房地產經紀商業計劃書
商業計劃書
關於投資房地產經紀公司可行性計劃書
固定資產投資部
房地產經紀可行性計劃書 一
制作人：黎勇
房地產經紀商業計劃書
目 錄
第一章：房地產經紀概述及盈利模式
一 房地產經紀介紹
二 房地產經紀公司概述
三 盈利模式
第二章：房地產經紀的優勢與市場分析
一 其本公司房地產經紀的特色
二 行業分析與北京市場分析
三 與其他房地產經紀公司相比較的優勢
第三章：房地產經紀公司的市場運作計劃
一 房地產經紀的目標定位
二 房地產經紀公司的人員工定位
三 房地產經紀公司的運作思路與實施規劃
四 對於潛在競爭對手的策略
第四章：房地產經紀公司資源營運策略
一 客戶與市場營運策略
二 人力資源營運策略
三 資本營運策略
第五章：前期投入即融資說明
第六章：財務分析
第七章：結論
附件：一、公司組織結構即公司部門設定簡介
二、核心管理層基礎要求及經驗設定
房地產經紀可行性計劃書 二
制作人：黎勇
房地產經紀商業計劃書
房地产经纪可行性计划书摘要
一、 介绍
本房地产经纪公司是一家正在创建的旨在为：客户提供目前比较大众但关系到人们民生民计的房产租赁、买卖！与目前已存在的大部分房地产经纪公司所不同的是，它所提供的是一项全新的房产经纪理念，目的提高同行业的竞争力、践行和谐共处，为客户提供星级服务流程，严厉打击现在行业的黑暗现象！积极推进房地产经纪的健康发展，并向那些有兴趣提高水平的公司提供专业培训指导！
房地产经纪作为中国21世纪最热门的房地产项目补充, 代表的不仅仅是经纪性的代理中介过程,而且提供服务享受现代专业分工、分相生活的一个专业社会分工项目！宣扬减轻生活压力，提供分担你的生活，轻松理财的现代生活，市场潜力巨大。
二、 竞争优势
本房地产经纪公司的优势：
? 选择消费群的优势：走专业商务型及只针对中高群体提供秘书式的一站式服务。避免了其他房
地产经纪公司的直接冲突竞争！
? 房地产经纪秘书式服务方式的优势：该服务项目包括：日常固定房产的免费评估、租赁、买卖
过程中的以顾客为中心的个性化服务新体验、在客户成为我司消费客源后提供送水站、保洁、
日常管家服务新项目的最新享有者！项目的本质要求是：“尽我们的可能为您提供一切可能的
方便服务，您的满意就是我们的宗旨”、个性化、更人性化、一站秘书式服务让你更省心，更
多的符合人们追求个性、舒适、快乐的需求。极具吸引社会各类不同性格品位偏高的房地产经
纪顾客群体人士参与的优势。
? 房地产经纪场所优势：实行一个中心，光束蔓散性原理的设定办公场所，在根据公司业务所在
点调查后，设定公司－直营点－办事处的分散式布局，能减少因原行业经营模式所带来的门面
投资成本负担！更符合现代企业创新、节约型办企业的要求！更利于业务的整体调动和，集中
优势人力、实行重点突破的挑战，在集现代营销、媒介为主的时代，一切的利润来源都是人力
的合理利用的结果，你的每一个计划都意味是媒介、固定人与人沟通的过程，为此人才的适时
岗位利用更利于发展每一个员工的积极性！更具有吸引房地产经纪界优秀人才和精英人才的参
与的优势。
三、 市场状况
随着人民的生活水平的提高，股市的不停振荡，在新时期的投资理念的影响下，越来越多的人投 资房地产项目，造成房地产业的火爆发展，在国家的宏观经济和2008北京奥运会的引导下，房地 产经纪我国发展起来，对于省心、专业化分工认识也逐步深入人心，人们的房地产买卖、租赁原始 方式已经不能满足于房东－房客、开发商－购房者的重复消费，而房地产代理、租赁、二手房买卖 已迈向信息化时代，人们更多趋向于物有所值、更多省事，配套性服务健全房屋经纪行为！此时， 我们的房地产经纪公司的出现，适时的营造了一个具有针对中、高收入群体、商务群体，更多于其 房地產經紀可行性計劃書 三
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房地產經紀商業計劃書 他同行的发展和信誉，在房地产经纪界营造一种切然于其标新立异的感觉！白领的生活安家管家、 公司的固定成本理财秘书、老百姓的房地产保管人、行业的诚信践行者更多的在我们这得到应证！
北京房地产经纪机构大部分集中在近郊，注册资金偏低；业界分析，去年二手房交易量猛增，新增的多是二手经纪！截至去年底，已备案合格的房地产经纪机构达2245家（不包括被注销资质证书的），已取得房地产经纪资格的人员达2.2万人，占从业总人数的44%. 20xx年新增房地产经纪机构721家，新增分支机构385家，新增持证经纪人6655人。在组织形式方面，有限责任公司2110家，占94%，三资企业共45家，占2%.目前，注册资本在10万元以上30万元以下的经纪机构共390家，占17.4%；注册资本在50万-100万元之间的房地产经纪机构为数最多，共720家；100万元以上612家，占27.3%.同时，目前房地产经纪机构在近郊区分布最集中，占43%；朝阳区共573家，占25.5%.，北京市建委主管负责人表示，这些数据表明去年北京市经纪行业的发展较快，但仍然存在注册资本偏低的问题。同时，尽管三资企业所占比例很低，但基本集中在高端业务方面，发展势头较好，其业务和管理经验值得行业借鉴。
思源顾问董事长陈良生认为，注册资金偏低反映了行业目前还处于不成熟期。
去年经纪公司数量增长较快主要是由于二手市场交易量快速增长，多数新增加公司是二手经纪，直接导致了低注册资金的公司比例偏高；一手经纪公司受市场上新盘数量减少的影响，增长较慢。
北京市建委房屋租赁市场管理处处长罗洪京也表示，去年房地产经纪行业没有发生大的恶性案件，有效投诉300余件，较20xx年有明显好转。罗洪京认为，品牌经纪公司当务之急是研究新的业务品种，并进行资源整合。
四、分析我们预测的年利润：
五、融资及其应用
计划前期融资投入20-500万人民币，主要用于人力资本和办公场地的费用！房地产经纪的配套设备的购买，选择媒体的广告费用等等。
第一章、房地产经纪概述及盈利模式
房地產經紀可行性計劃書 四
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一 房地产经纪介绍
1、经纪的内涵
经纪作为一种经济活动,即经纪活动,是经济活动中的一种中介服务行为, 具体是指以收取佣金为目的，为促成他人
交易而从事的居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。在现实生活中,无论何种经纪活动,均包括下列两层基本涵
义：其一,经纪活动是一种中介服务活动,主要是提供信息和专业服务来促成他人交易。其二,经纪机构提供中介服务是
以赢利为目的,通过收取佣金的方式取得其服务的报酬。
2、经纪的特点
经纪作为一种社会中介服务活动,主要有下列6个特点：
1. 活动范围的广泛性
2. 活动内容的服务性
3. 活动主体的专业性
4. 活动地位的居间性
5. 活动目的的有偿性
6. 活动责任的确定性
3、房地产经纪是指在房地产经纪活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事的民间、行纪或代理服务！房地产经纪不但使人们在交易过程中过足冰壶瘾的同时，感受到保龄、台球的韵味，还由于其变化的玩法、独特的规则和记分方法，让人们有种特别的感受。初次接触沙狐球，会让人感觉这是一个纯运气的游戏，不需要花费心思。但是在试打了几个回合之后，就觉得这是一个需要智慧和技巧的竞争气氛很浓的高档次竞技项目，让人觉得留连忘返。沙狐球运动不受体力的限制，老少皆宜；不受人数的限制，2人、3人甚至8人均可进行比赛和娱乐。沙狐球是两人世界、三口之家、四世同堂、朋友聚会、商务交往最佳的休闲娱乐项目。推崇运动文化与休闲文化相融合的银沙霸主俱乐部，会让消费者在感受运动带来的兴奋、快乐、期待、满足的同时享受到幽雅休闲文化的熏陶。
沙狐球起源于15世纪的英国，当时一些皇家贵族把硬币放在桌子上滑动，作为一种休闲消遣。后来，在英国广泛蔓延开来，同时沙狐球替代了硬币。到了十八世纪末传入美国并不断地完善。二战期间沙狐球进入了其真正的兴奋时期，且流行于好莱坞，但由于沙狐球在制作技术，维护等方面的因素制约了它的广泛流行，仅使其成为富人休闲娱乐的专利。
制约沙狐球发展的主要原因是：沙狐球游戏要求桌面非常光滑，所以需要在它的木制表面上加特殊工艺制作的涂层，该涂层要求具有极高的光滑度和耐磨度。随着科技的迅猛发展，制造商解决了技术上的问题，而且大大降低了制造成本，使沙狐球运动成为大众的时尚休闲娱乐活动。
1-1 国内情况
近年沙狐球传入我国并得到了迅速的发展。现在媒体电视等暴光率最高的休闲时尚运动要属沙狐球，所有的球馆俱乐部在节假日无不是排起长龙等待游戏，中国体育总局也看好了这一全民健身项目，并把它列为国家正式比赛项目。各项赛事也将即出台，相信不久的将来沙狐球必将成为我国一项有广泛群众基础的休闲体育项目。
房地產經紀可行性計劃書 五
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房地產經紀商業計劃書 1-2 消费对象分析
随着全民投资股市、房地产的发展，多种房产投资、商务、住在、门市投资在我国发展起来，房地产经纪就是众多新星中的一颗。陌生、新奇是人们对于它的第一感受。房地产经纪是一项要求服务过程的中间商活动，专业、优化服务、信誉、个性化流程都决定着成交额的量化和及公司的整体竞争力！到目前为止，形成了两个发展方向。一个是专业化的发展。另一个是高端个性化方面的发展,而这方面将是房地产经纪今后所要面向的最广阔的主流市场。
由于两方面的发展方向及行业发展特点的差异，产生了房地产经纪的不同目标对象，既投资群体与消费对象和潜在地消费群体（品质生活的年青房屋购买群和低端收入租赁房屋群）。
A．专业人士：
世界许多国家的沙狐球运动爱好者纷纷成立各级沙狐球协会，并成功举办了三届国际沙狐球比赛,不断完善比赛规则，研究各种最新的打法，促进沙狐球运动的规范化、国际化。随着沙狐球运动在中国的不断发展，专业性的比赛也将在中国出现。目前沙狐球项目已被中国体育总局列为小球运动项目之一。
B．非专业人士：
非专业人士，是沙狐球运动所面向的主要对象，这个庞大的群体，根据不同的标准,又分为不同的参与对象。小巧的沙狐球，借用适当的力量和球沙，利用一定的技巧，轻轻的在滑道上运动，无须强大的爆发力，对于非专业人士来说，更多需要的是耐心和几分运气。这些特点，强烈的吸引了来自于不同年龄的参与者。
? 不同的年龄段的消费者心理活动：
刚入社会年青人：由于刚进入社会，所持有的购买能力有限，但在陌生的城市都需要住地，所以形成了
一个市场巨大的房屋租赁群体，在生活品质不断提高的今天，每个人的供需能力是随收入的资金量大小来决定的！
青中年人：中国是一个比较传统的国家，在古来的居家过日子心理作用促使下，30而立的知天命情况下，
拥有一套住宅成为了其必须的人生大事，所以在现今二手市场中从不缺乏年青人的声音！
老年人：生活在现代的老人们都比较累，因为房价的直线上升，为下一代的奔波中，他们方知年青时攒
的钱太少，在没有给儿女好的生活情况下，都希望为下代留点有价值的资产，买卖房屋成为了他们的首选！不同价值阶层的运动：
房地产经纪不仅仅只是一种中间商行为，而且还是一种服务的过程，在信誉泛滥的今天，品牌的效益是明显可见，个性化的服务，在生活质量明显提高的今天越来越多的人们更容易接受！不同层次房地产需求群体，都希望找到自己的伯乐，频频出现在各个房地产经纪公司。
房地產經紀可行性計劃書 六
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房地產經紀商業計劃書 白领阶层：沙狐球运动是最适合白领阶层的一项高雅的运动，幽雅的比赛环境，优美的出球手势，公平
和友好的比赛规则，看似平静，没有任何火暴场面的比赛后面，却时时透着智慧和竞争。不
分性别，不分年龄，只需要技巧，耐心和运气。
政要、明星、富人：在国外，许多政要、明星、富人都喜欢拥有自己的沙狐球桌，沙狐球运动始终就是
高级聚会上常出现的运动，沙狐球运动进入中国，这种传统与模式也随之而来。
普通家庭：在休闲体育运动的庞大的大家族中，细细寻来，确实还很难找到一项运动适合一家老少几代，
共同参与，不是太重，太大不适合老人和小孩，就是引不起年青人的兴趣。沙狐球运动的出
现，完全可以解决这个问题，精致的小球、低矮的球桌，对于老人和小孩恰恰合适，而运动
的技巧、速度、力量、变化性及竞争性又不会使青年人感到索然无味。全家人不分年龄大小，
都适用同一规则。全家人共同参与，无形中增进了彼此的亲情。
残疾人：球桌比较低矮，发球区就在球桌边缘，只需要把球推出，残疾人即使坐在轮椅上也不会感觉到
有任何的不便。
二 球馆俱乐部概述
目前深圳尚没有一家球馆俱乐部，这是一个难得的商业运作机会加上深圳原有的保龄球馆、台球馆、乒乓球馆等技巧型的运动休闲项目经过一段流行时间周期及各场馆没有针对技巧型的休闲项目的特点做过市场培植市场挖掘，使之分流出庞大的消费群体，此类消费群体正在寻找适合他们时尚运动休闲场馆。
三 盈利模式
第二章、球馆俱乐部的优势与市场分析
一 球馆俱乐部的特色
球馆俱乐部作为开展国家的小球运动项目的场馆，在税务方面也会有一定幅度的优惠。
二 行业分析
随着经济的发展运动休闲领域也在蓬勃发展，各种运动休闲项目此起彼伏，高尔夫球、保龄球、台球、乒乓球、飞镖等各自争对不同的消费群体进行运作，高尔夫球、保龄球投资大，场地需求大，参与者需要较长时间的练习方能掌握入门技巧。台球、乒乓球投资规模小但此项目进入市场的时间早，已经有了各自忠实的高水平消费群体及消费群体心理定位。纵观各个运动休闲项目大都属于技巧型，随着时间的增长加上各个运动休闲场馆没有一定的市场培植计划与市场推广计划，这意味着技巧型项目中的普通消费群体会逐渐感到压力而淡出这个市场消费行为。目前球馆俱乐部作为一个新兴的运动休闲场所，投资规模适中，消费群体对此项目尚没有心理定位，它不需要消耗过多的体力，不需要高超娴熟的技巧，房地產經紀可行性計劃書 七
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房地產經紀商業計劃書 也不需要强壮的体魄，更不会造成心理压力。只需要轻松快乐的参与。在参与中体会运动休闲的快乐而绝不会有任何的难堪、尴尬与无奈的情绪产生，它可以将其他技巧型项目比赛前就胜负已定的局面永远抛在脑后，尽情享受好心情。球馆俱乐部的问世势必会成为迎合都市人消费情结的运动休闲时尚场所而长盛不衰。
三 深圳市场分析
深圳是一个生活工作节奏快，群体压力大的一个城市，同时又是运动、休闲、时尚方面舆论呼声很高的一个城市。改革开放造就了一代深圳人，在物质文明与精神文明的建设上深圳走在时代前列，对于运动、休闲、娱乐、交友、感受亲情、商务交往等方面的需求远远高于其他城市。对于新生事物的接受度也优于其他城市。
深圳市场经济发达，人均收入全国第一。在市场经济发达的社会中，人的社会地位取决于收入，并通过消费表现出来。高收入集团的收入和消费方式被作为高社会地位的象征，成为成功的标志，他们的消费方式成为其他人模仿的目标。在运动休闲领域更是有很强的偏好相互依赖性与需要群体认同感与在收入分配中的相对地位感成为深圳人的独特消费心理。深圳饮食娱乐业的兴旺发达便是明证。
所以球馆俱乐部以他独特的兼容性，轻松、优雅、休闲、参与感、和谐性等运动表达和环境表达使之成为消费时尚，完全能迎合深圳人的消费心理。
四 与其他运动休闲娱乐场所相比较的优势
第三章、球馆俱乐部市场运作计划
一 球馆俱乐部的目标定位
通过以上的分析，深圳首家球馆俱乐部的目标定位在为白领阶层提供运动休闲，交友聚会，商务交往的场所。
二 球馆俱乐部的装修定位
为保证球馆俱乐部的成功运作，尽快步入盈利阶段，在球馆俱乐部的选址上应选择餐饮娱乐、运动休闲业较为集中的地段，以期尽快分流原本具备运动休闲意识的消费群体，带动潜在消费群体消费，在球馆俱乐部的目标定位中，通过分析成功的因素还包括场所的环境气氛营造上，具有品味与风格的装修将是一个重点。
球馆俱乐部以一个“吧”的形式经营，在装修风格上应不同于其他的各类吧，要更加突出轻松，休闲、明亮、健康的风格，用灯箱表现运动中的快乐，用其他装饰元素表现沙狐球的文化，历史与专业性。
三 房地产经纪的运作思路与实施规划
房地產經紀可行性計劃書 八
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通过选址方面的考虑进行广告量的测算，媒体选择路牌灯箱，小面积广告传单，互联网信息发布等。内部运作部分：量化地区的差异、细化服务分类收费、定期举办房源免费资产评估、设立共享信息同盟会员、进行定期原客源的检查回访、优势机构合作等。
四 对于潜在竞争对手的策略
以北京的人口及居住情况，北京的房地产经纪的容量是极大的，为防止短时间内的近距离的价格竞争，必须在经营初期将房地产经纪价目、服务领域的差距要要明显的分界，在同行业中有独树的价值链，在业务辐射半径内的广告量做足。以造视觉的反复冲击，成先入为主的消费倾向性，与对其他经营者的威慑力。
第四章、房地产经纪资源营运策略
一 客户与市场营运策略
首先应该寻找一家有实力并且有志于推动沙狐球项目的生产厂家，引进沙狐球项目。通过产品与服务提高行业竞争地位，名牌产品及全国性的沙狐球俱乐部都极具竞争优势。
作为深圳首家球馆俱乐部完全可以作为发起人的身份，推动沙狐球运动的发展与政府提倡的全民健身计划。同时有必要申请一个专业网站共同运作，以增加知名度与专业性。又能够起到针对白领的广告效用。
球馆俱乐部的经营目标和增长计划
1． 在正式营业前签订飞镖机的投放合同。
2． 争取将球馆俱乐部的营业执照办到体育场馆类。
3． 争取第三个月使月净收入达到并超过60000元。
4． 争取第四个月能够解决沙狐球滑道涂层的问题及完成电子记分板设计图纸。
5． 争取第六个月开第二家分店，使用自己的沙狐球滑道。
6． 争取今年在深圳开到四家分店。
4-2 可能进入的市场领域
沙狐球地区代理，目前沙狐球项目在国内刚刚兴起，生产厂家的国内推广计划尚未成形，此刻介入拿到地区性产品代理的条件将会很优惠。
4-3 可能引进的设施与服务
飞镖机，时尚体育用品零售等，与主营业务、场所不冲突又能增加服务的受众面和实用性，增加盈房地產經紀可行性計劃書 九
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房地產經紀商業計劃書 利机会。
飞镖机生产技术在国内发展得很成熟，可以寻求深圳本地的企业做投资，应该能够合作成功。飞镖运动同样受众面广，老少皆宜并能够吸引到一批飞镖的消费群体到球馆俱乐部来运动，操作得好飞镖运动同样能带来高额回报。
二 人力资源营运策略
三 资本营运策略
第五章、融资说明
4-4 资金需求与资金运作计划
? 租用场地面积120平方米以上结构合理，月租金15000元左右
? 招募人员18人，月平均工资800元，合计14400元
? 办公设备电脑六台，一台单价4000元，共需24000元
? 办公设备与配套设施购买或接受转让考虑10000元左右
? 广告费用、流动资金、准备金共需300000元
? 房地产经纪项目启动资金约需36.34万左右
第六章、财务分析
房地产经纪项目投资回报：目前国内球馆俱乐部的收费为40元/小时，节假日50元/小时
以六台设备日平均使用率7小时，以40元/小时计，则日收入为1680元。月收入为51000元 飞镖机可以争取深圳本地企业投放：行业规律一般为5:5分流水
以球馆俱乐部创造的气氛与广告影响相信会有很好的收益
以六台飞镖机平均使用2小时，日平均收入1200元，流水600元。月收入为18000元
水吧啤酒等消费回报：预计能够完成支付房租的任务，月收入8000元
球馆俱乐部月收入合计77000,扣除房租、人员工资、广告费用、工商税务等费用，月净收入60000元左房地產經紀可行性計劃書 十
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右。
七、市场风险
房地产经纪项目迅速发展以经快步入品牌化经营的春天，这时的切入，客户群体都以进入量化比较的时代，所以在利润空间下滑的今天，作为一个后进者，我们是在风险的浪口，在项目启动后达不到市场的预期，从而带来盈利预期下降。
其他同行的恶性打击。
房产的源头纠纷等。
房地產經紀可行性計劃書 十一
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房地產經紀商業計劃書
附件一：
房地产经纪公司组织构架方案
根据房地产经纪项目立项要求，为规范项目操作和资金管理，根据《公司法》及启动运作的实际，
成立经济独立核算的股份制实体。方案如下：
1、名称、性质
名称：拟定“某某（中国或北京）房地产经纪有限公司“
性质：开展营利性房地产租赁或置换、资金托管股份制私营企业单位（法人）。
经济独立，自负盈亏，自我管理，自我发展，并依法独立行使民事权利和承担民事义务。
2、组织机构
房地产经纪公司实行3级管理制
一级：最高权利机构是董事会，监督机构为监事会。
下设：一室两部6部门
二级：一室：总经理室
两部：督察部 营运部（分设拓展部和市场营销部）
三级：6部门：财务室（必设审计员） 客服部 总务部（法务员） 人力资源部 IT部 投资发展部 所属部门人员：总经理、营运总监，由董事会聘任。
房地产经纪公司管理机构为总经理室，负责房地产经纪公司日常事务活动组织。成员由以
下人员构成：总经理一人，总经理助理可多人（代替总监）、总监1－3人，各部门负责人人。
公司管理人员中如出现人员空缺的情况，由总经理室提出人选，通过考核通过，房地产经
纪公司董事会批准。
公司设招聘组：成员3人，二级1人、三级2人！
职责范围：?
总经理： 全权负责房地产经纪公司经营活动！
总经理助理：协助总经理处理日常工作，负责与外界联系，负责房地产经纪公司的内审的宣传和推广工作，负责行业情报收集工作，向总经理提供参考！
各部门负责人：根据各种的岗位进行工作。
3、人员安排及待遇
见专页
4、其他房地产经纪公司办公场所暂设在——————。
5、股本结构
总股本：30—100万
房地產經紀可行性計劃書 十二
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6、宗旨:
信息与资源共享，价值与实现互通；
诚信与生活互动，品位与经纪互融。
7、目标:
协力打造“中国第一房地产经纪商”NO.1,
8、服务理念：
领导生活，展示自我，
追求品质，彰显价值。
诠释：引导有房地产经纪阶层感受高品质阳光服务生活
房地產經紀可行性計劃書 十三
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