房地产项目考察报告要点

项目考察要点及报告内容

为指导项目考察工作，提出以下意见，供今后参考，并不断补充更新。

一、项目考察的基本内容和步骤

1、首先了解考察项目的区位，性质、面积，开发情况

2、通过网络媒体等手段了解项目所在地的基本经济发展状况、人口，物价。

3、现场考察项目的地段、周边交通、市政基础设施配套、城市发展、土地开发情况，城市的整体规划和发展方向。

4、考察项目所在地土地出让价格、同等档次项目的开发销售情况，销售价格，及户型、面积。

5、了解当地市民对住房的需求，对周边地段开发的看法。

6、项目的开发情况，土地出让手续，建设开发手续的办理情况，土地出让金及各项税费的交纳情况。

7、项目是以项目公司形式开发还是属于某一大公司的一部分，项目公司或对方公司的股东构成与结构，实际控制人，公司的出资是否到位，公司的成立存续是否规范合法，公司的章程对股东权利义务的约定是否合法，是否形成收购的障碍。

8、项目现在签订的合同有哪些，哪些履行完毕，哪些还未履行，有没有潜在的债务，有没有抵押担保。

9、对方出售的原因，转让或合作意图是什么，初步的方案是怎么样的，资产出让还是股权出让，要价多少，价格的构成由哪几部分，是不是合理，有多大的还价空间。

10、周边项目的成本估算是多少，包括土地价格，建安成本等。有没有可以代替的项目，与拿一个新项目的成本比较。

11、对方的付款进程是如何设计的，是一次性付款还是分期支付，付款进程是否与转让进程或项目开发进程相联系。

12、我公司的资金安排能不能与对方的条件相适应，是不是需要融资，对项目开发成本的影响有多大。

二、考察报告要点

根据以上的考察要求，项目考察报告应包括但不限于以下内容，并且报告所陈述的情况，尽可能用客观的语言进行叙述，数据应该有可靠来源，重要的数据应注明出处。

1、项目区位。

2、所在城市的地段。

3、交通状况。

4、当地经济、人口，收入情况。

5、当地房价，地价。

6、项目现状。

7、项目权利状况、开发手续办理情况。

8、项目公司股东情况。

9、出售的原因及报价。

10、出让的方式

11、成本的估算。

12、付款进度。

13、资金安排。

三、考察报告所附资料（如果有）

1、项目情况描述，

2、项目所在地地图，城市规划图。

3、项目的可行性研究报告。

4、立项批复。

5、用地规划、建设规划文件及证书。

6、土地出让合同，出让金缴纳单据。

7、项目的整体和建筑设计。

8、公司营业执照。

9、公司工商登记资料，股东情况，公司章程。

10、项目涉及的合同及履行情况资料。

11、项目或项目公司的财务资料。

12、成本与交易价格的核算说明

第二篇：滁州市区房地产项目销售情况调研报告

一、调研范围

南谯区、琅琊区

二、调研方式

电话咨询与售楼部咨询相结合

三、现阶段各楼盘销售情况 住宅项目：

1、左岸香颂

较开盘期的成交均价4800元/M2略有优惠，现场较为冷清。

项目位置：

城南新区龙蟠大道与儒林路交汇处

市场报价：

4600-5000元/M2。

付款方式优惠：

一次性付款9.7折；按折付款9.9折。

价格优惠：

A. 每平方米优惠100元；

B. 确定购买后在开发商指定时间内签合同，总价再优惠3000元。 实际成交均价在4500-4700元/ M2。

销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年6-8月份两次开盘共推出550套房源（46079M2），销售签订合同290套（22671M2），剩余260套（23408 M2），销售率在49.2%（按面积计算）

、金鹏99城市广场

今年首开2#住宅楼（目前成交价较先前预期的4500元/M2均价有所下调） 项目位置：

城南新区丰乐大道与龙蟠大道交叉口东侧 市场报价：

4500-4600元/M2。 付款方式优惠：

一次性付款9.5折；按折付款，首付60%以上9.7折、首付60%以下9.9折。 价格优惠：

确定购买后在开发商指定时间内签合同，总价再优惠3000元。

实际成交均价在4400元/ M2左右。 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年9月份开盘共推出156套房源（14014M2），销售签订合同84套（7763M2），剩余72套（6251M2），销售率在55.4%（按面积计算）。购房者以自己企业员工为主。

3、双源榴园

虽有一定力度的优惠幅度，但依然拉不起销量。 项目位置：

城北文德街27号 市场报价：

5400-5700元/M2。 优惠方式：

现统一每平方米优惠206元（一次性付款、按揭付款、公积金付款）。

12日、13日两日推出购房每平方米统一优惠500元的活动。 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年12月份开盘共推出108套房源（11038M2），销售签订合同21套（1954M2），剩余87套（9084M2），销售率在17.7%（按面积计算）。

4、水岸帝景

较前期价格现实际成交价有所下调。 项目位置：

清流路与西涧路交汇处 市场报价：

4500-6500元/M2，均价在5200元/M2左右 优惠活动：

10#楼，10月30日-11月19日，团购最高优惠75000元（根据团购数量及付款方式），以大户型为主。成交均价最低可达4700元/M2左右

A.一次性付款每平方米优惠100元。

B.按揭付款每平方米优惠30元

C.统一免收5年物业费

D.前期购房客户积分卡卖给后期购房户，后期购房户凭卡可享受总房价再优惠5% 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年6月份开盘共推出161套房源（18345M2），销售签订合同99套（10992M2），剩余62套（7353M2），销售率在60%（按面积计算）。

、泰鑫现代城

较前期增加了增送契税的优惠政策。 项目位置：

市中心琅琊大道与南谯路交汇处 市场报价：

6000元/M2左右。 优惠政策：

一次性付款9.6折，按揭付款9.8折，增送契税（总房价2%） 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年共推出1521套房源（113190.5M2），销售签订合同282套（27545.2M2），剩余1239套（85645.27M2），销售率在24.3%（按面积计算）。

6、申城金域豪庭

基本沿袭开盘时销售政策，二期优惠力度有所加大。 项目位置：

城东九江路与清流路之间，西靠菱溪路，东邻金叶路 市场报价：

均价4700元/M2左右。 优惠政策：

一次性付款9.8折，按揭付款9.9折。

一期存量房总价优惠10000元，二期期房总价优惠20000元。 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年共推出774套房源（86225.87M2），销售签订合同277套（28854.13M2），剩余497套（57371.2M2），销售率在33.5%（按面积计算）。

、天逸华府

售价整体较一期的3700 -4300元/M2有提高。二期新增加的优惠政策使价格略有下调。 项目位置：

城南新区市政府大楼西侧 市场报价：

4200-5000元/M2。 优惠政策：

A.一次性付款，每平米优惠320

B.按揭付款，首付40%每平方优惠70元；首付达50%，每平方优惠100元；首付达到60%的每平方优惠200元。 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年共推出704套房源（73200.42M2），销售签订合同507套（50322.38M2），剩余197套（22878.04M2），销售率在68.7%（按面积计算）。

8、阳光地中海 项目位置：

城南新区丰乐大道与龙蟠大道交叉口西侧 市场报价：

售楼员预计5000元/M2左右（小高层、多层）

售楼员预计会于本年12月中旬开盘，售楼部在建，还没有具体的销售政策出台。

9、高速东方天地 项目位置：

城南新区龙蟠大道与南谯交汇，新政府大楼东侧

售楼员预计4000-5000元/M2（将根据周边项目的价格及市场行业进行定价，高端定位） 优惠活动：

11月12日发放VIP卡，凭身份证即可免费领取，开盘享受会员优惠价及10000元返款；从活动当天开始每晚一天办理减1000元，减完为止。 销售情况：

售楼员表示会在1-2个月内实现销售，估计可能性不大。

10、文昌花园

未公开优惠降价，电话咨询的优惠高于上门咨询给予的优惠。两者结合分析，隐性优惠幅度可能达到1-3万。 项目位置：

城南新区同乐路与全椒路交叉口 市场报价：

4300-4800元/M2 付款方式优惠：

A.一次性付款9.6折，

B.按揭付款，首付30%的9.9折，首付40%的9.8折，首付60%的9.7折 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年共推出1102套房源（123437M2），销售签订合同618套（68588M2），剩余484套（54849M2），销售率在55.6%（按面积计算）。

11、龙蟠汇景

新增的优惠政策是本期开盘时所没有的，价格较开盘时有所让步。

城南新区丰乐大道与龙蟠大道交叉口南侧 市场均价：

4600-4700元/M2。 优惠政策：

A.一次性付款，每平米优惠400元，

B.按揭付款，首付30%，每平米优惠90元；首付50%以上，每平米优惠180元。 大户型成交均价4100-4200元/M2，小户型成交均价4600元/M2。 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年共推出1076套房源（115888M2），销售签订合同589套（68429M2），剩余487套（47460M2），销售率在59%（按面积计算）。

12、发能国际城

现在优惠后的成交价相当于20xx年中旬推盘的价格。 项目位置：

城南新区中都大道与龙蟠大道交叉口南侧 市场报价：

4400-4900元/M2。 付款方式优惠：

一次性付款，（总价－10000元）×9.5折－3000元

按揭付款，首付50%以下（总价－10000元）×9.8折－3000元，首付50%以上（总价－10000元）×9.7折－3000元。 其它优惠：

5000元，

前期购房者享受2000元奖励。 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年共推出1613套房源（176423.3M2），销售签订合同876套（89850.13M2），剩余737套（86573.13M2），销售率在51%（按面积计算）。

13、清流水韵

以特价房的说辞大行降价策略，销售经理表现的非常急于成交。 项目位置：

城东清流路与菱溪路交叉口东侧 市场报价：

开盘价4400-4500元/M2之间。 付款方式优惠：

一次性付款，9.5折，按揭付款9.7折 其它优惠：

特价房优惠政策，浮动性较大，售楼员能承诺的成交均价能达到4000元/M2，降价幅度在400元/M2。销售经理表示可再向向公司申请，尽量增大优惠幅度。 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年推出268套房源（32058.42M2），销售签订合同40套（4320.49M2），剩余228套（27737.93M2），销售率在13.5%（按面积计算）。

14、百合国际花园

较20xx年价格没有太大浮动，今年还未有推盘。 项目位置：

958号 市场报价：

均价5400元/M2左右。 优惠：

最多可优惠到5300元/M2 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年截止目前没有新推出物业，20xx年开盘物业销售率为70.7%。

15、浩然国际

价格略有下降，销售量走势为前重后轻，近期开盘项目消化速度明显放缓。 项目位置：

城南新区区丰乐大道与花园路交叉口南侧 市场报价：

均价4800元/M2左右。 优惠：

在售一期3、5#，够150平以上，契税全免。 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年共推出504套房源（61216.78），销售签订合同289套（31532.71M2），剩余215套（29684.07M2），销售率在51.5%（按面积计算）。 商业项目：

1、瑶海农机大市场

销售政策未有太大调整，与开盘时相当，售楼员的说法是卖的差不多了，但来自官方真实数据是：近期销量对比前期已是下滑许多。

项目位置：

市场报价：

现有的商铺价格5000-6000元/M2；售楼部销控表公示价7000-20000元/M2。

现有的公寓价格3100-3500元/M2；售楼部销控表公示价2900-3400元/M2。 优惠政策：

一次性付款9.5折，按揭9.9折 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年共推出商铺372套房源，销售签订合同310套，剩余62套，销售率在83.3%（按套数计算）。

公寓、写字楼138套，销售签订合同22套，剩余116套，销售率15.9%（按套数计算） 商铺、公寓、写字楼共计510套（40952.04M2），签 订合同332套（21123.11M2），剩余178套（19828.93M2），销售率51.6%（按面积计算）

2、中环国际广场

销售政策与开盘时未有调整。但销量却没有像价格那样坚挺。 项目位置：

市中心南谯路与明光路交叉口 市场报价：

现有商铺价格30000-40000元/M2。 优惠政策：

一次性付款9.7折，按揭9.9折 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年共推出商铺920套房源（64876M2），销售签订合同192套（12855M2），剩余728套（52021M2），销售率在20%（按面积计算）。

、长江财富广场

销售政策未有调整，价格较20xx年3500的均价有较大上涨，销量与前期比较却一落千丈。 项目位置：

城南新区丰乐大道与花园路交汇处 市场报价：

商铺不销售，原家居1、2号馆品牌及茂业百货入驻。

现有公寓、写字楼价格4300-4500元/M2 优惠政策：

一次性付款9.7折，按揭9.9折 其它政策：

大客户购买300M2-600M2，每平方优惠30元；600M2-1000M2，每平方优惠60元；1000M2以上，每平方优惠100元。关系户价格还要低。 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年共推出公寓、写字楼286套房源（26894M2），销售签订合同79套（6852M2），剩余207套（20042M2），销售率在25.5%（按面积计算）。

4、中洲国际商城

近期开盘项目较前期的热销势头有些遇冷，虽然开发商一再强调前期都售完，但来自官方的真实数据却没有办法帮其掩盖事实。 项目位置：

城东工业区上海路与104国道交汇处 市场报价：

前期价格，1层7000-8000元/M2，二层4000-5000元/M2

1-2个月后开盘，售楼员给出的预计价格是8000元/M2,二层6000-7000元/M2之

间。近期会推出预定优惠活动（即：存10000元至开盘当天每天增值1000元，开盘时冲抵房款的活动）。 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年共推出1372套房源（40136.95M2），销售签订合同1266套（37025.7M2），剩余106套（3111.25M2），销售率在92.2%（按面积计算），剩余房源多为近期开盘未销售的。

5、仪邦广场

阶价幅度较大，但依然无法提振市场关注度，现场十分冷清。 项目位置：

城东工业区上海北路585号（国际商城北侧） 市场报价：

酒店式公寓均价4000元/M2（居住与办公皆可） 优惠政策

一次性付款对外报是8.8折，但实际优惠后成交均价能达到3300元/M2。

按揭付款对外报是9.7折，实际成交均价能降到3600元/M2左右。 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年共推出酒店式公寓160套（13380M2）房源，销售签订合同24套（1821M2），剩余136套（11559M2），销售率在13.6%（按面积计算）。

6、财富国际

目前状况是：第一,前期购房业主商业贷款基本都没有放审批通过，总体销量非常少。开发商资金链出现问题，就连外立面装潢的资金都没有，现工程已停滞。第二，业主现在得到开发商通知：要求退房，业主不满，联合起来欲与开发商打官司。第三，现在售楼部对外停止销售，咨询时得到的通知是公司正在调整，价格与政策现在没有。

市区丰乐大道475号 前期市场报价：

商铺价格35000-58000元/M2之间，公寓写字楼7000元/M2左右 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

A.商铺885套房源（35366.93M2），销售签订合同6套（352.73M2），剩余879套（33989.2M2），销售率在1%（按面积计算）。

B.公寓50套（3342.31M2），销售签订合同11套（695.59M2），剩余39套

（2646.72M2），销售率在20.8%（按面积计算）。

C.写字楼90套（6287.27），销售签订合同16套（1276.95M2），剩余74套

（5010.32M2），销售率在20.3%（按面积计算）。其中有一部分已销售的物业是抵广告司广告款。

7、现代城

未有较大优惠政策，销量一般。 项目位置：

市区琅琊大道与南谯路交汇处 市场报价：

均价35000元/M2 优惠政策：

一次性付款9.5折（10天内付清，总价再减10000元），按揭9.8折 销售情况：（数据来源：滁州网上房产）

20xx年8月下旬共推出商铺198套房源（14236.98M2），销售签订合同37套

（2300.71M2），剩余161套（11936.27M2），销售率在16.2%（按面积计算）。

20xx年10月，滁州市住宅销量405套，面积4.1万平米，环比9月分别下跌了11.8%和11.9%，而同比去年下降幅度达71.6%，继上月之后再次打破截止目前年内的最低销量。今年前三季度，滁州楼市住宅成交持续呈下滑趋势，而传统的“金九银十”，销量反成最低的两个月，进一步拉低全年成交量，截止10月底，滁州住宅销售累计完成8074套，同比20xx年减少199套，下降2.4%，今年首次出现同比负增长。（数据来源：安徽房地产交易网）

20xx年10月，滁州市宅均价约在4420.1元/M2，较上月略涨1.1%，在不断遇冷的市场情况下，滁州今年价格走势却逆市上行，较去年同期宅均价约3692元/M2上涨了19.7%。（数据来源：安徽房地产交易网）

截止20xx年11月17日，滁州市区商品住宅存量7623套，面积约82.11万平方米，商用物业存量3131套，面积约23.39万平方米；滁州市区商品住宅累计成交8333套，面积约81.35万平方米，商用物业累计成交3665套，面积约18.75万平米。按现有成交速度及新增量估算，滁州市区房产存量，在20xx年全年都不能被完全消化。（数据来源：滁州网上房产）

11月上半月(1-14日)，滁州市商品房签约总量为211套，签约面积18026.21㎡。相对10月上半月(1-14日)的商品房签约383套，签约面积29501.71㎡来说，成交出现再次下滑。（数据来源：安徽房地产交易网）

五、结论：

1、20xx年滁州商铺暂未有降价的趋势，价格上涨的幅度微乎其微。商业地产开发商很看好后市，认为宏观调控主要对象为住宅，会把部分住宅投资需求挤向商业地产。由于银行银根收紧（商业地产与住宅贷款对于银行来说没有区别对待，都在一个盘子里），商业地产贷款审批发放量骤减，商业地产销量也受到牵连下滑。

2、由于滁州商业环境的特殊性，决定了商务公寓、写字楼的市场认可度不高。如仪邦广场、长江财富广场、财富国际、瑶海农机大市场项目的公寓、写字楼是销售难点。综合有几个原因：第三产业整体发展水平低影响到需求，公寓对住宅在竞争中不占优势很难获得青睐，投资客对物业的认识度有限等因素。

3、从全年房地产市场的销售走势看，全年大体呈现倒金字塔式，商铺销量也有一定下滑趋势。由于全年前期受20xx年下半年市场回暖产生的惯性影响，年初推盘的项目，销售量占

后期新政效应显现，市场投资信心下落。市场自2月份成交量开始下滑，至

9月份后跌入低谷，其间5、6月份受季节性影响销量有一定的反弹，但也只是杯水车薪。

4、滁州市住宅市场的价格初步显现松动迹象，但并没有构成大幅度降价抛售现象。开发商通过各种手段极力促成销售，但多数是在变向或暗箱操作，很少为外界所知。可能由于担心降价受到前期业主不满，开发商还在犹豫，多数采取变相的折、扣、让来降价。政策持续，开发商的资金链非常紧，年底工程款逼近，预计年底与明年一季度将会有开发商撑不住，要么倒下，要么大幅公开降价处理楼盘，近而带动行业跟进。

5、各楼盘对上门客户较为重视，优惠力度侧重于一次性付款客户。各售楼部十分冷清，很少有客户光顾，价格上均表示有可再商量的余地，这也表明开发商的情况不太好。优惠政策的力度多集中于一次性付款上，欲在刺激客户一次性付款，快速回笼资金，归避按揭贷款问题。

6、综合市场层面信息分析，新项目多数会延迟开发，进一步观察市场动向。如塞纳河畔、阳光地中海、金色春天、东方天地、御天下、南都华府、卓耕天御、嘉宇万豪名苑等项目原计划开发时间在即，但通过调查发现其没有太多实质性的东西，对具体推盘时间含糊其辞。

7、市场观望气氛浓，消费者投资信心低下。降价反而挫伤投资信心，现阶段走量多为刚性需求。

住宅市场受冲击最大，经过前期的量跌，产品积压，开发商资金压力极大，价格松动迹象初步显现。 商业地产虽然未在调控之列，但同样受银根收紧融资困难，购房商业贷款发 放量减小，房产投资信心下降等因素影响，难免于受到波及。从近期市场表 现来看：销量开始下滑，价格上浮幅度有限，利润扩张受限。伴随销量萎

策划部

2011-11-19