小区物业管理调研报告

随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥这重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，随着生活水平提高，工资不断上涨，物管费不能像物价一样上涨，社保问题无力购买，有的职工故意找物业公司麻烦，由于工资低，形成严重老年化，成为一个高危行业。加上物业服务收费难的问题。一部分物管企业面临这生存和发展的威胁，制约这物管行业的规范运作。为了更深入的了解我县物业管理现阶段发展状况结合实际情况，通过调查问卷的方式中发现的问题归纳如下：

一、物业管理服务的现状

我县物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我县的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高。

二、物业服务收费难的原因

（一）业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。觉得自己

先交费“吃了亏”，在缴费的时候就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行业。

（二）业主自主治理小区的意识和能力弱。业主大会、业主委员会作用发挥不明显。由于业主委员会不具备法人资格，没有独立的产权，没有经费保障和工资待遇，也没有进行培训，不知业委会的权利和义务，造成业主委员会不能正常开展活动。致使业主的合法权益受到了一定影响。加上一些业主权利意识、法律观念淡薄，不理解业主委员会的辛苦，许多人不参加业主大会，小区大大小小的事务该由业委会和物业公司维权处理，所以难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。

（三）物业管理队伍素质偏低、人才短缺。目前，我县有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质降低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

（四）物业管理的法制体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《重庆市物业

管理条例》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠费和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂的现状，和业主之间的连带效应，往往造成企业陷入有法难依的情况。

（五））政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不

力给物业管理服务收费带来影响。

（六）高空抛物、设施设备损坏造成业主不交费的理由，最近

几年，一是随着农村转为城镇的业主越来越多，存在生活习惯与城市的差异，把农村习惯带进小区，形成高空抛物，这样给楼下业主造成损失。二是认为小区公共财产是几百上千家人的，不是我一家人的，损坏了也有物管公司来维修，这样造成物业公司成本增加，如及时不能修复就会复造成收费困难。

三、解决物业管理收费难的建议

物业管理在我国是一个新生事物，我县也不过十多年时间，必

然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我县物业管理收费难问题，推动物业管理的规范化、制度化、顺

畅化、健康化发展，建议：

（一）、尽快出台物业管理服务质量星级标准。由小区业主大会

根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额缴纳物业费，物业管理企业每

月如实公布公摊费用计算方式，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。

（二）、加快业主大会制度规范化进程。一是按照《物业管理

条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到保护，经选举产生的业

主委员会要有公平正义和热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将

业主意愿反应给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理

在和谐的氛围中正常运行。二是政府主管部门要多把业委会召集开会，进行权利和义务的引道指点，使其向正规化、合法化迈进。三是要加入一部分在职干部，他们懂法在有些方面少出现一些误会。

（三）、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和

道德素质，在提高员工专业技能方面应重点作好以下几方面工作：

1、提高员工的专业技能，提高管理服务水平； 2、制定计划，由房管局分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗； 3、多渠道吸纳有经念的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质，在提高员工道德素质方面，要着力

从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

（四）、严格把好验收关。事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料、电梯、消防等，在保修期内要主管部门监督整改完善，不能因盲目扩大管理规模而为日后经营管理埋下隐患。

（五）、规范收费管理。

（七）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境。深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，提高业主的物业价值，物业公司也能在适当时候运用法律武器保护自己的权益，同时通过宣传，使业主和物业管理企业和谐相处，更好地在法律和合同房范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我县住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。

第二篇：居住小区调查报告

居住小区调查报告

   为了巩固已经学过的关于小区规划的理论知识，并为接下来的小区规划设计课程做准备，我们对学校附近的水木清华居住小区进行了实地调查。

小区概况

水木清华居住小区位于杭州市西湖区小和山高校区浙江科技学院附近，（如图中A所示），占地面积333500 平方米，建筑面积150000 平方米。该小区属于杭州市余杭区闲林镇管辖，开发商是杭州博雅房地产开发有限公司，物业管理公司是求是物业，建筑类别有多层公寓，排屋，

联立别墅和独立别墅。园区内建有3500平方米            小区入口

和700平方米两个独立会馆，1200平方米的幼儿园。我们通过实地勘察，查阅资料，问卷调查，文献调查，网络调查，专题访问等方法，掌握分析了该小区的如下内容—

小区位置图

居住小区内部规划结构

     该小区属于自由式布局，无轴线，小区总体呈不规则狭长体块，以会馆为中心，西北部分布着排屋，东南部主要是普通的多层公寓楼，在小区西部边缘有几十幢独立别墅呈带状分布，建筑朝向不尽相同，是以一个个小的片区为单位，在每个小单位内，建筑朝向相同，外立面相同，是传统的兵营式排列建筑的方式。

                           小区总平面图

                          三种建筑片区分布图                            

居住小区内部公共设施

     位于小区中心的会馆是该小区比较集中的一个公共活动空间。会馆一楼是业务咨询处，二楼原本是处理小区事物的综合办公室，但目前闲置在那里，没有充分发挥其作用为小区服务。

                 会馆外观

               

       

     会馆二楼闲置的办公室

               健身场地                              缺少维护的地面

     该小区的公共设施不是很完善，居民健身场地主要就是上图所示的位于会馆一楼的这些设施，而且缺少维护，地面潮湿，脏破。 

                                                 

居住小区内部交通及道路情况

该小区内部道路可分为三级，小区道路（如右图红色所示）,宽度为3.5米；连接各个小片区之间的道路（如右图绿色所示），宽度2米左右；每个小片区之间的小路，宽度不足一米。整个路网布置没有追求平面图纸上的规整通畅，而是把方便小区居民生活放在第一位，结合山地坡度，使道路                    小区路网做到“通而不畅”，方便快捷。

         小区主要道路                       “小单位”内部的小路

      小区道路布置虽然比较合理，但是由于该小区地处山地，道路难免有很多坡度，对于驾车的居民还算方便，但是骑自行车就不行了，许多路段的坡度都远大于自行车可以行使的最大坡度。而且小区内部没有公交车，居民乘坐公交要去小和山公交站，住在小区最里面的居民离公交站大概一公里左右，很不方便。

     小区内部有停车位700多个，其中地下停车位500多个。因为地处山坡，的士高度不一，有些建筑下面有地下车库，有些建筑下面没有车库，只能在路旁的或者建筑之间的空地上的露天停车位停车，车位数量目前比较宽松。只是有些地下车库比较大，没有电梯直接通往上面的建筑。

居住小区内部的户外环境及地表绿化情况

    该小区内部的绿地主要是以点状绿地形式分布在建筑周围，没有集中的相对较大的绿地，且几乎没有水景，让优雅的环境少了些许灵动。

                        小区绿化风貌

在植物种植上树种方面大型乔木与多种灌木混合种植，层次清晰，充分考虑到了林冠线的处理以及植物与建筑道路的融合，整体效果比较美观大方。

                                             

居住小区主要街道情况

    由于水木清华苑依附于浙江科技学院，而浙江科技学院西和公寓外面有一条服务学生生活的商业街，故该小区内部没有比较集中的商店形成的街道，只是在小区入口处有几家便利店。据居民反映，一般上班族都会下班时顺便买回所需要的用品，其他人在便利店买东西或在浙江科技学院外的商业街购物，也还算方便。

   

居住小区物业管理情况

     根据现场勘探和对居民的访问，该小区的物业管理不尽如人意。有些公共设施破坏了，如地面塌陷，健身设备破坏等都不能及时维修。会馆二楼的闲置办公室也没能发挥作用。最让有些居民不满意的是会馆楼前有一块大理石铺装空地，车子不可以开进去的，但是物业管理工作人员自己却不能以身作则，经常骑摩托车进去。该小区物业管理费2元/平方米/月，有些居民甚至认为业务费白交了。

       塌陷的路面                        “ 车辆不准入内”

居民对本小区整体环境的看法

在该小区发放居民满意度问卷50份，回收50份。结果统计如下：

  

根据统计数据可以看出，水木清华苑坐落在小和山，整体环境还是比较清静幽雅的，这可能也正是相当一部分住户选择这里的原因。虽然小区内部没有街道，但是小区的周围环境基本能满足居民的需要，据了解，在服务上有一点不方便就是小区内没有食堂，住在小区最里面的居民如果要去浙江科技学院西和食堂就餐的话，若没有车，就不得不走很长一段路。对于小区的空间布局，居民也没什么意见，只是有些思想比较前卫的居民很不喜欢兵营式的建筑布局方式和火柴盒式的建筑造型。总体来看，居民不是很满意的就是小区的交通和管理了。交通不便在很大程度上是该小区的地理位置决定的，而管理的不妥，需要业务管理方的改进。

该居住小区目前存在的问题

通过以上调查，该小区存在的最主要的问题是业务管理方的不负责。这个需要从根本上改变管理人员的观念，通过宣传和培训，使其建立起严格负责的敬业精神和为小区人民服务的意识，并建议业务管理公司对工作人员执行相对严格的奖罚制度，使其对小区尽本质责任。

在空间布局上，除了需要做一些水景外，建议扩展出一些公共活动空间，便于邻里交流，富于人性化和时代感（邻里单位思想），使家园多一些人情味，使住户有回家的感觉。另外，可以考虑把会馆二楼闲置的办公室略加改造，作为公共食堂，方便小区居民就餐。总之，一切要以人为本，以为居民创造卫生、安静、舒适，方便的居住环境（包括内部环境和外部环境），提供便捷合理的服务和管理为宗旨为宗旨，不断完善。

附                  水木清华苑居民满意度调查问卷

1    你觉得小区整体环境怎么样？

A  很好    B 一般   C不满意

2  这里交通方便吗？

A  方便    B 一般   C 不方便

3  这里的服务怎么样？

A 挺好的 B 一般    C  很差

4  你对该小区的管理满意吗？

A 满意  B 还行  C 不满意

5 你觉得该小区的空间布局舒服吗？

A 挺好的  B 没感觉  C 不舒服