土地估价师实践日志

20##年我顺利通过了土地估价师考试。通过备考，我系统的学习了土地估价的法律法规知识、基础理论知识、估价实务知识，对土地估价有了清晰的认识，建立了土地估价知识层面的框架。

20##年2月我登录土地估价师实践考核信息系统，报名参加了土地估价师的实践考核，在金明成估价师的指导下，在山东瑞得不动产评估有限公司进行实践。

实践期间我参加了临沂越洋木业有限公司国有出让土地使用权抵押价格和山东银光科技有限公司国有出让土地使用权抵押价格的评估。实践中，在金明成估价师的带领下，我和其他几位同志分工协作，对评估宗地进行了现场勘查，对宗地的位置、四至、自然条件、环境质量、基础设施情况、土地利用情况、地上定着物的情况进行了细致地调查，对土地周边和所在的区域状况进行了调查，对区域土地市场状况进行了实地调查。走访了费县国土资源局，收集了土地估价的相关法律法规、地方性法规、部门规章，针对性地收集了国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》、《费县城区级别调整与基准地价更新报告》等相关资料。

通过实践，对土地估价的基础理论有了更加深刻的理解，实践调查中对宗地的认识从书本的平面思维认知转换为立体感觉的认知，对估价原则和估价方法的选择上也更加感性，真真切切地理解了位置对宗地价格的重要性，不同权属的土地在估价方法选择上的不同，针对不同的估价方法收集估价相关资料思路更加明晰。

临沂越洋木业有限公司国有出让土地使用权抵押价格评估是我取得土地估价师证后参加的第一个估价项目，接到这个项目后，我对这个项目进行了大致的了解，宗地位于薛庄镇驻地偏东，属于城镇基准地价覆盖的边缘区域，周围没有市场交易的案例，不适合采用市场法，项目属工业，土地本身的收益难于剥离，所以也不适合采用收益法进行估价，但宗地所在区域近年来有征地标准可供参考，并且在基准地价的覆盖范围之内，所以，适合采用基准地价法和成本法两种估价方法进行估价，并相互印证。

一、   成本法

在采用成本法估价时，我首先明确了成本法估价的基本原理：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：

土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

在估价的过程中，以新颁布的《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》及费县有关文件为依据，按照成本逼近法测算地价的步骤测算待估宗地地价。对构成土地价格的成本因素逐一计算。

⑴土地取得费

土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地周边的土地利用情况，以新颁布的《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》鲁政办发【2009】20号为依据，调查估价对象所处区域的土地取得费用，并咨询当地土地主管部门具体情况，按照标准确定有关费用， 依据新颁布的《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》鲁政办发【2009】20号，确定该耕地征地区片综合地价29000元/亩，根据临价费发（2010）44号，所在区域青苗补偿费为1000元/亩，结合近年来当地实际情况，确定土地取得费为45.0元/平方米。

⑵ 有关税费

①土地管理费

根据山东省物价局、山东省财政厅关于转发国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（鲁价费发【2001】301号）中关于征地管理费的规定，费县征地管理费的纳税标准，按征地费总额的2.8%，则土地管理费为1.3元/平方米。

②耕地占用税

根据当地土地管理部门实际执行情况,待估宗地所在区域的耕地占用税为22.5元/平方米。

③社保基金

根据国务院国发[2006]31号文件，山东省人民政府鲁政发[2007]5号文件，关于加强土地调控有关的通知，待估宗地需征收社会保障基金为15元/平方米。

④耕地开垦费

根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定，耕地开垦费按下列标准缴纳：经批准占用基本农田的，按被占用耕地前三年平均年产值的十至十二倍缴纳。根据临沂市的情况，按照被占用耕地前三年平均年产值为1200元/亩，本次评估按照被占用耕地前三年平均年产值的10倍计算，则耕地开垦费为18.0元/平方米。

有关税费合计为56.8元/平方米。

⑶ 土地开发费

依据临沂市城市规划区内城市基础设施情况，经调查测算城市基础设施达到的有关费用，并结合考虑待估宗地基础设施功能，确定待估宗地的开发费为100元/平方米。

⑷ 投资利息

根据待估宗地开发程度和规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(1至2年)利息率6.40%计，其中土地取得费及相关税费在征地时一次性投入，土地开发费用在开发周期内为均匀投入，则

投资利息=(土地取得费+相关税费) ×开发周期×6.40%+土地开发费×1/2×开发周期×6.40%=17.8元/平方米。

则投资利息为17.8元/平方米。

⑸ 投资利润

投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，使其发挥作用。故投资利润应与同行业投资回报相一致。通过对费县相同类型的土地开发进行调查，确定以10%作为本次土地评估的投资利润率，投资利润为17.7元/平方米。

⑹ 土地增值收益

根据当地土地管理部门提供的资料及土地增值收益的情况，土地增值收益按成本价格土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润五项之和计算，本次评估综合考虑各待估宗地土地增值收益状况，确定增值收益率为10%，则土地增值收益为21.2元/平方米。

根据成本逼近法计算公式，无限年期土地价格为233.5元/平方米。由于待估宗地设定使用年期为41.4年，所以41.4年土地使用权价格为：

    有限年期地价测算公式为：

式中：Ｐ_ic：无限年期土地使用权价格(元/平方米)

Ｐ_is：待估宗地剩余年期使用权价格(元/平方米)

r：土地还原利率（土地还原利率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率3.25%，综合考虑风险因素调整值，按6％计）

n：土地设定使用年期（41.4年）

根据有限年期修正系数公式，确定年期修正系数为0.9104，待估宗地41.4年的使用权价格为212.6元/平方米

二、基准地价系数修正法

1、基本原理

基准地价代表的是不同土地级别内土地的平均地价水平，区域内的宗地由于区位条件的差异使得宗地的地价存在差异，因此可以利用基准地价系数修正法求得宗地的价格。其基本公式为：

基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝（基准地价±K₃）×K₁×K₂×K₄×＊×（1+∑K）

式中：K₁-期日修正系数

 K₂-土地使用年期修正系数

K₃-开发程度修正系数

K₄-其他修正系数

     ∑K-影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定评估对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定评估对象开发程度条件下的宗地地价。

2、评估过程

⑴基准地价成果介绍及内涵

根据《费县人民政府关于更新调整费县城镇土地级别与基准地价的通知》（费政发[2011]13号）文件，费县乡镇驻地基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。

其基准地价内涵为基准日于20##年1月1日，平均容积率为0.6，土地开发程度为三通一平（即通路、供水、通电及宗地内场地平整）条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

⑵确定待估宗地的土地级别及基准地价

根据待估宗地所处的实际位置和用途，对照费县乡镇驻地土地级别图，确定待估宗地所在级别以及对应的基准地价，具体见基准地价系数修正法测算技术要点表。

⑶确定期日修正系数（K₁）

根据《山东省费县乡镇驻地土地级别调整与基准地价更新报告》，基准地价的基准日为20##年1月1日，本次评估基准日为20##年08月20日，在这期间内，由于征地费用增加，该区域各类用地地价增长较快，待估宗地需进行期日修正，根据近期土地市场价格变化趋势，确定地价年上涨指数为0.08，具体见基准地价系数修正法测算技术要点表。

⑷确定土地使用权年期修正系数（K₂）

费县乡镇政府驻地基准地价，工业用地设定土地使用权年期为50年，估价对象的剩余使用年期41.4年与基准地价内涵界定不一致，因此需进行年期修正，具体见基准地价系数修正法测算技术要点表。土地使用年期修正系数公式为：

     

    式中： K₂—土地使用年期修正系数

       r—土地还原率

           m—估价对象设定或剩余土地使用年期（41.4年）

n—基准地价设定土地使用年期（50年）

⑸确定开发程度修正

基准地价设定的开发程度“三通”、红线内场地平整， 待估宗地实际开发程度定义为“五通一平”，与基准地价不一致，考虑其现状，故开发程度修正+30元/平方米

⑹确定综合修正系数（∑K）

根据《费县乡镇驻地土地级别调整与基准地价更新报告》的地价因素修正系数说明表和地价因素修正系数表，分析评估对象的区域因素及个别因素条件，确定评估对象的综合修正系数，具体详见宗地影响因素说明表、优劣程度表及修正系数表。

   费县薛庄镇三级工业用地宗地地价影响因素说明表

费县薛庄镇三级工业用地修正系数表

待估宗地影响因素说明、优劣程度及修正系数表（%）

3、计算地价

根据以上修正系数，利用修正公式对评估对象的地价进行修正，得基准地价系数修正法的宗地单位面积地价，具体详见基准地价系数修正法计算过程一览表。

    基准地价系数修正法计算过程一览表  

三、地价的确定

   成本法确定的地价为212.6元  /平方米，基准地价系数修正法确定的地价为218.1元/平方米，两种估价方法评估的结果比较接近，最后取平均数并取整确定为215元/平方米。

第二篇：土地估价师实践日志两篇

一宗工业用地抵押贷款评估的实践日志

一、基本情况：

1、实践项目名称：威海金马汽车销售服务有限公司抵押贷款所涉及的国有出让土地使用权价格评估

2、参加项目时间：2012 年 5 月 31 日至 6 月 1 日

二、实践活动内容简述：

该项目是为威海金马汽车销售服务有限公司融资， 以其所属的位于威海市青岛路东、海南路北的一宗国有土地使用权向银行抵押贷款提供土地资产价值依据而开展的。相对于其他项目，该项目是工业用地，通过转让取得的，原土地使用权人是威海众达汽车服务有限公司，土地使用权面积为 12422 平方米，2012 年 3月将部分土地转让给威海金马汽车销售服务有限公司， 转让面积为 6393 平方米，威海金马汽车销售服务有限公司于 2012 年 4 月 28 日办理了 《国有土地使用证》，土地终止日期为 2043 年 2 月 7 日。

三、在实践中参与的工作内容：

本人在该项目中，主要协助注册土地估价师接待客户、 资料整理、现场踏勘、选定方法试算价格、确定宗地估价结果、撰写估价报告书等。

1、接待客户时，详细询问本次估价目的及估价对象特点，列出需提供的估价对象产权资料清单，包括委托方营业执照、国有土地使用证、土地来源及历史沿革方面的资料及土地出让金支付凭证、土地转让合同等。

2、资料整理时，充分分析所收集的资料是否为估价作业必要的充分资料，以及该资料是否存在偏差或不真实，对针对不同估价方法所收集的资料进行归类，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。

3、现场踏勘时，核查委托方所提供的产权资料是否全面，同时对照产权资料核实估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等；观察土地实体特征，如土地自然条件、土地环境质量、土地基础设施条件、土地使用状况等；拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景观或临路状况的影像资料；认真填写土地调查表。

4、选定方法试算价格，根据估价目的、估价对象特点、所收集的资料状况，选定成本逼近法、基准地价系数修正法进行估价。

5、确定宗地估价结果，根据估价资料、估价对象、估价目的、估价方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。

6、撰写估价报告书，在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由公司存档。

四、对实践工作的感受及认识：

一估价实践项目背景

1、估价目的 委托估价方因融资需要，拟以估价对象设定土地抵押权，委托我公司对其目前所属的一宗国有土地使用权进行价格评估， 为委托方向银行抵押贷款提供土地资产价值依据。

2、宗地概况 估价对象是一宗国有土地使用权， 证号： 威经国用2012第 Z-015 号， 地号：3710020070140097002，图号：4141.25-513.25，位于威海市青岛路东、海南路北，土地面积为 6393.0 平方米，土地用途为工业用地，对外交通便利，宗地形状规则，地势平坦，地上无建筑物，规划容积率 1.2，宗地“六通一平” ，土地级别为威海二级地。

3、地价定义 该宗地土地实际开发的程度为宗地红线外六通，宗地红线内一平，土地用途为工业用地，其宗地价格定义为基准日为二○一二年六月一日，在现状利用条件下，设定土地开发程度为六通一平，设定容积率为 1.2，剩余使用年期为 30.71年的国有出让土地使用

权价格。

二估价实践项目所选择的估价方法技术难点及解决方案

1、估价方法的确定 根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》 ，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地属于工业用地，通过实地调查及从土地管理部门可获取较准确的资料，宜选择成本逼近法进行评估。由于待估宗地位于威海市城镇土地级别与基准地价覆盖范围内，同时威海市城镇土地定级估价成果已通过验收，并经威海市人民政府公布实施，在实际中已初步证实了该项成果的可靠性和可操作性， 因此适宜选用基准地价系数修正法。

2、成本逼近法技术难点及解决方案

⑴成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据， 再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。该方法一般适用于工业用地、新开发土地的评估。根据《城镇土地估价规程》，成本逼近法的基本公式：地价土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益 在具体应用上述公式进行评估时，对土地开发费、税费、利息、利润及土地增值收益的具体操作比较容易，而对土地取得费的测算有一定的难度，而且土地取得费用的测算正确与否对利息、利润及土地增值收益影响较大。因此，土地取得费的确定是成本逼近法运用中的难点。

⑵土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用。其实质是国家依法采取强制性手段，对原所有权人未来收益的补偿，是地租资本化的另一种表现。《土地管理法》第四十七条规定“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安臵补助费以及地上附着物和青苗补偿费”；“征用其它土地的土地补偿费和安臵补助费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安臵补助费的标准规定”。尽管土地管理法对征用土地补偿作了一些规定，但作为统一的征地制度，至今全国还未有一个统一的征地补偿标准。 征地区片综合地价标准由土地补偿费与安臵补助费组成， 不包括地上附着物和青苗补偿费。威海市有着完善的征地区片地价标准，且原则上由省有关部门每3 年调整一次，所以实效性也比较强。由于待估宗地在征收前地上没有附着物和青苗，故本次评估采用征地区片价作为土地取得费。 而且在征地区片价的区片内，同地同价，即征用土地都按照这一标准进行征地，我们计算成本法是客观平均成本，故征地区片价不用修正可直接应用。根据“2010 年威海市征地区片综合地价表”，确定待估宗地的土地取得费。

⑶应用成本逼近法的评估结果只是一种算术价格，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况考虑较少。 土地征收补偿区片综合价格随着土地征收政策的调整和改革，土地征收补偿区片综合价格将越来越贴近市场价格，而且工业用地全部实行招拍挂出让后，同一区域内的土地交易案例会逐渐增多，当市场交易案例充分时，我们就可以不使用成本逼近法，而采用市场比较法估算土地价格，这样估价结果就可以更有说服力。

3、基准地价系数修正法技术难点及解决方案

⑴基准地价系数修正法，就是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等已有数据，按照替代原则，将待估宗地的区域和其他特征与其所处区域的平均条件相比较，然后根据修正系数表选取区域因素修正系数和个别因素修正系数，对基准地价进行修正；同时对待估宗地进行交易日期修正、剩余使用年限修正和容积率修正，最后求取待估宗地价值。基准地价修正系数的公式为：土地价格待估宗地所在区域的级别基准地价×（1影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）×期日修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数±开发程度修正 在采用基准地价系数修正法时，根据待估宗地的规划用途、土地等级即可确定其基准地价；根据现场勘察、资料调查可以确定其区域因素、个别因素的修正系数； 根据出让合同

和国有土地使用证可以确定其容积率与剩余使用年限修正系数。但根据交易日期差异应进行的修正，在实务操作时往往会被忽略，因此，期日修正系数的确定是基准地价系数修正法运用中的难点。

⑵基准地价系数修正法是以基准地价为基础进行评估的，政府公布的基准地价对应的是处于评估基准日某种规划用途和土地等级的平均地价水平， 随着时间的迁移，土地市场会发生变化，尤其是近几年我国土地价格增幅很大，而各地区各类地价的增幅也不尽相同。而根据交易日期进行修正的关键，是要把握土地使用权平均价格自基准地价评估基准日以来的涨落变化情况。因此，根据交易日期进行修正时可以采用价格指数对基准地价进行修正，选用哪种价格指数，不仅要考虑引起土地价格变动的主要原因，还要关注到土地这一经济资源的特点。如果引起土地价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用一般物价指数，但是一般物价指数不能反映出土地资源的稀缺性、不可再生性和位臵固定性等经济特点。另外，即使受相同外部经济的影响，不同地区、不同用途、不同等级的土地使用权，其价格变动的方向和程度也不完全相同。因此，严格来说，最适宜的土地价格指数应该是与待估宗地所在地区具有相同用途的土地价格指数， 一般当地土地主管部门会发布每个地区的不通时间段的地价指数，以地价指数计算修正系数，没有发布或者不具备条件的地区可以参考物价指数变动情况来确定期日修正系数。

⑶在正常市场交易资料不多的情况下，基准地价系数修正法是宗地地价评估中最常用的方法之一。 基准地价系数修正法又是根据政府制定的基准地价和基准地价系数修正表作为基础进行评估的，故基准地价系数修正法具有较强的权威性，容易被交易方所接受。基准地价系数修正法既可作为确定土地出让金的主要方法，也可作为在土地使用权转让、抵押、投资、权利交换、确定纳税价值中确定土地价格的重要方法。在土地价值评估时，若基准地价系数修正法的结果与其他方法的结果产生较大差异时， 以基准地价系数修正法得出的结果在调整中一般被赋予较大的权数。

三实践启示

1、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要 土地估价报告的质量，直接反映估价人员自身水平的高低，反映估价方法的科学性，估价结果的客观合理性，也间接反映了估价机构的生命力。只有掌握了与地价评估相关的详实、可靠的基础资料，才能为写好土地估价报告打下良好的基础。如历史地价资料、土地征收案例、地上附着物的补偿标准、宗地所在地政府部门收缴的税费、土地开发费用标准等，这些资料在平时就要收集整理归类。

2、估价师的相关经验和执业操守对做好评估工作同样重要 成本逼近法中税费、土地还原利率、投资利润和土地增值收益率等；基准地价系数修正法中期日修正系数、还原利率、开发程度修正等，这些数据体现的不仅仅是估价师的经验，也体现了估价师的执业操守。因此要得到准确的估价结果，估价师的相关经验和执业操守同样重要。这就要求估价师在平时关注相关法律法规的同时，应有意识地培养和积累估价经验，并且在操作过程中能够做到公平、公正，以便在一些技术处理过程中能保证地价的真实性和准确性。

3、抵押贷款评估时应该注意的事项 土地使用权抵押估价服务于金融业的抵押贷款、担保业务，金融业本身需要是安全、稳健、谨慎，估价机构和估价师处在中介的位臵，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中更加严格执行国家有关法律法规和《城镇土地估价规程》，采取客观、谨慎、甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理，防止不实估价、杜绝高（虚）估算。

2012 年 6 月 18 日

土地估价师实践日志

一、基本情况

1、 实践项目名称：山东省齐河县城区纬四路以南一宗23779 平方米住宅用地土地使用权市场价值评估。

2、 参加项目时间：2012 年 11 月 7 日至 2012 年 11 月 16 日。

3、估价目的：山东省齐河县土地收购储备交易中心委托我公司评估位于齐河县城区纬四路以南一宗 23779 平方米住宅用地土地使用权市场价值，为国有建设用地使用权公开出让提供价格参考依据。

二、实践活动内容简述：

该项目是为山东省齐河县土地收购储备交易中心评估位于齐河县城区纬四路以南一宗 23779 平方米住宅用地土地使用权市场价值，为国有建设用地使用权公开出让提供价格参考依据而开展的。

相比于其他项目，该项目主要特点是： 1、采用拍卖的出让方式。 2、估价时点为宗地拍卖出让日。 3、宜选取市场法和假设开发法为评估方法。

三、在实践中参与的工作内容：

在该项目中，我主要参与了接待客户、资料整理、现场踏勘、报告的编写等部分工作。在工作中遇到如下问题：假设开发法中土地利用条件怎么确定。针对以上问题，我提出如下解决方法： 假设开发法要求有明确的规划指标，但是由于估价对象为拟出让土地，土地利用指标为控制性指标，所以我在估价时按照最佳使用原则进行了相应的选取。

四、下面谈谈我在此项业务过程中的一点启示

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 建设用地使用权出让是政府作为土地所有者参与的一种市场行为。而出让估价是目前我们公司涉及的数量较多的估价业务之一，该种目的的估价业务应严格遵守独立、客观、公正、合法的原则，是为委托方公开出让国有建设用地使用权确定拍卖底价提供价格参考依据。在此类估价报告中，得到以下三点启示：

1、采取公开市场价值标准。 由于国有建设用地使用权招拍挂出让是遵循公开、公平、公正的原则，属于一种真正的市场行为，因此土地招拍挂评估理应采用公开市场价值标准。也就是拟出让宗地在估价基准日时，并且在设定的容积率、建筑密度、绿地率、开发程度等条件下的正常公开市场价格。特别指出的是，土地招拍挂出让评估不同于强制拍卖评估，因为强制拍卖评估要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减。

2、估价基准日应为招拍挂出让日。 在实际估价工作中，估价人员通常将实地查勘估价期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价基 准日。而国有建设用地使用权招拍挂出让，一般都会提前一段时间在新闻媒体上刊登公告，土地出让人要先行委托专门的估价机构对拟出让土地进行评估。为真正体现出所评估的土地使用权价格是在出让日正常、公开市场条件下的价格水平，其估价基准日应与出让时间相一致。

3、不同出让方式可侧重采用不同的估价方法 国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌三种出让方式，分别选用针对性、适应性强的估价方法，这是保证估价结果合法、合理的关键一步。以拍卖方式出让国有建设用地使用权时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。市场法能够充分考虑在估价基准日近期市场上，类似宗地的交易行情和市场承受能力，其测算价格简单明了，容易被土地出让人和竞买者认同和接受;假设开发法则详细分析了拟出让土地在规划条件限制范围内，最有效的利用方式、建筑成本以及当前房地产市场现状和未来可能带来的收益等因素。此外，以挂牌方式出让国有建设用地使用权时，如果拟出让地块在缺乏

交易案例，但存在潜在性收益的情况下，除可选取假设开发法等方法外，也可以侧重选取收益还原法。 以上是我在实践期间对评估工作的一点浅见，不妥及欠缺之处，恳请指导老师批评指正。

实践人员： 刘守菊

2012 年11 月28 日