房地产项目 前期策划报告模板

Part Ⅰ 第一部分 市场调研

一、城市发展PEST分析

1.城市发展政治环境（P）

（1）国家或城市发展宏观政策；

（2）城市规划发展趋向分析。

2. 城市发展经济环境（E）

（1）城市建设状况；

（2）城市产业发展；

（3）城市经济实力（人均GDP）；

（4）城市消费实力（恩格尔系数）；

（5）城市精神价值。

3.城市发展社会环境（S）

（1）城市人口及结构；

（2）城市化水平；

（3）基尼系数；

（4）人均居住面积。

4. 城市发展技术环境（T）

（1）城市智力及研发水平；

（2）新技术产品产值所占比重；

（3）社会劳动生产率；

（4）科技进步贡献率。

二、城市发展房地产市场总体环境调研

1.城市房地产市场总体特征

（1）城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析；

（2）城市房地产市场供求关系和结构分析；

（3）城市房地产区域特征分析；

（4）城市房地产营销特征分析。

2.城市房地产发展市场主体特征

（1）城市房地产开发主体特征；

（2）城市房地产产品特征；

（3）城市房地产服务主体特征；

（4）城市房地产消费主体特征。

3.城市房地产发展预测

（1）宏观政策对房地产市场的影响；

（2）城市投资环境发展分析；

（3）城市房地产投资趋向分析；

（4）城市房地产发展趋势分析。

三、区域房地产市场调研

1.区域城市发展总体特征

2.区域房地产市场地位及特征

3.区域房地产相关项目调研分析

主要研究本区域及项目周边区域。根据产品的可替代性，项目的竞争产品，按竞争性依次分层次研究。内容包括：

（1）规划设计及卖点；

（2）产品组合及特征，包括户型面积，厅、房、厨、厕面积及比例，平面结构特色，主力户型等；

（3）项目定位；

（4）营销综合及策略；

（5）价格标准及策略；

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 实 习 报 告

题 目: 房地产前期策划论文

实 习 地 点：   合肥蓝鼎·海棠湾                              

实 习 时 间：   2013.11.23—2013.12.25

学 生 姓 名：      胡小慧             

学       号：       1142253313        

院       系：    土木与环境工程学院    

专 业 班 级：      11级建筑学三班      

2013 年 12 月25日

【摘  要】随着我国经济的发展，我国的房地产行业也在高速蓬勃的发展。新形势下，房地产市场跌宕起伏，国家宏观调控政策频频出台，房地产市场进入激烈竞争的时代，房地产前期策划及房地产营销策划手段也是推陈出新，各个开发商为了促进房地产产品的销售，在策划方案上也是费尽心机。虽然我国的房地产业正在逐步走向理性和规范，但是我国的房地产策划还处在初级阶段。从我国目前的房地产策划理论与实践来看，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践；另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强二科学性弱。总体开来，房地产策划存在一些比较明显的问题，需要房地产企业引起足够的重视，从市场实际出发作出策划方案，从各方面提高策划能力，这样才能在市场竞争中立于不败之地。

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房地产项目前期策划服务合同书

甲方：温州鞋都鞋机有限公司                             签定地点：温州市

乙方：浙江兰德国际投资咨询传播有限公司                 签定日期：20##年    月    日

合同编号：

依照《中华人民共和国合同法》等有关法律法规，甲、乙双方本着自愿、平等、互利的原则，经过充分友好协商，就甲方委托乙方负责甲方公司黄山歙县凤凰岛度假别墅项目房地产前期策划事宜达成如下协议。

一、 项目概况

该地块位于黄山歙县凤凰岛，地块面积73亩，总建筑面积平方米，容积率，项目拟建的物业类型为别墅复合地产。

二、 前期策划服务内容

1、  市场调查

研究方法：1政府部门走访

          2当地报刊杂志相关报道

          3目标客户深度访谈及问题

          4目标客户座谈会

          5相关网站信息研究

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房地产项目前期策划报告模板

Part Ⅰ 第一部分

市场调研

一、城市发展PEST分析

1.城市发展政治环境（P）

（1）国家或城市发展宏观政策；

（2）城市规划发展趋向分析。

2. 城市发展经济环境（E）

（1）城市建设状况；

（2）城市产业发展；

（3）城市经济实力（人均GDP）；

（4）城市消费实力（恩格尔系数）；

（5）城市精神价值。

3.城市发展社会环境（S）

（1）城市人口及结构；

（2）城市化水平；

（3）基尼系数；

（4）人均居住面积。

4. 城市发展技术环境（T）

（1）城市智力及研发水平；

（2）新技术产品产值所占比重；

（3）社会劳动生产率；

（4）科技进步贡献率。

二、城市发展房地产市场总体环境调研

1.城市房地产市场总体特征

（1）城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析；

（2）城市房地产市场供求关系和结构分析；

（3）城市房地产区域特征分析；

（4）城市房地产营销特征分析。

2.城市房地产发展市场主体特征

（1）城市房地产开发主体特征；

（2）城市房地产产品特征；

（3）城市房地产服务主体特征；

（4）城市房地产消费主体特征。

3.城市房地产发展预测

（1）宏观政策对房地产市场的影响；

（2）城市投资环境发展分析；

（3）城市房地产投资趋向分析；

（4）城市房地产发展趋势分析。

三、区域房地产市场调研

1.区域城市发展总体特征

2.区域房地产市场地位及特征

3.区域房地产相关项目调研分析

主要研究本区域及项目周边区域。根据产品的可替代性，项目的

竞争产品，按竞争性依次分层次研究。内容包括：

（1）规划设计及卖点；

（2）产品组合及特征，包括户型面积，厅、房、厨、厕面积及比例，平面结构特色，主力户型等；

（3）项目定位；

（4）营销综合及策略；

（5）价格标准及策略；

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编号：

项目前期策划合同

合同双方

甲方名称：

注册地址：

法定代表人：

联系电话：

乙方名称：

甲、乙双方本着诚信、友好合作的原则，就甲方      项目（以下简称本项目）的市场研究、项目定位等前期策划工作事宜进行了充分协商，对甲方委托乙方为本项目独家前期策划事宜达成协议，具体条款如下：

第一条  项目名称及标的物地址

1.   项目名称：

2.   地址：

第二条  委托内容

1.   本项目共约     亩（暂定）的占地面积，甲方委托乙方为该项目提供前期策划服务，乙方按本合同约定收取项目前期策划费。

第三条  甲方的权利及义务

1.   甲方须按照本合同第五条规定向乙方支付有关的前期策划费。

2.   甲方负责及时向乙方提供真实详尽的与本项目策划有关的信息和资料，并承担因上述资料及承诺所产生的对本项目客户的责任。

3.   甲方负责办理本项目的房地产开发所需的全部文件，保证本项目有关资料的合法性。

4.   甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助。

5.   负责评审乙方提交的所有前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作，并提出改进意见。

第四条 乙方的权利及义务

1.  乙方依据本合同第五条向甲方收取双方约定的前期策划费。

2.  自首批款到账之日起三个工作日内，乙方启动本项目市场调研、前期定位、规划设计任务书、规划设计评审具体跟踪工作。

3.  乙方在前期策划工作过程中，应对本项目周边市场进行调查，同时根据本项目情况，进行定期市场研究及应对策略制定等策划工作。

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项目前期策划报告

一、项目概况

枣阳市现辖12个镇(鹿头、新市、太平、杨垱、七方、琚湾、熊集、吴店、平林、王城、兴隆、刘升)，3个办事处(南城、北城、环城)，一个省级经济开发区（西城开发区)，3个农场管理区(车河，随阳)，版图面积3277平方公里。目前全市人口110万人，在“十二五规划”中，至20xx年，枣阳市城区人口将达到50万人。枣阳市政府在十二五规划中已将中兴大道至沿河路(包括人民路)计五平方公里内作为重点城区建设，全部建成现代化的高层建筑。到20xx年，全市城镇燃气普及率达到90％以上，自来水普及率达到90％以上，排水覆盖率达到80％以上，并建立健全城镇就业服务、医疗保障、公共安全等公共服务体系。

本项目位于枣阳市人民路与市民主路和育才路及市七中以南(即北城办事处姑娘村地段)地界上，总用地面积46258 .78平方米，建筑物占地面积为12046.27平方米，总建筑面积为159842.54平方米，由湖北建新建大地房地产开发有限公司计划总投资4亿元，兴建9栋25层商住楼．住宅总套数1056套，地下停车位1022个，住宅和停车位之比接近1:1，容积率为4.1，绿化率为35％，定立于枣阳市中高端标志性的家居楼盘。枣阳市政府在“十二五”规划已将中 1

兴大道至沿河路(包括人民路)计五平方公里内作为重点城区建设，本项目即位于枣阳市传统老城区，也处于示来城市建设重点的新城区范围内，是枣阳市政府发展建设的重要地段。

二、项目背景

“天虹一景”项目涉及搬迁姑娘村居民住户220户。现姑娘村居民住房大多建于上世纪80年的中期，年久夫修，很多己属于危房，具有严重的安全隐患。姑娘村内配套设施极差，至今还有很多居民自打水井，没有吃上自来水。排水设施落后，雨天必渍水。无消防设施，村民电线乱搭现象普遍，电线老化严重，村内道路狭窄，消防车无法通过，一旦发生火灾，后果不堪设想，曾有居民家失火，因救火方式落后，造成重大经济损失。卫生状况令人堪忧．村冈垃圾遍地，鼠虫横行，对村内居民健康造成很大的威胁，并且姑娘村周边还有市四中，市七中，二幼等几家学校教育机构，对学生的身体健康也造成严重的影响。姑娘村居民对改善居住环境的需求强烈，通过该项目的开发改造 将彻底改变姑娘村“脏、乱、差”的现象，普及自来水、’一然气和排水设施，对于姑娘村居民来讲，无疑是一次获利较大、受益长远的好事；对于枣阳市城区建设品位，形成高档、亮丽的城市居住环境水平，同时也带来了更大更长远的社会效益，它为居民提供大量就业岗位：增加了政府财政税收，扩充了社区经济 2

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房地产项目前期策划工作

一、市场调研

（一）城市发展PEST分析

1．城市发展政治环境（P）

1) 国家或城市发展宏观政策

2) 城市规划发展趋向分析

2．城市发展经济环境（E）

1) 城市建设状况

2) 城市产业发展

3) 城市经济实力（人均GDP）

4) 城市消费实力 (恩格尔系数)

5) 城市精神价值

3．城市发展社会环境（S）

1) 城市人口及结构

2) 城市化水平

3) 基尼系数：

4) 人均居住面积

4．城市发展技术环境（T）

1) 城市智力及研发水平

2) 新技术产品产值所占比重（%）

3) 社会劳动生产率（元,人）

4) 科技进步贡献率（%）

（二）城市发展房地产总体环境调研

1．城市房地产市场现状特征

1) 城市房地产市场总体特征

a.  城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析

b.  城市房地产市场供求关系和结构分析

c.  城市房地产区域特征分析

d.  城市房地产营销特征分析

2）城市房地产发展市场主体特征

a.  城市房地产开发主体特征

b.  城市房地产产品特征

c.  城市房地产服务主体特征

d.  城市房地产消费主体特征

3）城市房地产发展预测

a.  宏观政策对房地产市场的影响

b.  城市投资环境发展分析

c.  城市房地产投资趋向分析

d.  城市房地产发展趋势分析

（三）区域房地产市场调研

1．区域城市发展总体特征

2．区域房地产市场地位及特征

3．区域房地产相关项目调研分析

主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括：

1）规划设计及卖点

2）产品组合及特征，包括户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。

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