关于如何加大安置小区物业管理力度的调查报告

××区××镇街道辖区范围内现有商品开发小区中南世纪城、博园岚郡、紫琅山庄、旭日山庄，这些小区中有小高层28幢，单位别墅101套，联排别墅110幢。有紫琅新村、海港新村、五山花苑、五山公寓、滨江花园、五山家园、城山家园、城山花苑等八个安置小区，共278幢，其中有3幢小高层，另外还有中城、炜赋、静海商贸街三个小型的带有商业行为的小区。到目前为止，商品开发小区的物业管理分别由中房物管，中南世纪城物管，广州粤华物管，晨星物管和广盛物管公司进行管理。拆迁安置小区由五山物业公司进行管理。海港小区及××社区内的小区则为自管小区，xx年以来，五山公寓、滨江花园分别成立了业主委员会。五山新苑亦将交付使用。到时××镇街道范围内百分之八十的拆迁户全部入住拆迁安置小区。 一、

前期工作：

面对拆迁安置小区住户杂、居民素质偏低、管理经费紧缺、管理难度大等诸多困难，我街道认真贯彻落实《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》，充分认识加强安置小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。

（一） 做基础工作，提管理水平

1、建立组织网络，完善责任机制

多年来，随着安置小区的增多，领导人员的调动，街办及时调整物业管理工作领导小组及业主委员会筹建领导小组，由党工委书记亲自担任组长，保障各项工作的正常开展，在总结以往物管工作的基础上，进一步完善考核制度，签订了物管工作责任状，明确了各物管单位的工作责任。

2、定期举办物管工作培训班，专门邀请区住建局、中南世纪城物管公司的领导专家进行了授课，专门针对拆迁安置小区的性质、特点及管理要领有重点的讲解传授，使各小区物管人员、业主委员会成员对如何做好本职工作有了更清醒的认识，对进一步提高自身素质，提升管理水平，注入了新的活力，有关社区主任、五山物业管理公司、社区城管协管人员参加了培训。

3、摸底登记建立档案

根据区物管办的统一要求，我们对辖区内的住宅小区重新进行了调查摸底，弄清了小区的性质、楼幢数、建造及使用时间、目前的物管状况。特别是对一些新开发的住宅小区，我们及时上门做好工作，加强与他们的沟通，建立相关档案，为下一步加强管理打下了基础。

4、理好关系平稳过渡

伴随着卫生城市、文明城市创建活动的开展，上级对小区的物管工作要求越来越高，老百姓要求加强小区规范化管理的欲望越来越强烈。为进一步强化小区管理，我们分别对海港小区、五山家园及五山花苑的物业管理公司进行了更换。海港小区由××经济开发区物管移交到街办，五山家园有伟亿物管、五山花苑由腾日物管统一移交到五山物业管理公司。在移交过程中，街道物管办及时做好相关配套工作，确保了交接过程中的平稳过渡。

5、加强考核，逐步规范

为强化辖区物业管理责任管理水平，街办加大了小区物管工作的履职情况的考核办法，结合城管协管员在街道轮值的机会，要求他们每天要到一个小区进行巡查，发现问题及时下发整改通知。物管办每个季度组织相关人员对五山公寓、五山家园、五山花苑、滨江花园、城山家园、紫琅新村、海港新村等住宅小区进行检查考核，并按考核标准要求量化打分，及时进行排名通报，从而有效提高了小区的管理水平。

（二） 、抓整治工作，换环境面貌

1、

楼幢包干，责任包保

我街道拆迁安置小区住户来自十几个社区，人员关系复杂，为理顺关系，加大对安置小区的管理力度，我们将10个安置小区所有幢楼逐一分解，包干落实到各相关社区。原则上按各社区原有居民所属关系进行划分，全面实行“自家的孩子自家抱”。同时，各责任社区兼顾包干楼幢的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，这一举措在各社区间起到了任务分解、责任落实的作用。由于各社区对自管居民的情况比较熟悉，组织发动工作及时到位，各小区楼道整治工作成效明显，小区环境得以大幅改观。

2、

加大力度，突击整治

结合文明城市创建活动，进一步优化小区环境，街道于七月下旬组织机关及相关部门300余人次先后对五山花苑、五山公寓、滨江花园内的乱种植进行了集中整治，共铲除乱种植74600平方，清运了350多车次，清理乱涂写、乱张贴近2万余张（处），清理楼道乱堆放20xx多处，区住建局对五山花苑、五山公寓、滨江花园、中城小区等全部进行了绿化补种，使小区的面貌焕然一新，为老百姓打造优质的居住环境。

3、

楼道亮化，造福于民

紫琅新村、海港小区均属上世界九十年代初启用的老拆迁安置小区，绝大部分没有楼道灯或楼道灯未入住户，根据区政府的统一部署，我街办在第一时间组织实施，共为31幢117个单元完成了亮化工程，共安装楼道灯702盏，为小区居民办了一件大好事。

二、

存在问题：

1、安置小区多，管理难度大

我街道现有15个小区中，除了中南世纪城、博园岚郡、旭日山庄、紫琅山庄等四个高档商住小区外，其余均属安置小区，从某种程度上说，住户来自不同的社区，且素质较低，尚在由农民向市民过渡阶段。自我约束的能力差。因此，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。虽然做过艰苦细致的思想工作，经过多次环境整治，然而回潮现象严重，乱种植、乱搭建现象难以遏制。再之底层车库大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。

2、经费不足，管理质量差

拆迁安置小区绝大部分居住的是失地农民，仅能收取两年物业管理费，由于收不到物管费用，物管人员服务又不能到位的情况下，大部分物业公司纷纷撤退，少数公司仅留个别人留守，物业管理形同虚设。拾荒、收废品、乞讨人员如入无人之境，给小区的规范管理增大了难度。目前小区的管理仅靠一些营业用房的收入勉强维持日常保洁保安。物管工作不可能有更深层次的拓展。

3、基础薄弱，人员收入低

物业管理公司的基础决定了管理水平的高低，五山及城山系列安置小区基本上都由五山物业管理公司管理，五山物业属街办自己创办的公司，无资质，是由原先管理过渡房延伸到小区物业管理的。缺少专门的经费、专业的管理人才，在物管费用收不到的情况下，所有管理保洁保安人员每月仅拿800元左右的薪水，别无其他待遇，一天工作十二小时，这是留不住人和管理不到位的主要原因。

4、设施残缺，有安全隐患

五山花苑等拆迁安置小区的开发商，为节约用地把原先的道路改成绿化用地，致使小区内无停车位，楼宇前后道路狭窄，车辆无法进入。加之小区居民的汽车因无固定停车位，小

区内主干道均被汽车占用。如发生火灾消防救护车辆无法及时到位。

5、职责不明，违章查处难

大部分安置小区的住户来自各社区拆迁农民，最多一个小区就有八个社区的拆迁户，他们固有小农经济意识较强，总喜欢在绿化带内乱种植、在绿地上乱搭建，铝合金加工户占用道路、绿化带。面对这个状况，街道物管部门虽然曾组织人员进行执法，由于无执法权，显得无能为力。有些事情必须要公安、工商、城管、规划建设等有权部门到现场才能得到有效处置，这些单位有时会相互扯皮。由于街办无法制止，导致其他住户纷纷效仿，小区管理处于混乱状态。老百姓与政府、物管之间的矛盾日益呈现。

三、

意见建议

1、街办成立真正意义上的专业物业管理机构，配齐人员，明确职责，赋予职权，建立制度，加强对各类小区的管理，管理上做到分类指导，重点做好拆迁安置小区的管理，担负起安置小区长效管理职能。

2、明确小区公共配套用房、营业性用房的归属，创造更多的收入用于小区物业管理费用。建议街道物管办与资产办联合进行管理，资产办负责与开发商进行公建配套用房的交接，资产办要想尽办法招商进驻，也可以与所在社区甚至跨社区的资产进行置换，盘活资产，尽大限度发挥其功能。

3、加大小区基础设施改造投入，切实解决老百姓所关心的热点问题，比如停车难等，对有条件的小区逐步开放地下车库有偿服务，建造停车位或共用车库，既解决居民停车位的问题，又消除小区内消防车难进入的安全隐患。

4、加强对物业公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，特别是对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，有时候要采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状[中国文章网http://www.wzwcn.cn提示您根据实际修改]态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，浪费大量的人力、财力、物力。不断营造舒适、整洁、安全的小区环境。

5、过渡房已超过设计年限，存在较大安全隐患，建议划归街道资产办管理，街道办事处对过渡房重新规划，进行适当改造，进行市场化运作，创建更多的物管费用用于物管日常开支。

6、加强社区对小区的主导管理地位，对小区的管理工作不断前移，建议将已拆迁完毕的社区管理人员向小区管理倾斜，成立小区居民委员会和业主委员会，社区在小区内设立办公管理机构，明确1名村干部具体负责，实行自主管理或对物业管理公司进行监督，调处物业管理服务中的矛盾纠纷，制止破坏公共管理秩序和损坏业主公共利益的违法违章行为并及时向有关行政执法机关反映。

7、充分利用小区配套设施的收入，提高物管人员的工资待遇，提高他们的工作积极性。保安人员工资建议提高到1000元左右，保洁人员工资建议提高到800元左右，并且在其中拿出200元作为考核。

8、各社区及物管公司加大主动缴纳物业管理费的宣传力度，使小区居民意识到搞好小区物业管理的重要性，采取多种方法和渠道做好物管费的收取，并把收取物管费纳入小区物业管理的考核内容。各社区要教育广大业主既要有被服务的权利，又要履行自觉缴纳物业费的义务，积极配合正常的物业管理，主动维护物业小区的正秩序，共同创造良好的居住环境。

第二篇：关于小区物业管理情况的调研报告

关于小区物业管理与业主之间矛盾的调查报告

随着社会不断的发展及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，如物业服务与业主需求不断提高的矛盾日益突出。一部分物管企业面临着生存和发展的威胁，制约着物管行业的规范运作。根据本人所居住的小区及结合其他小区住户的了解对物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：

一、物业管理服务收费的现状

物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是，由于社会、法制、业主意识、物业公司自身管理等原因的影响，物业管理收费准时率、收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，及时收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，目前，部分小区的物业服务收费情况令人担忧，比如国际花城XX小区的XX物业公司20xx年度尚有10%物业费未收取，20xx年度收取率只有60%—70%。物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、物业公司上班时点不合理、服务人员意识差。

a 我市大部分物业公司上班时间大部分按照国家公务员的上班时间，没有跟银行、电信、移动、天燃气公司一样采用中午及节假日照常营业，使业主交费极其不方便而制约收费的及时。

b 服务人员存在着计划经济时期的思想意识，特别是一些物业人员没有市场经济服务行业应有的服务意识，造成部分业主抵制交费，并影响到其他自愿交费的业主。

3、服务质量不高，制约服务费的收缴。

从总体上看，我社区物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗窃等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，楼道没清洗，路面破损不能及时维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了业主交费的积极性。

4、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前，我社区有90%以上的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。

5、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

目前，我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，

职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

6、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。

三、解决物业管理收费难与业主需求矛盾的对策

一、尽快出台物业管理服务质量等级标准

按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。

二、加快业主大会制度规范化进程

按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发

商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

三、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质

在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作：1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理服务水平；2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；3、实行“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念；4、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

四、严格把好验收关

事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。

五、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境

深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传，也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。