房 地 产 评 估 报 告
项 目 名 称：武汉市武昌区中北路
世纪彩城丽苑2单元704住房
委 托 方：XXXX
估 价 方：湖北工业大学
估 价 人 员: 王彬
估价作业日期：20##年10月20日至10月31日
估价报告编号：鄂房估字[01]第XX号
目 录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、估价技术报告
六、附件
致 委 托 方 函
XXX：
受您的委托，我于20##年10月20日至10月31日，对位于武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2单元704住房，建筑面积为106m2，《房屋所有权证》证号为鄂证字第XX号的房屋资产进行市场价格评估。
根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经过本人实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点重20##年10月25日的价格为1250024元，单价为11792.68元/m2
王彬
20##年10月25日
估 价 师 声 明
我郑重声明：
一、我在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
签字
王彬
20##年10月25日
估价的假设和限制条件
一、本项估价的假设条件
1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为民用，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
二、本项估价的限制条件
1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。
2.本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用，不对其他用途负责。
3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。
4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。
6.本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税。
武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑２单元７０４号房屋资产评估结果报告
一、委托方
单位名称：XXXX
单位住址：XXXX
联系电话：XXXX
二、估价方
机构名称：湖北工业大学
单位住址：武汉市南湖徐家墩
法定代表人：王彬
联系电话：65656565
三、估价对象
㈠ 物质实体状况
1.建筑物状况
⑴委估建筑物于20##年建成，维护保养情况较好，成新率为95%，建筑面积为106m2，其中含公摊面积20m2。
⑵世纪彩城位于武汉市武昌区，钢筋混凝土结构，高30层，委估对象属第7层4号房，地面铺地板砖，铝合金窗；世纪彩城所配置两部电梯；设地下停车场。
2.委估对象利用现状
委估房地产现住房用，公共配套设施好。
3.周围环境
估价对象位于沙湖公园大门外，环境优雅，交通便利，人流量大，是武汉市非常好的居住地段。
四、估价时点
20##年10月25日。
五、估价方法
本人在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，决定采用收益还原法来测算委估房地产的价格。
六、估价结果
房地产价格1250024元，单价11792.68元/m2
七、估价作业日期
20##年10月20日至10月31日。
八、估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为壹年，即从20##年10月25日至13年10月25日。
九、估价人员
王彬
20##年10月25日
武汉市世纪彩城丽苑2单元704号房地产估价技术报告
一、个别因素分析
㈠ 物质实体状况
1.建筑物状况
⑴委估建筑物于20##年建成，维护保养情况较好，成新率为95%，建筑面积为106m2，其中含公摊面积20m2。
⑵世纪彩城位于武汉市武昌区，钢筋混凝土结构，高30层，委估对象属第7层4号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，铝合金窗。每层设两部电梯；设地下停车场。
2.委估对象利用现状
委估房地产现作居住用，公共配套设施好。
二、区域因素分析
估价对象位于沙湖公园大门外，环境优雅，交通便利，人流量大，是武汉市非常好的居住地段
三、市场背景分析
1.一般因素
影响土地价格的一般因素主要有地理位置和经济和社会发展状况、房地产市场等。
⑴ 理位置和行政区划
武汉市位于湖北中部，是中部较发达的城市。交通四通八达，用武广高铁，直航巴黎；水上可直航2000吨轮船至上海，初具规模的现代化立体交通网络更加突出了武汉市“出海大通道”的重要地位。武汉市自古以来就是工业发达的城市，而今则是一座正在迅速崛起的现代化城市。武汉水陆空交通四通八达；邮电已跨入全国先进行列，城市的基础和公共设施较为完善。随着城市建设的发展，基础设施的不断完善 ，更多的投资者看好这里。由于与广州较为紧密的联系，武汉市目前正在成为外来投资者投资最理想地，加上自身有较大的城市规模、人口和较多的外来流动人口，人流、物流、资金流、信息流已初具规模。
⑵ 济和社会发展状况
武汉市已经成为中部最大的都市，GDP已经跃居全国前十，高楼喜迎更多人才，经济更加活跃。
⑶ 地产市场分析
武汉市房地产业近几年发展迅速，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，近几年武汉市房地产市场相对而言走低幅度不大。总体来说，武汉房地产近几年总体发展有如下特征：近几年武汉的房地产开发均集中于长江两岸和郊区，房地产价格相对较低，总体来说，武汉目前房地产开发量与城市规模相比，仍然处于较低水平。
四、最高最佳使用分析
根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。
五、估价方法选用
本人在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，决定采用收益还原法来测算委估房地产的价格。
收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价测算过程
收益法
由于该房屋可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。
1.估算总收益
通过调查武汉市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的住房的月出租价格一般为2000元/m2，租金损失为4个月，则年总收益为：
2000×106×（12-4）=1696000元
2.估算年房地产租赁总费用
总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。
① 屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯 例按建筑物重置价的1.5％计算，据对武汉地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为8000元/m2，则：
房屋修缮费＝8000×106×1.5％＝12720元
②管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年租金的3％，则：
管理费＝1696000×3％＝50880元
③保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰，则：
保险费＝8000×106×95%×2‰＝1611.2元
④税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及重庆市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的12％，营业税按年租金的5％，教育附加按营业税的3％，城市维护建筑税按营业税的7％，以上税费小计为17.5%,则：
1696000×17.5%=296800元
上述①、②、③、④总费用合计为362011.2元
3.年纯收益
1696000－362011.2＝1333988.8元
4.还原利率的确定
还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：
还原利率＝一年期贷款利率×70％＋期望得到的利润×30％
一年期贷款利率为5.31%；期望得到的利润设为10％，则：
还原利率＝5.31%×70%＋10%×30%＝6.717％
5.确定收益年限
委估对象建筑物剩余使用年限为70年，委估宗地剩余使用年限为70年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取70年。
6.计算房地产的价格
据估计，未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近，因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则
收益价格=1333988.8/6.717％×[1－1/（1＋6.717％）]=1250024.64元
取整为1250024元。
房地产单价=1250024÷106=11792.68元/m2
附 件
一、《房屋所有权证存根》
二、《价格评估委托书》
三、估价机构营业执照；
四、估价机构的资质证书；
五、估价人员资质证书；
六、估价机构备案证明。
以上均为复印件。
第二篇：资产评估报告(例)
资产评估报告书
目 录
资产评估报告书摘要
资产评估报告书正文
一、 绪言
二、 委托方、资产占有方简介
三、 评估目的
四、 评估范围及对象
五、 评估基准日
六、 评估原则
七、 评估依据
八、 评估方法
九、 评估过程
十、 评估结论
十一、特别事项说明
十二、评估基准日期后重大事项
十三、价值类型或定义
十四、评估报告成立的前提条件和假设条件
十五、评估报告法律效力
十六、评估报告提出日期
资产评估报告书（摘要）
委托方：贵州茅台股份有限公司
资产占有方：贵州茅台股份有限公司
被评单位：贵州茅台股份有限公司
评估目的：
贵州茅台股份有限公司发行人民币普通股。为此需对此目的及贵州茅台股份有限公司的资产和负债进行评估，为贵州茅台有限公司招股工作提供价值参考依据。
评估基准日：*******
评估范围及评估对象：
包括流动资产及负债等。资产评估申报表列示的本公司总资产为74,123.96万元，负债为51,886.77万元，净资产为22,237.19万元。
评估方法：采用单项资产加和法。
评估结论：
以下摘评估报告：
资产评估申报表列示的总资产评估值为76,809.49万元，负债评估值为51,978.86万元，净资产评估值为24,830.63万元。
资产评估结果汇总表
评估机构：*****
伐定代表人：******
总评估师：******
报告出具日期：******
资产评估报告书（正文）
项目名称 贵州茅台股份有限公司招股项目。
一、绪言
本会计事务所接受贵州茅台股份有限公司委托, 根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对为评估目的而涉及的全部资产及负债进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估资产在评估基准日所表现的市场价值作出了公允的反映。现将资产评估情况和评估结果报告如下：
二、委托方和资产占有方概况
（一） 委托方简介
委托方：贵州茅台股份有限公司。
注册地址: ******
法定代表人：****
注册资本：成立时注册资本为人民币****万元
企业类型：有限责任公司
经营范围：****
（二） 资产占有方简介
贵州茅台份有限公司
三、评估目的
为配合贵州茅台股份有限公司发行人民币普通股，本次评估即为该经济行为所涉及的贵州茅台股份有限公司资产在评估基准日的价值提供参考依据。
四、评估范围及对象
包括流动资产及负债等。资产评估申报表列示的本公司总资产为74,123.96万元，负债为51,886.77万元，净资产为22,237.19万元。
五、评估基准日
******
六、评估原则
根据国家资产评估的有关规定，本公司及评估人员遵循以下原则进行评估：
1、工作原则：独立、客观、公正、科学的评估原则
(1)、独立性原则：资产评估工作由具有资产评估行业管理机构授予资产评估资格的社会公正性机构独立进行操作，不受被评估资产各方当事人利益和外界干扰的影响。评估机构及操作人员与被评估资产各方当事人没有利害关系；
(2)、公正、客观性原则：评估人员从实际出发，认真进行调查研究，在掌握翔实可靠资料的基础上，采用符合实际的标准和方法，得出合理、可信、公正的评估结论；
(3)、科学性原则：在具体评估过程中，根据特定目的，制定科学的评估方案，采用科学的评估程序和方法，用资产评估基本原理指导评估操作。
2、操作原则：资产持续经营和产权利益主体变动、替代性、公开市场原则等。
(1)、资产持续经营原则和产权利益主体变动原则：评估中根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据；
(2)、替代性原则：同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种时，选用最低的一种；
(3)、公开市场原则：评估选取的作价依据和评估结论都可以在公开市场存在或成立，交易条件公开并且不具有排他性。
本次资产评估过程中，本公司评估人员按照国家有关国有资产管理及资产评估的有关法律法规以及《资产评估操作规范意见》（试行）、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的要求，遵循以上基本原则，对委估资产进行评估，以保证客观、公正地反映评估对象在评估基准日的公允市场价值。
七、评估依据
（一） 主要法规依据
1.国有资产评估管理办法及其施行细则；
2.原国家国资局转发的《资产评估操作规范意见》；
3.财政部财评字（1999）第 91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；4.参照国有企业固定资产管理暂行条例；
5.企业财务通则、企业会计准则、企业会计制度；
6.其他法律法规。
（二） 经济行为依据
贵州茅台股份有限公司招股项目。
（三） 重大合同协议、产权证明文件
1.投资合同、协议；
2.车辆行驶证；
3.房地产权证；
4.其他相关证明材料或文件。
（四） 采用的取价标准
1、 全国资产评估价格信息；
2、上海东华会计师事务所有限公司评估基准日审计报告。
（五） 参考资料及其他
1.委托单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；
2.委托单位提供的资产评估明细表；
3.上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
4.其他有关价格资料。
八、评估方法
概述 本次评估采用单项资产加和法，对各项评估对象具体资产评估时主要采用重置成本法，对房屋建筑物的评估主要采用收益法。
货币资金 对货币资金按核实及调整后的账面值评估。
应收款项 对应收款项按核实及调整后的账面值扣减估计的坏账损失后确定评估值评估。
存货 对存货根据市场价格信息或企业产品出厂价格查询取得现行市价，作为存货的重置单价，再结合存货数量确定评估值。对于现行市价与帐面单价相差不大的存货，按帐面单价作为重置单价；对产成品，现行出厂市价扣除与销售相关的费用、税金（含所得税），并按照销售状况扣除适当的利润，然后确定评估单价；在产品根据其约当产量比照产成品评估；对损坏、变质、不合格、型号过时的存货按照残余价值或以重置全价为基础折扣后确定评估值；对在用低值易耗品，考虑成新率因素后确定评估值。
长期投资 通过对被投资单位的经营情况、基准日的资产结构状况等详细分析后判断后，根据被投资单位经审计后会计报表列示的净资产结合投资比例确定评估值；对无法了解到被投资单位目前经营状况和取得相关财务经营资料的长期股权投资按账面值列示。
固定资产 对固定资产设备评估，采用重置成本法评估，根据重置全价及成新率确定评估值；对房屋建筑物主要采用重置成本法评估。
负债 对负债按核实及调整后的账面值确定评估值。
九、评估过程
我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权核实，具体步骤如下：
1、与委托方接洽，听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产历史和现状的介绍，了解评估目的、评估范围及其评估对象，确定评估基准日，签订评估业务约定书，拟定评估方案；
2、指导企业填报资产评估申报表；
3、对该单位填报的资产评估明细申报表进行征询、鉴别，选定评估方法；根据资产评估申报表的内容，与该单位有关财务记录数据进行核对，到现场进行实物核实和调查，对资产状况进行察看、记录，并与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理情况；查阅委估资产的产权证明文件和有关机器设备运行、维护及事故记录等资料；开展市场调研询价工作，收集市场价格资料；
4、根据各评估人员对各类资产勘查的初步结果，进行评定估算；各评估人员进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善；
5、根据评估工作情况，起草资产评估报告书，并经三级审核，在与委托方交换意见后，向委托方提交正式资产评估报告书。
十、评估结论
账面值 资产评估申报表列示的账面总资产为74,123.96万元，负债为51,886.77万元，净资产为22,237.19万元。
调整后账面值 清查调整后，资产为74,123.96万元，负债为51,886.77万元，净资产评估值为22,237.19万元
评估值 经评估，资产总额评估值为76,809.49万元，负债评估值为51,978.86万元，净资产评估值为24,830.63万元。
其他 评估结论详细情况见评估明细表，评估结果汇总如下表。
资产评估结果汇总表
十一、特别事项说明
1. 本报告中一般未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家有关规定处理。
2. 本报告不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证及其他中介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
3. 本报告对被评资产所进行的调整和评估是为了客观反映评估结果，评估机构无意要求该单位必须按本报告进行相关的帐务处理，是否进行及如何进行有关的帐务处理，应当依据国家有关规定。
十二、评估报告评估基准日期后重大事项
1. 需要说明的是，评估基准日期后事项可能影响评估结论.
2. 截止评估报告提出日期，没有发现资产占有方存在其他任何重大事项。
3. 如果存在评估基准日期后重大事项，不能直接使用本评估结论。
4. 若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。
5. 若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
十三、价值类型或定义.
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的评估原则、假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
十四、评估报告成立的前提条件和假设条件
1. 本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑，且本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其它不可抗力对评估结论的影响。
2. 本次评估假定国家宏观经济政策和所在地区的社会经济环境无重大变化；行业政策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收政策、信贷利率等无重大变化。
3. 本次评估假定被评估企业及其资产在未来生产经营中能够持续经营下去，并具有持续经营能力。
4. 当上述条件以及评估中遵循的评估原则等其它情况发生变化时，评估结论一般不成立，评估报告一般会失效。
十五、评估报告法律效力
（一） 评估报告使用范围
1. 本报告专为委托方所使用，并为本报告所列明的目的而服务，以及按规定报送有关政府管理部门审查。
2. 除非事前征得评估机构书面明确同意，对于任何其它用途、或被出示或掌握本报告的任何其他人，评估机构不承认或承担责任。
3. 评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不会随意向他人提供或公开。
4. 评估报告书及其相关材料系反映评估机构执业水平与执业技能、技巧，委托方及获得、使用、审核报告的相关单位未经评估机构书面同意，不得随意向他人提供或公开。
5. 本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行业管理部门审核的其他正式材料，与本报告具有同等法律效力，及同样的约束力。
（二） 报告中有关评估对象法律权属说明的效力
根据《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）：
1.委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
2.注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。
3.本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。
（三） 评估报告有效期
1.本评估结论的有效期按现行规定为壹年，从评估基准日20##年10月28日起计算至20##年10月28日有效。
2.超过评估报告有效期不得使用本评估报告。
（四） 涉及国有资产项目的特殊约定
如本评估项目涉及国有资产，而本报告未经国有资产管理部门备案、核准或确认并取得相关批复文件，则本报告不得作为经济行为依据。
（五） 评估报告解释权
本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释
十六、评估报告提出日期
*******