春节后由于课程比较繁忙、身体也因长时间伏案带来了脑供血不足的问题，迟迟没有跟大家分享文章，庆幸现在一切都在朝好的方向发展。

　　其实节后一直都在利用非课程时间读书，最近读的书是《乔布斯传——神一样的男人》，通过这本书了解乔布斯创建苹果公司的前世今生，了解乔布斯的个人魅力等，遇到精彩的句子、段落都有用彩笔标注。上周的某一天跟朋友聊到了最近行业里的新闻动向及名人名事，朋友推荐了一本《我在BKY的一千天》的书，作者曾是BKY的前任CFO，从财务的视觉分析这家神秘而朦胧的房地产黑马。

　　BKY是源于广东本地的一家民营房地产公司，通过24年的发展已成为房地产业界的神话，2018年的销售目标预计要超过七八千亿RMB，相信大家也许能猜出来是哪家公司？广州方言“得唔得？唔得返顺德”，对，就是那家房地产公司。

　　朋友推荐后立即在京东、当当寻求购买这本书，无奈都显示无货，经上网了解是由于这本书是市面上少有的一部全方位介绍该房企的著作，该书中的人物又围绕这位具有传奇色彩的创始人来展开记录，故出版后受诸多外部原因又限制发行，无奈只能在万能的淘宝上淘了本复印本书籍，收到这本书后，仅用2天时间就快速看完520页的内容。今天想分享我看完这本看似神秘房企介绍后的一些感想。

　　BKY是怎样的一家房地产公司？

　　上世纪90年代中期，改革开放后，受港资企业在珠三角的投资撤资的影响，一位高中毕业的顺德年轻包工头凭借着自己的睿智、魄力买下了一家名为BKY的小房地产公司。从此这位年轻的包工头带领着这家公司扎根珠三角，以投资房地产为主业，迅速在三、四线城市扩张，通过低价买地---快速建设---成功营销----资金回笼的模式从珠三角地区扩张至全国的一二三四五线城市，前几年又成功跨出国门，将这些成功的房地产商业模式带到了大马、澳洲、印度等国家和地区。有关BKY的发家史及扩张规模相信大家可以在网络上容易查到，故不在此赘述。

　　成功的原因有哪些？

　　通过本书的作者介绍，我个人总结BKY之所以能工程的原因主要有以下几点：

　　1.引入职业经理人；

　　这家房企虽为家族企业，但创始人凭借自己犀利的眼光、胆识及对房地产趋势规模的准确判断，通过从一线国企房地产公司、一线国企建筑公司采取高薪聘请的人才引入，通过这些人才给企业带来科学的决策、精细的管理，尤其是最近几年启动的“博士招聘”，成为地产行业里第一家公开接收诸多博士的地产公司。通过上述人才的引进，将这艘“小舢板”打造成世界级、行业级的“超级航母”。

　　2.诱人的激励政策；

　　老板通过将利润的两成拿出来作为项目的奖励，上至集团高层、下至项目经理、中至各区域的负责人均享受项目利益共享分红。书中介绍曾有项目分红有人的奖金额度达上千万元，这部分收入不包含基本的工资及正常福利收入。文雅地形容“重赏之下必有勇夫”；直白地容，“人性是自私的、贪婪的”，在奖金诱惑面前博士、硕士、集团高层管理、各区域负责人都会奔着利润最大化，实现项目利润共享。

　　3.严苛的惩罚制度；

　　“有奖必有罚”，一个项目从购得土地当天开始计算，第40天内若未能开工建设，则第41天开工的项目总经理将被撤职。项目开工后，工期大于7个月，项目总经理撤职。所有三四五线城市的项目，设计院在明确户型分布及设计要求后，当天内必须出图（通宵）。

　　4.全民皆兵争抢拿地；

　　由于在三四五线城市的土地资源非常便宜，个别地方政府亦希望通过土地出让的方式增加地方财政收入，故地产公司土地出让金的方式上有绝对的主动权，甚至采用分期付款方式，以减少企业的资金成本。创始人常提到：“一个项目拿到好土地，就已经成功70%”，因此，采用广撒网的方式获取土地信息，再根据财务资源、项目盈利预期进行决策土地购买。曾经一时，负责拿地的团队不考虑后期的建设成本，以及销售环节，导致拿地成本高，后期销售总利润空间不高。后调整为拿地的团队提成要到项目有收益时才能兑现，地价越低、房价越高，其项目利润共享分红则越高。

　　5.充分利用财务杠杆；

　　民企地产公司取决于企业的诚信度、企业账务数据的真实性，银行在借款时对民企的还款能力与国企比较，民企的融资成本较高，其境内的融资主要通过“开发贷”方式进行抵押借款。由于房地产开发群需要大量的资金周转、现金流，故该类上市民营房地产公司通过跟境外的财团（如：摩根、汇丰、惠誉、穆迪等机构）发行私募债、公开债的方式进行境外融资，来环节资金流问题。“现金为王”是第一要务！

　　6.高周转率；

　　创始人对《富甲美国》这本书阅读过多遍，沃尔玛的商业模式对这家房企创始人的商业决策及其余运营影响较深，大家熟知的沃尔玛“女裤理论”----女裤的进价为8美元，售价为12美元，每条女裤毛利润4美元，每天卖10条，总的毛利润为40美元。如果售价降低到10美元，每条毛利润2美元，但每天却能卖出3倍的货，总的毛利润为60美元，利润增加1/3。卖房子是一样的道理，因此“速度就代表利润”。

　　上述是我看完这部著作后对这家神秘企业的个人看法，但对这家企业的商业模式、企业管理提几点自己觉得有待改善之处：

　　1.合理制定激励政策，莫让正激励变为负激励；

　　2.当企业规模过大时，机构设置的臃肿是个共性的问题，总部对各区域、各项目的监控要无死角，莫只报喜不报忧；总部集权、区域分权；

　　3.少开会、开短会；-----文中“开会”一次出现的频率高的吓人，还介绍到，2012年的全年总结会连续召开23天；2013年改为连续17天；

　　4.最为关键一点----文中大量的篇幅介绍了创始人亲力亲为地抓规划、抓细节，但当企业步入正轨后，要充分发挥职业经理人的作用，创始人应适当脱离企业日常的经营。如当年王石辞掉总经理后，索性放权给郁总。

　　仅是通过短时间的阅读这部著作，解开了自己对这家神秘公司的运作模式、企业文化的了解，实话实说，几乎每年都会接到这家公司的面试邀请，职位有高有低。由于自己对这家企业的认同感有较大的差异，故一直都在拒绝面试邀请，通过阅读这部著作验证了自己的决策。

　　本文仅为一家之言，会存在理解、观点的片面之处，还望交流、讨论。

　　前些天，《我在碧桂园的1000天》这本书被碧桂园老板杨国强回收了，一时洛阳纸贵。我顿感好奇，心想这是本什么样的书，竟不让公开出版，便有了阅读的冲动。最近读完了这本书，并且看了两遍，觉的这本书不仅内容有料，而且有趣。

　　这本书的作者吴建斌是地产界的明星人物，曾长期在中海地产担任CFO，而中海地产是家优秀的房地产公司，曾经是万科学习的标杆。在2014年作者以CFO的身份加盟碧桂园，在碧桂园任职3年后写下了此书。作者不仅是地产行家，而且酷爱写作，曾出版过《财务智慧》、《海之龙》等书。因此这本书耐读有趣也在情理之中了。

　　近期，北大校长林建华在校庆大会发言时错读“鸿鹄”，引来大家的热议。固然，对人不能责备求全，也没有完美的人。但识文断字，学好语文，用得体的语言把自己的想法准确的表达出来，也是理工科出身的一项必备技能。人文素养和专业教育不可偏废。

　　这本书主要讲述杨国强和他经营的碧桂园，重点讲述了杨国强的经营之道。杨国强把碧桂园从偏安一隅的小地产商，经营成为一个闻名全国的知名地产商，居功甚伟。2017年，碧桂园销售额高达5500亿元人民币，位居5000亿元俱乐部三家之首，其它两家是万科地产（销售额5239亿）和中国恒大（销售额5139亿）。

　　对杨国强的经营之道，本书做了精彩的讲述，在此不再赘述。但作为公司的一把手和领导者，深深感到拥有梦想，有胆有识是多么的重要。

　　李嘉诚曾经说过“若世界上有’成功秘方’，那其中最关键的是对成功的欲望远大于对失败的恐惧”。逆水行舟，不进则退。

　　2014年至2015年上半年，中国房地产很不景气，转变出现在2015年下半年，中国的房地产市场有了一丝暖意，嗅觉敏锐的杨老板感受到了这微妙的变化。看到国内的房地产市场将迎来一波上行机遇，尽管扩大投资买地将导致负债率上升，也有可能导致信用评级下调，当然也会给企业带来资金周转压力，在权衡利弊后，仍毅然加大了投资力度，大幅买地，在2016年、2017年房地产大牛市中赚的盆满钵满。

　　我想若没有对成功的渴望，没有对中国房地产市场的持续跟踪和研究，很难在众人一致看衰中感收到变好的苗头。成功不仅要有梦想，更要有把梦想变为现实的胆识，二者缺一不可。

　　京东成功的例子也说明了拥有梦想和胆识的重要性。当时京东自建物流体系时，业内几乎没有看好的。当时互联网行业流行的观点是轻资产运营，对京东投入巨资自建物流的这种重资产运营方式很不理解，因为和主流观点不符嘛。但刘强东认为只有自建物流才能更好的服务客户和提升用户体验。事后也证明京东自建物流的正确性。另外，京东虽以做家电起家，但当家电做熟以后，没有躺在功劳簿上，而是扩大品类，当时京东新增图书品类在内部也是不被认可和反对的。反观同时代的当当，虽然当当比京东起步早，也因上市早拥有自建物流的资金实力，但就是没有行动，结果京东后来居上，成为了互联网时代网络购物的王者，这绝不是偶然。

　　做企业，犹如逆水行舟，不进则退。只有拥有梦想和胆识，方能成功。

　　做企业如此，做投资亦如是。等到布谷鸟叫的时候，已经太迟了。大凡成功的投资者，一般都会在众人一致看衰中逆势买入暂时不被看好的优秀公司股票，先人一步。

　　2008年，中国股市大跌，对投资者甚是煎熬。

　　杨天南先生在《嘉树下成蹊》这篇文章中写到：“最惨的遭遇当属2008年全球金融危机，从2007年10月到2008年11月，我们的投资跌去了65%。股市投资最为残酷的莫过于‘涨到你买，跌到你卖’，因为忍无可忍”。还好，我们忍过来了。”

　　天南先生说：“信念的好处在于，可以让人度过艰难的时光”。但是仅仅度过艰难时光还不够。2008年下半年，中国推出4万亿经济刺激计划，中国股市也于2018年12月见底。敏锐的天南先生认为重大投资机会来临，在市场咋暖还寒的时候，毅然加大杠杆买入股票，在2009年迎来了大丰收。

　　虽然领域不同，但成功的路径都是相似的。那就是拥有成功的渴望，先人一步，提早布局。

　　我个人的一些经历也验证了这一道理。考虑到孩子小生初的问题，2011年在孩子上幼儿园时就准备买个学期房。自此对上海的房地产市场一直比较关注。2014年万科张江的翡翠公园我也曾去看过。当时上海的房地产市场很冷，大家都不看好。2014年投资业绩不错，2015年的中国股市跌宕起伏，2015年先是5月前大涨，后是6月后开始大跌。由于持续关注房地产市场，感觉2015年5月份房地产市场已有起色，也感受到中国资本市场的变化，于是在股市高点卖掉了中国平安和大部分招商银行股票，趁机于2017年6月在洋泾板块买了一套学期房。2015年6月买的时候每平方米米4.1万人民币，到了2016年就涨到了8万元。时机的选择有时还是很重要的。