关于正阳县产业集聚区管理机构的调研报告

根据县编办要求，工业区区管委会对正阳县产业集聚区基本情况和管理机构进行了调研，现汇报如下 ：

一、基本情况

（一）现状

正阳县产业集聚区位于正阳县城西南部，规划面积11平方公里，近期控制面积30平方公里，已开发面积2平方公里，区域常住人口2万多人。

（二）经济运行

20xx年度完成工业总产值184500万元，工业增加值42435万元，实现营业收入175275万元，较上年增长12%，利税21000万元，已入驻企业45家，从业人员3456人。

（三）管理体制

产业集聚区20xx年启动建设，20xx年x月成立工业集中区管理委员会，隶属县政府，为财政全供事业单位，内设办公室、项目管理股和建设规划股，现有人员8人，20xx年明确管委会党委书记、主任1人（正科级）。园区管委会属事业管理。

（四）管理机构职责

1、搞好产业集聚区规划建设，本着科学布局、合理规划的原则，引导各类生产要素向优势企业聚集、优势企业向产

业集聚区集中，加快产业集聚区基础设施建设，改善入驻条件，走可持续发展道路。

2、强力推进东西合作、招商引资，把招商引资作为产业集聚区重中之重的工作，抓紧抓实。

3、全力为产业集聚区企业和外来投资企业搞好服务，实行首问责任制、全程跟踪责任制，按照高效、快捷、周到的要求，全心全意为产业集聚区企业提供全方位、高质量的服务。

4、对产业集聚区实行封闭管理。认真落实县委、县政府关于严禁对招商引资企业进行检查、收费等相关规定。

5、治理产业集聚区环境，科学优化、美化产业集聚区硬环境，大力整治影响或干扰集聚区企业生产发展的各类软环境，使集聚区环境优美，秩序井然，使企业能引得来、留得住、高效益、快发展。

6、对外搞好宣传，把产业集聚区的交通优势、区位优势和优惠政策宣传出去，使大家了解产业集聚区，真正把产业集聚区建成政策高地、资金洼地、创业宝地。

（五）运行机制

园区建设总体规划由县发改委聘请有资质的单位制作，发改委负责企业入园项目立项，县城建局负责园区内基础设施建设规划，土地由国土资源局和真阳镇政府负责征地拆迁，园区道路由公路局、交通局、财政局分别负责建设，企

业入园由县领导集体审核把关，工业区管委会负责为入园企业代办手续、协调解决建设生产中遇到的问题等。

（六）机构编制

县成立有工业区管委会，属事业编制，正股级单位，人员编制10人，领导职数1正2副，现只有工业集中区党委书记兼主任1人（正科级），副主任科员2人（不占领导职数），股级干部3人，副股级干部1人，职工1人，具体为入园企业搞好协调服务。

二、问题

（一）管理体制创新不够。

工业集中区管理委员会在产业集聚区建设中，按照职责划分，应扮演着重要角色，但由于工业集中区管理委员会定位不准，权限不清，职能不全，受人员、经费、办公条件等诸多因素的制约，功能得不到充分发挥，起不到核心作用，协调工作难度大，只能被动地搞服务，不能把众多相关部门凝聚成园区管理的合力，无法为企业创造最优的发展环境。

（二）基础设施薄弱及配套服务体系不完善。

一是我县产业集聚区基础设施建设全部由政府出资，由于县财政紧张，造成基础设施投入严重不足，已建成的水、电、路等基础又缺乏长远规划，造成资源严重浪费，致使产业集聚区框架拉不大，形不成规模。其中城南工业园依托现有县城水、电、路等基础设施，发展虽初具规模，但因占地

面积小，制约了后期发展。维维工业园，仅有的一条维维大道，也已交给维维粮油作为二期工程项目使用。该区至今还没有铺设至县城污水处理厂的排污主管网，加上几个养殖场没有搬迁，严重影响了该区作为食品工业集聚区的长远发展。二是配套服务体系跟不上。目前，我县产业集聚区内行政办公、商业、文化、福利和社会保障、医疗卫生设施等基本空白。

（三）发展方式粗放。

一是项目用地规划布局不合理。已入园企业征用的土地大量闲臵，仅建设少量单层厂房，缺少多层标准厂房建设，造成土地资源浪费。二是项目监管力度不够。对项目建设建前指标控制不严，建中缺乏监督管理，建后没有及时组织验收。

三、建议

（一）管理体制

建议采取行政区域管理，将工业集中区管理委员会更名为产业集聚区管理委员会，把产业集聚区30平方公里纳入园区管理，成立产业集聚区党委，设臵办公室、项目管理股、规划建设股、财税、计生、土管等相关社会管理职能部门，产业集聚区管委会需要编制65人，其中行政编制30人，事业编制35人。

（二）运行机制

由产业集聚区党委、产业集聚区管委会行使一级政府管理职能，综合管理产业集聚区各项事务。

城市新区和产业集聚区有关情况调查表

1、城市新区或产业集聚区名称：正阳县工业集中区管理委员会；

2、管理机构情况：（1）名称：正阳县工业集中区管理委员会；

（2）规格：正股级；（3）领导职数：1正2副（即1名主任2名副主任）；（4）干部级别：现只有主任1人，（正科级）副主任科员2人（副科级），股级干部3人，副股级干部1人，职工1人；（5）性质：事业单位；（6）内设机构名称：办公室、项目管理股和建设规划股。

3、人员编制：（1）行政编制：0；（2）实有人员：0；（3）事业编制：10人；（4）实有人员：8人；（5）其他人员：0人；

4、常驻人口：2万多人；（估算）

5、下辖乡镇数：0；

6、面积：（1）规划面积：11平方公里；（2）建成面积：2平方公里；

7、项目：（1）项目入驻数：45家；（2）已投产项目数：32家；

8、经济指标：（1）营业收入：175275万元；（2）税收收入：

不详；（3）固定资产投资：不详；（4）产值：184500万元；

（5）利税：21000万元。

第二篇：关于小区物业管理情况的调研报告

关于小区物业管理与业主之间矛盾的调查报告

随着社会不断的发展及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，如物业服务与业主需求不断提高的矛盾日益突出。一部分物管企业面临着生存和发展的威胁，制约着物管行业的规范运作。根据本人所居住的小区及结合其他小区住户的了解对物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：

一、物业管理服务收费的现状

物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是，由于社会、法制、业主意识、物业公司自身管理等原因的影响，物业管理收费准时率、收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，及时收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，目前，部分小区的物业服务收费情况令人担忧，比如国际花城XX小区的XX物业公司20xx年度尚有10%物业费未收取，20xx年度收取率只有60%—70%。物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、物业公司上班时点不合理、服务人员意识差。

a 我市大部分物业公司上班时间大部分按照国家公务员的上班时间，没有跟银行、电信、移动、天燃气公司一样采用中午及节假日照常营业，使业主交费极其不方便而制约收费的及时。

b 服务人员存在着计划经济时期的思想意识，特别是一些物业人员没有市场经济服务行业应有的服务意识，造成部分业主抵制交费，并影响到其他自愿交费的业主。

3、服务质量不高，制约服务费的收缴。

从总体上看，我社区物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗窃等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，楼道没清洗，路面破损不能及时维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了业主交费的积极性。

4、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前，我社区有90%以上的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。

5、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

目前，我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，

职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

6、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。

三、解决物业管理收费难与业主需求矛盾的对策

一、尽快出台物业管理服务质量等级标准

按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。

二、加快业主大会制度规范化进程

按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发

商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

三、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质

在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作：1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理服务水平；2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；3、实行“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念；4、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

四、严格把好验收关

事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。

五、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境

深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传，也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。