常用的房贷有两种方式：

一、等额本息还款方式：是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 用等额本息还款方式公积金贷款总额9万，贷5年

还款总额为99790.75，其中利息为9790.75，月供为1663.18。

二、等额本金还款方式：是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

用等额本金还款方式公积金贷款总额9万，贷5年，

还款总额为9947.25，其中利息为9470.25，

第一个月还款额为1810.5，以后每月递减5元左右。

你贷款金额不多，时间也不长，利息及月供差别不太大，

如今后有提前还款计划，选等额本息较好。

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住房公积金贷款可以提前还贷吗 核心内容：我们知道房贷新政中实行认贷不认房的优惠政策。不少人想知道自己用住房公积金贷款是否可以提前还款？可以，但是这种做法否划算？法律快车小编告诉您，首先要了解住房公积金计息原则，然后再讨论提前还款划算的问题。

住房公积金计息原则详解

住房公积金提前还款根本不存在提前收息或多收利息的问题。根据住房公积金贷款的计息原则，贷款职工每月还贷利息=当月剩余贷款本金×贷款月利率；每月还贷本金=月还款额-每月还贷利息，这就说明职工每月归还的利息都是根据当月剩余贷款本金计算出的应还利息，例如您有一笔住房公积金贷款为15万元贷15年，贷款年利率为4.59%，每月需要归还贷款1154.4元，假设到今年12月时，您的这笔公积金贷款还剩余10万元未还，那么您12月就应该归还贷款利息100000×（4.59%÷12）=382.5元，归还贷款本金为1154.4-382.5=771.9元，可见您所归还的利息都是您当月应当还清的利息，并不存在提前归还或多还利息的问题。同样，如果您在今年12月的某日提前还清贷款了，那么您只需要根据实际还款日先结清12月未还的利息，然后全额归还剩余的贷款本金10万元，住房公积金提前还款后剩余期限贷款不再计收利息。

住房公积金提前还款是否划算？

明白了公积金贷款的计息原则后，我们再讨论住房公积金提前还款是否划算的问题就相对容易些了，简单说住房公积金提前还款应当视自身情况确定，如果您没有更好的投资途径，手头闲钱较多，那么我们建议您提前还款，因为提前还款的确可以比原定贷款计划少还许多利息，是一个省钱的好办法；但是如果您提前还款了，这时自有流动资金将会明显减少，如果再遇到好的投资渠道或者其他情况急需资金时，又可能会捉襟见肘，例如我们会经常遇到这样一类职工，贷款后没几年就匆匆将贷款全部还了，结果购房之后房屋装修还需要一笔较大的开支，为了装修又不得不去银行办理消费贷款，在相同贷款金额前提下，此类贷款的利息支出要远大于公积金贷款的利息支出，因此是否应该住房公积金提前还款应充分考虑多种因素，量力而行。

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住房公积金贷款自由还款方式

时间：2007-12-28 来源：北京住房公积金管理中心

一、什么是自由还款方式？

自由还款方式是指借款人申请住房公积金贷款（以下简称贷款）时，北京住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）在与借款人协商确定贷款金额、期限后，确定贷款每期的最低还款额度，借款人可在不低于最低还款额度的情况下自由选择每月的还款额度进行贷款偿还的还款方式。（后附《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款自由还款方式下月最低还款额参考表》，供借款人参考使用。）

二、自由还款方式的主要特点：

（一）只要不低于最低还款额，借款人可以自由设定每月的还款金额，最大程度地方便了借款人。

（二）借款人可以通过公积金管理中心客户服务电话调整每月的还款额，操作省时省力，避免了办理提前还款等操作手续。

（三）目前设定的最低还款额与等额还款方式比较，还款数额有一定程度的降低，有利于借款人的债务安排。

（四）除最后一期外，每月先按照借款人通知的金额扣款，如果还款账户余额不足，还要按照最低还款额进行二次扣款，减少借款人贷款逾期的可能性。

三、在使用自由还款方式进行贷款偿还的过程中，除每月的正常还款外，借款人还可办理以下还款相关业务：

调整月还款额、偿还逾期贷款、提前还清全部贷款、还款情况查询、打印还款明细、变更还款账户、修改或重置贷款委托系统密码、打印贷款还清证明。

四、自由还款方式还款的过程中，各种业务的办理途径：

（一）通过北京住房公积金网可办理还款情况查询。

（二）通过拨打96155客户服务电话可办理：还款情况查询、修改贷款委托系统密码、调整月还款额、在合同约定还款日提前还清贷款、在合同约定还款日偿还逾期贷款。 *其中合同约定还款日是指在借款合同中约定的借款人每月偿还贷款的日期。

（三）通过到公积金管理中心贷款业务柜台（以下简称贷款业务柜台，后附《北京住房公积

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使用住房公积金账户余额按月扣划还贷业务操作细则 使用住房公积金账户余额按月扣划还贷业务是指住房公积金借款人在使用住房公积金贷款后，向住房公积金中心提出申请，每月从夫妻双方住房公积金账户提取住房公积金，用于偿还住房公积金贷款本息，以下简称“按月扣划还贷业务”。

一、使用范围及对象

借款人夫妻双方的住房公积金，缴存与贷款地一致时，可以申请按月扣划还贷业务，减轻家庭还贷压力，缴存与贷款地不一致的借款人,不能够申请按月扣划还贷业务。

二、申请条件

(一)申请时夫妻双方近12个月来逐月足额缴存住房公积金，缴存期间，不存在间隔三个月及以上的缴存情形。

(二)夫妻双方连续三个月的缴存金额不低于一个月偿还贷款本息的金额。

(三)申请时夫妻双方账户余额不得少于3个月的还贷额。

三、申请人需提供的资料

(一)住房公积金提取申请表；

(二)借款人婚姻状况证明原件及复印件；

(三)借款人夫妻双方身份证原件及复印件；

(四)签字确认后的《按月扣划还贷协议》。

四、申请办理时间

借款人夫妻双方在申请住房公积金贷款时或还贷期内，可申请办理按月扣划还贷业务，住房公积金中心业务大厅受理按月扣划还贷业务时间为每月1-15日，其他时间不予受理，当月办理下月生效，受理撤销扣划还贷业务申请时，当月办理当月生效。

五、其他事项说明

(一)住房公积金中心在受理借款人按月扣划还贷业务后，在还贷期内，每月18、19日（遇节假日提前）从借款人夫妻双方住房公积金账户进行扣划，借款人夫妻双方账户余额合计不足一个月还贷额时，中心不予扣划，借款人通过受托银行正常还贷，否则作为逾期处理。

(二)住房公积金中心在受理按月扣划还贷业务后，提取的住房公积金不再划入借款人还款账户或联名卡账户，直接用于偿还住房公积金贷款本息。

(三)借款人夫妻双方申请使用按月扣划还贷业务后，不再使用每满一年提取住房公积金偿还贷款业务。

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公积金贷款提前还款攻略

北京的杨小姐于20xx年1月份办理了公积金贷款，贷款金额50万。杨小姐月收入4000元，其公积金月缴纳额为480元，因信用资质较好可以申请8成30年贷款，根据市管公积金自由还款方式计算，其月供及总利息额为：每个月最低还款额2276元，总还款利息为731798.31元。目前杨小姐手中有10万元的存款，她打算部分提前还款却不知道该如何办理。

随着住房公积金贷款被越来越多的借款人使用，杨小姐所面临的问题颇具代表性。公积金贷款能否提前还贷？提前还贷如何操作？这些问题为人们所普遍关心。日前《市场报》记者就此采访了京城著名的个人房产金融服务专业机构——北京伟嘉安捷投资担保有限公司（下称“伟嘉安捷”）的资深专家。

“伟嘉安捷”业务总监宛玉敏告诉记者，住房公积金的提前还款较为简单，不论是市管公积金还是国管公积金在提前还款时都是“自由还款”。具体流程为，借款人办理完住房公积金贷款后手中都会有一张住房公积金的存储卡，然后通过此卡偿还每月的银行贷款。就杨小姐这个案例而言，现在她有部分提前还款的需要，那么她可以提前三个工作日在其每个月的固定还款日期前存入所要偿还的这部分金额，也就是往公积金存储卡内预存10万元，然后通过电话语言系统进行操作。设置完成后，到了固定扣款日期住房公积金管理中心会自动扣除杨小姐的这部分提前还款金额，然后重新生成杨小姐新的还款金额以及新的利息便于她日后每月还款。

据介绍，公积金提前还款没有商业贷款那样复杂，部分提前还贷的，借款人直接通过电话语言系统自动设置部分提前还款金额即可。一次性全部偿还清楚的，借款人需要到住房公积金管理中心办理，带上本人身份证到住房公积金管理中心

申请预约，公积金管理中心会根据借款人要求以及公积金存储卡的开户银行政策为借款人逐一办理，一般预约时间短则几天，长则不会超过一个月。

宛玉敏提醒说，虽然住房公积金的提前还款方式较为便捷，但需要注意一个问题。就杨小姐这个案例来说，因为杨小姐选择了在8月份部分提前还款，即在她每个月的还款金额基础上增加了10万元。假设她设置完提前还贷后未取消这个“指令”，那么她下个月也就是9月份的还款总金额仍然会和这个月等同，如果其公积金存储卡上的余额不够的话，杨小姐就要被认定为逾期一次，也就是说会在她的个人信用报告上“抹黑”一笔。这是借款人应特别注意的一个细节。 宛玉敏认为，总体而言，住房公积金提前还贷流程还是较为方便的。公积金见契税票放款提高放款流程速度之后，住房公积金的贷款使用率也越来越高，几乎与商业贷款不分伯仲。在此背景下，公积金提前还贷也势必随之变得越来越普遍。

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住房公积金贷款指南

阅读： 617 时间：2015-4-24 10:45:00 来源：办公室 作者：系统管理员

基本 条 件

职工申请住房公积金贷款，应同时符合下列基本条件：

1．按规定连续正常足额缴存住房公积金的杭州地区职工及异地缴存的临安户籍职工，连续正常缴存满6个月，且住房公积金月缴存工资基数不低于本市最低月均工资标准

1）职工因工作调动造成住房公积金账户变更，三个月内完成转移和补缴手续的，凭劳动关系连续证明，补缴月份可视作连续缴存

2）同一账户缴存不连续的，不能贷款。因单位延迟缴纳造成职工未连续缴存的，不办理贷款。（单位托收账户注意保留足够资金，以免造成断缴，影响职工贷款）

2．购买本市自住普通住房，有符合法律规定的购房合同和相关证明材料

3．申请人夫妻双方信用良好

4．所购楼盘已向分中心提供担保，二手房代理中介已向分中心备案。购房合同约定付款方式为按揭贷款

5．4月3日前签订购房合同的，仍应缴足12个月。

贷款 额 度

住房公积金贷款最高额度为70万元，其中缴存职工单人可贷额度不超过50万元，夫妻双方共同申请住房公积金贷款的，按各自的

可贷额度相加。具体贷款额度同时根据申请人家庭公积金缴存情况、信用情况、住房情况及还款能力等综合确定。

20xx年11月1日前，职工可贷额度确定按公积金月缴存额分档方式和标准执行。20xx年11月1日起申请贷款的，职工可贷额度按职工住房公积金账户月均余额的12倍确定。

（一）按公积金月缴额分档方式(不含公积金补贴)

最低月缴存额每年7月公布，公积金月缴存额每年7-9月调整，具体根据职工10月份住房公积金月缴存额（不含公积金补贴)确定最高可贷额度。

最低月缴存额――--699元的，最高贷款20万

月缴存额在700元――1499元的，最高贷款30万

月缴存额达到1500元及以上的，最高贷款50万

（二）按信用情况

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住房公积金贷款提前还款程序

资料准备：身份证及复印件一份、公积金货款合同、《住房公积金提取审批单》（单位开据）；

1、 到还款银行打印出一份一次性还款的清单；

2、 到住房公积金管理中心，提供准备的资料及还款清单，中心会依据还款清单上的钱数开据支票（当然需要你的帐上的钱够数，否则不够的就自己补充）；

3、 拿着支票再到银行还款，款还清后，银行会开份贷款还清的收据；

4、 拿着贷款还清的收据到住房公积金中心，换取《中华人民共和国房屋他项权证》及《XX市房屋他项权利（在建工程、抵押预告）注销登记审批表》；

5、 再到政务中心房管局窗口将《XX市房屋他项权利（在建工程、抵押预告）注销登记审批表》上该填的空白处由工作人员填完；

6、 再拿着《中华人民共和国房屋他项权证》及政务中心工作人员填了内容的《XX市房屋他项权利（在建工程、抵押预告）注销登记审批表》到房管局换取房产证；

7、 程序完成，告别房奴。

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