房地产营销环境调研报告

——北票市盛达房地产开发有限公司

班级 12级房地产经营与估价专业

姓名 李晶晶 李雪 武莹 王立岩 刑川宇 朱月秋

日期 20xx年x月x日

房地产面临的问题

摘要:我国的房地产业经过二十多年发展，现正处在第三个高涨期之后的低谷中。针对我国房地产业存在市场发

育不完全、企业防范风险意识不足、商品房空置率高、房地产市场低靡、企业整体水平不高、融资渠道狭窄等问题，应该通过采取加强宏观调控、增强风险防范意识、促进价格回归、拓展开发建设方式、提升企业竞争力和服务水平、改善融资方式等一系列的措施，促进我国的房地产业健康、持续、稳定的发展是我国房地产市场从盛到衰的一年，随着美国的金融危机在全球蔓延，我国的房地产市场也深受影响，房地产销售进入拐点，观望气氛浓厚。为此，我国开始了拯救房地产行动，把过去为整治虚火过盛的房地产市场而出台的一系列政策，又重新梳理了一遍，各部门相继出台了一系列新政策，基本上形成了较为完善的管理制度，投资结构日趋合理，房地产市场逐渐从“狂热”走向理性发展的新阶段。

一、我国房地产业存在的问题 （一）房地产市场发育不完全房地产市场发育程度决定了房地产供求矛盾运动受到许多非市场因素的制约，单靠市场调节并不能保持房地产经济的总量平衡和结构平衡，因此，政府作为体制改革的推进者和市场发育的培育者，需大力造就市场机制得以发挥的环境，并通过多种手段调控供求总量与结构，以达到市场发育和供求平衡的双重目标。*****房地产公司在北票慢慢的成长的过程中，由刚刚成立的盛达一期到现在的盛达三期和正在筹建的盛达四期都说明了北票的房地产事业正在由“狂热”走向理性发展的阶段 （二）企业防范风险意识不足。我国房地产业的第三个高涨期于19xx年开始，到20xx年，在美国金融危机的影响下走向萧条，历时近十年时间。由于市场调节本身具有一定的盲目性和滞后性，是一种事后的调节，从价格形成、信号反馈到产品生产，有一定的时间差，企业和个人掌握的经济信息不足，微观决策带有一定的被动性和盲目性，这一弱点对房地产市场影响很大，因为房地产的建设周期长，其当前供给结构和数量是依据一年甚至三、四年前市场情况及其预测所作出的决策，在短期内增减供应情况很困难，滞后性特别突出。

（三）商品房空置率高，房地产业出现了相对过剩.目前，我国的房地产业正处于一个高位跳动期，最大的矛盾是我们的房地产价格相对于真实购房需求人的购买力，中间是有一个落差的。房地产业现在出现的过剩，是一种相对过剩，相对于有真实购买力的人来讲，房地产出现了过剩的状态。 （四）经济增速下降，房地产市场低靡我国经济增速下降，房地产市场低靡，土地流拍现象也频频出现。现在是一片降价声，消费者信心受挫，销售量下降，开发商对市场缺乏信心，导致房地产投资下降，与房地产市场息息相关的产业也深受影响。

（五）房地产公司整体水平不高。在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，导致房地产公司太多，不精，规模小，专业水平不高，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。房地产企业应该少一些，优秀公司应该再多一些，少一些人来炒楼，投机太多，这是不健康的。 （六）融资渠道狭窄。我国政府对土地政策进行了大胆改革，在房地产融资上则表现的相对保守，由于美国金融危机和国家宏观调控力度的加大，传统的融资渠道和融资形式都在发生变化，商业银行开始紧缩向房地产企业的贷款，外资进入中国大陆受到严格控制，销售回款也难以缓解企业的资金压力，越来越多的房地产企业面临着资金链断流的危险。在城市化和经济高速增长的前提下，社会上积聚着相当规模的资金，却苦于找不到好的投资方向。

二、促进我国房地产业健康发展的对策 （一）加强宏观调控，促进房地产业发展。房地产业是国民经济的敏感产业，调控得当，将促进房地产市场健康平稳发展，对国民经济产生强劲的拉动作用。同时，这又是一个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，对国民经济造成重大危害。因此，“总量控制”的关键，是按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行房地产业的宏观调控。政府在土地供应上要具备高度的规范性和前瞻性。做好规划和计划，政府提前一个时间段，详细说明未来期间内土地供应规模、范围，让地产市场能充分理解政府的计划，从而实现理性的开发。政府应具备灵活、及时的土地调控和应对能力，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对，形成一系列的应对机制，强化政府对房地产市场的有序控制。完善房地产市场法规，通过完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理等方面法规，制定一套较为健全的政策法规，让房地产市场有一个公平竞争的机制，为房地产企业创造良好的市场环境。

（二）增强风险防范意识，提高防范能力。无论是西方发达国家，还是我国的房地产业，其发展都有着周期性规律，即房地产业发展总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置，有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。房地产管理部门要认真开展房地产市场调研管理。定期组织开展综合性的市场调研活动，全面了解当前房地产市场的情况，通过对市场调研把握市场发展的一般规律，制订相应的制度，以更好地指导和促进市场健康、有序发展。建立房地产预警机制，防范房地产大起大落，政府要建立和完善房地产预警系统，对房地产市场进行测定、评价、预测和报告，准确判断市场的运行状况，并及时发布有关信息。 （三）促进价格回归，加快消化空置的商品房。政府必须控制房地产的空置量，对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖，降低房地产税费，促进房价的下调。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置商品房，政府可以收购用作廉租房。我国当前的房地产价格相对真实需求价格，中间是有一个缺口个，这个缺口有两种方式可以填，一是收入涨了，二是价格降了。现在是第二种方式，以往购房者既有自住需求，也有炒房的需求，经过这一次调整以后，抱有投机或炒房目的的人少了，大多被清理出去了，剩下的大都是以自住需求为主的消费者。他们的收入相对房价是偏低的，如果要刺激真实的需求和消费的话，还要等价格降到他们的承受范围之内，待购房需求人的收入水平和房价相平衡，才会形成一个比较大的购房需求。要根据我国经济的实际情况、房地产业自身的规律和需求者的实际购买力，来确定救市的时机和政策，使救市政策成为维护房地产市场稳定的第二道防线。 （四）拓展开发建设方式，开展多元化的住宅建设。随着住房制度改革，城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等。为应对全球金融危机，我国的财政政策和货币政策正在发生重大调整和转变，中央政府计划未来两年内投资4万亿元拉动经济，其中有9000亿元用在保障性住房建设上，可以解决800万贫困人口的住房问题，并将以此激活消费，这将直接影响我国房地产业的发展，带动房地产业相关领域投资。因此，我们要学会在危机中寻找发展机会，保障性住房将成为未来主要发展方向，房地产开发企业可以考虑参与保障性住房建设，缓解企业资金短缺的压力。 （五）把握市场契机，提升企业竞争力和服务水平。房地产市场经过这一段时间的调整，其盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键，最后生存下来将会的是有优势并且竞争力比较强的企业。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求，这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。 （六）改善融资方式，实现多元化投资。商业银行要在切实防控风险的前提下，发放土地储备贷款，强化土地资源的宏观调控能力，加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节和引导市场。房地产业需要资金，社会上也有资金，我们可以提供用于公众参与房地产投资的形式，如股票、债券等，把一些想投资于房地产非专业公司或个人闲散的资金投到专业的房地产公司去，让他们去做经营，而不是今天买这个楼，明天卖那个楼，这是投机行为，我们要发展投资行为，杜绝投机行为。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。我国房地产市场的基本面是好的，通过这一次的调整挤掉了泡沫，房地产市场的运行必将随着国家宏观调控政策和住房制度的落实，以及国内外各种因素的作用逐渐走向平稳，实现房地产业持续健康发展

三、房地产业发展存在的主要问题

（一）房地产业发展缺乏统一规划。主管部门对房地产市场把握缺少充分的数据信息，对实际

空置率、房价真实水平的把握存在滞后性；

（二）在特定时间段内投资增幅过高、价格上扬过快，缺乏物业管理，目前，托县仍没有物业公司进行物业管理三、今后五年房地产业的发展思路。棚房区的改造建设，是一项民生工程，也是落实保障性住房的重要举措。在棚房区改造中，加大招商引资力度，落实政策范围内的各项优惠政策。制定优惠政策比例。在棚房区改造中，将集中建设成片小区，适当建一批小高层建筑，满足不同层次的住房需求，同时也可以提高城市品位。 （三）科学规划，调控土地供应。一要加强监管、认真落实住房发展规划。根据政府安排和建设规划，结合住房市场需求，编制住房建设规划和年度建设计划。住房建设规划经批准后，要及时向社会公布。同时，加强规划效能监察，督促予以落实。要试点开展在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的土地供应办法。

发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、土地增值税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。严格执行税收政策，控制与遏制投资性和投机性购房需求。 （五）调整住房供应结构，健全完善住房保障体系。一要严格控制住房结构比例。采取切实有效措施，努力增加中低价位、中小套型住房在市场的供应比例。二要扩大廉租住房制度覆盖面。在原在基础上，调整廉租住房保障政策，稳步扩大廉租住房制度覆盖范围。建立比较稳定的廉租住房资金保障制度。财政部门要加大支持力度，多渠道筹措资金，确保廉租住房制度实施的资金需求。三要规范发展经济适用房。高度重视经济适用住房的建设，进一步完善经济适用住房建设和销售的监管制度，及时解决建设中存在的问题和困难，不断加快建设的进度。严格规范集资合作建房，制止少数单位利用职权以集资合作建房的名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。四要积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中价服务体系。进一步促进房屋租赁市场发展，切实加强对房屋租赁、二手房交易市场和房地产中价服务的管理

四、公司简介

北票位于温带季风气候区，地势以丘陵为主，交通便利，发展中经济使各种产业化进程速度加快，

与此同时，发展中经济政策以及国家各种规划积极的推动过了北票市的房地产产业发展速度及质

量。

北票是一个正在建设中的城市，人们的住房问题很严峻，但是政府出台的住宅分配制度彻底改变

了这个问题。同时也带动了住宅市场的需求。随着科教文卫等整体素质的提高也拉动了各种公共场

所对房地产的需求。

北票盛达房地产公司主要经营房屋开发、销售，注册资本100万。有自己的设计机构，有自

己的建筑施工队伍，并且有自己的广告设计、销售队伍。决策上认真听取营销部的意见并且重视和

支持营销部门的工作。随着北票经济的发展，人均的收入都在持续上升，人们的精神消费也在沿上

升的趋势再发展。人们的基尼系数也在上升。并且近年来，我国房地产业存在市场发育不完全、企

业防范风险意识不足、商品房空置率高、房地产市场低靡、企业整体水平不高、融资渠道狭窄等问

题，应该通过采取加强宏观调控、增强风险防范意识、促进价格回归、拓展开发建设方式、提升企

业竞争力和服务水平、改善融资方式等一系列的措施，促进我国的房地产业健康、持续、稳定的发展是我国房地产市场从盛到衰的一年，随着美国的金融危机在全球蔓延，我国的房地产市场也深受影响，房地产销售进入拐点，观望气氛浓厚。为此，我国开始了拯救房地产行动，把过去为整治虚火过盛的房地产市场而出台的一系列政策，又重新梳理了一遍，各部门相继出台了一系列新政策，基本上形成了较为完善的管理制度，投资结构日趋合理，房地产市场逐渐从“狂热”走向理性发展的新阶段。北票市经济市场通过国家政府以及人们的开发逐渐成熟化理性化，房地产行业的发展也随之步入正轨。与国际房地产市场接轨，日益成熟化。在国际环境的影响下迅速发展。

在激烈的市场竞争中，企业会面临许多竞争的挑战。因而，在企业发展中，分析竞争来自何方，出于何种动机，那个威胁最大，其随时间变化的趋势等，对于帮助企业在战略上作出相应反应时十分重要的。北票市盛达房地产公司随着人们对房地产需求的增长 ，各种房地产连带企业也开始如雨后春笋般的涌现出来。与此同时，由于房地产这个新兴产业的产生、成熟，近些年来同类的房地产公司也在疯狂的涌出。它的主要竞争者主要来自北票市内部的各种建筑工程队伍以及各种房地产中介公司和外来的房地产投资开发者，如北票市的阳光房地产公司、毓水蓬莱物业管理公司、胜联建筑施工队等。同时，也形成了各种激烈的竞争关系。而且，这些竞争者的主要目的均是想要在正在发展的北票市房地产市场中获得一席之地。面临这样的竞争形势，盛大房地产公司本着优质优服务的态度惊醒发展与竞争。碟但是盛达房产有自己的设计机构，有自己的建筑施工队伍，并且有自己的广告设计、销售队伍。决策上认真听取营销部的意见并且重视和支持营销部门的工作。在土地使用中，盛大房产均使用正规的政策和途径获得土地使用权。在工程质量上，盛大房产使用自己隶属的建筑队伍，建筑过程，建筑材料以及建筑规格均由上级层层把关，严格按照国家标准进行建设，质量优异。在价格上，盛大房产严格按照国家以及社会现状分配。因此，盛大房产在北票市的房地产业发展中击败了许多房产公司以及相关产业的公司。并且以其合理的竞争政策推动了北票市房地产产业的发展。

资料收集：王立岩 李雪

汇报人员：王立岩

编辑人员：李晶晶 刑川宇 武莹 朱月秋

第二篇：房地产营销实习报告

前言

本次实习活动是本专业市场营销实习实践，是学校为了提高在校学生的社会实践能力，培养学生的社会责任感，增强团队合作意识的背景下由专业老师带领进行的专业实习。目的就是提高我们在校生的实践能力，提高对社会工作的认识，增强对本专业的了解和认知。所以在此背景和目标下我们努力的完成了这次专业实习。更好的理解了本专业，通过这次实习更加有利于我们将本专业理论学习与实际工作相结合。

一， 实习公司简介

本次实习的公司是四川鑫泰新实业有限公司，隶属鑫泰新实业集团（创建于19xx年），是一家以实业投资、房地产开发为主导经营，工程设计、物业管理、通信设备、机械机电设备贸易等为辅的大型民营企业。公司经济实力雄厚，人才资源源源不断。现有职员400余名，其中管理人员140余人，大专以上学历者达98%，其中本科研究生学历者90余名。

鑫泰新始终坚持“经济效益、社会效益、生态效益三兼顾”的企业宗旨，先后在成都市区及周边、西藏、海南、贵阳等地进行了商业、住宅以及综合性项目的开发，建筑面积近百万平方米。 目前正在实施开发有双流、锦江及贵阳等地的项目，土地储备数千亩。

成都新天地项目占地370亩，建筑面积1000000平方米，由商务中心，商业中心，中央商业大街，花园精品电梯公寓，星级酒店，行政官邸等多种业态集合在一起。总共有三期，一期已经交房，二，三期正在筹建中，本次的实习是一个关于成都新天地的二期商业楼盘的营销策划。

二，实习的过程

这次实习是20xx年x月21号开始到20xx年x月2号结束，共计13天。过程是由实习老师安排，首先将专业分成10组，在实习开始阶段，由各个小组成员，对房地产市场进行初步的市场调研，了解房地产的市场状况，并分析房地产在开发，销售时的特点，为后期实习的营销策划做一个前期的准备。在调研结束后，总结前期的调研成果，并组织同学去参观成都新天地的二期项目，实地了解情况，收集项目周边的环境因素，同时掌握更具体的项目内部信息，为整个项目策划做最后的信息收集。之后，各个小组在一起讨论，研究。对收集到的信息进行整合，寻找创意，制作出一个完整的营销策划方案。最后各个小组将方案制作成PPT形式，将整个策划内容展示给实习老师和实习公司，并评比出前三名，给予荣誉证书。这就是整实习过程的简单描述。

三、实习主要工作内容

本次的实习主要是关于成都新天地的二期策划，我们小组主要选择了其中的临河商业街的项目策划。我们主要的任务就是根据营销策划方案的步骤来制定的。具体的任务主要如下；1，项目开发背景分析；主要对成都市的区域发展规划，社会经济发展状况的分析，了解楼盘的内外部环境，2，对公司的的竞争力和经营状况的分析，了解企业的优势和劣势。3，竞争对手的选择和分析，了解周边的竞争状况分析出竞争对手的优势和劣势。4，市场需求的分析，找出目标客户人群，分析目标客户人群的特点和范围。5，制定出发展战略与目标 ；依托大学经济，充分考虑区域工作者，把项目目标人群定位为大学生与区域工作者，主打中档消费，建立一条集休闲、娱乐、餐饮为一体的商业街。6，制定出项目的整体策划思路，项目策划整体的概述；

（1）项目名称：天地新城

(2)项目LOGAL：（如图所示）

设计思路：（1）正下方四个字，天地新城就是项目名称。（2）整体图形是喷泉造

型，正上方五个点是代表我们五个商业建筑。（3）蜿蜒的代表河流。

显示出项目整个概况。整体体现天地新城的；建筑，河流，喷泉的主题

风格，充分展现本项目的整体形象。

(3).项目位置：成都新天地2期沿河地段（如图所示）

(4).项目理念：给你一个自由的世界，享受简单生活

(5).项目特色：（1建筑物：具有现代感的，富有创意和特色的建设风格，3个露天沿河

喷泉，吸引人的眼球，聚集人气。

（2功能：集美食、休闲、娱乐为一体的综合体，规划合理，组团清晰。 （3理念：整个项目都围绕“自由、简单”的感情诉求点，每一个子项

目都有自己独特的情感诉求和特色。

7,具体分析三个子系统；

休闲城理念是；给你一个自由呼吸的空间。

美食城，理念是美食世界，自由选择。

娱乐城，理念；自由世界，释放自我。

8，项目营销推广策略分析，媒体的选择，推广策略的制定。9，预算和后期的执行与控制方案的制定。

三、实习感想

市场营销策划需要较高的专业技能，要充分理解市场营销理论知识，通过对基础理论知识的理解，分析，将实际策划的项目与理论相结合分析。用严谨系统的理论框架来指导策划的制定和执行。在本次实习中，让我们做的是成都新天地的营销策划，对于房地产行业，我们是完全陌生的，其中涉及的许多知识都需要我们认真去查找，在营销策划方面，我们为了后期策划，必须做好市场调研工作，只有做好充分的市场调研，对整个房地产行业有个大致的了解和认识，我们才有为后期项目的市场细分，市场定位，目标人群确定等提供支持和分析的数据，这是我们的策划基础。

在策划中期我们将收集到的资料进行总结，分析。对周边项目及竞争对手进行分析，找出竞争者的优势，劣势。同时对自己项目进行深入的SWOT分析。找出本项目开发的核心卖点。

对于营销策划而言，只有对市场调研，市场定位，市场细分，目标人群精准确定后，最关键的创意才有意义。因此我们小组非常注重策划的前期工作，这些在我们后期的策划创意中起到了基础性的作用，使得我们的策划创意始终围绕着项目策划的主题。

在创意阶段，团队合作是十分重要的，每个人的思维方式不一样，头脑中的创意结构也不同，所以在创意阶段把握大家的创意不偏离主题是很关键的，这样才能提高策划的效率。当然团队协作在整个策划中都是很重要的，我是向心力小组的成员，这个团队里大家都十分的努力，分工明确，各自都努力的为整个方案的确立做出了各自应有的贡献，最后小组获得本次策划赛的第三名，大家还是满意的，是对我们辛苦努力结果的肯

定。

对于本次实习在营销策划方面给我的感想是；

1， 要有丰富的理论知识，同时对理论知识有自己总结和理解。

2， 对策划项目有深刻的认识，知道项目所有要求，充分理解客户策划需求。 3， 策划要按照流程，依据策划步骤，按程序有次序的完成每个步骤。

4， 策划创意在追求独特性，唯一性的同时要完美的切合项目策划的主题，要与整

个项目的整体定位相一致。

5， 在团队合作中，分工要明确，同时要对各自所负责的内容进行及时总结，处理，

并快速反馈工作中所遇到的问题进行小组讨论解决。

6， 在实际工作中，不是每个市场营销理论都能给你指导，有些还会妨碍你的思路，

因此在实际工作中，要善于总结理论知识，找出符合策划理念的理论支持你的实际工作。

四，总结

实践工作中与学校的理论学习是完全不同的，理论学习没有人与人直接的交流，很多实践中的问题是难以预料的，所以在实践 过程中要有好的应变能力，好的交流和沟通能力以及好的职业修养和职业操守。

在工作中我们必须要有责任心，当公司交给你的任务不管有多难多累，你都必须尽你最大的努力去完成，不要抱怨，不要应付，再难的任务也是可以完成的，当你将其完成时你获得是他人对你肯定也是自己对自己的认可。所以一个人对待工作要有责任心，将这项任务当成自己的事努力去完成去收获。

努力做好自己，当你身边的人对工作一直在埋怨的时候那就是你最好的时机，要做好你自己，不要受他人情绪的影响，做你认为对的事，把工作努力做完美。

这次实习中有很多感想和思考，有心酸，有收获。我认为在职场上，努力完成自己的任务，将工作做的最好，也是将自己做的最好。这是一种职业态度，也是一种人生态度。