本人于xx年x月借调到润德梁物业公司从事物业管理工作，半年多时间以来，深深体会到物业管理工作的繁琐和不易。但自已也深知任何事情只要用心去做，没有人做不好的事。

物业管理工作面对的人各种各样，千家万户，爱好不同，生活习惯也不同，好多问题也不是靠《物业管理条例》就能解决得了的。在物业管理工作中，语言沟通能力非常重要，说服和解释能力是处理问题的关键。

就我明珠大厦而言，大厦192户业主，其中居住了大量的外国友人，有韩国人，日本人，这就需要我们充分了解他们的生活习惯和爱好，和他们的翻译经常联系沟通，必要时学习相关的外语。为了使外籍人士了解到自已国家的情况，管理处特地在大厦顶部安装了卫星电视，让外国友人及时收看到自已国家的新闻。

再有，大厦有30多家租赁房开的是公司，这也需要我们管理处与各公司的经理打好交道，了解各公司的经营项目和经营情况，以便于工作的开展。同时，大厦一到三层是五星电器大卖场，为了便于物业管理费的收缴，也有必要与商场商管部经理，工程部负责人进行交往，并做好服务工作。

除此之外，随着人们经济条件的向好，汽车已成为现代人上下班代步的工具，明珠大厦有些业主家同时拥有2－3辆汽车，这就给我们停车带来了相当大的困难，明珠大厦一共有车位48个，停车一直是个老大难问题，为了不使业主有意见，我管理处作了大量的协调工作，到目前为

止，没有发生一例纠纷。

切实加强安全保卫、清洁卫生、环境绿化、服务项目等各方面的工作。并做好防火、防水、防盗、公共设施的维护和保养及各种费用的收缴。作为物业公司来说，保安是形象，保洁是脸面，具体实际工作有客户部和工程部完成。工程维修的好坏将直接影响到物业管理费的收缴，并对各种费用的收缴起到关键性的桥梁和纽带作用。因此，客服部的服务质量和工程人员的技术水平至关重要。管理处还要定期主动走访业主，征求住户意见，发现问题及时解决。做到业主满意，政府满意，社会满意。

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对如何做好物业管理的几点感想

本人从事物业管理６年，这６年来有不少的辛酸，也有不少的体会，下面将自己一点感想写出来，请大家批评指正。

1、抓好队伍建设，是做好物业服务的基础。要想做好服务工作，关键的因素在于有一个好的服务团队。而要打造一个好的服务团队，就必须要有严格的管理制度。我公司自成立以来，我们通过不断完善制度，不断总结管理经验，在队伍建设上狠下功夫，便我们的队伍建设水平不断提高。在对内的管理上，严格按规章制度办，对员工的工作绩效，进行严格的考核，每月进行一次，该奖的奖，该罚的罚，充分调动了员工的工作积极性。在员工招聘中，通过严把招聘、试用关，把不合格的、不适合做物业服务的人员筛选掉。新员工入职后，必须进行严格的岗前培训才能上岗。员工上岗后，长期坚持进行专业技能的培训和如何给业主做好服务工作的教育培训，尤其是对秩序维护队员，严格实行半军事化管理，尤其是集中教育培训工作，由服役xx年的总经理亲自抓，从个人卫生，到仪容仪表，到队列动作，完全按部队的标准严格要求，高标准抓落实。对于秩序维护人员在门岗执勤中必备的技能，我们先抓示范，然后要求所有秩序维护员反复进行摸拟训练，直到达到要求后才能单独执勤。由于我们长期坚持严格管理不放松，团队始终保持了一种严谨、高效、顽强的工作作风，培养了团队强烈的集体荣誉感和团队精神，战斗力、突击能力，几乎可与正规的军队相媲美。

2、严把安全关，是业主住得放心的关键环节。安全工作，是小区管理工作的重中之中，只要做好了安全工作，小区的物业服务工作，就做好了一半。在这方面，前期我们也出过一些问题。小偷在暗处，我们在明处，物业服务人员又没有行政和治安处罚权，对我们的管理提出了非常高的要求。在工作中，我们不断总结经验，使安全防范工作的效果越来越好。一是要设置完善的技防系统。安防系统是小区安全管理的重要技防设施，物业管理必须要在前期管理中介入，对安防系统的设计安装要根据使用的有效性提出合理化的建议，并对不合理的地方进行改进。在这方面，我们在三个一级小区中都做了大量的工作，使安防系统在保障小区安全方面，发挥了重要的作用。二是严格秩序维护队伍的管理，使之成为一支责任心强、战斗力强的秩序维护队伍。在夜间的管理中，对重点部位、薄弱环节，加强重点防范，要求所有的秩序维护人员，对进入小区的陌生人员和车辆要进行严格的盘查，确认身份，能进入小区的才放行，否则，不予放行。三是严格监督管理，使秩序维护员时刻绷紧安全这根弦。各小区夜间有班长带班，专门负责各小区夜间秩序维护的管理工作，对各岗位的工作状态进行检查。我公司所有男性管理人员，轮流排班，于夜间进行查岗，对岗位违章人员进行纠正

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物业管理是怎样炼成的观后感

1．第一集《较量》

本集暗藏的专业主线是“如何取得物业管理项目”。作为宣传推广国家《物 管理条例》的生动教材，本集提倡的是通过积极、规范地参与招投标的形式来 取物业管理项目。

剧情围绕滨海市大型高尚社区世纪华庭物业管理的两次招投标，讲述了滨 海瑞康物业管理有限公司在中标前的曲折经历。其中既有对招投标进程中出现 的种不正常现象的集中揭露，又有对规范招投标秩序、积极参与市场竞争的各 有单位和人士的生动刻画，是各物业管理企业、开发商、政府有关部门、业主 委会等学习和掌握关于物业管理招投标知识、树立依法规范开展招投标活动的 最范本材料。

2．第二集《磨合》

本集暗藏的专业主线是“如何进行前期物业管理，特别是业主__________入伙前物业 管理早期介入”。

剧情围绕世纪华庭前期物业管理工作的开展，讲述了瑞康物业管理公司与 其上级开发公司及世纪华庭的开发商、施工企业、监理单位等艰辛打交道的全 过程，其中既有关于如何开展前期物业管理的专业知识介绍，又有对于同属一 个集团的开发公司与物业管理公司业务关系的协调，及参加前期物业管理的各 个方面工作人员心理的全新展现与刻画，是加强物业管理企业与各开发企业、 施工企、监理单位，甚至是规划设计单位之间纽带联系的最直接的载体。

3．第三集((乔迁之喜)

本集暗藏的专业主线是“如何组织业主入伙”。

剧情围绕世纪华庭入伙前后以甄琴为代表的物业管理企业工作人员的辛苦 操劳，生动展示了小区入伙前后物业管理企业应做的各项工作，形象塑造了小 区业主在办理入伙各种手续时的百样形态，集中展现了物业管理工作人员在处 理业主入伙时所遇到的干奇百怪的问题的经验做法，是实践中各物业管理企业 在处理类似问题时的最活泼、最直观的范本参考资料。

4．第四集《装修的烦恼》

本集暗藏的专业主线是“如何进行装修管理和服务”。

剧情围绕世纪华庭物业管理服务中心在进行装修管理和服务时所遇到的各 种难题，生动刻画了以甄琴、艾馨儿等为代表的物业管理基层工作人员全心全 意服务业主、面对纠纷问题迎难而上的感人形象，深刻揭示了“物业管理工作 的正常开展需要广大业主、各相关政府职能部门等的密切配合”这一朴素道理。

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《物业管理是怎样炼成的》观后感

《物业管理是怎样炼成的》是以画面的形式生动形象的诠释了《物业管理条例》的各项规章制度的含义，不仅使物业管理人员能以通俗易懂的形式了解自己从事物业管理行业之后的各项工作内容及工作执行中相关的法律依据，更让观此片之后的欣赏者了解物业管理行业的艰辛与不易。

第一集《较量》所要表达的是“物业管理项目是如何取得的”，提倡通过合法、积极、规范、有效的招投标的方式来取得“物业管理项目”。

第二集《磨合》讲述的就是“如何对前期物业进行管理，如何与开发商、施工单位、监理公司处理好各项关系，以及早期介入之后如何做好待客验收前需要做的各项工作”，同时也讲述了“第三方物业和地产公司下属的物业公司在工作中所产生的一些矛盾，以及如何来化解这种矛盾”。

第三集《乔迁之喜》所表达的就是“业主交房前物业所作的准备工作、办理入住手续的过程及房屋交付期间产生的各种问题”。业主领取钥匙的喜悦心情可想而知，但是其中不免会有因验房及交纳相关费用而产生的疑问，而短片中的物业管理人员充分应用相关的法律知识详细的解答了业主的各种问题，为交付画上了漂亮的句号。

第四集《装修的烦恼》所讲述的“业主收楼后装修期间产生的各种问题，野蛮装修以及通过我们的服务如何劝说业主进行整改”， 深刻揭示了物业管理工作的正常开展离不开广大业主、各相关政府职能部门等的密切配合。

第五集《服务心经》与第六集的《相互之间》所表达的是“如何在日常工作中开展规范服务，特别是物业管理企业基层员工的礼仪服务，如何以自己的热心、诚心换取业主满意的真心”，围绕物业管理服务中心在日常管理和服务过程中所遇到的各种困境，讲述了一个规范服务业主、巧妙解决各种难题的社区生活故事，其中既有对解决各类纠纷问题方法的探讨，又有对物业管理基层

工作人员遭遇各种责难、不理解甚至是屈辱时的心理刻画和描写，是实践中物业管理从业人员生存状态的真实展现。

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《物业管理实务》读后感

中国的物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理已经日渐成熟，《物业管理实务》是在物业管理成熟后的一本实用性非常强烈的书。

物业管理实务以培养物业管理应用型中高级人才为目标，系统地介绍了物业管理企业、物业管理招投标、物业管理合同、早期介入与前期物业管理、物业的承接查验、入住与装修管理、房屋及设施设备管理、物业管理环境、公共秩序管理服务、物业管理服务风险防范与紧急事件、财务管理、物业管理档案管理、人力资源管理、客户管理、物业管理应用文书等物业管理内容。

读完《物业管理实务》，我首先问了自己这样一个问题，那就是物业管理到底是什么？物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。简单的说，物业管理就是根据合同提供服务。

对物业管理风险防范与紧急事件，我也有了新的认识。现在看来，这种观念已不完全正确。物业管理风险是指企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应用物业管理企业承担的意外损失。物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。如果在物业管理中前期不重视这些风险分

防范，这必然会给物业管理单位带来不可估计的损失，所以物业管理风险防范与紧急事件的管理是十分必要。在物业开发建设初期把不利于物业管理，损害业主利益的因素尽可能消除或减少，排除潜在的风险，使业主利益得到保障。

《物业管理实务》使我从理论基础上对物业管理有了更深入的认识和理解，给从事物业管理工作的我在具体操作和处理实际问题提供了理论支撑，使我对《物业管理实务》有了更深的认识。

经理：王凯

20xx年6月30日星期一

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《物业管理》读书笔记

由于工作原因，经常需要用到“物业”方面的知识，感到有点力不从心，恰好中心开展读书活动，中心读书室添置了不少书籍，便借了几本有关物业管理方面的书来充充电，受益颇多。现结合我关物业管理现状谈谈自己对机关单位物业管理的看法。

一、物业管理概述

物业管理主要指物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理具有业主主导化、社会化和专业化的基本特征。

物业管理业主主导化是指物业管理的权力来源于业主，而物业服务企业所进行的物业管理活动，仅是一种由业主委托授权，在合同约定的框架内，对房屋的共用部分及其配套的设备设施和相关场地提供的一种服务。

物业管理社会化是指物业管理将分散的社会工作集中起来，统一承担，除了房屋及机电设备的维修养护外，诸如清洁、绿化、秩序维护等关系到人们日常生活及物业正常使用的事情，都可以委托物业服务企业来承担。每位业主只需面对一家物业服务企业，而不需要为这些事情去面对不同的专业公司，这样既方便了业主，又便于统一管理，这是提高整个城市管理和社会化程度的重要措施，物业管理的出现有利于发挥物业的整体功能，实现经济效益、社会效益、环境

效益的统一和综合改善。

物业管理专业化是指由专门的物业服务企业通过委托合同的签订，按照业主和使用人的意图，提供专业的管理服务。物业服务企业是由社会专业分工的细化而产生的专门提供物业管理服务的组织机构，作为一种统一管理，物业管理将有关的各项专业管理都纳入物业服务企业的业务范围内，物业服务企业可以通过设置专门的只能部门来从事相应的管理服务业务，配备诸如机电设备、空调、电梯、给排水、房屋检测与维修等多方面的专业人才，并有专门的管理工具和方法。

二、机关单位物业管理模式

我国机关单位的物业管理，前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统地设立后勤编制，对办公用房进行“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式，物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中，这是建国后数十年计划经济体制的产物。第二种模式是改革开放后 ， 在人们更新效益观念的冲击下，部分政府机关对后勤编制实施改革，引入企业化管理，制定责任目标和检验标准，使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。第三种模式是由政府机关全权委托专业化物业管理企业管理政府机关物业的模式，这种模式下，由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业管理实施方案，合理议价、财务公开，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理，通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背

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物业法律法规读后感

本人在公司培训及不断学习的过程中，曾阅读了多篇关于物业行业的法律法规。在日后的工作中，本人参考依照物业相关的法律与法规去处理问题及解答业主的咨询中，既可占据主动地位并可以回避一些风险。并且随着时代不断的发展，社会文明的不断进步，越多的人重视法律法规，使用法律武器保护自身权利权益。作为一个物业管理从业者我们也要迫使自己对相关法律不断的学习，提高自身的法律素养，去为公司和业主更好的服务。

本人最先接触的是国务院颁布的物业管理条例。这部条例是物业行业的最基本条例。它分为七个部分：总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服、物业的使用与维护、法律责任、附则。本条例概括了物业及业主的权益、义务和责任。是关于物业的最基本的条理，它规范了物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。也是物业管理行业的规范的基本法。

本人其次接触的是建设部、国家发展和改革委员会发布的《物业服务收费管理办法》，这部办法可使说是物业公司的生存之本。物业公司依法收取费用的法律依据。首先本部法律规定了物业收费有两种方式：包干制或者酬金制。并且它规定了物业服务成本或者物业服务支出构成，并详细的规定了物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在物业使用人和物业所有人不一致时，它其中也明确的规定了业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务

费用或者物业服务资金。

杭州的物业管理条例是根据20xx年8月21日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过20xx年11月6日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准的《杭州市人民代表大会常务委员会关于修改〈杭州市物业管理条例〉个别条款的决定》修正)。次条例在国家物业管理条例的基础上做了更详尽的修订。在一些条款中做了更详尽的内容，如本分的收费条款，如何规定确认业主的投票计算方式等等。本条例的颁布也标志恶劣旧的1999版的杭州物业条例的废除。

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