5种商业地产融资模式可以借鉴(朱耿洲)

发布时间：20xx-08-17

当前日显艰难的中小房地产企业如何提高融资能力与生存能力？

“目前房地产行业逐渐走向一个寡头垄断的行业。而巨头下的中小房地产企业将生存艰难，有的甚至逐步退出房地产行业，未来3年内有30%左右的房企有可能被淘汰。因此，房企只有提高融资能力从而提高其生存能力！”

据《20xx年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，全国TOP10企业市场销售金额占全国为15.21%，较上年增加了2.45个百分点，面积从9.10%上升至9.85%！而据中国房协预计，未来3年内至少有30%房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家！“表明房地产行业集中度已越来越高，房地产行业逐渐走向一个寡头垄断的行业。房企融资能力将决定其生存能力！”朱耿洲博士在讲学中分析说。

房地产业务退潮或将涌现

自实现严紧的房地产调控政策以来，多家非房地产主营的上市公司宣布退出房地产市场。而且由于下半年的融资窗口可能会进一步收紧，中小企业的融资成本会进一步上升，融资也将更为困难。而这对实力较为薄弱的中小房企或相关企业的房地产业务而言，脱离房地产市场的情景也就会不断上演。

――7月上旬，在地产业摸打滚爬达七年之久的云南白药逃离了地产领域，其子公司云南白药置业有限公司的全部股权转让给四川蓝光和骏实业股份有限公司，转让价6.4亿元。

――与此同时，上海新梅、万方地产、万好万家、绿景地产等企业在不同程度上剥离地产业务。

――据不完全统计，在半年时间里，退出房地产业务的中小型房企或非主业房企超过6家。

――A股市场也表现强劲。A股市场中的中小型房企也逐渐淡化房地产业务直至完全退出市场的则有20多家。

――北京市住建委年初公布的数据显示，共288家房地产开发企业的资质被注销，其中266家房企因为资质证书有效期满但未申请延续。而非主营房地产业务的上市公司剥离房地产业务的企业为数更多。

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虽然在特定的经济和金融市场环境中单个企业选择的具体融资方式可能不同，但大多数企业选择最适合他们的融资方式却需要遵循相同的原则和标准。 融资-[飞诺网FENO.CN]

融资方式的比较原则

1．效率原则

房地产企业在选择最适合自己的融资方式时，融资效率是首要考虑的因素。融资效率包括融资成本的高低、相对融资量的大小以及融资期限的长短。选择融资方式的标准是，在同样的融资量条件下融资成本更小，同时融资期限较长。

2．安全与收益均衡原则

融资过程中的风险是不容忽视的因素。对房地产开发企业来说，融资风险体现为由于融资安排中还款期限短而引起的财务风险，具体包括可控风险和不可控风险。一般而言，高风险伴随着高收益，因而在可控风险的范围内，选择融资方式的标准是能够均衡安全与收益的关系。

3．与本企业资本结构相近原则

在选择融资方式时，宜选择那些与融资企业本身资本结构相近的融资方式。融资之前应先对企业资本结构中自有资本和债务资本的比例进行衡量，明确企业能够承受的最佳财务杠杆范围。对于自有资本占主导的企业来说，不宜选用主要由对外举债或抵押的方式进行融资；对于债务资本占主导的企业来说，不宜采用过多分散企业经营权的股权融资。

4．实践原则

已有的融资方式的实践往往是一个国家、金融机构或者房地产企业需要参考的重要因素。由于已经进行了一定的实践，其相应的规范政策和监督法规就会比较完善，金融机构中所具备的操作机构、操作流程和专业人才比较成熟，房地产

企业才较容易制定相应的配合这种融资安排的物业开发计划和资金回笼计划。 新融资方式的比较分析

引导长期资金进入房地产融资市场，能够使房地产开发商将融资更多地转向资本市场，改变融资模式的单一化。目前，除银行贷款和已有的股权融资、债券融资外，值得借鉴的融资新方式主要有以下几个方面：

1．房地产投资基金

房地产投资基金，是指个人或机构投资者将资金聚集起来，委托基金公司组建专门的产业投资基金，这种基金一般不直接从事具体的房地产开发项目。 房地产企业利用房地产投资基金进行融资具有以下优势：首先，丰富的融资品种可以吸引社会上的分散资金，把原本对投资规模要求较高的房地产变成大众化的投资工具；其次，它以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，因此企业不会丧失自主经营权；再次，与银行贷款、企业债券和信托产品比较，基金在募集、管理和变现能力上，都更具有安全性、规模性和成熟性。

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课程

房地产业融资现状浅析

院 系 建筑与材料工程系

专 业 工程管理 班 级 学生姓名 学 号 任课教师

2012 年 05 月 16 日

目录

一、引言........................................................................................................................................... 3

二、现阶段我国房地产业融资现状及存在问题 ........................................................................... 3

2.1 融资方式单一，开发资金仍然以银行贷款为主 ........................................................... 3

2.2 融资工具的局限性限制，组合简单 ............................................................................... 4

2.3 信托成为房产融资新渠道,但仍有限制 ......................................................................... 4

2.4 海外基金与国内企业对接的难题 ................................................................................... 4

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项目融资计划书

融资计划书目录

一、公司介绍

二、项目分析

三、市场分析

四、管理团队

五、财务计划

六、融资方案的设计

七、摘要

一、公司介绍

1、公司简介

主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

2、公司现状

在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

3、股东实力

股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

4、历史业绩

对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

5、资信程度

把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

1、项目的基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

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课程

房地产业融资现状浅析

院 系 建筑与材料工程系

专 业 工程管理 班 级 学生姓名 学 号 任课教师

2012 年 05 月 16 日

目录

一、引言........................................................................................................................................... 3

二、现阶段我国房地产业融资现状及存在问题 ........................................................................... 3

2.1 融资方式单一，开发资金仍然以银行贷款为主 ........................................................... 3

2.2 融资工具的局限性限制，组合简单 ............................................................................... 4

2.3 信托成为房产融资新渠道,但仍有限制 ......................................................................... 4

2.4 海外基金与国内企业对接的难题 ................................................................................... 4

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房地产融资论文

房地产融资是大型工程房地产筹集资金的主要途径，在国内具有较大的运用空间。加强对融资风险评估方法的研究，有助于指导房地产融资方案的设计，有助于房地产融资在中国的开展。根据房地产融资风险评估的要求，本文认为完整的风险评估系统除了保留传统的风险识别、风险估计、风险评估等部分外，还应该把风险应对、风险监视和风险控制等环节纳入评估过程。因为从国外房地产融资实践来看，风险监控可以为风险识别提供动态的依据，风险控制的有效性对风险评估的结果也有显著的影响。

一、房地产企业融资的现状。

1、房地产信托融资受限

房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。从长远发展来看，信托资金对房地产企业的融资需求是一个很好的补充。尤其是近年来，银行的银根不断抽紧，而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况下，房地产信托成为房地产企业解决资金问题的新宠。20xx年2月21号，中国银行业监督管理委员会又下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，该通知要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目“四证齐全”，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。这些要求，无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。

2、不重视自身资金的积累

作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

3、房地产金融市场不发达

房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展做出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

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房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。今年伊始，国家出台多项宏观调控和货币政策，以限制国内房地产行业过热的发展势头。在中央政府宏观调控以及金融紧缩政策压力之下，大量房地产企业的长短期资金短缺问题日益严重，资金成为一个房地产企业生存与发展的最重要因素，能否有效融资，选择合适的融资渠道成为房地产企业生死存亡的关键。通过对湖南房地产企业的走访和调研，简要总结一下目前湖南房地产融资的现状、格局和未来发展趋势。

房地产融资规模缩减，渠道增多

第一、融资规模持续缩减。今年开年以来，房地产行业的调控政策频出：1月26日，国务院推出新国八条； 2月，银监会下发《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》，要求各金融机构严控地方平台贷款和房贷增量，仅允许地方平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。在严厉的调控和限购背景下，银行与资本市场等常规融资渠道均已对房地产行业设置了较大障碍。20xx年上半年房地产开发企业资金来源的统计数据显示，房地产业的融资规模持续走低，资金来源总量不断下降。

第二、银行信贷是融资主导。20xx年以来，中国人民银行继续发挥存款准备金的作用深度冻结银行体系多余流动性的功能，分别于1月20日、2月24日、3月25日和4月21日4次上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点，累计上调2个百分点。为

抑制货币信贷快速增长，中国人民银行于20xx年2月9日和4月6日两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，1年期存款基准利率由2.75%提高到3.25%，累计上调0.5个百分点；1年期贷款基准利率由5.81%提高到6.31%，累计上调0.5个百分点。加上20xx年第四季度两次利率上调的累计效果，金融机构对非金融性企业及其他部门贷款利率逐步上升，对于调节贷款需求，起到了一定作用。受宏观调控政策的影响，银根紧缩，银行信贷增长幅度一路下滑，但是银行信贷在房地产融资中仍占据主导地位。

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