商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。

商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。

单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：

1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3～5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；

2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；

3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；

4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；

5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；

6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综超业态时必须注意的。

以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2～3万平方米，层数控制在3～4 层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建5层。但总建一般应控制在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为1.7 万㎡，生理最大承受能力为 2.3万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为7000～8000㎡，在日本，超过 6000 ㎡就要受到“大店法”的规制。需要警惕的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5～6万㎡，甚至在只有 40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘！人们有理由担心，我国上世纪xx年代初期曾掀起“大商场热”至xx年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。

建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。大多数情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。

根据项目总建的大小和层数的不同，业态组合方式建议如下：

一、在首层面积为4000㎡～5000㎡，层数为4层，总建在1.6万㎡～2万㎡时，业态组合方式有：

组合（1）：1F 2F 3F为内置步行街，4F为专业卖场。

其中，1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1～2个方便快餐冷饮店，2F、3F以服装步行街为主。4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场；将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并进行分割销售。而这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区还会具有非常不错的卖点。之所以强调对 3F、4F的分割销售，是因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有2万㎡，为提高开发商的投资收益，必须尽可能提高分割销售商铺的比例。

该组合的缺点是缺少核心店。但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消费者的欢迎。同时，该组合适合划小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。必须强调指出，从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和主要的组合模式。虽然内置步行街这种业态

目前在地级市中还不多见，但它无疑将成为未来流行的趋势。

组合（2）：1F 2F2/3为内置步行街，2F1/3 3F为大型综合超市，4F为专业卖场。

此组合的用意在于借大型综超可以有效积聚人气来提升项目的品质。大型综超应成为本组合的核心店。但其必须从2F开始引导人流并输送至3F，否则，将大型综超直接设置在3F有较大经营风险。

组合（3）：1F 2F为现代百货公司，3F为内置步行街，4F为专业卖场。若项目地商圈非常成熟，人气特旺，也可考虑将4F设计为部分或全部内置步行街。

对于组合（2）和组合（3），由于作为内置步行街的可供销售的商铺面积太少，必须明确：1、大型综超和百货店的面积必须分割列入销售；2、首层面积一般应不小于4000㎡；

3、与组合（1）类似，将3F、4F的临街部分包装成观景餐饮进行销售。

以上三种组合是针对项目总建不大的特点而进行的设计。对开发商而言，总建小，项目整体运作所需投入的资金自然就少。但是，对于总建规模太小的项目，如若不能借助现有商业地产形成猗角，错位经营，相互支持，积极巩固原有的中心商圈地位，而项目自身规模又不足于构筑新商圈的话，为避免项目开业后的经营风险，作者还是建议开发商慎重开发。

二、在首层面积为6000㎡～1万㎡，层数为3～4层时，其业态组合方式可考虑：

组合（4）：1F 2F3/4为内置步行街， 2F1/4 3F为大型综合超市，4F为专业大卖场（如家居城），其中，3F、4F的临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。

此组合可提供便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万㎡，且首层面积较大，利于项目推盘销售。当然，大型综超应成为核心店。

组合（5）：1F为现代百货公司，2F 3F为内置步行街，4F为专业大卖场，其中，3F、4F临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。还可根据周边商业物业竞争情况，考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念，并连同3F的一部开辟为超市。

三、在首层面积超过1万㎡，层数为3层，总建筑面积超过3万㎡时(如当地城市人口基数庞大、现有商圈繁荣，或开发商有较好的银企关系，为今后融资 “变现”考虑，也可建4层,总建超过4万㎡)，因其首层面积和总建筑面积较大，业态组合有较多的选择余地，组合方式建议为：

组合（6）：1F为内置步行街，2F为大型综超，3F为专业卖场，其中，将3F临街部分作为观景休闲餐饮。

组合（7）：1F为百货公司，2F为内置步行街，将2F和3F的一部分辟为生鲜副食洗化超市，3F的临街部分作为观景休闲餐饮，其余部分作为专业卖场。

一般说来，组合（4）至组合（7）的项目堪称当地“商业航母”。如总建规模达到3万㎡以上时，该项目在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping mall业态（当然，这种地级市的mall实在无法与京、沪、穗动辄数十万平米的大mall相提并论）。这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有“一站式、多功能、休闲性”特点,服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。

需要强调指出，本文所讨论的业态组合设计都是作者实操经验的总结，它仅仅是提供了若

干思路：

首先，作为一个具有社会责任感的开发商在思考业态组合时，其关注的焦点应该是售楼和经营并重。因此，室内步行街始终是这些方案的核心组成元素。

其次，利用大型综合超市和现代百货公司作为主力店来聚集人气，形成商气，以达到提升项目品质的目的，是解决业态组合问题的重要手段。但是，这种设计所带来的问题是，由于这两种业态所需经营面积大，公摊面积最少40%，虽然可以从产权形态上分割，但交房时毕竟不能从实物形态上分割，将在一定程度上导致部分客群不能接受此类商铺而影响售楼。当然，如果开发商倾力引进知名品牌百货公司或大型综超，精心包装项目，制定合适的售价政策（首层定位为百货公司业态其售价一般比首层定位为内置步行街的低，但此时可适当调高2F内置步行街的售价。），处理好买卖合同、租赁合同和招商合同间的法律关系，租赁期适当延长（应考虑在10～xx年），规划这两种业态的楼层也是可以分割销售的。

第三、若项目地原有百货业态较弱如尚处于传统百货向现代百货过渡阶段，在总建规模不大时（如2万余㎡），也可将整个项目定位为百货业态并全部分割销售。但当项目定位为购物中心业态时，百货或大型超市则只能规划为项目的主力店群，且其面积占比不能超过80%。

第二篇：商场超市开业活动方案

开业促销活动是促销活动中最重要的一种，因为它只有一次，而且与潜在顾客是第一次接触，顾客对XXX购物广场的商品、价格、服务、气氛等印象，将会影响其日后是否再度光临XXX购物广场的意愿。所以经营者对开业促销活动都十分重视，希望能通过促销活动给顾客留下一个好的印象。通常开业当日的业绩可达平日业绩的5倍左右。在零售业一个良好的促销主题往往会产生较大的震撼效果，所以针对新店开业应整合内容拟订具有吸引力的促销主题，制定开业促销方案。在促销主题的选择应把握两个字：一是“新”，即促销内容、促销方式、促销口号要富有新意，这样才能吸引人；二是“实”，即简单明确，顾客能实实在在地得到更多的利益。

一、活动时间：月日至日

二、活动主题：热烈祝贺XXX购物广场隆重开业—-活动进行中

三.开业前活动宣传：

开业前的广告宣传

1、 电视台宣传

2、 流动宣传车3辆-5辆

3、报纸15000份

4、大型文艺晚会（联系供应商免费提供，最好连续三天演出）

5、广告气球印刷20xx个

6、开业吊旗

7、彩虹拱门，提前约定，让厂家多支持（开业期间撑放越多越好）。

8、街头的跨路横幅

9、开业竖幅（让供应商提供条幅内容，收取供应商每条50元的费用，我们统一制作）

10、提前3－5天发放XXX购物广场开业的快讯(注明开业的商品的促销价格――由供应商提供特价)

11、店头海报（开业前XX顾客可免费获得XXX购物广场会员卡）列出会员卡的优惠内容。

12、给XXX的商铺老板发放会员卡（专人且记录老板的姓名及电话、地址等）

13、提前发放员工鲜艳的工作服，发放工牌，统一形象，规定认他们在上下班的路上必须穿。

14、XXX购物广场员工的自身宣传，亲戚朋友相互转告

15、专人负责活动与政府机构协调、邀请政府领导、各业务单位剪彩，提前5天发放请柬，负责开业时现场秩序维持，来宾接待，要确定具体讲话领导、发言稿及站次等相关程序等。

16、开业当天，店外插宣传旗20个（XXX购物广场隆重开业）

17、准备：红地毯、音响、摄照、摄像、开业礼炮、剪彩全套道具、主持人、贵宾胸花，开业仪式流程等：（建议由专业的庆典公司全权负责）

在以上的广告准备好之后―――开业

四、开业庆典

开业的第一天的活动营业时间（8：00――23：00）

（第一天的顾客是在宣传后来XXX购物广场购物的所以会很多，但是尽可能让顾客第二还要天再来）

1、安排专人发放“感谢抽奖券”――进入商场购物的人都发，无论购物多少都发，放在收银台发。

感谢抽奖券内容：（用粉红纸印制，分切，印制1000－3000分）

XXX购物广场感谢您的光临，请留此券，凭此券您可以在*月*日在XXX购物广场参加排队套鸭活动。先来先得，数量有限。（鸭子的成本10元/只――每天20只）

明天有更精彩的活动等你来。。。。。明天的奖品更丰富！

2、超市商品一次购物满30元，百货家电类满60元参与抽奖，以此类推，买的越多，赢得越多！

奖品设置：

一等奖：10名 返还购物#4@p金额的100%，

二等奖：100名 返还购物#4@p金额的50%，

三等奖：1000名 返还购物#4@p金额的20%，

四等奖：3000名 返还购物#4@p金额的5%，

3、使用音响在中午反复宣布――顾客感谢抽奖券，可以在*月*日来XXX购物广场排队进行套鸭活动。

4、宣布明天前28名顾客可以获得会员卡一张

5、是*月*日出生的顾客可以获得精美礼物一份

6、宣布顾客从*月*日没有在抽中奖品的顾客可以凭#4@p和感谢抽奖券在*月*日中午在XXX购物广场排队参与套鸭活动。

7、每天前2名一次性购物满的顾客可以获得**元的**商品

8、第一天由于有开业前的宣传活动，加上开业的时间选择通常会有很多的客流量所以不太多的活动和促销，就能有很高的营业额，关键是告诉顾客明天的活动更精彩。

第二天

1、 前28名顾客可以获得会员卡一张

2、使用音响在中午反复宣布――顾客的购物#4@p，可以在*月*日来XXX购物广场排队进行套鸭活动。有会员卡的顾客有更大的抽奖活动。店头海报也宣布。。。

3、 宣布明天前28名顾客可以获得会员卡一张

4、超市商品一次购物满30元，百货家电类满60元参与抽奖，以此类推，买的越多，赢得越多！

5、在活动的时间内尽量告诉顾客明天将有商场的各类促销活动，请顾客光临。

第三天

1、前28名顾客可以获得会员卡一张

2、使用音响在中午反复宣布――顾客的购物#4@p，可以在11。11来XXX购物广场排队进行套鸭活动。有会员卡的顾客有更大的抽奖活动。店头海报也宣布。。。

3、超市商品一次购物满30元，百货家电类满60元参与抽奖，以此类推，买的越多，赢得越多！

4、 每天前2名一次性购物满20xx元的顾客可以获得168元的电饭锅

5、超市商品一次购物满30元，百货家电类满60元参与抽奖，以此类推，买的越多，赢得越多！

第四天

按照XXX购物广场的海报方式继续抽奖

1、海报和喇叭继续宣布*月x日中午开始套鸭活动，参加方式是凭#4@p感谢券或会员卡排队均可以参加。

2、在每天有人中奖的时间都要利用音响反复广播营造气氛

第五天

1、XXX购物广场让顾客最快乐的一天，从中午开始排队进行套鸭活动，#4@p和感谢券可以套一次，会员卡可以投2次，中午20只鸭子，晚间20只鸭子，音响告诉顾客当天的#4@p也可以排队，1元钱也可以参与，大家尽兴是XXX的愿望。

2、在有许多的顾客聚集的时候还用音响及海报宣布明天开始为了庆祝XXX购物广场开业，

感谢消费者的支持，凡是在11。12－11。13日购物的顾客满3元的可以抓一抓XXX靓米，会员卡顾客2元抓一抓XXX靓米，多买多抓，顾客会对这样的活动感到新鲜，会是茶余饭后的笑谈，不管是否轰动都是对XXX购物广场在莒县人的一个加深印象的积累。同样尽管套鸭活动也是很小的活动但是也是在XXX购物广场开业来五天留给莒县人的一个话题，只要莒县人常提起XXX购物广场就会更能够体现XXX购物广场的吸引力了。

五、活动内容：

XXX感恩时刻：XXX购物广场感恩时刻——成本价销售三天！

为回报广大消费者对我们XXX购物广场的长期支持与厚爱，开业期间，XXX购物广场商品全场成本价销售，仅限三天！奶粉全场推出买增活动，赶快行动。

XXX火爆时刻：XXX购物广场火爆时刻- -会员卡大放送

XXX购物广场开业期间，为答谢广大消费者对XXX购物广场的长期支持与厚爱，我们专门定做一批感恩礼品会员卡来感恩回报顾客。活动期间持XXX购物广场会员卡的顾客可到一楼总服务台领取会员礼品一份，每天限100名。（礼品待定）

XXX抢购时刻：XXX购物广场早市晚市——早晨抢新鲜 晚上捡便宜

XXX购物广场回馈广大消费者，每天早晨开门至9：30，晚上5：30至7：30推出“早晨抢新鲜晚上捡便宜”促销活动，每天推出十几种蔬菜、水果、禽、鱼、肉、蛋类商品，价格全镇最低！让您真正得到实惠。

XXX低价时刻：XXX低价——咱老百姓的实惠

开业期间，XXX购物广场再送实惠，当日购物享受成本价的基础上，单张#4@p满30元再赠大米一袋，满60元赠二袋，以此类推，单张#4@p最多限送5袋。（名烟名酒除外） 贡桔、香蕉、鸡蛋、大米 生肉、卫生纸等搞促销。

XXX歌舞时刻：庆开业共欢乐—大型歌舞文艺演出

祝贺XXX购物广场开业，与全县父老乡亲共同欢乐，12月x日至30日开业期间，特邀****歌舞演出团连续3天精彩奉献上火爆、刺激的大型歌舞文艺演出活动，好戏连台不要错过！