5种商业地产融资模式可以借鉴(朱耿洲)

发布时间：20xx-08-17

当前日显艰难的中小房地产企业如何提高融资能力与生存能力？

“目前房地产行业逐渐走向一个寡头垄断的行业。而巨头下的中小房地产企业将生存艰难，有的甚至逐步退出房地产行业，未来3年内有30%左右的房企有可能被淘汰。因此，房企只有提高融资能力从而提高其生存能力！”

据《20xx年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，全国TOP10企业市场销售金额占全国为15.21%，较上年增加了2.45个百分点，面积从9.10%上升至9.85%！而据中国房协预计，未来3年内至少有30%房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家！“表明房地产行业集中度已越来越高，房地产行业逐渐走向一个寡头垄断的行业。房企融资能力将决定其生存能力！”朱耿洲博士在讲学中分析说。

房地产业务退潮或将涌现

自实现严紧的房地产调控政策以来，多家非房地产主营的上市公司宣布退出房地产市场。而且由于下半年的融资窗口可能会进一步收紧，中小企业的融资成本会进一步上升，融资也将更为困难。而这对实力较为薄弱的中小房企或相关企业的房地产业务而言，脱离房地产市场的情景也就会不断上演。

――7月上旬，在地产业摸打滚爬达七年之久的云南白药逃离了地产领域，其子公司云南白药置业有限公司的全部股权转让给四川蓝光和骏实业股份有限公司，转让价6.4亿元。

――与此同时，上海新梅、万方地产、万好万家、绿景地产等企业在不同程度上剥离地产业务。

――据不完全统计，在半年时间里，退出房地产业务的中小型房企或非主业房企超过6家。

――A股市场也表现强劲。A股市场中的中小型房企也逐渐淡化房地产业务直至完全退出市场的则有20多家。

――北京市住建委年初公布的数据显示，共288家房地产开发企业的资质被注销，其中266家房企因为资质证书有效期满但未申请延续。而非主营房地产业务的上市公司剥离房地产业务的企业为数更多。

由于楼市调控可能还会更加严厉，企业又受限于地产业务亏损，以及现金流、融资渠道、去化速度、土地储备、竞争压力等问题，实力较为薄弱的中小房企或相关企业的房地产业务，还会继续脱离房地产市场。

多种融资模式可以借鉴

以商业地产为例，多个企业的地产融资模式是可以参考与借鉴的。

1、商业地产龙头企业－万达模式：快速建设+自有资金+销（预）售回款+经营性抵押贷款+银行融资

据了解：万达用最少的资金、最快的建设速度，以销售商铺的模式快速回笼资金。万达资金来源包括企业自有资金、银行融资、预售回款，其中，预售回款占大头，基本可以回笼开发资金。

最近一年多，万达集团在国内保持每年约建设20个万达广场的节奏，同时连续签约和开工了5个万达文化旅游城，每个总投资额都在三四百亿元。万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。

资料显示，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。

银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。

2、越秀地产模式：开发+商业运营+资本运作 (REIT s－房地产投资信托基金)

据了解：越秀地产和越秀房托这两个平台的常态化互动，建立一个“开发+商业运营+资本运作”的模式。只要当商业地产项目回报率达到要求，就可以把项目注入房托，进行地产与金融结合，实现二次证券化。地产公司以此回笼资金，保证现金流顺畅；而优质的商业地产在出售后仍然由房托经营，越秀集团还可以继续享受资产升值和营运利润，从而让企业的资金和负债率得到有效控制，负债率下降，利润率自然提高，企业在香港股市的融资能力也能得到进一步提升。事实证明，越秀地产的REIT S的确很强大。

包括广州IFC、财富中心、财富天地广场等位于核心地段的优质商业项目，越秀地产目前共拥有总面积达300万平方米的优质商业地产项目，资产规模在港上市房企中排名第二。

3、凯德置地模式：国际化的私募基金+房地产投资信托(REIT s)

据了解：凯德置地以私募基金为项目开发提供资金支持，待商业物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目同时退出。

凯德置地作为跨国企业，擅长做房地产金融，有一整套国际化的企业管理、项目开发模式，风险控制、信息披露规范准确。 早在20xx年，嘉德置地就发起了“凯德置地中国住宅基金”私募基金，专门用于中国主要城市中高档住宅房地产项目开发。20xx年，又成立了规模达4亿美元的“凯德中国发展基金”，专门用于在中国进行房地产投资，吸引了包括花旗集团在内的投资者。20xx年，资金总额高达10亿美元的凯德商用中国发展基金Ⅲ也成功设立。目前凯德集团是亚洲最大的房地产基金管理者之一。集团旗下共管理六只房地产投资信托(REIT s)和17只私募基金，其中涉及中国业务的信托有2只，私募基金有12只。

4、华润模式：“都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂”。

据了解：从20xx年开始，华润改变以往专注住宅地产的单一开发模式，开始探索以商业地产开发带动住宅销售的创新之路。目前，华润置地已形成清晰的商业地产架构，上述三种商业开发模式并举。

综合体模式体现了华润独特竞争力。成名作是深圳的华润中心，这个历时8年、总投资达60亿港元的项目，是深圳第一个也是至今最大最高端的综合体，在20xx年卖出了深圳非别墅类住宅单价的新高。

50万平方米的华润万象城，汇集了L V、G U C C I、PR A D A、C A R T IE R等十多家国际一线品牌的旗舰店，不仅开创了深圳购物中心难以逾越的典范，也成为全国商业ShoppingM all的标本。现在，华润正将“万象城模式”复制到杭州、成都、大连等城市。

未来华润置地将每年新开1～2个持有型物业，通过稳定持续的租金收益，提高抵抗行业周期波动风险的能力，目标是5年后的商业物业占整体盈利比重的40%

5、住宅式开发：以返租的形式销售产权商铺，快速回笼资金。

据了解：这种“产权式销售、售后包租返租”的方式，易为资金不太雄厚的介入商业地产开发的公司所采用。

“产权式商铺，售后包租经营、返租年限5～xx年、年净利润在8%以上”近几年，在住宅市场频繁受政策重压下，多家品牌房企改变昔日“以开发住宅为主”的策略，开始大规模地攻占商业地产市场，试图同分“一杯羹”。其中，在销售策略上，往往采取“以返租的形式销售产权商铺”，这被业内专家称为回笼资金最为快捷的方式。

对一个大型商业综合体而言，如果商铺几乎销售一空，对后期经营会有一定的影响。一般而言，商铺过半销售对商场后期经营有一定的风险，如果品牌商家有限，商场难成气候，人流量或许有限。但如果开发商具备较强的经营能力，引进多家品牌商家，对后期的经营则会有一定的保障。

“上述各种融资模式，有的可能容易复制，有的则不行，比如万达的模式，基本上属于“挖走人也挖不走模式”的那种融资与资本运作方式。而“产权式销售、售后包租返租”容易陷于融资的法律误区，且由于销售物业过多，对整体商厦失去品牌定位、不易管理、有市无价等问题。”朱博士表示说。“关键还是要找好合适自己的融资渠道。无论是住宅还是商业地产，将‘定位开发+管理经营+资本运作”融为一体，才是做房地产业的赢家之道。”

第二篇：八种房地产融资方式总结

八种房地产融资方式总结报告

一、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上，因此，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。央行已对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛。随着银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。但房地产以银行为主导的模式在短期内不会改变。

二、上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出状况，难以达到上市要求。但随着证监会有意降低房地产企业上市门槛，很多好的房地产公司都正在酝酿直接IPO。

三、房地产债券融资（企业债券融资）

通过设立房地产投融资公司，作为统筹房地产融资、建设和运营管理的平台。企业可在政府核定的建设投资额度内，通过发行企业债券或中期票据进行项目融资，专项用于房地产建设。但因为发债融资对筹资企业的条件要求较高，发行房地产债券的企业屈指可数。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，预计未来房地产开发企业的债券融资空间将会增大。

四、资产支持票据

通过在一定年限后出售公租房，可将其未来现金流分为三个部分：用于票据还本的售房所得现金，用于支付票据利息的租金现金流以及政府用于提高票据吸引力和收益率的补贴。如此一来，既能吸引投资者投入建设公租房的资金，还能节约政府的出资成本。另一方面，这种票据的发行天然要求房屋建成后要有好的回报，这给了政府一个降低房源配租空置率的压力，有利于提高房屋的建设质量。

五、房地产信托

我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托，是金融信托业与房地产业相互融合的产物，为房地产业的发展提供了资金和手段。房地产信托在资金运用上的形式多种多样：如可通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金，或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

六、房地产信托投资基金

房地产投资信托基金(REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红，收益与股市、债市的相关性较低且长期回报较高、较稳定。它的优点是通过资金的集中为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会，专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。而且投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。另一方面也为房地产建设的资金来源提供了一种渠道。但在国内由于相应制度不健全，操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益时缴税以及收益向投资人进行分配时缴税)，因此对投资回报率要求较高，这使得国内的房地产公司一般难以承受，政府可以通过增大税收优惠、改革税收制度解决此问题。

七、海外地产基金

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金的投资。然而，要使海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，需要国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。

八、其他方式

1、夹层融资。夹层融资(mezzanine financing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金，因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司+股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新，即在债权、股权、收益权方面进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金，是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。

2、私募融资。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。其中，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。而其缺陷是：私募房地产信托基金的投资标的和募集的基金份额流动性均不强，而且融资过程不太规范且不易监管；私募发行股票也存在范围有限、流动性不强的问题。

3、典当融资。房地产典当作为一种替补融资手段目前已进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。因此典当融资可作为解决房地产企业短期资金困难的一种融资方式。

4、合作开发。随着土地供应量减少，开发商取得土地的成本也就增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，成为该阶段独特的合作开发融资方式。