策划部20##年1月市场调研总结

调研时间：20##年1月

调研对象：

武昌片区：银湖·白沙洲中小企业城；长咀工业园；光谷黎明工业园（光谷8号工坊）；

汉口片区：和昌工业园；武汉中小企业城；家华国际都市工业园；台湾源源鑫国际工业园；金银潭现代企业城；华中企业城；弘毅工业园；长盛工业园；中国长江金属交易中心；

汉阳片区：东创汽车科技工业园；美国新都市工业城镇；天润工业园；

调研人员：谭华东、甘晓娜、刘妮娅

调研方式：现场走访及电话了解

调研目的：了解武汉市场近期工业项目建设及销售情况，着重了解框架厂房的建设、销售情况。

随着武汉工业投资的增速、沿海产业转移的发展以及武汉市内各中心城区大量的城中村改造，遍布武汉城郊的集中工业园建设、发展速度很快。通过对项目的走访，发现现阶段武汉工业地产的建设及销售呈现出如下特点：

1.从工业园分布看：汉口连片建设发展，武昌分散，汉阳未成气候。

此次调研共走访15个工业园，其中武昌与汉阳各三个，另外9个集中在汉口片区。并且汉口片区在工业园开发建设上形成规模（东西湖、盘龙城、武湖、阳逻连成一片），和昌工业园、家华国际都市工业园以及台湾源源国际工业园依次只相距两公里左右；而武昌则由于地理位置及产业分布的原因导致各个工业园布局较为分散，无法成片发展（白沙洲、光谷、青山等各自发展）；汉阳片区则因投资力度不足而未连成片、未成气候。

台湾源源鑫国际工业园（汉口东西湖）

2. 从销售价格看：汉口明显高于武昌、汉阳。

成片建设、开发所带来的规模优势及聚集效益在价格上所表现出来的现象就是汉口片区的单层厂房销售价格比武昌、汉阳片区的价格高出不少。

单层厂房：和昌工业园的单层厂房（现房）起价3380元/平方米；中国长江金属交易中心的单层厂房（期房）起价为3080元/平方米；高出汉阳片区的东创汽车科技工业园近1000元，东创的单层厂房（现房）起价仅为2300元/平方米。

而多层框架厂房的价格则分为三个区间，第一区间为2100—2400元/平方米，三大片区的大部项目价格都在这个区间之类。第二区间为2400—2600元/平方米，区域这区间的为台湾源源鑫国际工业园和金银潭现代企业城。第三区间为4000元/平方米以上，仅仅只有光谷黎明工业园（光谷8号工坊）保持在此价格区间。

唯一例外的是长盛工业园，长盛现阶段实行的是为客户量身定制的销售模式，价格较之同类产品低；单层厂房报价1830元/平方米，多层框架厂房报价1700元/平方米。

框架厂房物业收费标准基本都在0.4-0.5元/平方米·月。

和昌工业园的单层厂房报价3380元/平方米

3.从客户群体看：三大片区客户群差异较大。

汉口、武昌、汉阳三大片区的各工业园定位分明，客户群差异较大。武昌片区的光谷由于光电子及生物医药产业的带动，厂房从结构布局上就偏向于研发生产型企业；汉阳片区则着重围绕汽配产业规划发展；汉口则集聚了所有类别的轻工制造业，包括服装、轻纺、家具、五金、机械制造等。

4.从产品结构看：框架厂房成为主流。

从此次走访的工业园归纳来看，框架多层厂房逐渐成为市场主流供应产品，标准单层厂房越来越少。大部分以3-4层框架厂房为主，并且均在顶楼设置办公区或生活区。

        

框架厂房逐渐增多                   和昌工业园的框架厂房

5.从销售状态看：冰火两重天。

尽管多层框架厂房成为市场主流，但框架厂房的接受程度仍然不是很高；在买地及单层厂房的诱惑下，框架厂房的实用性及各项优点还未完全显现。尽管部分园区框架厂房销售情形较好，但实际使用率及厂房功能利用率不高。

在走访的15家园区中，13家采用转让产权的方式经营，只有长咀工业园与弘毅工业园采用出租物业的方式。

经过这几年市场的培育及需求市场的逐步放大，部分园区销售较好：其中东西湖武汉中小企业城销售完毕；银湖·白沙洲中小企业城、金银潭现代企业城、华中企业城、中国长江金属交易中心等项目的一期基本销售完毕。

而天润工业园由于项目运作的原因致使项目坠入冰点。

荒废的天润工业园

6.从销售方式看：销售、推广方式单一。

在走访的15家工业园中，多数采用成品销售及量身定制两种方式同时推进，不同企业侧重点不一。同时，开发商在销售、招商投入力度不大，广告发布上几乎都是营销人员个人网络发帖及报纸分类信息刊登等形式，未见其他推广方式。

基于此，这些项目的销售方式都过于单一，全部采用坐销，通过客户来电掌握客户第一手的信息，然后通过来电约客户看现场；较被动，且主动性不强，销售周期也比较长。

销售周期长又直接导致销售员出业绩的难度增大，销售员流动性过快，新的从业人员服务水平无法得到保障，容易给客户留下负面印象。

招商人员的专业素养直接影响客户对项目的信任度

（阳逻长盛工业园）

7.从配套服务看：配套设施滞后于厂房建设进度；相关收费标准差异巨大。

尽管各个园区或大或小都规划的有配套设施，但配套设施普遍建设较缓，基本都规划在二期的建设计划中。

因普遍地理位置较偏僻，因此除东西湖中小企业城是将配套设计规划在园区内部外，其他各项目的配套建设均在园区外围；基本上以员工宿舍（公寓）、办公楼为主，部分园区配备食堂和超市；再利用园区外围部分商网的社会化经营来满足园区企业及职工的生活需求。

在配套设施成熟之前，提供给客户的解决方案基本上都建议客户把厂房顶层或部分办公楼层进行改建，变成生活区。这样尽管能暂时满足客户需求，但安全性、舒适性及便利性均不能得到良好满足。

在配套建设的另一方面——水电收费标准上各园区差别较小。电费标准从0.9-1.3元/度不等；最低价格为东创汽车科技工业园，按峰、平、谷不同阶段计价，平均后为电费在0.56元/度。水费标准则差别较大，从1.45-4.0元/吨都有，这和园区所处行政区有关，因水的供应为地方自来水公司，各自标准不一。如光谷黎明工业园同长咀工业园相距不到两公里，但两者水费分别为2.6元/吨和4.0元/吨，只是因为前者属东湖高新管辖，而后者则属江夏区管辖。

在按揭贷款方面，基本均能贷款，但贷款年限普遍在5年，个别能贷8年。

配套建设总滞后于厂房建设

（图片为金银潭现代企业城）

8.从发展趋势看：

A.框架厂房是发展趋势。现阶段的框架厂房在市场上类似住宅从多层向小高层发展、转变的过程中，属于新生事物，但其接受程度还有待提高。随着土地集约发展的趋势不可逆转，因此框架厂房的发展空间及市场需要求均会得到一定的释放。

B.其他行业的投资者加速进入工业地产开发领域。在本次走访的15家项目中，新开发项目（长咀工业园、光谷黎明工业园、家华国际都市工业园、台湾源源鑫国际工业园）的开发商均系地产行业的新军，都是从生产制造领域进入工业地产开发市场。随着普通住宅市场调控的日趋严厉加上制造企业的发展的需求加大，进入工业地产开发领域的外来者必定会逐渐增多。

家华家具投资开发的家华国际都市工业园

C.投资者逐步进入工业地产市场。住宅、商业及旅游地产一直是个人及企业投资的重点，但工业地产始终属于企业购买自用阶段，投资氛围不浓。但工业厂房的市场容量巨大、升值潜力高、投资回报稳定等优势已开始吸引部分投资者转向，开始关注工业厂房市场，特别是框架厂房。

在本次走访的园区中，部分框架厂房产品外观及内部结构均类似写字楼，但因其土地性质的原因售价较其他同类产品较低，吸引了部分个人及企业投资者；在武昌光谷芯中心及汉口华中企业城表现较为突出。

类似写字楼的外观吸引不少投资者关注

（华中企业城一期即将交付使用）

D.物流企业将是框架厂房新的使用大户。电子商务的迅猛发展造就了物流企业起飞的一个平台，但仓储与运输则直接关乎物流企业发展的关键。据有关机构预测，未来十年中国物流行业将获得井喷式的发展，而武汉的地理位置直接决定了物流企业在武汉建设大型仓储空间的必备选择。

单层厂房利用率低，老式厂房结构不适合现代物流企业的检索、运输及网络化运行；因此，不论是租、或是买，新式框架厂房则成为众多物流企业的必然之选。

9.对华顶的启示：

    A.销售向前更进一步，争取在产品开始规划时就能把握解客户的需求，使产品的适应性能增强。

B.优化设计，争取在不怎么增加建筑成本的前提下，在网柱距离、楼层承重等方面尽可能满足更多企业的需求。

C.广告推广及销售重点区域：重点为汉口、汉阳，武昌适当弱化。

D.增强对本项目框架厂房的信心。华顶的地理位置不在劣势，且到达性好、周边配套较为完善、价格存在竞争优势、产品结构具备比较优势。

E.对客源广覆盖，除了制造业外，更多关注投资者和非制造业客户。

第二篇：市场调研总结

市场调研

一、调研范围：北中环街——迎泽西大街——南内环西街

              滨河西路——千峰南北路——和平南北路

二、调研方法：电话访问、网络调研、实地调研

三、调研时间：20##年9月29日——10月11日

四、调研项目：

1.国际丽都城

2.华峪东区

3.美林湾

4.蓝水假日

5.7080国际青年城

6.博林文苑

7.世纪柏林

8.荣兴天平观筑

9.十二院城

10.奥林匹克花园

1.国际丽都城

1.1项目概况

地理位置：万柏林和平北路179号(原天龙啤酒厂)

开发商：山西嘉怡房地产开发有限公司

建筑单位：浙江万峰建设工程有限公司

建筑类别：高层 板楼

占地面积：52400平方米

建筑面积：185000平方米，其中住宅面积145100㎡，商业面积9900㎡

容积率：3.53

绿化率：38.50%

1.2房屋状况

工程进度：共8栋楼，1#，5#楼已经售完，2#，3#楼剩13套，6#楼做至17层，7#楼做至16层。

户型：户型区间60-160平方米；两居室的户型是84.57平米、86.95平米、102.94平米，三居室的户型是122.28平米、131.19平米、139.36平米；采用2梯4户

公摊：22%

装修情况：毛坯

可销售户数：从楼层平面图推算共约有260套可售房源，加上现房13共270多套，其中，86平米的两居户型占到50%，100平米的户型约占25%，135的户型约占25%。

开盘：不排号，年底开盘，拿到预售证即可开盘

价格：期房价格6400元/平米，现房价格7200元/平米

证件：已有四证

物业费：1.8元/平米·月（含电梯费）

停车位:1：1.1 总数：1623个 ，地上车位23个，地下车位1600个

1.3项目配套

购物：华宇购物广场、美特好超市、山姆士

学校：童乐双语幼儿园、晨光幼儿园、盖伦国际教育、阳光双语小学、和平北路小学、重机第一中学、晋机中学、二十九中、万柏林区中学、黄河艺术学校、奇志外语学校、太原外国语学校、山西广播电视大学、山西省小学教师培训中心、天龙教育中心

医院：太原市第二人民医院 心脑血管疾病医院、汾机医院、山西省齿科医院

银行：中国农业银行、中国工商银行、民生银行、建设银行、晋商银行等

娱乐：山西日升盛大酒店、芙蓉大酒店、江源酒店、阳光大酒店、和平大酒店、翠竹园酒店、天禧龙酒楼、新湘味美食城、滨河体育中心

公园：玉门河公园、汾河公园、雕塑公园、普瑞昇游娱园、漪汾公园

公交：602、827、12、866、832路，招呼站或彭村下车，穿过彭村即到

1.4推广现状：

售楼处在竞争项目中装修最好，功能分区较完整，沙盘比例尺较大；物料上主要是户型图，没有楼书，DM折页等物料；售楼人员接待不够积极，项目讲解不全面，不规范。

    小结：嘉怡国际丽都城在和平北路路西，距离本案较近，从交通通达度、周边资源、客户资源、推盘节奏、证件情况及户型放量上均与本案形成直接竞争。

2.华峪东区

2.1项目概况

地理位置：万柏林迎泽西大街小井峪路中段

开发商：华峪工贸有限公司

建筑单位：中建四局

建筑类别：高层 板楼

占地面积：130065平方米

建筑面积：308000平方米

容积率：2.37 

绿化率：35%

2.2房屋状况

工程进度：项目分A、B、C三区，共有23栋，A区、B区共有16栋，C区共有7栋。其中，C区只对村民做内部销售，A区B区的16栋高层对外销售。

户型：户型区间是109-170平米，有109、125、147、170四种户型。

公摊：17.23平米

装修情况：毛坯

可销售户数：现在销售的是1栋19层的高层，共有323户，有6个单元，东面1个单元是1梯2户，其余5个单元是2梯3户。

开盘：10月底开盘，排号交200元

价格：估计5000-5500元/平米

证件：现有两证，用地规划证，工程规划证

物业费：——

停车位：地上地下 1：1

2.3项目配套

学校：成成中学西华苑小区、万柏林三中、双语幼儿园、太原理工

医院：万柏林区中心医院、铁十二局医院、煤气化医院

商场：下元商贸、千峰商贸、美特好

银行：工商银行、建设银行、农业银行

公交：16路、38路、857路、859路，小井峪下车

2.4推广现状

    售楼处位置不醒目，不能有效地吸引客户；物料没有；接待不专业，不正规

   

    小结：华裕东区主要是从推盘节奏和户型放量及价格上形成对本案的竞争，该项目属于“133”工程，小井裕村集体项目，证件不齐全。

3.美林湾

3.1项目概况

地理位置：万柏林后王街（大唐四季花园东侧）

开发商：山西金玉房地产开发有限公司 

建筑单位：浙江海天建设集团

建筑类别：高层 小高层 板楼

占地面积：133334平方米

建筑面积：350000平方米

容积率：3 

绿化率：40%

3.2房屋状况

工程进度：1期8#,11#楼在售，2期不对外销售

户型：——

公摊：——

装修情况：毛坯

可销售户数：30套左右，全部位于20层以上

开盘：——

价格：现房7300元/平米

证件：两证，土地使用证、用地规划许可证

物业费：——

停车位：1：0.7

3.3项目配套

内部配套：入口广场、浅水池、中心庭院、大面积绿地等多层次的景观系统，并通过小区林荫步道、人行散步道、风雨廊、水榭、景观小品等串联起来，构成了完美统一的人居环境体系。

中小学：大唐试验小学、大众双语小学、理工附属小学

综合商场：美特好、国美、苏宁、美特好超市、八方商贸城、蔬菜批发市场、苏宁电器、建材市场、家具广场

银行：民生银行、光大银行、建设银行、农业银行、中国银行等

医院：中医医院、太原中心第三医院、同仁堂、仁和药店

其他：今绣西沟、翡冷翠、一尊皇牛、醉仙楼

公交：823、824、863、875（大众街下车），308、848、868、618、618（支）、863

3.4推广现状

    售楼处位置不明显，装修考究；物料没有；接待人员不专业

    小结：美林湾现在可售房源少，二期所推出的房源不对外销售，不对本案形成直接竞争，但其后期的推盘情况有待及时跟进调研。

4.蓝水假日

4.1项目概况

地理位置：万柏林玉门河以北，东临20米宽的西渠路

开发商：山西瑞驰房地产开发有限公司  

建筑单位：浙江东洋地产建筑有限公司

建筑类别：板楼 塔楼 高层

占地面积：26000平方米

建筑面积：84159平方米

容积率：3.43

绿化率：35%

4.2房屋状况

工程进度：在建1栋，18层（4#楼），板楼期房4个单元，1梯2户，1梯3户；剩余2栋高层未定

户型：现房没有小户型，尾房均在150平米以上

公摊：——

装修情况：毛坯

可销售户数：180套左右

开盘：年底，拿到预售证

价格：6030元/平米

证件：四证

物业费：——

停车位：1:1

4.3项目配套

中小学:理工大附小 公园路小学 实验小学 29中 18中

幼儿园:理工大幼儿园 童乐双语幼儿园

综合商场:华宇购物中心 家世界 美特好超市 美丽家园

医院:市二院 万柏林中心医院

公交：809路迎泽桥西下车，865路滨河路下车

4.4推广现状

    售楼处位置偏僻，无装修；物料没有；接待一般

   

    小结：蓝水假日从直线距离上看是与本案最近的一个项目，但是交通不具通达性和便捷性，售楼部位置偏僻，推广不足，对本案竞争较弱。

5.7080国际青年城

5.1项目概况

地理位置：万柏林漪汾街西段61号（漪汾街与双拥路交叉口）

开发商：山西金峰房地产开发有限公司   

建筑单位：中铁三局华北公司

建筑类别：高层

占地面积：6390平方米

建筑面积：23000平方米

容积率：3.6

绿化率：35%

5.2房屋状况

工程进度：全部现房，已经入住

户型：户型区间55-170平米，55、67、69、73、94、108、116、126、132、168十种户型，在售户型94平米，108平米

公摊：——

装修情况：毛坯

可销售户数：10套

开盘：——

价格：6200元/平米

证件：五证

物业费：——

停车位：——

5.3项目配套

学校：外国语学校、

医院：心脑血管医院、妇幼保健院、

商场：华宇购物广场、

银行：兴业银行、民生银行、建行、邮政储蓄、底商、写字楼

公交 ：602、807、 866、823、10、6、12、827、832

5.4推广现状：无

    小结：7080国际青年城项目已经售完并入住，对本案的销售无影响。

6.博林文苑

6.1项目概况

地理位置：万柏林兴华街与和平北路交叉口西南角

开发商：山西大亨房地产开发有限公司  

建筑单位：江苏天宇建设工程

建筑类别：高层

占地面积：7258平方米

建筑面积：50876平方米

容积率：5.46

绿化率：40%

6.2房屋状况

工程进度：在建2栋30层

户型：户型区间90-135平米，有两居室96.25、97.05、97.60三种户型，三居室111.72、123.87、133.6三种户型

公摊：——

装修情况：毛坯

可销售户数：360户，各户型所占比例均匀

开盘：——

价格：——

证件：——

物业费：——

停车位：——

6.3项目配套

购物：华宇购物广场、美特好、山木、山姆士

学校：童乐双语幼儿园、晨光幼儿园、盖伦国际教育、阳光双语小学、和平北路小学、重机第一中学、晋机中学、二十九中、万柏林区中学、黄河艺术学校、奇志外语学校、太原外国语学校、山西广播电视大学、山西省小学教师培训中心、天龙教育中心

医院：太原市第二人民医院 心脑血管疾病医院、汾机医院、山西省齿科医院

银行：中国农业银行、中国工商银行、民生银行、建设银行、太原商业银行

娱乐：山西日升盛大酒店、芙蓉大酒店、江源酒店、阳光大酒店、和平大酒店、翠竹园酒店、天禧龙酒楼、新湘味美食城、滨河体育中心

公园：玉门河公园、汾河公园、雕塑公园、普瑞昇游娱园、漪汾公园

6.4推广现状

售楼处位置显著，但无装修；物料是户型 折页；接待一般

    小结：博林文苑项目在建，开盘未定，证件不齐，从项目社区布局规划、周边资源、项目占地、项目规模上均不对本案造成激烈竞争。

7.世纪柏林

7.1项目概况

地理位置：万柏林漪汾街与和平北路交叉口往北200米（原山西建筑机械厂）

开发商：山西和佳房地产开发有限公司   

建筑单位：江苏江中集团

建筑类别：高层

占地面积：33333平方米

建筑面积：119000平方米

容积率：3.50

绿化率：36.50%

7.2房屋状况

工程进度：现房

户型：户型区间85-170平米，有两居室84.57、86.95、102.94平米三种户型，三居室116平米户型

公摊：——

装修情况：毛坯

可销售户数：约40

开盘：——

价格：6700元/平米

证件：五证

物业费：1.27元/平米*月

停车位：1:0.8

7.3项目配套

中小学:市实验小学 双语小学 十八中

幼儿园:童乐双语幼儿园

综合商场:美特好超市 华宇购物广场

邮局:中国邮政

银行:太原市商业银行 中国银行 邮政 工行等

医院:三针医院 华晋医院 省心血管医院

其他:玉门河公园

7.4推广现状

    售楼处销售，处于尾盘销售期，宣传单页，户型图

    小结：品质楼盘，小区环境优雅，井然有序，剩余楼盘户型较差，层数高，对本案没有直接竞争，更多的是客户对其价格进行参考，进而影响客户对于本案的心理价格。

8.荣兴天平观筑

8.1项目概况

地理位置：尖草坪胜利西街67号（北中环街与和平北路交叉口西北角）

开发商：山西荣兴伟业房地产开发有限公司 

建筑单位：中泽建工集团有限责任公司

建筑类别：高层

占地面积：17748平方米

建筑面积：61069平方米

容积率：3.44

绿化率：38%

8.2房屋状况

工程进度：共5栋楼，4#5#楼已售完，1#2#3#楼在建，26层，期房

户型：户型区间95-137平米，有两居室95.73、107、108平米三种户型，三居室137.61平米户型

公摊：23-25平米

装修情况：毛坯

可销售户数：约170

开盘：——

价格：4500元/平米

证件：五证

物业费：1.2元/平米*月

停车位：1:0.5

8.3项目配套

    配套少，主要是公园：项目以东（汾河湿地公园 森林公园），项目以南（玉门河公园 漪汾公园），项目以西（万柏林果树场），项目以北（葡萄园）

8.4推广现状

    售楼处在项目工地，位置略偏，装修简单，有楼书，户型单页，接待热情， 销讲不专业。

    小结：周边环境乱，路况较差，货车通过量大，主要卖点是价格较周边楼盘低，五证齐全，户型较好。因此，该项目成为工薪阶层和购买力较低的中年人在附近区域购房的一个选择。

9.十二院城

9.1项目概况

地理位置：万柏林南内环西街与和平路交界口西南角100米处

开发商：太原新凯房地产开发有限公司 

建筑单位：——

建筑类别：高层住宅、别墅、花园洋房

占地面积：338000平方米

建筑面积：845000平方米

容积率：2.48

绿化率：35%

9.2房屋状况

工程进度：在售三栋34层的高层，20##年底交房。

户型：70-300平米，现在销售的两居有99平米的复式，剩余房源均在140、150 平米以上，且项目处于尾盘。

公摊：——

装修情况：精装

可销售户数：——

开盘：——

价格：均价7400元/平米

证件：五证

物业费：1.98元/平米*月

停车位：地下停车场1：1

9.3周边配套

学校：蒙蒙幼儿园，太重南区双语幼儿园，漪汾街实验小学，化二建小学，重机一中，和平路小学，众纺路小学，太化高级中学，第16中学，外国语中学，太原理工大学，第二实验中学，山西省警校，经济管理干部学院，太原财税专科学院，太化二中，小井峪二中，太原第五职业十三中学

商场：千峰南路美特好超市，八方商贸城，下元商贸城，翡冷翠餐厅，上岛咖啡厅等

小区内部自配幼儿园，小学，高级会所

9.4推广现状

    售楼处现场销售，楼书，户型折页等齐备，三楼样板间只开放99平米、180平米户型。

小结：项目位于和平路与南内环西街交汇处，交通便捷，户型多样，内部精装，建筑体现出典型的中国元素。由于该项目过于讲究整体布局，使得一部分户型存在缺陷。同时，项目目前可售户型少，项目去化量大，对本案影响较小。主要就是对客户的心理价位有影响。

10.奥林匹克花园

10.1项目概况

地理位置：万柏林迎泽西大街铁十二局医院对面

开发商：山西鑫大华房地产开发有限公司

建筑单位：河南华盛

建筑类别：多层 小高层 高层

占地面积：266400平方米

建筑面积：1000000平方米

容积率：3.75

绿化率：35%

10.2房屋状况

工程进度：在售10#16#楼，总层数24，20##年年底交房

户型：现在在售户型92.88平米的两居，115平米、125平米的三居，畅销户型是125平米的三居，其户型均朝南，项目处于尾盘。

公摊：平均26平米

装修情况：毛坯

可销售户数：——

开盘：——

价格：6800元/平米

证件：五证

物业费：——

停车位：地上地下1140个

10.3周边配套

学校：成成中学（规划）重机二中、万柏林区中学、五十六中

医院：铁十二局医院 第三人民医院

小区内部配套：三层运动会所

幼儿园：社区内部配套幼儿园

小区内部配套三层运动会所

10.4推广现状

    售楼处现场气氛别具一格，创造一种活力、热销的现场氛围，销售人员接待态度较差，询问口气生硬，着装不统一。

小结：项目体量大，品质有保障，证件齐全，交通便捷，可办理公积金贷款，虽然从体量和价格的因素看，其价格对本案有一定竞争力，但考虑到地段因素和周边生活配套、生活的便捷性因素以及房源放量，其价格竞争力可以弱化。

五、调研分析:

1.项目分布特点：沿和平北路与和平南路两侧分布，本案位于中段。

2.调研项目供给套数，如表1：

调研项目供给套数（单位：套）

3.调研项目价格，如表2：

 调研项目价格（单位：元/平米）

4.调研项目户型供给表，如表3：

调研项目在售户型情况（单位：平米）

5.项目竞争判断：

综上所述，从项目概况、房屋现状、项目配套、推广现状四个方面判断，嘉怡国际丽都城是本案的最大竞争项目。

6.本案分析

本案的分析主要以嘉怡国际丽都城为基本参照系，同时兼顾其他项目的情况。

优势分析：项目基本素质好，占地规模和建筑体量大、社区规划有内外两个园林景观系统、交通通达程度高、交通便捷程度好；开发商实力雄厚，开发了美域中央、长风SOHO、悠乐汇、龙昌滨河源、清华苑等项目，品牌知名度高、品牌美誉度好；项目地段优越，位于和平北路中段，南下比邻迎泽西大街、北上直抵漪汾街，亦静亦繁华。

劣势分析：原有项目定位不准确，广告表现与项目形象定位不匹配；价格策略与市场实际脱离；户型配比不合理；案场统筹安排工作不到位。

机会分析：天时地利人和。从天时看，周边项目的供应量较少，本案前期所主推1#、2#楼的中小户型，所遇到的市场抗力要小。

从地利看，项目所在区域——河西，而河西站在历史的角度审视，其见证过太原历史的极度辉煌，曾经是唐尧故地、战国名城、太原故国、北朝霸府、天王北都、中原北门、九边重镇、晋商故里……而作为最早建造的为数不多却对中国历史产生过重大影响的古城之一：“晋阳城”所在区域就是太原河西，这一历史的主角，在历史的轮回变迁中承载了很多的物质和精神财富；《北齐书 幼主帝记》中：“承武成之奢丽，以为帝王当然……于晋阳起十二院，壮丽逾于邺下”，这是项目的文脉。从建国后太原市的发展角度考量，这里曾经是太原的名片——全国重要的能源重化工基地，电厂、煤焦、煤炭工业、建材工业、装备制造业和的煤电工业布局其上，北中部有晋西机器厂、汾西机器厂、太重集团、三益集团、太原锅炉集团密集，南部则是太原化肥厂、太原化工厂等化工区的地盘，消费实力雄厚。从规划角度看，理工大片区规划为以居住生活为基本功能，以商业、服务业、文化娱乐等第三产业为发展重点的太原市西部地区综合生活区。规划结构为“一轴三区”。“一轴”为沿迎泽西大街的一条城市发展轴；“三区”是指居住生活区、文化娱乐区、教育科研区。丰富的绿地是该片区的一大特色。据介绍，规划区绿地由防护绿地、公共绿地和生态绿地组成，总用地17.75公顷。

从人和看，首先，项目现在已有200——300组的意向客户，其次，从龙昌房地产所有项目签约的1700多组客户及到访的10000多组客户中，河西区域的客户占大多数。

威胁分析：宏观层面上看，主要是“限购令“，《太原市人民政府关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（二○##年一月十一日）；中观层面上看，河西区域由于其是太原市传统的能源重工业基地，工业布局较混乱，位于城市上风向，污染较重，工业、仓储与居住混杂，导致了居住环境较差；微观层面上看，周边竞争项目分布集中，其中嘉怡国际丽都城，在产品供给结构上对本案够成了直接威胁。