政策 第一章 房地产法律法规概述
*房地产是实物、权益、区位的结合体
*房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、变现困难、保值增值 *房地产业与建筑业区别：建筑业是物质生产部门，第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质，第三产业 *房地产业重要作用：(1)国民经济发展提供重要物质条件；(2)房地产业关联度高，带动力强；(3)改善人民的住房条件和生活环境；(4)可加快旧城改造和城市墓础设施建设，改变落后；(5)利于优化产业结构，改善投资硬环境；(6)扩大就业；(7)增加政府财政收入 *房地产开发包括：测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销 *房地产业主要包括：房开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动
*房地产业：房地产开发经营业、房地产服务 *房地产服务业：物业管理业、房地产中介服务业
*房地产中介服务业：房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业 *房地产开发经营特点：具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强
*房地产法调整对象：(1)开发关系 (2)交易关系(3)物业管理关系(4)产行政管理关系 *房地产法律体系：(一)宪法(二)房地产法律（专门法律：《城市房地产管理法》相关法律：《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、及《民法通则》、《合同法》、《担保法》）(三)房地产行政法规：《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》(四)地方性法规(五)行政规章(六)最高人民法院的司法解释《房地产估计规范》、《房地产市场信息系统技术规范》 *房地产管理体制：1国有土地有偿、有期限使用制度；2房地产成交价格申报制度；3房地产价格评估制度；4房地产评估人员资格认证制度；5土地使用权和房屋所有权登记发放制度；6房地产行政管理制度
*房地产交易机构工作任务：1执行法规；2整顿秩序行为；3办理手续；4协助财政征收税款；5房地产交易提供服务；6建立信息发布制度
政策 第二章 房地产权利1
*取得建设用地使用权途径：1行政划拨；2国家出让；3房地产转让；4土地房地产租赁 *土地管理基本制度：1土地登记；2土地有偿使用；3土地用途管制；4耕地保护
*土地征收条件：1公共利益为目的；2执照法律规定程序；3予以公证补偿 *征收集体土地原则：1珍惜耕地，合理利用；2保证国家建设用地；3妥善安置被征地单位；4有偿使用土地；5依法征地
*征收集体土地政策：1征地范围；2土地批准权限的规定；3征地不得化整为零；4进行安置补偿；5临时用地办理报批手续；6联营使用的集体土地；7必须征地公告；8合理使用征地补偿；9特殊征地特殊办理
*房屋所有权：占有、使用、收益、处分 *使用权条件：1无损房屋本质；2按自然经济性能使用；3遵守法律、不损害他人利益 *房屋取得：1原始取得（建造；没收；收归国有无主房屋；合法添附的房屋）；2继受取得（买卖、赠与、相互交换） *房屋所有权消灭：1产权主体；2产权客体；3转让、受赠；4行政法令和法院判决
*国有建设用地使用权出让特征的内容：1有国家垄断；2出让取得的土地只有使用权，没有所有权，进入市场可以转让、出租，地下埋藏物归国家；3支付全部出让金才领取土地证；4集体土地不经征收不得出让；5是国家已土地所有者身份与土地使用者之间关系—具有平等、自愿、有偿、有期限等特点 *土地使用权出让符合：整体规划、城市规划、年度建设用地
政策 第二章 房地产权利
*招标、拍卖原则：公开、公平、公证、诚信 *投标人：不少于3人；评标小组：5人以上单数
*协议出让不适用于：房地产开发建设用地 *挂牌时间：不少于10个工作日
*挂牌程序：1规定起始日、面价等；2符合条件填报报价单；3确认报价后，显示挂牌价格；4截止时间确定竞得人
*建设用地出让年限：1居住70；2工业用地50,；3教育文化体育50；商业旅游娱乐40；综合其他50
*土地使用权收回：1届满收回；2提前收回；3不履行土地使用权收回；4司法机关收回 *国有土地使用权终止：1土地灭失；2使用者抛弃
*使用权出让合同内容：1正本、副本；2合同附件；3补充合同
*出让金缴纳：签订出让合同60日内支付 *闲置土地：1未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定开发的；2批准一年内未动工的；3已动工，面积不住1/3，或投资额不足25%且终止建设连续满一年
*闲置土地处置方式：1延长开发期，但不超1年；2变更土地用途继续开发；3安排临时使用，具备条件后重新开发，土地增值的收取增值地价；4政府置换其他闲置土地；5招标拍卖确定新开发者，对原单位进行经济补偿；6政府收回土地，签订回收合同；7因政府造成的闲置，由政府和用地单位协商处理 *无偿收回土地：连续两年以上未使用，终止土地有偿使用合同，注销土地登记土地证书 *由人民政府批准划拨的土地：1国家机关用地和军事用地；2基础设施和公益用地；3国家重点项目；4法律法规规定
*国有土地租赁：招标、拍卖、双发协议 *征收：是国家以行政权取得集体、单位、个人的财产所有权的行为
*房屋征收分工：1房屋征收主体；2征收部门；3征收实施单位；4征收监督与指导部门 *房屋征收补偿方案内容：目的、范围、时间、方式、金额等
*房屋征收决定程序：1拟定征收补偿方案；2组织有管部门论证；3征求公众意见；4房屋征收决定；5房屋征收相关工作
*房屋征收暂停办理手续：不得超过一年*征收补偿：1价值；2搬迁、临时安置补偿；3停产停业损失
*拆迁强制执行：禁止建设单位参与，人民法院强制执行
*拆迁强制执行申请书附：1补偿金额；2专用储存账号；3产权调换房屋；4周转用房用地和面积
*强制执行申请书：申请机关负责人签字，加盖申请机关公章，并注明日期
*强制执行：接到申请15日内立案；有异议的15日内提出复议，上级法院收到复议15日内裁定；任命法院30日内裁定是否执行；不予执行的5日内送达申请机关；申请机关有异议15内提出复议，上级法院30日内裁定；法院准予执行的5日内裁定
*不准强制执行的：1明显缺试试依据；2明显缺法律法规依据；3明显不符合公平补偿原则；4违反行政目的，严重损害广告利益；5违法法律程序；6超越职权；7法律规定 *屋征收强制执行：“裁执分离”
*以房屋权属证书和房屋登记薄为准；不一致的以房屋登记薄为准
*评估方法：市场法、收益法、成本法、假设开发法
*被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
*产权调换房屋价值评估时点应当与被征房屋价值评估时点一致
*对评估有异议的，收到评估报告之日起10内
*评估专家委员会：由房地产评估师及价格、房地产、土地、城市规划、法律的专家 *评估差错：房地产品评估机构5-20万；房地产评估师1-3万罚款 政策 第三章 房地产开发经营
*城乡规划：城镇体系规划；城市规划；镇规划；乡规划；村规划
*城镇体系规划：全国城镇体系规划；省域；市域；县域
*城市规划管理包括：城市规划编制审批管理；实施监察管理。
*城市规划管理准循原则：城乡统筹、合理布局、节约土地、集中发展、县规划后建设 *城市总体规划期限：xx年；公告不少30日*一书两证：项目选址意见书；建设用地规划许可证；项目规划许可证
*规划许可管理内容：1建筑管理；2道路管理；3管线管理；4审定设计方案；5核发建设工程规划许可证；6放线验线制度；7竣工验收制度；8竣工资料报送
*紫线-历史；绿线-绿地；蓝线-江河；黄线-基础设施
*施工质量管理制度：报建；施工许可；质量管理；质量保修；竣工验收
*可不申请施工许可：30万元下；300平米下 *申请施工许可证条件：1办理用地手续批准；2取得工程许可证；3场地具备，拆迁进度符合；4确定施工企业，且公开招标；5有施工图纸及技术资料；6质量安全措施；7已委托监理；8资金落实不足1年50%，超一年30% *收到申请后15日颁发施工许可证
*领取施工许可证3个月内开工，延期两次，每次不超3个月。不开工又不延期自行作废 *保修：基础和主体-合理使用使用年限；防水-5年；供热与供冷-2个供暖期；电气给排水设备-2年；装修-2年*竣工验收7个工作日前，将验收时间地点及验收组名单书面通知质量监督机构
*房地产开发企业向购房人提供:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
*开发企业在商品房交付使用之日起60日内，提供房屋权属资料报房地产行政管理部门，同时办理土地使用权变更和房所有有权登记 *广告包含内容：1企业名称；2代理机构名称；3预售许可证号
政策 第四章 房地产转让
*不得转让房地产：1出让方式，投资额不足25%；3裁定查封；3依法收回土地使用权；4共有房屋未经共有人同意；5权属由争议的；6未依法登记领取权属证书；7法律规定 *房地产转让程序：1签订书面合同；2 签订合同90日内有关部门申请；3管理部门7日内做出是否受理的书面答复；4核实成交价格；5缴纳有关税费；6办理登记手续发证 *房地产转让合同：1姓名住所联系方式；2房地产权属证书名称编号；3位置面积四至界限；4宗地号，土地使用权取得方式及年限；5房地产用途；6成交价及支付方式；7交付使用时间；8违约责任；9双方约定 *合同与产权登记面积误差，未作约定原则：1)3%（含）以内，据实结算；2)超过3%，卖方有权退房。（退房-退出之日起30日内退还房款，同时支付房款利息；不退房-大于合同面积3%以内部分，买受人补足，超出3%部分开发商承担，产权归买受人；小于3%以内返还，超出3%部分开发商承担双倍返还 *出卖人承担房款1倍赔偿：1抵押给第三人；2出卖给第三人；3没有预售证或虚假广告；4隐瞒房屋抵押；5隐瞒出卖第三人或未拆迁补偿安置
*违规销售行为处罚：1为取得开发资质销售，5-10万；2违反法律擅自销售，没收所得，预付款1%付款；3重新销售，2-3万；4未竣工交付使用，质量管理条例处罚；5未按规定将测绘成果报送，2-3万；6其他行为1-3万；7中介机构销售不符合，2-3万
*预售申请资料：1申请表；2营业执照和资质；3土地使用，规划许可证和施工许可证；4总投资25%以上证明；5施工合同及进度；6预售方案；7其他资料
*办预售许可程序：受理；审核；许可；公示 *商品房预售监管：1严格商品房预售许可管理；2强化预售方案管理；3完善预售资金监管机制；4严格预售退房管理
*商品房预售行为的处罚：1）不安规定使用预售房款的，3倍但不超过3万；2）虚假材料欺骗等撤销预售许可，罚3万
*开发转让：1投资额25%以上；2成片开发的形成用地条件方可转让
*土地使用变更登记办理完30日内，开发主管部门备案
*不办理出让手续：1国家机关军事，城市基础设施，国家重点扶持；2私有住宅转让后仍用居住；3国家住房制度改革规定出售公有住宅；4转让的暂时难以确定年限，用途；5城市规划土地使用权不宜出让；6县级规定
政策 第五章 房屋租赁
*房屋不得出租：1违法建筑；2不符合安全防灾等强标；3违反规定改变房屋使用性质的；4法律规定的其他
*房屋租赁合同的特征：1转移的是使用权而非所有权；2承诺双务有偿；3登记备案制度 *租赁合同内容：1名称住所；2房屋坐落面积；3租金及交付方式；4用途和使用要求；5室内设施安全性；6租期；7维修责任；8费用交纳；9争议解决违约责任；10其他 *房屋租赁登记备案内容：1出租人姓名、住所；2承租人姓名、证件号；3房屋坐落租赁用途、租金数额期限；4其他记载的内容 *公租房管理规定：1供应对象；2租金水平；3租赁合同；4合同终止
政策 第六章 房地产抵押
*不得抵押的财产：1土地所有权；2耕地、宅基地；3公益事业；4所有权不明或有争议的；5被查封扣押的；6法律规定的其他 *有权处分的抵押物：1建筑物和其他土地附作物；2建设用地使用权；3正在建造建筑物；4法律规定
*房地产抵押的类型：1一般；2在建；3预购商品房贷款抵押；4最高额抵押
*抵押登记要件：1申请书；2身份证明；3房屋所有权或产权；4抵押合同；5主债权合同；6其他材料
*担保物权消灭：1主债权消灭；2担保物权实现；3债权人放弃担保物权；4其他规定 *两个以上债权人抵押清偿顺序：1登记先后顺序，顺序相同按债务比例；2已登记优于未登记；3未登记按比例
政策 政策 第七章 房地产登记
*房地产登记的类型：1契约登记制；2产权登记制；3权利登记制；4托伦斯登记制 *登记目的意义：1保护房地产权利人合法权益；2保证交易安全减少交易成本；3为房地产管理奠定基础；4规划建设提供科学依据 *房地产登记的原则：1权利主体一致；2属地管理
*不动产登记规定：1登记原则；2登记机构的职责；3登记的载体；4登记的生效时间；5更正异议预告的规定
*登记的基本要求：1共同申请为原则，单方申请为例外；2查验申请资料为主，实施必要的实地查看；2房屋基本单元登记
*房屋登记种类：1所有权；2抵押权；3地役权登；4其他登记（更正、异议、预告） *房屋登记一般程序：申请；受理；审核；记载于登记薄；缮证；发证
*土地登记：总登记；初始登记；变更登记；注销登记；其他登记
*土地变更登记：1国有建设用地使用权变更登记；2抵押权变更登记；3地役权变更登记；4土地用途变更登记；5其他
*土地其他登记：更正；异议；预告；查封 *土地期限届满15日内，持原土地权利证书，申请注销登记
*土地登记程序：申请；受理；核查；记载于登记薄；发证
*土地登记薄内容：1权利人名称地址；2权属性质使用期限；3坐落面积用途；4土地附着物
*查询机构要求：1登记信息查询制度；2更新查询信息；3及时提供查询；4指定专人负责查询工作；5不得擅自扩大查询范围 *查询人要求：1提供查询资料；2指定场所查询；3不得毁坏查询设备；4保守国家机密、商业机密、个人隐私；5按规定缴纳查询费 *特殊情况，5日内查询
政策 第八章 房地产税费
*税收特征：强制性；无偿性；规定性
*税率构成要素：1纳税人；2课税对象；3税率（比例、累进、定额）
*税种：流转税、收益税、财产税、资源税、行为目的税
*现行房地产税种：房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税； *其他事相关税种：营业税、亨氏维护建设税、个人所得税、企业所有税、印花税 *契税3%-5%
*20xx年x月x日起，个人购买90平米以下的且家庭唯一住房，减按1%征收契税 *一方所有，变更为夫妻双方共有，免征契税 *土地增值税(四级超额累进)：1增值额未超过扣除金额50%--税率30%；超过50-100%--40%；超过100-200%--50%；超过200%以上—60%
*土地增值税扣除项目：1取得土地使用时支付的金额；2土地开发成本费用；3建房及配套成本费用，及评估价；4与转让房地产有关的税金；5财政部规定的其他扣除项目 *企事业、团体转让旧房作为廉租房等增值额未超过扣除金额的20%，免征土地增值税 *国家建设需要依法征收的房地产免征土地增值税
*房产税：按原值一次性减除10%-30%后的余值计缴
*税率：1按房产余值计缴—税率为1.2%；2按房产租金计缴—税率为12%