌云。采用超大户型165-205m2，且80M2的大客厅尽显尊耀。
    2）小区功能配套
    a. 康体中心；
    b儿童游乐园；
    c.1600M2的高级观光会所；
    d.24小时中央供热水系统；
    e.4000多M2大型地下停车场。
    3）物业管理
    a.安全服务
          保安24小时巡逻，负责应接车库泊车，交通疏导，消防及闭路监控。
    b.商务服务
          邮件寄送，报刊收发，文件电讯，打字复印等。
    c.维护服务；
    d.清洁服务；
    e.当用户需要时，可与用户签订服务合同；满足用户诸如接送小孩，看护老人，购物等方面的服务。
    2. 目标客户群
    1)在中华路做生意的大商家；
    2)追捧在闹市中生活的高级人仕；
    3)用于办公的企业或单位；
    4)事业较成功且追求身份象征的人士；
    3. 推广策略
       
    项目处于十分繁华的中华中路段，因此它不断宣传推广它的都市风情的社区概念，这与自身的优势相结合。而它的户型设计不理想，加上作为居住环境来讲过多的吵杂，但它推盘的时间比较早，大部分优秀竞争楼盘都是近段时间推出，因此它抓住了推盘的先机。相对来说它的推广比较成功的。
      

    五、项目分析
    (一) 项目概况
    1.位置：项目处于中华路、富水路、护国路、文昌路、新华路、西湖路、阳明路及滨河路交汇处。距火车站、第二客运站1200米，距龙洞堡国际机场仅十二分钟车程，交通便捷。
    2.周边环境：大南广场、人民广场、南  明河及著名古迹甲秀楼。
    3.周边配套：一中、三中、九中、十 
    六中、十八中、二十七中、南明中学、新华中学、甲秀中学、达德小学、富水小学；邮电大楼、贵阳眼科医院、大南门饭店。
    4.楼宇配套设施：4000M2会所、大堂、休闲购物步行街，6000M2空中花园，其中包括：1）儿童乐园 2）儿童托管服务
    3）老年活动中心 4）健身房 5）乒乓球馆 6）网球场 7）保龄球馆 8）游泳池 9）法律咨询服务中心 10）家政钟点服务中心
    11）医疗咨询中心 12）娱乐餐饮服务 13）购物小超市 14）邮政及车票机票代办 15）洗涤服务中心 16）车库附设洗车场
    5. 智能化管理系统
    1)安全防盗监控系统
    2)消防警报系统
    3)车场停车系统
    4)三菱高速电梯
    6. 户内配套
    1)独立电表 2）分户水表 3）程控电话端头预设进户 4）闭路电视端头预设进户 5）门铃三方彩色可视对讲系统 6）住户大厅设置邮政专用箱
    7）自来水净化器 8）负压排气卫生间及厨房各送一套 9）送大带子防火防盗门、实木门、 10）煤气表进户
    7. 物业管理
         按照ISO9000国际质量认证体系，实行酒店式的服务。
    8. 总体规划
    1)1- 5层商场，三幢裙楼，其中A座：29层
                 B座：15层
                 C座：27层
       2)总户数：316套
    户型
    面积
    (m2) 131.38 148.73 126.44 160.5 223.34 256.66 210.54 149.42 119.24
    143.51 124.89 144.48 110.33
    户数
    比例
    ( %) 7.59% 7.59% 15.19% 15.19% 3.16% 3.16% 3.16% 3.16% 6.96% 6.96%
    6.96% 13.92% 6.96%
    (二) 项目机会点
    1. 市场有空间
        
    在贵阳成为大西南的政策利好前提下，市场对具有特色、综合素质商的高档住宅精品小区有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级的白领阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区将有一个持续成长的市场空间。
    2. 区域有优势
       
    项目位于贵阳中华南路段，是繁华的商业区，交通便捷，该地段有传统的甲秀楼风景区，环境优美、景色怡人，空气清新，靠南明河，具备塑造高尚住宅区的先天条件。而且周边环境成为市政府形象工程改造的重要区域，区域社区大环境不断成熟完善，使本项目能成为贵阳市明星楼盘的机会大大提高。
    3. 发展商有实力
    贵司有很强的资本实力，且与南明区改府合作开发项目，增强项目信誉度和买家的信心。经过发展商与代理商的资源整合，强强联手，融合发展商的开发理念和代理商的项目操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使项目成为贵阳楼市一道亮丽的风景线。
    4. 自身规划设计及概念超前
    1)西南地区单体报建量最大。
    2)西南第一大、第一家在中庭空中采用高强网架，1500M2透光玻璃地板及一条用特殊材料铺就的健身路。
    3)贵州最高大厦（楼高151米）。
    4)贵州最大空中花园6000M2。
    5)贵阳第一家以楼盘名称命名的具文化内涵的休闲步行街。
        这些是塑造项目品牌最有力的支持，而且也只有这些基础才能做出地标性物业。
    5. 有策划前置观念
      
    项目处于销售的初始阶段，贵司有与专业代理公司合作意向，可以起到取长补短的借鉴作用，对楼盘的资源整合及推广有很大的积极作用。贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。
    (三) 项目问题点
    1. 发展商尚未有较高知名度
    现时贵阳房地产业已开始逐步进入规模和品牌的竞争阶段，而贵司的全林物业是首个进入房地产界的开发项目，因此在房地产界尚不具备较高知名度。
    建议：需要和较专业的房地产代理公司、物业管理公司合作，共同创立出高档明星楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立发展商和本项目的品牌形象。
    2. 项目前期形象口碑不好
    由于项目前期工程进度缓慢，甚至处于烂尾状态，给市民的信心大打折扣，有损现阶段项目品牌的树立，同时给市民带来置业的心理障碍。
    建议：用南明区政府的招牌从多方面以采访或以本项目作为贵阳市形象工程之一的方式进行大量的软性文章宣传，消除市民的疑虑的同时又可给项目大做宣传。（要具连带性和配合项目推广来做）
    3. 项目目标客户层面较窄
    项目立项为高档住宅小区，以大面积为主力户型，针对的目标客户群为少数经济实力雄厚的成功人士，客户层面较窄。
    建议：1）针对目标客户群的需求，参照他们的趋向时尚，精细和准确的把握项目实施的每一细节，务真求实，将策划思路落实为实操步骤，尽量减少不确定性和模糊性，做到胸有成竹，步步为赢。
    2）将项目形象和档次提升到另一高层次，增强自身素质从而提高市场竞争力，吸纳和分流同档次物业的客源，这是本项目成功与否的关键。

文章引用自：

·         六、全林国际广场项目包装、项目定位策略
    (一) 全林国际广场形象定位
        
    全林国际广场现状处于营销初期阶段，由于之前的推广手法没能将项目优势最大化表达出，敝司建议首先将项目重新包装，以下是敝司通过对贵阳房地产市场的调查及对该项目的详细分析得出的系列思想：
         首先对该项目进行项目定位为：贵阳市地标性物业（以贵阳市形象工程标准进行定义）
    理由：1.该项目有足够的质素支持其成为贵阳市的地标性物业。
    依据：1)该项目为贵州最高的大厦，高度为151米。这是其成为地标性物业最大的支持点，即唯一性。
    2)该项目有贵州最大的空中花园，6000平方米，这是塑造其成为地标性物业的环境空间的支持点，即独特性。
    3)该项目拥有至高档次的星级酒店，这是提升其尊贵地位的象征，也是塑造其豪宅风范与众不同之处。即权威性。
    最高大厦（唯一性）
    最大花园（独特性）        贵阳地标性物业
    至高档酒店（权威性）  
    2.目前贵阳市均价在3000元/m2以上的楼盘有20多个。豪宅市场处于供过于求的状态，在这种竞争激烈的环境下，大部分项目都走向了一种同质化，他们的目标客户群大部分都处于观望的状态或在众多的项目中选择最优秀的物业，在这种环境下，全林国际广场必须在这一层面上提升物业档次和形象，才见有更强的竞争力去占据市场。
    (二) 项目的市场推广定位
    南明河畔?市中心首个CEO尊贵府邸
    注：CEO（老板阶层或首席执行官）
    依据：1.由于项目的目标客户为事业有成的置业者，所以项目的形象定位将围绕这一客户群体的特性，营造一个符合这一群体需求的概念化社区，这样方能被他们所认同。
    2.CEO概念的提法实际上是提出一种全新的生活方式，成功人士的背后要有个贤内助，太太在家全职照顾孩子的教育问题，营造一个舒适温馨的家，追求生活品质，懂得享受生活，赋予了项目一种生命力。与其它楼盘所诉求的欧陆风格、智能化社区等的楼盘最基本元素（或者可以说一种泛滥的主题）提升到一种更高层次，在市场上塑造一种新的品牌概念，具有极大的竞争力。
    3.市中心首个CEO尊贵府邸的提法是以项目定位为贵阳地标性物业作为支持点，反过来说这种主题对塑造项目地标性物业又起到积极的推动作用，这是相辅相成的，要挖掘项目的最大优势。
    (三) 目标客户群定位
    1. CEO（老板阶层或首席执行官）
    1)40岁以上，思想成熟，事业有所成就；
    2)社会圈子十分广泛；
    3)有孩子的家庭，太太在家全职照顾孩子；
    4)注重品牌，讲究生活品质，懂得享受生活；
    5)对于CEO来说，单纯追求经济收入的意义已经不大；
    6)经常出入高级消费场所（如高尔夫球会、高级食肆、夜总会等）；
    需求：选择与自己身份地位、教育水平、消费档次、年龄层次、兴趣爱好大致相当或接近的人士为伍；同时也能让家人享受家庭幸福的生活之地。
    2. 二次或以上的置业人士
    1)35岁左右的高级管理层（或金领阶层）；
    2)社会圈子十分广泛；
    3)夫妇双方多数皆参加工作；
    4)经济收入丰厚；
    5)欲改善现有居住状况。
    需求选择质素比原居住环境更好的住所。
    3. 投资买家
    1)年龄在35-40岁左右；
    2)社交圈子十分广泛；
    3)经济收入渠道广泛；
    4)注重物业质素，品牌与价格；
    5)注重物业租金回报率；
    6)经常出入高级消费场所。
    需求：选择具有升值潜力，二手租售非常活跃，回报率高的高质素物业。
    4. 长期驻贵阳的外来商人
    1)40岁左右，在贵阳有自己的公司；
    2)社会圈子十分广泛；
    3)收入十分丰厚；
    4)注重物业质素及物业管理服务；
    5)经常出入高级消费场所。
    需求：选择高质素、成熟便利、环境优雅的社区。
    5. 私营经济中成长的“新贵”
    该类居民主要以私营业主占多数，文化程度、年龄大小参差不齐生活条件宽裕，消费能力强。该类居民都有较强的经济实力，手头上拥有不只一个物业。
    6. 原住这一带的“老市民”
         
    对于大多数原住在这一带的“老市民”来说，他们经历了这里的昨天和今天的发展及巨变，他们热爱这一带，在这里长期养成的生活方式、习惯和心理使大多数“老市民”对此怀有浓郁的感情。
    7. 在中华路一带的中小型公司单位
       
    目前不少公司的生意面临越来越大的竞争和压力，为了节省开支，许多中小型公司从高级写字楼搬往一般的写字楼；然后又从一般写字楼搬进地点好，交通方便的高尚住宅楼。对于“全林国际广场”来说，地点好、交通方便、物业规划设计良好，功能完善，将是这类中小型公司购买高尚住宅用作写字楼的重要选择之一。而且这类买家的需求较大，往往一购买就是几套，所以在市场推广时，如何吸引这部分公司的注意力，是一个重点。
    (四) 项目包装
    1. 宗旨、思路、策略
    <1> 宗旨
    设计一个项目包装方案，突出项目的功能和特性，体现项目地标性物业的形象，使购买者获得心理上的认同，更易于接受，并牢牢打入消费者的心中。
    <2>思路
    根据项目的市场定位、项目形象以及市场需求，直接面对消费者，使项目的规划、形象和功能通过具体的形式和特定的表现手法体现出来。
    优秀的项目包装，应该能完善地体现出项目的设计，形象和功能，并能突出项目的特色和个性，贴近市场需求，紧抓置业者的心理。
    <3>策略
    作为项目包装，应遵循市场的需求和消费者心理，策略上应循序渐进，具系统性，专业性和可操作性。一方面要加以重视，增加投入，一方面要具体情况具体分析，力争以最经济、最有效的投入切中要害，以达成项目包装的宗旨。
    2. 项目包装系列
    凡是构成项目的要素,都属于项目包装的范畴。针对贵项目的具体情况主要是根据现状进行重新包装,建议贵项目包装系列包括：项目整体形象包装、发展商形象包装、地盘包装、楼盘名称包装、运用传播媒介的包装。
    1) 项目整体形象包装
    通过新闻媒介、楼书、户外广告、地盘工程形象等形成,体现出地理位置优越,建筑设计一流、园林设计一流、管理服务一流、发展商实力雄厚的高质素、高品位、超前意识的项目整体形象。
    2) 楼盘名称包装
    楼盘名称为全林国际广场,此名称够气势,但不够高品味,因此将A、B、C座分别命名为：
    名门阁?宾士阁?汇俊阁
    依据：能够更体现全林国际广场项目高品味形象,与地标性物业更协调。
    b．能直接锁定不同类型的目标客户群,同时也可以使目标客户群按号就座,满足不同置业者的偏好。
    (3) 地盘包装
    地盘属于项目的核心和实体所在,地盘的包装可以说是左右顾客选择的重要因素之一。考虑到贵项目的具体情况,就此提出地盘包装建议如下：
    a．在楼盘上方挂一巨幅广告牌(晚上要有灯光照射),广告内容初步建议为体现一种尊贵的生活方式,直接打动目标客户群心。
    b．项目周边路段包装
    由于周边路段配及不到地标性物业形象,建议少量投资路段的路灯及装饰物(具有一定档次参照附件图),特别是甲秀楼前面的滨河路段,人流量比较,作一些灯饰广告等更具有宣传力度,同时可提升物业档次。
    C．项目工地的包装
    在整个项目的工地外围插上大量的彩旗,既能营造气氛,更可与周边环境互相区分开。在工地围墙上写上项目名称、项目徵标、发展商名称、电话、广告语(如南明河畔市中心首个CEO尊贵府邸、演绎西部风情、尊享超然、傲世不凡、全新概念生态社区等,工地内升起氢气球或氢气门拱,这样更能突出项目形象,在施工过程中,已经给买家一个封闭式的意念,大大加强了自身楼盘的市场形象,有利于销售。
    同时,于工程施工单位随时保持联系,要求工地现场施工规范、文明、材料摆放整齐,地面清洁无积,脚手架加绿色防护外罩网,工棚整洁,施工人员衣着规范、文明,悬挂施工标语,入夜亮灯(亮度要够),工程进度严格按照贵司要求和计划执行。施工单位经贵司的承诺,实际上也是给置业者的承诺和信心。
    注：围墙宣传处晚上要有灯光照射。
    d．现场售楼部的设置和包装
    现状的售楼部够宏大,但不足之处为不够协调,比较空旷,高品味的物业没有表达出来,因此售楼部包装有以下建议：
    第一、在墙上附于一些高品味生活的画面,如打高尔夫球、6000M2的空中花园、高科技的信息网络、CEO的生活写照等内容。
    第二、在售楼部摆设些高尔夫球器具、智能化设施、精品的艺术品等,衬托楼盘档次。
    第三、销售人员的服务和现场的控制都应具备庄重、高雅等。
    第四、注意灯光的布置,主光线放在重要的位置上。
    其它的建议待现场详细分析后再作探讨。
    e．传播媒介的运用
    项目的地盘包装好之后,跟着的就是运用传播媒介对项目进行包装和宣传。地盘的包装,主要针对地盘,是相对静止的,宣传面和效率都有限,运用传媒,将项目的包装以多种形式,多种层次,尽可能高效和广泛地向外全面宣传和推广,系统的、灵活的、专业的传媒运用,使项目的形象升华到一个全新的高度和境界,令消费者产生怦然心动,过目不忘的心理效应,使项目销售达到预想效果。
    ———新闻售稿及报纸广告的发布
    在项目经过重新包装定位后,可以作一些适时的、软性的、铺垫式的宣传。组织一些针对性的、引导式的新闻缮稿,潜移默化中对消费者产生亲切、暗示和超前意念的心理效应。组织有创意的、吸引力的高品位的广告系列,强烈剌激消费者的购买欲望,全面吸引人潮,创造销售的气氛、先机和轰动效应。
    ———制作精美的楼书
    作为高质素、高品位的综合商住高尚物业,敝司建议制作精美、详实、清新、脱俗的楼书,把贵项目的基本情况、项目规划、建议理念、生活方式、物业管理等展示出来。展示出项目的高质素、高品位以及美好未来。这对高档次楼盘尤其重要。
    ———制作精美的宣传单张
    在项目市场推广期和销售期,派专人长期广为派发宣传单张,以吸引更多的买家入市,同时也扩大了项目的市场占有率。
    ———户外广告
    1．在机场出口的斜坡路段做灯柱广告箱及在机场大堂内做一广告幅,因为这是对外的窗口,通过这里的宣传可以提升地标性物业的形象。
    2．在贵阳饭店、腾飞大酒店、金桥饭店等处的大堂设置广告展板,提升地标性物业形象。
    3．在中华路选一旺处作巨幅广告,提升地标性物业形象。
    4．在中华路选一约30M2的铺位作辅助售楼部,(外据点)要集目标客源。
    (五) 项目自身素质提升策略
    由于该项目的竞争环境相当激烈，因此敝司建议首先提高自身素质去增加竞争力，达到销售目的，以下就是项目自身素质提升的建议：
    1. 户型设计方面
    敝司对该项目经过详细的研究后，建议在厅出部分改做阳台。其它部分到现场后再进一步探讨。
    2. 外立面更改建议（看附件）
    由于项目原来的外立面色彩设计与要塑造的地标性物业不相符合，因此，外立面装饰尽可能做有特色一些，在色彩、造型和用料方面与众不同，引领时尚，同时注意与周边环境的融合协调，特色外墙外观强烈突出项目形象，提高物业档次，此点尤为重要。虽然涉及到很多繁杂的报建手续，敝司认为还是更改为佳，附件提供一些外立面的参考。
    3. 园林概念设计
    贵司将拥有贵州省最大的空中花园6000M2在推广中只简单的陈述而已，没有将其最大化发挥；在附件中附有项目的园林概念设计，这不仅可以发挥自身优势。同时增加了项目的附加值。
    4. 物业管理及功能配套建议
    (六) 会所配套建议
    会所功能要求充分体现和支持项目的市场定位及形象定位，成为项目个性形象的有力支撑点。
    (1) 原则
    ①并不要包罗万有，重要的是匹配项目的档次和风格，更理想的是填补周边住宅社区配套的空白，使项目附加值提升；
    ②功能项目设置要求“小而精”，规模不用太大；
    ③可考虑部分功能设在商业物业内
    
    (2) 详细建议如下：
    1.商务中心：
         为客户提供打字、复印、传真、订购机（船、车）票、订购报纸（杂志）等服务。
    2.家政服务中心含洗衣中心干洗店（除提供干洗服务外，还提供自助式洗衣服务，住户可自行租用洗衣机清洗衣物）。
    3.网吧：
         除提供网上游戏、网上交友、网上购物等服务外，还可于网上查询股票行情、收看最新的电影，并提供酒水、饮料、餐点。
    4.视听阅览室：
         除提供中西名著、小说外，还提供中西音乐、著名电影欣赏。
    5.小型会议室：
        
    可供30人开会。免费为客户提供电视机、录像机、投影机、幻灯机、麦克风、影碟机、白板、白板笔、镭射教鞭等，另外配备同步翻译系统、会议录音系统、电影机等。
    6.药浴桑拿：
         提供不同种类的药浴桑拿及专业按摩。
    7.设置音乐咖啡厅
    8.健身室：
         提供健身器材及专人指导。
    9.棋牌室：
         内设棋艺室、桥牌室及麻将房。
    10.桌球室：
         配英式豪华桌球台。
    11.设置高尔夫球电脑模拟练习场、桑拿中心等
    12.室外自然景观游泳池：
         融健身、休憩为一体。
    13.老人俱乐部：
         让老人们享受天伦之乐。
    14.中餐厅、西式酒廊：
         以特色服务为经营之本。
    15.玻璃屋顶：
         享受摘星的乐趣。
    (七) 物业管理建议：
    以全方位的服务为宗旨
    物业的价值很大一部分体现在物业的保值和升值上，而高水准的物业管理水平是关键所在。建议项目引入箸名的物业管理公司做顾问，建立智能化高标准的物业管理架构，提供星级的酒店管理服务。目前好的物业管理基本组成要素为：
    ①著名物业管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴维斯公司等，特别是港式物业管理公司）或者是著名的大发展商自组的获ISO9002认证的物业管理公司。
    ②专业化保安队伍（如退役军人或退役武警组成的保安队）。
    ③酒店式贴身服务。
    ④智能化管理：高科技保安、防火、防盗、管理系统等。
        
    智能化目前已日益成为现代化住宅的必备功能之一，根据项目自身条件出发，敝司建议有选择地介入智能化系统，可有可无，化而不实又增加成本的部份放弃不做；对项目确有素质档次提升，对业主切身利益有帮助的项目予以介入。现建议如下：
    1. 建立网络平台
        
    设立网络中心（WEB）站点，提供互联网接入、网络教学、多媒体完全娱乐系统（VOD），网上商城，证券及时交易、各大城市电子地图、小区公共服务信息等；住户可在家中通过电脑连上网络平台，可以实现家庭教育、娱乐、信息咨询、IP电话、内联网内监控、远程教育等多项功能，还有网上购物、送餐、洗衣、点播、甚至网上医院、物业管理咨询等。
    2. 物业管理方面，可以实现：
    ①物业管理实现计算机化、部门管理自动化、建立物业管理信息系统。
    ②车库自动化管理。
    ③各项设施的远程管理。
    ④一卡通收费：
         以IC卡代替钥匙、以IC卡计算停车收费、IC卡缴交水电费、以IC卡在区内购物或消费实现“电子钱包”的功用。
    ⑤设备管理：
        
    目标是监控小区设备运行状况，包括各种公共设施、供配电设备、发电机组、供水设施和电梯等实现集中监控。自动化水、电、气三表自动抄报系统。（三表抄报可纳入物业管理系统内。）
    ⑥门、窗的红外监控、报警，室内安全监控（烟感探头、防盗控头）紧急报警铃。
    3. 安全管理采用集中监控手段。在安全防护方面，配备有：
    ①红外线电子监控系统
    ②可视门铃对讲系统
    ③闭路电视及保安防盗系统
    ④巡更系统
    ⑤智能消防报警系统
    实际上，住宅物业管理在遵循以上的基本原则下，在智能化方面预留发展空间，并选取比较有特色的几个跟客户切身需要有关的方面配置相应的系统，即可有超出一般水准的表现。

    (八) 项目有关提高附加值的建议
    1. 直饮净水系统
         引入净水自动过滤装置，每户皆有管道优质水接入，为小区业主提供直饮水服务。
    2. 提供高气纯净水
         建议设高氧纯净水系统，让住户不但每天能呼吸到最清新的空气的同时，品尝到能增强新陈代谢，促进身体健康的高氧纯净水。
    3. 节能设备与节材的建议
        
    虽然节能材的设计在售楼期间往往没有太显著的效果，许多优点需要住户在今后的生活中体会，但仍值得推介，以求利人利己；此外，从长远的目光看，节能节材设计虽然见效慢，但同样对于树立企业形象有积极作用，而且其长远的作用可作宣传推广，令其减低更多的费用，亦符合发展商的环保意识，有利于提升项目的公益玩形象。
    (1)节水：采用低水量、高效能的环保型洁具，如节水型抽水马桶。采用无渗漏的节水龙头等。
    (2)节电：采用低能、高效能的节电灯具。
    (3)垃圾处理：垃圾分类收集。下水道设废料粉碎装置。
    (4)墙体：采用环保型内隔墙体材料。采用高封闭性能外窗，减少噪音。
    (5)选材：选用具有一定再生能力的材料，如选用再生铝材和塑料制品做娱乐设施。
    4. 环保设计
         
    引入“零噪音”设计、建筑物的所有门窗采用进口塑钢框料加双层中空玻璃、抽走空气再注入惰性气体，室内隔音安静，冬暖、夏凉，防太阳辐射。在香港的启德机场和新机场附近的物业均是采用这种隔音玻璃，可说是具有零分贝的功能。
        
          以上物业管理及小区配套建议只属初步提议，详细情况还待与贵司有关领导商谈后另行修改、调整方案。

文章引用自：

·         七、全林国际广场市场推广策略
    (一) 市场推广策略台阶
    (二) 地标性物业的塑造
    贵阳市的高档物业几乎集中在中华路段,竞争日趋炽热化状态,本项目同档次物业在贵阳市有20多个,但主要竞争对手为中天广场、钻石广场、新大陆广场、中天星园、时代名仕楼、金辉大厦、龙港国际中心等,且最主要的二个楼盘为中天广场、新大陆广场,它们具备企业品牌、地段的优势和概念设计的超前优势,全林国际广场面对的竞争环境,必须提升自身素质,因此定位为贵阳地标性物业,站在另一个层面上与竞争对手盘争夺市场,才能在众多楼盘中脱颖而出,具备不战而屈人之兵的优势,这是敝司对该项目策划最为重要的思路。
    如何去塑造地标性？
    1．项目自身优势的宣传(前面已列举,在此省略)
    2．借项目包装来塑造地标性物业(前面已分析,在此省略)
    3．借助市政府或南明区政府的宣传进行炒作：
    作为贵阳市的地标性物业,首先是以市政的形象工程出现,作为塑造贵阳市的市貌形象,提升贵阳市的档次和知名度,这必须在市政府或南明区政府做公关(这由贵司出面完成,据说之前曾作过类似的报导,则更具可操作性)。炒作内容主题
    1)西部开发,市政工程塑造市容形象。而全林国际广场列为形象工程之一,首先提出151米高的星级酒店,再推出本项目,既可以扩大知名度又可以提升物业档次。
    2)借市政之力去塑造周边形象,如南明桥、大南广场、甲秀楼及滨河路段及中华南路段未来的发展,衬托地标性物业形象的周边环境。
    4．借“西部风情”概念进行炒作
    西部开发作为目前国家重要政策方向,这种利好因素是炒作的最好时机，具有最高的新闻价值。
    对本项目宣传“演绎西部风情”的概念
    1)借美国西部开发的成功典范事件或建筑物嫁接到本项目,塑造本项目是贵阳西部大开发的历史鉴证和里程碑。
    2) 以振作贵州人以美国西部开发的开拓精神来建设自己的家园,走向国际化大都市作软件文章报导,与社会公益宣传和政策结合起来。
    3) 以“机遇”为题作软性文章,一语双关,含义为：
    a．西部开发机遇
    b．全林国际广场的机遇(针对置业选择物业的机遇)
    4) 以“腾飞”为题作软性文章,一语双关,含义为：
    a．贵阳经济的腾飞
    b．拥有全林国际广场您身份的腾飞。这是对外经济的窗口,实力的象征,使您身价百倍。
    5) 在贵阳对外的经济窗口宣传作些软性文章及适当的赞助,可以通过对全国了解贵阳的信息中了解全林国际广场,大大提升它的知名度和品牌形象。
    6)借西部大开发之势,向社会征稿做一次公关活动,主题为“贵阳市的历史文化收集”,通过对历史文化的征稿来衬托本项目物业同时具备历史文化之意。
    5.进行有奖竞猜活动“贵阳地标性物业是哪栋建筑物”。
    1)通过电台。
    2)通过报纸宣传选择如：贵阳饭店、体育馆、全林国际广场。
    6．通过广州中信广场和上海87层大厦因为最高成为当地地标性物业，因此可以推论出最高物业就是地标性物业的说法。

    (二) 项目市场推广步骤
    1.塑造“南明河畔?市中心首个CEO尊贵府邸”的主题形象“市中心首个CEO尊贵府邸”的主题提法，是一种与众不同的概念，能够从众多楼盘引用的主题中脱颖而出，更重要的是带来一个全新的生活方式，一种高品位的生活方式，它可以通过以下几点推广去塑造。
    第一步：通过前面塑造的地标性物业后，接着推出项目的主题形象“南明河畔?市中心首个CEO尊贵府邸”，可以让市场接受，置业者认同。
    第二步：塑造项目建筑实体的个性化形象，因为市场的竞争使建筑的产品趋向同质化，必须从众多建筑产品中跳出来，只有个性化的建筑物，才能塑造其独特的风格。本项目的建筑风格综合了西方建筑的精华和现代建筑的高科技元素，是后现代建筑中的一种，主题可定为：
    
    第三步：推广小区园林概念“中西合璧?生态园林”，塑造生态特区，给业主一种精品园林的环境，提升其生活品位。在推广中要做两点：
    1）唯一性，而且是双重的唯一性，即概念唯一性和最大的空中花园的唯一性。概念体现的是品位，大体现的是豪气。
    2）广告画要具艺术性和自然性，艺术性让其具备鉴赏价值。自然性，让这种自然俗性渗透到人们的内心深处，人都是来自然，回归自然，每个都有返朴归真的特性，体现以人为本的人性化社区。
    第四步：推广它的物业管理和配套设施，一个项目的经久不衰，最重要的就是售后服务，而服务最大的支持点就是配套设施，这是它的硬件，要达到一定的服务水平，还必须依赖于其软件，即管理。一个完善的硬件和软件可以提供良好的服务，而具备良好的服务就是一个美好的生活方式。推广手法：
    软件 + 硬件 = 服务
    完善（软件 + 硬件）= 良好服务
    星级（软件 + 硬件）=星级服务    星级的生活方式，
    因为项目具有星级酒店作为支持，这是贵阳市唯一配置星级酒店的项目，因此它的生活方式是至尊贵的，再加上小的其它配套设施，即可将小区演变成“市中心首个CEO尊贵府邸”。
    2.项目A、B、C座的推广手法：
        
    由于全林国际广场的名称具备气派，但不尊贵和高雅，从称谓来讲不适贵宾一族的居住，因此敝司建议将A、B、C座分别命名为“宾士阁、名门阁、汇俊阁”。在名称上塑造高贵的形象，而每幢裙楼的命名都针对一类目标客户群，有使目标客户群按号就座之意，如下图
    

    1）汇俊阁的推广手法：
    汇俊阁的主题定位：
    为132位e时代金领度身定造
       因为汇俊阁针对的目标客户群为高官或高级管理层，他们都属社会上的金领阶层，而且主要以事业为重，e
    生活的提法恰好能助他们事业更上一层楼，在家生活同样可顾及其事业。以下是推广中的主要内容（支持主题思想）。
    a.中心区?e时代商务住宅典范。
    b.中心区?e时代最前沿。
    c.e代金领，笑傲贵阳未来！
    d.e社会诞生了！谁将引领时代风骚？
    e.由e生活提出的信息生态，又结合社会生态和自然生态形成一整体。
    2 ）名门阁的推广手法：
     名门阁的主题定位：
     上流社区
    名门阁的目标客户群为大户人家，而塑造一种至尊贵的上流社区，因为物以类聚，人以群分，因此上流社区的提法对此类客户群有极强的吸纳力。以下是它推广的主要内容（支持主题思想）。
    a.通过“故宫”形象来塑造它贵宾府邸的豪宅形象，发掘豪宅最大的文化内涵，同时也衬托中国历史的一种“权力、高贵身份”的豪宅特征。
    b.用“紫衣门第”的广告手法表达上流社区的概念。
    c.用地标性物业概念强力塑造上流社区。
    3）宾士阁的推广手法：
         宾士阁的主题定位：
         方方面面，优越体现。
        
    宾士阁的目标客户群的工商界领袖阶层，这类人都是方方面面的成功，因此这种说法与其成功感相吻合。以下是推广中的主要内容（支持主题思想）。
    a.用名笔、名车、钢琴等精品折射和   衬 托楼盘的质素，体现一种品质价值。
    b.颠峰境界（表达一种事业颠峰和豪   宅的至尊）。
    c.傲居天下（与最高物业相匹配）。
    d.工商领袖专有生活模式宣传诞生（直接锁定目标客户）。

    （三）项目 推 广 活 动
    1、筹备CEO精英会——招募CEO精英会会员
    作    用：——以项目的会所为引子，以建立全林国际广场的社区文化基础
    ——在全林国际广场营造一个上流社会的活动圈子，让名流荟萃全林国际广场
    ——提高项目形象
    媒介选择：全林国际广场会刊、银行信用卡DM
      活动细则：A、CEO精英会申请资格
            ——全林国际广场现有的业主
            ——信用卡金卡持有人，年消费金额在30万元或以上，并持有银行发出的申请表格（或推荐书）
     B、CEO精英会会员权益
            ——优先享有租（使）用会所设施及参加活动的的权利
            ——定期举办上流社会交际活动（如新品牌的产品推广会、迎合CEO生活品味的活动）
             ——享有名牌家电/名牌家私等优惠
             ——提供CEO社交层的活跃性
             ——为众CEO提供无限商机
    2、连环奖上奖（消费越多，享受越高）
    作    用：——搜集客户资料
            ——诱发目标客户购买全林国际广场
            ——提高项目知名度
    媒介选择：银行信用卡DM
    活动筹备：——联络有关商业银行（中国银行、中国建设银行、中国农业银行），与银行合办消费积分奖励计划
            ——银行协助筛选信用卡客户资料，并在客户之月结单上附寄“连环奖上奖”宣传小单张
            ——设计宣传小单张（内容A：传达游戏规则、礼品及可撕下的副券）；
    内容B：CEO精英会推荐书、高尔夫球赛信息）
    活动细则：A、参加资格
    ——持有上述三家商业银行之信用金卡
    ——信用卡持有人（含附属卡）每月消费额在3万元或以上
     B、活动方法
    ——信用卡持有人凭小单张上的副券（须填写个人资料），前往全林国际广场售楼部参观示范单位即可获得价值300元的派克钢笔一支（数量有限，每家银行各50支配额，合共150支）
    ——若信用卡持有人认购全林国际广场单位，更可获0.5-2万元的免找数签帐额
    ——当信用卡持有人年消费额在30万元或以上时，将会由银行随月结单寄出CEO精英会申请表格及推荐书；持卡人若认购全林国际广场单位，凭银行发出的CEO精英会推荐书，可即时成为CEO精英会会员，并有机会参加全林国际广场举行的“全林杯”名人高尔夫球邀请赛。

       
    3、“全林杯”高尔夫球邀请赛
    活动目的：——以高尔夫球这项优雅及时尚运动与“全林国际广场”做形象联系，从而提高“全林国际广场”之整体形象，有助社会之富有阶层对“全林国际广场”产生购买意欲，增加销售。
        
    ——参加比赛之高尔夫球爱好者乃高消费人士拥有庞大购买力，是“全林国际广场”之潜在客户，参加者的资料可作日后之销售活动。
    活动建议：A、一天高尔夫球比赛：
               ——比赛共接受120人之报名；
               ——收集120位参赛者及其他出席的嘉宾之资料作日后销售跟进；
               ——增加对特定高级阶层之宣传及影响。
    　B、颁奖典礼“全林国际广场”介绍
               ——于当天赛后安排晚餐，于晚餐时作“全林国际广场”之介绍，然后再作颁奖。
               ——“全林国际广场”之介绍可配合电视幕墙以录像介绍。
            
    C、“全林国际广场”之展览
               ——高尔夫球会是展览“全林国际广场”的一个适当地方，以吸引高消费力之高球爱好者之注意。
               ——除让比赛参加者进一步了解“全林国际广场”外，并可让该球会之其他客人认识“全林国际广场”，从而增加销售对象。
          D、此项活动欢迎业主及其贵宾参加，希望业主带动其亲友认识“全林国际广场”让其产生购买意欲。
         活动细节：A、比赛
              　——时期：1天以新新贝利亚形式比赛
        ——参加人数：120人/天
       
    ——比赛形式：比杆让分赛，个人的总杆成绩会减去其差点，得出净杆数而排列名次。差点会以“新新贝利亚”方式计算。差点限制：36或以下。

    Ｂ、比赛之参加方法：
        ——向各大机构之总经理级别人士及社会有名气人士作出邀请
        ——“全林国际广场”售楼部公开接受CEO精英会会员报名
    Ｃ、纪念品
    ——印上“全林国际广场”公司标志的毛巾礼盒
         ——印上“全林国际广场”公司标志的帽子
    Ｄ、奖品
    ——冠军：3万元“全林国际广场”购买折扣礼券及奖杯
        ——亚军：2万元“全林国际广场”购买折扣礼券及奖杯
        ——季军：1万元“全林国际广场”购买折扣礼券及奖杯
    B、传媒单位：贵阳晚报、贵阳都市报、贵阳有线电视台。
    C、嘉宾邀请：可邀请贵州省高协主席、副主席等作为比赛嘉宾。
    目的：——让市场认知包装后全林国际广场的“新产品”
    ——提升项目整体形象
    ——为推盘作促销
    推广策略：——高尔夫球赛后，通过媒介关系刊登有关活动的信息
              ——以悬念的表现手法，带出全林国际广场项目特征，以引起市场轰动。
    4、公关活动：贵阳市首个CEO沙龙成立仪式品酒美食会
       活动细则：1）举行地点：大型酒店或高级食府   
             2）时 间：待定
         3）活动目的：成立CEO沙龙及确立项目品牌，实质是新旧业主及目标客户群的联谊会，希望形成一
    种上流社会风气，衬托项目的尊贵性，。
          4）活动安排：成立仪式
                   嘉宾讲话
            节目表演
            品酒美食会
               5）对销售及宣传的帮助：
      增强新业主荣誉感，抬高项目档次，为后续展销会提供新闻炒作题材。
     5、公关活动：最新德国奔驰S系列名车展及拍卖会
    活动细则：
    1）举行地点：售楼部现场或人民广场   
    2) 时  间： 待定
    3）活动目的：用一些超前的科技产品作为引子，以及使用著名品牌及代言物举行一系列的公关活动，来塑造全林国际广场及CEO的定位。
     4）活动安排：揭幕仪式
    新闻发布会
    奔驰S系列名车展
          拍卖会
    5）对销售及宣传的帮助：通过举行名车展将德国奔驰车的品牌与项目的级数结合在一起，进一步抬升项目档次，在短时间内成为市场焦点，吸引大量客人前往参观，从而促进成交。
    

    八、项目的全局统筹
    (一)概念
        
    从市场学来说，简而言之，全局统筹就是指对项目进行领导和控制，对项目市场营销计划的策划、制定和实施的一系列过程中进行有效的、简练的、强有力的监督、管理、协调、引导、规范、控制和处理。全局统筹如同一根金线，把一堆散落的珍珠串联起来，变成一条高贵、典雅、独具魅力的项链。作为房地产项目，因为涉及资金大、周期长、风险高，项目的全局统筹更加重要，关乎项目全局的成功。
    (二) 内容
    1. 人员素质的训练和控制
            任何优秀的项目策划，最终都
    将由人来实施。如何能在众多的同行竞争中把购买者的注意力吸引到自己所开发的物业上来，全凭销售人员的扎实功力和恰当的推销策略的选择。房地产销售人员需要的知识面广泛，活动能力强，其必须具备的素质，相对来说比其它行业要求要高得多。具体需要如下一些条件：商品专业知识、市场信息经营性观念、良好的个人修养、随机应变、旺盛的斗志、吃苦耐劳的敬业精神等。
    2. 计划清晰详尽
           只有策划计划制订得清晰、详尽、细致，才能做到心中有数，才利于项目的全局总体统筹。
    3. 人员安排和分配
    一方面，人员定位责任，工作具体到人头，各尽其职；一方面，人员之间要相互协调、合作，为着共同目标努力。
    4. 控制
           包括策划控制、人员控制、销售控制、效果控制、财务控制、时间控制等。
    5. 信息反馈
          
    因为房地产商品策划和推广周期长，工作量大，涉及面广，人员参加多，所以信息和及时反馈十分重要。尤其目前房地产市场变化太快，影响因素太多，信息反馈更是关键。
    6. 策略调整
            在实施过程中，项目的策略要视市场反应和信息反馈，及时作出相应的灵活调整，以更利于项目的推广。

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