公务车资产评估项目公开询价函

项目编号：

第一章　询价公告

XXXX公司现对“公务车资产评估项目(编号：XXX）”进行公开询价。欢迎符合资格要求的单位根据本函要求一次性报出不得更改的价格及服务承诺。

1.项目编号：

2.内容及预算：

拍卖公务车资产评估项目,预算金额XXX元。供应商报价不得超过预算价，否则为无效报价。

3.供应商应具备的资格要求：

3.1符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定要求的法人；

3.2具有相应企业资产评估资质；

3.3供应商自20##年1月1日以来具有类似资产评估项目业绩（以合同为准）；

3.4法律、行政法规规定的其它条件。

4.澄清答疑：所有关于本项目的补充、答疑、变更等相关通知公告均以XXX发布为准，若因供应商未及时关注而造成的一切后果由供应商自行承担。

5.成交原则：

5.1由询价小组根据符合评估需求、质量和服务相等且报价最低的原则，以最低报价的供应商作为成交候选供应商。该供应商的报价即为成交的合同价。供应商的报价函将作为合同的组成部分。

5.2由询价小组对各供应商的报价函进行符合性审查，出现下列情况之一，按无效报价处理：

5.2.1 供应商所提交的报价函没有满足报价函构成要求的；

5.2.2 供应商未能提供经盖章确认后的有效报价清单；

5.2.3总体技术要求不满足询价函的要求；

5.2.4 不能满足询价函中规定的工期要求的；

5.2.5 不符合法律、法规和询价文件中规定的其他实质性要求。

5.3若供应商或合格供应商不足3家，可采用竞争性谈判等其他方式继续进行。

6.报价函递交时间：。

7.询价开始时间：。

8.报价函地点：

9.服务期：3日内提交合格的资产评估报告。（具体开始时间，签订合同时约定。）

10.付款方式：本项目合同生效后，资产评估报告完成并通过采购人确认或备案后，一次性付清所有合同价款。

11.报名：

11.1本项目无需报名，在规定的报价函递交时间内现场递交报价函。

第二章　询价须知

1．报价函构成：

1.1供应商及其法定代表人签署的有效报价清单、分项报价汇总表（单价、合计价，加盖公章），格式内容要求附后。

1.2供应商的营业执照副本、税务登记证、相应资产评估资质证书（以上资料提供复印件并加盖公章）；

1.3报价函一式三份，正本一份，副本两份，须清楚地标明“正本”、“副本”字样，正本、副本应一致（若内容不同以正本为准）。

1.4满足询价函各项要求的证明材料等，包括但不限于下列内容：

1.4.1供应商基本情况表；

1.4.2近3年来承担类似项目业绩证明材料（合同）；

1.4.3 拟投入本项目人员情况表。

1.5法定代表人有效身份证复印件，其委托代理人有效身份证复印件及其法定代表人授权委托书。

2.报价要求：

2.1报价以人民币报价；

2.2供应商的报价一经认可，即为签约的合同价；

2.3供应商必须按照询价函的要求一次性报出不可更改的价格及服务承诺；

2.4供应商自行考虑市场风险，应包括供应商完成本项目资产评估报告、评审及备案并提交所有成果所发生的采购范围规定的所有费用（含利润、税金、招标代理服务费等）。供应商发生漏报、少报等情况由供应商自负。

3.报价函递交：

供应商应将报价函在本询价函规定的截止时间前递交至指定地点。否则，有可能按无效报价函而被拒绝接收。

4.签订合同

在询价结果公告期满后，成交供应商应在3日内与采购人签订合同。

本询价文件未尽事宜，按现行政府采购的有关法律法规和规定执行。XXX对本采购询价文件拥有最终解释权。

第三章 服务内容及相关要求

第一节 服务内容及相关技术

本项目为XXXXXX车型，本项目服务内容为车辆资产评估工作。

第二节　其他要求

应向采购人提交通过采购人确认或备案的资产评估报告及相关资料4份。

第五章　报价响应文件组成部分格式

一、供应商及其法定代表人或委托代理人有效签署的报价清单

1、报价清单（格式）：

供应商名称（公章）：     法定代表人或其委托代理人签字：

年    月   日

2、分项报价汇总表（格式）：

注：报价应包括完成本项目资产评估报告编制、评审及备案并提交所有成果所发生的采购范围规定的所有费用（含利润、税金、招标代理服务费等）。

供应商名称（公章）： 　法定代表人或其委托代理人签字：

       年   月   日

二、供应商的营业执照副本、税务登记证、相应资产评估资质证书（以上资料提供复印件并加盖公章）。

三、满足询价函要求的证明材料等，包括但不限于下列内容：

1、供应商基本情况表；

2、近3年（20##年以后）来承担类似项目业绩表。

附：业绩合同

3、拟投入本项目人员情况表

四、法定代表人有效身份证复印件，或委托代理人有效身份证复印件及其法定代表人授权委托。

 

 

 

 

附件：法定代表人身份证明或授权委托书（格式）

第二篇：发起设立北京汽车集团股份有限公司(筹)之北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部部分资产评估项目

发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）

之北京汽车工业控股有限责任公司 乘用车事业部部分资产评估项目

资产评估说明

天兴评报字（2010）第116-3号

（共一册，第一册）

北京天健兴业资产评估有限公司

二〇一〇年四月六日

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 目录

发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）

之北京汽车工业控股有限责任公司

乘用车事业部部分资产评估项目

资产评估说明

天兴评报字（2010）第116-3号

目 录

第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明............................................................1

第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明............................................................2

关于进行资产评估有关事项的说明..............................................................................3

一、委托方、被评估资产和委托方以外的其他评估报告使用者概况...............3

二、关于评估目的的说明.......................................................................................4

三、关于评估对象和范围的说明...........................................................................4

四、关于评估基准日的说明...................................................................................5

五、可能影响评估工作的重大事项说明...............................................................5

六、资产及负债清查情况的说明...........................................................................5

七、资料清单...........................................................................................................6

第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明................................................9

一、评估对象与评估范围的说明...........................................................................9

二、实物资产的分布情况及特点...........................................................................9

三、资产核实情况总体说明.................................................................................10

四、资产清查结论及说明.....................................................................................11

第四部分 成本法评估技术说明..................................................................................12

一、设备评估技术说明.........................................................................................12

二、在建工程评估说明.........................................................................................20

三、土地使用权评估技术说明.............................................................................23

第五部分 评估结论及其分析......................................................................................34

一、评估结论.........................................................................................................34

二、成本法评估结果与账面价值比较变动情况及原因.....................................35

三、评估结论成立的条件.....................................................................................35

四、评估结论瑕疵事项.........................................................................................35

五、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响.....................................36

六、评估结论的效力、使用范围与有效期.........................................................37

北京天健兴业资产评估有限公司 - i -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 关于资产评估说明使用范围的说明

第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明

评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

北京天健兴业资产评估有限公司 - 1 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 关于进行资产评估有关事项的说明

第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明

委 托 方：北京汽车工业控股有限责任公司

北京天健兴业资产评估有限公司 - 2 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 关于进行资产评估有关事项的说明

关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方、被评估资产和委托方以外的其他评估报告使用者概况

评估委托方为：北京汽车工业控股有限责任公司

被评估资产为：北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部部分资产 产权持有者为：北京汽车工业控股有限责任公司

委托方以外的其他评估报告使用者：本评估报告的其他使用者为与股权收购事宜相关的各方，以及按照国家有关法律法规的规定对本报告进行使用的部门（国有资产管理部门等）的相关人员。

（一）委托方概况

企业名称：北京汽车工业控股有限责任公司（以下简称：北汽控股）

注册资本：人民币123147.5万元

法定代表人：徐和谊

注册地址：北京市朝阳区东三环南路25号

企业类别：国有独资有限公司

主要经营范围：授权内的国有资产经营管理；投资及投资管理；制造销售汽车（含轻型越野汽车、轻、微型客货汽车、多功能车、专用车、轿车）；农用机械、农用运输车、摩托车、内燃机及汽车配件的制造、销售；汽车、汽车零部件进出口贸易；技术开发、技术服务、技术咨询、信息咨询（不含中介服务）；设备安装；房地产开发、销售。

北汽控股是北京市政府授权经营国有资产的国有独资有限责任公司，北京市人民政府授权北汽控股公司对所属的全资企业、控股企业、参股企业的国有资产行使出资者权利，对授权范围内的国有资产依法进行经营、管理和监督，并相应承担保值增值责任。

（二）被评估资产概况

本次北汽控股拟投入北京汽车集团股份有限公司（筹）的部分资产包括北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部全部固定资产、在建工程及无形资产-土地使用权。

其中：固定资产主要为北京汽车工业控股有限责任公司乘用车分公司及株洲分公司运输车辆及办公用机器设备，账面价值为453.66万元；在建工程为预付的土建工程款及设备购置款，账面价值为31,534.59万元；无形资产为位于株洲市天元区栗雨工业园五十七区的国有出让工业用地土地使用权。

根据北京汽车工业控股有限责任公司与株洲高新技术产业开发区管理委员会和株洲市人民政府签订的合作协议和“湘发改函[2009]113号”关于同意北京汽车工业控股有限责任公司北京汽车制造厂有限公司南方生产基地项目变更业主名称的复北京天健兴业资产评估有限公司 - 3 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 关于进行资产评估有关事项的说明

函，乘用车事业部株洲分公司现已取得的“株国用（2009）第A2071号”国有土地出让合同未缴纳任何土地出让金。故而账面价值为0.00。

二、关于评估目的的说明

北京汽车工业控股有限责任公司、北京首钢股份有限公司、北京市国有资产经营有限责任公司、北京能源投资（集团）有限公司、北京市国有资本经营管理中心拟发起设立北京汽车集团股份有限公司（筹）。其中北京汽车工业控股有限责任公司以其持有的北京汽车投资有限公司等4家公司股权、部分资产等非现金及现金出资；北京首钢股份有限公司、北京市国有资产经营有限责任公司、北京能源投资（集团）有限公司分别以其持有的北京汽车投资有限公司股权及现金出资；北京市国有资本经营管理中心以现金出资。

本次评估对北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部的部分资产进行评估，得出该部分资产于评估基准日所表现的市场价值，为委托方的相关经济行为提供价值参考。

三、关于评估对象和范围的说明

本次评估对象为北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部部分资产。 资产评估范围为北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部在评估基准日20xx年2月28日的部分资产，具体包括固定资产、在建工程及无形资产-土地使用权。

乘用车事业部申报的纳入评估范围内的部分资产账面价值为31,988.25万元，各类资产的账面价值见下表：

单位：人民币万

项目名称

流动资产

非流动资产

其中：可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉

账面价值

-

31,988.25

- - - - - 453.66 31,534.58

- - - - - - -

北京天健兴业资产评估有限公司 - 4 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 关于进行资产评估有关事项的说明

项目名称

长期待摊费用

递延所得税资产

其他非流动资产

资产总计

流动负债

非流动负债

负债总计

净资产 账面价值 - - - 31,988.25 - - - 31,988.25

评估范围内的各项资产业经京都天华会计师事务所有限公司审计。

四、关于评估基准日的说明

本项目评估基准日是20xx年2月28日。

评估基准日是评估人员收集资料、评估作价的基准时点，评估基准日的改变将导致评估结果的改变。本次评估所选取的评估基准日为一会计期间的终止时点，能够全面反映评估对象各种资产及负债的整体情况。

本次资产评估基准日的确定是委托方根据评估目的，本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项的原则做出的。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

根据北京汽车工业控股有限责任公司与株洲高新技术产业开发区管理委员会和株洲市人民政府签订的合作协议和“湘发改函[2009]113号”关于同意北京汽车工业控股有限责任公司北京汽车制造厂有限公司南方生产基地项目变更业主名称的复函，乘用车事业部株洲分公司现已取得的“株国用（2009）第A2071号”国有土地出让合同未缴纳任何土地出让金，该土地取得的前提是株洲分公司20xx年底前完成总收入150亿元人民币的销售收入和达到20万辆整车的生产能力，若在20xx年底前仍未达到实现销售收入150亿元人民币和年产20万辆整车的预计目标，则北京汽车工业控股有限 责任公司需缴回3亿元人民币的建筑补贴和每亩10万元人民币的土地出让金，土地使用权证载明的使用权面积为531706.2平方米，共计约7976万元的土地出让金。

除上述事项外，乘用车事业部承诺在此次评估工作过程中，不存在对评估结果产生重大影响的各类事项。

六、资产及负债清查情况的说明

乘用车事业部对评估范围内的资产进行了全面清查，清查工作由财务部经理牵头，办公室等资产使用部门，于20xx年3月对委托评估的资产和负债进行了清查，资产评估公司派人员参加。

北京天健兴业资产评估有限公司 - 5 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 关于进行资产评估有关事项的说明

1、固定资产。为车辆和电子设备。在清查过程中，评估人员对所有固定资产进行了详细的盘点，对设备重点核对了规格型号、数量、使用状况，并对残损报废、闲置设备进行了登记。

2、在建工程。为在建土建工程及预付的设备款。在清查过程中，评估人员对在建土建工程的施工进度、付款进度进行核实，并逐一进行了现场勘查；对于预付的设备款，主要收集了相关设备购置合同及付款凭证。

3、无形资产-土地使用权。对无形资产-土地使用权主要收集土地取得的相关合同及协议，并调查土地补偿及出让金的支付情况。

七、资料清单

1、资产评估申报表；

2、资产清查结果；

3、相关经济行为的文件；

4、资产权属证明文件、产权证明文件；

5、其他与评估资产项目相关的资料。

北京天健兴业资产评估有限公司 - 6 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 关于进行资产评估有关事项的说明

（本页无正文，为签字页）

委托方（章）：北京汽车工业控股有限责任公司

委托方法定代表人或授权人签字：

年 月 日

北京天健兴业资产评估有限公司 - 7 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 关于进行资产评估有关事项的说明

（本页无正文，为签字页）

被评估单位（章）：北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部

被评估单位负责人签字：

年 月 日

北京天健兴业资产评估有限公司 - 8 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 资产清查核实情况说明 第三部分 评估对象与评估范围及资产核实情况说明 北京天健兴业资产评估有限公司（以下简称“天健兴业”）评估人员依据资产评估的有关规范要求，根据本次资产评估所涉及资产类型和资产的特点，制定了相应的资产清查方案，并按照资产类型分成了固定资产评估组、非固定资产评估组，分别不同评估对象进行现场清查和核实。具体清查核实情况如下：

一、评估对象与评估范围的说明

本次评估对象为北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部的部分资产。

资产评估范围为北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部在评估基准日20xx年2月28日的部分资产。

本次评估对象的产权持有者为北京汽车工业控股有限责任公司；资产使用权人为北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部。

北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部系北京汽车工业控股有限责任公司在北京市朝阳区和湖南省株洲市成立的分公司。分公司成立于20xx年。公司主要从事整车的生产及相关服务。

乘用车事业部申报的纳入评估范围内的部分资产账面价值为31,988.25万元，其中：

固定资产为车辆及办公电子设备，账面价值为453.66万元。

在建工程包括在建土建工程及预付的设备款，账面价值为31,534.59万元。 无形资产为位于株洲市天元区栗雨工业园五十七区的国有出让工业用地土地使用权。

根据北京汽车工业控股有限责任公司与株洲高新技术产业开发区管理委员会和株洲市人民政府签订的合作协议和“湘发改函[2009]113号”关于同意北京汽车工业控股有限责任公司北京汽车制造厂有限公司南方生产基地项目变更业主名称的复函，乘用车事业部株洲分公司现已取得的“株国用（2009）第A2071号”国有土地出让合同未缴纳任何土地出让金。故而账面价值为0.00。

二、实物资产的分布情况及特点

乘用车事业部纳入本次评估范围的实物资产主要为车辆和生产办公用电子设备类固定资产，位于公司在北京市朝阳区华威里10号13层、14层和湖南省株洲市天元区栗雨工业园五十七区的办公区内。

车辆和电子设备，公司设有专门人员负责维护。由于企业正式运营时间较短，车辆和电子设备目前状况较好，能满足乘用车事业部日常经营使用。 北京天健兴业资产评估有限公司 - 9 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 资产清查核实情况说明

公司目前乘用车北京分公司生产办公用房产均为北汽控股公司所有、株洲分公司生产办公用房产为湖南省株洲市天元区栗雨工业园政府提供的免费办公区，根据相关协议，乘用车北京分公司生产办公用房产可以长期使用，株洲分公司生产办公用房产的免费租赁期限为截止20xx年底。

三、资产核实情况总体说明

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关法律规定和公司规范化的要求，按照资产评估约定函所约定的事项，天健兴业业已实施了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时间上的总体要求，天健兴业制订了资产清查方案，将评估人员按专业分成小组，在20xx年3月2日至3月13日期间，分别对固定资产、在建工程及土地使用权的清查核实工作。

天健兴业评估人员对乘用车事业部提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行了验证审核，对资产进行了实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及天健兴业认为有必要实施的其他资产评估程序。另外，对于实物性资产，天健兴业评估人员进行了清查盘点，对于重要资产进行了必要的现场勘察。有关资产清查的具体过程及方法分述如下：

1、固定资产

截至评估基准日，列入本次清查范围的固定资产账面原值为4,954,825.39元，账面净值4,536,630.99元。本次固定资产的清查范围均为设备类固定资产。清查过程是在企业填报资产评估申报表并进行自查的基础上，评估人员在各有关资产管理人员的配合下，对固定资产进行全面核查。

乘用车事业部固定资产有专人进行维护、管理，设备使用状态良好，性能稳定。

其中对于设备类固定资产，截至评估基准日，列入本次清查范围的设备类固定资产账面原值为4,954,825.39元，账面净值4,536,630.99元，为车辆和电子设备。车辆主要为办公用小轿车，电子设备主要为办公设备。对于设备类资产，乘用车事业部在填报资产评估申报表并进行自查的基础上，资产评估人员深入现场对设备进行抽样核查，了解其运行以及维修保养等情况，通过以上方法核实资产数量、型号、规格及状况。在资产清查发现的待报废等资产与有关管理人员及资产占有单位核实的基础上，在资产评估清查明细表中予以注明。

2、在建工程

截至评估基准日，列入本次清查范围的在建账面价值为315,345,834.70元，为乘用车事业正在建设生产厂房和购置的整车生产线及相关设备等。截止评估基准日，评估人员收集了立项批复和开工批复、部分建筑工程承包合同和设备北京天健兴业资产评估有限公司 - 10 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 资产清查核实情况说明 购置合同书等资料，现场查看了厂房建设进度，基本按照合同约定进度建设，付款也以合同约定进度支出。

3、无形资产-土地使用权，列入本次清查范围的无形资产-土地使用权评估基准日账面值为0.00。为位于株洲市天元区栗雨工业园五十七区的国有出让工业用地土地使用权。

根据北京汽车工业控股有限责任公司与株洲高新技术产业开发区管理委员会和株洲市人民政府签订的合作协议和“湘发改函[2009]113号”关于同意北京汽车工业控股有限责任公司北京汽车制造厂有限公司南方生产基地项目变更业主名称的复函，乘用车事业部株洲分公司现已取得的“株国用（2009）第A2071号”国有土地出让合同未缴纳任何土地出让金。故而账面价值为0.00。

四、资产清查结论及说明

经过上述清查过程，得出以下清查结论：

1、资产账面值情况

经过资产清查，纳入评估范围的资产账面价值为319,882,465.69元。

清查调整结果详见下表：

评估清查汇总表

单元：人民币元 科目名称

一、流动资产合计

固定资产

在建工程

无形资产

四、流动负债合计

六、负债总计 账面价值 - 4,536,630.99315,345,834.70- - 二、非流动资产合计三、资产总计七、净资产

（本页以下空白）

北京天健兴业资产评估有限公司 - 11 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 设备评估技术说明

第四部分 成本法评估技术说明

一、设备评估技术说明

（一）评估范围

本次评估范围为北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部的全部办公用车辆和电子设备类固定资产。依据北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部提供的设备类资产清查评估申报明细表，该部分资产于评估基准日之账面值如下表所示：

项目

设备类合计

固定资产-机器设备

固定资产-车辆

固定资产-电子设备 账面原值 4,954,825.39 - 金额单位：人民币元 账面净值 4,536,630.99 -

根据企业申报，以上资产的产权属于北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部，我公司组织评估小组，对所有设备进行了清查，对关键设备、价值较大的设备进行了重点清查。

（二）资产概况

设备类资产概况

北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部现固定资产类实物资产主要分布于公司在北京市朝阳区华威里10号13层、14层北汽控股公司和湖南省株洲市天元区栗雨工业园五十七区的办公区内。均为办公用车辆和电子设备及家具。

截至评估基准日，该公司拥553台（套），均为车辆和电子设备。评估范围内固定资产主要购置于2009～20xx年期间，截至评估基准日设备状况良好，能较好满足日常工作需要。

电子设备：主要为电脑、空调等办公用品。

（三）评估步骤

1、评估准备阶段

根据待评估资产的构成特点，按照评估规范化要求指导北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部填写《设备评估申报明细表》，并根据申报的明细内容进行账表核对，做到账表相符。

北京天健兴业资产评估有限公司 - 12 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 设备评估技术说明

向北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部的各有关资产管理部门及使用部门下发《设备技术状况调查表》，指导上述单位根据各资产的实际使用情况进行填写。

2、现场调查阶段

根据评估资产特点划分现场工作小组，制定现场工作计划。

评估人员详细了解了设备管理、控制和维修制度以及各项制度的执行情况，参考企业申报表所列示的内容，以北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部实际拥有的资产为基准，对纳入评估范围内的资产逐一进行清查。查阅并复印重大设备的相关合同、设备说明、技术档案和设备大修记录等。根据现场勘察所掌握的情况，按账实相符的原则，对电子设备的实存情况与企业账存情况进行比较。

同时评估人员现场对设备的实际运行状况进行了认真勘查和记录，并向现场使用维护人员详细了解了设备的使用维护情况，并查阅主要设备的验收记录、维护管理资料。通过与有关人员的座谈，充分地了解设备的历史变更及运行情况。

召集有关操作人员、设备管理人员、有关领导和评估师进行讨论，全面分析已掌握的情况，并进一步完善，以便对设备的历史与现状作更全面的了解，从而综合评定设备的经济性能和技术性能等指标，填写《设备技术成新率打分表》等，并作为评估的重要参考依据。

3、综合处理阶段：

利用我公司建立的价格信息库和市场交易价格资料，以评估基准日有效的市价作为确定设备重置全价的基础。

根据评估人员现场勘察记录和由北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部填报的《设备技术状况调查表》，经过分析对比，确定成新率。

评估专家对主要设备进行讨论研究，复核审定重置全价与成新率，使其真实反映客观实际。

提交设备评估技术说明。

（四）评估方法

本次对电子设备所使用的评估方法为重置成本法。计算公式为：

评估值=重置全价×成新率。

重置全价是指按照取得设备的市场和方式重新购入相同或类似全新状态设备并使之达到现有使用状态所需付出的全部成本，包括购买价、培训费、运杂费、安装调试费及其他费用等，购买价以现行市价为基础。

成新率是指根据设备的物理性能、技术性能和经济性能确定的现有设备的新旧程度。

1、运输车辆的评估

（1）重置全价的确定

北京天健兴业资产评估有限公司 - 13 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 设备评估技术说明

车辆重置全价由购置价、车辆购置税和其它合理费用（如验车费、牌照费、手续费等）三部分构成。购置价参照同类车型最新交易的市场价格确定，对于购置时间较早，现无模拟价格的车辆，其购置价根据有关会计凭证核实原购置价并根据国家同类车辆价格的变化进行调整确定，其它费用依据车辆管理部门的收费标准来确定。

（2）成新率的确定

车辆成新率的确定方法为：根据国家有关部门颁布的《汽车报废标准》有关规定，结合对车辆已行驶里程、已使用年限进行调查核定，再分别按已使用年限和已行驶里程计算成新率，取二者中较低者作为成新率。

（3）评估值的确定

将重置全价与成新率相乘，得出评估值，从而对评估基准日所表现的市场价值做出公允的反映。

2、电子设备的评估

（1）重置全价的确定

本次申报列入评估范围内的电子设备主要为在国内采购的设备，因此对此部分设备不含税购置价的确定主要是参照现行市场价格确定。

（2）成新率的确定

通过对设备使用状况的现场调查，合理确定电子设备的物理性损耗，根据各类设备的经济寿命年限和实际已使用年限确定理论成新率。即：

理论成新率=(1-实际已使用年限/经济寿命年限)×100%。

通过有关设备的运行情况，以及向有关设备管理（使用）人员询问该等设备的使用效能，确定成新率调整值，从而确定成新率。

（3）评估值的确定

将重置全价与成新率相乘，计算得出评估值，从而对评估基准日电子设备所表现的市场价值做出公允的反映。

（五）评估依据

1、市场调查及询价资料；

2、《全国机电产品报价手册》（20xx年）；

3、《资产评估常用数据与参数手册》；

4、乘用车事业部提供的有关设备购置合同等；

5、《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》 财税[2008]170号文

6、其他与设备评估相关的资料。

（六）评估案例

案例一：固定资产－车辆设备清查评估明细表 第2项

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SGM6515ATA别克轿车

一、车辆概况

车辆牌号：京PA7355

车辆型号：SGM6515ATA

车辆品牌：别克牌

购入日期：20xx年3月

启用日期：20xx年3月

已行驶公里数：28256公里

生产厂家：上海通用汽车有有限公司

账面价值：251,129.76元

账面净值：232,822.41元

主要参数：

发动机号：92030084

车架号：LSGWT52×26S167468

发动机型号：LB8

燃料种类：汽油

排量/功率：2490 ml/ 112 kw

轮距：前1562 mm 后1608 mm

轮胎规格：215/70R15

轴距：3047mm

轴数：2

外廊尺寸：长5100mm 宽1847mm 高1729mm

总质量：2398kg

核定载客：7人

该车辆20xx年3月购入并启用，至评估基准日已行驶28256公里，目前技术状况良好，未发生任何较大的交通安全事故，也未进行任何修理。

二、重置全价的确定

重置全价=车辆购置价+购置附加税+其他费用

1、车辆购置价

采用市场法：经向本地区该型车辆的销售部门咨询，并查阅汽车商情资料，北京天健兴业资产评估有限公司 - 15 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 设备评估技术说明 确定评估基准日该型车辆购置价为218000元。

2、购置附加税

按不含税价的10%计取，则：

车辆购置附加税=218000/1.17×10%=14,132.48元

3、其他费用

根据本地区车辆管理的有关规定，每辆车的#b@2费、验证费等按500元计取。

4、重置全价=车辆购置价+购置附加税+其他费用

=218000+14,132.48+500= 237,132.48 元

取整为237,100.00元

三、车辆成新率的确定

按使用年限和已行驶公里数孰低计算其理论成新率，再按车辆实际技术状况确实现场技术勘察成新率，然后根据权重比例确定综合成新率。

根据公安部等部门颁发的现行汽车报废标准，该车辆的规定行驶里程为50万公里，经济寿命年限为15年。截至评估基准日20xx年12月31日，该车辆已使用10.13月，已行驶公里时约28256公里，其理论成新率计算如下：

1、年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%

=（15-0.83）/180×100%=94%

2、里程法成新率=（经济行驶里程-一行驶里程）/经济行驶里程×100%

=（500000-28256）/500000×100%=94%

根据孰低原则，取理论成新率为94%

3、现场技术勘察成新率

通过现场勘察车辆现状及查阅车辆档案，并根据该车辆的组成情况，分成若干部分进行技术鉴定，加权打分，确定该车辆的成新率为94%。 序号

1

2

3

4

5 项目 发动机离合器总成 技术状况 汽缸压力符合标准，燃油消耗量在正常范围内，机油无泄漏，无熄火及异常振动。 工字梁无变形和裂纹；转向系统操作轻便灵活；转向前桥总成 节无裂纹。 各轴承温度未超过60°C，差速器及半轴齿轮无毂击后桥总成 声；各结合部无漏油。 变速箱齿轮无脱档，跳档及异常声响；变速杆无明显变速厢总成 抖动；各密封部位无明显渗漏油。 车架无变形，各焊口无裂纹及损伤；连接件齐全无松车架总成 动 标准分 评定分 北京天健兴业资产评估有限公司 - 16 -

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6

7 车身总成 车身无碰伤，脱化，锈蚀；门窗玻璃完好；座椅完整；驾驶室仪表工作正常。 空调音响系

统

合计 制冷、制热系统工作正常；音响效果良好 4、综合成新率

综合成新率=理论成新率×40%+现场技术勘察成新率×60%

=94%×40%+94%×60%

=94%

综合成新率为94%

四、评估值计算

评估值=重置全价×综合成新率

= 237,100.00×94%= 237,100.00元

案例二：固定资产－电子设备清查评估明细表第454项

一、电子设备概况

电子设备型号：松下8020E

电子设备品牌：松下复印机

购入日期：2009-12-01

启用日期：2009-12-01

生产厂家：松下公司

账面价值：8,854.70

账面净值：8,568.40

主要参数：

复印速度：20张或米/分

连续复印：1-999张

首页复印：约6.9秒

预热时间：约30秒(主电源开关ON)

感光材料：OPC

电源：220-240V50/60Hz

功耗：最大值：低于1300W节能模式

尺寸：558*557*460mm

重量：44.6kg

其他特点：内存容量 68MB

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无图像区域 边距5.0mm

显影系统 干式双组份显影

定影方式 热辊定影

曝光控制 文本，文本/图形，图形

复印装置 激光静电成像方式

二、重置全价的确定

1、电子设备购置价

采用市场法：经向本地区该型复印机的销售部门咨询，并查阅复印机商情资料，确定评估基准日该型复印机购置价为9,025.00元。

2、重置全价=设备购置价=9,030.00元（取整）

三、电子设备成新率的确定

按使用年限计算其理论成新率，再按复印机实际技术状况确实现场技术勘察成新率，然后根据权重比例确定综合成新率。

根据有关部门颁发的现行设备报废标准，该复印机的规定经济寿命年限为6年。截至评估基准日20xx年2月28日，该复印机已使用0.24个月，其理论成新率计算如下：

1、年限法成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%

=（6-0.24）/6×100%=96%

2、现场技术勘察成新率

通过现场勘察电子设备现状及查阅电子设备档案，并根据该复印机的组成情况，分成若干部分进行技术鉴定，加权打分，确定该车辆的成新率为96%。 序号

1

2

3

4

5

6

7 项目 光学成像系统 感光鼓及成像系统 显影系统 送纸系统 清洁系统 定影系统 传动系统 技术状况 标准分 评定分 曝光灯、反光镜等清洁无污染，无损坏感光鼓、充电电极、转印电极、分离电极等清洁，无损坏 马达、墨粉盒、显影磁棍、磁棍刮片等运作正常送纸马达、搓纸轮、纸盒、传动齿轮等运作正常，无损坏 清洁刮片、回收棍、废粉传动螺旋杆、废 粉盒、传动齿轮等运作正常 定影热棍、压力棍、加热灯管、热敏电阻 、过热保护开关、传动齿轮等工作正常，无损坏 马达、扫描灯架马达、镜头马达、送纸 马达和显影北京天健兴业资产评估有限公司 - 18 -

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8

输纸系统

马达等工作正常，无损坏

输纸导棍、输纸轮、输纸皮带、树枝风扇、输纸导板

等工作正常无损坏

合计

4、综合成新率

综合成新率=理论成新率×40%+现场技术勘察成新率×60% =96%×40%+96%×60% =96% 综合成新率为96% 四、评估值计算

评估值=重置全价×综合成新率 =9,030.00×96%=8,668.80元

（七）评估结果及增减值原因分析

1、 在执行了上述评估程序和方法后，设备类资产评估结果如下表所示：

金额单位：人民币元

科目

账面价值 原值

合计 车辆 电子设备

4,954,825.39

-

1,244,992.52 3,709,832.87

净值

评估价值 原值

净值 4,517,964.20

-

1,136,347.00 3,381,617.20

原值 -64,285.39

-

-38,692.52 -25,592.87

增减值

净值

增值率% 原值

净值

2、增减值原因

固定资产评估减值18,666.79元，减值率为0.41%。电子设备评估减值原因：电子设备更新速度快，当前购置价格较原购置价格降幅较大。

（本页以下空白）

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二、在建工程评估说明

（一）评估范围

截至评估基准日，列入本次清查范围的在建工程账面价值为315,345,834.70 元，其中在建工程土建工程202,672,277.00元，在建工程－土建安装工程主要为车身厂厂房工程、涂装厂厂房工程、总装厂厂房工程、质量中心、公共工程和临时工程，主要工程于20xx年6月开工；在建工程-设备安装112,673,557.70元，为公司预付的中国三安建设工程公司等公司的设备预付款项目。

（二）评估过程

1、检查评估申报明细表各项内容填写情况，并核实申报合计数与财务报表在建工程账面数是否一致；

2、根据申报的在建工程项目，查阅相关文件，并通过与财务及技术人员交谈了解工程和工程款的实际情况，分析账面值的构成及其合理性；

3、通过现场了解，确定评估方法，测算在建工程评估值；

4、撰写在建工程评估技术说明。

（三）评估方法

对于在建工程-土建工程：

1、我们核实了在建工程项目的立项批复、项目可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。立项批复为《关于北汽南方生产基地项目建设有关问题的会议纪要》( 株政专纪[2009]38号)、《关于北京汽车工业控股有限责任公司北京汽车制造厂有限公司南方生产基地项目核准的批复》( 湘发改工[2008]512号)、《关于同意北京汽车工业控股有限责任公司北京汽车制造厂有限公司南方生产基地项目变更业主名称的复函》（湘发改函[2009]113号），北京汽车工业控股有限责任公司株洲分公司位于湖南省株洲市天元区栗雨工业园五十七区，该项目土地为国有出让，土地使用权证号为《株国用（2009）第A2071号》，土地用途为工业用地，用地面积531706.2平方米，使用年限50年，终止日期20xx年06月25日。建设用地规划许可证号为《株规用[高新]字第200908号》，建设工程规划许可证号为《株规建[高新]字第[2009]38/42号》，建设施工规划许可证号为43xxxxxxxxxxxx。

规划地块内的建（构）筑物情况如下表： 序号

1

2

3

4 工程名称 涂装厂厂房 车身厂厂房 总装厂厂房 质量中心 结构 轻钢 轻钢 轻钢 框架 总建筑面积（㎡） 高度（米） 层数 北京天健兴业资产评估有限公司 - 20 -

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5

6

7

8 辅助工程 油化辅料库 综合站房 车间供油站 污水处理站

合计 钢结构 框架 钢结构 框架

经现场勘查，至评估基准日，涂装厂厂房、车身厂厂房、总装厂厂房、质量中心、厂区配套设施和厂区道路管网已大部分完工，涂装厂厂房、车身厂厂房、总装厂厂房、质量中心完成了主体结构，涂装厂厂房内部已安装部分设备。

2、在建工程账面值包括前期费、工程费、设备安装费，我们分析了各项费用均属合理费用。

3、合同和付款情况

在建工程预算工程款为523,922,539.48元，已支付工程款202,672,277.00元。其中：涂装厂厂房工程预算金额为181,424,143.86元，截止评估基准日已付款60,538,482.82元，工程投入占预算比例的33%，关键工序的实际进展为：钢结构完成95%、地坪施工完成50%、风道施工完成75%、烟囱施工仅完成20%；车身厂厂房工程预算金额为184,953,126.86元，截止评估基准日已付款83,436,403.18元，工程投入占预算比例的45%，关键工序的实际进展为：压机基础完工90%、独立基础承台砼浇筑完成98%、钢柱吊装完成88%、钢屋架吊装完成约94%、地坪施工完成仅5%；总装厂厂房工程预算金额为92,782,695.48元，截止评估基准日已付款29,930,562.42元，工程投入占预算比例的32%，钢柱吊装实际完成92%、钢架梁吊装实际完成约56%、设备基础实际完成60%、地坪施工仅为15%；质量中心工程预算金额为22,978,415.29元，截止评估基准日已付款10,550,517.58元，工程投入占预算比例的46%，框架结构主体（含围护，内外墙抹灰等）已完工，幕墙已安装、室内隔墙已安装、幕墙施工实际完成70%、窗户还未开始安装、天窗幕墙实际完工40%、办公楼内装饰实际完成45%。公共工程和临时工程总预算金额为41,784,157.99元，截止评估基准日已付款18,216,311.00元，工程投入占预算比例的44%。经企业人员和评估人员现场了解情况，株洲分公司严格执行工程形象进度和付款进度保持一致，即，工程实际付款额严格按照合同签订的工程施工进度执行。

此次在建工程采用重置成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合本次在建工程特点，针对在建工程类型和具体情况，采用以下评估方法：

1）若建筑主体转固，但部分费用项目未转的在建工程，若其价值在固定资产评估值中已包含，则该类在建工程评估值为0。

2）未完工项目，根据其在建工程申报金额，经帐实核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。

对于在建工程-设备安装工程

评估人员收集了相关设备购置的合同，并抽查了相关支付凭证，按账面值确北京天健兴业资产评估有限公司 - 21 -

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四、评估结果

北京汽车工业控股有限责任公司事业部列入本次清查范围的在建工程评估值为315,345,834.70元。

（本页以下空白）

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三、土地使用权评估技术说明

（一）评估范围

本次纳入评估范围内的土地使用权无账面值，已于20xx年6月25日取得国有出让工业用地，土地面积531706.2平方米，终止使用日期为20xx年6月25日。

根据北京汽车工业控股有限责任公司与株洲高新技术产业开发区管理委员会和株洲市人民政府签订的合作协议和“湘发改函[2009]113号”关于同意北京汽车工业控股有限责任公司北京汽车制造厂有限公司南方生产基地项目变更业主名称的复函，北汽控股现已取得的“株国用（2009）第A2071号”国有土地使用权证，但未缴纳任何土地出让金，该土地取得的前提是株洲分公司20xx年底前完成总收入150亿元人民币的销售收入和达到20万辆整车的生产能力，若在20xx年底前仍未达到实现销售收入150亿元人民币和年产20万辆整车的预计目标，则北京汽车工业控股有限责任公司需缴回3亿元人民币的建筑补贴和每亩10万元人民币的土地出让金，土地使用权证载明的使用权面积为531706.2平方米，共计约7976万元的土地出让金。

（二）评估方法及过程

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择直接关系到估价结果的准确性，一般来说，应以《城镇土地估价规程》为基本依据，根据当地地产市场发育实际状况，结合待估宗地的具体特点、土地用途及估价目的，并对委托方提供的和评估人员勘查收集掌握的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法。

本次评估主要采用了基准地价系数修正法和成本逼近法。

1、基准地价系数修正法

基准地价系数修正法指在求取一宗待估土地的价格时，依据待估宗地所处地区的土地级别基准地价水平，参照待估宗地所处土地级别的各种修正因素说明，确定区域因素、个别因素、估价期日、容积率与建筑密度、使用年期、开发程度等修正系数，修正得出待估宗地地价的一种方法（计算公式详见测算过程）。

1.1基准地价系数修正法估价过程

1.1.1基准地价成果介绍及内涵

根据株政发[2003] 22号《株洲市人民政府关于公布株洲市城区基准地价更新成果加强地价管理的通知》，株洲市城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。

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其基准地价内涵为基准日于20xx年8月1日，土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯），红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。不同用途基准地价见下表。

基准地价表

单位：元/平方米

土地级别 商业用地 住宅用地 工矿仓储用地

一级 3890 1507 483

二级 2530 1055 400

三级 1646 738 332

四级 1071 517 274

五级 697 362 212

六级 453 253 －

七级 295 － －

根据待估宗地的用途，按20xx年12月公布的《株洲市城区基准地价更新及地价动态监测技术报告》待估宗地基准地价系数修正法计算公式为：

土地单价=基准地价×(1+ΣK?) ×Kt×Ky×Ks×Ka+Kf 上式中：ΣK?—宗地地价区域因素修正值之和

Kt—估价期日修正系数 Ky—年期修正系数 Ks—宗地面积修正系数 Ka—宗地形状修正系数 Kf—开发程度修正额

1.1.2确定待估宗地土地级别及基准地价

根据待估宗地的地理位置及株政发（2003）22号文件《关于公布株洲市城区基准地价更新成果加强地价管理的通知》，可查得待估宗地属五级工矿仓储用地，基准地价为212元/平方米。

1.1.3区域因素(ΣK?)的确定

根据待估宗地所处区位与20xx年12月的《株洲市城区基准地价更新及地价动态监测技术报告》中的工业用地宗地地价区域因素系数指标说明表及修正系数表进行量化，确定待估宗地区位因素ΣK。

五级工矿仓储用地宗地地价区域因素系数指标说明表

因素 交通条件

因子 临街道路状况

优 交通型主干道

较优 混合型 主干道

一般 交通型 次干道

较劣 生活型 次干道

劣 生活型 主干道

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北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 土地使用权评估技术说明

距火车货运站距离(米)<4460 距货运长途汽车站距离(米)<3150 距货运码头距离(米)<3150

公用基础设施完备度

供水保证率(％) 排水状况 电力保证率(％)

100 好 >98

4460-58503150-41403150-414097-100 较好 96-98

5850-74704140-52804140-528094-97 一般 94-96

7470-9310 5280-6580 5280-6580 90-94 较差 92-94

>9310 >6580 >6580 <90 差 <92

产业规模

产业聚集规模

高新技术产业联系紧密区

高新技术高新技术

产业联系产业联系

一一般区，一松散区，

般产业联般产业联

系一般区系紧密区较平坦，

对建筑物无影响 22-25 50-100年一遇

较平坦，对建筑物影响较小18-22 20-50年 一遇

一般产业联系 松散区

独立 分布区

地形条件

环境条件

地势平坦

2

不平坦，

不平坦，

需考虑

需经平整

坡度影响 15-18 10-20年 一遇 生活型 次干道 零星 工业区

<15 <10年一遇

地质条件(T/m)>25 >100年一遇 交通型主干道工业 密集区

洪涝危害等级

道路规划

城市规划

用地规划

混合型次交通型次

生活干道，混合干道，型主干道型主干道较密集区

一般 工业区

支路

其他类型

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五级工矿仓储用地宗地地价区域因素修正系数表

影响因素 临街道路状况

交通条件

距火车货运站距离

优 0.0144 0.0070

较优 0.0072 0.0035 0.0026 0.0023 0.0045 0.0042 0.0032 0.0123 0.0031 0.0017 0.0028 0.0033 0.0022

一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

较劣

劣

-0.0194 -0.0094 -0.0070 -0.0063 -0.0121 -0.0112 -0.0087 -0.0332 -0.0084 -0.0046 -0.0075 -0.0088 -0.0058

距货运长途汽车站距离 0.0052

距货运码头距离

0.0047 0.0090 0.0084 0.0064 0.0246 0.0062 0.0034 0.0056 0.0066 0.0043

公用基础设施完备度 产业规模

供水保证率 排水状况 电力保证率 产业聚集规模 地形条件

环境条件

地质条件 洪涝危害等级

城市规划

道路规划 用地规划

根据工业用地地价区域因素说明表和修正系数表确定待估宗地区域因素ΣK?见下表：

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北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 土地使用权评估技术说明

待估宗地区域因素指标说明、优劣程度、修正系数表

因素

因子 临街道路状况 距火车货运站距离(米)

交通条件

距货运长途汽车站距离(米) 距货运码头距离(米)

供水保证率

公用 基础设施 完备度

排水保证率 电力保证率

产业规模

产业聚集规模 地形条件

环境条件

地质条件(T/㎡)

因 素 说 明 交通型主干道 约14000米 约14000米 约14500米

99% 较好 99%

高新产业联系一般区

地势平坦 约20 >100年一遇 交通型主干道

一般 --

优劣度 优 劣 劣 劣 较优 较优 优 较优 优 一般 优 优 一般 --

修正系数 0.0144 -0.0094 -0.007 -0.0063 0.0045 0.0042 0.0064 0.0123 0.0062

0 0.0056 0.0066

0 0.0375

洪涝危害等级 道路规划

城市规划

用地规划

合计

--

1.1.4估价期日修正(Kt)

本次评估的估价时点为20xx年2月28日，而株政发［2003］22号《株洲市人民政府关于公布株洲市城区基准地价更新成果加强地价管理的通知》中的基准日为20xx年8月1日，相差90.9个月，参照株洲市城区基准地价更新及地价动态监测技术报告中株洲市城区工业用地地价月上涨幅度并考虑20xx年8月1日至估价基准日株洲市城区待估宗地周边用地地价状况，通过评估人员调查待估宗地的土地利用情况，综合确定工业用地地价月上涨幅度为0.1%，则估价期日修正系数Kt为：1+90.9×0.1%=1.0909。

1.1.5出让年限修正(Ky)

待估宗地为工业用地，其土地使用权最高出让年限为50年，因待估宗地土地

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北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 土地使用权评估技术说明 使用权类型为出让，终止日期为20xx年6月25日，土地使用权出让剩余年限为48.33年。参照株洲市城区基准地价更新及地价动态监测技术报告，株洲市工矿仓储用地收益还原率r＝6%，则出让年限修正系数Ky为：

Ky=[1-1/(1+r)ml]/[1-1/(1+r)m]

=[1-1/(1+6%)48.33]/[1-1/(1+6%)50]

=0.9941

上式中：ml —实际出让年期剩余年期

m —土地使用权出让法定最高年限

1.1.6宗地面积修正(Ks)

待估宗地土地使用权面积531706.2平方米，根据株洲市城区宗地估价指导性意见（试行稿），宗地面积修正系数Ks为1.02。

1.1.7宗地形状修正(Ka)

经估价人员现场勘察，根据委托方提供株国用（2009）第A0388号《国有土地使用证》，可知待估宗地形状较规则，根据株洲市城区宗地估价指导性意见（试行稿），宗地形状修正系数Ka为1.01。

1.1.8土地开发程度修正(Kf)

待估宗地土地开发程度为宗地红线外上水、下水、电、电讯、路通，宗地红线内场地平整，故土地开发程度修正额Kf=0元/平方米。

1.1.9待估宗地土地价格

土地单价=基准地价×(1+ΣK?)×Kt×Ky×Ks×Ka+Kf

=212×(1+0.0375)×1.0909×0.9941×1.02×1.01＋0

=245.73（元/平方米）

2、成本逼近法

成本逼近法是以土地取得费、税费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和土地增值收益来确定土地价格的估价方法（计算公式详见测算过程）。

2.1成本逼近法测算待估宗地

待估宗地位于株洲市天元区栗雨工业园五十七区，调查待估宗地周边的土地利用状况，待估宗地周边的农地主要为菜地，因此，采用成本逼近法测算待估宗地的地价时，考虑为征用的土地全部是菜地，其成本逼近法测算地价的步骤如下：

待估宗地位于株洲市规划区内，调查待估宗地周边的土地利用状况，待估宗北京天健兴业资产评估有限公司 - 28 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 土地使用权评估技术说明 地周边的农地主要为菜地，因此，采用成本逼近法测算待估宗地的地价时，考虑为征用的土地全部是菜地，其成本逼近法测算地价的步骤如下：

2.1.1土地取得费：159.50元/平方米

土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。根据《中华人民共和国土地管理法》等国家颁布的有关法律、法规，以及原国家土地管理局、湖南省国土测绘管理局、株洲市人民政府、株洲市国土资源局制定的有关规定、文件等，并调查待估宗地所在区域的土地取得费用，获得类似估价对象土地，需支付的土地取得费主要有：

A、土地补偿费+安置补助费

根据株洲市人民政府文件株政发[2006]20号文中的《株洲市征地拆迁补偿安置办法》第十六条土地补偿标准具体规定，征收菜地补偿分为两个等次。

根据株洲市人民政府文件株政发[2006]20号文中的《株洲市征地拆迁补偿安置办法》第十七条规定，安置补助费按第十六条的分类定等进行补偿，征收未利用地不计算安置补助费。

由于待估宗地位于建成区，从历史情况看，待估地区域内主要为专业菜地。评估中按其征用一等专业菜地的土地类型计算，根据株政发[2006]20号文件标准，株洲市一等专业菜地的土地补偿费和安置补助费总值为90000元/亩。所以，待估宗地征地的土地补偿费+安置补助费根据以上文件规定测算为：

土地补偿费+安置补助费=90000(元/亩)，合135元/平方米。

B、青苗补偿费

根据株洲市人民政府文件株政发[2006]20号文中的《株洲市征地拆迁补偿安置办法》第十八条青苗(生产)补偿费标准，征收菜地的青苗(生产)补偿费一等专业菜地的青苗补偿费标准为3000元/亩，则：

青苗补偿费=3000(元/亩)，合4.5元/平方米。

C、社会保障费用

参照株政办函[2007]159号文件，新征建设用地的被征地人员社会保障费按每平方米20元收取。

2.1.2有关税费：32.58元/平方米

A、新菜地开发建设资金

根据湘政发[1997]25号湖南省人民政府关于印发《湖南省新菜地开发建设基金管理暂行办法》的通知，新菜地开发建设基金的征收范围、征收标准按国务院和北京天健兴业资产评估有限公司 - 29 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 土地使用权评估技术说明 省政府的有关规定执行。征用1亩城市郊区的菜地，城市人口在100万以上的，缴纳7000—10000元；城市人口在50—100万人的，缴纳5000—7000元；城市人口在50万人以下的，缴纳3000—5000元。株洲市为人口在100万以上的大城市，新菜地开发建设基金按10000元/亩征集，即新菜地开发建设基金为15元/平方米。

B、防洪保安资金

根据湖南省人民政府根据湘政发[2001]31号“关于批转省财政厅印发《湖南省防洪保安资金征收管理办法》的通知”，非农业建设新征征用土地，防洪保安资金按每800元征集，合1.2元/平方米。

C 、耕地占用税

根据中华人民共和国国务院令第511号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》以及基准日株洲市财政局的规定：株洲市区、郊区的耕地占用税标准为菜地10元/平方米、水田8元/平方米、旱土6元/平方米、其它耕地4.5元/平方米。故待估宗地征用菜地的占用税标准为10元/平方米。

D、土地管理费

根据湖南省人民政府办公厅文件湘政办发[1987]49号“关于批准行政事业性收费的通知”中的收费标准表十九，湖南省土地管理费收费标准为征用城市(含县城)及其郊区土地按征地费用总额的4%计算。则：

土地管理费=159.50×4%=6.38(元/平方米)

2.1.3土地开发费：130元/平方米

调查株洲市城区的土地开发程度，城区市政开发程度普遍达到宗地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通讯 )水平，个别厂矿达宗地红线外“六通”程度，待估对象位于株洲市芦淞区，市政开发达“通路、通电、供水、排水、通讯”程度。根据株洲市国土资源局提供的资料，调查株洲市工业五区、合泰、联谊等近千亩土地的开发费用资料及株洲市新开发区（西区）开发费用资料测算， 株洲市城区宗地红线外“五通一平”平均开发费用约为110-130元/平方米，根据待估宗地的地理位置及周边的用地情况：

待估宗地的土地开发程度为宗地红线外上水、下水、电、电讯、路通，宗地红线内场地平整，故土地开发费用取值130元/平方米；

2.1.4投资利息

根据待估宗地的规模，调查株洲市土地的普遍开发周期， 时间一般在1年左右，取开发周期为1年。 投资利息率按最新的调整利率后中国人民银行公布的固北京天健兴业资产评估有限公司 - 30 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 土地使用权评估技术说明 定资产一年期贷款利息率5.31%计，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为分期投入，这里按平均投入计算，则：

宗地投资利息=(159.50+32.58+130×1/2)×5.31%×1

=13.65（元/平方米）

2.1.5投资利润

投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，工业用地的土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑株洲市及工业系统投资利润及该企业投资收益实际情况，确定以10%作为本次土地评估的投资利润率。则：

宗地投资利润=(159.50+32.58+130)×10%=32.21(元/平方米)

以上五项合计宗地的土地成本为367.94元/平方米

2.1.6土地增值收益

根据株政发[1998]27号文件及株洲市土地增值收益的收取情况，土地增值收益一般按取得土地的总成本的25%左右收取，土地增值收益为土地总成本与土地增值收益率的乘积，则：

宗地土地增值收益=367.94×25%=91.99（元/平方米)。

2.1.7待估宗地48.33年期土地价格的确定

依据成本逼近法测算地价公式；

土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×年期修正系数

年期修正系数=[1-1/(1+r)48.33]=0.94

其中：r ──土地还原利率6%

（根据该地区的情况，在选取土地还原利率时取中国人民银行最新公布的固定资产一年期贷款利息率以及结合土地投资风险情况，综合考虑确定土地还原利率取6%）

n──使用年期

宗地48.33年期土地价格=(367.94+91.99)×0.94=432.33(元/平方米)

所以，采用成本逼近法评估得到待估宗地48.33年的使用权价值为432.33元/平方米。

另外,成本逼近法测算价格为区域的一般价格,考虑到各宗地之间的差异,取交通条件、污染程度、地基承载力等因素对宗地进行修正。修正系数确定见下表：

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北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 土地使用权评估技术说明

交通条件的修正

交通条件 修正系数

有铁路专用线 临交通型次干道

1.04

1.02

临生活型次干道

1.0

临支路 临小路 0.99

0.98

污染程度

污染程度 修正系数

有严重污染

0.98

有较重污染

0.99

有一定污染

1.0

有较少 污染 1.01

无污染 1.02

地基承载力（T/M2）

地质条件

2

（地基承载力T/M）

修正系数

＞25 1.02

（22，25]1.01

（18，22]1.0

（15，18] 0.99

≤15 0.98

水电综合保证率（%）

水电综合保证率

(%) 修正系数

>99 1.03

98-99 1.01

93-98 1.00

91-93 0.99

<91 0.97

宗地形状

产业集聚度

修正系数

规则

1.01

较规则

1.0

不规则

0.99

自然灾害危害程度（%）

自然灾害危害程度

修正系数

100年一遇 1.02

50-100年一遇 1.01

20-50年一遇 1.0

10-20年一遇

0.99

不到10年一遇

0.98

产业集聚度

产业集聚度 修正系数

高 1.04

较高 1.02

一般 1.0

较低 0.98

低 0.96

宗地条件说明表及修正系数、地价的确定

交通 条件 交通型主干道 1.01

污染 程度 有较少污染 1.01

地质 条件 约20 T/M2 1

宗地

形状 较规则0.99

水电保证率 约99%1.01

自然灾害危害程度 大于100年一遇 1.02

产业集聚度 一般 1

合计

修正前 修正后价格 价格

22

(元/m) (元/m)

1.0

432.33453.955北京天健兴业资产评估有限公司 - 32 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 土地使用权评估技术说明

3、地价确定的方法

两种方法评估的结果为：

基准地价系数修正法评估的土地单价为245.73元/平方米

成本逼近法评估的土地单价为453.95元/平方米

从两种方法评估的结果看，基准地价法评估结果与成本逼近法评估结果两者有相差，通过对当地土地市场的分析，评估人员认为,取基准地价法评估结果的45%与成本逼近法评估结果的55%,其和作为待估宗地的综合地价较为合适，即：

土地单价=245.73×45%+453.95×55%=360元/平方米（取整）

评估过程和评估方法摘自湖南天华房地产土地评估有限责任公司出具的“湘天华株[2010]（估）字第008号”土地估价报告。

（三）评估结果及增减值原因分析

1、评估结果

经过以上评估程序，土地总价为：

土地总价=360×531706.2=191414232元（取整）

2、增减值分析：土地由于取得时未支出任何成本，土地估价的价值造成土地评估的增值幅度较大。

（本页以下空白）

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北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 评估结论及分析

第五部分 评估结论及其分析

一、评估结论

北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部的部分资产账面值31,988.25万元，评估值为51,127.80万元，评估增值19,139.56万元，增值率为59.83%。各类资产及其评估结果见下表 ：

金额单位：人民币万元

项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％

1

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

流动资产 非流动资产

其中：可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 工程物资

固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉

长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产

资产总计

流动负债 非流动负债

负债合计

净资产（所有者权益）

- 31,988.25

- - - - - 453.66 31,534.58

- - - - - - - - - - 31,988.25

- - - 31,988.25

- 51,127.80

- - - - - 451.80 31,534.58

- - - - 19,141.42

- - - - - 51,127.80

- - - 51,127.80

- 19,139.56

- - - - - -1.87 - - - - - 19,141.42

- - - - - 19,139.56

- - - 19,139.56

59.83

-0.41 - 59.83

59.83

即在评估基准日20xx年2月28日，北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部部分资产价值为51,127.80万元。

针对本次评估目的之经济行为，根据国家有关部门的规定，本报告结果需经国有资产监督管理部门核准后方能发生法律效力。

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北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 评估结论及分析

二、成本法评估结果与账面价值比较变动情况及原因

经评估后，乘用车事业部部分资产评估结果为51,127.80万元，相比账面值资产评估增值19,139.56万元，各项资产增减值主要原因如下：

1、固定资产

固定资产评估值与账面价值相比减值为1.87万元，减值率为0.41%，均为设备类资产评估减值造成，评估减值值的原因主要为：电子设备更新速度快，当前购置价格较原购置价格降幅较大。

2、无形资产

无形资产评估值增值19,141.42万元，主要是土地评估增值形成，因为土地取得时未支出任何成本，土地估价结果形成评估的增幅较大。

三、评估结论成立的条件

1、本评估结论是根据前述评估原则、依据、前提、方法、假设等程序得出的，只在前述评估原则、依据等前提存在的条件下成立。

2、本评估结论仅为本次评估目的服务。

3、本评估结论系对20xx年2月28日这一评估基准日，北京汽车工业控股有限责任公司乘用车事业部的部分资产公允价值的反映。

4、本评估结论不考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力或其他不可抗力的影响。

5、本评估结论不考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

6、本评估结论由本评估机构出具，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。

四、评估结论瑕疵事项

1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。

2、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我公司及参加评估工作的全体人员与委托方及被评估单位之间无任何特殊利害关系，评估工作是在有关法律监督下完成的，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并做了充分的努力。

3、在评估过程中，委托方和被评估单位提供的产权依据、财务会计数据、企业经营资料等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础，委托方和被评估单位应对其所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。若委托方和被评估北京天健兴业资产评估有限公司 - 35 -

北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 评估结论及分析 单位有意隐匿或提供虚假的资料以使评估人员在委估资产产权调查和评定估算中产生误导，委托方及被评估单位应承担由此而产生的一切法律后果。

4、在履行评估程序过程中，评估人员依据评估的有关规定对被评估单位提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注并进行了必要的查验但是对委托评估资产的产权鉴定工作超出了评估工作的范围。我们不对委托评估资产的权属发表意见。

5、报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，以及国家宏观经济政策发生变化和不可抗力对资产价格的影响。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

6、本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。

7、本次评估结果未考虑资产办理产权变更过程中所涉及的相关税费的影响

8、根据北京汽车工业控股有限责任公司与株洲高新技术产业开发区管理委员会和株洲市人民政府签订的合作协议和“湘发改函[2009]113号”关于同意北京汽车工业控股有限责任公司北京汽车制造厂有限公司南方生产基地项目变更业主名称的复函，北汽控股现已取得的“株国用（2009）第A2071号”国有土地使用权证，但未缴纳任何土地出让金，该土地取得的前提是株洲分公司20xx年底前完成总收入150亿元人民币的销售收入和达到20万辆整车的生产能力，若在20xx年底前仍未达到实现销售收入150亿元人民币和年产20万辆整车的预计目标，则北京汽车工业控股有限责任公司需缴回3亿元人民币的建筑补贴和每亩10万元人民币的土地出让金，土地使用权证载明的使用权面积为531706.2平方米，共计约7976万元的土地出让金。

五、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响

1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。

2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。

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北京汽车工业控股有限责任公司部分资产评估项目 评估结论及分析

六、评估结论的效力、使用范围与有效期

1、评估结论有效的其他条件

本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效，评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

2、本报告之评估结论，系评估专业人员依据国家法律法规的有关规定出具的意见，依照法律法规的有关规定发生法律效力。

3、评估结论的有效使用期限

根据国家现行规定，本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日20xx年2月28日起计算，至20xx年2月27日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。

4、资产评估报告的使用范围

本报告评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方同意，本报告不得向他人提供或公开。

（本页以下空白）

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