南宁东盟经济开发区
房地产市场调查报告
广西联创营销策划有限公司
20##年8月
第一章节：南宁东盟经济开发区的基本情况
一、开发区简况
南宁-东盟经济开发区（以下简称“开发区”）位于广西首府南宁市北郊，距市区36公里，总面积180平方公里，人口近5万，是南宁市总体规划的城市区域副中心区，是中国-东盟博览会的重要载体和广西北部湾经济区的重要组成部分，是广西发展工业的重要区域以及产业发展基地，是国务院侨务办公室重点联系单位，开发区（含开发区内的台湾（南宁）轻纺工业园）是广西北部湾经济区11个重点产业园区之一。
开发区位于广西首府南宁市半小时经济圈内，高速公路直通机场及沿海港口，到南宁吴圩国际机场车程1个小时，到钦州港、防城港、北海港三个出海港口的路程均不到2个小时。开发区位于华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，处在泛北部湾经济合作、泛珠三角区域合作、大湄公河次区域合作、南贵昆经济带等多个区域合作的交汇点，地理位置十分优越，东临粤港澳、西接东南半岛，是西南地区最便捷的出海通道，是中国与东盟合作的前沿地带和重要门户。既拥有西南、中南、华南地区的市场，又兼顾中国与东盟19亿人口的巨大市场，可以先行享受到中国-东盟自由贸易区带来的利益和好处。
二、总体规划简况
开发区总面积180平方公里，规划80平方公里的综合产业区、30平方公里的现代农业示范区、20平方公里的观光旅游度假区等三大区域。综合产业区产业定位将以轻纺产业、农产品加工与食品产业、等第二产业为主体，配套的重点发展商贸物流、金融保险、教育科研、居住娱乐等第三产业。20##年至今，已累计投入约35亿元进行基础设施及配套设施建设，建成道路总长约41.5公里、铺设排水主干渠（管）约150公里、敷设给水管道30多公里、架设高压线路35公里，现有日供水量为4万吨的大型水厂一座，有110KV的变电站两座（其中一座为广西首家数字化变电站），年处理量为10万吨的污水处理厂一期工程已竣工投入使用。
目前，开发区基础设施覆盖具备开发利用条件的区域达到30平方公里，已开发面积约为13平方公里，土地储备面积达2.36平方公里，建成标准厂房15万平方米。开发区内金融、保险、通讯、医院、商业、房地产等体系逐步健全，能提供完善的配套服务。
三、产业规划简况
开发区产业发展目标：加快农业产业化步伐，发展现代高效农业；工业经济总量增加明显，特色产业园聚集效应突出，形成大产业发展格局；商贸、物流、旅游等服务业加快发展，初步形成以制造业带动服务业、二三产业相互协调发展的新局面。其中：工业经济的产业规划如下：
规划“4+2”的产业发展方向：重点发展四个主导产业——轻纺、食品及农副食品、生物制药，机械电子，配套发展两个优势产业——家具与五金制造、纸制品与包装，同时积极培育新能源、新材料等战略新兴产业，加快特色产业园的规模化、集约化发展，形成布局合理，功能清晰，聚集发展的产业格局。到20##年，构建“213”工业产业发展格局，即2个超100亿产业——轻纺、食品加工；1个超50亿产业——机械电子；3个超30亿产业——生物制药、家具与五金制造、纸品及包装印刷，工业总产值完成400亿元。
重点建设广西北部湾经济区示范产业园——台湾（南宁）轻纺产业园，打造成为北部湾经济区轻纺产业的高端和核心区域。“十二五”期间，轻纺产业累计完成投资40亿元，20##年产值达到100亿元。
建设广西北部湾经济区现代特色食品加工产业园，凸出“双汇”、“珠江啤酒”、“统一”、“王老吉”等大企业品牌效应，争取更多大企业入驻，建设一批农副食品加工、食品加工项目，加快现代特色产品加工产业园建设。“十二五”期间现代特色食品加工产业园累计完成投资40亿元，20##年产值达到100亿元以上。
建设高新技术生物产业基地，规划建设生物制造产业核心区，推进微生物制造及生物环保基地、变性淀粉生产基地、糖醇酸生产基地建设；推进生物制药基地建设，发展药物辅料产业、动植物提取物、现代中药、化学原料药、中间体、化学药品制剂等产业。
推进机械制造产业园，整合现有产业资源，加快电子信息技术在机械工业中的应用，重点发展环保设备、交通运输设备、农机产品及电子机械产品的产业发展。
加快提升优势特色产业，发展专用、高产品附加值的家具产业，配套发展家具用皮革制品、家具用五金配件、家具用钢结构等复合材料产业，延长木材加工及家具制造产业链条；推进纸制品与包装产业纵深化发展，积极发展纸品深加工行业，延长产业链，大力发展包装设计及印刷等产业，促进造纸产业向规模大型化、产品高档化发展。
发展新能源、可再生能源技术、新型功能材料、高性能结构材料等技术含量高、产品附加值大、生态环保的战略新兴产业。鼓励科研机构在开发区设立研究机构及实验基地，推进产学研结合发展，推进战略新兴产业优势轻工产业相互融合发展。
四、发展优势
优势一：区位优越、交通便捷。开发区位于广西首府南宁市半小时经济圈内，高速公路直通机场及沿海港口，到南宁吴圩国际机场车程1个小时，到钦州港、防城港、北海港三个出海港口的路程均不到2个小时。途经开发区的南宁至金城江铁路线于今年动工建设，将为开发区物流运输提供更大、更广阔的市场。
优势二：国有土地资源丰富,土地使用手续便捷。开发区总面积180平方公里，全属国有土地，地势平坦开阔，便于统一规划、连片开发。土地属县域市管，报批转用手续便捷，房屋拆迁量较少。开发区工业用地价格低廉，供地成本不到市区的一半，能够为企业做强做大提供广阔的发展空间。
优势三：基础设施及配套设施完善。20##年以来，开发区累计投资基础设施及配套设施建设资金25亿元，建成道路总长40多公里，铺设排水干渠（管）50多公里、给水管道30多公里。现有日供水量为4万吨的大型水厂一座，有11万千伏、3.5万千伏变电站以及110千伏数字化变电站各一座，在建的年处理10万吨污水处理厂一期工程将于今年内投入使用。目前，开发区基础设施覆盖具备开发利用条件的区域达到30平方公里，为项目建设和产业发展提供了良好的条件。
优势四：投资软环境和谐宽松。开发区管委会作为南宁市政府的派出机构，享有市一级行政审批权限，区内有工商、国税、地税、质监、消防、公安等管理机构进驻，各项审批职能完备，设有政务服务中心，实行封闭式管理，能为投资商提供“一站式”便捷服务。开发区服务配套功能齐全，有2所高等职业院校，筹划在建1所技工学校，人才劳动力资源市场健全，可免费为企业提供招工服务。周边劳动力资源丰富，劳动用工成本低，最低工资标准为580元/月。此外，开发区内金融、保险、通讯、医院、学校、商业等体系健全，能够提供完善的配套服务。
优势五：享有多重优惠投资政策。开发区除享受国家西部大开发、沿海地区、民族区域自治、对侨特殊政策等优惠政策外，还有广西北部湾经济区以及南宁市给予的多项特殊优惠政策。开发区内收税不收费，除国家和法律法规明确规定的行政事业性收费项目外，不再征收任何地方性收费。实行灵活的财政扶持政策，对企业技术改造、产品升级等方面的投资给予补贴，对项目建设贷款给予贴息支持。
优势六：特色产业园初具规模。开发区特色产业发展迅速，食品加工、轻纺制鞋、机械电子、生物医药、家俱制造等产业规模不断壮大。其中，食品加工产业已经聚集了年产20万千升珠江啤酒、年产10万吨肉制品的河南双汇食品、年产2600万箱台湾统一饮料、年产700万箱灌装“王老吉”饮料以及年产1.12万吨方便面、 2万吨冰品饮料的华丰食品、伊利集团等28家知名企业落户。轻纺制鞋产业，以台湾（南宁）轻纺产业园为核心区，聚集了台湾麦斯鞋业、楠熙鞋业、贯铨鞋业等14家轻纺制鞋企业，总投资超过15亿元。机械电子产业聚集了南益摩托、鼎天机械、中盟机械、邦凯新能源锂电池项目、中宝能源项目等35家企业和项目, 特别是与锂电行业国内第二、国际第五的深圳邦凯新能源股份有限公司达成新能源产业战略合作、研发生产高端动力电池，为开发区发展新能源汽车、应用动力电池机电产品新兴战略产业的发展奠定了坚实基础。生物医药产业聚集了广西投资集团维科特药业、广西万德药业等18家企业。家俱制造产业聚集了广西金鼎阳光家具、上海盛邦厨柜等16家企业。
第二章南宁东盟经济开发区房地产发展现状
一、东盟经济开发区房地产发展现状
l 由于先前是华侨农场后来又定位为工业区，所以房地产起步比较晚，发展相对滞后，整个房地产市场处于不发达县城房地产市场这一行列，与目前定位为南宁城市副中心和重要卫星城市相距比较大。
l 保障性住宅建设相对比较多，当地居民基本有自住住宅，已建成的有经济适用房项目兴侨小区，目前在建的有经济适用房项目华侨城项目及新政府南面的三座高层廉租房项目，保障性住宅的建设必定影响商品房住宅的销售。
l 整个开发区是向东面（武鸣县城方向）发展，初步形成了西部的老城区和东部的新城区，老城区相对而言项目比较少且住宅价格比新城区低大约100—200元/平方米，新城区有比较好的发展前景，如要投资长线可考虑在新区收储土地。
l 整个经济开发区处于大开发、大发展的背景下，开发区也提出了一些新的大胆的发展思路，但总体重新出让地块比较多，多个房地产项目将上马，住宅竞争压力加大。
l 商品房住宅销售比较慢，现房积压量比较大，短期难改变积压现状，商品房的销售价格小幅上涨，虽然成交量情况比较差，但半年中价格小幅上涨100元/平方米左右。
l 商业地产的发展相对比较落后，有一个比较老的农贸市场和一个商业中心（益尔佳商业广场），没有形成像县城一样的一个品牌街，有商业发展潜力。
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二、项目个案分析：
项目个案中商品房项目有5个分别是：现代阳光城、华天茗城、大地明珠、锦绣苑、嘉华城
保障房项目有2个分别是：华侨城、新政府南面项目
即将动工项目4个分别是：传承府邸（已开工）、侨盛花苑、东盟嘉坤城、东盟国际
l 现代·阳光城
开 发 商：南宁润田房地产开发有限责任公司
项目位置：南宁-东盟经济开发区武华大道43号（武华大道和建设南路交汇处）
定位概念：（商业）新城CBD商圈、财富制高点 （住宅）宜居标杆、品质典范
占地面积：32799.30平方米
建筑面积：209933.8平方米
户型配比：三房两厅（110-140㎡）、四房两厅两卫（140-150㎡）
规划情况：项目工程以居住高层住宅为主，同时配套设置公寓、商业店铺、物业管理等生活配套设施。项目分3期开发，其中一期1栋18.5F的产权公寓，1栋13F的小高层住宅楼（1号楼，3个单元，每单元1梯4户），1栋3.5F的商业铺面；二期组团包括3栋18.5F的高层住宅楼（2-4号楼，每号楼分2个单元，每单元1梯4户），1栋3.5F的商业铺面；三期组团包括1栋18.5F的高层住宅楼（5号楼，分3个单元，每单元1梯4户，其中2单元以4房为主）。
销售进度：项目一期部分商业开始营业，住宅销售1号楼的13层小高层。销售速度慢，低、高楼都有房子可选择。
价格走势：3400-3900元/平方（询价时说3950均价）实际成交价3500元/平方米
优劣分析：项目位于武华大道和建设南路交汇处，过往车辆较多，一期商业开始招商，几大银行已经进驻营业，会带动不少人流。项目周边亦有客运站、公园等。不利之处项目周边有锦绣园、华天名城、嘉华城及在筹建中的传承府邸等楼盘，竞争比较大。
项目总平图
l 锦绣园
开 发 商：广西凯盛房地产开发有限公司
项目位置：南宁东盟经济开发区建设路（宁武大道与上平道交汇处）
定位概念： 60000㎡欧式洋房，以爱之名，为爱筑家
占地面积：54亩
建筑面积：60000平方米
户型配比：50㎡1房，75-100㎡两房，270-300㎡叠加两层豪宅
规划情况：项目由4座1000㎡别墅（双开两栋），2栋叠加双层豪宅、5栋多层，1栋酒店式公寓组成的开放式小区。
销售进度：目前在内部认购5号楼4层多层，2栋叠加双层豪宅，其中5号楼认购15套左右，叠加双层豪宅还未有客户认购。9月中下旬开盘
价格走势：5号楼多层3房（110㎡）均价2900元/平方；叠加双层豪宅均价3900元/平方
优劣分析：项目以3部分开发建设管理其中多层洋房、别墅区部分，整体上看，洋房区绿化景观很好，适宜居住。而6-9号楼在独立多层为开放式的住宅、商业一体，人员复杂。
总平图
● 大地明珠：
开发商：广西昌桂源投资有限公司
项目位置：南宁武鸣东盟经济开发区教育路与人民路交叉路口
定位概念：新城中心 首席电梯景观社区
占地面积：23.4亩
建筑面积：80000㎡
户型配比：三房二厅二卫（98——107㎡）、二房一厅、一房一厅
规划情况：项目由5栋18层高的商品房组成
销售进度：除4号楼在售外，其余4栋基本售罄。
价格及走势：3300——3400元/㎡
优劣分析：项目20##年12底一期交付使用，可选户型不多，销售人员态度冷淡。
总平图
● 华天茗城
开发商：广西向南居建设投资有限公司
项目位置：南宁—东盟经济开发区武华大道168号
定位概念：首席东南亚风情园林社区
占地面积：76亩
建筑面积：162148.7㎡
户型配比：四房二厅二卫、三房二厅二卫、二房二厅一卫
规划情况：项目由商住组成，6栋12层、4栋18层高商品房组成，在小区东面大帽山一侧是1—2层的纯商业
销售进度：10#、8#楼11月份提前交房；目前在售少量4#楼户型，面积约100-119㎡三房至四房，其中2#楼9月15日开始预约，10#、8#楼商铺招商即将开始
价格走势：3600——3700元/㎡
优劣分析：毗邻市政大帽山城市广场公园，位置周边简洁，目前只有4#楼在售
总平图
● 嘉华城
开发商：南宁市嘉华房地产开发有限公司
项目位置：南宁武鸣东盟经济开发区（华侨投资区）武华大道170号
定位概念：嘉华城大南宁的后花园
占地面积：87.15亩
建筑面积：144803.2㎡
户型配比：三房二厅一卫、四房三厅三卫（楼中楼）
规划情况：项目由商住组成，其中有15栋多层住宅，20#楼规划为商住楼
销售进度：目前现房销售，房源有120㎡的三房以及136-207㎡的楼中楼可选择，价格区间为2398-2978元/㎡。
价格及走势：2500——2700元/㎡
优劣分析：基本售罄，绿化少
总平图
● “华侨城”安居小区
开发商：南宁华强产业投资有限公司
项目位置：南宁武鸣东盟经济开发区（大帽山公园边上，华天茗城后面）
定位概念：
占地面积：一期86.3亩(二期未说明)
建筑面积：226542.88㎡
户型配比：三房二厅一卫为主
规划情况：一期16栋高层共1452套，小区配建农贸市场、综合批发市场、幼儿园设施等
销售进度： 农场职工以房换房
价格走势：询问了另外一个经济适用房去年价格1300元/㎡，本案以房换房，差价1300-1600元/㎡
优劣分析： 项目销售对象以农场职工为主，以房换房价格偏低，但是项目地理位置较偏，交通不便、其他的生活配套也很少
总平图
● 华侨新城
开发商：广西创世房地产开发有限公司
项目位置：武鸣里建南宁华侨投资区武侨大道东侧
定位概念：
占地面积：14766㎡
建筑面积：35881㎡
户型配比：三房二厅、两房一厅
规划情况：4栋8层组成的三角形围合式小区
销售进度： 尾盘销售，4号楼一梯四户共6个单元，余下房源25套左右，集中在6-8层
价格及走势：3300-3600元/㎡
优劣分析：小区绿化少，高楼层销售速度慢
●传承府邸（项目筹建中，动工平整土地，相关资料无）
